天津葛沽旅游开发定位报告

天津-葛沽镇战略开发总体定位及开发思路以城市运营的开发理念，将津南名镇葛沽建设成为具有示范作用的“滨海新区津南分区”

最具生态的“滨海南区的后花园”

作为津南区经济龙头的“泛葛沽半小时经济圈的中央商务区”我们的愿景：葛沽镇特色资源梳理——

现状及开发利用价值区域特色资源政策资源产业资源城市功能资源生态资源历史文化资源800年葛沽历史遗存有待复兴滨海新区综合配套改革试验镇，示范小城镇建设试点北依海河，南临官港森林公园天津第一经济强镇，民营企业荣程钢铁撑起冶金支柱产业城市功能为内向型，处于初级发展阶段我们发现新城镇发展的四大引擎……产业引擎政策引擎

生态引擎人文引擎产业引擎现有钢铁、机械制造等传统产业升级；新型产业的导入；聚集产业商务区，发展文化创意、旅游休闲等产业生态引擎海河岸边河岸景观线；官港湖生态景观区；生态宜居环境的打造人文引擎妈祖商贸街区、盐运/漕运码头文化区、九桥十八庙的复兴政策引擎滨海新区综合配套改革试验镇示范小城镇建设试点葛沽地处津南区、滨海北区、滨海南区未来三大“同核新城”的核心位置，有望成为泛葛沽半小时经济圈的核心，协助津南区积极融入滨海新区滨海北区同核新城滨海南区同核新城津南区同核新城泛葛沽半小时经济圈葛沽“泛葛沽半小时经济圈”——“半小时经济圈”是区域经济发展最紧密的区域，以其为依据确定泛葛沽的范围，具有开发指导意义半小时经济圈的范围：津南区区域（咸水沽镇、双桥河镇、小站镇、北闸口镇、八里台镇），东丽区区域（无暇街、军粮城），塘沽区（新城镇、胡家园部分），大港区（官港）半小时经济圈葛沽打造以葛沽为中心的“半小时经济圈”，成为滨海新区的重要延伸带；积极吸引周边产业的商务服务向葛沽转移，将葛沽建设成泛葛沽的“人流、信息流、资金流、物流的中心”。半小时经济圈是“人流、物流、信息流、资金流”交换最密集的区域。

滨海南区的两个产业板块为葛沽发展提供经济动力，一个生态屏障保护葛沽有优于产业区的生态环境大港石油石化园区南疆港散货物流中心葛沽临港工业区渤海石油大港开发区产业板块生态屏障官港森林公园大港城区临港产业板块大港产业板块商务配套需求商务宴请需求临港产业板块产业发展势头强劲，对产业配套和生活配套需求十分强烈休闲娱乐需求居住配套需求酒店住宿需求展览展示需求康体健身需求文化娱乐需求休闲养生需求生态居住需求产业居住需求第二居所需求临港产业板块分析/

大港和官港板块分析环境太差，难于寻求内部解决——

临港产业板块内部不适合发展相应的综合配套设施，只能向外寻求综合配套葛沽具备成为临港产业板块的综合配套区的竞争优势商务人士最关心的时间和环境方面的优势，加上价格优势，将使葛沽在竞争中胜出希望更大。临港产业板块分析/

大港和官港板块分析大港不如塘沽，葛沽的竞争优势不言而喻。大港各项城市功能比较健全，产业污染比较重，缺乏生态化高档居住，葛沽和官港是其寻求解决方案的两个方向官港大港区作为一个独立的城区，各项城市功能配套都比较健全，但由于地处石化产业区，不能支撑生态化高档居住的发展。葛沽和官港是当地居民寻找高档生态化居住的两个方向。临港产业板块分析

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大港和官港板块分析未来的葛沽各项城市功能和产业功能都很健全，相对于官港只具备单纯的生态环境，显然更具竞争力官港未来的葛沽各项城市功能和产业功能都很健全，又具备良好的生态环境，对大港区的高端居住人口而言，更具吸引力。有望形成大港的生态居住区。官港森林公园——只有单纯的生态化环境，各项配套设施不完备；出于保护原生态自然环境的考虑，其周围高档居住的开发受到限制。临港产业板块分析

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大港和官港板块分析官港森林公园与葛沽是“竞合关系”，葛沽需要与其进行差异化，充分利用其资源为葛沽综合开发提供支持官港将是滨海南区居民第二居所的选择地之一，分流部分客户。官港规划的商务休闲和商业等职能，将与葛沽的综合职能开发形成竞争。葛沽的生态屏障，将有污染的石油、石化产业区和运输、物流产业区隔离开。官港的休闲娱乐设施可以为葛沽所用，提升葛沽的综合服务功能。竞争合作＞临港产业板块分析

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大港和官港板块分析葛沽镇要和官港的发展主动对接，优势互补，功能互动，实现其持续的核心竞争力葛沽与官港森林公园的互动前提是改造它们之间的直达交通，及官港湖北部的环境改造和开发主要交通乡间小道九道沟村高尔夫跑马场临港产业板块分析

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大港和官港板块分析葛沽镇和官港实现:人流互动信息互动功能互动按照与葛沽的关联度将“滨海北区”分为三部分：与葛沽镇的关联关系

产业关联区——

主要指与葛沽镇的冶金支柱产业有密切关联的东丽无暇街区域

非产业关联区——

主要指与葛沽镇虽无直接产业关联，但位于泛葛沽半小时经济圈以内的滨海北区城镇，如军粮城、空港物流加工区、空港保税区、塘沽的边缘地带

东丽湖区域——

滨海北区生态居住样板区对于产业关联区域，葛沽镇具有良好产业基础和灵活的民营经济体制，最有机会成为现代冶金产业服务核对于非产业关联区，葛沽在泛葛沽30分钟经济圈内可以承接产业居住；就居住功能而言，塘沽及开发区的住宅价格相对较高，而东丽区的成本也在急剧上升，葛沽镇具有明显的价格优势津南同核新城范围以“半小时经济圈”为标准，确定为：津南区的中心镇咸水沽，葛沽周边镇和塘沽区的新城镇新城镇泛葛沽“半小时经济圈”中心镇周边镇行政隶属塘沽未来葛沽镇与咸水沽镇将形成互动与吸引，存在一定的竞合关系未来可以承载商务、商业、休闲娱乐等相关配套功能。未来葛沽镇将规划大面积的住宅项目。随着葛沽镇的建设发展，将可能吸引咸水沽的居民、产业等向葛沽转移。葛沽镇咸水沽作为镇政府的所在地，行政、教育、医疗等基础设施配套完备。咸水沽近年来城市居住功能水平提升较快，住宅项目发展良好。咸水沽镇已经形成电子、服装、金属制品、造纸、化工、机器制造行业为主导的工业发展格局。咸水沽镇互补、合互动互补合作存在竞争吸引咸水沽“竞合关系”分析/“与周边城镇关系”分析/与新城镇关系分析津南区有融入滨海新区，构建“滨海—津南经济共同体”的冲动，政策优势、区位优势将有力促进葛沽的城市地位升级，有望成为与“政务核”咸水沽同一级别的商务核津南区领导意志——“滨海新区津南分区”，借助葛沽融入滨海新区，加速发展津南区。区域优势——

津南区唯一划入滨海新区的地区。津南区发展战略“东进”“西连”“南生态”“北提升”津南区葛沽葛沽是“东进”战略的具体体现津南区有融入滨海新区的冲动咸水沽“竞合关系”分析/“与周边城镇关系”分析/与新城镇关系分析葛沽镇与咸水沽镇互补联动发展，形成津南版“双城记”，共同推动津南区的发展，类似北京东部的中央商务核和北京西部的中央行政核北京西部：中央行政核互动与吸引津南区咸水沽：行政核葛沽：产业商务核互动与吸引东部：中央商务核竞争与合作咸水沽“竞合关系”分析/“与周边城镇关系”分析/与新城镇关系分析未来葛沽镇与津南区周边城镇存在的“产业配套补给关系”未来葛沽的产业配套较为齐全未来葛沽商业、休闲娱乐等相关服务配套完善未来葛沽镇将规划大面积的住宅项目葛沽镇周边城镇的共同点就是产业配套、商务配套非常缺乏缺乏商业、休闲娱乐配套未来周边城镇也将有新的住宅土地规划，且地价相对葛沽便宜津南区周边城镇互补、合作存在竞争吸引咸水沽“竞合关系”分析

/“与周边城镇关系”分析

/与新城镇关系分析吸引葛沽镇未谋来将完善遗产业及配野套服务设括施，承载浴周边区域呜内的产业苗居住、生离态居住、嘱商务配套贪、休闲娱议乐等城市终功能葛沽镇南疼侧的官港茅森林公园厌和农业产喷业带的规务划，提高休了葛沽的您生态宜居益指数葛沽是塞滨海新碧区的组订成部分亮，具有馆广阔的慰发展空纺间是津南区趴的产业重赖镇，具有肝雄厚的产番业基础由产业六引发的迹大量商披务配套余需求将天促进城卵市功能瓶的发展咸水沽庙“竞合椒关系”四分析/“与周边螺城镇关帽系”分予析/与新城镇援关系分析葛沽镇裳将成为津南区篇和滨海卡新区连斯接的“脐带”“津南－滨柿海”经济戚共同体的屿“桥头堡或”津南区伐的经济保特区基于葛宣沽的特誓色资源旬和优势着分析及婆其在续三大同纯核新城惯特色功介能核的碗叠加得籍出葛沽柱总体定暴位滨海南区大港板块葛沽镇利霉用其时空岛距离优势阅和地价优栗势，打造铅具有差异准化的“宜居功有能核”生活配袭套样板即区东丽湖东丽湖渴建设用数地有限详，价格姥高，无彻产业居趴住条件留；对比饿东丽湖侧高端生孔态居住践区，葛贵沽是“产业居住两核”葛沽镇的斥功能定位懂将是津南具区、滨海恭北区、滨搬海南区三飘个“同核荒新城”中互特色功能播核的叠加津南区葛沽镇葛沽作胸为津南仰区的”产业商睁务核“，与拐”行政头核”咸锯水沽互彻补联动娘发展，劈燕谱写津邀南“双减城记”中心镇咸水沽周边镇葛沽作溉为津南傍唯一划面入滨海料新区的事城镇，厅是津南屑区与滨犁海新区踏连接的孕”脐带”，作为疯一个”特区示范亡核”，葛鸦沽将带轧动周边肉各镇，贪共同构姐建”津南－滨后海经济共贷同体“产业关掘联镇无暇街非产业关联区域葛沽作移为滨海副北区产求业关联听镇的”冶金产秧业服务像核”（产碌业居住键，产业醋商务配丑套）、训”生态配套晚核”滨海北哗区临港板块官港葛沽与蹈官港是臣”竞合关漆系”，联动徐开发共同氧打造“生态屏探障”未来葛沽织镇的”生态配穴套“对大崖港区域喝具有吸越引力对临港炒产业区寻而言，课葛沽镇妨是”产业配宋套核“（产业贿居住、产育业商务配钓套）、”生活配哪套核“、”生态配滥套核“葛沽缴镇总漏体功夏能定宪位滨海新谢区津南跃分区葛沽断的形析象定岔位泛葛沽抱半小时束经济圈彼的中央充商务区荣滨海淋南区的爱后花园中央服柄务功能抖区中央生态利功能区官港森林公园官港湖产业带泛葛沽毁半小时怪经济圈摸的中央陪商务区滨海南区验的后花园葛沽镇确的“中缸央功能处区”由昏“中央喝服务功唱能区”惨和“中暑央生态玻功能区飘”两大位板块组胜成沿海河片形成有踢机的四犹大产业文带现代生颜态农业怜带冶金制悟造产业震带新兴产涌业带商务商贩业带四大产业算带商务商去业带：发展文化歉旅游业，圈借助海河舟悠久的历饿史文化基锻础和景观风特色，形涛成具有本漠地特色的取文化商务奔产业区。新兴产业测带：吸引现玻代物流凶业、现铲代制造蛛业以及评与产业着配套的呀研发设趋计等更放新产业得，实现淹产业升果级。冶金制造罢产业带：现有钢铁铸、加工制蹄造、微电姑子产业等耍为主的传喝统工业。现代生视态农业偶带：现代农庄黄农业、生浮态农业、蓬农业旅游会业。中央服禁务功能刘区中央生爽态功能骑区现代冶病金业、引多元化涨新型产浓业带弱化地块惧间生硬的搞关系通过地块浓间的有机摸融和构建沿和谐的─谎─泛葛沽匠经济圈漆的中央物商务区,滨海南艰区的后选花园生态化惭、多元巷化的住鹊宅：提供包矩括独栋炒、联排宗和公寓训在内的以多种类贯型居住府物业,能够满足化各个阶层绸居民的居虽住需求“中央服务误功能区”的城市功陈能解析——居住功毅能城市居住区文化居住区生态居住及配套区商务居住及配套区文化居住生态居测住还迁房商品房城市公寓城市别田墅“中央服务捏功能区”的城市功独能解析——生活配摘套功能中央服务翻区应具备董完善的生稳活配套设盘施，以满族足人们多撕样化和不每断提升的撤生活需求岁。生活基坑础配套侍设施应国包括八妻大类型混：教育设施冤、医疗卫旨生设施、性文化体育登设施、商横业服务设帖施、金融破邮电设施碰、社区服远务设施、峰行政管理因设施、市军政公用设周施“中央服务么功能区”的城市功收能解析——商务办套公功能商务休闲减区综合商务早区海河创意梅社区海河创各意社区——以特色化省的创意办灵公空间吸枝引众多企释业总部、忌研发机构锐、SOHO办公的膨聚集，祖形成“企业商匹务码头”商务休纠闲区——提供完浓备的商反务、休野闲娱乐栏功能，煌满足各捆种类型露的企业跨总部办臣公需求综合商务突区——集中式商访务办公商务配套文化品位娱乐休闲康体健算身突出主题功缓能企业商务萝会馆海河文化辨艺术博物舱馆商务服务商务会潮议中心海河艺术面工坊多功能背康体中张心“中央服务鲁功能区”的城市功琴能解析——文化商贸充区文化商春贸区：利用海仁河自然严资源和煤葛沽镇医的历史咸文化资危源，打早造特色鲁商业区肥、特色喇旅游区律。文化笛商贸区塑造海络河艺术租工坊、辉妈祖文弱化艺术叼馆、漕穴运博物振馆，重蚕现昔日缩慧民俗文株化的辉扣煌漕运博物属馆妈祖文化衡艺术馆海河艺术旬工坊围绕“文爸化重塑、浓文化生根肚”开发一甚系列的特元色文化旅伪游项目景观以刮文化为主内涵，壮文化以腾景点为未载体，遗塑造令奶人心往虚神弛的呢朝圣、逼休闲、处旅游胜寨地。利用海雅河资源术打造“水乡古冻镇”及“商业码头”——集休闲、骆住宿、观掠光、餐饮柏、娱乐、止艺术鉴赏腥和展示于楚一体的游遍客一站式徐消费区商业码叶头包括魂：酒店添、美食昆长廊、渗娱乐天陈地、艺消术工坊循、旅游达集散服坡务中心增等体验垄式旅游旋