某某项目策划案3

某某项目策划案目录前言第一部分市场调查与分析一、地理区位二、许昌市房地产业概况分析（一）房地产发展阶段分析（二）许昌市房地产市场调查分析第二部分项目定位及建议一、目标客户定位二、产品形象定位三、产品定位第三部分企划部分一、案名、推广主题及广告语的确定二、项目形象包装建议（一）售楼部包装建议成（二）样板拌房包装建议释（三）工地虫现场包装躲（四）开发珍商形象包装蜘三、楼盘推滔广策略熟总体推广策敞略稀本案总体推菊广费用预算妹阶段性推广艰策略理第四部分某业务部分击一、销售部恋架构及职能巡二、销售环葱节的管理和身监控后序前言丘代理行作为坑一个新兴行搭业，一个高刚智力的服务底行业，兴起沈于80年代好中期的台湾简地区。当时丹台湾由于早爱期的经济飞校速发展，处仓于一个经济盒回调期，大奉量的楼盘由番旺销转为滞规销，房地产荷面临极大的很困境。同时并，国外房地短产业完成了誉市场细分化优，对房地产包业的专业分这工愈来愈清惭晰，并且影箱响了日本的脉房地产发展槐格局。在这勺样的双重背小景下，台湾蹦开始出现了贱专业的地产尖代理行，他虹不同于中介扁公司，中介哨是服务于三塌级市场的，穗也就是在消旧费者之间进艺行交易，而叮代理行是服时务于二级市邻场的，也就耽是在发展商访与消费者之坝间进行交易卧。同时，中拐介是以单套摊房子为交易厌对象的，代疏理是以整个锻项目为交易颂对象的，包矮括了一个项双目的前期规饿划、市场定脾位、推广企候划和现场销划售等方面，映是一种全程奉服务。当时冶的代表公司朽是台湾新联押阳机构。老代理行发展富到如日中天膏是从其开拓师大陆房地产粗市场开始的株。宰从1998圾年开始，代影理行开始全贩面进入内地滤各大城市，用如武汉、成密都、重庆、杠南昌、长沙落、郑州、西浓安等内地省泪份的省会城捉市。代理公窜司大举进入角内地市场，杰给当地房地永产业的发展蚁起到了良好摘的推动作用残，带来了先往进的操作方程式和开发理警念。猜代理行发展樱到今天，离矿不开众多发祥展商的支持于和帮助。但跑不可否认，级为数不少的刃发展商，特长别是内地的鸭一些发展商盲对代理行还雷是知之甚少策，对代理行唇在项目运作茂中的作用不魔甚了解，所愁以抱有一种盏否定的态度时。甚至认为拳代理行是粪“摊空手套白狼政”严的渠“脾高手按”鼻，不出分文诱便从发展商寨处得到高额吸的销售佣金弱。其实，这恶种误解在很态早以前的沿鬼海地区也存阔在。我们认寻为，这种观粘点的存在不埋足为奇。我仇们希望通过扔一个真正的抽专业代理公本司对代理行蜂的自我认识蚀，多少能使监发展商对代泰理行有一点抗新的看法。叫首先，代理撑行不是万能刻的，也就是惹说不是所有遭的项目通过地代理介入就丸能卖好的。乏代理行对楼边盘的认识是谁源于产品本醉身，也就是蛛物业第一性跳的原则。我集们评判一个故项目是否能吃接是基于物税业本身的，爆试想，如果露一个楼盘在植各个方面都炼不具备竞争馋优势，那代仿理行介入的召可能性是不尸存在的。代厉理行认为：堡一个各方面毙条件都比较隶好的楼盘，雾发展商也能齿卖好，代理弓介入后起到厌的作用是通录过专业销售芝模式缩短销拜售周期，加签快资金回笼北，同时能把腊售价拉抬；烘一个条件不盘太好的楼盘炼，发展商在溪销售上比较诵困难，业绩卵不太理想，铲代理介入后洒起到的作用摧是通过专业顺的眼光，重导新审视、包搬装楼盘，发丈掘出新的机遗会点，然后隶推动销售业缸绩的上升。找所以，代理玻行在项目前弟期介入的重塌要性不言而断喻，只有双搁方共同对一康个产品的每挽一丝细节沟弓通协商，才攻会有一个真花正在市场上急知名度响亮泊的项目。坝其次，销售秒佣金是代理威行从市场中粒赚取的，而贡不是从发展梨商处赚取的励。这一点相丢信是发展商菊最为关心的株。举例来说侨，一个楼盘祸，发展商自掉售能卖20书00元，如英代理行介入袄后，通过完驳善的市场体内系、企划体旋系和销售体佛系，可以把就价格拉到2烦150元，赛这样发展商三从中获取了平超额利润，贫而代理佣金件也是从这每副平方米15柿0元的差价令中支付的。溜最终还是发搁展商的获利霜最大，代理海公司只是从棵市场中获取忧了应得的回功报。侧第一部分然市场调查雨与分析斯本次市调主嘉要采用踏街宾记录、竞争狠个案调查和仙相关部门关畏系征询三种可主要方式，分对许昌市房长地产状况进间行了调查。敞根据调查所闪获资料，我房们对本案开盘发提出合理除化建议。蝶一、地理区施位树本案位于清妙虚街东侧、券北大街西侧抹，机坊街南废面，文化街苏北面，属于燕许昌市老城假区。兆1、许昌市挤简介峰地理交通：仍许昌具有独躬特的区位优胜势，交通便悬利，是河南发省正在构筑垄的剖“出中原建筑群者”更的南大门，镜北靠河南省顿省会郑州和佳国家级历史种文化名城开派封，西接煤演城平顶山，膛南临内陆特附区漯河市，勾东临周口市欲。示现辖禹州市赤、许昌市、怨许昌县、鄢拨陵县、襄城笼县和魏都区放两市三县一邻区劳，朴全市总面积根4996平咬方公里，全帜市总人口4封45万人罚，其中许昌驻市区面积4挪5.8平方恰公里，人口茎约48万。克经济建设：牲改革开放以半来，许昌市累始终坚持以缝经济建设为松中心，以加呜快发展为主醋题，综合经嫁济实力不断输增强，社会灰事业全面发练展辟。2004叶年进出口总蛙额3.7亿片美元，增长锁23.5%袄，其中，出葬口总额3.路1亿美元，谋增长22.酒3%。柳，负全年生产总遥值达到51街8.1亿元久，增长14灶.9%，其蜡中第一产业索增长9%，卫第二产业增彻长17.9困%，第三产胀业增长12裙.2%。城皮市基础设施慢的建设摔和晓投资环境物的榆改善，吸引变了国内廊外盯众多客商前灯来投资办厂黑，促进了许节昌经济的快饼速发展，禹捎州钧瓷、鄢荒陵花卉、襄象城烟叶、许饲昌金刚石、兴许昌档发、姑卷烟、继电译产品享誉全布国。轻城市规划：庄为积极响应红国家关于加蚊快推进城镇塌化进程的战液略部署，许皂昌市于19驴96年《许猾昌市城市总生体规划》，地并于199哀8年经省政浪府正式批准捡实施。根据急总体规划，独许昌确定了扇“兆充实铁西、摆改造完善铁救东、逐步发裙展新区录”毅的城市建设术指导方针，产后根据经济摧发展需要，陵2003年少许昌市决定慰对先行的城理市总体规划团进行修改，机提出了近远堡期规划目标咽，即：到2绸005年许玩昌市区面积漠达到60平礼方公里，城为市人口达到夏60万；到霞2023年效，许昌市区田面积达到8森0平方公里及，城市人口聚达到80万吹；到202很0年，许昌汽市区面积达炮到100平至方公里，城的市人口达到蜻100万，交进入大城市撇行列。岩2、宗地现艰状述宗地四至：焰地块东面为岗北大街，西绒侧为清虚街咸，北面为机克坊街，南面掌为文化街。筝工程进度：慢目前地块正痒在拆迁。沈3、环境评喇价：宵摆优劣势评价孔：大本案距西湖尾公园百米之猾遥，西湖公汤园碧波荡漾蜓，绿数成荫股，环境十分赴优美，这是签本案一大卖章点。揭4、周边配涌套：双现状：罢该区域为许疗昌市老城区的，本案周边傲市政及生活延配套齐全，遵银行、邮局勺、菜市场、赠集贸市场、奖超市、宾馆自、医院等应免有尽有，业米主的工作、椅生活、购物抹、就医等均淹十分便利。伯特别是本案橡周边名校众纤多漫——予文化街小学杯、健康路小怖学、市一中题、市一高等裂环绕左右，碰优越的教育耽资源是本案引另一大卖点箩。肌5、交通条殖件：受交通现状：野本案紧邻城五市次干道右——舌清虚街、北序大街，距健福康路、天平哈街也仅百米滚之遥，交通贿较便利。娘6、综合评震价：奥整体分析：亭总体上看胆，本案周边拴配套齐全，举环境优美，帮自然条件可辰谓得天独厚撑。此二、许昌市萌房地产业概厨况分析仗（一）房地榴产发展阶段晴分析乌1、初级开视发阶段柏初级开发阶围段主要以见辽缝插针的形脆式对市区内内的零星地块愧进行开发,葬由于开发产欠品的稀缺性监，造成开发趁决定需求的免局面，是很删多中小型城锐市早期地产通开发的惯常怖模式。开2、定向开有发阶段基随着初级开绩发阶段的结蔑束，很多单乳位以联建或慰定向的形式扁解决职工住匆房的问题。渡这个阶段造滋成了很多公径务员成为最蜻早一批住上井商品房的群林体。许3、成长开辫发阶段受从2002局年开始，许脱昌市房地产崭市场得到了割迅速发展，挽相继涌现了展一批优质楼便盘，如怡景去华城、滨河恶花园、金石援达花园，它乞们均在较短材的销售周期室内取得了不啄错的销售业像绩。通过调尝查得知，目峰前许昌市商维品房销售一肢直处于平稳效状态，空置次房不多，销炕售势头也还堵不错，仅有逝个别地段较巨差、产品定积位有偏差的开楼盘出现少盗量空置。小结：缝根据以上对借许昌爆开发阶段的爹分析，我们谜认为本案面陷临很大的市句场时机。首踪先，城市的晶需求一直处闪在一种非饱飘和状态，由楼于产品的同讲质化严重，水很多隐形的叔需求没有得连到满足。其巩次，沾许昌市榴的初级开发惯和定向开发推阶段的时间裕和供给量都住相当小，很涨多项目不具般备城际效应克，品牌的统布领性不够。攀这种情况下忘，为大品牌窝建设和可持馒续发展找到刺了市场空白怠。因此，对姑于留许昌市仙地产开发，触我们的观点谦是编“丘机会来了怀”捷。练（二）许昌巷市房地产市黑场调查分析嘱为了更好的乱了解许昌市刊房地产市场错发展状况，董近期我们对晋许昌市在售洗的住宅个案陵进行了市调厅，本次市调煎的楼盘有1逮1罚个，改从中选出具嗓有代表性的瘦9个进行分瓶析，它宵们是：籍文峰城市花映园、文峰现育代公寓、新慈世纪花园、拉星河花园、父新时代庄园阔、金地嘉苑胁、建业帕拉营帝奥、金桂医丽园、德丰柴九曲苑，由盖于这些楼盘涉分布较为广偏泛，产品品挺质多样，物危业形态多样浓，因此具有魔一定代表性宣。调查内容气为个案的规可模、销售价另位、房型分缺布、面积分侵布、销售状桑况、个案目批标客层构成花及楼盘企划涛包装等。泉1、户型分绒布分析泥市调发现，生许昌市主流页房型是三房兰两厅，约占落60%左右傻的市场份额充；两房两厅舒约占20%化左右的市场屠份额；四房盏两厅约占1纹5%左右的路市场份额；矿而其他房型群基本上起点驴缀作用。钱2、面积分饱布分析控下面给出主控要竞争个案豆主力房型及动面积分布:满由上图看出杰，除金地嘉制苑、金桂丽雄园、德丰九替曲苑外，其胞它个案主力蔑房型均为三润房两厅两卫幻，主力面积扑在125-航160平米猾。瘦总体上看，拴许昌市多层扁三房主力面纸积在135健平米左右；超高层三房主拢力面积在1他60平米左华右。萌为避免产品拼的同质化，组建议将本案解三房面积控夹制在130移平米左右。剥3、单价分竖析拘下面给出各愉主要竞争个烘案单价：心说明：（1测）以上价格窜均为实际成摧交价，即在员开发商报价剩的基础上扣敏除各种付款甲方式平均折般扣后的价位答；锋（2）金地鞠嘉苑为精装舰修价位，其斥装修标准在颤150元/薄平米上下，纤毛坯房售价赴应在145音0元/平米忽左右。墙上述多层个晨案的平均售育价在136例1元/平米蝶，考虑到统鸭计在内的楼夕盘多为优质洲楼盘，价位史相对较高，之而未统计在首内的个案要贞较此价格低丛得多，因此手许昌市多层报住宅价格应远低于狸1负361元/钟平米，基本永上应在12寄00-12助50元/平萌米左右。倚上述个案中准，德丰九曲劳苑、新世纪劈花园、金地鄙嘉苑、文峰捏城市花园，留与本案或位牙置较近，或案产品品质相今近，其价位质对本案参考梅意义较大，冒这四个楼盘花的平均售价草为1415借元/平米拘（实际成交路价）。寺根据对市场妹的了解，结警合本案自身听情况，建议篇本案住宅销竿售价位在1笑450元/堂平米左右。壁4、总价分春析炮市调显示，康个案主力总炉价在7.5衔万～50万督之间，总价惑差别极大，跨原因在于个范案单价和房瞧型面积差别泊较大，根本租原因在于楼袍盘品质差别适较大。虾下面给出个仓案主力总价宽分布：写上述个案中专，文峰城市躬花园、新世布纪花园、新蔽时代庄园、学德丰九曲苑禾四个竞争个救案对本案参谎考意义较大拍，这三个楼季盘的三房主仆力总价在2请0万左右，狱两房主力总命价在13万俩左右。聚为取得对竞忠争对手的优关势，建议将嚼本案主力总歼价控制在2拳0万以下，射在单价一定匀的前提下，彼建议尽量控筹制本案的主铜力房型面积毛。糊5、销售情找况分析歌总体来看，煌许昌市房地崖产销售状况蒜还不错，多奋数楼盘在成考为现房后几谱个月便基本煮销售完毕。铃但也有个案父由于种种原贷因销售状况搜并不理想，慕如建业帕拉湾帝奥、绿茵叨花园等。铲6、客源分稿析霸客源区域：莲项目客源主工要分布在市猪区，另外周宫边县市，如泪长葛市、及禹州市塘，也占相当袍比例。对本角案而言，其鹿目标客户也暖主要分别在姑市区，但周调边县市客源揉（如长葛市牌、梳禹州市译）也是本案戚重点争取的邮客源。余购房动机：修以首次购房雕客户为主，耳二次置业客忌户为辅。邻客源阶层：免目前许昌市暮客户以25抄岁-50年奶龄层客户为削主，中小私内营业主、个者体户、企业梁中高级管理截层、政府官访员、公务员日、工薪阶层绸占到相当比喜例。吨7、市场综允述穴通过市调，柜总体上看，纳许昌市房地躬产市场有如厕下特点：燃

责房地产市场漆发展态势较尼平稳，供求叼基本平衡。箱

构产品同质化数严重。柏由于开发商途缺乏市场意农识，创新能漠力不强，盲肺目跟风现象胶严重，因此槽导致市场上穗产品缺乏个箱性，李品质雷同，恋定位重合，及推广方式同分质化，而且参预计产品同蛛质化程度也您将随着竞争吉的加剧而加泥深。冤

追许昌房地产嘱企业向外学宿习的观念和疮意识有待加麻强。重目前市场上翼产品品质多允较差，在小龙区规划、房避型设计、景肆观绿化、楼疑盘外观、立遣面等诸方面句均有待提高消，楼盘包装教水平、业务价推广能力也份不高。者

宴外地大型的永房地产公司秤已开始进入勿许昌市场，抖房地产市场窗竞争将加剧孕。典作为河南省岸房地产开发妥龙头企业的病建业集团主乌营业务将从倾郑州市向省茶内地市转移戒，而许昌是储其战略调整仿的一个组成阀部分，目前基其在许昌的渔第一个项目技项目聋——冒帕拉帝奥已贫公开发售。灰

屯品牌企业较国少，品牌优浓势不明显。捐虽然目前许胃昌市正在发挺售的项目有版2铃0酬余个，但多自数项目体量基较小，大多泪数房地产公宇司属于小型齿公司，尽管挠近两年也出鞠现了像恒达控、鼎鑫等同惹时或连续开轰发几个项目窗的房地产公登司，也出现此了像文峰城览市花园、怡独景华城等上笋规模的项目狡，但总体上副看，房地产叠品牌企业较垃少，名企效盈应并不明显糊。窑

平三房两厅是萌市场主流房蓄型。乏目前许昌市阿主流房型是凭三房两厅，歌多层三房主诚力面积基本州上135平胸米上下。恩

扒目前许昌市软多层住宅市酒场均价在1障200元/庆平米上下。晨8、项目S联WOT分析依优势分析【恶STREN蒸GTH】地理区位佳笛本案地处老菌城区，周边帽配套十分齐按全，居民工徒作、生活、会出行、购物汗、休闲均十榨分便利。告教育资源优洽越咐本案紧临的份市一高、市坏一中是许昌甩市教育质量正最好的中学敬，优越的教涛育资源为本仍案一大卖点日。有规模优势柴项目总建面万达3万余平景米，这有利筋于将来的物见业管理和社俘区内部环境及营造，特别陈是利于发展列商长远发展牺，创出企业堤品牌。地块方正万地块较方正核，有较大的躲规划发挥空搁间和定位调咳整余地，经覆营管理成本笑也能有效降着低。秘本案周边环族境佳敞本案紧邻西堤湖公园，周悄边环境佳，芽适合人居。楼本案产品力劣较强搭从地段、规筐模、配套、泉环境等诸方宫面分析，本耗案产品品质胜都应该是不干错的，市场载竞争力较强亏。伟劣势分析【锤WEEKN落ESS】沸护城河有一圾定污染漂项目临近的崖的护城河尚酱未治理好，螺气味难闻。视两层商铺销饼售难度大物目前整个许飘昌市商业用突房，两层商混铺由于存在弦二层用途不寿大、商铺面胖积大导致总庆体售价高等上缺陷而存在舟较大市场抗匀性。碗本案周边视独线稍差切本案目前东顺面、西面、遇北面三面均旷为低矮破旧冈民房，景观准视线较差交现有房型设边计有一定抗收性亩据初步了解道，现有规划撞产品中，三直房面积达1拿40-15招0平米，两锤房面积达1参00平米，口房型面积偏镰大，导致总做价较高耗机会分析【渴OPPOR筑TUNIT鸽Y】母专业代理公易司的介入能蠢有效的规避腊市场风险甚本案尚处于睛前期，专业陈代理公司的拢介入，能在群对其他竞争找个案，特别句是潜在目标兽客户进行综佩合分析的基钟础上，进行沈准确的产品委定位、企划泼包装和销售策策略制定，肝以降低市场敢风险。创品牌形象机广会点廊目前购房者丽的关注重点愁从住宅单体槽向小区整体京环境转移；此从实用性消高费向个性消晋费和带有文誉化色彩的精静神消费转移昂；购买住房目也变成部分娘人的投资行保为，房屋能醒否保值、增域值格外令人好关注等等，禽这是房地产劣业需要品牌极产品的原因浓，而许昌市丈房地产还未违开始注重品丝牌塑造，本册案可抓住此抱市场机会先旦发制胜。靠生活方式机稳会点趣随着经济的励发展，围绕克休闲、健康犁、教育等社执会消费热点允和消费主题争，选择房子朗、车子，提虫高生活质量死；注重健康歇、先进、时智尚的生活方允式，将是最症大的消费愿乡望和趋势，瓦但许昌市目磁前并未充分涉挖掘生活方陡式的创新，肤给本案留下蜜了市场空间该。袄物业管理机箭会点动从物业管理割产生的效果磨看，一方面哑可为业主提得供一个优美梅、舒适、安马全的生活环皮境，满足业脾主对物业管期理日常消费猫需求；另一瓣方面，可维修持物业的完晚好性，延长令物业的使用嫂寿命，使物您业保值增值办，对物业价站值起支撑作耽用。拍现在的物业臣服务已不是筋简单的保安锣、保洁，而衔是更加无微删不至的敌“肚人性化关怀颠”极。本案应抓团住机遇，充膀分挖掘物业漫管理优势，染打造品牌物细管。教育机会点翠房地产的竞午争主要是硬鸽件和软件的带竞争。硬件皮主要是建筑劫、规划、配庆套，软件则逗主要是人文夸环境。如郑喘州部分房地鲜产开发公司呼通过精心策植划而打出的居教育牌，就概是在软件上位下功夫。本恰案与市一中禾、一高为邻炉，应充分利暖用现有教育半资源优势，糕提升本案综纠合品质。泻威胁分析【委THREA如T】吹本案拆迁难鹊度大汗本案由于拆恰迁面积大、监拆迁周期长红，拆迁中不凡可预见因素赠较多，如处粱理不当，可吵能会对销售费工作产生很模大负面影响怒金融政策对颈地产开发更现为苛刻滩由于国家对毛房地产开发目信贷严加控享制，房地产服项目的资金赖运作更加困困难，特别是语上规模的项让目，更需要辞市场定位准纹确、销售渠酱道畅通，以宝加快资金回撞拢速度，保捉证后期开发皱的顺利进行拴。劳本案现有及蹲潜在竞争对俊手较多圾本案商业用笋房面积达一样万平米，其牛主要竞争对于手是思故台小商业街、文智峰城市花园制等个案，特神别是前者，奖商业房体量暴高达三万平吼米，开发商季宇通房地产炎（河南）有序限公司实力意雄厚，对本旺案影响较大墙；从住宅项鞭目来看，文勿峰城市花园津、新时代庄监园、德丰九磁曲苑三个竞念争个案，或罪与本案品质各相近，或距玩离较近，对妻本案有一定没影响。课本案最大的能威胁来自于召尚未公开的种市一高东隔独壁的市毛巾构被单厂项目险，该项目目尺前已基本完欧成拆迁，预梨计近两个月餐将开工，由巨于其规模较扔大（总建面净四万平米）押，与本案产匆品品质相近坐，特别是其剃工期在本案拍之前，它的掉入市必然会高分流本案目结标客户。遍由于市场上负随时会涌现鸡出新盘，因津此本案应加裳快工程进度堆，尽早入市虾，以抢占有说利市场时机涝。小结：却因许昌房地声产尚处于夕成长开发阶绒段欧，整个房地隔产竞争层次裕相对较低，匠商品房的软戴性价值，比腾如健康、教挥育、物业管侵理等尚未与瓜项目结合在迷一起并凸现容出来，这就荡为本项目提惨供了良好的丰市场机会。港建议本项目突同时从硬性锹产品和软性并价值两方面薄提升项目的央综合品质。并比如内部配爱套会所、幼脾儿园、引进栗或组建专业纯物业管理公怕司，达到项膨目竞争差异哑化、风险最阿小化、利润景最大化。谊9、个案分村析牧文峰城市花连园蝶位于许扶路婆、七一路交右汇处，总规舰划用地22弃0亩，总建赞筑面积约2液6万平米，负由文峰现代驾公寓、枫丹叹白露、维也支纳春天、罗喝马阳光、威眯尼斯花园、责东方米兰六独个地块组成鼓，开发商为惠许昌恒达房滔地产集团有缘限公司。目精前维也纳春息天已售完，鸦枫丹白露正检在尚未发售础；在售的为膊威尼斯花园感、罗马阳光探一部分（三情栋多层）和里文峰现代公旅寓。导威尼斯花园搞房型有两房捉、三房、四芹房、复式，慨面积范围在聚103-2违20平米，礼主力房型为消三房两厅两套卫，主力面睡积在137菜平米。序威尼斯花园批均价在15零00元/平首米，一次性墙付款96折银，按揭98乓折，实际成搁交单价在1指450元/耀平米左右，障主力总价在狱20万左右哀。本楼盘优劣势走分析：优势：附

株地段优越，崖周边配套齐工全刊

敲临实验幼儿脉园、小学、增中学，教育庭资源优越畏

桌临近的文峰羞广场为本案验居民提供了困良好的消闲估娱乐场所境

腥楼盘体量较众大，总建面苍达26万平界米暮

魂开发商实力滋雄厚，在当辩地有较高知割名度和美誉宾度谷

旁房型平面布朴局较合理，摧户型方正，邪动静分区，解干湿分离，侍基本上做到往了寸“伪全明设计公”少劣势：邮楼盘价位稍构高莫文峰现代公巾寓恩位于许扶路荣、七一路交婆汇处，由一猫栋两梯2.仰5户19层沿板式高层组改成，建筑面鱼积2万平方斤米，1-2唐层为商铺，风面积约30绍00平米，台18-19贸为顶层复式用，共82户阳，交房日期旋为2005裙年年底。歪其房型配比蔽为：余房型便三房两厅两束卫酒四房两厅两蛙卫答复式设面积范围钟160.8皂7粮182.2践1佛227-2败64贱套数茧30戚30照22掏其住宅平均叙价位为20棕00元/平跳米，商铺售嗓价在400办0元/平米趋。电一次性付款群95折，按旅揭97折，焰实际成交单稻价在192渴0元/平米顷左右。疲主力总价在呈30、35壤万。炒楼盘优劣势屠分析：优势：

地段优越杯

帖楼盘体量较召大，总建面秧达26万平歌米数

废开发商实力惜雄厚，在当猛地有较高知夏名度和美誉燃度叹

练房型平面布口局较合理，纱户型方正，拍动静分区，墓干湿分离，椅基本上做到税了袄“范全明设计廊”筛劣势：液

坏房型面积偏堵大，导致总贡价较高钩

行高层住宅在幸许昌接受度府不高新世纪花园精位于健康路斯东段由六栋那多层住宅组新成，共25客2户，开发救商为许昌市浴鼎鑫房地产嫂开发有限公躁司，目前为好现房（04桶年10月交训房）。更其房型有两巩房、三房、捷四房、复式煤，面积范围迷在111-骨263平米府，其中两房按面积在11拣1平米，三爸房面积范围拒在147.肝69-16呼2.98平纷米，四房面犯积在165团.98-1漂81.98鞋平米。纠主力房型为硬三房两厅两碧卫，主力面桂积在147炎.69平米迅。水1-5层售奏价依次为1皮360、1活460、1亩460、1死360、1重170元/杠平米，平均发均价为13降60元/平责，一次性付叫款、按揭9休8折，实际桶成交价在1柜330元/活平米它主力总价在震19万左右认。弓商铺售价在敢5200元者/平米（有狭较大幅度的黑折扣，如购员房送车位）裂。害楼盘优劣势该分析：优势：仁

贤位于新老城佳区结合部，霸升值潜力大耕

尤楼盘有一定岁规模扒

芒开发商实力辽雄厚，在当宰地有较高知器名度血

范房型平面布腾局较合理倡

周区内环境营覆造较好劣势：蛙

个楼盘价位稍因高脂

顷搭售地下室伏有一定抗性星河花园昼位于解放路很与新兴路交芝叉口北50册米路东，开此发商为许昌蓄东亚房地产孕开发有限公越司，投资商意为许昌万里本集团，该案郑共分三期开佩发，一期主然要为万里集猎团集资房，碗少量对外发魔售，目前已赌售完。榜目前在售的煤为二期，二气期由二十余馋栋多层组成缩，2006版年7月交工树。伤二期房型有则两房、三房两、四房，两盒房面积在9元1.56-窜94.61蓬平米，三房沸面积在11碰5-139达.5平米，豪四房面积在度156平米疲。崖主力房型为泛三房，主力屿面积在12湿5平米。溉其1-6层岛平均售价分嫌别为119炭8、119买8、118佛8、111括6、918鸡、678元仙/平米，平槽均价为10饥49平米。斑一次性付款幅折扣30元炒/平米，按棚折扣揭20丧元/平米。柱其实际成交部价1025适元/平米。牢临解放路一缘侧商铺售价阻在3500折-3900地元/平米（朵一层商铺）认。默三房主力总蒙价在13万宜左右。符楼盘优劣势厕分析：优势：碰

揭万里集团为李许昌知名企叫业，有一定纷名企效应祥

林楼盘规模大聋，有规模优裁势块

阅房型面积控离制合理俯

订地段尚可，疤周边配套齐橡全劣势：匀

是营销推广水颗平差新时代庄园搏位于莲城大挤道东段，开谣发商为许昌窝鼎鑫房地产淋开发有限公运司。披其房型有两慈房、三房、瓦四房、复式企，两房面积聋在111平区米，三房面兽积在131即-157平奖米，四房面练积在161驼-171平皆米，复式面翠积在169扮-265平探米。倡主力房型为帽三房两厅两唐卫，主力面谜积141平吧米。盯其1-6层览平均售价分醒别为155存0、165锻0、165胁0、153复0、137攻0、112孝0元/平米肿，平均价为浊1480平凝米。次主力总价在模21万左右厦。屠楼盘优劣势姻分析：优势：朽

违地段优越，极周边配套齐碎全像

草临近的公园昆为本案居民选提供了良好运的消闲娱乐锹场所螺

嘱楼盘体量较盘大，有规模哲优势舌

盟开发商实力馋雄厚，在当片地有较高知好名度础

化房型平面布滴局较合理，吧户型方正，斜动静分区，道干湿分离劣势：柏

垒房型面积较提大，总价较向高敏

矛搭售车库有命一定抗性金地嘉苑想位于健康路新与文峰路交拥叉口，由两斗栋多层组成选，分两期开殊发，开发商泪为许昌市金躲地房地产开重发搁。瓦该案定位于斜小户型、精木装修、温情仇式公寓，房稼型面积在4她6.9-7邻2.1平米霜，均为一房争一厅一卫，戏目前一期现筒房，已全部贿售完，二期替已封顶。婚该案平均售浑价为160会0元/平米评，目前二期笔基本售完。煤其主力总价腐在7.5万政左右。搜楼盘优劣势古分析：优势：茅

挖许昌首家推敞出小户型精处装修温情式砍公寓，弥补蔬了市场空白摊点蒙

歉位于新老城焰区结合部，街升值潜力大糠

周面积较小，芹虽然单价不英低，但总价骨不高劣势：每

沉楼盘价位稍植高氏

萄楼盘规模较灭小，仅一栋询楼删建业帕拉帝威奥趴帕拉帝奥是鼠由建业住宅崭集团（中国吼）踩投资，许昌湾建业住宅建梢设膝在许昌开发稿的第一个项锡目，位于许补昌市东城区题，与许昌市陕委市政府仅奴一路之隔。岁许昌建业帕早拉帝奥主要沉以小高层住低宅为主。整促个项目采取摸一次性整体敞规划、分期盾建设的开发等模式。项目韵总占地41库374平方死米，由11肚栋小高层组贷成。总建面辈积1003粮18平方米赠，住宅建筑横面积635美00平方米爬，商业建筑王面积205堵75平方米猴，绿化率达土50%，容溪积率2.0向9，住宅总梯户数352烛户，一期总唐户数182阅户。项目建悔设工作分两博期进行开发吃。一期工程慢2004年篇11月10机日杂开工，厨2005年设12月31抖日爹一期工程竣窑工。勺产品类型：谈套型有两房耍、三房、四枪房、跃层复言式四种，复税式住宅从2时05平方米救——男275平方毫米不同面积喷的7个档次双，平层住宅略从105平叔方米悲——夹185平方父米不同面积抱的8个档次表。主力房型护为三房两厅送，主力面积锅为160平贴米。谢其一期销售塘单价为25列00元/平曾米，主力总绿价为40万看。疲楼盘优劣势袍分析：优势：烂

域建业集团有银名企效应悔

象位于东城区魔新区核心地埋段，升值潜洽力大虾

典楼盘体量较淘大，有规模盐优势迁

扁该案在规划插设计、环境卫景观设计、渣房型设计等起方面具有较厨高水准授

锄其配套较齐么全，有会所荐、商业步行秃街劣势：峡

柳目前许昌市贝高层住宅市喊场接受度不傲高扬

评楼盘价格明宇显偏高，市汤场抗性大德丰九曲苑通位于九曲街阶，开发商为彻德丰房地产所公司，一期颤现房，二期崭尚未开工。疑其房型有一磁房、两房、壳三房、复式军，一房面积让在53平米础，两房面积悬在90平米年，三房面积蚀在121平戚米。职主力房型为纸两房，主力钓面积90平答米。荒其2-6层捡平均售价分东别为176贤0、176刊0、166勇0、138受0、122各0元/平米岔，平均价为僵1590平揉米。一次性悠付款优惠1强0%，实际歇成交单价在雪1431元宅/平米左右泳。雹主力总价在捉13万左右惊。剪楼盘优劣势柄分析：优势：恐

抄地段优越，努周边配套齐诉全谈临近的春秋逆广场为本案对居民提供了哲良好的消闲舰娱乐场所跟房型面积控艇制合理劣势：

售价较高帝

移楼盘体量较贿小询第二部分剑项目定位证及建议溪一、目标客思户定位杜地产产品有赴目的的推广赏销售，既有示利于降低销虹售成本、缩奔短销售周期同，又有利于惰提高销售率斤。因此，找日准地产产品拆的消费层次磨，能有助于园地产产品的鹿顺利出售。妥根据市场调悦查，研判出变我们的目标触客户群是：谁客源区域：病市区客户特相别是区域客捧为主，另外骆周边市县特律别是长葛市剪、隙禹州市妇也是本案重乎要客源。职业：戴从职业来看拔，主要有：贷私营业主，售政府官员，潮个体户，公瓜务员，经济茂效益较好的趟部分企事业辛单位中层领姥导等。家庭收入：煮中高收入为姐主，目标客惑户家庭年收洗入应该在2产万元以上。贼购买动机分风析：脂首次购房者凶和二次及以侧上置业者均奏占相当比例犬。年龄层次：雪本案客户年肤龄定位将集刚中在25疏—滤50岁。追二、产品形像象定位幻许昌市场上套的高档楼盘妇，高位形象样（形成比较具价格，积累颈销售势能）冒；毫现代的（风洒格）泻现代的建筑哲，现代的景肌观，现代的狡房型，才匹眨配现代的生盛活；康浪漫的（生蚁活情趣）煌以其独特的菌内涵使生活东质量具有独煮特、曼妙的劲享受；呆高贵的（精派神格调）次一种生活的务气度和格调金，与众不同锻，舒展的生础活状态与品田位。谷三、产品定跃位攀（一）定位港思路：愚考虑到市场迹上高层住宅蛇销售状况不湾太理想的现样状，本案定播位为纯多层馋，我们完全块认同此定位裙。却为使产品在挽竞争区域具稀备独创性和等排他性，本膜案应在环境帅景观、小区宜规划、社区牧配套上表现看出高人一筹斗的气质，以照完善社区功槐能性，提升篇产品附加值坡。盾（二）产品司品质定位：州通过对许昌馅市房地产市冰场的调查分继析，结合本约案自身情况蹦，我们认为险本案应定位驶为许昌市房域地产市场中课的高档楼盘铃。弃从地段、规弄模、配套、艺环境、规划旨设计、房型制设计等诸方熄面分析，本售案均具备高厦档楼盘的条消件。笼（三）价格均定位：腹1、价格建输议解通过对许昌灶市住宅市场童的调查分析习，结合本案陡自身情况，病建议本案住挣宅价位在1覆420-明1脂45笨0阻元/m抵²戚左右（实际关成交价）随。建议临北枝大街、清虚拐街一侧两层叨商铺售价在太3700-全3900元衡/m括²笛，临机坊街魔、文化街一希侧单层商铺问售价在38马00-40枕00元/胸m绵²馆。悦具体售价待碍双方确立合帖作关系后通雄过更为详细盛的市调甚至雄试销再行确景定。砌2、付款形攀式叹——枕常规房产项揭目在市场销添售推广过程厕中，主要付熄款方式表现池为：睛（1）一次眯性付款；中（2）分期差付款；祝（3）按揭也贷款。子3、本案价样格策略颠建议本案采烂用肢低开高走辰的销售策略秆，入市价位叼较低便于回优拢资金并聚催集人气，随凝着工程的进笛展和本案良语好形象的传损播，妻逐步提升市狂场推广均价存。眯4、本案价姜格策略三大腾目标母（1）去化幕不良单元听销售前期以阻较低价格在同市场一炮打粥响，去化不眉良单元，减写少销售压力护，以优势产称品创造后期灿的价格上升葡空间。呜（2）快速照回笼资金育作为企业的悟战略目标灯——氏销售收入回麦笼速度，是梁最重要的目革标之一，它叫将为建立项疮目内资金链们，实现项目浪的滚动开发推奠定良好的买基础。源（3）创造名并保持市场雪份额的最大立化港市场份额的雹最大化是本镰案价格策略轻的第三个目扫标。市场份涌额既是顾客缎对企业产品励支持率的体战现，也是相探比于竞争对纺手的价格体勉系的成功度狼的体现。碧（四）规划桂设计建议：具体建议：盟大门：大门堂要有气势，少其风格要与丝楼盘的整体违风格一致。出建筑层数：乱6垮层，层高2例.9米，一锣梯两户。弱车位：地上男为主，车位剧比例在15缘-20%，与考虑放在围番墙处、楼栋踢中间（停车务位可做特色猪绿化）、道璃路停车。耕（五）房型绞及面积定位盖建议：籍建议本案房功型配比以三弃房为主，比某例约占60饮—残65%，主凭力面积在1遣30平米左柄右，另外配倾置部分中小京房型，如两终房、一房，锅其中两房面垫积在90-廊95平米。女（六）开发尾节奏建议：辆目前市场机惜遇不错，因胞此我们应加绑快工程进度捡，力争抢占心市场先机，古降低开发风何险。李由于楼盘体跌量不算太大艇，建议一次膨性开发完毕某，为规避市扒场风险，私建议本案在即产品定位环姻节一定要慎粉重，不能存众在任何偏差墙，否则可能桃会导致一部阶分产品滞销尘，不能实现歪项目利益最张大化。伴（七）建筑染风格定位：熔建筑风格及色形式语言的穗塑造必须与剑时代、区域谊、经济发展性水平、文化克、历史等诸佳多因素紧密摸相联，一个熔高品质物业觉更应具有鲜盆明性的建筑脾形式语言。捧环建议本案在伟塑造建筑风他格时，应充馆分运用三个引视角：粒※超脚从建筑美学幅角度出发的讨“怒审美视角雄”元※枣估从成本价格困角度出发的序“栽经济视角极”装※怀养从市场接纳骑角度出发的寻“锻营销视角园”简当前我国住敏宅建筑风格亿分为如下几押类：欧陆风巩格、新古典蚕主义风格、毕异域风格、俭普通型及现贷代主义风格果。在现代风格的萄作品大都以网体现时代特拳征为主，没男有过分的装录饰，一切从厌功能出发，宴讲究造型比成例适度、空辽间构图明确兆美观，强调策建筑外观的眯明快、简洁做，体现现代距生活的快节混奏和实用，娃但又富有朝炭气的生活气读息。块建议本案采建用现代主义羞建筑风格，延在楼盘顶部容、外观、立贿面、色彩处丑理等方面要奏特色，具体填楼盘的外立扎面由开发商狸会同设计院茂、代理商共浓同确定。店（八）环境魂景观建议：硬1、景观规搅划设计的原档则败景观规划设菠计不但要符职合：合理性庆、科学性、昆观赏性、适撞用性的原则缸。还要富于麦人文内涵，浑讲究可参与况性。萌差因此本案不涂能单纯的为仇了满足小区民的环境而泛烧泛的进行景纲观设计，而雪应该充分考栏虑人在其中瓦的活动和感娇受，达到衣寓乐于景、跪寓教于景爱的高尚境界燕，这样才能需充分地激发触消费者的购旧买欲望。轰环境设计还掌应注重实用陷性。中央广歼场、集中绿揭地或是大草炼坪固然令人营欣赏，但各剪楼门前的小自草坪（宅间隔绿地），人系们的使用率采更高，更贴公近人们的日舞常生活，因竹此，它的实盟用功能显得勤尤为重要。显建议本案以愉组团绿化为商主，同时兼鹅顾楼间绿化聚。玩景观设计应屋与小区整体割风格相协调恳和融合。乐2、优雅的傻户外硬质景潜观营造高尚生居住环境煎项目的外部骗环境体现是怪多维的，其犹中户外硬质真景观设计是瞎营造环境空匪间的重要载洲体。所谓硬积质景观是相屠对由植被形杂式的较景观厌而言的，它樱涵括社区中盼，除了绿化匆景观和建筑幻物自身以外视一切有形物还体。例如，爱硬地广场，矮特色路灯，揉卡通垃圾箱钞，艺术围拦曾，停车场，良指示系统等挖。多根据本案消饶费群定位与豪项目风格，闸硬质景观设费计应体现辅“敞轻松、优雅课、高尚恰”庙的时代特征者，材质运用热注重冲可持续性和肯维护成本忧；设计风格巧纳入本案的鹊CI系统；周指示系统咐应以倡导高挑尚人际行为付为主旨，语鸭意轻松含蓄善,希如绿地禁入群牌插“延欣赏花草比沈采摘更为美慈妙轨”顽。唇（九）糕建材的实施嗓标准建议同外墙：建议帐采用大面积纺外墙砖和成田本适中、质浇量高的局部托外墙涂料。约同时在底部军及局部采用究性能较好质何感较强的面蔬砖等材料进猎行装饰和点混缀，丰富立形面效果。究窗：采用双愈层玻璃塑钢唱窗。创入口门厅：逝入口可做成删典雅的坡形否雨篷，给人裳以归属感。柱内墙、顶：段全部水泥砂劳浆拉毛，顶晓棚抹光。孟楼梯：墙壁责采用白色涂枝料；铸铁透须花木质扶手抛以显高雅。条门：单元入台口采用子母肺门，分户门辞用性价比适仔中的防盗门或，室内房门析原则上可以召不设，省却妄客户装修时博再行拆卸的厚麻烦，也可扶降低成本。格（十）楼盘巾配套建议针原则：并不坊要包罗万有币，重要的是萝匹配项目的炎档次和风格挥，提升项目咽附加值。培功能设置要厉求：蛙“胡小而精俘”吓，规模不用见太大，要能弓满足小区居跃民的实际需资要。毙针对本案，艘建议配备业咬主会所：内登设棋牌室、睡乒乓室等，写也可兼作物锄业管理中心雹。筝随着社会的凡发展和科技尸以人为本的畜信念深入人套心，住宅小慈区智能化已柳成为一种发催展趋势，也旺是提高物业善品质、业主飘生活品质的娃重要手段。振针对本案情朵况，建议本乎案引入小区究智能化系统筒：吓

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稀楼宇可视对究讲系统滔第三部分殃企划足部分持一、案名、艘推广主题及逢广告语的确铲定坏根据我们对忙房地产市场宪的了解和认浑识，我们认正为一个房地做产项目在推爱广过程中必街然要有一个猜适合于自身斥项目特点、际易于进行推竭广销售、并银可在短期内恐为广大消费睛者所接受和私认同的案名雁和推广语，项从而有效地摇沿着案名及除推广主题所邪派生出来的盈一整套推广御思路顺利地沃进行下去，弦为未来的推岔广和销售打卸下一个良好用的开端。恼针对本项目泻的特征，经膛过反复斟酌窑，我们认为谅痛“姻名门世家俊”挤案名能够使凝项目很好的定进行销售和上推广，能够阳结合本案项端目区域背景冶、周边资源婆、目标客户腔群、社区建赌筑风格等特偶征，将推广依主题和案名今有机地结合爸起来，充分裹体现出本案萄的品位、地练位与档次。俱建议案名豆——蓬略奋逢渐鼠“欢名门搜世家轻”认另提供几个锹备选案名：搅《肉四通罩·添西湖春天》池《学府名苑躲》策《洒四通休·丰都市港湾》旋《都市雅居技》主题理念螺专为城市精少英打造的首候席名邸！广告语：绢品质造就生宪活，挚爱才呼是真谛裙打开醇美境音界，珍藏优脚雅情怀弹诚信卓越、剩精品永恒摄清新、怡人际、安逸，让津你领略蓬“倦名门世家比”岗的自然气息斗在看得见风架景的地方，词尽享雍容概爱在意“通名门世家陪”绩，情系一生周幸福胁风雨无阻的董贴心好管家晨改变！居住金改变未来利二、项目形链象包装建议框（一）售楼瓦部包装建议狂1屠、总体风格搏：苏售楼部作为堆展示楼盘形流象的主要场奖所，其在整球个推广中所携占的重要位哈置不言而喻坡。由于整个坐项目是一个剪多层居住社滤区，我们建巩议售楼部设豪计风格应配批合项目特质炊表现出亲切百温馨、大气牙现代的风格幅。2、位置：撤售楼中心应等选在工地现益场附近，最教好临城市主奉干道，以吸删引过路客。3、面积：讨建议在10歪0平方米左厌右。耀4、装饰、樱装修风格：巨外立面：葵外观造型应口有特色，色气彩应鲜艳醒蠢目。居室内：返应展现出现欠代风格。壮5、功能分涝区：类建议将售搂辟中心划分为草六个区：参柴观区、洽谈朱区、应接区期、签约区、陡休息区、洗痛手间。鸭具体各功能沉区域布置要扎求：参观区：垫模型：沙盘斗比例建议1比：120-村150，其听中建筑与环胸境的比例相腔对要缩小9辆5%，以展拖示本案的环严境景观优势添。模型的制滩作一定要精朵致，要能引馋起客户的购惨房冲动，要龟唤起客户的灯购房需求。扮建议尽快进乔行区内环境索景观设计。括分户模型的莫比例建议在些1：25左到右。展板：单体效果图景观效果图鸟瞰图静环境平面规维划图房型配置图攻物管效果图种等洽谈区：却洽谈桌椅应贷色彩柔和。应接区：括应接区的应构接台要有一降定的亲和力控，建议以曲烛线条为主。府LOGO容墙应简洁明叮了，不宜复旗杂化。签约区：辰主要用于签月约，另外兼廉作财务室。休息区：爬主要是员工士休息的地方承，兼经理办所公室。洗手间：一个即可。泥（二）样板睡房包装建议拢样板房是一牧种最具有说升服力的销售享道具虚，它能对客级户起到很好臣的引导作用牧。舍由于消费层岭定位多样化新，建议装修宫出不同风格瓜的样板间。食针对客户群脉年龄层及审渐美观点的不筝同，将样板父间风格分为掘现代享受式士、文化艺术窄式两种，建绣议选取主力描三房两厅户页型各做一套诊样板房。妈现代享受式鹿：宏简洁明快的周家私，明亮苗通透的采光区，采用新鲜躬明丽的色调接，给人扑面极而来的现代王气息，加上制一些高科技登、现代时尚田的用品陈设见，如电脑、采超薄电视机括等，迎合年胸轻客户追求浙时尚生活的颤心理。款文化艺术式涨：袖清新淡雅的例书房、考究惰的书橱书籍悔、造型简约拍的台灯，窗富前舒适的休豆闲椅、钢琴然、工艺精良抹的大型陶瓷购艺术品等构输成一种浓重私的书卷气和铅艺术气质，杯使现代文化既人士产生亲分切的认同感杜。现样板房装修垫不必豪华，舌但必须简洁待、大气。样笔板房要注重啄装饰小品的哭布置（如壁网画、花瓶、骑台灯、桌布虾、窗帘等等毁），要让客引户体察到样真板房有人居云住的真实感者觉，这样才朱能增强对购恭房客户的视资觉冲击，引译起客户对尊萝贵舒适生活课的向往。固对于样板房鸭的内部装修假，以简单、扇明快和舒适润为原则，以棚突出一种居太家、温馨的誓生活环境与衣品味，避免再以豪华装修天来展示本项堪目的对外市展场形象，影怨响客户在看江房过程中的丰心理变化。消（三）工地扫现场包装芬道路形象包痰装陶1）现场看怒板：在工地舅现场树立大缴型看板，画防面内容为楼不盘的鸟瞰图纷。僚2）路牌：堆在商业繁华竹地段、人流悬比较集中的百地段树立路留牌。再3）引导旗策：在健康路额、天平街上棉设置引导旗律，引导客户益到现场看房非。谢工地形象包讲装练1）工地围乐墙包装：工禽地围墙用喷主绘做包装，巨以展现项目谅良好形象。抓2）彩旗：伶在清虚街、魂北大街上安怎插彩旗，以斩烘托现场气土氛。顺3）条幅、软巨幅：楼盘运封顶后可在棍楼体上悬挂炼条幅、巨幅螺，以烘托现警场销售气氛与。合4）维护良明好的工地形轻象：要与见承建商协调绵好，建筑材愉料应整齐有竹序，及时清损理建筑垃圾乐，建筑工地平应保持整洁青，尽可能给脱看房的客户立提供方便；睬施工标语、寿施工规范到分位。示（四）开发键商形象包装霸在房地产销休售过程中，砖开发商形象遇的树立是非菠常重要的，棒对于四通公唤司来说，还灯不具备名企秃效应，若要哀迅速提升海“奋名门世家唱”隶在市场上的阿知名度、美走誉度、忠诚棚度，就必须脏对四通公司吴形象进行包柿装。葵开发商实力用包装么开发商实力析的包装，主握要体现在以障下几个方面国：资金实力管理实力人才实力售在这三个方粉面又以资金奥实力最为重准要，下面着津重对资金实决力进行包装修。写1、资金实惕力斜资金实力是毁客户最关心验的，因为房懂地产开发是矮以资金实力久来支撑的。新由于开发商谊资金的隐藏码性，资金实燃力的真实状束况客户很难额看出来，尤拔其是对于规恭模楼盘的期建房销售，包额装的作用就刃更大，开发理商的资金实栽力是赢取客覆户信任度最佣关键的一环碰。总我们认为：赚通过举办下宏列公关活动蜂来充分展现凡资金实力。卫具体活动如锅下：填公关活动之面一：在公园氧、广场做形救象巡回展卡公关活动之抽二：配“省名门世家染”然隆重的开盘娘仪式端2、管理实程力投项目的成功厉取决于资金惨+管理+人绵才，可见管短理的重要，兽而管理能力碗是通过严格愤、务实、创哀新的管理制散度和规范化钓的程序，从柄细微处来体坡现的。锤A）销售部炎人员着装整仰齐统一，微拜笑服务，做祸到接待程序状化，讲解标加准化，动作吹规范化，服劣务细致化。碎B）售房部解人员分工明耕确，责任到建人。通过与刷购房者的接页触，让他们亮从细微处感妨觉到公司管爸理机制健全须、管理水平跃高。像C）迎“漏名门世家萝”泪有严格的安饺全管理规定狠，整个工地姨现场整齐、府有序，忙而樱不乱。纺设置看房专明用通道，既灿能保证购房掉者看房安全药、舒适，又朝能充分体现银工地现场管隔理水平。样3、人才实艳力拣通过宣传公毫司现有员工抽的素质，证扶明本公司是京一个人才的蒸聚集库。表渗现公司的人垫才实力可从洁以下几个方烦面展开：鹊通过软性宣防传经理人团股队转通过在报纸维上做半版人晃才招聘广告检，吸纳优秀深人才。（可妥结合楼盘硬纪广告进行）壳开发商信誉跌包装逝对于期房销摆售来说，公烤司的信誉同信样是至关重踏要的，四通寿公司要想通佳过该项目树阵立良好的信寺誉度，就须浙兑现对客户锁的承诺。槽建议与市消详协联合推出抢“妨零风险蠢”议购房正，凡在购房编期间公司的滑承诺，交房瑞后经客户发蚊现没有兑现悲，公司将无蒸条件赔偿客翻户利息损失机。精开发商形象江力包装紫对四通公司古的品牌形象鼠塑造，在知荒名度、美誉券度、忠诚度孤三个方面进厦行形象要素赤的注入，需既要在以下方敢面进行表现栗：罚A）诚实可固信别B）实力雄锯厚除C如）库文化水准高絮D）有预见瞧性蕉E愈）喷思想超前岂F）热心周站到已G）品质佳姑、有特色适三、楼盘推危广策略熔（一）总体找推广策略恶本方案以购酸房者对本楼促盘认知度、习认可度、接辉受度的建立庭、提高和巩植固为主线，绒根据具体的纲销售执行计伶划和安排，漠进行整体的诸市场营销策不略推广。挥蓄水式操盘坊——眯借势拘——简造势惰——择再造势臭对本区域进样行炒作，进梦行楼盘形象款和产品特性厌推广以及生陷活方式的描靠述；通过楼芦盘软、硬报注纸广告宣传呼；把握市场巧机会，成功嫁公关、促销锄；聋……迈成为本楼盘枕理性计划并速出奇制胜的忌造势手法。少蓄水式操盘诚——偷超常规操嫩盘策略第强大造势攻傍击，使客户寄对本楼盘的殊心理价格预挂期越抬越高猜，创造巨大裤的价格和销狭售势能。在变一定阶段，含低价入市，巨公开排号放鬼筹，引爆楼维市。当认购辅量积累到一层定程度后，劣“绞开闸放水甚”——旷去化一部分恰房源；随后裂，再采“伍蓄水符”涝，再俊“络开闸隐”拦，形成一浪持一浪的销售桨波动，形成替一波又一波肚的销售高潮皆。菊蓄水式操盘宫，将改变潜纽在客户的理奉性购买预期物，热销慰——诊成为造势阔、解势的必那然结果。静（二）本案著总体推广费骑用预算就推广费用分刮为固定费用拌和变动费用修。酸本案的推广悉总费用初步蛋估算为55升1000元程，其中固定照费用约22雪5000元去；变动费用项约3260允00元。众具体分配如惧下：眼固定费用：翼约2250时00元港售楼处包装模费用（包括筋售楼处装修介装饰、家具图费用）：5痕0000元提；是楼盘现场包握装费用（包医括围墙的制樱作喷绘费用析，灯箱、路编牌的制作、区发布、灯光袖费用，引导或旗、横幅制躺作费用）：尺30000未元；框销售道具设饱计、制作、苦印刷费用，驼家电的购置抵费用：45唐000元；兄具体分配如削下：隆名称释规格物数量部单价吐总价（元）扑楼书恢1000加4塑4000魂单片呈10000樱0全0.25北25000加室内看板慢5于200文1000南背景墙附5000闪吧台福3000胳洽谈桌椅泻4套鼓500挂2000翻空调易3000掌其它（呢机、文件柜武、花卉、饮阶水机等）路2000疮（4）其他大费用：多主要是户外需看板、吊旗户的设计、制欲作、安装、挽发布等费用档，约100谢000元娃可变费用：辛32600压0元侧（1）媒体苍：1560摧00元凡报纸：许昌吐晨报为主，济预计费用为竟10000及0元夜电视：预计急费用为50糊000元（胁发布期半年缝）厕夹报：夹页砖费用约0.融12元/份炎，总费用约枝6000元斧（夹报份数肯为5000喜0份）所（2）SP扯推广活动袄：童10000道0元舌类别位组织内容且费用巧促销、推广俱SP活动考开盘仪式踪30000兆元祸节假日促销控活动呈70000躺元膜（3）房展薄会费用：约赛20000绸元坟（4）其他瞎不可预见费奥用：500伤00元透说明：此推壮广费用只是树根据以前操毒盘经验作出摊的大致预算逐费用，具体隶推广费用要增根据实际情治况进行调整骄。苦（三）阶段陡性推广策略销1、总体销汤售计划叶根据本项目运合理的产品傍定位，再配优以有效的营插销推广策略校，结合工程陷进度预计凭——昌在结构封顶喊时，销售率善可达刻35%因在外立面出芬效果时，销凝售率可达到气纤援60%；驼在交房时，漂销售率可达违到9争0-95%怠.辞注：销售目艺标的实现需圣要相应的项程目工程进度誓。阵目标一旦确肃立，整个推极广及销售计叼划将会始终丽围绕着这个舱核心来进行刑。抓住有利广的推广时机品，实行有效凡的推广策略列，才是当务家之急。相信鱼在贵公司的码有力领导下君，在项目营素销监控小组踩卓有成效的讽管理下，我辞们一定会取攀得非常优异找的销售业绩流。炊2、前期工胀作执行摔本方案执行滑做到开盘，污考虑到各种承市场因素和拦销售情况的掌变化以及方斤案的可执行镇性，本着对陵开发商负责连的态度，我珍们在此对开柴盘后的营销么执行另作阐援述。粗（1）营销病工作执行计筋划总则（案伙前准备）钢□慌市场调查席与分析猜对市场上的血楼盘再次进详行市调：环与目前在售锻的楼盘比较巨与未来即将哲上市的楼盘沃进行比较柳与销售成功研的楼盘进行辈比较产□出市场定位夏、企划方向馋的确认权楼盘的细分鸣市场定位练楼盘的产品谊定位，客源丑定位的确认教广告基调和矿广告风格确借定判□装楼盘的标订识与确认右楼盘的命名崇确认顿LOGO岔的设计骄标准字体的域设计暮标准颜色的既确认狡□碰销售现场隙和促销活动齿的场地包装工销售展示接广待中心风格贫定位、设计肺、施工和室舞内布置里销售展示接呼待中心室外摩空间企划、榆设计、布置捷放置标示牌胞、广告围板胡、各类旗帜壁、灯光照明喘、引导看板督促销活动现河场的选址、膛设计、布置匹销售展示接处待中心至工陷地现场沿线虽及看房通道旧景观美化异□绪接待中心泉主要销售道捡具言交通位置图煤、区域环境葵图绩鸟瞰图、透通视图的绘制种建筑模型的直制作在室内、室外倾灯箱制作啊接待中心销今售道具的布判置与安排付□循样品屋的事装修什样品屋的户残型选择筋室内装潢的代设计、施工璃和督导较家具配置的蠢设计、选择四和实施条室内灯光照介明、日常生尖活什物摆设访清洁卫生和垂监护工作剩□意印刷媒体怖的制作田DM企划、锁设计、文案别、完稿、印锯刷仆海报企划、捞设计、文案只、完稿、印去刷既各类印刷物遥的企划、设稿计、文案、烟完稿、印刷悔□竟报刊媒体余的制作与安鸣排（销售全域程）糟新闻报道的狼安排、撰写桥和发稿讯报纸广告企撕划、设计、波文案、完稿扇、印刷胶□百广告发布忌计划（销售棋全程）层依天气状况膛、季节特性骨而定显依施工进度医、资金状况纪而定派依准备工作些、市场情况仰而定雷不同种类、盼不同时间、爸不同篇幅的丰报纸广告的望选择阵不同媒体的鼓发布组合安挎排植发布数量、摔发布节奏的革安排和控制辜□铅价格制定略与价格调整浑（销售全过葛程）尝基价和差价吓系数的确定殿及调整尾底价价目表救与表价价目忍表的拟订横付款方式的堪确定姨优惠方式的熔确定宴优惠折扣的授条件和方式慕销售人员、阶销售经理等形各级人员的纺让价空间和教权责范围耗□需业务训练羽计划遇销售人员的亮知识技能训听练仪答客问的制薯作胁答客问的反范复演练及修截正蕉销售人员制摸服、名片的齿设计制作弦销售状况表萝的设计、完私稿、制作萝□择房屋销售苹相关文件愤大、小定金介收据告商品房销售型合同玩签订相关文洽书的注意事驶项死□狱现场销售讽执行（销售逮全过程）株接听、野追踪硬现场来访客枝户接待，介槐绍楼盘服带看楼盘实洪地，详介楼介盘、环境俘客户追踪、斩拜访糊收取大定、棚小定，直至坝最后签约眠各类报表的的填写妹现场考勤值罢日、卫生保央洁食□嗓广告效果糖和销售状况作分析（销售劈全过程）贩各种媒体来雹电状况分析纲各种媒体来响人状况分析激每周每月客集户情况分析坝每月销售情哈况总体分析尽下一阶段销育售计划安排煌与建议透□糟销售小（越总）结（销掉售全过程）拳销售阶段总点结报告嫩总结报告审酱核并存档善（2）营销讲工作