某物业投资广场管理制度汇编

物业投资广场业主公约为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。一、在使用、经营、转让所拥有或合法取得使用权的物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁合同、物业管理合同以及本公约的规定。二、执行业主委员会的决议、决定。三、委托物业管理公司负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规、政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作。五、业主或物业使用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决。六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理。八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。九、凡房屋建筑及附属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。十、与其他非业主使用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。十一、在本物业范围内，不得有下列行为：（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；（10）随意停放车辆；（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。十二、人为造成公共设施、设备或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。十三、按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用。十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同创造良好的工作和生活环境。投资广场层业主（物业使用人）签字、盖章：日期：投资广场写字楼装修管理规定一、总则1、为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整、统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定。2、本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定所有条款；租户在对租赁的写字楼进行装饰装修必须无条件遵守本规定。3、本规定由投资广场物业管理处负责解释，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。4、租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内。二、一般规定1、租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为。①未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。②扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙的砖、混凝土墙体。③对楼层上、下楼板大面积打孔。④将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。⑤损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。⑥改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。⑦在公共区域内悬挂较大体积物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。⑧改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。2、租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为：①对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰。②搭建建筑物、构筑物。③拆改供冷、供暖管道和设施。④拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线网络插座等。⑤室内墙壁装饰、改色。⑥在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。⑦楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。3、租赁方对承租区域的室内装饰装修，有下列行为，必须向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工。①装修超过大楼设计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。②改动卫生间、厨房间防水层的以及改房间卫生间、厨房的应按照防水标准制订施工方案，并做漏水试验。③对本区域内的用电容量增加，应对照原大楼设计容量制定增容计划，对空开、保护装置的调整应有调整方案。④对房间的隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施的装修改动，都须有完整、详细的方案及平面图。⑤装修施工安全措施，动用明火和进行焊接作业。三、开工申报与监督1、装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工。2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查备案。3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任。6、任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响周围单位工作的行为，都有权检举、控告、投诉。四、其他规定1、装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染及给其他租户带来的不便。2、装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置、方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。3、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。4、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。6、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。五、承担责任（违约责任）1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿。2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法承担赔偿责任。3、租户因装修对其他租户的工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉的，应立即消除影响，立即改正。情况严重的应承担赔偿责任。4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正。5、租户违反本规定，将装修工程委托给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正。6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。7、有下列行为之一的，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正。①擅自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。②将无防水要求的房间改为卫生间、厨房的。③擅自超过设计标准增加楼面荷载的。④损坏房屋原有节能设施的。⑤对立面、电梯口、走道等区域擅自进行广告粘贴的。8、租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》的由建设行政部门按照有关规定处罚。9、租户违反国家有关安全生产规定和技术规程，不采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重的，责令停业整改，造成重大安全事故的，交司法机关处理。六、说明：1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修。2、建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。3、承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、主体、柱、柜架与墩、楼板、梁、层架、悬索等。4、大楼由于各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制定。5、本规定自2002年11月1日对入住投资广场的所有业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行。签收人：投资广场层租户（单位盖章）日期：工程部工具分配、领用及保管方案蓬一、蜡缴电气班日常泻常用工具每突人一套；领蔽用人各自保岂管，其中：敲1、电工日蒜常常用工具牺包括：中号座一字启1把裹、中号十字食启1把、小铸号一字启1唉把、小号十桑字启1把、域试电笔1把跟、工具刀1坊把、电工工僵具夹1只。却共7件。共省3套，由领讽用人使用和垫负责保管恐童。寇2、电梯工岗日常常用工煌具包括：中走号一字启1只把、中号十举字启1把、漆小号一字启躺1把、小号踏十字启1把惧、试电笔1核把、工具刀苏1把、6`奶`活络扳手智1把、8`揪`活络扳手苏1把、10啦``活络扳透手1把、1悼2``活络微扳手1把、恐钢卷尺1把什、1.5P炊手锤1把、创2.5P手壳锤1把、小假方锤1把、采羊毛刷1把斥、2``羊第毛刷1把、傅剪刀1把、陶平口錾子1赶把、尖头錾唐子1把、工浮具背包1个斜。共20件颗。共1套，华由电梯工使耕用和负责保报管。胀3、其余工循具为电气班央公用工具，屡由领班负责山保管。当班嫂人员如需使誉用分别借出眠，用完后负罢责归还。户二、翠泛空调工具（碑厂家随机配已备的专用工扮具）由空调哈工负责领用趴和保管。名三、水暖允工具全部由葡水暖工负责纳使用保管。管四、隐公机修工具全喘部由机修工蛋负责保管。绍五、通用而工具由综合崇班领班负责怕保管，各班蛮组如需要，旨均可借用。警六、骂搭工具保管责让任人负责所以保管工具的哀保养、维修壶和每月一次杠清点盘存；亏凡非正常损屯坏或使用保驳管不当造成肆的工具缺失替和损毁，均倒由直接责任组人负责照价丈赔偿。责任揉界定不清的制由保管责任成人负责赔偿惜。柜七、怠啦上下两班共年同使用或保魄管的工具在吐交接班时需岩进行清点核格实，并将情目况记录在交群接班记录上胶。慕八、叠距离职或调岗殿人员需归还词所有使用或丰保管的工具蹦，否则不予编办理手续。既★求相关链接：索《工程部工锈具采购清单丈1》-电气豆工具类录《工程部工阻具采购清单纹2》-空调惜水暖工具类沟《工程部工回具采购清单犹3》-机修千工具类病《工程部工裤具采购清单迁4》-通用窑工具类则工程部人员曲结构方案缠上一、岗位栋结构葛工程部管理意范围内的设吹备系统类别凉繁多、专业蚀性强，对人艇员的技术素诱质要求较高暗。通常情况息下需要采用色狼“沟岗位细化魂”农的结构模式剑：按设备类践别分班组、似根据运转要再求设置岗位饰及人员编制到；一个设备工系统一个班升组、一个班删组多个班次征。这样的结切构能够达到症分工明确、锈并较有技术亚保证。但同孕时有需要人曾力较多、效训率较低等弊尽端。节因此，在实粮际中，多数耻酒店及物业痛管理工程部泊采用了筋“抵万能工诸”狗的模式：即学一名技工同旁时负责某个率区域的多个男系统类别的叮设备的运行嘉维护。这种浅模式是假日匪酒店管理集汽团首先应用浅于酒店工程搏管理的，可愿以极大地提博高人力利用事率、降低工国程部的人力船成本、提高悄运作效率。柄但是这种模慌式要求所聘贴用的技工具演备多方面的忧专业技术能希力，能够胜慕任多个不同罪的专业类别刮的设备的运绵行维修。虑考虑到高素布质人员的招兄聘难度及公盐司实际的设缴备规模，综驴合以上两种式模式的优劣码，工程部的店结构采用如耀下方案：见1、缸星在公司开业证伊始的一段扑时间内，所浅招聘的技工处不可能对公无司整体环境灭和设备状况持很熟悉，这悄段时间任务色也会比较多滚，容易发生香一些适应性肢的问题，基忍于这些原因邀，工程部的狮整体结构大隆致按设备的气专业类别划鹿分为灶“起配电及电气肢维修、电梯爽、空调、水桨暖、机修、萄锅炉待”跳六个岗位。瓣2、戒露以上六个岗浇位中，相互舱间技术障碍则较小的裤“早配电及电气砌维修、电梯荐、空调月”妨三个岗位合递并为[电自气班]，其漏余岗位合并屿为[综合诉班]。略3、惹灭在班组内实蓄行驱“坡万能工矿”僚模式：各岗健位责任范围宇的任务并不范固定人员，俱而由该岗位随所属班组的亭当班人员共故同负责完成沫。但考虑到陵设备专业性来，在开业初往期的一段时锋间会指定一盼个技工负责牺一个专业对肝口的岗位。威4、会弟每个班各设惰一名领班。立5、工程摩部组织结构明图显二、人员滩编制肌按以上结构损，根据相应渔班次的运行悉要求，工程爽部的人员编垫制如下表：打工程部编制拿共11人础主管1人贫电气班5人课1、责递任范围：配贺电及电气维伶修、电梯运质行维修、空芝调运行维修忽。巩2、霜莫人员分配：步白班2人（形含领班）、豪早班1人、统中班1人、植夜班1人爪综合班5人肺1、责顶任范围：水特暖管道、洁烟具、五金构讽件及机械维狂修、锅炉运币行维修怖2、唉牵人员分配：雾白班2人（月含领班）、条早班1人虑中班2人、挎夜班1人挨三、班次较安排既按以上结构很及人员编制研，工程部正习常班次如下唱表：维1、电气歼班排班表处星期一星涌期二星期辆三星期四冒星期五闷星期六星针期日秀○软1领班白名班白班棚白班白班年白班白庄班例休唇○鸣2技工A版白班白班旗白班轮晌休抹烫早班早班遮早班蚀○慧3技工B加早班早班圆早班早通班轮休倦中班中班王○框4技工C妹中班中班避中班中纪班中班检轮休夜班却○捏5技工D剑夜班痕竹夜班夜班零夜班夜黑班夜班钢轮休育说明：1、喂除珍○灭1领班外，董其余人员实宇行轮班制：护按以上排序蜓○窃2-牵○雅3-秃○壁4-丑○锈5-唉○狗2循环轮换搞。每人每周码有一天休息失。断涨2、【当班回时段】白班乘：按公司行蓄政白班时段馒、早班：0图8:00-筑-15:0价0中班：榴15:00券--23:狗00、夜班捐：离23:00翼--者08:00湖2、综合豆班排班表虑星期一星绝期二星期贪三星期四翼星期五耗星期六星聪期日拆○冒1领班白坟班白班要白班白班制白班例川休白班羞○食2技工A妥早班早班纹早班早住班么衰轮休中班稻中班魔○胳3技工B渐中班中班棵中班中告班中班震轮休夜班诉○响4技工C巡夜班夜班喇夜班夜刷班夜班裂夜班轮休双○堆5锅炉工禽白班辩朗白班白班糠白班白获班白班泽塑轮休掌说明：1、余除秆○饥1领班和床○疏5锅炉工外药，其余人员誉实行轮班制妈：按以上排构序趁○拦2-帅○短3-该○突4-月○糕2循环轮换吓。每人每周咏有一天休息均日。谷钞2、【当班粪时段】白班轻：按公司行沃政白班时段牲、早班：0箱8:00-危-15:0怨0中班：晃15:00落--23:黎00、夜班气：锅23:00丹--泛08:00株四、工作渡时间及休息风按以上班次擦的当班时段惨计算，每周斩工作时间为隔8h表×假6T=48调小时（包含冬当班时段内骡的就餐等时睬间）。每周切可有一天休闭息，刻伴国家法定节胁假日休息按顷公司统一规延定。馆五、人力挽成本(工资篇)预算届1、本地六同类工资水毛平参考表级别月崇工资水平虎备注脖试用期及初栽级工散歉350-4量50元试准用期1-3舰个月表中级技工专550-6酱50元不伏含福利、奖肃金及花红瓣领班及高级宣技工60厕0-800洋元不含福子利、奖金及场花红榴2、建议绩工资标准待级别月稍工资水平佣备注伴试用期及初艘级工45舍0元试用加期3个月僵中级技工生600元辛缘不含福利、互奖金及花红身领班及高级爆技工70杂0元不含肺福利、奖金球及花红折3、摸互工程部人力毅（工资）成收本预算念按以上的建吧议工资水平仓，正常情况束下工程部人拍力成本（主担要为工资成悄本）为：游（1）、每鸡月：领班2译人胸×且700=1刷400元，棵其他8人然×辛600=4甘800元，碍合计140糕0+480陪0=620纺0元。宣（2）、每宽年（按13棚个月计）：吧6200睁×驱13=80迷，600.煎00元臭（3）、平帽均支出：烂月均671栽6.66元悄；日均22乞0.82元柜。汉【注】以上仙计算不含福险利支出、奖耗金、保险及尤其他意外支静出。夸六、晓麻人员聘用方闲案散专业特长英人数相悄关要求誉高低压配电慨2人3浪年以上经验绝、持操作证济、能熟练维搞修各种电气饰设备根强弱电维修网3人拦盟3年以上经键验、持操作据证、熟悉各渔种强弱电气括线路及设备煤电梯维修帖1人熟悉岩高层楼宇电妇梯原理和维台修、一年以炭上经验、持州特业资格证缝中央空调帝1人客运熟悉各种冷合源设备和风瘦机盘管系统足原理、有电漂气或管道基恐础耽水暖管道、军机修2人址有熟练的站给排水管道打、水暖洁具辅、五金机械解设备维修技疑能鹊锅炉1人扫惩持司炉证、忧多年经验、蠢熟悉水处理灭并有电气或训管道基础歼【说明】1旧、以上共1世0人。2、隔领班2人从恳以上人选中蓄择优提拔。味3、有酒店阁工作经验优鄙先。袄七、福畅人员到位计药划残1、开业犁前15-1亮2天内：泪（1）通挡知电梯、空抱调、锅炉等聪专业性强的臂特种设备拟箩聘人员面试禽。怨（2）渐止确定各岗位护拟聘用人员娇名单。离2、开业明前12-1猛0天内：策（1）电蜂梯、锅炉、蠢空调主要设难备岗位人员锯进场接受厂草家或施工方浴技术培训。所（2）滚首联系其他拟闭聘用人员，至确定补充招面聘计划。耻3、开业挣前10-6箩天：年（1）通怕知电气、机替修、管道等庆拟聘人员面丰试，确定所等有录用人员震名单。写（2）暮稿组织所有人姿员进行星级皇服务公共科乌目知识、工绳程部运作规锯范、公司规野章等内容的门岗前培训。勺（3）咳幅安排主要人命员上岗参加俱设备综合调朴试及一些不冶提供安装的桃设备（洗涤厘设备等）的列安装。粱4、开业前犯6-3天内窗：棵所有人员按止要求全部到呀位，开始供叼电、供水、戴电梯、锅炉挂等的试运转欧。佳5、详见《粗开业前后工词程部工作进域度计划》并所以最终修订初方案为准。夕八、减员增痒效预案歼1、谢气结构更新线开业后公司应走上正常经懒营轨道，各吵项工作会形秤成一定规律菜而易于掌握夕。经过一段列时间的磨合肆，各岗位人尼员对所负责垦的工作和整续体运作模式司都较熟悉的浆情况下，采钟用逐步过渡坛的方法进行颠结构重组，钉在工程部内粘实行单一的意全喝“奉万能工藏”耀模式：合并体两个独立的乐班组为一个科整体、轮班饲运行，不再屠按岗位定岗辩定人。饱具体结构如存下：声工程部共7男人，按以下浓班次运行：格①六白班屠泛4人负责霜水、电、空糖调、电梯、棚锅炉运行及惨设备保养维苗修。1、垂设领班一霸人。2、饲其他人实行色轮班制。3握、具体班文次根据情况覆安排，并适芒时调整。例②扔中班2人汽遵负责设备运赖行及紧急故贝障的处理。万滤③绢夜班1人蹦负责运行蜻值班和紧急唤故障处理。挡鹿2、人员阿精简歼按以上结构银，工程部人昂员在原有基掩础上精简1乏/3，将采齿取优胜劣汰颈方式进行。营其中也有人岛员的正常流肆动和流失。亡3、增晚薪资增长边实现以上结伟构后，人员泡减少，工资竟成本也同比已减少。另一受方面，由于糟人员精简，碌余留人员需以承担的工作环任务也大大很增加。滔将减员而减拜少支出的工更资额的一部块分为余留人勉员加薪，使禽技工平均工井资水平能够控高于本地同桂类水准。这果将能够稳定桌人心、鼓舞轿士气，更可漏以提高公司撞形象，吸引比更多优秀人左才加入，使云公司更具活压力。巾工程部报工程部运作扯计划恋工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；负责物业设施的维护、保养和检修；协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：布置会场、制作宣传道具等根据工程部的任务范围，参照星级服务标准，计划从以下几个方面做好工程部的运作：一、建立完备的运作管理规范根据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。★链接：《凯比特投资广场工程部运作管理规范》二、建立精干、高效的工程服务队伍根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。1、按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。★★诉链接：《仇工程部人员京结构表》闻2、坐娇按各岗位专关业要求招聘叮考核、择优区选取所需人秋员。渗3、诵抬聘用人员上婚岗前进行公爹司规定、工薯程部运作规惑范、星级服枕务意识及团佩队精神等方控面的培训，株强化对公司华文化的认同严感和综合素呈质，以适应梯新的工作环吊境。稻4、鸣嫂各岗位人员慨到岗后，根养据实际的岗志位职责范围殃，分别进行婶操作技术规效程和职责制坟度的培训，粮使其尽快进形入工作角色婆。付5、垮贡制定一套考莲核制度，对健工程人员的费业务技能和脊敬业情况进剥行考核，努画力营造务实怪求进的工作斤氛围，调动铸每个人的积晒极性。陵6、挠住充分重视所熄有人的个人住能力，尊重忧工程部每个猫人的建议；尸强调团队精畜神；让每个徐人都能充分词发挥自己的铁专长、积极圣贡献自己的灵力量的同时汗，还能相互霸团结协作；鸟形成一支技化术过硬、作尸风优良、团础结稳定的工漂程技工队伍氏，集中力量朽高效完成各隔项工作任务鸟。牲三、做好物浇业设备的运妹行和维修管份理罢【一】擦虫设备运行管按理是工程部离的主要任务帝，计划采取涉以下措施努婚力提高管理着水准你撇：跑1、收集齐掠全的物业设成施设备的技捞术资料，建幻立系统的设球备档案。加2、按设备田的技术要求未制定详实细湖致的操作和撕检修程序。刻3、制定预守防性维修计岗划，按计划来的时间、项尽目内容对设乎备进行保养夫和检修。能4、与使用美和保管设备好的部门或责炮任人签定设雪备使用维护植责任书，强农化设备的正鸣当操作和及沃时有效的维严护保养责任金。吹5、建立完港备的设备安介装、调试、政运行、维护纤、检修、改谢造、更新、庆报废记录，里使设备管理坊更规范。零6、在设备期运行和维修已成本上进行减内部考核控踏制，避免和想减少不必要朋的浪费。庄【二】剑康建立完备可雾行的维修系滩统是设备设滩施维护检修础的保障基础棵，计划按以晨下模式对所发有物业设施部设备进行充槐分有效的维斧护保养和检裂修：敲1、胡权维修功能筋所有设备设井施维护、保梅养和检修以范四个功能块恐来完成：梅【1】预防蹈性维修：所议有设备设施处均制订维护耀保养和检修秧计划，按既树定时间、项芳目和流程实责施预防性的旬检修。耕【2】日常血报修处理：激设备设施的究使用部门在剪日常使用过昂程中发现的孙故障以报修狂单的形式通逆知工程部采迫取维修措施刃。滤【3】巡查道检修：工程沙部各班组值卖班人员在当扮班时段至少咱对责任范围束内的设备设园施进行一次仓巡查，发现过故障和异常限及时处理。孩【4】增改延翻新：根据践设备设施的趴具体情况和芹实际需要，务对已有的设多备设施进行动增加、改进价性能和翻新得处理，使设之备设施重新冒恢复使用价帆值，得到良悉好的利用。千2、怜勒维修结构侦【1】主槐管负责根据刚物业设施规老模制订维修愁程序和维修竟计划。秋【2】砌柜以各专业班阴组为单位，朵按既定的责毫任范围，分倦别负责所属槽区域或设备苦设施的维护益、保养和检甜修。愈【3】燥啦重要设备设细施和综合专减业性设备设办施由主管负届责组织相关递班组共同进你行维护、保谜养和检修。饲3、维修控评制臭【1】主管宣负责监督各周班组按既定抄的程序和计摊划实施，控异制维修成本欣、效率和质散量。各班组毕按程序和计赴划在领班的岁组织和带领很下，实施并叠完成设备维镇护、保养和伐检修。紧【2】日常揭报修处理由刷报修部门负虹责验收设备泊维修修复质博量并签收耗援用材料记录役。《工程报郊修单》具实脂填写并由报祝修部门验收赶签字后一份盯工程部备查鼻、一份报修住部门留存、招一份汇总交鼠财务核对材魔料成本。供【3】设备初设施的预防易性维修项目揭由使用或保追管部门进行父验收并签收驾耗用材料记旋录。《设备定计划检修记贱录》具实填乔写并由使用股或保管部门杯验收签字后雕一份工程部忌备查、、一局份汇总交财齿务核对材料境成本。栗【4】工程竞部日常巡查备中的检修由袍检修人员具遭实填写《巡漠查检修记录伐》，并由使做用或保管部滨门验收签字舱后一份工程台部备查、、设一份汇总交航财务核对材虑料成本。恒四、做好能寒源控制管理毁能耗成本通低常占公司日咸常经营成本鞋的很大比例掉，节能降耗么是控制成本吉提高效益的蛛有效手段。春能控管理的黄关键是〖1血〗提高所有盈人的节能意轰识。〖2〗甚制定必要的尽规定和制度易。〖3〗采扣取必要的技躲术措施。赚计划从以下孟几方面入手愉，促进能控估的制度化和怠程序化，努储力把能耗成偿本保持在合州理的水平：尺1、屋恢做好耗能设摄备的维修保色养，使其经拐常保持良好慧的性能状态掉。姑2、对主修要耗能设备悔如：空调系盼统、供热系喘统的运行状急况进行分析扔，制定出利杆于节能的运锻行程序。昨3、做蜂在保证公司慎营业所需的靠前提下，尽多可能减少耗浮能设备的使从用。如：及喂时关闭暂无遭开启必要的哈灯具、空调闻等。并将这环些内容形成婶制度。动4、录炭对各部门进叛行空调、水宇电设施的使屯用和节能常咏识的培训。似5、优先键维修造成能奏源浪费的设吹备故障。泡6、季么工程部在日舟常巡检过程萌中对节能情裕况进行监督缝。岸7、准确埋抄录各种能拢耗数据，按漫时进行分析至，根据发现谊的问题不断档采取节能措望施。载8、批事在设备的选买购、维修和所运行管理中遮，积极采用滋有利于节能碌的新技术、展新材料。疼五、做好安适全运行管理昆工程部是公镜司的要害部逐门之一。将顺以敞“浸安全是最大马的效益捐”窃的原则，加摔强安全防范声和日常运作何中的安全管尖理，并从以扣下几个方面榆努力确保工枯程部在安全回运行上颂“辈万无一失允”赞。锣1、向徐积极配合安蓝保部门，做蝴好工程部的恰安全组织建南立、安全教腔育培训、消飘防设施维护判和安全保障医演练等方面孤的工作。渣2、躺煮加强各岗位焦安全操作管盘理。所有岗撕位的技工均猎要求持相应戏专业资格证料上岗。锅炉面、空调和电慎梯等工种还寻要有左“即特种行业操兽作证渡”弹。雁3、肉缝将设备运行未和维修过程拉中的安全操押作规定制度渗化、程序化沸。抗4、制定旋工程部的安肢全考核制度坑，强化每个坟人的安全意千识和责任心堡。视5、茂赵经常对各岗榆位人员进行爽设备技术原批理、操作维漏修技术方面朝的培训，是袭每个人都能场切实掌握正张确的程序，她从技术基础摘上保证运行冈安全。旦6、梯舞重点设备和难岗位确定专反人对运行安稻全负责，定市期进行安全润检查和评估屠。饭7、就省关心了解各屯岗位人员的容思想状态，彩及时化解存参在的矛盾，坡作好防盗、聪放损和防止袜人为破坏工牌作。芦8、刚爆制定必要的祥安全预案，狱发生事故是喘力争降低损惜失。针六、做好与耗各部门的协艇调工作晃及时与各部同门交换情况孝，了解掌握赵物业出租、矮VIP接待砌、设备使用傲过程中的异垦常等方面的企信息，便于陷优质的做好恋供能、检修烤和协作工作响。同时，将挂工程部的设洁备检修计划坛、能耗统计己数据、设备职故障率等情日况反馈给其身他部门。撑将根据实际粱的部门结构顷和运作方案压拟出详细的界“篇与各部门协件调工作计划断”除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。经理岗位责任1、坚决贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责。2、对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍、切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准/3、制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。4、深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。（2）审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。（4）现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。（5）现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5、审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。6、组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。7、根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。8、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。9、编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。10、核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。班组主管岗位责任制1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇中央空调系统参数一、主机铭牌数据机组型号BZ175V111（K）BO出厂编号02063518检验员号QA01制造日期2002年6月制冷量175万Kcal/h制冷量2035Kw冷水入口温度12ºC冷水出口温度7ºC冷水流量350M³/h冷水压限0.8mPa燃料低值热值8500Kcal/Nm³热源最大耗量1698KW溴化锂溶液量6.2t电压/频率380v/50Hz耗电量10.4KW大件运输重量23.6t二、主机常用数据燃料耗用量制冷：128kg/小时制热：140kg/小时电消耗：10．5kw三、系统其它数据1、总造价约400万元2、设计使用年限20年3、冷却水塔电功率15kw/n4、冷却水泵（单台）55kw/n5、冷冻水泵（单台）55kw/n6、冷却水首次充注耗用量6.5t7、冷冻水首次充注耗用量100t四、机盘管标称功率统计1、1F前楼（南楼）建行：1152W大堂：1920W农行：1344W合计：4416W后楼合计：480W2、2F前楼证券交易大厅：1786W中庭：768W证券办公室：1402W后楼：826W3、3F前楼咖啡厅：1786W东侧厅：2938W后楼：922W4、4F/6F-14F/16F-18F前楼：672W后楼：672W共13层合计：17.472KW5、5F前楼：776W后楼：832W6、15F前楼：988W后楼：832W7、19F（前楼）768W8、总计：41.478KW(约为42KW)五、系统设备折旧1、计算公式：设备折旧额=（设备原总值－预计净残值）/预计使用寿命2、计算条件①主机：设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时②系统其它设备均按：寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时③系统原值按400万元/净残值忽略不计3、折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时六、成本计算1、计算条件：柴油：3000元/t电：1.5元/Kwh水：1.5元/t2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h制热：140kg/h*3000元/t≈420元/h3、冷却塔耗电：15kw/h*1.5元≈22.5元/h4、冷却泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h5、冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h6、直燃机电耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h7、风机盘管电耗：42kw/h*1.5元≈63元/h8、系统总成本为：折旧额+油耗+总电耗，计算结果为：制冷：806.5元/h制热：842.5元/h8、折合成风机单位电耗为：制冷:806.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈19.21元/kwh制热:842.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈20.06元/kwh注：人力及维持费用未计六、中央空调系统计量方案方案一：按以上计算结果（风机每消耗电能１ｋｗh折合成空调成本）可对各区域装表控制并计量收费（估算为：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。方案二：按以上计算结果（风机耗电折合成空调成本），结合各区域空调负荷（风机标称功率与风口数量），可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需成本，并据此收费。工程部工程部主管岗位责任……岗位责任：1、模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3、主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。5、负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。6、做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。7、做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。保安部任务及职责一、室外保守1、停车场警卫（写字楼、公寓、中餐厅）注意车辆进出程序、流程安排、规划好3个大门的秩序，具体事项如下：A、检查车辆停放B、处理好车辆的盗窃事件C、处理好车场内交通事故D、处理好乱停乱放车辆E、处理好逆行车辆F、夜间对所有进出车辆进行检查2、岗亭警卫（南大门、西大门）A、出入车辆人员登记B、出门货物要有凭证，并检查是否属实二、室内保守1、客人活动区域监控2、地下室的监控三、消防安全工作1、报警与处理A、严格做好预防工作B、如遇火灾，应及时处理，并与有关部门联系2、检查消防器材四、室内保守办公室管理1、案件处理A、酒店内打架斗殴事件的处理，必须有详细的处理程序，并作文字报告。B、楼层安全工作C、安全检查对酒店内重点要害部位每月进行一到二次的安全检查，检查人数不得少于2人，并做好记录。五、内保内勤工作1、大厅警卫2、巡逻警卫电工安全技术操作规程一、工作之前1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。2、应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。3、工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。4、维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意安全操作。7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。二、工作之中8、凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可靠的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。身体不适者禁止工作。10、工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。11、安装灯头时，开关必须控制火线，灯口处必须接在“0”线。12、所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。13、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。14、严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。15、在一切金属器外壳上，都必须施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力的1/3。16、设备安装时，要进行详细检查，电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床说明书的各项要求，进行调整、试验。三、工作结束后17、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好。18、操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定要和有关人员联系好，以免发生意外。四、登高操作19、登高使用工具（梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等），必须经常检查，切实保护好，如发现损坏，不合安全规定应立即停止使用。20、使用梯子进行工作时，梯子角度以60º为宜，禁止二人同时上、下梯子，操作时需有人在地面监护。21、登杆工作一定要使用安全带和安全帽。安全带不准拴束在横担上。22、使用之工具及材料必须装入工具袋内吊送，不准随便乱抛，以免砸伤人；有人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下。23、数人同登一杆工作时，必须戴安全帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己的位置后，才能开始工作。24、登杆之后，必须验无电时才可开始工作。为了防止中途送电，线路上需挂临时地线。25、如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。26、工作完毕后必须拆除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。27、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。五、其它方面28、弯管时注意安全，防止烧伤烫伤。29、电气安装打墙眼时，要思想集中，互相注意防止锤头伤人。30、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。31、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。32、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。电梯维保安全规程1、开启厅门时，电梯不一不定在此层，小心跌入井道。2、停电盘车时，必须先关掉总电源，由两人或两人以上操作。3、进入桥顶或底坑，开启厅门后，一定先关掉急停开关方可进入，维修完后，维修人员出来后，再把电梯打上正常。4、轿顶检修，务必小心支架挂人或运行中的对重撞人。5、底坑检修，务必小心运行中的轿厢或对得撞人。6、非维修人员，不得私自持有机械钥匙、电锁钥匙、操纵箱钥匙和机房钥匙。7、非维修人员，不得擅自进入机房，严禁动用电梯专用电源或控制屏。8、未经维修人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑。9、爱护电梯，人人有责。高压室送电操作规程1.关上柜门→抽出绝缘隔板→顺时针转90º→接地开关分闸→取出操作柄再次插入→顺时针转90º→隔离开关合闸到位2.操作柄插入孔（Ⅱ）→顺时针转动180º→负荷开关合闸到位.高压室停电操作规程。1.操作分闸手动按钮→负荷开关分闸到位。2.操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→无电时将操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接地开关合闸到位;3.打开仪表门→插入绝缘隔板→将闭锁杆拨向左边→打开柜门。三菱电梯维保工作单每日巡查保养项目：1、电梯有无异常声响。2、各层门及滑块检查、调整、清洁、润滑。3、各层门锁限位动作可靠性检查。4、轿门及自动门机构检查调整、清洁。5、操纵箱各开头控钮、信号灯正常。6、确认平层误差在规定范围内。7、楼层提示、呼梯按钮灯正常。8、厅门、开关门灵活可靠。9、消防开关工作正常。10、控制屏内检查：变压器、接触器、继电器。11、配合厂家月保工作，以及年检。每月巡查保养项目：1、涨紧轮、离地距离、清洁加油、断绳开关间隙。2、对重缓冲距、轿厢缓冲距检查、对重保护栏、补偿链连接可靠运行正常。3、上下限位开关动作可靠性检查。4、安全间隙检查调整，清洁，开关动作正常。5、底坑安全开关工作正常。6、液压缓冲器油位检查，限位开关动作可靠。7、厅门、轿门、机电联锁开关动作可靠性。8、轿门、厅门、道轨检查、清洁润滑。9、安全触板动作灵活、开关接线可靠。10、光电保护装置工作正常。11、轿顶安全窗限位开关工作正常。12、轿顶检修开关工作正常。13、轿顶感应器工作正常，清洁调整。14、限速器开关动作正常。15、制动器动作灵活，维持电压正常，间隙正常，轴销加油润滑。16、限位开关动作正常。17、紧急停靠装置（MELD）工作正常。每年保养项目：1、电动机、拽引机检查。2、主付靴及靴衬检查。3、各导轨支架联接螺栓检查。4、钢丝绳涨力检查调整。5、轿顶绳头对重绳头检查。6、引轮、导向轮检查，清洁润滑。7、引轮、绳槽及钢丝绳磨损程度检查。8、电动机、引机换油。9、制动器铁芯拆洗调整。10、清洁导轨。11、各安全装置动作检查，调整。12、轿厢对重、缓冲器距离检查调整。工程部在岗培训考核试卷（1）工作手册部分姓名工号分数考核评定（优/良/好/差）点评一、填空（每空1分共42分）1、工程部是酒店的重要部门之一，其基本职能为、三个方面。2、设备维保是工程部设备管理的主要内容，采用、、四种功能方式互相结合来保证设备得到充分有效的维护和保养。3、各岗位对所负责管理的设备要严格做到三干净，即：、、；四不漏，即：、、、；五良好，即：、、、、。使设备经常处于良好的技术状态，确保设备、、运行。4、工程部同样应树立良好的服务意识，坚持，恪守服务信条。把理让给客人，以优质的服务为公司争得荣誉、创造财富。5、机房值班时，应按规定定期巡视设备运行情况，做到、、、、，及时发现和处理隐患。6、非本部门人员但属本公司人员进入工程部各机房，应得到允许，非本公司人员，如需进入机房，则必须有批条，并由。7、交班人员要对接班人员负责，要交、交、交、交、交，双方要办签字手续。8、工程部人员的行为准则概括为、、、。二、判断题对的打√错的打×（每题5分共25分）1、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人交班后，应及时报告部门主管。（）2、各班组可存放不超过1Kg的易燃油料。（）3、电工在检修储水池水泵时可直接领用其钥匙，以提高工作效率。（）4、物品领用由各申领人将领料单分别交部门经理、财务审核、总经理签字后即可直接到总仓领用。（）5、房间故障报修必须有服务员陪同，征得客人同意后方可进行抢修。（）三、简答题（每题10分共40分）1、分别简述大型设备一、二级保养的目的与主要内容。2、简述日常报修单的处理流程。3、简述工程维修服务规范。4、简述交接班中的主要注意事项及规范。四、论述题（13分）请结合自己的实际岗位的体会，论述如何做好工程部的各项工作。工程部十月份下半月工作计划与安排1、继续统计复核主楼工程数据。2、了解主楼给排水、消防水、空调水系统的管道走向，控制阀及附属设置。3、了解掌握主楼给水与部分喷淋泵系统的详细问题。4、着手进行主楼能耗计量前期调查工作。5、主楼顶层水塔渗水问题跟进。6、主楼顶层膨胀水箱，与主水连接管路的保温处理跟进。7、主楼地下层改造跟进。8、主楼地下层排水积水问题跟进。9、路面铺石等检查并督促返修。10、跟进电信小灵通基站问题。11、跟进电信主楼虚拟网联网互通问题。12、跟进电信宽带问题。13、跟进政府投资中心配套局域网及电信代办。14、投资广场设施概况说明书编制。15、变电站遗留问题督促解决。16、变电站机房布置与完善。17、值班室布置与完善。18、电力系统挂板绘图、制作、上墙。19、电力系统遗留问题彻查与督促解决。20、按计划实施工程部人员在岗培训。21、空调人员到位厂家学习，为下周开机做准备。22、空调机房遗留工程跟进。23、空调机房布置完善。24、制定空调系统详细操作规程。25、电梯验收与机房布置完善。26、电梯维保程序制定。27、电梯遗留问题跟进。28、检查调试主楼空调风机盘管与新风系统。29、公寓楼遗留水暖问题返修跟进。30、公寓楼遗留顶层渗水问题跟进。31、制作货架、钳台、工具柜、布草架。32、协助布置员工宿舍、员工更衣室。33、跟进中西餐厅后续工程。34、制定各项工程统计、表格，准备本月度各种数据汇总工作。35、班次与岗位划分，逐步实行正常的作息轮班。36、逐步实行规范的三级维修制。37、着手开始工程资料整理归类存档工作。38、完成设备维修保养计划的编制。凯比特广场监控系统操作说明武汉宏成系统科技2002年10月本说明包分为三个部分，包括系统供电说明、矩阵操作说明、硬盘录像操作说明。第一部分系统供电说明一、设备功能说明主控台上共3个控电按钮，钥匙按钮为主供电按纽，主要用于电视墙、硬盘录像机、矩阵等设备供电；绿色旋转按钮为摄像机供电按钮，主要用于各摄像机供电；红色旋转按钮为备用按钮。二、系统供电操作规范1、打开钥匙按钮，电视墙通电，摇控开机，置入视频状态。盘录像机通电，打开硬盘录像机面板，启动开关开机。矩阵通电。2、打开绿色旋转按钮，各摄像机通电，电视墙进入自动切换状态。第二部分矩阵操作说明一、视频切换控制1、手动切换在某一监视器上显示某摄像机的画面。操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“n”（摄像机号）—“CAM”。2、区域切换在某一监视器上显示一组摄像机画面。操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“n”（起点摄像机号）—“ON”—“n”（终点摄像机号）—“OFF”。3、自动切换在某一监视器上切换显示所有系统存在的摄像机画面。操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“RUN”—“ON”，开始自动切换。操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“RUN”—“OFF”，停止自动切换。4、摄像机画面跳过和加入若不想某个摄像机画面在指定监视器自动切换时显示出来。操作：按“n”(摄像机号)—“ENTER”—“OFF”。恢复画面显示操作：按“n”(摄像机号)—“ENTER”—“ON”。5、视频自动切换时间设置设置某一监视器自动切换画面的时间间隔。操作：按“n”（监视器号）—“MON”—“n”（摄像机号）—“TIME”。注：时间间隔可在1~99秒之间选择。二、云台控制1、方向操作键盘通过解码器可控制云台的上、下、左、右及左上、左下、右上、右下的运行。例如：当主机要控制云台的“上”。操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—移动摇杆向上。三、镜头控制1、光圈打开（OPEN）或关闭（CLOSE）变焦镜头的光圈，来调整摄像机的进光量。操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—“OPEN或CLOSE”。2、焦距调整变焦镜头中的焦距长（TELE）或短（WIDE），使监视器上显示的摄像画面为焦距良好清晰的画面。操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—“WIDE或TELE”。3、变焦调整变焦镜头的变倍远（FAR）近（NEAR），使监视器显示摄像机画面的全景或特写。操作：按“n”(摄像机号)—“CAM”—“FAR或NEAR”。四、其它操作1、当前状态保存主要保存当前设置好的成组切换、区域切换、切换时间等一些重要数据。设置完所需要保存的数据后，按“997”—“TIME”。2、开/关蜂鸣器：敲键或摇杆时，若想消除蜂鸣器声，可按“999”—“TIME”；恢复蜂鸣器声，可按“998”—“TIME”。第三部分硬盘录像操作说明软件安装完成后必须按照上面说明进行图像设置录像,系统才能够启动运行有关系统的设置方法在下面进行介绍:打开每一个程序先出现程序的登录窗口如图新安装程序后缺省的用户名和密码都是小写的bmw,通过缺省的用户名进入设置程序后在系统设置中修改或删除缺省的用户添加新的用户.1、存储方案设置存盘方案设置用于设置存盘方式,可以将所有路同时写到一个盘上也可以将指定的路写到指定的硬盘上如果将多路分到不同的硬盘上,可以降低硬盘的数据流量提高系统的可靠性.打开存盘方案设置项在左边的列表框中就列出了,现在已经设置好的方案,选择一个方案,在右边的两个列表框的分别列出了该方案的使用路和磁盘列表.系统初始方案为空单击增加按钮使用部分或全部的路和磁盘产生新的存盘方案单击删除按钮删除一个已有的存盘方案.单击修改按钮修改一个已有的存盘方案如图所示首先指定方案名称然后在可以使用路下选择路数并通过>>按钮将选中的路号放到使用路下<<按钮反之对于硬盘也一样将可以使用磁盘下的驱动器号放到使用磁盘下定义完成后表示指定方案名称为使用路下的路号将录在使用磁盘下的硬盘上对于以上的例子方案0定义1-8路(使用路)记录到E/G磁盘(使用磁盘)上方案1定义9-16路(使用路)记录到D/F磁盘(使用磁盘)上.注意:（1）推荐使用两个或两个以上的存储方案每个方案尽量使用同一个物理磁盘（2）每个方案至少包含两个磁盘逻辑分区（3）用来存储音视频数据的逻辑盘不要存储其他数据（4）强烈推荐每10天整理一次硬盘这样可以极大地提高系统的稳定性2、主要操作界面软件界面分为视频显示区、视频源选择区、手动功能控制区、云台/镜头控制区、状态显示区五个主要区域构成同时还有设置框及时间表编辑。考勤制度为规范员工行为，严肃劳动纪律，树立企业良好形象，特制定考勤制度：一、人员配备：由各部门从部门内部选派一名认真负责的员工兼职担任考勤员，负责每天对员工的签到情况进行监督，对员工的出勤情况进行记录，对员工的各种假条、申请、考勤表等进行保管。二、考勤管理：1．员工每日于上班前、下班后到规定地点（保安岗亭）进行打卡，打完卡后到达部门工作岗位进行签到，打卡或签到超过规定上班时间，都算作迟到，下班提前打卡或提前签离都记作早退。2．迟到：比规定上班时间迟到两小时内记作迟到。3．早退：比规定下班时间提前两小时内记作早退。4．旷工：迟到两小时以上，六小时内记作旷工半天，六小时以上壹天以内记作旷工一天。5．事假：员工请事假须提前一天写好请假条交部门主管或经理审批后（一天以内主管审批，一天以上经理审批）方可休息。事假条由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。6．病假：员工请病假须有医生开具的病假证明、门诊病历及药费缴费单，写好病假条交部门经理审批后方可休息，病假条由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。7．换班：员工换班须提前写好换班申请交部门主管批准后才可换班，否则视为旷工。每位员工每月换班不得超过二次。换班申请由考勤员保管，每月1日汇总交行政部。8．排班表：各部门于每月31日前编制好排班表，经部门经理审核签字后上交行政部，排班表上须注明各班次的上、下班时间。9．考勤表：各部门考勤员根据每位员工出勤的具体时间填写考勤表，须严肃认真，不得弄虚作假，考勤表经部门经理审核签字后，于每月1日将上月考勤表上交行政部。10．加班：员工加班须填写加班申请单，交部门经理签字，于每月1日汇总上交行政部。三、考勤奖惩：1、全勤奖：为鼓励员工出满勤、干满点，特设立全勤奖，员工每月出勤率达100%者（壹月内无迟到、早退、旷工、病假、事假等）。可获当月全勤奖30元，未达100%者当月无全勤奖。2、迟到：壹月内迟到壹次记口头警告壹次，迟到贰次记第一次书面警告，按员工手册规定扣除当月工资总额的10%，迟到叁次记第二次书面警告，按员工手册规定扣除当月工资总的的30%。3、早退：早退处理与迟到处理相同。4、旷工：旷工一天按员工手册规定记书面警告，扣除当月工资总额的10%，旷工连续三天记严重过失，作除名处理。5、事假：事假一天扣除员工当月工资的1/15，依次类推。6、病假：病假一天扣除员工当月工资的1/30，依次类推。报总经理审批！写字楼租户优惠政策(附件1)1.餐饮优惠乙方在甲方各餐饮营业点消费可享受牌价之八五折优惠(特别推广除外)；乙方在甲方夜总会餐饮享有八五折优惠。(门票及洋酒除外)2.订房优惠乙方在甲方商务中心合约A类价格优惠。3.商务任务中心优惠乙方在甲方商务中心打字及复印享有牌价之九折优惠。4.洗衣优惠乙方在甲方酒店洗衣享有牌价之八折优惠。5.健康中心优惠乙方在甲方健康中心桑拿、按摩服务享有牌价之八五折优惠。6.会场及会议设施优惠乙方在甲方的会场及会议设施享有会议包价优惠或其他特惠款待。1.总则1.1荆州市盛智物业管理（以下简称物业管理公司）经业主方授权拥有荆州投资广场所有物业(含写字楼)之管理权。承租户及有关人员均不得有侵犯产权及管理权之行为。1.2承租户应严格履行其与荆州市盛智物业管理及业主方所签订合同之条款，并应知晓对自己的行为需承担法律责任。1.3承租户之定义根据其与荆州市盛智物业管理及业主方的合同约定，为通过租赁或其他方式而取得投资广场物业使用权的签约人。2.物业管理公司职责2.1负责写字楼之管理、经营及公共配套设施、设备之维修、养护。承租户须提供必要的配合。2.2负责写字楼之治安、消防管理工作。2.3提供高水准之服务及管理，为承租户忧解难,快速处理承租户之投诉，维护承租户之合法权益。2.4对承租户违章行为进行纠正和处罚，其方式有：责令停止违章行为,责令恢复原状、扣押或没收违章工具，责令赔偿。3.承租户之职责3.1依据承租户荆州投资广场业主及荆州市盛智物业管理所签订合同之条款，对投