物业承接查验培训

马利伟物业承接查验操作指南培训一、物业承接查验概述

物业承接查验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确定的七大基本制度之一，《条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”2010年住房和城乡建设部印发的《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）第二条规定：定义：是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。意义有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，具有保障的作用。督促建设单位重视业主共用部位、共用设施设备的建设提高建设质量，保障业主的财产权益。弥补前期物业服务期间业主大会缺位的弊端，加强建设单位与物业管理的联系，保障开展物业管理的必备条件。在新老物业企业交接时，有利于双方管理责任。物业承接查验与工程竣工验收的区别：竣工验收的定义：指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。主要有以下区别目的不同（确认物业项目工程质量是否合格能否交付使用）参与主体不同（项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收）对象不同（对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行检验）物业承接查验与工程竣工验收的区别：物业承接查验：是物业服务企业承接物业时，对共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。主要有以下区别目的不同分清各方责任维护各方利益减少矛盾和纠纷参与主体不同物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的对象不同对物业共用部位、共用设施设备的接管查验物业承接查验的依据和原则：依据：《合同法》《物权法》《条例》和住房和城乡建设部2011年1月1日颁布实施的《物业承接查验办法》及《物业买卖合同》《临时管理规约》《前期物业服务合同》《物业规划设计方案》《建设单位移交的图纸资料》《建设工程质量法规、政策、标准和规范》原则：诚实信用、客观公正、权责分明、以及保护业主共有财产物业承接查验的主体新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体交验方：建设单位接管方：物业企业新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体交验方：建设单位接收方：物业买受人物业服务机构更迭时的物业共用部位、共用设施设备查验的主体交验方：业主或业主委员会接收方：新选聘的物业服务企业物业承接查验的范围：物业服务企业应当对物业资料、共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：1、物业资料：包括竣工验收资料、技术资料、物业保修文件和物业使用说明文件以及物业管理所必须得其他资料（如有关房屋产权权属资料，业主及房屋面积清册等）2、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道架空层及设备间；3、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。4、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理、机（非）动车停车设施、休闲、消防、安防监控、人防、垃圾转用设施以及物业服务用房项目开发核准备案文件建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证拆迁安置资料项目命名资料物业资料用地红线图工程质量保修合同业主产权资料、物业服务合同（含投标文件）、管理规约房屋使用说明书物业建筑区域划分意见书综合竣工查验资料：竣工图供水合同供电协议书供气协议书电梯等特种设施设备检验及准用资料专项维修资金缴存证明资料《建设工程规划验收合格证》《消防查验意见及同意使用意见书》工程竣工备案合格资料及公共配套综合验收合格证明材料施工许可证；建筑施工总承包企业、施工分包单位、设计单位、工程地质勘察单位、工程监理单位营业执照、资质证明材料（复印件）设施设备使用说明书（要求中文）设施设备保修卡、保修协议机电设备供应商、安装施工单位资料

设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、随机工具、备品备件清单、试运行记录查验设施设备资料：1、；2、；3、；4、；5、设施设备出厂合格证承接查验的标准和查验方法（一）按国家相关建筑设计规范、设施设备标准执行；（二）主要以核对的方法进行，在现场查验、设备调试等情况下，还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查验；（三）物业承接查验工作应首先对物业产权资料、工程竣工资料，规划设计资料、设施设备资料等进行移交查验，为物业现场查验奠定基础；承接查验的标准和查验方法（四）对查验过程中不符合规划设计、建筑安装、标准的，记录《承接查验整改单》中，确定整改时限，报送物业服务企业和建设单位，并要求建设单位督促施工单位限期整改；（五）对整改项目由施工企业整改落实后,予以复查,并在《承接查验整改单》中记录结果,合格后进行正式移交；（六）交接双方必须签订《承接查验协议》。《承接查验协议》应加盖交接双方企业法人章。现场查验的方法具体做法是：（1）核对。应根据合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对，确保设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。（2）观察。主要是双方人员，特别是物业服务人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题，详细记录。（3）使用。物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使其达到满负荷运行，记录设备运行的主要技术参数，在现场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值班维修人员全面正确的使用管理设备，并从中发现问题，以便由建设单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正常进行。（4）检测。在物业共用部位、共用设施设备现场查验中，查验人员要利用工具和检测仪器、仪表，对共用部位、共用设施设备运行使用进行状态检测，观察、记录各种数据，看其是否达到设计文件规定的要求，是否能满足使用需要。对存在的问题做好记录。（5）试验。帆物业服务返人员要在贯建设单位腔专业人员宁指导和配稼合下对物亡业共用部学位、共用历设施设备惠的有关部饼位进行有便效性试验虑。（如：城消防系统划的分系统暗试验和综波合联动试体验；排水排系统的灌绸水、通水为、通球试匀验；有防扎水要求部宋位的闭水瘦试验等）主。注意：豪试验前要岭做好方案势，试验中卵要注意安创全，并做拌好记录。（办法等）物业论承接查典验的条插件：1、建设工雨程竣工验翻收合格，寇取得规划仰、消防、洁环保等主轻管部门出遣具的认可赵或者准许扣使用文件唉，并经建除设行政主尸管部门备冒案；2、供水酿、电、赠气、排糖水、供墙热、通涂信、公纠共照明绒、有线杜电视等怀市政公奶用设施育设备按桨规划设盯计要求泛建成，花供水、勉供电、梅供气、钞供热已多安装独绍立计量尽表具；3、教育毁、邮政展、医疗增卫生、绍文化体蛛育、环误卫、社笼区服务王等公共睬服务设的施已按胶规划设引计要求其建成；4、道路、孙绿地和物第业服务用饼房等公共订配套设施纤按规划设款计要求建尖成，并满街足使用功连能要求；5、电梯、络二次供水瞧、高压供傍电、消防叹设施、压修力容器、宣电子监控芝系统等共介用设施设搜备取得使展用合格证门书；6、物业录使用、皮维护和辨管理的艳相关技肢术资料乐完整齐灰全；7、法律恶、法规娃规定的贸其他条葱件。成都市侦承接验邮收条件介（成都市临物业管慌理承接离验收指袄导意见200栽6）：1、建设勿工程全刃部施工抓完毕，毅并竣工办验收合浆格；2、供水、彻供电、供掌气及信息纺传播入户子，道路、造绿化和卫垂生等设施芬设备建设裕完毕，均戴能够正常套使用；3、电梯取箭得准用证骆、二次供错水和消防君设施取得疏合格证书倒；4、房屋幢训、户编号翼经有关部烫门确认；5、法律法听规规定规您定的其他珍条件。成都市富物业管驱理条例显规定第十三条本市实行殃新建住宅旱交付使用战监管制度巨。新建住呆宅建筑区算划内建设浩工程竣工怀验收合格骗后，其附蝇属设施设临备应当具嫂备下列条前件后，方蹦可交付使爷用：（一）庄住宅生柳活用水确纳入城奔乡自来忠水管网哈，并供炮水到户党；（二）皇住宅用柄电按照预电力部疾门的供弃电方案奸，纳入箭城市供洒电网络摆，不得蜘使用临极时施工须用电；（三）住乡丰宅的雨水带、污水排慎放纳入永没久性城乡哈雨水、污羊水排放系停统。确因屠客观条件河所限需采板取临时性卸排放措施窝的，应当迟经水务、袍环保部门沾审核同意具，并确定情临时排放竟的期限；（四）度住宅区棉附近有间燃气管念网的，蜜完成住阻宅室内弹、室外淡燃气管最道的敷得设并与心燃气管由网镶接由。住宅构区附近统没有燃闲气管网葬的，完德成住宅推室内燃箭气管道节的敷设攻，并负伯责落实旺燃气供惩应渠道尿；（五）住炉宅区内电锻话通信线俩、有线电仅视线和宽饺带数据传陶输信息端深口敷设到浇户，安防抄等设施设瓦备按设计踪蝶规范配置恐到位；（六）住湾宅区与城趁市道路或暮者公路之瞎间有直达口的道路相阅连；（七）按停照规划要邪求完成教柜育、医疗置保健、环怜卫、邮政井、农贸市帜场及其他探商业服务匙、社区服阵务和管理湾等公共服想务设施的填配套建设泊。住宅建泰设工程分称期建设，纹上述设施骨尚未建成修的，应当陪有可供过害渡使用的臭相应公共隙服务设施划；（八）按家照住宅坑设计规暂范预留旬设置空声调器外沾机和冷鹅凝水排颤放管的女位置；（九）厨按照规欠划要求赖完成住壮宅区内绢的绿化猜建设；（十）按欺照规划要胡求完成住羡宅区内停需车库（位专）的配置项；（十一眯）住宅竞建设工棋程分期及建设的嫩，已建袄成的住涉宅周边劈燕场地清皂洁、道袋路平整仆，与施绘工工地乒有明显薯有效的锄隔离措赛施；（十二）级法律、法默规规定的怒其他条件嫩。第十四坏条新建住士宅交付欣使用前秤，开发敬建设单永位应当项向市或卡区（市宫）县房采产行政揉主管部怒门办理阶新建住买宅交付赞使用备沿案手续群，并提皆供新建泥住宅建斑设工程戴竣工验毒收文件掠和本条傍例第十淋三条第饺一款所参列附属筋设施设示备符合腹交付使守用条件鉴的相关修文件、蛇资料。承接查慢验的时进限：《办法》规定建自设单位根应当在兽物业交什付使用15日前与受蚀聘的物上业服务仪企业完削成承接杀查验工者作，而幼在现场竿查验20日前完成资部料的移交谈工作。因狸此建议建敲设单位在狠物业交付户使用前50日内根据规茄定完成物下业竣工验微收，并取握得合格证易书，完成剃备案，达停到交付条典件后书面绑通知物业鹊服务企业蜻，并约定毙时间召开千承接查验监协调会议《成都意多见》建设单位屠应当在物份业竣工交竭付前30日内，与受已聘的物业扑完成交接筐手续。业笼主、业主左大会选聘三物业服务风企业的，四应当在《物业服务汪合同》生效后30日内，会魄同新选帐聘的物绑业服务典企业与迹原物业倡服务企眉业完成男承接查杰验手续钓。1、书面通知验收2、成立验收小组3、移交物业资料

4、查验共用部位、共用设施设备7、资料保管8、移交相关费用

9、办理承接查验手续10、承接验收备案（30日内）。公示物业承接查验程序

5、解决验收遗留问题6、签订承接验收协议确定承接付查验方案捞：具备交付迁条件后，案物业服务晒企业应及死时向建设块单位作出案回应，并济约定双方劲召开承接杏查验会议丑，双方根验据有关规欲定和承接局查验文件构的约定，仁就物业承肤接查验进南行协商，逆形成方案擦，包括以绑下主要内絮容：1、组建物继业承接查什验小组（双方相照关负责人闷、双方工此程技术人毯员、工程激施工总包陈单位、设低备供货安摧装单位、绑工程监理染、亦可邀某请业主代怕表和房地乔产主管部慌门参加、奥记录人员益）2、列出各专装业工程实溪施查验的厉技术依据（相关建析筑与施工张国家、行甩业和地方唇标准与规伟范，移交予的竣工图隙纸资料清码单，设备啦供货厂家奔安装、调隙试、维修毫机使用说业明书，买先卖合同约糖定的共用脑部位、共弯用设施设软备的配置本标准，建任筑、安装挽施工与质窃量验收系嘴列丛书、贱操作手册症）3、物业承寄接查验内浇容（物业资灿料的查验览、移交，搜物业共用血部位、共乔用设施设轧备的现场周查验，物布业管理中厉的有关合构同、共用洞设备的专园用工具和南配件等）建设单摸位应依枝法移交捡有关单趟位的供牵水、供吴电、供甚气、供馒热、通沈信和有抹线电视级等共用域设备，迅不作为永物业服块务企业咸现场查真验的内郑容，但凶其能源乘供用合酷同应进章行查验膀和移交搜。4、拟定凯共用部掘位、共华用设施鄙设备现仆场查验哑方案（查管验项目翅、内容华、方法水、时间尘与进度饲、问题贞收集与角处理、轧工具与雾器材、茧参加人西员、记筒录员、皱负责人姑）5、物业承忧接查验物晴资准备（查验人视员的组小织与培寄训、设斑备、仪位器仪表搭、工具冈、防护智用具、桥记录表代格）物业承接筒查验协议崖的内容：1、承接查过验的范围2、查验曾标准和拦项目3、查验时振限4、查验挺方式5、双方的洗权利义务6、存在问搬题及解决扎方法和解肆决时限7、违约鹊责任建设单败位应当码在物业炮承接查牌验协议决签订后10日内办理堤物业交军接手续术，向物宵业服务白企业移展交物业商服务用勇房以及裤共用部杯位、共猜用设施欲设备。物业服袭务企业蜜应当自千物业交谨接后30日内，持下愿列文件向柿物业所在笑地的房地蠢产行政主勾管部门办流理备案手馆续：1、前期物蜘业服务合肠同2、临时轮管理规宜约3、承接查僻验协议4、建设单支位移交资尼料清单5、查验坝记录6、交接记搂录7、其他馋相关查还验文件承接查森验的遗脖留问题培处理：（一）对桥资料查验绑中发现的逗资料不全党，不真实屑、不合格害等问题，战承接查验号小组应当知将问题逐倒项记录在《图纸资料萍移交清单》，交建设疼单位确认锣并确定整现改时限；（二）对北物业设施拨设备承接论查验中发债现的不合岸格项，记离录在《设施设偶备移交红清单》中，交建榴设单位确临认并确定槽整改时限璃；（三）快对物业壮房屋共厦用共有客部位承旬接查验老中的不纪合格项税，记录哄在《共用共有锋部位承接三查验单》中，交渐建设单转位确认液并确定外整改时猎限；（四）对搜物业承接舅查验中的疑重大缺陷臣记录在《重大缺陷撤记录表中》交建设单冶位确认并塌确定整改承时限。承接查验蚀双方的责括任：建设单位未按承接查接查验协议完善整改物业存在的问题而产生的后果由建设单位承担责任物业承接查验后，建筑工程质量保修工作，在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修物业服务企业未按本办未予实施物业承接查验而产生的后果由物业服务企业承担责任承接查验后，物业服务企业未妥善保管造成承接查验资料毁损的，由物业服务企业承担相应的法律责任承接查验时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行；对于符合承接查验标准的，物业服务企业应当及时承接；查验不合格的，双方协议处理办法，并商定时间复验建设单位物业企业承接查验后，交接双方应将承接查验情况在物业管理区域内向全体业主公告最后我们戏再了解一岂下物业管骗理机构更笔迭时的物宪业承接查泽验：是指前中期物业宏服务合勿同终止互或物业采服务合帖同期满姿时，业伸主大会郑选聘了若新的物焰业服务港企业，甘并与之卫签订的毒物业服淹务合同拴生效时薄发生的屯物业共尊用部位抖，共用湾设施设扩备的承常接查验曲及移交千活动。法律主体傲：原有的物读业服务服槐务企业向佛业主或业占委会移交涉时