城镇土地价格概述

城镇土地价格第一页，共五十八页。城镇基准地价评估一、基准地价的概念与特征二、基准地价的评估三、基准地价修正系数体系四、大冶市城镇基准地价成果简介第二页，共五十八页。基准地价、标定地价城市基准地价。它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。标定地价。是指标志性宗地（标准宗地/样地）在某一时点的价格。所谓标志性宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。第三页，共五十八页。底价、期望价和补地价底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。

第四页，共五十八页。一、基准地价的概念与特征（一）基准地价的概念

基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。第五页，共五十八页。（1）基准地价是一种区域性的价格

基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区段。基准地价的三种表现形式：级别基准地价区片基准地价区段基准地价（二）基准地价的特征第六页，共五十八页。（2）基准地价是一种分用途的价格城镇基准地价的主要用途类型：

商业、住宅、工业、旅游等农用地基准地价的主要用途类型：

耕地、园地、林地、水域、荒草地等第七页，共五十八页。（3）基准地价是一种平均价格

反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。第八页，共五十八页。（4）基准地价是有限年期的价格∵基准地价是土地使用权的价格∴基准地价是有限年期的价格

城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准，商业40年，工业50年，住宅70年。

农用地：目前一般取30年为农用地基准地价的年期。第九页，共五十八页。（5）基准地价具有时效性

基准地价反映的只是一定时期的地价标准。为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。【国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发[2002]174号规定2-3年更新一次】

∴基准地价的评估时点很重要。上轮湖北省城镇土地基准日为2007年12月31日。第十页，共五十八页。（6）基准地价是一种控制性的价格基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。第十一页，共五十八页。（7）基准地价与土地开发利用程度有关基准地价是一种平均意义上的地价。∴土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开发利用程度是合理的。第十二页，共五十八页。土地开发程度说明：1、“三通一平”：红线外通路、通电、通水及红线内场地平整；2、“五通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水及红线内场地平整；3、“六通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及红线内场地平整；4、“七通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖和宽带网络及红线内场地平整。第十三页，共五十八页。湖北省城镇基准地价的内涵

类型年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地40六通一平或以上2．5-1．8住宅用地70六通一平2．0-1．5工业用地50五通一平1．0-0．6中等城市商业用地40五通一平2．0-1．5住宅用地70五通一平1．6-1．0工业用地50三通一平0.8-0.4小城市商业用地40五通一平1.2-1.0住宅用地70五通一平0.8-0.5工业用地50三通一平0.4-0.3第十四页，共五十八页。大冶市城镇基准地价内涵

估价基准日平均容积率开发程度年限商业2007年12月31日2.0五通一平40住宅2007年12月31日1.6五通一平70工业2007年12月31日0.8三通一平50注：“五通一平”指红线外通路、通电、通气、通上水、通下水及红线内场地平整。第十五页，共五十八页。第十六页，共五十八页。空间插值法获取级别与基准地价第十七页，共五十八页。土地级别ⅠIIIIIIVV商业用地952708452305236住宅用地524476308260215工业用地297224178145

大冶市城区各业用地基准地价结果成果1：第十八页，共五十八页。收集新华路中段等39条路算共428个样点进行商业路线价的测算。标准深度为12米。成果2：第十九页，共五十八页。序号路段名称路线价(元/㎡)序号路段名称路线价(元/㎡)1新华路中段(大冶商场—大冶大酒店)326021民主路(市工行—大冶大道)21202黄狮海路(富达商场—老邮局)322022新华路西段(大冶大道—老火车站)21003西桥路(大冶商场—市工行)312023大冶大道中段(东风路—观山路)20804荟萃路南段(东风路—畜牧局)308024保康南路(东岳路—青龙路)20205东风路(商会大厦—市人民医院)306025排树杉路(新华路—市水产局)19606东岳路(大冶商场—公园门口)300026一○六国道(一中桥头—东风东路)18007保康路(实验中学—东岳路)298027乾塔路(阳光花园—新冶大道)17308大冶大道南段(东风路—六○三队)296028新冶大道北段(乾塔路—七里路)16709湖滨路北段(公园门口—东风路)280029青龙路(市工商局—湖滨路)165010商城路(三角花园—青龙路)272030建设路163011新华路东段(大冶商场—青龙路)263031武备路(建行—公汽停车场)162012育才路(粮机厂—畜牧局)254032保康一路160013裕民路(大冶大道—荟萃路)250033育才路东段（世纪乐园—世豪）156014荟萃北路

(东风路—农行)244034湖滨路南段(公园—青龙路)148015康乐路(荟萃路—观山路)240035观山东路

(市国土局—106国道)138016坑头路(市工行—坑头)236036大冶大道北段(观山路—七里路)133017新冶大道(东风路—乾塔路)230037城西路(六○三队—观山小学)126018观山路西段(中商平价—教育局)223038劲牌路115019湛月路(市政府前门—一○六国道)220039七里路110020东风东路(市医院—一○六国道)2150

第二十页，共五十八页。成果3：不同级别不同类型的宗地地价区域因素修正系数指标说明和修正系数表。第二十一页，共五十八页。城镇基准地价修正体系编制级别调整幅度商业用地住宅用地工业用地

Ⅰ级上调幅度24.85%26.34%23.32%

下调幅度-23.62%-24.57%-22.76%II级上调幅度23.67%24.61%21.84%下调幅度-22.38%-21.83%-21.69%III级上调幅度21.35%21.38%20.99%下调幅度-22.73%-19.62%-21.85%IV级上调幅度19.75%18.49%17.43%下调幅度-18.92%-17.92%-18.52%V级上调幅度18.23%17.15%14.96%下调幅度-19.37%-19.41%-16.81%各级不同类型用地的上、下调幅度表第二十二页，共五十八页。因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心（米）≤100（100，300](300,500](500,800]>800距区级商服中心（米）≤150（150，350](350,600](600,900]>900距小区级商服中心（米）≤50（50，150](150,300](300,500]>500商服网点密度状况密集比较密集一般较不密集不密集交通条件临街道类型生活型主干道混合型主干道、混合型主干道生活型次干道混合型次干道支路临公交线路（条件）≥8[6，8)[4，6)[2，4)<2距长途汽车站（米）≤200（200，350]（350，500]（500，1000]>1000距火车站（米）≤500（500，1000](1000，1500](1500,2000]>2000距码头（米）≤2000（2000，2500](2500，3000](3000,3500]>3500供水状况（％）≥98[95，98）[92，95）[90，92）＜90排水状况（％）≥98[95，98）[92，95）[90，92）＜90距邮局网点（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000距医院（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000距农贸市场（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000人口状况流动人口密度状况（人/h）≥600[500，600）[350，500）[150，350）＜150Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明第二十三页，共五十八页。因素权重因子权重优较优一般较劣劣繁华程度0.4085距市级商服中心0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距区级商服中心0.08310.02070.01040-0.0098-0.0196距小区级商服中心0.06740.01670.00840-0.008-0.0159商服网点密度0.18380.04570.02290-0.0217-0.0434交通条件0.2318临街道类型0.09270.0230.01150-0.011-0.0219临公交线路的条数0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距长途汽车站0.02970.00740.00370-0.0035-0.007距火车站0.01970.00490.00250-0.0024-0.0047距码头0.01550.00390.0020-0.0019-0.0037基础设施0.1876供水状况0.04790.01190.0060-0.0057-0.0113排水状况0.04290.01070.00540-0.0051-0.0101距邮局网点0.02810.0070.00350-0.0033-0.0066距医院0.03310.00820.00410-0.0039-0.0078距农贸市场网点0.03560.00880.00440-0.0042-0.0084人口状况0.1721流动人口密度状况0.17210.04280.02140-0.0204-0.0408——1——10.24850.12430-0.1181-0.2362Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表第二十四页，共五十八页。土地价格评估方法成本逼近法收益还原法市场比较法剩余法（假设开发法）基准地价修正系数法价格一般因素各种估价方法基本估价方法第二十五页，共五十八页。土地所有权——属于国家or集体，所有权不能流转土地所有权和使用权分离制度——地价指土地使用权价格出让土地使用权转让的方式——出售or交换or赠与出让期限70年——居住用地40年——商业、旅游、娱乐用地50年——教、科、文、卫、体等转让性质——（权利义务+地上附着物所有权）一并转期限——合同期限－原使用者已使用期限限制—未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式——协议or招标or拍卖or挂牌土地使用权出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押——不违背出让合同+办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户申请续期——最迟于届满前一年期限届满未申请or申请续期未被批准——国家无偿收回第二十六页，共五十八页。土地价格影响因素1、一般因素影响一定区域内所有土地价格的因素经济发展——经济增长速度、国民生产总值、、物价指数居民收入、财政金融产业结构——第三产业比重大地价高人口——数量、密度、素质家庭规模——小型化，住宅套数需求量增加房地产投资——涨跌+平抑城市化水平、社会福利、教育水平+政治安定+治安程度政策因素——土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关系心理因素——价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等经济社会第二十七页，共五十八页。2、区域因素指土地所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性。对该区域土地价格产生影响。影响土地产价格的主要区域因素：日照、风向等气候条件；当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；街道的宽度、构造；离市中心的距离及交通状况；商业网点的配置状况；上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；学校、公园、医院、健身等配置状况；噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；景观环境装况；等等第二十八页，共五十八页。3、个别因素指某具体土地表现的个别特性。它是决定相同区域土地出现差异价格的依据。影响土地价格的个别因素位置、面积、地势、地质形状、宽度、深度临街状况（临街地、街角地、袋地、盲地）容积率：与地价同方向变动，但不成正比用途：商业用地价—住宅用地价—工业用地价土地的生熟程度、土地的使用权年限第二十九页，共五十八页。市场比较法简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。

直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例与其逐项比较；

间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。替代原则第三十页，共五十八页。待估宗地的价格=比较实例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正×容积率修正×年期修正直接比较法的基本公式公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母。如：A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。

哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减（具体评估中往往对待估宗地取值100）。“交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正”为4项基本修正内容，“容积率修正×年期修正”为特殊修正内容。第三十一页，共五十八页。市场比较法的特点：（1）接近市场行情，现实性较强。（2）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”。（3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调。（4）需要估价人员具有较高的专业素质。（5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。第三十二页，共五十八页。（1）有足够数量的比较案例；对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁和公路、学校、体育馆等，不适用。（2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；（3）交易资料可靠；（4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。

（5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。市场比较法的适用条件与范围：第三十三页，共五十八页。所得价格称之为：比准价格交易案例的6个具体要求：1、实例数量≥3个2、交易时间：接近估价时点3、土地用途：相同4、交易类型：相同5、交易情况：正常交易6、实例位置：区域和个别特征都要相近建立价格比较基础：指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相互可比的基础。即：调整实例的付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。第三十四页，共五十八页。实例：第一步

比较案例选择因素案例案例1案例2案例3宗地位置江汉北路与新华路的交叉口江汉区青年路江汉区新华路294号用途商服商服居住商服居住四至略略略交易日期2005.10.212005.12.132006.2.10交易价格类型挂牌出让挂牌出让挂牌出让交易价格（元/m2）12843.7511489.7816120.76开发程度宗地红线外“五通”，宗地内场地平整宗地红线外“五通”，宗地内场地平整宗地红线外“五通”，宗地内场地平整权利状况出让出让出让使用年限40商服40，居住70商服40，居住70土地级别一级三级一级交易情况说明正常正常正常第三十五页，共五十八页。因素因子案例1案例2案例3待估宗地商服繁华度距市级商务中心距离（米）紧邻市级商务中心解放大道武汉广场段距市级商务中心解放大道武汉广场段约1公里紧邻市级商务中心解放大道武汉广场段距市级商务中心解放大道武汉广场段约2500米距区级商务中心距离（米）属新华区片，紧临江北核心区约400米属新华区片，紧临江北核心区约1000米距小区级商务中心距离（米）小于50米小于50米小于50米约150米距街区级商务中心距离（米）小于50米小于50米小于50米约80米商务网点密度状况商业网点比较密集商业网点比较密集商业网点比较密集商业网点密集程度一般距高级商务区中心距离（米）距离西北湖商务区很近毗邻规划建设中的王家墩商务区紧邻西北湖商务区距离永清片高级商务区约1500米交通条件临街道路状况混合型主干道，紧靠新华路和江汉白北路生活型主干道，紧靠青年路混合型主干道，紧靠新华路和台北一路生活型主干道，紧邻香港路和建设大道临公交站点状况（条）附近有15余条公交线路通往三镇附近有15余条公交线路通往三镇附近有15余条公交线路通往三镇附近有14余条公交线路通往三镇距汉口火车站距离（米）距火车站约4公里距火车站约4公里距火车站不足4公里距火车站约3公里距长途汽车站距离（米）距汽车客运站不足500米紧靠青年路客运站距汽车客运站不足500米距新华路车站约2200米基础公用设施状况排水状况畅通畅通畅通畅通距医院距离（米）距协和医院不足500米距同济医院不足800米距协和医院不足500米约600米距电信营业厅距离（米）不足300米不足300米不足300米不足300米距邮局距离（米）不足300米不足300米不足300米不足300米第二步：比较因素和样点因素条件说明第三十六页，共五十八页。因素因子案例1案例2案例3待估宗地环境状况声环境基本无污染轻度污染基本无污染轻度污染视觉环境好一般好一般地质状况坚固类场地土体抗震能力强硬塑类场地土体抗震能力较强坚固类场地土体抗震能力强硬塑类场地土体抗震能力较强人口状况居住人口密度密集密集密集较密集客流人口密度密集密集密集较密集个别因素基础设施条件宗地红线外“五通”，宗地内场地平整宗地红线外“五通”，宗地内场地平整宗地红线外“五通”，宗地内场地平整宗地红线外“五通”，宗地内场地平整面积5979.565526.6510117.395144.45形状不规则矩形大致为矩形大致为矩形大致为矩形临街状况两面临街，一面临公共绿地一面临街，但长边临青年路近似两面临街两面临街容积率6.45.05.38第三十七页，共五十八页。第三步：编制比较因素条件指数表因素因子案例1案例2案例3待估宗地交易情况10010080100交易期日97.598.599.5100交易类型100100100100使用年限98.8698.8698.86100商服繁华度距市级商务中心距离（米）104103104100距区级商务中心距离（米）103103103100距小区级商务中心距离（米）102102102100距街区级商务中心距离（米）101101101100商务网点密度状况102102102100距高级商务区中心距离（米）102102104100个别因素基础设施条件100100100100面积100100103100形状99100100100临街状况10099100100容积率867777100第三十八页，共五十八页。因素因子案例1案例2案例3待估宗地用途100/100100/100100/100100交易情况100/100100/10080/100100交易期日100/97.5100/98.5100/99.5100人口居住人口密度100/102100/102100/102100客流人口密度100/102100/102100/102100个别因素基础设施条件100/100100/100100/100100面积100/100100/100100/103100形状100/99100/100100/100100临街状况100/100100/99100/100100容积率100/86100/77100/77100交易价格（元/m2）12843.7511489.7816120.76可比价格（元/m2）12227.8312710.1712544.41第四步：编制因素条件修正系数表第三十九页，共五十八页。第五步：比准价格的确定

对比分析三个案例的比准价格，差异很少，取其算术平均值作为市场比较法评估的待估宗地的土地价格。待估宗地价格=（12227.83+12710.17+12544.41）/3=12494.14（元/m2）

=832.9467（万元/亩）第四十页，共五十八页。基准地价修正系数法含义：利用城市基准地价和基准地价修正系数表，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处地区的平均条件相比较，并对照修正系数表对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价日价格的方法。它是一种间接估价方法，其结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。第四十一页，共五十八页。计算公式：宗地地价=基准地价×年期修正×日期修正×

容积率修正×其他个别因素修正系数×区域因素修正系数年期修正系数=

用途级别函数关系（x代表容积率，y代表用地价格）商业用地I级y=-0.014x2+262.64x+426.76备注：同一级别容积率修正系数等于该级别不同容积率下的地价除以平均容积率下的地价。II级y=-0.8612x2+184.47x+342.53III级y=-0.4547x2+118.75x+186.33IV级y=-0.2425x2+70.332x+135.32V级y=-0.3298x2+52.77x+101.78宗地形状、街角地、宗地基础设施等第四十二页，共五十八页。适用范围市场不太发育、具备基准地价和相应修正体系成果的城市。短时间、大面积、数量众多的土地价格的评估。第四十三页，共五十八页。因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距市级商务中心距离（米）≤200（200，400]（400，1000]（1000，1500]＞1500距区级商务中心距离（米）≤400（400，700]（700，1200]（1200，1600]＞1600距小区级商务中心距离（米）≤50（50，100]（100，200]（200，300]＞300距街区级商务中心距离（米）≤50（50，100]（100，200]（200，400]＞400商务网点密度状况密集比较密集一般较不密集不密集距高级商务区中心距离（米）≤200（200，400]（400，1000]（1000，1500]＞1500交通条件临街道路状况混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道交通型次干道支路临公交站点状况（条）≥14[12，14）[8，12）[6，8）＜6距汉口火车站距离（米）≤3500（3500，4500]（4500，5500]（5500，6500]＞6500距长途汽车站距离（米）≤800（800，1300]（1300，1800]（1800，2300]＞2300距码头距离（米）≤600（600，1100]（1100，1600]（1600，2100]＞2100修正系数指标说明表第四十四页，共五十八页。因素权重因子权重优较优一般较劣劣繁华程度0.384距市级商务中心距离（米）0.040.0150.0070-0.006-0.011距区级商务中心距离（米）0.050.0180.0090-0.007-0.014距小区级商务中心距离0.0340.0120.0060-0.005-0.010距街区级商务中心距离0.030.00110.0050-0.004-0.009商务网点密度状况0.1120.0410.0200-0.016-0.032距高级商务区中心距离0.1180.0430.0210-0.017-0.034交通条件0.255临街道路状况0.0850.0310.0150-0.012-0.024临公交站点状况（条）0.0910.0330.0170-0.013-0.026距长途汽车站距离（米）0.030.00110.0050-0.004-0.009距汉口火车站距离（米）0.0290.0110.0050-0.004-0.008距码头距离（米）0.020.0070.0040-0.003-0.006110.3640.1820-0.142-0.284修正系数表第四十五页，共五十八页。因素因子调查情况优劣度修正系数商服繁华度距市级商务中心距离（米）约2500米劣-0.011距区级商务中心距离（米）约1000米一般0距小区级商务中心距离（米）约150米一般0距街区级商务中心距离（米）约80米较优0.005商务网点密度状况商业网点密集程度一般一般0距高级商务区中心距离（米）约1200米较劣-0.017交通条件临街道路状况生活型主干道较优0.015临公交站点状况（条）14优0.033距汉口火车站距离（米）约3000米优0.011距长途汽车站距离（米）距新华路车站约2200米较劣-0.004距码头距离（米）约3公里劣-0.006基础公用设施状况排水状况畅通优0.019距医院距离（米）约600米较优0.005距电信营业厅距离（米）不足300米优0.016距邮局距离（米）不足300米优0.014环境状况声环境轻度污染一般0视觉环境一般一般0地质状况硬塑类场地土体抗震能力较强较优0.003人口状况居住人口密度较密集较优0.010客流人口密度较密集较优0.010合计0.103第四十六页，共五十八页。土地级别ⅠIIIIIIVV商业用地952708452305236住宅用地524476308260215工业用地297224178145

宗地地价=宗地所在级别基准地价*面积*(1+∑Ki)*年期修正系数*交易日期修正系数*容积率修正系数Ki—土地状况修正系数（0.103）第四十七页，共五十八页。收益还原法定义：又称地租资本化法，是将待估土地在未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益总和的一种估价方法。基本公式为：待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率，所以，又称该方法为“除法”。第四十八页，共五十八页。公式1纯理论的一般公式P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原率第四十九页，共五十八页。公式2土地纯收益固定不变的公式公式2.1无限年期公式公式2.2有限年期公式第五十页，共五十八页。特点和适用范围：1、特点（1）理论依据充分地租理论和生产要素分配理论（2）应用范围广泛只要有收益的不动产都可以（3）纯收益和还原利率的确定比较困难2、适用范围有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。对于没有收益的不动产估价不适用：如公园、学校、机关等公益用地。第五十一页，共五十八页。收益还原法实例：1、估价对象情况介绍某公司于2005年10月以有偿出让方式取得一宗50年使用权的土地，并于2005年11