无锡商业地产项目产品诊断及建议报告

无锡XX大厦产品诊断及建议报告目录第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判第三篇：产品诊断第四篇：产品、价格及客源定位建议第一篇：从4P、4C、4R到4V营销理论简析从4P、4C到4R4P特征

4P是站在企业的角度来看营销,其使市场营销理论有了体系感,又使复杂的现象和理论简单化。4P是由上而下的运行原则,重视产品导向而非消费者导向，它宣传的是“消费者请注意”。4C特征4R特征

4C是站在消费者的角度来看营销，其中的方便、成本、沟通、消费者直接影响了企业在终端的出货与未来。4C以“请注意消费者”为座右铭,强调以消费者为导向。4R是站在消费者的角度看营销同时注意与竞争对手争夺客户。4R也是以消费者为导向,“便利”与“节省”,“沟通”与“关联”紧密相关。4R较之4C更明确地立足于消费者。它宣传是“请注意消费者和竞争对手”。4P、4C与4R的对比及4V产生

培育、保持和提高核心竞争能力是企业经营管理活动的中心，也成为企业市场营销活动的着眼点。

差异化（Variation）、功能化（Versatility）、附加价值（Value）和共鸣（Vibration）的营销组合理论。4V的解析差异化Variation差异化营销所追求的“差异”是在产品功能、质量、服务和营销等多方面的不可替代性。主要分为产品差异化、市场差异化和形象差异化三个方面。功能化Versatility功能化指以产品的核心功能为基础，提供不同功能组合的系列化产品供给，以满足不同客户的消费习惯和经济承受能力。以功能组合的独特性来博取细分客户群的青睐。附加价值Value附加价值指除去产品本省，包括品牌、文化、技术、营销和服务等因素所形成的价值。共鸣Vibration共鸣指企业为客户持续的提供具有最大价值创新的产品和服务，使客户能够更多地体验到产品和服务的实际价值效用，最终在企业和客户之间产生利益与情感关联。共鸣强调的是企业的创新能力与客户所重视的价值联系起来，将营销理念直接定位于包括使用价值、服务价值、人文价值和形象价值等在内的客户整体价值最大化。第二篇：无锡酒店式公寓与办公楼市场研判一、酒店式公寓市场研判1、无锡酒店式公寓市场格局【主要项目列举】项目名称位置所属区位项目属性状态钱龙尊邸火车站副中心区烂尾楼改造售罄东方云顶县前街中心区烂尾楼改造售罄优族联盟人民路中心区烂尾楼改造售罄凯燕环球中心太湖广场副中心区新建尾盘润华国际大厦新体育中心西区新建在售紫金公馆南禅寺副中心区新建尾盘宝龙城市广场旺庄路新区新建一期售罄华美达公馆惠山北区新建在售雷迪森金城东路新区新建一期售罄金凤凰凤宾路副中心区烂尾楼改造售罄禾嘉国际解放西路中心区新建售罄长江金岸长江路新区新建售罄数据来源：普润异地市场数据研究中心无锡市场酒店式公寓量体较少，过去多为烂尾楼改造项目，近期多为新建项目，其功能和户型空间更为专业，同时也开始细分市场。根据不同区域和不同档次划分不同客群；从分布看，无锡酒店式公寓分布相对集中，2004年以前的酒店式公寓集中在解放环路以内。目前主要以市中心和副中心区域为主，但由于受到土地及多种因素的限制，有部分项目已开始向外区域扩展。【未来供应情况分析】就目前酒店式公寓市场供给情况来说，市场供给相对较少，量体不是很大。目前在售项目存量不多，新开项目也通过销控小批量多批次推出。同时由于酒店式公寓产权多为办公性质，故从土地性质判定未来供给及供给量将带有很大的不确定性。

就目前所知的可能建造酒店式公寓产品的有以下几个项目：

华美达公馆：拥有500套酒店式公寓，刚开盘。目前仅推出50套，预计未来该项目也将小批量多批次的推出，以营造房源紧缺氛围；★

中住的新天地：城市副中心地段，总共3万多平方米，其酒店式公寓预计09年上市；★雷迪森广场酒店的酒店式公寓部分，297套，约2万㎡；★

恒隆人民中路与健康路地块：位于市区，占地3.7万，容积率为6.5。地块性质为办公、商业、酒店（含公寓式酒店）。该项目主体建筑高度不低于150米。★大连万达的河埒核心商务区地块：位于西区，其占地53.8万㎡，用地性质为办公、商业、居住。★由以上可以看出，未来可能推出的酒店式公寓供应量将急剧上升，而市场是否有足够的需求将成为此类产品得以生存的根本，但不可否认的是未来市场的竞争压力明显。2、去化及经营情况分析项目名称区域价格（元/㎡）户型面积销售日期总套数已售套数月售套数凯燕环球中心副中心区1800060-802006-473465933润华国际大厦西区1500060-1802007-7299347紫金公馆副中心区1100040-902007-9-222156532宝龙城市广场新区800038-492007-10235商业217108市场在售项目一览表：数据来源：普润异地市场数据研究中心宝龙城市广场虽然地段相对其他项目差，而且是40年商业产权，但通过价格和挑高的户型，致使去化速度较快；润华国际大厦由于目前其周边配套还未完善和成熟，商务氛围缺失。就目前而言价格失真，致使去化受到阻力。据了解，该项目有两家基金有收购意向。由此判断，该项目目前价位虚高，主要为了抬高收购价格；凯燕环球中心目前已近尾盘，已售房源仅有3套，且均为大房型，该项目无论从市场形象抑或是经营管理团队而言，均为无锡目前首屈一指。虽目前价格偏高，但已是市场高端客户群用来彰显身份地位或接待重要宾客的首选之地；紫金公馆位于南禅寺南片，地理位置较有优势，但由于产品并未有太大亮点，去化速度一般。但从价格来看，该项目存在着较大的升值空间。★★★★【销售速度分析】【价格趋势分析】酒店式公寓产品历经5年的发展周期，由烂尾楼的改造到标志性的建筑出现，其市场价格也从03年的5000元/平方米到现在最高价的18000元/平方米（凯燕环球中心）。交房标准多采用精装修标准，部分以赠送家具家电等形式作为产品宣传亮点。其对外宣传的装修标准也越来越高，高端、个性的市场形象促成了价格的不断走高。★★

酒店式公寓近年来价格不断走高，但是销售状况出现参差不齐的现象。虽从目前来看销售总体上未有滞销情况，但不足以说明市场未来需求或潜在需求依旧旺盛的。10000元/平方米以上项目的月均去化量之低，以及此类产品先天不足的特性将是抑制酒店式公寓未来发展最重要的因素。

3、产品形态特征分析项目主力户型（㎡）销售价格(元/㎡)装修标准装修价格(元/㎡)物业服务凯燕环球中心60-8018000精装修（带家电）3300凯宾斯基酒店管理润华国际大厦60-18015000精装修（带家电）1500-2000戴德梁行紫金公馆40-9011000精装修（带家电）1500上海陆家嘴物业管理有限公司宝龙城市广场38-49层高3.8米7500精装修1000普通物业华美达公馆50-8080-1407000-8000精装修1500华美达作顾问雷迪森6012000精装修（带家电）1200瑞华物业管理有限公司数据来源：普润异地市场数据研究中心过去酒店式公寓多为过渡性产品，相对居住性质来说，投资性实际更强，故户型设计主要考虑小面积，低总价。而经过四年发展，目前酒店式公寓不在简单的为过渡性产品，而且成为张显个性和生活态度的产品。其房型设计也更为人性化，功能区被划分出来，面积也有增大的趋势；从产品面积看，多为40-80㎡区间内。得房率均在55-65%之间；目前，无锡酒店式公寓的户型、面积参差不齐，由30－100平方米不等。从销售面看，以（50－70平方米）的房型更为走俏，由于市场主流供应户型销售看好，且该类产品凸现投资价值，导致市场供应的户型面积相对集中；新建酒店式公寓建筑多为部分经营、部分出售的经营模式，以经营性的酒店式公寓树立项目品质和形象，带动整个项目的价值拔高；经营型酒店式公寓装修多包含家电。在一定程度上成为其附加值；从目前无锡酒店式公寓产品特征来看主要有以下特征：※※※※※产品普遍存在的盲点：无锡目前主要几个酒店式公寓均利用烂尾楼改造开发建成，普遍具有先天或后天的不足，主要是：电梯数量不足通道狭窄通风采光严重缺乏户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型装修质量粗糙会所设施不全车位严重缺乏这些问题的存在都将导致目标客户的流失或导致客户失去对该类物业的信任。因此，及时的补救或改善是提升产品市场形象的主要途径。※※※※※※※4、市场典型案例罗列润华国际大厦由A座55层、B座45层和商业底座6层组成，是集商业中心、五星级酒店、创意商务空间、酒店式公寓、会议休闲、体育、观光、娱乐为一体的大型高档超高层综合性建筑。

功能区间：1-6层：商业中心（韩国农心集团持有）A座7-30层五星级豪生酒店A座31-54层酒店式公寓A座55层空中会所B座8-45层办公楼-1--3层地下车库技术指标：占地面积：15144.3平方米；总建筑面积：148795.48平方米；建筑高度：258米1）润华国际大厦装修标准外墙：以low—e低反射断桥铝合金双层中空玻璃首层大堂：超五星级酒店豪华大堂标准盥洗室：墙面为高档面砖地面为高档防滑地砖天花板为优质金属板吊顶写字楼标准间装修：墙面为进口涂料地板为架空地板天花板为进口石膏吊顶酒店式公寓装修：墙面为进口墙纸地面为高级实木地板（主门入口铺设进口羊毛地毯）天花板为艺术吊顶其他按五星级标准精装修2）凯燕环球中心50层的凯燕环球中心位于太湖广场西北侧，建筑高度近200米，这座大厦22层以下为无锡凯宾斯基大酒店，其中l-5层为酒店公共设施，6-21为标准间及总统套房等，23-48层为凯燕环球商务公寓，49-52层为凯宾斯基专属酒店公寓。凯燕环球商务公寓套型面积为62-152平方米，主力套型为65-70平方米，可用作自住、办公、投资等，由凯宾斯基酒店统一管理。凯燕环球商务公寓是目前全世界唯一的在凯宾斯基酒店之上的商务公寓。技术指标：占地面积：1.5万平方米左右；总建筑面积：13.7万平方米左右；建筑高度：近200米功能区愈间：1层：酒左店大堂、弃商务中心除、大堂酒伍吧、精品犹商店街2层：帆中餐厅阵、包房谷、风味宗餐厅3层：6誉00人宴切会大厅、怠前厅及会姥见厅、小滥会议厅4层：赌国际娱酬乐演绎朱中心5层：室美内游泳池船、健身房漂、美容等突休闲健身吵设施7-19族层：酒店莲标准客房20-耳22层冤：行政落楼层及酒总统套合房25-膀55层塔：凯燕生环球商恒务行宫煮标准层39层单：凯燕由环球商插务行宫毕空中豪年景会馆-1~乞-2秤层：地傲下车库装修标群准客房装灭修：配备高档脾品牌整套吉卫浴、厨甲具、家具重、豪华灯曾具。配备呀中央空调批、保安系竖统、冷热侦水供应系滴统，上网裙电视，多谷语言语音菌信箱，宽足带网络系饮统，国际扩卫星电视汁，客用保熄险柜和迷怒你吧。卫淋浴到设备：整套选州用国际拼知名的款中外合快资品牌凤。客梯：6部4早.5米衣/秒瑞晕士迅达廉进口高辣速电梯荡，凭卡秀进入指聚定楼层赴；3）雷迪影森产权酒科店将打造沾新区首宴席五星殿级酒店链，以地蔬标身份执，傲视芦群雄。饼黄金地催段、精傻装修、析超五星员级的酒坑店服务元，全面适打造了棒一个匹纵配国际伴顶级身肠份人士肉社交和奶财富的尿场所。肃据悉，铺雷迪森嫂广场酒泥店将公晚开推出召数百套变精装修葡商馆，初每间面灰积约6遭0平米控左右，中供有志眨之士投药资，在示1-4股层还配追备了酒娇店相关猾配套，甘如宴会峰厅、商尿务会议捐中心、跑学术报抽告同声骨翻译多未功能厅呜、国际剑SPA胁、健身帆中心等及。作为投资帽型产品的荣无锡雷迪结森广场五塘星级酒店予，拥有7厦0年产权餐，为投资此型客户提历供10年捧的投资回乒报，同时恶客户享有犹每年免费帽入住的待河遇。二、办绢公楼市维场研判1、去化拨情况及价奸格分析【办公纪楼区域谁分布】项目档次总规模（万M2）租金/售价（￥）出租/销售率面积分割（M2）市中心区（解放环路内板块）财富大厦乙级偏上2.6售11000售100%76-330汇金广场甲级7租1.8-2.5租85%180-450佳福国际乙级偏上3.24租1.5-1.8租90％45－364摩天360甲级约3.7售12000租1.9售98%133-208兴盛大厦乙级偏上2.5租1.3-1.6租80%50-200金鼎大厦乙级0.8租1.2-1.5租50%180-350副中心区（太湖广场板块）太湖明珠数码大厦甲级2.7售9350租1.8-2.0售100%150－300盛世天下乙级偏下3.8租0.8-1.5租90％67.4－163新区（新区板块）新旺角丙级3.63售6800售30％30－80东方银座丙级0.8售7000租1.2-170－1000蠡园地区（蠡园开发区板块）太湖明珠发展大厦乙级偏上6.18租2.2租83％85－300星湖名都丙级偏下-售6900租0.5-0.8租63％91－429当前市场惩上以解放锄环路内板甚块办公楼污数量最多载，其中包期含2个甲苹级写字楼仔。市场租徒金基本在甜1.8元幸/㎡/天统左右。最拐高到2.雨5元/㎡追/天。蠡园开发漂区板块拥落有量其次总，但目前获所存办公霉楼档次较蚕低。租金瓦在1元/挎㎡/天以口下，最高织为2.2首元/㎡/惠天。作为新兴粱的办公楼远市场太湖累广场板块辈其拥有量特不多，但姿租金直追吓市中心板覆块，从最糠低的0.证8元/㎡抗/天到2浩元/㎡/引天。而且丘拥有甲级照写字楼。【办公稍楼市场套价格分企析】虽然无锡近办公市场放交易量少渠，但交易钻价格并没争有根据个锋别楼盘的璃起伏而大贸幅变动，奏其市场价够格呈现平礼稳增长的论趋势。但由于鞋无锡办臭公市场磨处于初绝级阶段渗，其价煤位与住坏宅价格滥相差不甲多，0痒6年在肃750卡0元/坐㎡左右细，增长费幅度也祖没有太缸大差别殖。【办公楼纪市场去化迫分析】无锡办公处市场交易棵同其投资央类似，在响商品房交奇易中所占尖比重较小单，07年月市场交易芽占有量仅鸦为2%左姻右。无锡市场捐办公楼去盒化整体水喇平较低，叠且起伏不西大，平均坟月交易量亦在20-累35套之乞间。其中去闲化区域轿主要集快中在南受长区，范特别是哲太湖广的场板块燃区域。亩其他如卫滨湖区损和锡山清区也有刘一定的坑需求量歌。其中南长沫区和锡山洗区距离市饲中心较近吹，为城市赞扩张后办匹公市场外梦扩的首选叶之地。同莫时南长区仿的副中心押建设以及夫锡山工业毙区的建设结促进了区疫域办公市控场氛围的缺营造。而慌湖滨区办片公楼主要喝依托蠡湖睡新城的建斜设及周围牧的工业区坝，由于刚纵刚发展，仇目前主要律办公项目短仅为润华传国际大厦拌。【办公楼佩市场客源振分析】A、购房庙群体特征2003谣年以前，械办公楼市三场一直以标租赁为主己，近年逐钥步形成了慈租售并举崭的格局。查各大公司腔包括有外升资背景的斑企业等对务办公楼的扮需求开始搞释放，前克几年没有江多少起色芽的办公楼羞市场出现沸供不应求都，导致租犹金也水涨洪船高。在矩这种情况兰下，投资贡者对只租尊不买的“查骑墙等购辱”发生动僚摇，买楼看比例随之底大增。作为办敌公楼另室一购买磁主体—正—广大岩发展中而小型企从业（无饮锡本地帝、外地护驻无锡冰办事处托），可亲能受到刊这两年市住宅市紫场的启唐发，也箭主动放法弃了租掏赁市场症进而选质择投资始买楼，浇这在当预前无论湖对大多银数开发磁商或是窃购买者忍都是合须理的选包择。前几年尤由于市征场投资加活跃，县投资办运公楼比根例大幅肚度提升叉，比如页现代之筹星项目漫投资者翠购买比章例达到论50％阴就是一瓦个最好钢的例子暖。未来鸭办公楼刑投资比岛例会增影多。※※※B、办施公楼租避赁客户捷特征无锡现晴有办公德楼内租兔户主要饭以货运涉物流、盈驻锡办缎事处、捐电子科岁技企业驳、机械固为主，妥约占其泄租户的己60%老，这明券显体现岗了无锡坦目前办能公楼市州场中的廊“前店凉后厂”凭、“驻狱锡办事弃处”的语两大特信征，由沸于租户律内服务却业所占应比例较就少，可搁以预见犁随着无级锡经济蛙的高速序发展，调纯办公轮楼物业白将有很展大的市泳场空间测。通过墓市场调支查，我宝司发现字，无锡防办公楼监客户以沾中小企座业为主盲，办公翼面积不丸大，这轮与无锡丢城市功辱能是相蛾吻合的翻。综上所信述，虽掏然目前糟整体无撕锡的办搬公楼是聚市场并洋不十分稍强势，活租售水荡平均在组一个较位低的层厕面。但小就上述匠的成交乞量与租退售价格钥来看，序该类物峰业未来乖升值潜犹力巨大球。第三篇：严产品诊断一、产品爪现状项目本激身：目前楼体居结构已经规封顶，但念立面还未扮完成，大届堂及公共走部位也未费完成；案场销云售：1〉目前锤整体企划团定位较为咏模糊，产朋品特点不撕够鲜明；2〉销售随人员整体采素质较低门，无法打勇动客户；3〉目前龄销售现场偿所能提供爪的销售道条具较少，歉销售宣传垂资料较为对简单，无晨法突出产藏品档次；4〉销售堪现场企划否包装等没饰有视觉冲则击，较为购平庸；二、产品尿优劣势分拢析优势：紧邻市死政府，造与市中介心仅“踏一河之泡隔”劣势：1〉车位肢较少（地葵上+地下压仅有10困0多个车俗位）；2〉立面冰整体感觉战较为平庸吨；3〉户齿型存在裤一定偏璃差，且推改动幅卷度较小柔；4〉前阶至段营销出陕现偏差，合又没有及询时修正，介导致市场侦整体口碑估不佳；5〉土地态使用年限赞不足40积年，且水临、电、煤醉等使用成抢本较高；6〉目拦前周边轰情况较纲差，街校区改造蚕有待时抹日；综述市场角度愿出发，以公目前该产横品形象继驻续销售，乡丰其较为现胸实的去化阿均价在1锦0000朋~105滥00元/闯平方米，赞但可以采讯用以时间换你空间的策略喘，顺应税市场行机情，适开当放慢模销售节剧奏，期赞望房地拦产市场苦的整体幕好转带功动项目论销售。弱但在目沟前宏观散调控愈水演愈烈雀的局面欲下，可链能面临未较大的嫂风险。而因此必玩须寻求灯突破与盈创新。如何破题奴？第四篇来：产品指、价格挪及客源励定位建丢议根据以上某对项目所狭做的一系摸列诊断，敞我司认为行必须对产基品重新定鼓位，以一爆个崭新的捆形象再次金入市，才熄有可能实储现项目的睛最终去化涝。定位原递则：扬长避偶短；走差异撤化的市葡场路线丽；坚持做价陪格或形象离在市场的代领导者；方案一核心定位：中小企业市展示基地定位展剂示：我虎们不为耐卖产品警而卖产耗品，我功们更多璃的是去正产品背柴后的东智西。如敌此我们僵便要创嘱造出更圾多的产曾品附加瓜值。通过对薯本项目劲自身条换件及现致状的初扮步了解竭，结合藏各类物爽业形态光的特性狡及在售转酒店式各公寓与斯办公楼冻市场的面客观情凭况，在躁现有的胃产品条女件下，苏本项目签可能的谊产品定冤位方案昨如下：附加值市展示：办公辅洁助功能展示交流吓功能咨询管理伟功能本项目的洒特色是在挽一栋楼内基同时具备骆三大功能商务配套铸功能具有多媒烤体演示功白能的会议涉厅具有票诸务预订注、商务付接待、龙贵宾接柳送等服潜务的客放户服务夺中心。入驻本板办公楼录注册公伸司可享捐受国家中各项优短惠政策商务活飞动策划会展策划衔服务电子展销可平台，通去过社区互舟联网将企被业宣传信中息发送至俘任何小区纸住户；有产品展练示、发布鬼、推介功任能的小型笨展厅展示交妄流功能企业管理坝、政策、洋法律、营呼销咨询服俊务；融资、担慰保服务；人员招午聘和人畅员培训抬等服务引进办证围公司，提凝供工商注驰册、财务厅代理、融楚资代理、聚人事代理滩等代理服归务；咨询管理翻功能咖啡吧/酒吧；棋牌室/乒乓室康乐休爆闲桑拿坚会所；其他配川套功能觉服务：以上附加忌的配套服可务均可建乡丰设在本项尖目2-5机楼，并在男满足入住于客户日常高所需以外朗，还可直秋接对外经园营，以缓搅解各类配共套服务平琴日的经营岭压力。同时，我五们还需采支取“四个橡联动”来奇更有效的乏提升产品含的附加功虾能1〉联动政释府：通过哪相关政狱府部门灰的支持痛，对进障驻本项垫目的企移业单位追在税收幸政策上宴给予更廉多的扶的持优惠辉，同时眉社会上舰扩大项民目的影盯响力；2〉联动企奸业商会：通过各渗个企业商繁会的组织浴，将进驻督本项目内喂的各中小问企业能更天有机会接里触到更多零的合作伙防伴及同行喜，扩大企浙业在行业流内的知名区度与影响柿力；3〉联动经阶济园区：通过缴各个经澡济园区近的支持怠，能更雕快速、李更有效劣的办理拿企业各功项事务桐，扶持总企业迅睁速发展饥；4〉联动社会：通过买进驻本瓣项目的肝企业的计规模与赴要求，话本项目采将定期柿的在项塞目展示终中心内恒举办各劝种企业翻或产品旷展销会阻，并通分过社会蛮的宣传指，扩大凶活动的倍社会知搅晓度与砌影响力光。核心客着户：目标客群◎无锡申各类金竭融单位◎无锡竹各类成预长型企浮业或办旨事处◎部分积投资客行业属性◎保险、忍基金、信寻托、期货义、财务公殖司等）◎服务业从、窗口型烤企业等◎广告健、媒体杂等企业置业特征◎刚刚起滤步的成长且型企业，黄启动成本筝较低；◎强调构办公地侦段；◎看重烤物业的感增值空脸间价格定位：此种税方案将展完全参羡考目前睛市场下黎同类型饥的办公碍项目作搞为产品枕定价的邻依据；辣（运用默市场比良较法）比较因子权重类比A：财富大厦类比B：摩天360类比C：明珠数码大厦拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置6%10.0610.0610.06项目周边环境6%0.90.05410.060.950.057交通状况6%1.10.06610.060.90.054商务氛围8%0.80.0640.80.0640.90.072周边商务配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108设备、材质档次12%0.90.10810.121.10.132房龄12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08内部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08户型结构8%10.0810.081.10.088车位配比6%10.0610.0610.06|各比较对象的比较系数|100%

0.936

0.988

1.019比准价格

10296

11856

9527.65通过类镜比，本水项目用携此方案温入市，肌市场可赖能接受性的产品摔价格为箩：1250亮0元/平方粮米此方案多优劣势扯分析：优势：1〉用相蜡对较低的曲价格入市记，以求快厉速回笼资廊金，实现亦更多的机诵会成本；2〉此方令案将于社尾会各界形介成互动，惠有效的扩差大项目的目知名度与界美誉度；劣势：笔1〉机无法实姿现本项垮目的利铜润最大灾化；2〉项目详所存在的区房型等一睛系列缺陷忽将可能流歪失客户，柱或不被更叹多客户所谋接受；方案二核心定异位：全装修谷、商住两交用个性空续间定位展示：以全盼装修为工项目的姨交房标透准，并涛同时赠绝送简单缓家居、杨家电等绑设备，昆装修标原准不低贸于15蛙00元赖/平方基米；核心客故户：目标客群◎外地表驻无锡赵办事处◎单身正或未结珠婚的青跃年白领讽阶层◎大型企聪业购买作泻为企业外掌地或海外樱中高层管肯理者的公班寓◎中小嘱型企业嘉办公场采所◎无法张知晓购谜买动机移但却有霸购买需挤求的客上户◎部分投治资客置业特征◎对物妈业总价伯控制较薪严格◎强调增物业地港段、物曲业品质◎注重短平日生练活的私像密性◎看重备物业的否租金收旗益及投宽资潜力产品提升密内容：此方竟案将给皮消费者误提供更谁多的产捞品配套肾等附加已值，同筐时有依搂据的提汁升产品婚未来的握市场售令价；健身房/韵律操配房；乒乓房/壁球馆/桌球房；咖啡吧/酒吧；棋牌室/阅览室；小会议室壶：提供简倦单的会议西设备，如舅投影仪、匪写字板等师。演播厅、披贵宾接待呆室等商务蓬空间。以上附加太的配套服斧务均可建油设在本项页目2-5畜楼，并在相满足入住牧客户日常书所需以外伶，还可直耐接对外经简营，以缓择解各类配创套服务平贱日的经营咳压力。价格定遣位：此种方隐案将参考么目前市场分下同类型污的酒店式壳公寓项目伶作为产品伯定价的依茧据；（运虽用市场比敢较法）比较因子权重类比A：润华国际大厦类比B：紫金公馆类比C：雷迪森拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置6%10.0610.0610.06项目周边环境6%0.90.05410.060.950.057交通状况6%1.10.06610.060.90.054商务氛围8%0.80.0640.80.0640.90.072周边商务配套8%10.0810.080.90.072外立面12%0.80.0960.90.1080.90.108设备、材质档次12%0.90.10810.121.10.132房龄12%1.10.1321.20.1441.30.156大堂8%0.90.07210.0810.08内部公共部位8%0.80.0640.90.07210.08户型结构8%10.0810.081.10.088车位配比6%10.0610.0610.06|各比较对象的比较系数|100%

0.936

0.988

1.019比准价格

14040

10868

12228通过类比阵，本项目谅用此方案抱入市，市该场可能接棕受的产品篮价格为：130谅00~务135丛00元/平方贩米此方案优膀劣势分析共：优势：1〉此悠类型产秩品已经膨被市场秩所认可葱，项目绍入市接贞受程度咽较高；2〉该方苹案将有效跳的扩大项钞目的利润医率；3〉此隙方案在弃一定程推度上解厘决了目液前产品难定位上建的缺陷史；劣势：1〉项娱目所存营在的房岂型等产磁品缺陷桐将可能好流失客正户，或先不被更附多客户泉所接受伸；2〉项体目虽有伟市场接缸受度，姿但未来凳可能受翻到的市驳场竞争感压力较昌大；方案三核心定循位：具有城翁市标杆灾意义的搭5A级类商务公座馆定位诠谜释：1〉此舞标杆并拔非建筑臭结构或宇产品本椒身的标容杆，而赠是附加帐价值亦嗓或是使丈用功能独上将成定为无锡辈市的标沿杆；2〉商务业公馆指接蒸待重要宾乎客或客户高，同时具跑有彰显个季人身份的消功能场所甜，具有较纤强私密性牵与高档服面务等特点绳；3〉以精浆装修为项上目的交房脑标准，并闯同时赠送飘国际各种期知名品牌陵家居、家柄电等设备索，装修标等准不低于诵3500倒元/平方券米；3〉附以尼各种商务栽、会议、景会客等配柴套设施，券并引入国扶际品牌休惯闲会所等痒，提升产明品形象；4〉以筑高调、缴奢华的胖公共空盛间来展窝示本项森目的高兆端形象哀，并配报以国内倡外知名供酒店管轿理公司爱对其进翻行管理绪经营。对大堂的爹处理，建废议摒弃传攀统一味追攀求面积与右挑高的做绑法，充分犬利用底层扭空间格局法与变化，欣打造出“昼多重空间剧”组合的丝式概念，即犁底层大堂果由门厅、袋公共大厅狐、单元大石堂、电梯页厅、过道趴五部分相蔑对独立的艳空间组成康。人流动幻玉线分布窄图：室外门厅

公共大厅

单元大堂

过道

电梯厅

通过人鼻工布局释打造“双重理大堂”，即“公盆共大堂”林与相对私蹈密的“单尾元大堂”杆双重大堂盘空间。第一重“公共大纹堂”追求豪华架、气派，裤是主人尊互贵身份地蒙位的象征厅，建议公标共大堂开驰间不低于20m，挑高不晶低于8m，地面分夸层铺设加大理石元花纹，鞭墙面以24K金箔装浴饰，顶释部中央鬼挂大型就水晶装瓜饰吊灯谈，充分茅营造出堆富丽堂销皇的豪间华氛围略。（如下示脾意图所示慕）1、产点品升级大堂建亚议图一：大碗堂示意图图二：恰金箔墙勺面示意挖图图三：扰大堂人溪口示意欣图图四：刮大堂灯漫饰示意晨图图一图二图三图四第二重“单元大语堂”是相对私纷密的会客同、休闲空服间，内设虾控台接待茫区、休闲怖洽谈区以披及通道区注域，单元分大堂整体堡装修风格防豪华、温抹馨，内部筋装饰结合舒景观水景盐墙、喷泉槐假山水池霞以及室内胖绿化，使妖主人在会盗客的同时敲，可以充积分享受室盛内室外双魂重景观。图一：单洋元大堂示防意图俱图二左：接待区术示意图图三：水仇景墙示意非图粉图四：临休闲区示锡意图图一图二图三图四电梯厅地面以榆及墙壁欢建议用数进口大终理石进汗行包装吸，配以撕暖色灯阅光，使朵整个电灰梯厅呈宰现豪华惯、气派衣，提升女整个社让区的品历质与档粮次。电鸽梯建议输采用永丝式大日立陵或同档幼次高速该电梯。（如下猪示意图海）过道的装修风闻格是大堂伶风格的延蝴续，在局粒部点缀一越些室内花液池、矮柜海以及装饰傅小品等元酱素（如下示关意图）。2、配套企升级考虑到本框项目特殊样性，产品状比较单一容。建议产秀品作出亮停点，在现签有的限高搅条件下，廉通过打通代楼板，把付上下层连求接在一起锅，做出具禁有产品特堆色的复式原型商务公泛馆。【复式空支间】健身房/韵律操房怪；乒乓房/壁球馆/桌球房底；咖啡吧/酒吧；棋牌室/阅览室监；中式及责西式高刚档餐厅灿；高级休闲只会所；高级康乐征康体中心坡；室内恒我温游泳歪池；以上附加恢的配套服脸务均可建帆设在本项缠目2-5通楼，并在央满足入住形客户日常婚所需以外讨，还可直夺接对外经拥营，以缓粒解各类配石套服务平队日的经营片压力。【完善欣配套】【空中确会所】充分利宜用本项方目的空偶中会所责功能，测将其打绑造成只舟有有钱封人才能图去、才抚敢去的森场所，浸会所内园设有高级红酒负品味馆以及国际奢侈朵品展示中上心等。在恶每一个里细节处颈都能展密示其高脖档与奢扩华。3、物声业管理作为项目炊本身高端湖形象的建破立抑或是庙增强产品昆的宣传亮淹点，本项庭目必须引妙进原汁原佳味的英国经式管理和递服务，通垂过与消费潜者一对一闭的服务来安体现项目府的尊贵与是档次。这罩也对提升饥整个项目稿的软环境漆具有重要罩意义。【管理公夏司必须达棒到的增值施服务内容育标准】◎欣访客过登滤接待训服务◎粪邮件收牧发服务发及私人泳邮箱服浸务◎中傅英文商务槐报刊杂志济免费阅读◎机自助服我务区：误免费提制供冷热妻饮◎姿梯厅及路办公室社门牌公部司列名铁服务◎安物排预定饭颂店及餐厅◎拌安排预烧定交通境工具◎励办公房修清洁及满维修保死养◎双贵宾接够待服务◎服搏装干洗◎出唇租信箱◎秘激书代理◎苹会议室康及办公屯房短期浪租赁4、科躁技化的凝运用房屋“呼滚吸”系长统——新考风系统在房屋内乞安装进风利器，在厨默房、卫生甜间安装排找风气。保壤证室内拥惕有均衡的糖连续的清介新空气。不用开窗揭即可获得姐新鲜空气投，减少室骄内热损失西，节省能帝源。驱除室内霉装饰造成犁的可能长缩慧时间存在巡寿的有害气哈体。房屋保温梦系统——菜外墙外保卖温系统外墙外保答温可严密圈阻止冷热岛辐射和传果导；干挂砖特幕墙或霜涂料保幻玉护外保丸温板不租受辐射捧和腐蚀卵；日本的贡节能实境践表明织，外保恳温方式丹可在现丸有基础含上节能江50%亚~80骂%，每傻使用1突吨绝热购材料，款可节约膝标准煤红3吨/互年，其三节能效灶益是材昼料生产嘴成本的屋10倍纸。房屋保温读系统——哨低温地板缺采暖系统地板采暖无可以使房元间温度分散布均匀；花节省空间偷；并有利打于营造健淘康的室内拦环境，散徒热片取暖苗，一般出剂水温度在初70℃以泄上；地板采暖棚供水温度搁一般为4饲0~45搏ºC，回射水温度为遭30~3况5ºC。藏传统采暖佛方式，要披求供水9狐0ºC，兄回水温度列为70º圆C，可节狼能20%指纹门皂锁系统为了增强突每户的私炭密性与安征全性，同页时在细节钥上体现产庄品的尊贵便与档次，恰建议将指哑纹门锁系汽统作为交饺房的标准伍。远程遥控蕉系统为了能最惜大限度的予提升项目搂的尊贵形炼象与档次尚，本项目搜可运用远厉程遥控系骄统，住户好可以通过表远程遥控场实现开关南家电、视斥频监控家群居安全、澡自主控制健电视节目符等住宅智鱼能化管理袖。也可通过塑远程遥控棵任意操控瓣家里的各冲种电器、拜窗帘和灯嗽光等；可豆以更安全汗、快捷地滩上网订购巷货物，或摧预约各种乞上门服务柔；即使在垂千里之外浮，也可以同控制家里柔的一切情歉况。5、体验颗式营销本项目如廉要实现高耍端的销售鱼价格，则肆必须在每易个细节上演充分表现就其高档与首尊贵，并本在销售过照程中就将页其体现出营来，让消鹊费者在进元入销售现脖场时就能仔感受到其氏身份的尊车贵与项目理的档次。1〉重新货包装售楼纷现场，必焦须通过各围种高档硬衣装来凸显子项目档次姥，并将各斩种高贵的料物管服务边运用要销类售现场，沸每一位客美户由专业爪的五星级狭DOOR予MAN缴引导进入欠现场，最瞎终无论是茅否成交，打首先在客汽户与销售搂员交谈时弓便要递上么一杯现磨蛛咖啡、送齿上一只巴即西雪茄，轧让客户能能充分感受月到其尊贵轧的身份；2〉将晴各种科前技智能倒化设施孙在销售遮现场就残展示出胀来，抑册或是独打立做出伏一个展谣示中心禾作为智暑能化产吴品的演搁示，让岁客户能驶了解、是感受到遍智能化铅设施在含日常生竿活与工孩作中的各运用；3〉销挣售道具业中应新任增样板牧房，并杆项目所蝴承诺的忌各种硬疮件设备车在样板站房中充骡分展示约，并同存时承诺嘱客户样恒板房的雷标准便叙是客户绳以后交瞧房时的痰标准，标而装修渔标准也医不得低律于35傻00元要/平方停米；门窗：建议采走用