房地产项目开发设计管理建筑结构设计

房地产项目开发设计管理XX地产规划设计中心

2011年02月10日1第一章开发流程简介2房地产开发流程流程示意3房地产开发企业专业化运营体系运营体系4房地产开发企业专业化计划系统计划系统5项目决策67/44项目开发策划报告是统领各个开发环节工作的纲领性文件.项目策划基内容系包括：

■投资策划

■定位策划

■设计策划

■开发策划

■营销策划

■售后策划以上方面构成了全程策划基本体系。各环节相互连贯、缺一不可，而且每一个环节中都是以提高产品价值为主要目的。全程策划的核心就是成本和利润。项目策划7开发节奏策划根据公司的资源条件、经营现状，财务资金状况、管理能力、结合未来市场走势判断，决定项目开发分期，各期何时启动和完成几段，总体何时结束等做出策划。开发节奏牵连以下方面问题：融资与资金的运作分期间衔接采购合同签订与管理其他资源配置相关后续工作计划安排的策划时间计划现金流监控对变化的应对策略开发策划8项目与客户定位流程项目、客户定位9目标成本的确立流程成本确立10设计阶段标准工作周期设计周期11规划设计的启动和过程中进度、设计中间及其最终成果的质量，受到多方面因素限制和影响。缺少相关部门全程配合，规划设计难以保证按照进度计划和质量要求完成。

规划设计工作启动条件（链接文件）目前规划设计工作运行现状部门自身原因影响工作进度和质量，但尚且可控；但绝大多数影响因素，对规划设计部门而言，难以控制。问题如何提高规划设计管理工作效率？规划设计工作启动条件12第二章设计管理与规划设计13设计流程如何才能做到拿地即可开工？如何有效控制设计质量？专业工程师如何工作？如何管理设计单位？14详见附件：规划/设计合同清单规划设计内容151三控制进度控制质量控制成本控制2两管理合同管理信息管理

3多方协调与营销关系协调与招标关系协调与成本关系协调与工程关系协调与物业管理协调与设计单位以及设计单位之间关系协调设计单位内部专业（工程师）之间协调与规划主管部门协调与蓝图审查中心协调报请老板同意4管控要点规划带动土地溢价户型及配置带动产品溢价立面及景观创造形象溢价5管控终极目的合理控制造价尽可能创造价值规划设计管理16第三章建筑结构设计与优化17第一节建筑结构与结构设计第二节结构成本管理思路与方法第三节结构设计优化第四节过程优化与结果优化的特点结构设计与优化18市场析一建筑结构建筑中结构是指用来承受荷载或者其他作用的空间承重体系结构设计就是根据建筑的用途、平立、面布局来设计结构承重体系及其结构构件。从基础到柱、梁、板、墙。结构设计19二结构设计基础设计：1根据工程地质勘察报告、上部结构类型及上部结构传来的荷载效应和当地的施工技术水平及材料供应情况确定基础的形式，材料强度等级，一般有浅基础（如：独立基础、条形基础等）和深基础（如：桩基）2基础底面积的确定及地基承载力验算3基础内力计算及配筋计算4

考虑必要的构造措施5地基设计处理结构设计20上部结杀构设计妙：1根据建筑嘉设计来确属定结构体剖系、确定饼结构主要芬材料；2结构平壤面布置鞠；3初步选用遍材料类型滋、强度等岛级等，根伴据经验初晚步确定构赶件的截斜面尺寸；4结构荷载旧计算及各挽种荷载作耕用下结构铃的内力分昼析；5荷载效摸应组合6构件的截舟面设计。7此外还包挡括某些必脖要的构造谎措施。需蹲要依据结拐构专业相测关规范、厉图集等结构设滩计21结构施工软图包括:设计总仅说明，丛基础平摆面布置骗及基础痒大样图，如果府是桩基饺础就还禾有桩位偿图，柱镜网布置暮及柱平这法大样强图，每差层的梁济平法配行筋图，喘每层板楼配筋图嫌，层面蚂梁板的择配筋图盆，楼梯起大样图慢等，其撕中根据潜建筑复仔杂程度炭，有几暮个到几锦十个结蓬点大样煌图一栋建筑遣的结构设窜计是否合披理，主要钉取决于结构体婶系、结企构布置轮、构件赛的截面飘尺寸、袋材料强辨度等级改以及主甚要机构配构造是美否合理31/歪44结构设计22结构设款计优化第一节霉建筑结构电与结构设煮计第二节继结构嘉成本管孟控思路辰与方法第三节逼结构设计堆优化第四节遥过程众优化与展结果优堤化的特贫点231必须对碑整个设窜计和策勿划的全掀过程进惠行管理前期策划烧：地质的腾考虑规划阶扭段：建败筑物的侄排放方案阶段满：结构的相可性及合友理性、避杯免返工扩初阶摄段：结蕉构方案骂的优化施工图铁阶段：垮结构的答精细化槐设计施工配合笨阶段：变愚更、签证祖的合理控科制结构成厦本的控倒制思路禽及方法242事前控制担的几个要晶点（l）设撞计院的选灵择（扩逢初及施工恋图阶段）合适易钉管缠态切度重视斧项目截情况海服务意剖识萝市碧场口碑（2）蚊专业负泳责人的参选择业绩水平点市窃场反馈—府图纸质鲜量、责任耽意识、成滚本意识、服务意咱识下影贱响力及饺控制力（3）成哄本意识的桨沟通与输敏入前期主鞋动沟通宵尊蹈重平等恼的心态碧质量衬标准换音位思考同行的咬交流与竞争胀双赢的权思路和饭手段结构成也本的控兆制思路住及方法25（4）拳合理的型设计周灯期设计周壳期对总静成本的驶影响柏：资金的谎时间价客值弟市软场风险蓬的变化涝产下品的实倒际价值（5）在扮保证质量翁、不增加辉成本的前绘提下缩短预设计周期组织的倚重视及临措施劈燕工序确的前置怠及搭接吩标准糟化设计但的推广（6）借甲方的仰技术原翁则必须哈提前输梁入《设计任苦务书》《结构设计统一郊技术措关施》或蹄《结构液设计弟指引》翠《结斤构设计摧总说明让》《标悠准构造露做法》（7）天之明地产标院准图集（挪待建立）结构成本到的控制思丸路及方法263祝设计当过程中蜡必须控桐制的几李个关键衔环节结构体系叨的确定及视主要平面塑布置图蛾基础嚷的选型及刃设计图电算模辩型及计晕算系数顾的取值驳标准单牺元的样窄板截面渠及配筋源图地下室的肆布置及样化板配筋图铃结料构转换层偿的布置及存配筋图4黄施工图审弓查公司的群选择及沟牵通选择思桃路——味易于沟叠通假沟通时夺机——絮重视前轮期沟通内纺容——辛规范的碰边界或翁有争议廊处（超轧限的判陆断、裂嘱缝、宽日度、短姿肢墙体刃系的定它义、配家筋）沟通方赴式——谷双方抗、三方积、资源奴借助、性关系维偏护结构成本切的控制思毕路及方法275、外部驳资源的引旧入引入的汇前提和较原则—呈—性价卧比的判粘断引入的资紧源类型—预—垄断部慕门（政府毒、人防、愧审图）、敏学术权蜓威、餐行业专家深、专业咨妥询公司引入的时横机——尽什早、及时合作方式昏及注意事胀项——顾卖问、价值浪及时间6、按照糕合同及时符支付设计锄费结构成既本的控瓜制思路礼及方法28根据建筑任方案编写期扩初设计扬任务书扩初施工梦图完成设送计：扩初曲设计图设犯计满足建坐筑要求及厦与结构计隙算一致扩初施工勉图设计：券检查设计泡单位提供撞的扩初过渣程图纸，钞并提出优会化意见与地设计单位袍沟通扩初结构犹计算结束际：结构计册算指标到或规定要求结构设料计优化29扩初结构太计算开始博：根据项垫目特点提门出结构计蛛算所需的竭荷载，参弃数以及计叨算指标要猴求各部分志结构体简系确定：对部分进友行结构经探济技术分量析，形成询分析报告扩初结败构计算绍过程中领：检查绞复合设魂计单位虽提供的泼计算过陷程文件来，并提醒出优化革意见与抢设计单劝位沟通结构设计远优化30结构技术思措施基础、膛结构选仰型分析断报告地下室底您板技术经绸济性分析积报告地下室顶垒板技术经宣济性分析梳报告结构转君换层技葵术经济香性分析镜报告其他项目患需要的结捆构分析结构设计缓优化31施工图设盘计阶段根据扩焦初图纸犁以编写天施工图酱设计任遍务书，冬结构施溜工图计漫算要求舒、施工棉图配筋烛原则的彻确定，梁向设计赌单位提郊供结构锯计算荷银载，参时数以及肥计算配暴筋结构仁要求，车并和设扫计单位抬确定梁岂、板、敌墙柱的护配筋原僵则施工图结汤构计算过傻程中，检犬查复核设铸计单位提臣供的计算闷过程文件宗是否达到冻要求，并亡提出优化顺意见与设暂计单位沟黎通。结构字计算结束我，结构计移算配筋结榜果达到规咏定要求桩基础、借梁、板、删墙、柱施蛮工图设计卷，检查复挎核设计单区位提供施环工图过程哀文件是否谜达到规定积要求，提葡出优化意蒙见并与设荒计单位沟拿通施工图饮设计校皆审，施迷工图设建计图纸澡出图结构设泊计优化32第一节走建筑除结构与爪结构设脆计第二节庙结构课成本管固理思路堤与方法第三节陕结构携设计优杂化第四节公过程优化猾与结果优急化的特点结构设计俘优化33设计结迅果优化鲁：在施矮工图设复计完成溪后进行惧的设计代优化、辽需要对原设计图岩纸进行设艺计修改。谁其流程如肯下：设计单位狼提供完成灭的建筑、叠结构施工迅图以及结看构计算书趣以及相应统的电子文泳件组织结构余优化工程导师、专家匪和造价工蒜程师对以爷上图纸资蛙料进行审拒查，并提愉出结构优敏化初步意够见和评估蕉报告建设单位倾对优化意京见和评估姻报告审批声，并决定惕是否进行瓣设计优化根据设骑计优化注落实意爪见，检趣查和监咽督设计牵单位是吵否按设仓计优化辜落实意隔见进行门设计优见化调整设计优化劣调整图搬纸出图结构设厕计优化34第一节炼建筑结构拌与结构设趴计第二节锣结构设计海过程优化第三节狗结构丈设计优剂化第四节保各技眨术专业隶全面成先本控制结构设提计优化35设计过程呼优化的特侨点由于在胖设计阶嫩段对设哑计过程厕中的计谨算和图妹纸进行父优化，弟因此这期种优化紫方式具劫有以下途特点：1敞对结构僵成本的版控制最约为有效雅、也最胡为彻底播，可以诵做到从建筑方只案开始就云对项目成辛本进行有湾效控制2与辟设计单位岔沟通更容百易，设计棍单位对设极计优化意刘见更易接受3姜可对结畜构体系叔、基础溜类型以更及其它剥结构问耻题进行死细致深入的技术、经渴济等方面身的专题分纺析，并且帆可对设计上的每一奇个技术细趁节进行成用本控制结构设计当优化36设计结果裕优化的特拥点4预不耽误拘项目的泰总体进奇度，可款做到与涂设计同炉步进行5项目工尽程量可预在施工页招投标迅阶段计印算清楚坏，并在警施工合同皂中确定纲准确由于在施侨工图完成至后对计算尸和施工图鸣纸进行优趴化，因此调这种优化精方式具有醋以下特点沾：结构设钉计优化37对结构跳成本的蹲控制不坊能做到处最彻底奋，只能六对施工继图中对成本踏影响较大凳的部分进酷行设计优略化，不能践做到每一半个设计细亡节都进行兔优化2设计单涌位很难嚷接受这坦种方式暮，设计身单位需先要做较陕多的设奇计修改嗓，使设感计单位牲在面子概和成本薯方面都养要承受衔很大的栽压力3对项目的任总体进度丙影响较大问，对一个10万平米的窃项目大约航有一个月匪的延误4设计优化道后施工合歪同工程量百有较大的握调整，并和且需要盏重新设计乏计算工程尺量，对合裁同成本控朋制不利结构设蔬计优化38各技术专桑业全面成冠本控制如果成眨本超限乱该怎么冰办？1设涉计不同阶蚁段个各技室术专业全莫面成本控裤制2并不同产杰品不同弱售价时允，成本休控制重种点不同3冷建造成舞本影响曾因素有牵多方面余（附件素），对待于结构垮专业的考成本控悠制应适房诚可而止辨，对于衫砌体结贪构，应生考虑质欺量通病泡防治4缓好的成史本控制语不是越未低越好瞧，建造范成本要誓合理分臭配，注脑重价值躁工程的坏利用设计费耽占项目撞全过程悲费用中光比例不仿大，一肉般只占哥建安成跌本的1引.5%沾-2%哀，但对酷工程造敲价影响挡权重在捧85%富左右。恋合理科烤学的设翼计,可朵降低工拖程造价矛10%占以上39规划设计短流程按设计绍在论证币、定位直策划、剑设计实筋施和施蜘工阶段蚁不同的担设计内例容、对梢象和参伞与部门喇与深度酿要求划抬分为概摊念设计堆、方案念设计、宴施工图锐设计、桑景观设蜘计、装渐修设计劲和设计东变更来驾进行管功理。为加快项锐目设计进冈度，缩短显项目开发父周期，将趁部品研究忧、材料选虑型、景观迟设计和装林修设计工号作进行前邮置，使设延计周期缩钥短30%以上。40◆提前做借好启动背前准备肾工作稻基础条袄件完整竟准确有江效（输河入）◆知道自呈己要什淡么，内垃部各部驼门达成我一致柄慎重脸对待设乱计重大钞修改雹理性评择价设计召成果（甜评审标论准）◆预知可能棵发生问题孕，制定选词项排序或过程中陵检查纠偏击直至强制与干预吗保持叶与政府各坐部门、设胸计方及时枣沟通（过止程监控与口纠偏）◆违规要浪算经济趟帐易尽剧量不违瘦规少违芒规映强也化外联大能力◆疏通并越且限时门设计合令同及付累款审批缴流程姐及时剩组织评裹审会◆项目规划策设计费总哑量控制，筋小额设计科合同由项捞目公司批骂准◆及时支付协设计费，罢必要时应只考虑设计阀赶工费◆合理的杠设计周摩期是设晚计质量正的必要