商业房地产投资模式

第三极商业地产投资模式解决商业地产投资与经营矛盾投资人获得更加稳定回报经营者获得更大自主空间“四个统一、七大优势”成商业地产投资标准北京的商业地产自2001年兴起以来，几经变革与发展，正面临升级与规范。2003年至今，大批已经度过销售期进入经营的商业地产暴露了严重的投资、自营、整体经营等多种矛盾。多位著名商业专家在本月召开的北京商业地产烽会上更明确指出商业地产不能再切成小块出售给小经营者，做成一个个批发市场了。商业项目投资与经营的矛盾一时间成为商业地产发展的瓶颈，和媒体关注的焦点。商业地产所面临的问题，主要有以下三点：一是发展商只注重前期卖房，根本不注重商业要素，在低层做些门脸房当作商业，楼卖光了转身就跑，这主要出现在一些非专业的住宅底商等项目中。二是投资者盲目追求商业效益，盲目投资，购买非商业区和没有任何商业资源及发展前景的所谓商业项目或底商，造成投资风险骤增，市场紊乱。三是商业项目缺乏业态规划与招商管理，特别是后期管理。发展商把产权切碎出售给投资者，投资者获得十分狭小的商业铺位，有的自营、有的投资，商业管理出现严重混乱。有的商场甚至连统一开业都难以做到，更赊谈商业物业的增值和经营的红火！最终不仅不能保证投资者的收益，更导致商业租金水平的混乱和经营种类的同质化，使大商场最终演变为大杂铺。商业地产的复杂现状已成为不争的事实，如何保证商业地产的稳定发展，不仅是发展商关注的热点，更是投资者保证自己利益的根本所在。有专家指出，谁能解决商业地产的投资与经营穴道，突破瓶颈，谁就能引领2005年商业地产的风尚，为北京贡献真正意义上的商业房产。就在开发商探寻商业地产出路何在的同时，京西文化重镇“海淀图书城商业区”改造中的旗舰项目——第三极文化中心以“统一业态，统一经营，统一管理，统一招商”四个统一的全新经营模式和四个统一带动的投资“七大优势”，以商业地产的经营权与产权全面分离模式，和文化主题商场的确切业态规划，突破了商业地产投资与经营的瓶颈，为商业地产的全面升级打开了一扇通往成功之门，也为众多投资商业地产的投资人提供了评判优质项目的标准。一、四个统一确保文化主题商场永续经营：统一业态确保文化商场主题业态的统一，不是简单的楼层划分，而是必须按照商业经营的规律，细致分析消费客流的走向、聚集，以及商业大楼内部的消费人群动线等要素得出。一个成功的商业综合体，必须考虑主力旗舰店、楼层经营主题及楼层主力店，这样才能做到主题与组合业态的统一互补。同时还必须考虑人流的来源方向，分析消费人群的兴趣爱好和进入大楼的规律甚至在大楼内逛街的方式和习惯，这样才能真正实现业态的统一和合理规划。第三极是以北京最大新生代书店为旗舰，形成强大动力源，引动巨大客流，倡导“知识性休闲，文化性消费”的复合型文化主题商场。集欢乐、图书、健体、旅游、教育、商务六大本营于一体。地下1层为排挡美食街，超过4000平米就餐面积，满足西区白领及商场客源卫生、便捷的就餐需求；1-3层为欢乐大本营汇聚世界著名眼镜店、茶艺馆、红酒店、雪茄店、各地的风情特色餐饮、精致的海报店等满足城市文化人群的多种消费需求；4-7层为北京超大图书中心——第三极书局，近两万平米的书香门第，为人们提供获取知识、休憩心灵的放松空间。8层为4000平米的健体大本营，荟萃名牌体育服装，各色体育器材，为北京首家创新体验式健体消费空间；9层旅游大本营，采用一站式旅游接待与咨询的全新商业理念，聚合世界各国文化处的旅游宣传机构和国内各知名景点的宣传、展示、代办机构；10层教育大本营，集合世界各国使馆教育处的展示和咨询中心与国内著名教育品牌，正规、直接的咨询服务和规范的程序，为北京最权威的留学、培训一站式服务中心。第三极书局作为大厦的旗舰店，同时还兼做大厦商业客流的二次驱动力，可将购买图书得到滞留的人群部分引导至书店楼上的目标性消费楼层，并为书店楼下的随机性消费项目补充人气，为其他各层商业消费，带来滚滚客源。第三极业态规划的统一，具体到每个楼层和每个店中店。第三极确保该规划全面实施的有利举措就是自营其中位于4-7层的大型书店，并以此作为第三极项目的主力店，其他各层业态如休闲、旅游、文化消费品、教育等均是在充分考虑书店引申的消费和本地区需要的文化消费形态的基础上，经过详细的市场调查和测试得出的，不仅符合文化主题商场的商业形态组合，更符合整个图书城商业区知识性休闲、文化性消费的突出需求。如此精细、统一的业态规划，不仅为消费者创造了良好的消费环境，为经营者提供了良好的经营环境，更保证了投资的投资收益。统一经营保证业态规划的超强执行力第三极通过大型文化主题商场的准确定位，提升了大厦商业经营的文化内涵，为商家提供高含金量的商业附加值。其统一经营的理念，也是保证经营者、投资者双赢的唯一途径。芹在统一幻经营理念下贪，主题商场辣的经营可实票现商业运营碍的至高境界吓，即全部店给中店可不断腰的同步开展拾各种主题的猾推广活动，顷创造整合价伍值。深喑此凳道的第三极凉设计者、著乐名建筑大师及冯·格康先答生更为此在桃建筑内设计棍了一个高达旺75米的天幅幕挑空大堂费，作为各类荣主题商业活沾动的推广核马心。钢第三极世文化商场将盼会以推广文者化、推广各俯类生活方式练、推广休闲丧体验为主题懒，策划月月支有主题、周塘周有活动、申日日有创新患的商业活动佩。精彩的签暗名售书、售旋碟，花样翻预新的各国文狼化、教育推康广节，寓教醒于乐的人文斗教室、教授景讲坛，令人微目不暇接的如先锋艺术展圈等，都将成雄为统一经营屠理念下的推嫩广大戏，为事商场的商家条带来滚滚财比源，更为消临费者创造享边用不尽的文圾化享受。孕统一管谊理确保主题克商场永续经逝营护商业项郑目，管理就臣是价值，管来理就是未来战，管理就是灰真实收益和狡回报。第三亏极聘请国际完著名物业管上理公司—C积OLLIE瓦RS，为其怕10万平米肆大型文化主忙题商场提供拳物业顾问和兵招商代理服正务。高力国协际的专业服朵务在全球享逃有盛名，透斥过其准确的娇招商方向和般缜密的管理高，第三极的牧业态规划将池得以落实和爽永续经营，祸投资者的回族报将得到妥森帖保障。源确保第丹三极文化主汤题商场的品窑质，国际化拼文化商业精惹英的进驻经侵营至关重要座。第三极因傅为做到了投船资与经营的尿完全分离，刷就具备了充走分的吸引国乱际知名文化缸休闲业经营但者的条件，渣而其经营，遥又无疑为商省业投资者带杠来了坚定的指信心。CO枣LLIER宇S凭借其丰壮富的市场资壁源和对文化演主题商场的缎准确理解，俱是统一管理陆的有利保证腔。繁在统一芦管理理念下适，部分出资丙购房的自营纠业主，虽然袍会受到经营千品种或范围侮甚至主题方市面的限制，啦但是，与国扎际知名企业批同场经营，料共同为消费别者提供精彩合的知识性消闸费和文化性洽休闲服务所命带来的共同速效益更加诱丙人，第三极宰不仅会成为夕知名品牌集容合文化消费拣的典范，更折会成为北京狡文化消费业雷经营者的招捷牌，为其在输北京的发展丢带来不可低复估的品牌价庙值。京统一管戏理的重要意陪义就在于确佳保了统一业六态的持久发确展。有的商侍业，在设计培、规划之初炎也不是没有旗业态或品种格的分类甚至今分区，但一时切仅仅是流吉于形式和炒氏做，销售之渐后便一走了以之，造成的没同质化经营绪、竞相攀低数竞争等后果手更是无人负膨责，有影响兔力的品牌更岂无缘入驻经马营，最终投规资人只有眼盗看着物业因氏管理不善而挡不断贬值。成烘第三极伴正是看到了播商业地产经绢营中存在的屠这个严重问痕题，才坚持六从售楼、招旅商阶段起就挣采用统一管善理的方式。壤在第三极，倚购买商业房位产用于经营封的业主会被等要求将未来撒经营的品牌朽、业态写进争合同。用于调投资的业主蒸也会被告之也其拥有房产舍后只能用于抢投资获利，瓶不能随意出恰租或擅自变脂卦自营。这姜些措施，都元是第三极落驻实统一经营馋的具体行动虫。株统一招守商确保文化胃商业品质殖COL径LIERS表为第三极提废供独家招商桐代理服务。沸统一招商，膏不仅避免了连商场内同质裤化品牌的经助营，更保证狮只有符合项鹿目业态规划龙的品牌才有捞资格进入第扇三极。这样云的方式不仅昨保证了投资勉者的投资回圣报，更保证染了项目的品近质，为日后披项目的投资节升值奠定了腿基础。头统一招经商从根本上呀解决了商业魔物业零散产雕权下恶性竞东争的问题。辜它坚持招商铺价格的统一姿、坚持招商训业态的互补吃性，更充分滩考虑了不同说业态之间的倾协调利益，丑为未来经营闲奠定了坚实兄的基础，更屑充分保证了觉投资人的利减益。因此在题避免业态重票复、租金水蒸平混乱方面睬，统一招商雅的作用不容劈忽视。馒COL殊LIERS降的统一招商途，还是统一辉经营和统一鞭业态的具体银落实，在此眠理念下，每独一个楼层的跟主题，每一畏个楼层的主位力店和高影友响力业态都萄在招商计划把中详细列明米，投资人所芹领受的招商涛将不再是一卷张写满世界太大牌的名录膏和售楼人员世口若悬河的惹估计，而是烦确切的品牌助方向，其执渐行程度可直评接延续到开恒业后的真实勒商户组织，换这样的深入汗合作，只有峰在统一招商巧思想的引导笼下才能做到专。抖统一招借商还最大限橡度的保证了际投资人的利鲁益，在这个仙模式下，投未资人作为商驱业房产持有权者，不必费幅心寻找商家培、不必费心苹谈判费用、置更不必支付听代理费等费习用；甚至连顷物业费和水热电费等都不仓用交纳，一絮切有关经营盗的费用，都淋将由未来的柿经营者支付塞。这里面，伏统一管理的财作用相当关目键。从收益物角度讲，上啄述费用的免满除，已经增扑加了投资人映的实际利益卫。杯二、七险大优势确保模商业投资人夹稳定高额回羊报：乱第三极况不仅开创了竞统一业态，唇统一经营，熔统一管理，剧统一招商“若四个统一”眠的全新理念梨，还以每年冰10%租金钳回报，10挑年收回购买学商业房产的扇投资，同时惨拥有50年斯产权商业房而产的高投资子回报，以真典实价值确实龄的保证了投封资者的超值吐收益。这主傲要表现在以疫下七大优势惯。结每年1医0%的固定泛投资回报，寿长期稳定。蔬恢第三极临年投资回报父租金固定为个购房款总额盆的10%，傻回报期长达伐10年，长述期稳定，收怀益可靠。既各是说10年加后，投资人拴即可收回购筋房的全部投解资，期间还廊拥有第三极驻商业房产的促产权。其收顿益获利的同旱时，更有房竿产产权的保敲障，可谓万虑无一失。裤事实上秘，房产投资垄始终是世界巴各国各类投仙资中获利最论稳定的投资况品种之一，聋专家普遍认双为，房产投印资是规避各漏类风险的最肾为稳妥的一定种方式。随腔着我国企业苍、个人财富弯的不断积累晚，房产投资凝将越来越成淋为投资行为议的主流，而缓商业房产无负疑是房产投众资的最高阶街段，获利与庄不动产价值都都大大优于敬普通住宅投可资。随着商朗业经营的红钩火，不动产愈价值会不断恒攀升，租金跟也会不断上价升，其收益废水平呈持续锡上升趋势。格拜商业房张产投资还是滔抵御利息变悟化、通货膨犁胀等金融风糟险能力最强庭的投资，相奶对于股票等晓投资，其拥茎有持续租金例上扬趋势和岂拥有真实的炎房产权等特属点，都是稳意定获利和低倍风险的保证驼。紧北京首美家承诺10渔年回报期，损总投资回报消率达269节%，投资价焰值显著。坚商业不动产傲的投资还有矩一个重要的携特点，就是败长期的稳定忌。第三极率页先在北京商絮业地产项目钟中提出10宝年的稳定回若报期，这在娇目前是最长哄的个例。也丝是迄今为止咳商业地产项索目中最符合敞商业投资规艘律并真实呈降现给投资人掌的项目。归从普遍据规律上讲，庆一个大型综闷合商业的开膜始赢利时间史是3-5年喊，获利期要悬在3-5年炸以后，第三味极约定了1故0年时间，性在坚持四个吴统一的前提乳下经营，表绍现出要将项从目经营成功警的坚定信心对。在这样的液时间长度内莲，经过细致汗精心的培育邀和统一化的匀管理，加之诉北京首家文句化主题商场职的准确定位邻，第三极一稼定能够取得言总体经营的花成功，届时晃第三极的投遥资人连同商迫业管理者都仆会收获成功顷所带来的稳讨定、持久的详利益。见从招商严角度看，知枕名国际品牌帝一般都希望迷承租长期的级经营地点，免其经营的成慎功性也标志天着稳定、超弯强的支付能拆力。因此1富0年的租约缎对于这种品立牌客户而言杏是最合适的氏，其经营的伪稳定性同时住也就是投资漠人获利的稳罗定性。反之刑短期的租约等对于经营的婚稳定和持久汗并不能起到伪稳定整体商盐业的作用，救虽然有可能围短期租约的春租金水平会僻略高一些，跌但由于租期僻短，其装修剧投入和市场侨宣传等都不邮可能是大幅袭度的投入，渠这无形中等饮于减低了经刘营品质，商垃业业态的稳史定性也面临费挑战。因此兔，成功的商脖业项目一般劝都会将最好殊的位置、最孙主力的业态腾作成长期租锯约，这是确救保商业价值宝不断提升的蝇关键。凉以按揭购房道计算，10送年后第三极吓的投资人得轻到的不仅是梅完整的房屋出产权，租赁模期间还会获陕得稳定的租售金收入，据细初步计算，挨连同房产原糊始价值在内照，其总投资艰回报率10舱年后可达2那69％。下症表是按照商低业房产总价茧50万元，扫5成10年发按揭方式做已出的示算分幅析：餐零物业浇管理费，创察造投资的高闲附加值。辆在第三请极，因为有猪四个统一理狭念，承租期窝内有关该店哄中店房屋、米设备设施的言维护费用和腹物业管理费绳用，全部本旁着谁使用谁泥付费的原则造，是由经营董者支付的。陡投资人可轻是松获得租金挑而不必考虑说这些负担。拼这不仅减轻泥了投资人的扭压力，实际嫁上等于增加较了投资人的逼收入，创造铜了商业投资成的高附加值棵，相比于投轰资高档住宅规等不动产等欺而言，其收烂益模型更加隔合理，投资站的后续负担爪完全没有。香华随着物仁业市场的逐愁步放开，物超业公司将拥买有更大物业杆收费自主权驻，投资者如犁果单独作战居，自行寻找以承租商，高俩额的物业费庸及商业促销迅费等将成为详投资者不可忌忽视的支出励，特别是对睡于小型店铺缝，遇上承租盲能力差的客董户，更要忍剖痛倒贴。投侄资人在投资发时若考虑不喘周，很可能型最终不仅不历获利，还要硬倒贴钱养房晋。竞零招商巡代理费，增馒加投资附加尺值，统一招观商与独立投识资实现双赢纵。哗第三极苹的“四个统技一”经营理灭念，使招商榨行为成为一谈个统一的常猾规经营项目盈。对于经营吃者而言，越瞧是经营正规旱的商户，越谅是希望透过亡专业的代理讨公司来打理床租房选址等琴事务，而代嘴理行的佣金浩是朝向不动愈产持有人收庸取的，对于夕投资人来讲湖，获得这样灰的服务，其庄费用也是一畅笔不小的开竞支，这无形永中减少了投衫资人应得的臭收入。逐第三极击统一打理这重方面的事务均，其招商代黄理费不向投股资人收取，守这等于增加安了投资人的互收益，创造净了又一个投巧资附加值。杠而因为管理蛾公司的统一背运做，更方抛便与有实力鸭的经营者接耻触和谈判，旷更有保证寻匙找到符合商鼓业定位的经般营者，因而联也确保了租跌客的质量和害业态的稳定比，如此，投赛资人和商业瑞管理者实现孙了双赢。短许多不票成功的项目详，由投资者锐自行寻找承队租商，不仅剑会造成招商年的混乱，更删会因为对经升营商户缺乏烘专业的判断豆而承担其经脸营不善的风播险。在这个程风险的同时梦，还要面对录形形色色甚车至不正规的唱代理公司，烂如果代理公终司的客户质惯量并不是非特常好，则还膜要频频更换桥，代理费就炎要频频支付员。投资人急搂于回收的心疗理越强，其肃支付的代理朴费也越高。州还有部分项羊目由一些公痒司提供所谓向的出租帮助筐，实际上实吹现出租时，厘一系列的费巾用和低廉的宏租金都会成灵为令投资人等烦恼的问题川，租则无收培益，不租则悲自己很难有畅时间和精力枪寻找客户，诱投资成为并泊不轻松的事爆情。很多有熟此经历的投优资人谈到此品事便无可奈鬼何，最终不膝仅不能得到环稳定的回报倦，还要不断聪更换租客，辞自己的投资筋变成了一个肯累赘，获得铺的租金所剩熟无几，与预冶期回报大相欲径庭而又有垮苦难言。架第三极仆所提出的投篮资回报模式恶，从根本上提解决了这个径问题，解决秀了投资人的卡难题又在确楚保投资人原裁先预定的回腐报值基础上译，为投资人浆创造了附加符价值。同时语这个方法还车有助于商场评整体品质的拣控制和提升杜，一举多得吗。播零空置期与上免租期，解抓决投资人后亏顾之忧。妈第三极哭统一招商，喝将使投资者苏没有任何空伙置期与免租毙期的资金损字失及不必要希的寻租麻烦耳，从根本上因保证了投资付者的利益。浓训在缺乏垂统一经营理唇念的商业内府，投资者自赛行寻找承租随商期间，不委仅面对空置却，更要照章裹交纳物业费锅用等，一旦尘找到客户，彼还要按照行曾业规矩给出界一定时间的商免租期。这搁笔损失实在子不小。对于僵商场来讲，棕零散投资人厚的空置也造晴成了商业管烛理和经营的冲天窗，其整膨体品质之差跟，可想而知露，保值增值怪更是赊谈。坏篮这里有舟一个比照表盈可以看出，齐投资一般无涂管理概念的迎商业的隐性狼损失与投资铅第三极的大构区别：短上表按照一股个客户租约咽5年计算，巴在第三极可烫以获得全数窜60个月的赠稳定回报；展在无统一管警理的商业，失则只能获得棵52个月的琴回报，其中圈要支付5个炮月的代理费肾和三个月的西免租期，这耳笔损失相当惨于应得收入哪的13%，坏十分惊人。捞上述分析还猾未考虑可能壶出现的空置伙状态。先零经营鼓风险，减轻枯投资人个体室压力客第三极猾的四个统一捐理念，还最夜大限度的规慌避了投资人辰的个体风险佛。作为个体答投资人，其小判断客户、舅洽商租期及义租金等都可帜能存在不专激业的现象，泰一旦承租人贡经营不利，鼓则全部风险纵立刻转化为产投资人的房顾产收益风险帖，且无法挽职回。径在第三油极的统一模特式下，管理友公司会斟选键每一个客户虫，甚至会采燕用邀请制吸岁引有实力的攻文化经营品县牌客户进驻浙经营。而对霉于二线或新稿增的品牌，驱也会进行详夕细的考察后阀才决定是否捞符合业态、璃是否适合进券驻、适合多软大面积的经隐营等一系列堤问题。在这毒个方面，第监三极和CO胳LLIER谜S具有一套厅严格的吸引子客户和确定字客户的办法排，可保证进遭驻客户的总勉体水准，这笛也是规避经红营风险的重激要手段之一序。段投资人迫作为投资个泊体，在第三私极整体规避体风险的目标板下，其独立熟经营自有商凭业面积的压测力完全不存精在，回报一喝定可以得到砍充分的保障兔。攀规避共钩同经营风险蚁错第三极父通过“四个长统一”的经残营模式，还娱有效的规避蓝了共同经营绳风险，全面时兑现了高品陪质的业态规邻