唐山项目市场产品定位

唐山项目市场产品定位定位支撑点1、总体市场状况房地产市场保持供需两旺势头，各种产品均有较好的市场表现。2005年度，市场一片红火，各个区域市场表现较往年有较大改观，同时各种产品需求状况都有良好的市场表现。市场的阶段性和成长性特征突出。目前阶段，多次置业、投资置业需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征，在产品需求上集中表现在置业升级换代，消费者追求对生活品质的改善而带动整个业界的可持续性发展。二次、三次置业需求增势强劲。随着对国内经济运行过热的忧虑，国内目前现有的投资品种稀缺，投资风险相对于房地产投资而言较大，因此，二次、三次置业、投资置业升级趋热。价格平稳增长。虽然有土地、金融、政策方面的诸多原因使人们对房地产价格的涨落争论不休，但从总体市场运行的态势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将呈现平稳运行的总体趋势。项目营销速度加快，推广力度趋缓，尤其是报广投放减少。荣由于土地政猾策、金融政数策以及经济翼过热等方面掉的影响，销休售较去年有尤一定的增长窜，所以各个春项目在广告漏的投放量和迎投放的方向膜上面都作了鹊较大的调整录。耀2、办公类夺物业市场状锋况舞商务形式多社元化引发产览品细分化蛋屈傍匠侍优陆粗睁罩骆客馒烛酷漂商务职能协昼调化颜即商务功能亡的群落化，购众多相互关竞联、相互影丰响、相互依括存的上下游阻企业共同构贩筑完整的商袜务链和商业习群落，从而参形成竞争联杏合体，共同椒降低商务成让本，增强区奏域商务的专宫业性和竞争布力。援坚守市场青吐睐姜为中小企业泉量身定做的宜写字楼越来匠越多，专门焦投资这类物蓄业的鼻“蜻成长型写字收楼投资族兵”检也成为一个闹日益壮大的业购房群体，搞他们有一点纸是共同的，蠢低总价既意欲味着中小户包型，同时还馆希望这些空队间是能够变铜化的，能够贫自由组合安管排的。刻综上所述，饼本项目特性数有：躬区域地理藏位置相对优疗越，道路交魂通体系完善托，为区域商小务发展提供奖了良好的交忘通区位优势诊；逗地处成熟仰商圈范畴，丝商业基础设李施需求潜力引较大，同时口衍生的商贸晨、商务办公响物需求存在咏一定的空间院；蓬市场经济孤总体不断发昆展，市场汇个集了很多较吗有购买实力网的潜在需求毒主体;如,偷中小型煤矿禽主、私营企州业主铅……僻；哈随着区域挺整体城市的帽发展，综合苗类项目将产语生较大需求傲；浆综合类项患目在项目所考在区域供应却量较小，存廊在市场空白附。给项目市场定阅位堂综合以上定懂位支撑点分捕析，同时根晶据项目地块栏用地类别，辽并根据通过雅多样化的产费品类型，分鸡摊市场风险帖，降低项目采开发压力的闯项目操作思业想，我司建程议本地块产伟品进行如下垫定位：姓以服务于项策目所在区域惊整体市场的秘、改善办公红、居住环境使，提升企业漂、个人形象扁的服务型企菠业或投资个阳体为主要目胳标客群岔，豪集商务公寓枪、高档公寓耀、裙楼大商覆业和小商业伏相结合的、刘综合性的、费多元化的、满中档的商务裕矩阵建筑帖。仍项目产品定旬位警1、产品策胜划思想与要顺点萝竞争性产觉品策划思想细竞争的客观砖市场实现，钻要求产品策棵划不仅是建胆筑的艺术和子技术，更是槽要以市场原毒则和塑造项叶目竞争力优肆势为核心，阀以此建立区替域竞争、项盗目竞争、产接品竞争模型避和分析。撕针对性的瘦产品设计思振路末针对性设计脑，包括针对贸性的市场策曾划和针对性骡的产品设计见。具体从以导下方面实施舌：针对目标相需求满足与枪需求成长，购针对竞争对融手（区域竞恐争、项目竞症争、产品竞序争），针对绘（项目自身触）竞争弱项略。案2、项目产业品建议扰通过以上简哪述及对开发尘整体风险控芹制的考量，召我司对本地焦块给出如下燥针对性产品割建议。绞总体产品形统态建议：商哄务公寓粒+高档公临寓+商猎业烘细化产品形弟态建议：紫产品形式为优双座塔楼，氏共高18雀—臣20层；忘两座塔楼分躬别作为商务饺公寓和普通乓住宅；知综合性商业曾部分通过双用塔间及双塔醋四周裙楼得统以实现，其凝商业裙楼为谜3层；肠地下为两层选设计；按商业临主路龙部分设计地做上停车位；它。竿3、产品细火化建议高3.1项目绩产品平面建斥议商务公寓居住公寓透光井商业裙楼商务公寓居住公寓透光井商业裙楼悔双大堂设计显并带精装修逢，以确保商域务公寓与纯笛居住公寓的碗有效分离；是为保证大面尊积平层建筑尽的采光，以昨及消除视觉捷上的压抑感龄，我司建议酷在商业部分己的中心位置貌设置中庭（爸即透光井）闯。晌从地上4层障至地上20益层，建筑主帝体为商务公屯寓、纯居住巧型公寓的创院作塔楼，双烦塔中，以核掉心筒（含电都梯及楼梯）盏作为中心，相客房及写字究间围绕中心糕核心筒进行侄布置排列，病这样，可最衰大化的保证伸各个隔间的需通风与采光仰。圈商业尽量采博用框架式设谨计结构，以剑方便布局和执拆分。齿相似物业类粱型效果图玺萌大厦玺萌大厦白云时代刷3.2项育目产品功能捐设计建议债蜂商务楼部时分或A、4－1盛0层为小写卖字间，每间芦80于—信150平方杂米，小写字直间可自由组恶合；慨B、11－摄18层以上砖大写字间，冷每间200袭—铃400平方仪米，可以自子由组合；看C、公共部已分精装修，浸同时每层可轮设保安（前劳台小姐）值沈班室，开水阔间，公共洗件手间等。廉D、在空间坟的组合上，扑着重营造共巧享气氛，商检务楼部分不拉作豆腐块分少割，须创造触一种人性化油办公空间。夫例如，大写庸字间依照功蜡能分区。诚亲高档公寓洁部分停A、尽量丰躲富户型种类射，在项目顶丸层的设计大伤面积户型，筑同时大面积缸户型可设计森成复式或挑溪空（挑高）耕等格局；胀B、项目主辱体户型设计性在100-位180平米骄之间；业C、楼顶增凡加其功能性伟，比如可以难建一个空中杏花园等拖科商业部分境A、发挥规搭划、立项优懒势，尽可能按规划小商业究、餐饮业。舟B、商业业班态，为区域择服务与商务鸽专业服务并沸重，区域服疼务以超市、纯餐饮、娱蝴乐休闲为主呈，商务服务找以金融、证饿券为主。其C、业态分观布：食三大主要业杯态分布，总铃的来说，除助去服装、百蝇货及超市部拴分是作为纯疤为项目之外旋人群进行服冠务的商业设温施之外，餐球饮、休闲娱它乐均可同时摧服务于项目插以外人群和英项目商务楼接、自住楼部有分人群的复奶合型需求商撇业出现的。丑此种模式，酬一方面，适土当的提升了徐商铺本身的别档次和实用绵性，另一方益面，也在一泻定程度上提欣升了写字楼吵部分的整体分形象。域根据上述分震析，给予业脉态的定位建被议如下：命3.3项舟目配套建议申基于本项目迁“宽成长型企业苏·偷中、高档骂·钟商务集群尽”硬的定位，根坟据成本优先救的原则和商爬务需求的实题际情况，我锅公司经反复鼓研讨，本项扰目商务楼部孕分可考虑建贼立如下配套汤：堂浊软性配套刷网络会员：挠将大厦内各讽公司和入驻评企业建立内投部网络会员土单位，将为计大厦内各公宫司和入驻企状业服务的相愉关单位建立棍外部服务网冈络会员单位舟，会员资源俯共享，可考步虑在项目网静站、各企业曲网站、内刊叶、相关媒体蝇资源上链接贴。鞋车硬性配套排●辆宽带网络继：遍布于各恋商务单位、鸭自助商务中景心、商务休缎闲驿站、生珍态会所等区杰域。便捷智贪能化的服务饼，对精锐公始司提高工作砌效率给予强突大的支持。久●第电梯：引孤进名牌电梯撒，尤其在电遭梯的速度为鞋主要参考，春令客户切身容感受商住公拒寓的配置，茎乘坐电梯也蚕是一种商务撕享受，一种巧时间与效率冈的迸发。效篇景观配套贩建议严●米将园林景拐观的范围放旺大，内外兼槐修，既要考部虑室外园林否景观，又要瞧照顾到室内汗办公空间的猎园林景观，冶从广场、大搞堂到电梯间京都设计和建敏造园林景观债。二、创意舍有销售力的洲园林景观定屑位和概念，讯即：集立体生态仗•盟商务休闲园邮林独对于该概念饺，分两大景写观进行具体沃演绎：倍●蝴捕标志性景观田在南向主入迎口处设计一崖排标志性亮某点景观：企趴业旗花坛广响场，突出商乌务感。在销唯售上来说，陡对于购买较轮大面积的客视户，赠送旗局位，旗帜上向标注企业L小OGO、企美业名。广告黎口号：让你滑的企业旗帜哪在北京飘扬降。款●笼灰主题景观猴—底立体生态商可务园林搭商务休闲园叉林要求园林守“塘既可远观，丝又能近视亩”肉。不光要好虚看，还强调阿可进入性和宴可参与性，煤近人商务园猾林尺度一利巡于商务观望立，二有利于卵商务休闲。