中原逸丽华庭策划报告书

目录前言3第一部分：九九年深圳商品住宅市场总体状况4一、宏观经济形势分析4二、运行特征7三、供给状况12四、销售状况13五、价格走势14六、深圳商品住宅市场客户需求分析15（一）客户基本特征15（二）购买时间置业次数19（三）购买区域的影响因素23（四）对住房的基本要求26（五）付款方式和月供款额38（六）对物业的设备要求42奸第二部分：字2000骑年市场趋势前展望给钞穷单4堪6扫假一、挨滚总体态势分瓜析严费帽苹醉欧46扯拍二、暂刑趋势展望语遥乏出舟并膛47置第三部分：晌福田区商品壶住宅区域状烘况分析瓜责从-50舍一、秒雅片区范围定仙义及概况简忠介倚瑞秩换--50豆二、恶迈福田区高层查住宅市场分低析哥目碗折5透4嫁三、压遣香蜜湖片区刻概况分析竞激展垮决-57训（一）士夫香蜜湖片区选基本概况涝滨唱已-57膊（二）胖姻香蜜湖片区拖住宅市场现卡状概述鲁转5删8震（三）蒜棵香蜜湖片区途住宅市场楼盯盘特征分析蜡滚59戒（四）脑塞香蜜湖住宅垮物业发展优该劣势分析枣扑-64引四、货班景田片区概铜况分析恳趴矮蝴骂7扮0华（一）筹蓄景田片区基伐本概况弹悲关先校-70渡（二）敢伍景田片区物巩业类型状况叙准-胃粗六-71矿（三）过未景田片区物趴业类型分析册真可纳--72羊（四）祝析景田片区商折业类型及网惰点分布帅玻母-73兽（五）姨绕景田片区未闭来规划纳份陶脏什-74慕（六）拣颈景田片区商茫品住宅市场属客户需求分断析背耻77宾（七）动桑景田片区现钥存问题及应昨对建议阻秃路-78荡（八）膀炉景田片区的渡市场走向抱锅届化怜80味（九）太独景田片区内亚竞争概况分送析轿峡香耐82除距总时目结画蜡婶预读修服柴1煌08俗前娃醉言淡本报告是在的实地调查及模资料收集的删基础上对深阀圳商品住宅敬市场进行分有析研究，重挥点针对本项赏目所在的福机田区，尤其肯是香蜜湖片拐区、景田片湿区的商品住余宅市场进行螺调查分析和狗前景预测，稀以期为本项刊目的定位和添日后的销售诚推广策略提婆供市场依据达和有效的启毕示和借鉴作意用。渔探第一部分：垃九九年深圳竿商品住宅市郑场总体状况公分析令一、馒恨宏观经济形境势分析桑1讨、热洞经济增长稳竹定漆冷楼市复苏速侧度仍不尽人瞧意胶尽*杀国家统计局话预测尘99您年国内国民却生产总值滨(GDP)脖将达灭83190粉亿元，比扩98率年增长邮7.1%已左右；出口袭情况比鱼98绿年的为佳。凝在芽2000车年，政府将各重点抓好国话企改革、调但整经济结构某、支持科技槽进步、扩大赢内需等工作哭，国民经济算将继续稳定泻发展。哨*树亚太经济合荒作会议对亚晴洲各国未来叠两年（颗2000荷年、缴2001壳年）的经济浙预测仅有碗3%滔的增长，相图比过去几年种（贱98还年以前）的侄亚洲整体增剑长目标有所跌下降，加上考亚洲各国经板济体制实际聋上仍存在各毯种问题，人梯们对经济前糠景持审慎乐徒观态度。件*签亚洲一些国贩家或地区的粒经济状况虽折有回稳趋势耻，但前景未火见完全明朗末。香港经济爷虽有复苏表烂现，但失业什率依然高达昼6%块，商业消费白水平偏低。匹虽然香港楼锐市近期有利邻好消息传出的，然而整体专经济仍欠坚掉挺。索*奏中国国内改酸革困难仍很甘大，下岗问易题不容乐观亏，国民消费咏未见明显增晋长。睁*工据统计信息膀局估计，伏99骂年深圳经济构增长蓄14%筋，较去年的岔15.8%京下降近戒1.8珠个百分点，医估计录2000犯年整体经济海增长为册12%到，深圳的经里济增长速度异继续有一定笼幅度的放缓条。沙*99谣年滑11蔬月～待12顾月，中国与微美、加、日妇等多国就中习国加入夫WTO者达成双边协王议，这些利层好消息传出蚕，有利于刺始激楼市趋于全活跃。待2量、品育银行信贷优毅惠政策刺激惩有效需求子*糖99坦年遥6称月能11见日炊，央行宣布轧金融机构贷英款利率再次卡下调，其中欠存款利率平桑均减一厘，趁贷款利率平垦均减振3/4格厘。政府本须次减息的目绪的非常明确哥，旨在通过乡货币政策手此段刺激消费祖，启动住宅纹消费市场，搭扩大内需拉预动经济增长蛙。家*刊99赠年振9箩月潜1扫日泰，央行决定蹦自跳99幻年圾9轻月狗21沫日扔起，各商业腥银行个人住喜房贷款最长铅期限由现行占的汪20舍年延长到酿30付年；个人住朴房贷款利率租最高水平由魔年利率锡6.331欺5%累降为测5.58%愈，降息幅度脂达案0.75%静，这将进一音步减轻购房烂者的月供压许力，激活房宵地产市场的凤需求。亭*矛99歪年尾9腰月挡22演日梦，九届人大漫第十一次会燕议通过对个姜人所得税的诱修改案，对屈个人存款利沫息所得按那20%架比例征税。知这一变相降哀息政策，将厨真正有效刺成激居民的消筹费欲望。抚3符、涨蛮房改政策的须影响日益深异远狱阁针自舒98滴年闹7售月携1皮日绑起，中国政培府在全国范匹围内停止福敢利分房，宰同时启动住惨房补贴制度忧。而膜99网年炮5殿月《已购公蔬有住房和经惹济适用房上座市出售管理倍暂行办法》三正式出台。证这些房改政扮策的出台，对一方面促使波市民将购房繁计划列为消族费计划的重凭点部分，增型加楼市的购态买潜力，为递深圳房地产蓬市场的发展靠提供良好的留市场机会；著另一方面，劣将促进三级撑市场的进一急步发展和成含熟。这将出内现大批的原送老福利房、州微利房住户督通过三级市火场处理旧房群，从而在很浓大程度上激挽活商品住宅仅市场的购买蹈力，增加市抚场机会。鸭4快、递待减税政策进盐一步激活楼画市哥妙租99搁年行8鄙月变12献日妖，房地产市崭场传出实质恐性利好消息叠：国家财盲福政部、税务灯总局联合发挽文，对若干游税收政策做裂出调整，以耳减轻个谊晨人买卖普通洲住宅的负担秧。这一政策仆对目前房地统产市场无疑选是一场票生及时雨，由督于受惠最大碎的是个人住与房消费者，螺因此有望直必接刺激助婚三级市场，梦从而带动二桂级市场，降唐低连年高居形不下的商品稍住宅空椒誉置率。隙二、榨有运行特征警99尽年，深圳商真品住宅市场青的总体状况愈可以说是低扮迷中掀高潮剪，平静中泛殿热点。据不伤完全统计，签99弟年深圳共计许举办房地产蚊交易会近十名次。尽管楼躺市大势持续碎平稳低迷，午但受众多交跌易会的刺激吧和推动，晒99肺年深圳楼市绿却也高潮迭装起，热闹非箱凡。总括而伙言，有以下事特征：梳1叠、高档豪宅葱市场风光不速再乔虫优质中小户矩型引领风骚狸径由于受经济登大势的影响茧，加上经过脂97争年豪宅借行花情火爆，火射了一把之后飞，豪宅消费踪已呈饱和，匪而新消费群他尚未形成气泊候，进入桑98卧年以来，豪搅宅市场前进源的步子明显游放缓，到免99咽年更是淡静盯非常。相信任在未来一段曲时间里豪宅逃消费的主基罗调仍将是消著化存量。迹随着白领阶旱层和准白领室阶层逐步成糠长，深圳的斧中等收入阶竖层经济实力孟不断壮大，磁其置业安居鸽欲望也越来邪越强烈，受教总体经济基歼础的限制，罚他们倾向于坐投资总额相嘱对较低的中每小户型。但抚基于白领身印份，品味和荡档次又是他意们的最基本揭要求。故事实上，系98彼年的锦文阁梢、星河明居语，宰99讯年的金地翠幕园、瑞和园艺、香珠花园局二期，以及站2000涝年年初的皇割御苑之所以挪畅销，与其尽户型能迎合版中小买家有厅着莫大的关披系；同时，孟极具升值空淡间的低价位亩也是至关重包要的因素。资如：锦文阁煤均价才暗4800贷元关/m2加，与同区其轨它物业差价忍近威2000邮元眼/m2喂；皇御苑作堂为一个占地良近傍15键万平方米，搏总建筑面积蜻达注68.命1奖万平方米基的大型楼盘粘，其一期的傍折后均价仅校为尝5510炸元搭/m2悟，因而受到嘉买家的热烈办追捧，是理姿所当然的。域由此可见，乒精致实用、载价格实惠将阶会成为未来挨的房地产市废场的一大主校流。爹2肯、中心区热荐点持续等筋福田盘竞争置激烈馅由于在新的啦市政规划上揭，福田区是推未来深圳市势的中心区，绿各项市政设夺施、交通、搭通讯等城市泼规划完善；转长远来看，甘福田区也是快未来深圳市麦的政治、经骑济、文化中歌心。因而，如中心区及周亦边的物业为辣买家所看好愉，成为习99后年深圳楼市挤上备受追捧祸的热点。然铅而，由于中财心区住宅物遗业数量不多跃，且主要散惊布在四周，伤所以除中心敬区物业走俏淘、销售前景通乐观外，处跟于中心区一租级辐射区域裹的皇岗、景废田、梅林等粉片区的物业败同样亦受到迹众多买家的次青睐。基于飘这点，这些亲片区在大99疗年推出的楼冶盘均取得较延佳成绩。值峰得一提的是火，处皇岗口箱岸的皇御苑告，因坐拥深外圳地铁、皇指岗口岸，而搞且价格实惠叛，深得深港贷两地买家的容追捧，内外头销两旺，被宗誉为深圳楼仓市裕“熊新世纪的报禾春花沃”定。载另外，根据星中原市场研缩究部的统计笔显示，由于店中心区概念垂的启动，废99钱年福田区新索盘推出的频沫率较高，并众呈上升趋势虽。在第四季挤度，福田区污见报发售的桐楼盘共事97腐个，比第三味季度柔57差个上升了陶77辟个百分点。链预计在态2000抚年，福田区乎的新盘推出担速度将会保聋持一段时期产，区内的竞烘争将会愈演愁愈烈。更3悟、楼盘空置委压力依然序移三会带旺楼氏市人气愉戴由于前阶段急深圳地产开损发热潮的惯坛性作用，加买上才97密年回归热潮搁中行情火爆画，释放了相坡当大的需求轮能量，致使堆99绞年深圳楼市龙的购买力依裤然青黄不接星。所以，深渴圳板99若年的楼市空郑置情况依然顿严重，加上戚新楼盘的不樱断推出，现改楼空置量仍损高企不下。予据深圳中原蚂市场研究部给的统计显示劫，拘99贷年深圳商品粗房现楼空置隶量为观470沸万平方米，塌比脾98夜年的乳332.2券8宗万平方米上啄升了它41墓个百分点。刮进入浊99粱年第三季度码，连续有森99搁深圳房地产兼（秋季）交侵易会、首届却高新技术成递果交易会及伟99敲中国（深圳率）国际住宅宴与建筑科技遮展示交易会诞等三个交易宝会举行。借晒此良机，各财发展商乘机角造市，从而著带旺深圳楼消市。仅坦“身房交会顿”嗓的问5犁天时间，总挂成交额就达脸6.5罗亿元人民币蒜，而趴11锈月份的荡“壁住交会爷”忽更是进一步着燃旺了楼市效战火，该月板共推出及133斩个楼盘广告绘，新推楼盘分多达可29尸个，出“泪住交会嫁”遮展销期间近只20纳万人次进场喂，现场成交先额达释12.7弯亿元人民币右。受此影响康，深圳楼市帝开始复现生治气。临4纪、南山区物停业升温茧垃关外盘旋风欧骤起辆受滨海大道语通车影响，甘南山区物业悲市场明显升欠温，由于价惧格合理、环默境优美，南毕山区物业继肢续受到消费示者的青睐。顶南山区在检99呈年推出的招椅商海月、蔚畏蓝海岸和星夺海名城等楼貌盘都销售畅萍旺。落另外，由于状价格因素和壶本身质素的响吸引，进入网第三季度，垂关外楼盘热竞销旋风骤起胀，首先是中档海怡翠山庄产以惊人的速烂度席卷深港泊两地，短短版几个月时间枯，一期恩700毫个单位已近连售磬；几乎蔬同时，万科运四季花城以遣欧陆风情再喂掀关外楼盘撞销售热潮。矿受此两者带间动，关外楼逼盘均有所收咏获。对此，别行内更是掀乐起泻“扑郊居化时代旗是否已来临鬼”铲的争论。疮5航、大规模社洗区初露峥嵘匙乞新概念卖点惧鲜明凸显称在定99逃年，深圳市雹场推出了许匀多建筑面积会超过打10野万平方米的陈住宅区，如戒，中海怡翠愁山庄、万科荣四季花城、无黄埔雅苑、咳共和世家、祸星海名城、薄蔚蓝海岸、阻金海湾花园拨等，其中星丘海名城以规耍划建筑面积孔80鹅万平方米，蛛成为至今深堪圳最大的住你宅小区。在桥99对年以上楼盘雕都以其优美泽的环境、完药善的配套设录施赢来不俗扭的销售业绩长。的除了环境优搞美、配套设滚施齐全等可屡成为旺销卖导点外，乳99但楼市还出现饰了以测“撤人居、科技境、环境野”岂为主题的科批技化、智能枕化住宅的新校卖点，颇受便买家欢迎。尘如中海怡翠葡山庄就是以馆“晨千里眼隶”菌的高科技卖稀点赢得了不迹少香港买家弱的青睐，从虎而实现内外晕销两旺的双所赢佳绩。据喉此可以预见轻，以科技化戏、智能化为母代表的新概醉念卖点将在槽未来的房地材产市场中成统为一种时尚批。石6坟、品牌战略子影响楼市院鼓营销手法纷齿纭百出路虏父随着深圳房滑地产市场发璃展的日趋成陵熟，品牌对胃现今房地产潜业及置业者雨均产生巨大螺的影响力。含目前深圳楼庭市已由前期沉的以数量取波胜，逐步过喉渡到以质量族求赢的发展酱阶段。唯有衡以质量、信敏誉和品牌等是质素创出的症精品楼盘，斯才能真正赢似得市场。这脆点从万科、趴中海、招商针及香港和黄汤所推出的楼狸盘备受青睐搞就可见一斑闲。解由于买家的闲消费心理日所益成熟，加愤上深圳楼市耐的竞争日趋政激烈，卖家欧的各种经营泽手法层出不煤穷，异彩纷筑呈。从最简桐单的降价优站惠到不分楼厕层、不分朝饺向一口价、竹通价，再到傻按学历按资寨历评分的差叫别式销售；樱从零首期、顺送装修、送皂车位到全过挡程营销定位退包装。深圳疲的房地产经僵营者可谓绞赚尽脑汁，挖朽空心思去讨斜好、迎合、液刺激和引导炭消费者。由花此种种，可塞以看出一种是趋势，深圳悔房地产已进庭入全面营销疮时代，谁能畅以有效的营户销手法调动贸消费者的积系极性，谁就耳会成为市场报的赢家。分胳寄护勤三、绪凯供给状况卷根据图中数袜据反映，田99抱年下半年罗根湖区、南山巷区、和关外桨地区的物业既供给的比例役不断缩小，体而福田区物耳业供给比例柿则不断增长控。至欣99茎年样12性月份，福田拖区物业供给普比例已占整青个深圳市的下50%凯；同时从图点中数据还可圣看出，福田限区的物业供抱给在未来仍翁有继续平稳稿增长的趋势经。相信在新赌的一年里，法该区的房地鉴产市场将面藏临更加激烈语的竞争。庆喜四、典慰销售状况建根据图中数赶据显示，宵99键年下半年深巩圳关内楼市炕在高层物业尖销售方面出队现一边倒的踢态势。南山少区高层物业箭销售一路向帽好，其他区瓦在进入第三兰季度后则均商有较明显的庆起落，不过招最终都有呈愁向好的势头浓。南山区高吊层物业的销混售较为畅旺类的原因估计蒜除了价格与凭环境优美的像原因外，滨龟海大道的通轰车也是重要斤原因之一。赤相信随着南武山区的交通躲和配套设施酿的进一步完摧善，加上有偏着价格和环手境优势，其矛对福田区和敏罗湖区地产草市场的威胁厘也将日趋严勺重。妻五、妻炉价格走势不惹程篮注：以上价窃格均为首期极三成，银行押按揭七成的宵折后价宁泛根据图中数梨据表明，上99吃年深圳特区凳内高层物业溪价格的基本乓走势是稳中昂有降，其中携福田区和南踏山区的高层议物业价格下职降趋势相对旗较明显。相彼信在市场竞恼争将进一步扩激烈的耻2000盼年，深圳楼巨市价格稳中艺有降的趋势港将继续保持奶。块六、深圳商安品住宅市场蛛客户需求分卧析扬（一）寻缩客户的基本巾特征1、年龄纽搜从总体上分案析，深圳近止期的置业客剖户群体的年卡龄构成主要稿是链30鱼岁以下的年否轻客户。年笼龄较大群体贱占的比例较安少，这主要扣是由于深圳隆是很年轻的扁城市，居民馒平均年龄为辽29日岁，同时也扩反映出，深裳圳居民都希端望尽早置业五，并不希望坊延迟置业。2、职业匆从现时置业套群体的职业邮构成分析，哭一般职员和么中层管理人雁员是置业群执体构成的主杨力军，该群腐体的置业欲开望相对强烈田；而一般普轻遍认为是成剩功人士的私州营企业主和较高层管理人矛员所占比例具较低，说明冶该群体因大苏部分已拥有授住房，目前脖的置业欲望猾较弱。蛛3骆、舰俱家庭结构您差调查显示，允现时置业群王体的家庭结填构主要是核震心家庭（夫脖妻或夫妻睡+乖子女）和单迁身家庭，而串主干家庭（娘三代同堂）与所占的比例类极低，这主凉要由于深圳讲是移民城市烧，同时反映锣出深圳家庭非将趋于小型剂化，家庭结句构将主要是臭核心家庭，告相对而言对垒住宅的需求白主要是在套孩数上的增加碌而不在于每今套平均面积衫的增加。办4礼、深圳常住脱区域蔽从置业群体坦的现居住地祖分析，现时细置业群体的河常居住区域佩主要在福田骡区，反映出仔福田区将是正置业客户的贼主要来源地泼，或者可以帜说现时福田嫁区居民的置裁业需求相对溉较为强烈；愤罗湖区和南刻山区居民的童置业欲望相缠对较为逊色悠。所以后市饿的重点主要脚是争取福田术区的客户和精创造罗湖区哗和南山区的谁置业需求。猫5顺、术戚工作地点产从置业群体遥的工作地点中分析，现时潮置业群体的坡工作地点主画要集中在罗踏湖区和福田佳区，显示出遗深圳的工作赶岗位主要集告中在罗湖区全和福田区，找从现时的情忧况分析，这怀种状况仍维物持相当长的滚一段时期。遭6烦、涌撒现居住状况械从调查结果哈显示，置业诱群体中主要点是已自有住顺宅和租用住犯宅的，但相沸对而言，现烤租用住宅部端分的置业欲税望较为强烈惯和有迫切的昏置业需求；风自有住宅部佣分主要是家掀庭结构的变伙化，所以其席置业的迫切海性较弱。贝7乓、现居住面异积膊从调查结果纱分析，置业帮群体现居住蹈面积是比较傍宽松的，虽概有纠3橡成现居住面贼积在耳50凑平方米困以下，但总税体的居住面缎积中位数性M0=宿71痕平方米始，所以住房狡销售的主要砖对象主要是旦居住面积在冈71蹈平方米售以下的群体希。雨（二）班尝购买时间、芦置业次数牲1威、吧副购买时间汪络置业群体选杨择的购买时妄间分布较为帅平均，但选拥择在一年内蜂和两年内置哥业的略多，闭显示在未来烦的一两年的壮需求将较强暮，楼市将步肿入复苏阶段键。路2肃、竟员置业次数献膊从置业次数明分析，现时橡置业群体的泉置业次数主内要是一次置叨业为主，二撕次置业和多臂次置业较少编。一次置业它群体对房地验产市场的状灶况和购房过应程中的手续赤并不了解，穷所以其置业且过程延续的清时间较长。博3踩、蕉牌购房用途范穿现时置业的顺主要用途是胶自用，以房写产作为投资袜只占极少数防。说明居民斧的财富取向胞仍集中在流循动性强的资弊产，房产的阔投资作用不抖明显。随着凳房地产金融垂的发展，房平产作为投资钉品将逐步被缠接受。这部竿分细分市场霜将有广阔的炸空间。冶4捧、仇_两不同家庭结腐构的购买时柴间紫损调查结果显碎示，不同家但庭结构对置勾业的迫切程膏度不一样，玻核心家庭（怕夫妻或夫妻荒+汗子女）置业谎的迫切性较身大，有超过伏3载成的核心家翻庭表示会在抄一年内置业似，而单身家台庭有堤35%辟表示会在两旋年以后置业唤，主干家庭车（三代同堂委）有偏35%忍表示会在两既年以后置业醒。所以现时磁市场的重点尝客户是核心愿家庭，项目股的开发应以国适合这部分纤客户为主。溪5革、缠_渴不同置业次哥数的购买时仿间待歪一次置业群告体将集中在债一两年以内洲发生购买行剑为，二次置叉业集中在半痕年内和一年留内发生购买仔行为，而多从次置业有接铜近控4装成选择在半术年内发生购牌买行为。所就以在近期内降，能实际发铸生购买行为廉的概率多次鸭置业和二次鹿置业较高，缩而一次置业腿群体大多数港仍处于观望染之中。辣6拣、哲_程不同年龄段枯的购买时间田当从调查结果杜显示，不同响年龄段的购症买行为实际坝发生时间选蠢择上，享30艰岁以下主要名选择在两年戏以后，竿30——4母0目岁和鼠40仁岁以上主要宇选择在一年束内，所以短宁期内的目标久客户年龄是铅30——4柔0校岁和习40押岁以上，而余较远期的目商标客户是现查时在环30笛岁以下的客形户。（三）酱训购买区域的克影响因素芦1贸、决定购买具区域的相关缺地点吸秩裁葡相关系数矩器阵捕砍删习现常住区域狡送现工作地点塑咸购买区域柱现常住区域酸汪瓦毫禽栋馅粱现工作地点往0星.719赴厨愤脂帝哥购买区域衔述0.32宁5悟前0.29温1途坏躬迹购买区域与霜现常住区域啦的相关系数馋R=0.3旗25帆，且能通过荡1%插的置信度检逐验，所以据甘调查分析数换据显示，购任买区域与现灶常住区域的搁相关性比与些现工作地点哲的相关性高趁。也就是说远，本地买家倒在区域选择晨上更偏向于哄购买自己较修为熟悉的原潮住区域的物支业。嘉2熄、项饰马尔科夫转层移矩阵集藏肃规巾吐购买区域包丝途辣款丹乌罗湖区倾圆福田区圾碎南山区马颂关外久炉现编凝罗湖区壁.3押13续.4厨93守.19涝4鼠朵常惯栽福田区己.0关57浮.7悉11案.16尊2博.070劫吵住与誓南山区禁.0割48锄.3劲10划.64高2棉赴区茄探布吉受纽.30膊8蹄.30专8土.076陪枣.308哗域贝驼香港槽1盲.000买守鹊棍性夺扒扣其它虽题.045虽勿.273已.兰364维.3亡18绸从马尔科夫滥矩阵反映，每福田区是置宋业的首先位侧置，除能保扰留绝大部分弄的区内客户始外，并能吸渣引大部分的罪罗湖区客户嘱；南山区表裳现出很大的连区域市场现宵象，主要依蓄靠区内客户找消化，但对捎福田区部分稿客户有一定厚的吸引力，席主要是南山倚区的物业价某格具有相当味的竞争优势护；罗湖区已烧出现城区老猎化的迹象，衫区内客户有锣向区外转移逢的现象，在鉴罗湖区开发欲项目的困难惧更大，必须效在项目的多童个方面注入甩更多的新元辞素，以求吸乔引更多的区属内客户。耕3咏、购买区域删置业群体明它显偏好福田涌区的物业，谣其次是南山松区，说明从牙整体上考虑械，福田区的掌物业具有竞荣争优势，南切山区的物业较主要体现其鸭价格上的优炊势，而罗湖骆区总体上的却处于劣势的烘状况。绍4元、不同时间翠的购买地点州血福田区在鸦99麦年下半年巧—2001作年之间将是鹅置业的热点个区域，罗湖鹿区整体仍将答维持平淡的左市况相当长秀的时间，南掠山区在南99艘年下半年后易市场开始启味动，逐步成驰为市场的热陪点。关外的红市场亦开始毛有好转，主屡要是能够吸辈引部分关内悠客户在关外速置业。（四）白对住房的基喘本要求环1女、含姨购买的建筑罗类型叶从调查分析态，置业群体来更愿意选择阔多层和小高印层建筑，高绢层和多层带胁电梯的建筑稳从意愿上并奸不太接受。阁主要是由于径高层建筑的塘管理费高、屡建筑密度高搁，多层带电抬梯的管理费跪高等绸2有、身季不同区域选裕择的建筑类煮型烂桑在不同的购林买区域对建牺筑类型的选贱择上，罗湖昆区和福田区蝴对小高层的花接受程度要咳比南山区和昌关外高，但挨在南山区和递关外置业就画更接受多层叨建筑；也就浙是说，大部纷分人认为在辽罗湖和福田丽两区置业会宽选择小高层拿建筑，在南呜山区和关外所会选择多层物建筑。窑3满、崇夏对阳台、卫夕生间、厅、柄工人房、储趣物间、房间析等的数量要侍求__稠扁从整体分析致，现时置业辫群体比较偏宴好三房两厅亦两卫和两房祸两厅一卫的夏户型设计，族对于工人房秘的需求并不生强烈，但接汽近您6克成希望设计顾中有储物间备的安排，绝黎大部分要求召有双阳台的充设计。置4缘、菌姓主要房间数闻相对应的面葛积选择及中之位数砍点从面积上分根析，置业群忙体对户型面演积的要求不您大，只要能饥满足基本的落功能，面积梨适中就足够快。闻5奸、高_脱主要房间数留在不同区域白对应的面积庙中位数移宫从调查结果岔分析，置业教群体在市内悄各区所选择赠的户型相对辞应的面积中就位数的差异今不大，也就学是说置业群鸦体在各区选灶择的户型面休积数是近似笋的，并不因滴为区域的不演同而有太大偷的差异。新6蹈、逃上价格承受能漏力陷掏调查反映出驴现时置业群驾体的整体价在格承受能力位并不高，整摧体认为楼价惯的中位数蛇M0=46露20耽元往/传平方米，明截显低于现时很楼价的整体逐水平。或者阳可以说，现累时普遍认为合楼价仍有相炊当的下调空践间。耳7敬、剩乘不同区域的阿价格承受程辽度悔底从整体上分很析，置业群剥体在各区置存业的承受能墙力存在较大歇的差异，在生罗湖和福田某两区置业的挥客户承受能济力较高，但此其承受能力猴明显较这两济区的楼价水菊平低。也就胸是说，这两硬区的楼价有歌一定的下调既压力；坟而在南山区改和关外置业寻客户承受能热力与这两区锅的楼价水平茶相当，所以脏这两区的楼亮价相对较为镜稳定。乖8攀、暴殃不同时间的衬价格承受程满度和不同时盈间分区的价鸟格承受程度培（中位数）_屋从整体分析腥，未来两年珍（药2000罢年、杨2001保年）在罗湖文区和福田区糕置业的群体牵在价格的承酸受能力上有铅一定的下调帽压力，在两则年（走2000跑年、政2001恨年）以后会斯逐步回升；挂而在南山区枣置业的群体掀的承受能力答呈现上升的佩趋势，表现牺出即使南山矮区的物业价砍格上升但仍毁有一定的承惭接力。祸9张、划暴不同家庭对油价格的承受谅能力迁库从调查结果克显示，不同肥家庭结构由桶于瞻养系数朋的不同，其总对价格的承内受能力存在勤较明显的差透异。主干家淡庭（三代同雨堂）的承受尿能力较高，呆核心家庭描1类（夫妻）因逮家庭结构单更一，价格承执受能力较核座心家庭我2障（夫妻斥+那子女）为高狭。惩10车、屑存不同时间选赚择的购买建滴筑类型分布兽集调查结果显勤示，多层和善小高层建筑诸在未来将是虚置业选择的患主要建筑类踪型，高层和睁多层带电梯斤建筑的市场划空间相对较育小。斗11赌、垦灰不同时间选抚择的购买户赚型和面积（距中位数）施_拳从调查结果嗓分析，在未炸来较长的一爽段时期（佳99伟年谨—2001殖年）市场的症需求仍以面秀积宁70这平方米左右啦的两房和面彩积绞95——1赢00铲平方米的三现房中小户型惊为主，而四筛房的大户型德单位在未来托一年需求仍丑不足，在蔽2001乘年以后需求酸才有所增加屋。苦12佩、喉慧家庭结构对果户型的选择撕_悔调查结果显枪示，单身家饶庭主要选择锁二房单位，柱核心家庭（赴夫妻；或夫畏妻交+贫子女）主要誓选择三房单说位，而主干饲家庭（三代帆同堂）主要之选择三房以撇上的单位，罪但核心家庭穴中的有子女旁家庭更偏好亏三房单位；子从单位的面我积上，随家零庭人口的增台多，对二房斩单位的面积横要求增大，数但在三房单镰位的面积要框求上，除主鞠干家庭要求把单位面积较确大外，其他溪家庭结构所品要求的面积值差异不大。晶13忆、免罪不同置业次选数对户型和链相应面积的旷选择分布扶调查结果显敬示，置业次滑数对户型的早选择上，一玻次置业主要陡选择二房和讨三房单位，销并且偏好较割为平均；二跳次置业主要肾选择二房至叹四房单位，皆主要偏好是现三房单位，面多次置业偏蜻好选择三房慨单位。在各崭主要户型单亲位的面积要脂求上，一次徐置业、二次家置业和多次桂置业对单位无面积的要求纪无太大差异乞。（五）揪付款方式和纲月供款额搬1铁、报刚整体付款方异式睬夏置业群体在颜置业过程中梁对银行的依弊赖程度是极隔高的，所以姻在房地产金鸽融方面做多其方面的改革姜对刺激住房兴消费有很大此的促进作用抢。仁2笔、荒伏不同家庭结贵构选择的付卖款方式幸家庭结构的犯不同并不能铅降低置业群环体置业过程秩中对银行的结依赖程度，垃只是在付款鹊方式的选择武中，反映出荐主干家庭一赔次性付款的忙能力稍强于予其他家庭结盐构，单身家旷庭中选择免聪息分期付款牵的较多。但3呜、孕误不同置业次痛数选择的付满款方式融从置业次数障对付款方式尘的选择上反州映出，一次洋置业和二次淋置业群体付租款上对银行港的依赖程度碰是相当高的辟，多次置业县群体相对而庆言对银行的著依赖程度较胳弱。迎4叛、松芒整体月供款载分布响从整体的月框供额上，置煤业群体选择骡的月供额主矮要集中在锤1001—透—2000著元和走2001—锻—3000去元两个区间舰，整体中位伸数岂M0=20旷33身元言/肾月，说明置忙业群体的收毙入中可用于繁购房的资金步并不多。虚5朵、姓专不同家庭结晋构选择的月围供额鸦式从不同家庭虏结构在置业域时选择的月臭供额分析，竞核心家庭（颜夫妻；或夫鲁妻泉+日子女）由于肠其家庭负担凡较重，其月富供额中位数开最小，主干矩家庭（三代搜同堂）的月敢供额中位数扫最大。县6掘、昂抓不同置业次鼻数选择的月作供额钥京不同置业次寺数选择的月络供额随置业宁次数的增加赚呈现递增的伪趋势，但在之首次置业占添置业群体多随数的情况下萄，应尽量争爱取一次置业饰的客户。衫7红、兄分不同置业时存间的月供额变调查结果显犯示，在未来逆半年发生购扔买行为置业搭群体的月供炭额的中位数里M0=21合40贺元砖/解月，在一年喝（稻2000乱年）以后置篮业群体表现巴出愿意用更径多的收入用荷于购房。马（六）逆帐对物业的设吸备要求申1禁、滔枪小区智能化葬调查数据显跑示，小区智斜能化的概念色已被广泛接该受，可以说擦小区智能化概已开始成为沃住宅应有的泉设备。使_2宗、小区智能米化的主要功鸡能仍从对小区智骄能化的理解腰程度上，现横时对小区智歉能化的理解浩主要是远程水抄表、外围靠红外线保安幸、家居自动旺报警和可视占对讲系统，蒙主要是侧重谜在小区和家钻居的安防功孩能，小区智编能化的功能踏并没有完全馆发挥。蚀3柳、不同职业名对小区智能发化的需求程伍度亏从调查结果吐显示猪,皆不同职业对绣小区智能化识的需求差异宜程度不大，井主要是由于捷对小区智能码化功能的理颈解主要是安辫防为主，也掠就是说置业疫过程中对小镰区的安全程夺度是考虑的界重要因素之历一。增4塞、不同年龄稻对小区智能吊化的需求程下度平对小区智能循化的需求上挡，年轻的置删业群体较强阶烈。由于现迟时置业年轻厅部分占绝大近多数，所以赤小区智能化缠应广泛普及搂并将逐步变歼成住宅应有趁的设备。事5绵、配套车位是的需求程度扫从对车位的娃需求上，反纷映出置业者伞对车位的需召求是比较强亡烈的。一般奉而言，小区斥的车位数量扰应略高于单浴位数量，即疯单位数量与狸车位数量之旺比为债1素：购1.2狐左右。淡6窑、不同置业乖次数对车位炼的需求程度饲不同置业次塘数对车位的搏需求存在一光定的差异，禽针对二次置金业和多次置抹业群体的住复宅小区应适煮当提高其车惹位比例。京本部分调查棋资料由深圳积中原市场研宽究部提供，命相关技术参兵数如下：称调查时间：顾99亿年汁9袄月梯29微日箱——犬99池年亡10橡月扩3梳日式偶夸轿泛荡调查方法：脑深度访谈订聋味蜓货锐融层术殊阿抽样方法：窃随机抽样兼甲爱少杏辣溉优炸怠穗样本量：抵忙回收问卷魔320打份，有效问例卷舌288絮份件德充量那痒样本框：斧数在深圳居住承一年以上并事希望在深圳拣购房的居民码招健测数据处理：颜运用器spss输统计分析软乘件进行频数幕、中位数、猎相关分析等织竖绑置信度：朋体溪α=0.0魂5迅滋那亡董壤首趣萌殿第二部分：纺2000缎年深圳商品渡住宅市场趋刺势展望兼一、壳盖总体态势分纳析仪1摧、欧巩根据前面的颤有关金融政捆策方面的资曲料可以看出咱，政府将更吗注重刺激个玩人投资和个裙人的消费需覆求，以期给喷新一轮经济盯增长带来活耍力。在种种冬刺激消费的郊政策出台后判，将使更多丽的消费者接迟受超前消费杨的生活方式惜，从而有效垃扩大内需，要提高人们的颗消费需求。蛮2宫、原点根据深港两摊地政府相继长出台的市政务建设计划来瓜看，今后深沈港交通将日蒸益朝一体化债方向发展，透预示着深港廉经济生活全蚊面一体化的垫进程将进一掘步迅速推进拔，这必将成平为促进深圳罪楼市外销市船场长足发展赏的有利基础涌因素，必然判也会带动深僻圳整体楼市灵的复苏和活凡跃。新焦3尺、你征根据深圳市蝴政府吼98罪、常99般两年控制土叛地供应量的榨有关政策，模以及考虑到迹市场反应的剧时滞效应，挠估计加2000抽年深圳房地漆产买家的心忧态也将渐渐或稳定。这无涌疑是为深圳性的房地产经发营者营造了践一个较为稳涉定和宽松的烛有利市场环殊境。袖4较、尺济根据福田中卵心区各大市萝政项目的迅雨速动工，以撑及香港愧“颜和记黄埔凳”漏、圾“恶中国海外建”隙等知名地产梁商在区内住识宅项目（黄绢埔雅苑、中啊海华庭）的你立项动工并厦引起激烈市迎场反响，可买以初步看出系2000芬年深港楼市龙对深圳楼盘如的关注热点粪将更为集中清地向福田中供心区转移，普这对区内楼朱盘而言，无摆疑是个福音鞭。礼二、达峡趋势展望资1掘、拴盼本地置业的造有效消费群季体将进一步撤扩大粗随着宏观经霉济的稳步增采长、各项刺摊激消费的政锯策和措施出誉台实施，本浅地置业的有毁效消费群体扯将会进一步馅扩大，并有泻可能成为底2000运年深圳住宅蚀市场的主要电客户群。受序此影响，深兼圳楼市有效倚购买力青黄暮不接的局面肯预期会有所顶改善。载2鸦、葬考香港客户对理楼盘的选择曲面西移其香港客户对蜡深圳楼盘的笋选择面将会倦逐步从罗湖君往西移，消奏费热点将会死集中在皇岗增、福田中心丽区以及有地迫铁概念的沿斩线物业。蜻3窑、秃阴市场供应量隙仍然巨大，井楼价下跌空论间虽然不多泻，但上涨乏梦力廊予99透年，政府虽脸宣布控制和殃减少土地的穿供应量，以抗期稳定楼麻崖市，但时滞次效应使房地寒产开发热潮掌的惯性依然恳未完全消除壮。滔99殖近年楼市的空暮置压力依然社很大，这必犹然影响着挥2000融年楼市的价列格仰姥走向。糖感4骂、君偿中小户型住骑宅市场仍然融巨大茎脉撇中小户型总链价相对较低软，如配合发语展商近来普云遍实施的低卸权首期优惠付慧款法，则可指满足消费金郊字塔底部的雪大部分消费北能力，缴惧促成交易。盟随着国家分稠房货币化的柱住房制度改爽革进一步实饼施，购荒旨买商品房成贱为置业的首窑要途径，这瞎更刺激了中山小户型住宅相的消费。遣5充、房地产市融场运作日益失规范砌劫僚随着各种房岸地产市场管浆理政策的不傲断出台，房魄地产市场的字运魂谦作必然日趋惩规范，客户亮的利益将相较应得到更多异的保障，发边展商的馅屈开发程序和渴经营手段也际相应受到更卵多的制约，兼广告宣传和未营销手饲浓段的运用也蚕将更为规范锣和谨慎。陵６、妈谎客户心理日盏趋成熟，更攻注重物业的脱综合质素，繁价格是否实锡惠，付款方柜式是否轻松孟，成为考虑凤的重要因素楚硬高供过于求的泳失衡，造成悄买方市场的洪迅速形成，松随着房地产罪市筛铸场发展的日议益成熟，客恋户的自我保静护意识迅速夸增强，盲目拜购楼的荣妻时代已成为谊过去。潜7册、中短期楼听花入市依然凶会比现楼入柱市主动岗局碰随着房地产麦市场客户消极费心理日渐朽成熟，出于蜓价格优势及跨先壮搜到先得的考熔虑，买家将趋更容易接受狗购买中短期递楼花物业；仗同时，尘兵作为中短期公楼花，其营晨造和调整策乎划包装理念甩和销售氛围义的机会引名远多于现楼卡，相对而言花，拥有更大雅的主动性。乖8植、全过程营届销、整合营舌销的经营运初作方法将进皮一步流行，雾作为房地荷卷产产品的物冶业本身将成蒜为营销的主流题路午符房地产市场缴的日益成熟街使竞争成为键必然，兴2000瓣年将会是更欠袄加注重整体醋营销手段和帜产品质量的项一年。过去创市场上通行满的是事驶毯后营销，即瓦先有产品乓——溪物业，再有勺营销策划、麻定位和包装唯。随对栽着房地产消鞠费者的消费潮心理日趋成竿熟，房地产掌市场运作模轨式将会凭幕是全过程营蛇销、整合营急销登上主导菠地位，即先馆有营销定位担，再有豪陪产品功能和票特性，然后优实施统一的词营销策略进气行销售。因狭为，锅“拥研园舍究为消费者絮提供什么样嗽的住宅产品悟”毫才是房地产跟营销的真正羽主题钥五之所在。所渠以说，产品逮定位远比销州售策划更为误重要。驱9勾、市场将进梁一步被细分柜字滋成熟的市场持需要成熟的谊营销思路，跃与成熟的商摄品市场一样植，痕递房地产市场鹿也需要进行丝细分。根据兔市场的需求观，有针对性泥地开发寻墙房地产产品别，正确引导仪消费者的消良费，将成为献未来房地产面营销发叔省展的主流。胶汇第三部分：阀福田区商品熟住宅区域状挪况分析维一、片区范坦围定义及概诉况分析粥根据目前的依市况，福田赢区可分为十瞧大片区。穿1片、绵低福田中心区摩：染稀范围包括：共彩田路以西燥，红荔路以瓶南，新洲路狱以东，滨河拆路以北。保该片区目前催正处于初始条开发阶段，淡尚无确定价西位。但由于翁中心区规划锯的完善、配召套设施的不眯断加强，升另值潜力巨大纽，无疑是未哄来市场的焦抖点之所在。明99金年中国海外逗、和记黄埔废等大集团的蛙介入，推出涨中海华庭、那黄埔雅苑，自令人们对该应区的信心陡夫然倍增。风中国最庞洁大的资料库眠下载呼2猴、排速莲花北片区累：扫厌范围包括：齿新洲路以东电，皇岗路以穗西，红荔路舌以北，北环顶路以南。佣该片区的物未业以住宅物颤业为主，多岸层住宅较多绳，由于该片废环境优雅，值随着公共文栋化设施不断脸完善，其物忧业价位平稳仁上升，目前铅约在耐6500硬元础/池平方米左右穴。案3泰、葵而景田片区：躁范围包括：怒新洲路以西殿，香梅路以毯东，深南路仙以北，北环钱路以南。糕该片区由于尚位置较偏，大配套设施滞拉后，一直以拣来市场开发滥量不单大。但随着薯中心区概念迈的启动和认敌可，其作为静中心区一级锤辐射区的区棒域优势逐渐句显露出来，促加上该片区威以盏“载高层低密度播与多层相结领合的综合高仗尚生活区招”籍的规划定位刊，使得该区判的房地产市燕场日益蓬勃岗发展。该区拆开发的项目旱多数定位为绒中高档住宅微，物业前景居看好，目前罚价格约在迁7000缩元闻/隆平方米。愉4寸、宜伴香蜜湖片区荒：万范围包括：腿香梅路以西崇，侨城东路联以东，深南碧路以北，北丹环以南。以碗该片区地处距福田与南山蛙区交界处，磁位置较偏。岔区内有深圳诞十景之一的状香蜜湖渡假急村，以及名恩人俱乐部、侄霸王农庄、絮水上乐园等云娱乐设施。诊片区内开发性的物业数量棵不多，但档心次较高，如党东海花园、芳香榭里花园捆、荔林苑和魔香珠花园等适，目前价位健约在愧6500惰元判/隶平方米。蔬5衣、言伐新洲片区：体走范围包括：气益田路以西骆，沙咀路以绢东，滨河大豆道以南。魂该片区为原写村民最为集循中的居住地烘区，自然村月较多，道路诉无序，规划慨较乱。由于细交通设施、密生活配套都协比较落后，毛很大程度上凯制约了新洲网片区的物业校档次，片区秘内物业档次阶分化较大，旬价位拉差也洋较大，目前观该区中档物答业平均价位野在才5800思元夜/赔平方米，而添高档物业可蚕达积10000房元作/翠平方米。线6配、毯体皇岗片区：炎对范围包括：迷益田路以东摸，皇岗路以诸西，深南路句以南，深圳卖河以北。毫皇岗片区以蔬拥有我国最立大陆路交通普口岸穴——秧皇岗口岸为万标志，且属按于福田区中则心区的一级例辐射区，其哲物业档次较迁高，以小高梦层和高层物肝业为主要特搅色，虽然区鞠内拥有众多逃的自然村落税，但皇岗片投区的位置优骗越，题材丰简富，交通配镜套设施齐全玉，物业发展牛空间相当广葬阔。目前其畜物业价格在布7000奔元旺/概平方米左右苍。滩7恋、困航上步片区：龄炉范围包括：壳皇岗路以东复，红岭路以旧西，深南路愈以南。精该片区属于撞福田老区，恢区内多为以要福利、微利枕房为特征的障高层住宅小铜区，生活配搬套完善，商羡业住宅楼开黎发不多，且港主要为高层桂住宅楼。由腰于片区位置民优越，生活滋气氛浓郁，倒其价格较理刮想，平均在墨7800使元暗/仅平方米左右椅。核8蚊、作县华强北片区奴：判忧范围包括：乏皇岗路以东床，红岭路以嫁西，深南路债以北，笋岗静路以南。钞里该片区已发今展为高楼林轧立的大型住冻宅区域，且其商业气氛浓辈厚，绳升值潜力巨伟大，是深圳肌新兴的商业冰中心。但目乏前住宅物业铸供应不多，泛价格在掌8000岁元队/燥平方米左右翻。狸9鲜、隙蝇八卦岭片区感：红投范围包括：唱泥岗路以东椅，红岭路以畅西，笋岗路奶以北。春送由于八卦路毛是深圳的老难工业区，生宪活配套相对济滞后，居住秤环境章较差，所以项各路发展商献对该片区的棒兴趣不大，武市场供应量残较少，目前瓜多以小户型方公寓为主，撕价格在瞒7000凤元攻/穷平方米左右道。咏10弦、灿老梅林片区：著僵范围包括：羞皇岗路以西盲，北环路以骡北。拳梅林片区也恒是深圳的老路工业区，但滚随着政府微潮利房的介入筛，该片区的袄生活配套设槐施日益完善或，居住条件粒不断提高，音住宅开发蓄搭势待发，其造物业多以多吼层为主，平秘均价格在按4500逼元搂/葬平方米左右咸。絮二、福田区亏高层住宅市币场分析青1幼、吹99缸年下半年福轻田区高层物朝业供应情况伸根据图中数尝据显示，进蔬入京99剧年第四季度初后，福田区存高层物业供岭给渐渐呈上蝴升势头，相押信是因为市镰政府对福田膊区尤其是景柿田片区实施料的抹“写高层低密度帝和多层住宅仇相结合狗”特住宅用地规着划政策开始但产生效果的府缘故。由于票这一政策的或导向作用，弓估计在匙2000走年，福田片蚁区尤其是景圆田片区的高伍层住宅供应决量将不断上岛升，在有限谜的市场空间唤里，本区的碌高层住宅的雅市场竞争必芒将更加激烈令。组3队、龟淹福田片区高硬层物业户均恨面积变化情雄况返殖根据上图数俱据显示，使99航年下半年福摄田区高层住象宅的户均面串积呈向中小撇型化发展的肃趋势。对照哄前面驱“简深圳商品住乏宅市场客户吹需求分析君”啊的有关数据本可看出，这聪是由于目前霸深圳市场的锹有效购买力渗大部分集中撒在中等收入矿的白领阶层油身上的缘故申。由于收入孕状况的局限兼，购房欲望愧最高的中等兴收入人士，奇均倾向于购社买总价相对踏较低的中小费户型住房。掀考虑到在未峰来一两年内勾，人们收入蝇水平迅速增胆长的可能性狡不大，预期克在术2000电年，中小户胆型仍将是市霞场需求的主述要部分。福3晓、迅99秋年下半年福陆田区高层物弊业销售走势苏曲茎根据图中数骆据显示，福部田区高层住馒宅的销售情叔况在缩99息年准的波动非常具明显，结合密高层住宅供坦应走势分析毒，销售情况骆波动的翅原因一方面状是前阶段积蝇下的空置存禽量没有及时烘消化，而依读照政府下出台的新规哗划政策伟——“斜高层低密度冈和多层相结南合住”酸而开发的新拿盘又不断推饱出，使本区下高层住宅供照应量进一步南增大；另一检方面是恐因为进入第墓三季度，许粪多发展商借迫房地产秋交济会、国庆节半、高交酬会的时机推六出新盘，使宇市场上高层忧住宅供应量顺突增，而有兰效需求免又没有相应恳同比上升而浮形成反差。利不过，进入胸第四季度后经，情况粮有所改善，意销售呈向好掩趋势。随着晨大经济环境青渐渐转好，拥种种刺礼激消费的政派策不断出台师，加上卖家肆的优惠措施法的吸引，预酸计在龟2000机年高层物业洗的有效需求脱会保持在一咏个相对稳定责的水平上。络盛4示、高层住宅蹦价格分析鹊激注：本图价返格均为首期颠三成，银行录按揭七成的钞折后价脆累根据图中数冶据显示，童99臭年下半年，形福田区的高验层物业价格受水平呈下降共趋势。这说乐明该区的卖晚家由于感受律到竞争日益族激烈的压力拿，已开始动问用降价这一篇最具诱惑力黎的竞争手段悉。相信在荣2000撇年，随着区骂内的竞争进唐一步激化，建卖家必须采蜻取更为灵活旧和优惠的定域价策略，才啊能在既保证棵实现利润的仆同时，又能渗保证销售目肆标的顺利实假现。露三、掀允香蜜湖片区摔概况分析涌从片区规划倦上说，逸丽逮华庭所处片弓区为香蜜湖尚片区，但由呆于其所处位效置较贴近景雄田片区，而柿且景田片区类目前的房地赠产开发势头牺比较迅猛，叮该区楼盘对雄本项目的竞钩争威胁最大奴，所以，本铺次调查特别闲侧重以景田恋片区为主要蝶调查分析对抵象，同时兼种顾香蜜湖片变区。悉本部分先对博香蜜湖片区骗作概要介绍匪，在接下来夕的部分（第崇“唐四听”巴点）将对景府田片区进行穴详细介绍。调（一）墓点香蜜湖片区蚕基本概况夫辉在深圳城市集中心西移过播程中，由于泼受中心区辐跑射效应的影胞响，其周边末物业市场呈壁逐步升温之裁势，房地产皮发展尤其住压宅物业的发至展日趋火爆燕。而香蜜湖疑大社区作为糠新市中心的镇二级辐射区吩域，由于其窜独特的地理杠位置，优美抖的环境，高贵档的配套设闹施，使得其血发展升值潜瓦力日益彰显逝，独具诱人络魅力，从而扮吸引了大批游投资者和置裁业者的广泛里关注。因此调，有关专家啄认为，香蜜冤湖大社区作赢为新兴开发酸区域，在不禽远的将来，张将掀起一股益房地产开发桌的热潮，而柴其住宅物业烈市场以高尚病、高档为特避征，也代表溜了深圳住宅坊物业发展的汇总体趋势。皱(晴二骂)主香蜜湖片区尖住宅市场现满状概述削香蜜湖大社姻区作为深圳逝新兴开发区总域，在住宅刃物业主领当繁今房地产发湖展潮流的形雨势下，其功剂能的定位亦敢是以住宅为贩主，同时兼佳顾商服业与任旅游业的发框展。从其目竟前已建成项兴目来看，也总充分体现了让这一发展趋资势和特征。姐由于肿97厅年东海花园碑热销深、港瓶两地，从而台引发了香蜜坝湖地区房地蹈产开发的热窜潮。于是以邮香港中旅、疮万科、振业昂、特发等大复集团为代表任的众多开发婚商纷纷进驻寻本区，抢占姿有利地形，震力图争食香带蜜湖大社区赔这一块岩“咽肥肉吗”偷，以大展其蚕宏图。到目帅前为止，本颜区已建成入序伙的项目主庆要有香荔花狸园、东海花模园、万科城舌市花园、天爽健花园、东畏方玫瑰花园冰、景发花园颂、聚豪园、子宏浩花园、言馨庭苑、恒公星园、嘉园野、香榭里花蹄园一期、香昏珠花园二期兰、荔林苑等贩；在建未售奇及待建项目裹主要有万科献温馨家园、丈万科金色家勺园、东海花祖园二期等；匪本区另有一季特殊项目下——赔特发小区，擦是特发集团罢职工住宅区尸，不属商品仍房项目，属劣福利房性质萍。以上本区释众多楼盘中字，大多数为的98凳、秤99榆年推出之项怀目。其中昌99似年新推项目堤主要有聚豪粘园、景发花丘园、香榭里拘花园、豪峰南园、嘉园等铁，预计在本轰年度内将有另振业翠海花伙园、万科温维馨家园、万唱科金色家园搜等项目推出殖。骗香蜜湖片区打由于开发较讲晚，且其范暂围、面积较冤大，目前虽高有诸多项目事建成或在建糕，但仍有大已片土地待开零发。这些待番开发土地主谜要集中在本丛区的西、北我部，即北环伞大道以南，太农科院西北健部区域。随攻着交通等配舰套设施的逐败步完善，这椒片区域将成手为今后众多够发展商逐鹿牧本区房地产歉市场的主要故“缓战场宁”胞。搏(六三绳)菠香蜜湖片区盛住宅市场楼终盘特征分析尼陡从目前香蜜献湖片区众多父住宅楼盘来镇看，本区住均宅市场总体巨呈以高层为廉主，以中大翻户型为主，崭价格中等偏执上，销售情车况一般，客馋户以二次置桥业者为主，俭且外销比例晕不大等特征爽。琴１、首泼香蜜湖片区度住宅楼盘高纤度特征分析裹诸本区住宅物叔业以高层和汤小高层为主宰，同时兼有冰少量多层住曲宅。详情可棉见下表抽样扯：表一：股项目名称楼端盘高度东海拌花园高层荔资林苑二栋高呆层香珠花园卸高层香榭里配花园五栋小锣高层恒星园辫二栋高层，丰一栋小高层杠万科温馨家盐园小高层豪病峰园五栋高断层，二栋中顷高层，四栋岔小高层万科解城市花园多愧层天健花园壤多层宏浩花创园五栋高层轿景发花园二浩栋高层东方尝玫瑰花园二各栋高层，二捕十四栋小高故层旗２、垂烧香蜜湖片区封住宅物业户犁型特征分析递1热）篇择户型的供给咏特征：盼定本区住宅楼兵盘从目前已庭建成或在建理项目来看，进普遍以中大漏户型为主。踢通过户型抽进样得出户型捐分配比例见棕下表：表二：妻户型结构户减数（总罩2263彻）所占比例洋二房絮39718鼻%运三房挡86038轧%点四房阴38617竞%撒五房以上哲62027团%表三：常户型面积户楼数（总捞2263蔑）所占比例疮100扔平方米托以下泰60126这%烛100锻平方米朝—拼120垫平方米弊47821劝%葡120习平方米缠以上踪11845削3%腾2竟）户型的需鸽求特征剂软在本区住宅给市场大户型进占主导地位献的形势下，麦从其销售情卡况来看，却翠仍是以面积牛相对较小的漆户型较为好得卖，通过抽制样得出畅销疫户型见下表财：表四：慌项目名称畅注销户型宏浩胆花园阴120梢平方米体左右的三房堪户型东方玫也瑰花园坟140液平方米旅左右的四房碌户型聚豪园纺140到平方米也左右的四房葱户型恒星园链110羞平方米份左右的三房孤及冠130衫平方米异左右的四房俘香榭里一期涂130兄平方米营左右的三房骄3昌、香蜜湖片话区住宅市场赴价格特征分登析偏从昂99就年下半年香顷蜜湖片区楼担盘价格情况炼来看，其价观格在整个深扶圳房地产住咬宅市场中处抖中等偏上水考平，详情见偿下表：鹿事项目名称价浅格恒星园起陶价木5080京元室/错平方米，均牺价析7000郊元左右部/旨平方米，最宜高达派9000-菠10000容元项/呆平方米东方联玫瑰花园起域价端6800耐元扫/册平方米，均展价终8000笔元谢/酒平方米聚豪族园起价兽4860扶元谎/瓜平方米，均逼价看7000胀元抛/新平方米宏浩戏花园半6080兄元呆/胁平方米到——128弃50醒元滔/漂平方米景发谅花园滚5630抓元挠/悟平方米荔林阔苑芝5700粮元允/旷平方米沈——837添4缴元梅/获平方米东海惑花园二期均蹦价药8000昏元贯/狸平方米香榭英里一期起价事7680研元抓/枕平方米，均琴价逐8180乡元休/榴平方米令4也、伪星香蜜湖片区杆住宅物业销滩售情况刷香蜜湖片区粉住宅物业的气户型特征是布大户型独占篇鳌头，而目仆前深圳房地郑产的市场形奇势是大户型盏销售普遍处晋于低势。在预这种因素的岗影响下，本喇区物业的销鸽售除少数小朝户型为主的烟楼盘及个别孟大户型楼盘录较为稳健且帆势头看好外敬，其余均业佛绩一般，而别个别楼盘则特因多种原因举显得销售压弟力较大。博5袄、葛如香蜜湖片区扩住宅市场客偿户需求蕉从目前本区流众多在售楼袄盘的购买者阔来看，以大僻户型为主的泉楼盘其客户技以二次置业西者为主，如镜东方玫瑰花维园、聚豪园再、宏浩花园请、恒星园等者；而以小户巴型为主的楼禾盘其客户则铃以白领阶层聪、工薪阶层园为主。但由渠于本区以大对户型为主的柱高档住宅占咸有绝对比例勇，因此其总有体客户特征兔应是以二次绞置业者为主跳，同时兼有串少量工薪阶党层人士，详羞情见各楼盘饭抽样表：表七：很项目名称客错户特征置畜恒星园司基本为二次映置业者，学郑历较高。多启为自身拥有踪实业者，即待私人老板，荷也有部分企谣业高级管理技人员，年龄冲35-50刃岁左右，以蜓自住为主，寸香港较少。收东方玫瑰花目园狡二次置业者滨为主，涉及索各领域中上络层人士，潮晒汕人占凭30-40牛%鸦，香港人较冤少，以居住怨为主，年龄疾在锣40枯岁左右。至贝聚豪园绞二次置业者弄为主，老板针、有钱人较爹多，生意人庙较多，外销遭比例不大，酿香港人很少钞。福田区客陆户占多数，估年龄在叼40-50沸岁之间，基雾本属事业有盖成者，以自榆住为主。两答宏浩花园熟二次置业者猫为主，也有泥少部分一次覆置业者（大呈多为事业有籍成的年轻人忙），港人较短少，基本以俱自住为主。奏尚荔林苑著工薪白领阶甘层为主，主谱要为年轻白徐领夫妇、公秘务员、大学话教授等，以孤自住为主。横（四）聋峰香蜜湖片区宴住宅物业发练展优劣势分停析偷1享、网键优势分析忘肉本区住宅物进业发展优势内主要体现在杀三方面，即椒环境优势、寒区位优势、删配套设施国轿际化。健1否）拿雀环境优势照本区的环境靠优势可谓是规人所共知。释以香蜜湖、耍水上乐园为信中心，东北都望莲花山公熄园，北有安雄托山风景，拖西面可远眺非华侨城各景务点，近则有浆农科中心观础光农场、植联物公园、静秩态休闲区，定南边近可观柿繁花似锦的而深南大道、狗绿草如茵的呜高尔夫球场滨；远则可眺趟深圳湾海景倾。北山南水孟，满眼苍翠施，可谓环境含优美至极。丹且由于本区曾绿色植物较习多，因此空同气十分清新摔，据资料显智示，此地段哈空气污染指书数低于闹市制区害20%是。环境的优河美必然导致受本区旅游业兵的兴旺发展闭，旅游业的遥发展又会给死本区聚集更郊为旺盛的人帝气，最终将唤大大促进本冈区住宅市场算的繁荣。本冤区的环境优鹿势还体现在情各楼盘的自滚身建设上。欺无论是已推浊出的万科城漂市花园、天招健花园、恒镜星园，还是评建设中的万睡科温馨家园辞、振业翠海港花园等项目式，绿化率多堵在柳40%梁以上。颜2欠）区位优势省唇香蜜湖片区今是新中心区计的二级辐射撑区域，属福串田区位相当感优越的片区馒之一。作为穗连接中心区军与华侨城的敬纽带，由于匆开发较晚，申目前其发展塔势头尚未完照全展示出来愤，但其发展符潜力在深圳晕乃是毋庸置穗疑的。稼香蜜湖大社约区住宅在大界概念上应属科于福田中心云区之概念地魔产，因为其放地处中心区嫩二级辐射区钢域。福田中欺心区已被确承定为深圳全每市性中心，戏也是深圳唯炉一的以商务刮和文化行政肠为主要功能越的新城市中迹心。它以深吼南大道为界略，南边以是万贸易、金融喘、信息为主过的中心商务起区，中间为土以高档商业姥与绿地组成猾的商业活动滔区，北边则联是行政、文袭化、科技、勤展览交易区曲。香蜜湖片孟区住宅的发妈展将渗透过厅景田片区与霞福田中心区改北区的建设哭相衔接。同认时随着中心趋区六大工程畏建设的启动韵，在不远的严将来，香蜜然湖片区亦能统享受到完善累的中心区配絮套设施。国3付）半城配套设施国猎际化猛香蜜湖之所丧以被称为国哥际大社区，拼主要是由其悄诸多高档的贱国际化配套响设施所决定狸的。如其西文边的法式网允球中心，澳目式观光农场驶、植物园，费以及贵族精叠英式的深圳隆高级中学，球欧式的天主干圣安多尼堂泥，南边的日始本式高尔夫吸球场，东北谷边的欧式万饭科城市花园富，北边的美锻式山姆会员瓜店，以及中胞部的泰式香炮蜜湖渡假村馋等，使得整皇个香蜜湖片温区在运动、坏娱乐、休闲电、购物、教偏育、居住、会文化、时尚霸等方面都极健尽健康化、借国际化、高巨档化、高尚游化之特色。恢这些设施的奖存在使得香趋蜜湖片区真愈正成为一个限名符其实的检国际大社区蹦，同时，这啦也是导致本证区众多住宅拳楼盘市场定黄位较高的主岔要原因。山２、金角劣势分析漂香蜜湖片区匹住宅物业目孟前存在的劣记势主要表现垂为：本区众俭多楼盘定位称过高，导致核销售困难；揪配套设施存源在片面性及阶不完善的缺斑点；浓厚的街居住氛围尚宇未形成，人春气不够旺盛当等。借1白）市场定位槐过高身撞本区住宅市锹场众多楼盘挖中，除景发面花园、荔林伍苑是以中小掘户型为主，鸭市场定位于很普通工薪阶古层和白领阶叼层之外，其驼余楼盘则均帐以大户型为顷主，且市场您定位于二次畏置业者，事担业有成之人浮士。在深圳镰市房地产总万体市场形势仔为中小户型浪畅销，而大疲户型滞销的畏现实情况下烟，香蜜湖片房区出现新建极的高档大户货型住宅群，发必然是与整压体市场发展封趋势背道而冒驰的。目前纱虽有个别楼浊盘因位置独肾特，质素优光秀而取得了滴较好的销售矩业绩，但这珠只是特殊情余况而已。如肃果众多发展越商因之而群颤起跟风，大语量建造大户皇型为主的高枪档住宅，在粉市场份额的骗限制下，其爪必然陷入积厕压、滞销的雹困境，目前葵本区许多楼岂盘销售不畅士、阻力重重怀便是明证。厘前面销售情朵况分析中显撇示本区住宅条物业总体销宗售业绩一般娘，过高的市枕场定位可以群说是导致这木种结果的最探重要原因。芦因此建议发借展商应就此课留意，不可严因追求高利族润，高回报卖率而使自己预陷入楼盘积萍压、资金被屠套的困境。刮2周）暗疗配套设施不与全面、不完届善址显在一个片区峡中，存在高冻档次高质素宫的配套设施辨本应是一种犁难得的优势尼，但如果全餐部配套设施沃均属高档次集，而少有适界用于普通人体士的商服、美休闲、娱乐威等设施，则饮这种高档次姥、高质素的稠优势将可能犹被不全面、舞不完善的劣似势所掩盖。伪因为在任何办一个片区中液，不论其档专次如何高，猛质素如何优文，其居民也足不可能全部获为高收入水纹平、高文化表程度的人士驴，普通居民杯应该说在任狗何一个片区菌都是存在的眉。因此，这观就要求其配醋套设施具有灭多层次性、掘多样性、完饺善性的特点爹。威约前面部分将其香蜜湖的配机套设施做为利一种优势来岛分析，主要委是从其档次贡和质素来考唇虑的，而不党针对其实际踪需求层面，半因此与本部丧分并不互相撑矛盾。叫译从香蜜湖目推前现有的配寺套设施来看作，主要是一魄些高档次、钻高质素设施哗，而适合普策通大众需求公的商服、文乳化娱乐设施柔则相当欠缺蛾。本区配套些设施除存在耗不全面、不扬完善的缺点烛之外，从其提总体数量上蝶看也难以满职足日益增长坊的实际需要戴。如目前本先区尚无大型旷商业设施，教这是人所共暴知的事实。管山姆会员店企只能算是大校型超市而已孝，对本区商蕉业氛围的形核成并不能起伶太大作用。深而从目前已宇开发的商铺厉来看，基本浊都是个体经竖营，尚未形杰成规模，而尤且商品质量复也无法保障勤。只有在本百区建一个上舟规模而档次代不太高，也管不太低的商盲场，才能与安本区住宅业宗发展相协调栗。给汇另一方面，浅本区文化娱滚乐的配套设观施较少，除常一些小区内雷自设会所供愤居者享用外胞，公共的文泪化娱乐配套循设施极为少载见，虽有国可际网球中心锄、高尔夫球席场、名人俱吗乐部等设施广，但因距离谦较远，收费呈又高，因此括不符合普通伴居者的需要吨。所以，建寸设一些公共时文化娱乐设乱施应是在政淋府部门的规碗划设施之中胖。源本区配套的愤不完善、不贤齐全还体现觉在其交通设血施上，本区离的交通道路困虽然已基本殖形成框架，言但区内细分层化的道路网萌尚未形成，塘居民从一处喝地方到达另强一处看似很诸近的地方，冈却要绕上交恼通干道，极表不方便，也经浪费了时间禾。另外目前拢通过本区的托大中巴车辆沾并不甚多，急不利于居民走的收入。因御此，道路做铲为本区经济漠发展，对外摇联系的动脉络，对其进行艳完善和改进梢已刻不容缓蠢。忘3桑）浓厚的居渗住氛围尚未皂形成，人气教不够旺盛躁泽由于香蜜湖淋片区属新兴老开发区域，锹虽有诸多项凉目在建在售句，但建成入骨伙的项目较遣少，且有些葛楼盘如最具巡影响力的东侮海花园一期紧，但入住率翼甚低。再加签本区商服、饿文化娱乐设露施较为欠缺筋，交通又不蜻十分方便，怪难以吸引更蛾多的人来此秀居住，因此疼本区域大生接活氛围尚未脾能形成，人留气不够旺盛护。当然这也振是任何一个延新兴开发区陷域在一开始浪时所普遍面右临的问题，涛浓厚居住氛扑围的形成，弟旺盛人气的近聚集，需要丈一个较长的师循序渐进的绩过程。随着估本区交通设粗施、商服设碎施、文化娱宰乐设施的不肿断完善，多绍个大型项目惜的建成入伙讲，这个问题灿将逐步得到怕解决。当然认，新项目恰塘当的定位也霜更为本区聚蜡集更为旺盛吩人气的重要传途径。眠代煎四、闯苦景田片区概骗况分析柔（一）景田书片区基本概谦况商景田片区位牌于福田中心罚区西北部，厉香蜜湖的东筋侧，属于福确田中心区第但一辐射区。芽该片区南临翠深南大道，辅北邻北环路略，西侧为香晋梅路，东为哄新洲路，由陶这四条城市喷干道合围而遣成。该区域碎内东西走向刚有红荔路和背莲花路两条启路穿过，南爬北走向有景委田路纵穿。师整个区域南慧北方向长约杯2.4拌公里繁，东西方向河长约梁1.1婆公里舞。切景田片区总例规划控制人辩口为凝9妨－插9.5修万人，而现削在已达车7柳万人以上，损因此新增规什划容量约貌2仆万人。位根据市政府独的总体规划妇，景田片区同的功能定位亲是以住宅为铸主，兼有商块业、贸易、编办公、文体骂等多种区位侍功能的综合志居住区。就胀其目前发展茶状况，已经避初步形成了挥集约化、高健尚化的综合堂社区概念。交通状况：舟贺由于景田南访北向介于深赶南路与北环停路之间，而够且这两条路饭是纵贯深圳雀市区的二大色主干线，其垃次红荔路、絮莲花路、新泊洲路、香梅壶路共同构架姑出景田内部购交通网。相杰对而言，景饿田片区的交拉通是比较完柿善的。梦中巴路线：率400流、疫415仍、但441译、势446胖、涂452非、讲456按、谈463蚀、参477瓦、丘541垂等粮大巴路线：降104各、光25瓦、辱6坡、杨11追、吉12巡、冤15乏、书213唉、逝215输、寻222枪等遭（二）景田调片区物业类动型供给状况对佛景田片区位痒于福田中心充区的诞I隔级辐射区内古，地理位置旱较为优越，于从目前已建殃项目来看，垂景田片区房始地产市场的急结构大致分贷为四大类即融住宅、办公均、商服、单侮身公寓。其道房地产业以打住宅物业为戒主，住宅物材业约占整体挡的遣55.9于％，其次为述办公、商服谋、单身公寓芬。（见上图医）誓餐景田片区在劫总体容量和众市建用地日劝趋紧张的情彻况下，住宅循用地规划采竞用高层低密踏度和多层住话宅相结合的五方式，因此俱这一片区房婶地产供给主乎要以高层、零多层为主。课景田片区的浩办公楼物业总主要位于深嚼南路北，以家深圳特区报粉业大厦、深以茂商业大厦佳、华丰大厦童及奥林匹克炊大厦为代表玻。乒林舍（三）景田会片区内物业预类型分析招注：统计对积象是楼盘的余数量暑分析：图中必显示，景田骨片区主要以低多层、高层殖为主。景田兽片区的高层昂住宅分布有摩一定的集约杠性，一般位句于各主要交进通干道的两览侧。以莲花级路为例，高帖层建筑有景贤发大厦，香子丽大厦，润泻丰园，香景乓大厦，柏景坐轩等，同时揉多层建筑形诉成一定的规妖模，以住宅仿小区居多，菊如天健职工鼓住宅区，香已蜜村等。基蛛本是高层建哄筑处于多层坏住宅小区边妨缘，呈高层发和多层相结帜合的状态。喊（四）景田牺片区商业类源型及网点分盈布许1.协商业现状护温实地观察发遵现，本片区悲除了山姆会爪员店外，暂起仍无大型百果货绳商场奸/堡商店，也甚怨少中、西式连快餐厅；娱趣乐配套设施计如影剧院等葡亦非常贫乏药。居民生活仇主要依赖山吸姆会员店、腰菜市场及周阻边的小店小杀铺。由于本完片区为近年敬新开发的居直民区，建筑耐材料、装饰特／装璜材料川商店多是本你区商业特点步。作为小区绣生活配套工件程，相对每紫个生活区域魔都有一个已鲁投入使用的库综合市场／咐肉菜市场，涨包括莲花北照肉菜、景田盖南综合市场独、景田综合斗市场。三个驰市场上所卖套的商品品种花大致相同，引即蔬菜、熟孕食、糕点等旷。另外，还灭有一小型露刃天农贸市场竹，商品有蔬摊菜、肉类、沿水产品等。誉在景田综合赔市场二楼还拣设有名为天燕善商场的超久级市场，所注卖商品主要解是食品和日国用品。笋2崇．居民购物敬现状手因各区域内改都有配套的挥农贸市场和鸽已形成各自烟的小商业中浆心，附近还正有山姆会员敢店、超级市慕场和香梅市交场，本片区困居民的食品辽、日用品、链妇女用品、种儿童用品、萄理发等都可递以在本小区寇或邻近的小女区解决。哈因本片区许虹多居民拥有虾私家车，也矿有很多人到库更远的地方隐购买生活用蜂品。高档衣壳物、床上用获品、家庭装妈饰品、家用渣电器、家具础等则必须到候市区内购买惧。糟餐饮方面，天因本片区中觉、高档餐厅想很少，居民滥出外就餐或董喝早茶大多侮选择邻近的娱小区或更远党的地方。同朴样，娱乐消获费必须到市按内其它地方警。诊关艺由此可见，仪景田片区消尤费群体宏大盒，但商业气煤氛仍十分淡秆薄，亟待开硬发，商业开翅发空间潜力纷巨大。临（五）景田古片区未来规费划福1渣．公用配套分设施用地规透划荒队机就实际情况孔而言，景田匹片区经规划位调整后，公潮用配套设施驰用地达故38.73密公顷，已建获总建筑面积醒37.2怎万平方米。兆按市城市规盏划标准，景极田片区需要柔配备建筑面宵积慰25萝－窗30吧万平方米的帜公用配套设常施，这无疑坦为整个景田当片区的发展观注入了一支凉有力的堤“删强心针珍”雪。华2瓣．公共绿地撕规划屑统储景田片区规排划的公共绿扛地是在原规裹划的基础上雨，根据已建遣成及批出的乏城市用地状豆况，综合规狡划本区的公遥共绿地，面扯积为茎17.73听公顷。这对葛规划并建立鸣完善合理的那绿化体系，风提高景田片旅区总体环境胀质素，创造谈高质量高标坟准的城市环惭境空间具有头重要意义。作3边．交通系统演规划衰踢难深圳市居住饱区规划停车肢位原则是每蝇两户一个车隔位。为此景棋田片区住宅煤物业约需规广划停车位短12900贺个，公共建锋筑物业约需检规划停车位数9723跑个，合计阿22623损个。泄症贤景田片区道磨路系统虽然心干道与支路俯之间互相连雄结，相互支炮撑，基本交按通网络已经嚼成形。但由涨于整体道路鲜规划狭窄，肃容纳吞吐能仇力不足，整刊体道路不完恩善。如要改都善整个区域么的交通条件酱和交通状况说，需对局部迈道路进行拓勿宽和改造。壳4.雀工业用地规茄划描目前景田片圈区约有蹄7.77遥公顷午的工业用地钳。根据景田尖片区的发展沉规划，这些痒工业厂房近乞年内将全部竿搬迁改造，印并向居住用帆房转型。堪5逢．灾声文体用地规宏划嚼恩救景田片区目析前尚缺乏较堪好的大型文有体设施，目抹前通常是设茅在住宅小区滥内的文娱体国育设施，大蜂多极为小型匠。谋堪漏按规划，将旧有娇2.95勇公顷的用地靠作为景田片欠区的文体用厨地。景田正厌开发一大型驱活动中心和订国际网球俱训乐部，以此蚁可见景田片想区住宅的配谊套设施将逐屡步完善，并锁且比较高档旁。亦续员碎（六）脾阴景田片区商离品住宅市场万客户需求分办析大针对景田片垫区住户的置醉业需求进行遵抽样调查统暗计：土样查恐本州淘框：景田片姓区凡碎杀足仁翠调查方式：起街馋订访骑惹慢妨仪膊样本容量：敏18秧0帽个开铁才鞭穿泽分析：从图御中显示，景统田片区绝大调多数人都具瘦有购买意愿极，主要计划塑在谦2凭年（残2001乡年）以后购作买，选择以惭多层为主，腊面积纠70底－秃90历平方米答占多数，户形型以三房二屡厅为主，装绕修侧重于简县单装修，价仓格意愿在咸4000追－爸6000师元／平方米街，首期选择定8戴－纱12绘万为主，月毫供异2000问－姓3000盟元。物业配川套侧重超市松、街心花园膜、幼儿园，坛多为首次置胀业。选择方纵面都具有一愿定的局限性从，一般选择枣仍在现居住交的区域，即画选择较为熟衣悉的区域。怨（七）毫阻景田片区现呈存问题和应沈对建议蛮扑根据对本项睡目周边地区桥的调查发现愉，景田片区喇现存几个较阴为明显的缺鸣陷：帝1偏、公共交通购建设滞后妙长景田片区虽谜有较为完善洒的交通路网风，但公共交震通方面的建崇设却依然滞色后，尤其是蚁靠近逸丽华诱庭一带的公刻共交通更是吃落后。据现通场调查发现墙，该路段公厅交线路非常酿稀少，仅有水一路大巴（添201社路南头总站狮——膛布吉检查站贺，目前在逸因丽华庭附近届尚未设上落炭站）、四路辉中巴（栽446吗、园477赠、化441迹、沉456尾）通过，而避且这些都