北京中关村号地项目投资

目录1.项目情况简介………………22.项目规划…………………43、合作条件………………54、项目定位…………………65、项目经济分析……………86、结论………147.附件………14亏一惨.慰项目情况简塘介泛1.1滚北京科技园固建设股份有卸限公司简介炉：般北京科技园窗建设股份有容限公司（B贵SCC）是撤根据国务院说关于建设中晴关村科技园雹区的批复精愁神，经北京菠市政府批准污，由北京国但有资产经营侨有限责任公责司、北京首使创股份有限药公司等八家隶公司发起设遣立的从事中价关村科技园净区土地一级检开发及综合单性业务的股竞份制企业。棕公司于御1999年牲11月18微日肝正式成立，烦截至200根2年6月，掩已拥有控股脏子公司4家倘，参股子公逗司5家，对晋外投资8.善51亿元人领民币，总资汪产62.4志亿元人民币搭。找北京科技园役建设股份有柄限公司承担龟着中关村高榆科技商务中奋心区唉——躲西区、北京驰中关村生命踢科学园发展疏有限责任公倘司、北京中决关村软件园伸发展有限责申任公司、北根京归谷园有困限责任公司桐等中关村科距技园区重大押项目的规划际设计和开发峡建设。穗1.2中关拾村广场项目咐简介：咐中贫关村广场(狐原中关村西秧区)是北京哭市"十五"熊规划中科技群园区建设的请重点项目,魄也是国家级隔重点建设项顽目，位于北帅京市海淀区孕海淀镇，规杨划范围东起棕中关村大街弄，西至彩和愧坊路（海淀伞图书城），窗北起北四环印路，南至海坛淀镇南街。散总占地面积喝５１.４４执公顷，总建码筑面积15穿0万平方米刺，地上10昨0万平米，敬地下50万虚平米。柏它挣北临北京大扎学、清华大丧学、圆明园销，东临中国片科学院，西聋与颐和园、洲北京西山风耀景遥遥相对招。地处既有扔深厚历史文斜化底蕴、又晶是首都文教资科研区的中订关村核心区维，交通条件脂良好，人文斑环境优越。礼中关村广联场的主要功事能是金融资宣讯、科技贸旺易、行政办必公、科技会挨展，并配有籍商业、酒店宾、文化、康各体、娱乐、拨大型公共绿甜地等配套公招共服务设施逗。西区区内姐共划分为六产个功能区，辽其中冤Ⅰ惜、喂Ⅱ术、坚Ⅲ净区为综合科复贸组团区，陪将建设科技族贸易类企业踩写字楼；I草V区为公共摩建筑区，设网有金融中心演、会展中心房、酒店和大定型公共管理馆设施；猎Ⅴ寨、净Ⅵ赶为公共绿地孕，将建一个搂开敞式楔型此绿地广场和路一个下沉式辛中心广场，犯绿地面积达屯7.1公顷恳。地下为三末层结构、总艺建筑面积达多50万平方维米的地下城赏。其中一层颤为北京城市交建设中首次父采用的综合段管廊层，二慌层建有国内符首次采用的着贯通所有建民筑的交通环点廊，同时设锣有商业、文偶化、康体、照娱乐等功能熊齐全的服务免区。巨工匀程于星2000年款6月20日恋正式启动，联项目总投资雾150亿人完民币。地下诉空间及基础鞠设施于沫2002年俯1月28日锋完成，全部渣工程预计在蹈2005年港竣工。手从2000全年6月开工侮到今年，以嫁有鼎好电子业城、法国家斧乐福、理想槐大厦等近4凳0万平方米孝的面积交付缘使用。20痛04年完成岁全部项目的快60%，到陶2005年管中关村广场忠将基本建成熟。建成后的身中关村广场巩将成为北京田乃至全国的叠高科技商务史中心，高科还技企业技术农与产品交易倍中心；资本冒市场中心；悲人才交流中第心；信息中露心以及北京姿西北城区商睁业中心。中念关村广场是削围绕秧“瞧城市形态、危城市功能、努城市交通、有城市基础设臭施建设、城丢市环境、城百市管理受”缎六个方面进鄙行规划与设潜计，体现：矩“款现代、科技丘、绿色、人雀文沫”贞四为一体中贸关村特有文抓化。全1.3中关昂村广场综述融由北京科技验园引建设化股份有限公速司开发絮150米座高的中关村很金融中心及什其中关村科势技广场左右歉侧的商业配阿套、展会设蹦施、酒店公舒寓，形成一滨个功能齐全粘的综合体，瞎必将是中关刻村广场无可偶争议的地标绝。其由10公顷乔的亚洲最大酱的空中花园鼠占据中关村西广场的核心斩位置；中关坦村金融中心题的一座言140米袖长、彩虹状脉空中连廊即鸽将飞架于空颗中花园中心除，形成中关粗村广场世界偿奇景展观。些紧邻交通主筐干线如北四背环、中关村荣大街位置上攻分布着一幢凤幢极具现代这感的高档写霸字楼，CE的C大厦、辉蜜煌时代、C题EO首创拓态展大厦等写标字楼为国际快一流高科技印商务中心提东供理想的办从公条件。中丙关村广场将萍真正实现规甜划目标：高剂科技产品的注管理决策中塌心、信息交户流中心、研改究开发中心搏；高科技成贺果展示中心拖；高科技产抵业金融服务纽中心；高科旷技产品集散撑中心。帆二、本毕项目规划它本缸项目占地面鹅积为贼4700支平方米皇，门总建筑面积驾为素58500拖平米，其中痕地上建筑面海积潜45000地平米：牌地下建筑面乘积塘13500甘平米：倚如公司接手绕本项目，可酿化分如下：问总建筑面积抄为5.85羡万平米，地代上建筑面积绩为4.5万削平米，地下拢为1.35搜万平米，总航用地面积为灯4700平确米。盲考虑退线及治地面回收的翠因素：送地下设三层渣：洲单层面积为暮4500平扮米拼，种地下二、三肢层为车库及量设备用房共郑9000脚平米。疮其中：皮设备用房1避000平米赌金浇车库（含人浇防）800荷0平米，为可做车位2献60个（按挤30平米/米个车位）；屡地下一层设娇为商业，面羊积为450时0平米。宽地上共21您层：明地上1、2茅、3层设为求商业，4层唯以上为酒店颜式公寓。1枣、2、3层扫单层面积设负为3圾5宝00平米，愁共茂105束00平米，杯层高旱5米木，共谱15米腥高。闷4层以上总葡建筑面积为兽3独4醒5坡00平米，逼层高设为搂2.8米觉，单层面积连为抓2000哪平米，衔层数=34茶500/2碑000=1错7.25层岩，设为18朽层，总高为尚2.8*1采8=群50.4米旱。泪全楼总高=沾15+50疑.4=挣65.4米给，符合规划搏要求。怜面积分配如安下：阶车库900缓0平米，车山位260个斥；冻商业1筒50啊00平米；案公寓3策45浓00平米。椒建筑高度为战65.4呼米矮绿化率收闸25.5铃%姻三肯.留合作条件旷俗纲北京科技园斧建设股份有絮限公司（简伐称建设公司雄）与中铁建狭设集团有限墨公司熄（简称公司仇）物共同开发本胃项目，其中胸建设公司以牛中关村西区难5号地入股哄（地上面积瞎楼面熟地价收5703元嫁/平米艇，共256凤67万元）踪，公司负责耽开发（包括破土地出让金斜、前期手续商等所有开发效事项）。利益分配：揉协议签定后高，计算各方认的投入资金搅量，确定股乏份比例，分困配所得的建伤筑面积。淘协议签定后辉，计算各方舅的投入资金跃量，确定股笋份比例，分胸配所得的建药筑面积。但维在一定的期料限内，公司俱可以以成本每价回收建设闷公司所分得昆的建筑面积蜘合作方式分磨析：民1、讽公司的资金条投入位7500万什元，宜与建设公司充核算的项目岁成本为67悦858万元家，建设公司锄资金为25查667万元含，占37.违82%的股跨份，分得2壶.213万缓平米。公司介分得3.6狗37万平米梳。销售收益窝为4950羡0万元。暑瞎公司内部成宇本为538叔94万元，公扣除建设公油司的资金2董5667万锻元，公司实夏际成本为2读8227万旧元，驰公司税前收视益为176医73万元，役投资收益率密为亮17673竿/8000迈=窃221%，任成本收益率斗为1767孙3/282快27=62居.6%。杰2、革公司的资金惨投入750汇0万元，公缩司内部成本步为5389刷4万元，扣宣除建设公司晨的资金25惊667万元梨，公司实际盗成本为28日227万元基，糠公司税前收尽益为257泄06万元，视投资收益率袋为2570猛6/800眼0=321哈%，成本收惯益率为25竖706/2类8227=牵91.1%慰。业由以上分析安可得，公司伸采用项目销坚售回款后，市支付建设公左司的土地成玉本的合作模棚式收益比较竿大。款四、木项目定位分秧析骄4.1区位龟分析：努中关村西区安规划范围东架起中关村路树，西至规划躲的彩和坊路然，北起建设债中的北四环眨路，南至规猪划的海淀镇召南街，总占惊地闪51.44登公顷冶，总建筑面细积150万乓平方米。它恨是北京市海榨淀区的重点辩建设项目，终一次性投资霜、统一拆迁基建设、统一执规划道路、踏绿化景观，促是整体建设猎，而不是单题体楼的建设阻。妻中关村流客户还是以撒高科技企业运为主。中关早村西区写字忌楼地上供应悠量是110居万平方米。音寄居中关村猎的企业一般佳来说有两种怪需求：一种峡是人力资源眠，海淀区的茎高校、科研展院所云集，渠优势自然不豆必说；一种晃是研发机构临，它的第一剧市场就在这逼里，所以企盛业不会离开剑。蚕动2004年够初，对中关腿村来说将是央一个极具历亿史意义的时输刻。中关村如核心区论———肚中关村广场贯的中关村金忽融中心、理艳想国际大厦墓、中国电子央大厦等七、泰八座甲A级躺写字楼将陆贩续封顶，进衡入全面市场越销售阶段。未“第2003年重的数据表明畅，中关村广脂场的写字楼妨供应面积约闻有40万建斧筑平方米。豪根据目前的闸情况估算，毛2004年窝写字楼的供朴应面积必然掘会比200暖3年多，竞稳争激烈程度焰也比往年更柳甚。仇”荣珍2004年臂中关村广场岭的写字楼存字在着集中放荣量上市的情经况。同样在凤2004年秩，北京各大羞区域的写字垦楼集中供应厦的量也非常商多，甚至有龄业内人士戏饼称，200知4年的北京挎为父“骄写字楼放量肯年共”厘。举对中关村广便场的每一个拐写字楼来说背，都面临着扔双重竞争格阁局：一是与恐区外写字楼惊的竞争，二辞是区内各大齐写字楼之间疑的竞争。息与区外企业烧的竞争激烈怒程度大于区眉内企业的相床互竞争。威与周边项目剂相比较，在泪价位上，中测关村广场的她写字楼明显条处于劣势。扁中关村广场逝周边的甲级杰写字楼平均核售价一般都储是1200超0元/平方舒米，而区内撤的写字楼的挽售价则为1袍8000元撤/平方米。舍从中可以看肺出，区内的回写字楼售价凭远远高于周翁边的写字楼商，幅度达到抖40%-5急0%。这也狱是中关村广毫场写字楼竞进争力受损的超一个重要原泄因。中关村商广场的写字巩楼之所以有尸这么高的价窝格，一个重希要因素是土复地成本高。桑中关村广场畏的土地一级谅开发是由北算京科技园建益设股份有限梅公司统一规匆划和实施的铺。立体交通淘系统、统一们中水处理、住大面积绿化债、完善商务胀设施及供电戚、制冷采暖匹方面都是全肢面统一建设继和配套。麻中关村广场氏的面貌在2告004年年雹中将会发生迹根本性变化补。据中关村军管委会透露本，2004末年年中，区郊内道路将会盗开通并进行抱试运行，市馆政管道、水粪电等基础设晒施都可以使句用；2舟004年下画半年，地下答交通管廊也辩可以运行。纷并且，面积柱达13万平宰方米的地下讽商城目前已功经完成60刚%-70%阻的招商，家吨乐福等几家马大型商业企担业都已在此酷落户。亚洲久最大的空中逆花园也已经沈初具规模。暂对于具体项样目的销售政顾策，也会根脏据市场情况疲不断发生变锤化。从总体籍供给结构来提看，随着区李域写字楼市恭场供应的进良一步放大和慌有效需求不云足的进一步献持续，在竞衬争压力下，赠中关村广场净的许多项目彩在销售上，称从只售不租漂改为租售并收举成为普遍留现象。而且亿随着市场供订应的不断加聪大，出售写告字楼供给转姿为租赁的面岛积将继续增红加。但据业盈内人士分析唱，在目前国慈内房地产信扭贷普遍紧缩改、多层次房脸地产金融市蛇场迟迟不能柴建立的情况挎下，本地区承的多数开发将商仍将处于族短期资金运架作长期项目顺的境况，回呜收资金的压妙力和规避更体大市场风险尘的需求将使蚁市场新增项底目的入市仍与然以出售方誓式为主。刚牙4.2项目捞定位：倦通过对中关化村写字楼现爽状的分析和滚了解，该区遗域写字楼集昂中度过大，赖而酒店式公呈寓的供应量听相对较少，纲且催售价较高（蝶区内酒店式老公寓的售价喂在1400味0员/平米元左右）。肺故项目定位状采用酒店式碍公寓兼部分完商业。贯五拥.再项目经济分唤析疼项目投资估言算隶1、咸担开发成本估笔算砖嫌胸1.1裕土地成本赚项目社土地毛地价颠25667逗万元，项目寨土地出让金辨为阴1090泥元刮/枪平米，地下爪部分出让金逆为地上的达1/3慎，项目征地初费用总额为负人民币仅31059雀万元。奥单位可销售确面积成本为臂31059犹/坦5.85强（地上面积钓）切=解5309说元羞/宋平米。躁持腿1.2够前期工程费夫用震包括土地出敞让金契税、结可行性研究蒜费、设计费毕、工程勘探篇费等费用，颤共计约按1451魔万元。智单位可销售慕面积成本为你1451杰/遭5.85共（地上面积钩）猎=娘248悔元旧/扎平米。株1.3革基础设施及锈配套设施建久设费辱包括供电、凳供气、供水宣、排污、照努明、道路等捷基础设施及轰配套设施，度其建设费用乱估计为浓713楼元。虑单位可销售家面积成本为超713刺/且5.85包（地上面积穗）厨=回122稼元迟/姜平米。尿1.4伯建安费用言建安费用包征括中央空调袄、电梯等费离用。按建筑穗面积汤3000养元胳/鱼平米计算共汇17550萍万元。踏单位可销售然面积成本为僵17550迈/馆5.85幼（地上面积揪）卖=贿3000迎元阻/拐平米。箩映1.5汤不可预见费余取以上四项蜘费用总和的域1%牵，共为裹508蛇万元桂单位可销售祸面积成本为愁508蚊/逮5.85子（地上面积难）宏=助87猾元暴/言平米。推2殃、开发费用盟估算眨2.1猾管理费用欢吊管理费用取碎直接费的板1%吉计算，管理碍费用为宪169.嚼97蠢万元。罗单位可销售荐面积成本为到508爪/勺5.85胡（地上面积楼）各=认87蚁元监/竹平米。市2.令2乌销售费用吴乞销售费用取纽销售收入的侦1.5%本，销售费用归为津1194默万元。音单位可销售禾面积成本为乐1194蝶/倾5.85迁（地上面积闹）金=掀204轻元柳/辞平米。袄2.状3视财务费用腰挠项目财务费粱用为贷款利播息，贷款记8侨0茅00万元，居贷款期限为概一年，利息朽为腹560崖万元。石单位可销售次面积成本为啄560监/轿5.85果（地上面积同）愈=搁96喇元估/桂平米。僵希3选、馅像项目开发总铅成本垂覆项目开发总戚成本估计为掉53894捆万元，棒单位成本为疯53894轮/胞5.85缝=校9213某元围/交㎡。捉项目投资成狮本估算汇总寨表协序号轨名称色成本总额祖（万元）迷备注吗1松土地费用困31059淋含土地出让咸金此5396勉万元，茅项目落土地蔬费趣25667涉万元粱2棕前期工程费吗1451山3询基础设施及土配套设施建贫设费妻713诱市政建设迁4谷建安工程费水17550渣5龙不可预见费左508尖占斤1—5拍项费用合计责的1钳%春6夜物业管理基谱金计提柏351阿建安成本的脉2%昨7匠财务费用暴560择贷款辞80依00万元，薄贷款期限一制年，利率为伪7%趋8悼管理费用扰508凝占奸1—5谜项费用合计夺的1淘%警9甘销售费用技1194舰销售收入（板约夺8胁亿元）的1扑.5预%脊1障0满成本合计黎53894价项目销售收咐入预算凭1阴销售单价的拥确定拼根据政府相给关政策及对挠项目周边楼首盘的调查结借果，设定项腥目的销售均夏价为：论酒店式公寓蛋：其1戴2裕000矮元哭/活平米；乱商业：22忆000元/崭平米；下地下车位：播20排万元/个刊。汤2员销售总收入叨的确定在销售总收入净预测表昏物业类型萝可售面积修销售单价申销售总收入迷（万元）灿酒店式公寓受3.45狗万㎡渔1聪2宽000元社/确㎡陈41400蒜商业半1.5万㎡两22000朋元嫁/逝㎡箭33000券地下车位胁260个爹10万元/译个泡5200就合储液计兽79600侍3现处经济分析斑项目损益表骡（单位：万苦元）质销售收入及牧投资分析表藏(着中关村项目击）孔序号省名铅诸犁称锈公寓部分毙商业部分纪地下车库搁眉总收入脸79600拍一兄销售收入况41400李33000勿5200蠢穗可售面积籍(容万㎡听)妇3.45万改平米幼1.5万平故米捉260个车恢位躺出需苏售今架率质100%箩100%跌100%姓销售单价榜(君元撇/服㎡）制12000孙22000笋20万/个淡二生投资成本合源计宣53893宾.63烈抵面积拜(正万㎡萍)秆5.85更单位面积成敲本怎(抚元饺/弹㎡周)伐9212.长59宪胶利润凳25706琴.37伍三屡营业税及附思加盛4378.轨00直四狸营业税税后李利润掠21328悲.37荡五巨税前投资收姻益率屯39.57路%箭六肾所得税练7038.自36唐七浑所得税税后千利润盟14290仆.01袭八擦税后投资收锈益率招178.6访3%已4俱、工程进度阴安排午序号布时间圣进度安排夸1渗2004劝年俊5当月钓双方达成开姨发协议乒2丙2004监年旋5付月润成立开发公予司树3锁2004占年买6忆月妇方案设计、欣前期巩4封2004燕年挂7—倍9旗月触前期手续转5敌2004谋年阻10仁--12月舅地下诞结构构施工侄6景2005年跌1址—慰7月条结构封顶陡7等2005额年演8--10岔月膀开始销售，轰室内初装修反、外墙装修糠8暮2005检年杆11听月锦销售、进精丸装修息9智2005显年圣12惹月裙室内装修及驼小市政建设勿、交房背5岭、费用支付介及资金筹措盘资金使用进树度表两序号捐时间极（1）费用域支付想资金筹措山账面余额莫1算2004年捷签定项目协袖议，土地摘埋牌背伍变5-6月扁2衬2004年牲支付土地出验让金215泪8万元、前隶期工程费1蔑451万元阁，共计支出斗3610万风元玻项目融资8垄000万元掉4390抱3季度面3鬼2004年敢地下结构施串工，支付不搂可预见费1锋02万元、代管理费用1勉02万元，印共支出20渡3万元胀——志4187对4季度赢4垮2005年冠交纳剩余的押60%的土爬地出让金3蠢237万元狐、支付不可魄预见费、管假理费203倘万元，共计竹支出364妇3万元，结宪构封顶。迟——善544意1-2季度宅5鼠2005年驻支付结构建蛙安费400尿0万元、管课理34万元良、不可预见兆费34万元搜