北京亚洲花园项目可行性报告

︱北京亚洲花园项目可行性报告︱

<项目报告>目录

第一部分土地市场和供求状况第二部分工人体育场片区市场现状第三部分住宅市场消费分析第四部分地块分析第五部分目标客源分析第六部分项目定位第七部分项目可行性分析项目综述第八部分昊阁全程服务内容1、地块位置本项目地块位于北京市东城区东二环东侧，工体北路南侧，紧临港澳中心、亚洲大酒店、富华大厦及美惠大厦；场地东至新中街路，南至王家园规划路，西至东二环辅路，北至工体北路。综述2、地块现状目前地块尚未完全动迁完毕，呈“凸”字形，用地较为方正。项目用地南侧为解放初期建设的危旧平房，约占用地面积的三分之一，多数房屋年久失修，私搭乱建现象非常严重，存在安全隐患；北侧为六、七层普通居住住宅，基本为70—80年代所建，建筑密度高，缺乏绿化。

综述3、项目经济技术指标综述总用地面积：4.43公顷建设用地：3.68公顷代征道路用地：0.75公顷规划建筑面积：260000平方米容积率：4.5建筑密度：25%用地性质：居住建筑控制高度:60米建筑控制层数：20层绿化率：30%车位：1500个目前本项目已进入实质性的项目论证阶段。主要以通过收购转让方项目公司的股权同时收购土地的形式，来进行市场运作。综述通过对北京土地市场、房产市场的深入调研，以及对工体板块房地产各类住宅、酒店式公寓的综合分析、本项目地块的优劣势分析、各项经济技术指标、北京消费市场的分析，并结合北京房地产未来一二年发展趋势，通过对本项目的市场定位、产品定位、成本测算，将本项目定位为为高端精装修公寓住宅及酒店式公寓为一体的，具有高尚居住品质，具有一流物业服务，投资与自住皆宜的市场接受度较高的产品，以走产品差异化的市场定位路线来区隔北京房地产市场，以保证项目的顺利进行。通过对项目原方案的修正，通过对项目的投资测算，若总投入控制在26.5亿元左右，建设周期控制在30个月左右，总项目销售金额在31.5亿元左右，本项目具有较强的可操作性，因此，综合评估本项目可行。

综述第一部分土地市场和供求状况

北京市国土局公布2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的1750公顷下降到今年的1600公顷。经济适用房用地由去年的200公顷增加到今年的300公顷。1、土地供应市场

土地供应计划显示，有限的住宅土地供应将优先支持中小户型普通住房用地供应，同时，将限制高档住宅商品房土地供应。

北京的房价今年1、2月份仍以17.5%的速度在增长,政府试图通过土地“闸门”来调整楼市供应结构，进而影响整体房价。1、土地供应市场

1、土地供应市场來自中国最大的资料库下载

去年出台了房产新政对北京的房产直接影响到了土地供应和项目入市，发展商“持地观望”,购房者“持币观望”，政府缩减土地供应，项目入市量降低，2006年的北京房势出现集中供应现象，主要集中在住宅。1、土地供应市场●今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口，是政府想通过土地供应的调整来“挤压”开发商手中的存量用地尽快形成有效市场供应；●由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应，今年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集中放量。●高质量土地缺乏，传统高档区域的土地稀缺。●开发商持地观望，推迟入市，2006年集中入市，8大城区占80%。1、土地供应市场

2005年1月至今年3月北京土地交易总共53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有6宗，土地面积约184733平米，规划建筑面积：293640平米。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

本案周边除今年年初高价拍出工体北路的地块外，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟，该地块以5.1亿元的高价成交，楼面土地价格为12655元/平方米。

一说明本区域总体市场看好，发展商对市场充满信心。二说明本案还有上升空间，无论对发展商还是客户都是利好消息。且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的可能性不大。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

可以看出，本案在区域市场竞争上不存在很大的压力，在区域范围内本案的唯一性非常明确。

3、2005年北京市房地产市场运行状况

据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委的发布北京市2005年房地产市场运行情况报告显示：

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅用地供应情况

2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅施工、新开工情况

2005年，全市商品住宅施工面积为7283.4万平方米，比上年增长7.8％，高于04年1.4个百分点；商品住宅新开工面积1983.2万平方米，下降10.1％。

3、2005年北京市房地产市场运行状况■住宅供销情况

2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1％。其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长20.2％；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7％；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9％3、20运05年北批京市房地何产市场运冈行状况3、20清05年北蜓京市房地傍产市场运汁行状况■住房成哈交面积情眼况200乓5年，弱全市预赌售的商全品住宅趟中，以读成交套火数统计自，商品超住宅单典套建筑信面积主要集中器在80－月140平讲方米，占执商品住宅强成交总套摸数的48士％。3、20圣05年北耽京市房地丽产市场运海行状况■住房价衫格情况商品住局宅期房仔预售价迟格。2酷005缸年，全杰市商品物住宅期负房预售抗平均价描格67牢25元美/平方闸米，比机上年上研涨了1汁083虚元/平黎方米，毕涨幅为紧19.毒2％；矩其中普偶通商品愧住宅6帝721返元/平冈方米，贫比上年挖增长1助0.9蚁％。3、20伍05年北猫京市房地懒产市场运潮行状况小结：去年上文半年继叔续受到取宏观调贼控的影注响，成前交量持弹续下挫丝式，但到捕8月份邮以后交抗易量逐合渐上升你，且房胞价依然雨上涨，那但总体则成交量避比20壮04年垫略低；这是由于晓北京本地贺购房者和仆大量外地演在京购房续置业需求紧并没有下魂降，北京炕住宅市场侦的需求量脏依然强劲喉。4、20室05年9刻月至今房齿地产成交泰走势◆商品云房成交纲走势（柜住宅+荐写字楼免+商业残）4、2梅005社年9月猾至今房座地产成杜交走势◆商品房坦成交走势永（住宅+微写字楼+隆商业）4、2放005刊年9月州至今房块地产成户交走势◆住宅灾商品房愈成交走吓势4、20恩05年9炼月至今房已地产成交腔走势◆住宅商割品房成交猜走势4、2趋005楼年9月锹至今房坊地产成叠交走势◆住宅商尘品房成交党各区分布4、20慌05年9诸月至今房脖地产成交定走势小结：1、从敬上图可夜以看出另北京住胁宅市场御依然是夹消化量厌的主力课产品，陆占到总膏成交量断的90捐%左右忠。2、今啄年年初殖交易量核有所下堵降，是汪因为房顺产传统元的销售漂淡季，才3月份盈交易开际始上升芳。3、交易波量以市区蕉为主，分搬布量朝阳资略高。4、20唐05年9栏月至今房敏地产成交著走势北京2煌005旅年成交弹量有所专下降，科是客户蜂需求受男宏观调征控的影药响有所屈抑制，薄希望房逗价有所龄下降，但大量疾的自住部刚性需别求，又断决定了筛他们不靠会等太袖长的时独间，经睡过20灾05年揪的观望狮，抑制僵的需求而被大量异积累，矛200奥6年部控分人群桌的需求移被释放焦，这也使2窝006年缺的成交量舰逐渐回升纸，由于宏闹观调控的棍延续影响蛋性，预计荣2006坝年不会再腰出现像2鞭002—冻2004堆年那样大刘的年增长某幅度。第二部技分工人体育推场片区市庄场现状一、工人职体育场片佩区房地产珠市场供应纯情况工人体必育场片馒区属于罚东二环隔成熟商藏圈，商庭业、写罢字楼、恋住宅各猾种产品其混合的托综合性仅成熟区掘域，南瓣临CB喝D中央磁商务区另，北临射东直门咏交通枢仰纽。目伶前周边辟写字楼排供应量太较大，督以中央宏商务区谅为主，米住宅多哈为去年索的老盘秀的后期刺产品在配销售，逢有少量晋新盘，括市场环申境较好咸，供销权两旺。一、工朵人体育号场片区明房地产清市场供晶应情况区域内正在销少售的写字楼有：南新仓罩国际大厦走、新保利债大厦、第此五广场、付幸福村；妙中央商务厚区销售的避写字楼有并：SOH选O尚都、剩万通中心秘、北京国歌际中心、君财富中心羽、光华国盼际、朝外循SOHO部等。正在销售住宅有：海晟名图苑、新城脚国际、富桑力爱丁堡贿、工体3敞号、优唐准、Nag下a上院、概当代MO房诚MA、9怠号公寓、娃维多利亚但花园、北隆京GOL仍F公寓等忌，总体产周品档次较辆高，全部刃为精装修慰房，大户妖型居多，兄部分楼盘恒全配置。二、个案笨分析1、海晟篮名苑（5靠期）开发书商：北京市参海晟房逼地产开氏发有限叼公司位四置：东城区东拨直门外大粘街乙36怖号建筑形态乐：板塔结伴合产品类赵型：住宅、小锡户型公寓厅（精装修本厨卫家电志，全配置康）建筑面旨积：总建筑醋面积：览21万嫩平方米召，5期耀公寓：团约：5瓶万平米址左右主力面漆积：住宅90各、130夏平米、公晚寓：45挡、73容平米平奶均葡价：整盘14既500元纵/平米（镰目前在售鲁均价18秀000元具/平米）销售肝率：整盘90膊%开盘日期询：5期公寓伤：200消5.9物业管姑理：仲量联乳行二、个钥案分析综述：该案与南本案地罢段相近羊，但交狐通及周江边小环香境较差镜，在区晃域内属砍于较为隆具有代雁表性的剃高档住橡宅，1见期到4检期已经公入主，愁且已成椒为周边橡外籍人蛮士的租版房热点鸦，5驻期开盘货后也受骑到市场塌的追捧做，总共废500教多套公发寓在一秋月内预观定30雕0多户扰，小户型、保精装修、晋全配置、完8000景平米会所接、全方位选物业管理陷、全球租叼赁服务、接是其卖点赠。二、个守案分析2、工兴体3号开发形商：北京市粪世纪中哈基房地冬产开发若有限公桥司位剑置：朝阳区跃工体西库路3号建筑形态组：塔楼产品类型蛾：办公、局小户型啄公寓（园精装修岛不含家阔具）建筑面弃积：630最00平架方米主力面积量：公寓：杨66-针104辆平米平幻玉均塞价：公寓1蚂700纺0元/兵平米销售犁率：办公（颜整栋已骆售）公泉寓：5淘0%开盘日录期：公寓：运200两5.1姑0物业管理尝：戴德梁叹行（顾央问）二、个案赵分析综述：该案紧序邻工体灭，地段惠较好，按交通商出圈成熟宅，但该案词以写字悲楼和商者业群房推为主，超缺乏内糠部环境蝇，绿化恢几乎没卖有，塔栗楼结构稼，公寓族南侧面连对写字品楼，采框光有影富响，5而0%户夏型朝北牧，销售障并不理染想。二、个介案分析3、当代裂MOMA开发遇商：当代置饶业位作置感：东直门迎玻宾国道北酱侧建筑形纺态：塔楼产品类型厚：住宅、招商业（劝精装修费）建筑面积浙：22万平查米住传宅13.核5万平方弯米，商业8.械5万平方肝米主力面村积：130蜡--3羞00平均遮价：整盘16医000元剩/平米（司目前对外帮均价19号000元滤/平米）销售术率：不详开盘日疼期：200肺5.4厨一期开鲜盘，2扫006教.1二估期二、个案过分析综述：该案由煌美国著链名建筑重设计师经斯蒂芬忧.霍尔拔担当设缺计，空煮中连廊飘、屋顶怠花园、垦水上影添院、五堆星酒店冲、恒温讯恒湿系辆统，与害万国城驶构成了红一个大畅型居住么区。该案由于锻产品建筑击形态缺乏邪住宅概念诊，装修风学格单一，左开盘情况疤不理想。但连廊式冶的“空中背会所”、头恒温恒湿狂系统是该形案较为突吵出的卖点宗。二、个痛案分析4、新城暗.国际开株发商休：北京万置码房地产开倒发有限公艺司位畅置匀：北京朝裙阳区朝领外大街竞6号建筑形史态：板楼产品类裙型：住宅（精稼装修）建筑面积绘：32万平冤方米主力面积浓：90、1峰20、1笛40、2扰80、3姓00平均系价：整盘17盐000元垫/平米（气四期预计于均价19柴000元鹊/平米)销廉售朱率：整盘70岗%开盘日期追：一期20迷02-0数6、二期顽2003升年10月直、三期2侍005年蒜03月、能4期尚未穷开盘物业管樱理：第一太眨平戴维葵斯二、个母案分析综述：该案为级中央商岩务区具蜂有代表稳性的纯滴住宅小仆区，1咬、2期添已入住硬，3期叉开盘均徐价18抱000扑左右已及全部售味罄，四陈期尚未趋开盘，该案位于艇商务区中徒心位置，仿周边密集宁的办公为润他提供了塌优质客源桨，丰富多渣样的房型粪也为不同威类型的客戒户提供挑糕选，该案咸为板式结计构、社区猜环境良好宁，物业服模务等提升糟了产品形集象，这些谢成为其市著场热销的标重要因素亮。二、个案朱分析5、维郊多利亚岛花园公盛寓开发鸭商喘：北京正部旭晶典霞房地产往开发有戒限公司位馋置蝴：朝阳区卫朝阳公言园西里奶南区1扑5号建筑形态随：板式庭春院围合产品类型娘：住宅（悉精装修瞧、厨卫征）建筑面博积：480仿00平尘方米主力面纹积：130、魄153、辱223、磨252平均医价：整盘1向500诵0元/眯平米（忙目前在幸售均价袖180链00元挠/平米煤）销脚售洪率：40%开盘日期阵：200掉4.9物业管鞠理：中信物光业管理栏公司二、个对案分析综述：该案建筑真外型独特嘴，波浪形丸围合建筑茫，现代简熊约风格，降院内设花犬园，顶层生建阶梯形筑屋顶花园起，室内精塘装修，但伍有朝北户爆型，朝南才部分均价太2100油0元左右裂，去年开盘钩以来，销衬售并不理紫想，主要益是由于中躲国传统居威住概念不垃接受、户记型偏大、画对视情况思严重、回岁音现象等表所造成。二、个案及分析6、幸末福村开折发商隐：北京天剪鸿集团浪公司位汉置点：东城东直划门外新东妖路两侧基地面油积：9800杆0平方米建筑形要态：板楼，绢内复式产品类拆型：公寓、等写字楼包、商业驶（毛坯最）建筑面绸积：550法000位平方米主力面积锣：办公：6抽00-1营000，肌公寓：2拳00-4禾00平冶均匠价：写字楼、影公寓：1口4000怠元/平米苍（毛坯）销后售平率：1期在靠售，2捎、3期声待建，剧1期商难业销售道完毕，时公寓2阵0%，练写字楼款50%开盘日期痛：200钟5.8二、个梁案分析综述：该案由于企产品定位普混乱，面允积过大，魔销售策略蓬出现偏差偿，导致项湾目上市后涌除商业外旨，其他产钱品滞销。二、个案秆分析小结：由此可见闪：户型结降构合理的舞项目在市痛场反映良符好，那些衔户型偏大以，总价偏垫高的项目尾市场销售茎不甚理想叹。二、个厨案分析目前北京蚂住宅市场踏消化以自估住为主，例很多项目尾虽占据黄股金地段，伟但脱离了龟客户实际改需求，定血位过高、租总价过高赚、户型面策积不合理许是通病；所以在本现案规划过沟程中，产率品可以高柄起点，高医规划，以具符合工体非板块的黄闪金地段，幕提升产品签附加值，正但户型设苦计需做到掉符合市场夫需求，合半理的面积疮，合理的呜得房率，傍合理的户缎型配比。第三部贷分住宅市踢场消费安分析三、住宅抗市场消费循分析1、调碌查购房列计划从右图表垂可看出，凑本次调查揭所取得的躲调查样本背大部分为看以上所说茧的住宅市西场的现实章购买者与乖潜在购买梳者。90别.9%的粉调查者表吃示他们将胞会在三年抗内买房，抖其中70挨.5%的璃人表示只秆要有适合居的房子，绳他们就会荒选择购买郑。另有9念.1%的农调查者已著经购买属捧于自己的国住宅。图表危1祸调查对叼象购房掠计划分阅布图三、住视宅市场离消费分悔析2、消费乐者购房动获机从调查颂所取得扶的数据巴看，大裁多数消剖费者选川择购买役住房是扒出于自悼住的考感虑。只惊有26绝.2%删和7.塘1%的者调查者乞购买住累房出于业投资与铃二次置贫业的目猛的。以甚上数据膝反映出熟北京地此区现有环个人住捕房保有蓝量还不输是太高禽，住宅图市场将铁有很大危的发展悼空间。图表吼2悟调查样膀本的购煎房动机三、住宅驳市场消费刘分析3、消费扑者购房区棵域选择对于北动京城区朽来说，庸消费者授在选择牛购买住科宅时，辽更倾向下于选择示东区与拴北区的此住宅项沙目。（并详见下跃图）而残相同品志质的住笨宅项目艺，东区著和北区宾住宅相鸽对要比柱西区和贞南区更环具有竞许争优势菜。图表兔3走消费者隔购房区鸡域选择三、住宅拘市场消费迫分析4、消讨费者购偶房选择奖位置消费者鞭在选购征住房时忌，76妙.7%凡的消费字者将首亭先选择谣三、四伞环之间虏的住宅方项目；斜16.姓3%的柿消费者挤将会首输先选择兄位置在尾四、五斑环之间你的住宅烂项目。溉另有4呼.7%护和2.裂3%的森消费者爷的首选令位置为颈二、三呈环之间光和二环送以内。避从消费消者选择倒的人数锹看，三慈、四环叠之间的吐住宅项谢目将更栗受消费暖者的青妻睐。图表沙4涉消费者骗购房选烛择位置三、住宅积市场消费舌分析5、消勿费者购县房产品绳选择消费者炎在选择制购买住献宅时，兰对板楼尸更具有饭明显的烧倾向性倒。59佳.1%勉的消费法者在选秩择购买迅住宅时栗，会选猜择购买垦板楼，侧25.维9%的纷消费者书持只看猾设计而别持无所响谓的态惩度；另虽有11踏.4%捉的消费璃者在选巾择购买须住宅时饰会首先秤选择高茶层住宅早。图表忠5熔消费者注购房产哨品选择三、住敌宅市场借消费分若析6、消费匙者购房选喂择户型从消费者脱选择购房效的户型看末，目前住校宅市场的务主打户型驻应为两居梯或者三居循，70.权5%的消娇费者购房报时，将会裤选择购买喘三居，另该有20.荐5%的消略费者将会幕选择购买毯两居；选身择购买四斗居或一居匀的消费者唇只占调查粪样本总体解的6.8踪蝶%和2.时3%。图表六抱消费距者购房选蛛择户型分匀布图三、住遥宅市场传消费分历析7、消费害者购房选混择面积从下图错所示数等据可看望出，消胁费者购透房面积锹选择主侦要集中趣在12恐0—1筛60平潮方米之拐间。相巴对来说研，购买耻面积在乔100梅平方米时以下或股180赔平方米镇以上的规消费者房诚还处于主少数。霉今后相勒当长的胡一段时告间内，饶120彼—16造0平方民米的中浪等面积牧住房将败成为住片宅市场月的主流奏。图表景7旅消费者泥选择购干房面积求分布图三、住宅蜘市场消费油分析8、消费强者购买户忽型与面积转交互分析消费者在殃购买两居减住宅时，典120—贵140平骆方米的住捏宅面积会复成为他们宽的第一选加择。消费针者在购买可三居时，领将会首要仰选择的面筐积为14爱0—16掉0平方米终。但从所撤取得的数浅据看，面济积为12泥0—14鞠0平方米肉与面积为执180—躁200平后方米的三句居将成为吧三居住宅绪市场的有升效补充。图表8皆消费奇购买户型烦与面积交宾互分析图三、住邻宅市场讯消费分道析9、消赤费者购猫房选择辣条件消费者在催选择购房盯时的主要欧条件为本插地区生活备是否方便灭，其次为疏物业所在翅位置的交肆通、环境赴、物业本斥身的管理鸣水平。因挠此一个住途宅项目是决否能够成叹功销售主丽要因素不闸在于物业切本身所处杀地理位置倡的好坏，旁而是在于协物业本身马是否具有表完善的生赶活配套服本务设施。馆随着住宅腔消费市场疾的成熟，剥越来越多垄的购买者稻开始关注晚住宅自身勒的景观规质划与投资忍潜力空间费。图表9磁消费俯者购房选爹择条件第四部分地块洒分析大环境共：本案属于菌东城区的游保利商圈乳，是北京弟传统的成逼熟商业区妄，南向靠梳近政府规写划的中央钞CBD商昨务区，北印侧为东直乎门商圈，舟是北京较绪大的交通谋枢纽站，哪东直门也率是市区至绿首都机场咱的必经之鞋路，东临兴三里屯酒货吧街，朝摧阳公园，抽农展馆，仅北京各大缸使馆区也霜分布在项莲目周围。1、环境甲分析小环境倘：目前本案风所处区域蛮的保利商届圈是北京额较为繁华拜的传统商兼业集中区自，是中央玩商务区的代延伸出的损泛CBD存区，是集墨中了写字雪楼，酒店缩慧，商业，闭高档住宅报的综合区都域，有北岗京市最著锋名的工人播体育馆、胀工人体育揉场、保利遣大厦、保理利电影院漆、保利大押酒店、新目保利大厦乌、港澳中聚心等。本项目交侍通便利，般周边已形卧成高尚办罢公及居住芳的人文环郊境。同时些，政府在清内城区改仰造上的大热力支持，付为该项目那开发提供凉了前提条护件。1、环境擦分析---忧-项目郊优势分俘析(S炉)S1：本案具有比较强的地抬段优势，赚位于北京康东城区商燥业繁华区肃域，客户居群对该区岩域商业氛疾围已形成冰比较深刻鲜印象，因拥此容易让约客户群对艇本项目的配优势投资退前景产生牙共鸣。S2：本案位于失东二环，赞工体北路遇，出行交彻通便捷。S3：周边多给为高档方酒店和刷高档住头宅区，橡租售两蚂旺，为齐市场前贱景打下滥良好基序础。S4：地块整齐宝，对规划渠设计较为窝有利。2、项目顶SWOT军分析----拒项目劣势兽分析(W胜)W1：地块面积剃不大，环候境设计和野整体形象乐较难出彩肥。W2：地块位裳于亚洲宾大酒店厉、新中吩大厦南载侧，他另们的高上度对本挠案的对蛇外形象里及视角匆有一定础影响。W3：周边没盛有大型毅绿化景模观。2、项目援SWOT痕分析项目劣势迟化解:针对我猾项目的把可能面标临的劣烤势，建歼议在实诵际推广秤过程中离应当从锹以下一屑些方面举着手：一方面峰强调：◆城市中及心，无法齿复制的唯颈一性◆工体凝高尚住旺宅、投配资自住舅皆宜的妖市场形沿象。另一方面梨强调：◆都市稀蛮有的地段券，深厚的锻人文底蕴绍，身份的泥标志◆具有肾都市魅短力的生起活观2、项狂目SW慕OT分插析----叶地块机会悠分析（O食）O1：近年来掠北京住瞎宅需求未一直是仆市场销肠售去化拐的主要船部分，多刚性需眯求的不的断交替昆存在，隙为本案流带来市压场契机亲。O2：周边的中刑央商务区挎、使馆区仪、方便的河交通、市嫁中心繁华决地段为本倡案带来较同高的客源旅层属性和燃将来高端及的租赁市是场，使本谦案的市场歌的受众范典围扩大。O3：本案周鲜边多为翁老盘的床后期产鹿品，预训计将在贞1年内玩消化完辱毕，预歪计不会豪有新的麦较大供蛾应量再战与本案征竞争。O4：城市中览心的稀汪有地段倘，不可吸再生性握，为中诞心土地梨提供升励值前景妇；2、项薄目SW备OT分源析---丹-项目侍威胁分魔析(T村)T1：政策威胁趴，北京其思特殊的地警理位置和笋政治环境连决定了它沿在政策执摊行中的特闪殊性，近海几年来在肥国家宏观柔政策调控守下，北京份先后几次施加大整顿闷土地利用蜂的调控力糟度。北京市湾政府也体在房地啄产的政册策调整雾上加大为了监管乓力度，饱随着北优京房地晶产的高武速发展猾，政府甚对于北秃京房地妥产的宏栋观调控签，具有焰不可预掌见性，店中央政梯府对于爪金融方这面的政槽策及宏泥观调控拿