XX世纪城一期物业管理投标书

中南世纪城一期物业管理投标书目录第一部分投标人的服务承诺……………第2页第二部分XXXX简介及相关资质证明材料…第3页XXXX简介………第3页XXXX主要业绩…………………第5页资质材料…………………第6页第三部分中南世纪城一期物业管理服务方案…………第11页第一节物业管理服务工作的整体设想及策划………第11页第二节拟采取的管理方式……………第18页第三节工作计划………第22页第四节物资装备计划…………………第24页第五节人员配备………第24页第四部分中南世纪城一期物业管理各项承诺及完成指标采取的措施…第27页房屋及公共部位的维修养护，公共设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理…………第28页第二节治安消防管理…………………第29页醉第三节旦环境清醒洁卫生枣……………帖……………咏……………武…………靠粗第32页狠此第四节芝交通车跳辆管理债……………膨……………锦……………乏…………纳错第34页用第五节理住宅区寄档案资料管苏理梢……………熟……………已……………保…方邀第35页适第六节爸服务质售量效果拍……………土……………梁……………麦…………缴时第39页归第七节宝装修管壤理屑……………澡……………鹅……………栽……………顾…洗务第40页义无偿尊便民服务与柳代办生活服案务项目及收兽费标准肚……………绿蓄第42页陵第九节慰社区文惰化与环境文蜂化案……………乘……………再……………俯…攀盒第46页著物业贱维修基金的采建立和使用铅区……………乳……………李………兵给第48页介绞沉扁附：呈中南世纪城醒一期管理处范各岗位职责御陷……………傲…爽…证贝第49页融第五部分菌测算报敲价蜘……………慰……………睬……………胁……………耀…忍旨第61页委第一部分绍蠢投标人的服丸务承诺炮致哭新世界中心庭开发公司：秆㈠根据已收浮到的《中南侨世纪城一期教物业管理项刺目》招标文皂件的要求，俭遵照《江苏件省住宅物业睛管理服务标灶准》、《南礼通市普通住吓宅物业管理失公共服务等霜级收费标准浴》、《物业槽管理条例》著的规定，我纯司经考察现激场和研究招普标文件后，批经过仔细测矩算，小区按炼江苏省物业叫管理服务标赔准五级提供扮服务，公共迁服务费按人指民币近1补.2元/m专2敏.月喷（不含公共茶能源分摊费接）孔价格收取，贸办公用户及粥商业部分将佣按照江苏省钉优秀物业管睬理大厦的标条准提供服务朽，公共服务象费分别按人感民币神2.2/元谣和3.0元滴/m现2蜡.月雪（不含公共基能源分摊费拦）奇价格收取。东按招标文件斗的要求实行梨综合一体化催物业管理。删㈡我司保证仍：自接管中以南世纪城一疾期物业管理奸项目起随时落随地为业主淋提供优质服途务，打造精椅品工程，三睛年之内将成涌为市级、省浅级物业管理扇优秀项目并缺力争创建全昼国物业管理舰示范小区。特㈢若我司有递幸中标，将凯在签定物业辆管理合同时法，向贵司交绝纳伍十万元乒银行履约保霉函。腿投标单位（撑章）：宁南通XXX弦X管理有限粘公司版法定代表人疗（章）：翅吉照崇式遣砖日期：二0观0六年椒良月闷阅日务第二部分杏XXXX叫简介及相关择资质证明材炒料逆南通XX服XX管理有覆限公司情况柄介绍徐南通XXX悼X管理有限触公司算，为除集团成激员企业，由算房地蠢产业有限公溪司和作新世界中谅心开发有限串公司共同投策资组建。符公司管理面续积达30万作平方米，公葱司业务主要梨分布在江苏纸南京、海门蓝、南通，山兽东青岛、烟际台等。接管偶物业类型包侦括办公楼、彼别墅、公寓其、高层住宅茫等。途管理项目主漠要有：南京原——缸中南溪·看麒麟锦城，与海门军——浮中南大厦，弃青岛男——粱中南公寓。促队伍继海门息、南京、青邻岛之后运作盟已经逐渐成纳熟，目前溜在职员工1斑00余人，尝其中管理人度员大专以上拉学历高达1去00%。浸物业管理的脸最终目的是薪为了发挥物忘业的最大使露用功能，是旺其保值增值滴，并为物业泳所有人和使鹅用人创造整践洁、文明、依安全、舒适昨的生活和工新作环境，最开终实现社会点、经济、环兴境三个效益池的统一和同堪步增长。这逆也是我们X捎XXX人在夏工作中为之首奋斗的目标念，为了更好师、更快的实未现这一目标袭，本公司自伞创建以来，互就以伯“覆发展精品战帮略，创建名诱牌企业雅”龟为指导思想悠，坚持企业浩做到固“伞高起点、高拿标准、高质语量浮”且。并在工作们中形成了以菠下几点特色胸：迅1、以人为急本、重视培挥训旷人才对企业拜来说，是最遥重要的资源猾，是决定企渣业发展的主遮要因素，为盘人才的成长盗和发展创造碌一个良好的码环境是我们茄坚持的一贯丑方针，在我劣司内部，已睡形成了悟“肌能者上，庸椒者下盛”堡，奖惩严明令的良好的用魂人体制。对闭此，我们对疲外积极寻找创引进人才，青对内加强培欣训、培养和桶发现人才。并每年、每月伞、每周我们擦都要制订详禁细的培训计子划，从总经史理到保洁员卸，每个人都艳要参加相应纯内容的培训钢，鼓励员工酒一专多能，劝每年的培训仗考核成绩都婆作为职务晋荣升和年终奖拐励的重要依隶据。构2、科学管搬理，规范服嗽务浴向管理要效粪益是本公司挽做好物业管险理工作的基割本出发点，损也是公司生踢存和发展的省客观要求。宽为此，我们节将积极导入在ISO90猎01-20骄00国际质纱量体系标准蒸，并在此体右系内，严格境按照发“佳管理专业化炭、服务规范络化、经营企蚂业化步”鲜的思想建立漂起一整套科屿学规范的管弃理体制。使怎大家的一言祖一行都有文替可依、有据研可查，用科春学的管理体台系来规范我庭们平时的服授务工作，使艺本公司的企欧业管理水平营及企业整体涝素质都达到表了较高的层雹次。在管理岩工作中，我删们充分利用消电脑管理等恩先进的管理成方式，各部棍门的工作情云况、业主的阶有关资料通节过电脑联网稻查寻，一目窃了然。有效喝地提高了工即作效率和质轨量。购3、业主第问一、服务到倦家盾“慢业主永远是史我们的上帝献”懂，这是常常干挂在我们X抽XXX人嘴牌边的一句话拘，业主的需日要，就是我杂们的目标，荐随时为业主仙提供最优质萌的服务，是书我们的服务晶态度。在抓宰员工素质培疗养上，我们读要求员工面陆对业主永远援要保持微笑忌姿态，对业脆主提出的要盐求，不允许谈说碑“悔不栏”炼字。在抓企箩业人员管理顽上，我们将年对员工着装垦、接听敏用语、行走瓦站立姿势、上与业主讲话改语气语调等察方面都有明装确的行为规波范要求，在旺提高对业主肤的服务质量纷上，我们千累方百计，想洋方设法，一轧切从业主的宁利益着想，狗努力强化员陆工的优质服股务意识，做镇到侨“向业主想到的删要做好、业棋主没想到的浑也要做好趣”肤。公司通过喘一系列的培暑训和教育，治既提高了员陷工的素质，她也向社会大浆众展示淋“跃XXXX人姜”导的精神风貌叮。痕我们愿通过谦自己的努力蓬，通过自己切对业主的全毯心服务，取丸得政府、社欲会、业主的末认同。叶第二节南熟通XXXX河管理有限公来司业绩介绍匀XXXX承称接的部分项乞目概况缘序号光项目名称阀服务椒内容悬合同涝签约时间魄合同馆履约情况郑托管面积岔（平方米）拳1貌2色3况第三节误资质婆材料慧授权委食托书爹本授权委托码书声明：弄我斤摄踪（姓名），孝系熔南通XX脏XX管理有省限公司消的法定代表耽人，现授权距委托蛛勒钟为我司授权智代理人，以满本公司的名悟义参加划银中南世纪城恩一期物业管浊理澡处投标活动。同授权代理人练在开标、评状标、合同谈牙判、签约及拿办理相关公封证等过程中延所签署的一爆切文件和处挨理与之有关桐的一切事物录，我均予以我承认。该被邻授权人就在观宁办理相关青公证事宜有瞎转委权。彩授权代理人起：烧北令性别：哄叠违年龄：忽蚁紧职务：雨卡眯撇身份证号码却：趴炒睛狮沟耻斯忆欺胀特此委托！离梦奸投标人访（章）：倦南通XXX震X管理有限邻公司猪法人代拼表（章）：勉锡饼暂件授权代遇理人（签字社）：穴耕捏日请期：二搅00六年肚巾月旗态日盆坛棒革辞冒姿疾起票捕使碎娱渴脊尖盛每之注：1、本父证明书与本缺人身份证对役照使用。碰2屈、本委托书誉中授权代理宏人的签名笔再迹和印章是吴核对由他们平签发的文件走有效性的依闭据。岭命钱户资格证明材重料如下：寿（1）资质捷证书复印件年1份碎（2）法人任营业执照（平副本）复印畜件1份悔（3）项目洋负责人简介砖表3-1探项目投入言人员汇总表嘱人员总数蚁79人鸡管理璃人员垒11人锯作业许人员占68人诞序号龟职务找姓名枯年龄碗性别罚职称夜专业贡主要资历简乓述售公柳司骨总存部刚项目越分管负责人膊31岁折男禽中级沟法律披95年至今驳，曾先后在愚中国南车集组团、南京百葱家湖物业、巧江苏商茂物吃业、南通X系XXX就职再，主持过全仇国示范大厦玻的创建工作驰，并接受全欧国城建培训闯中心和中国德物业网的邀距请进行物业优管理企业经咐理人方面的唤培训慨现行场浊项目负责人都28岁州女昼初级池物业赵管理锈详见个人简化历银主要彼管理人员萍25岁章男配房地产经营较管理作详见个人简悠历余表3-2孔项目主要管芽理人员简历贱表泰姓名听性别删女音出生年月靠1978、疗09孕最终学历叼大学专科纷毕业院校及拾时间该毕业专业昆物业管理停现任职务新项目经理俱政治面貌腥团员擦工作年限扣7年惑从事项目工术作年限器7年惹专业技术职乒称剪身份证号码案32062鸽51978刻09261陈86x娃专业技术证宣书名及证书持号虹序号予证书名创证书号纯1斗物业管理经以理上岗证拔/像2柱会计电算化损证包/讨3叨管理主要服探务经历（包开括获奖情况跟）沙1999、遮03迹——显2003、宿09赌海门00骑物业管理有惩限公司油项目经理兼2003、荡10更——错今南折通XXXX浊管理有限公显司谨项目经理居备注：1、箱专业技术证掠书指职称证扰书以及国家躺注册专业证郊书等。袍甲2、本表盗限项目负责细人和主管填婶写。邪表3-3比项目主要管睁理人员简历卵表隐姓名凳性别评男屋出生年月绑1981、校07滋最终学历被大学专科杨毕业院校及修时间披毕业专业匀房地产经营暗管理溪现任职务偷主管倾政治面貌纽团员殿工作年限滩3年雁从事项目工座作年限目3年权专业技术职黎称简身份证号码饥34082阀51981速07064滚510上专业技术证枕书名及证书山号荣序号欢证书名式证书号旦1杨物业管理企津业经理上岗饰证欢/潜2来人力资源上叨岗证乡/圆3治/畅4损/策5鸭/匪6苦/继管理主要服圣务经历（包凡括获奖情况陡）优2003、芽7素—纽2004、薄8安徽00掏物业管理公扇司绿园小区向管理处、主缴任助理剧2004、散8报—唐2005、植8南京00缓物业管理公建司物业者助理哄2005、姜9寨—窗今南通X堂XXX管理谈公司盛主管尾备注：1、剃专业技术证翁书指职称证饲书以及国家周注册专业证司书等。益吸2、本表简限项目负责洽人和主管填躬写。锅第三部分谅中南世纪盈城一期物业遗管理服务方勇案诞第一节远中南世纪物鸭业管理服务败工作的整体桑设想及策划跨南通XXX稼X管理有限碎公司作为物武业管理行业浓极具潜力的披后起之秀，姓完全有能力期有信心承担糊起中南世纪烂城一期的物晒业管理工作他，一旦我司石受委托管理热这个项目，列我们将充分拿凭借自己的渣人才优势、逐文化优势、复技术优势、攀管理优势和静资金优势，联把中南世纪蝇城一期建设馆成为南通首印座公寓式的鹅物业管理的则典范。迎我们的管理扑总目标是：室自接管中南笨世纪城一期姜之日起，按铃五级等级标煌准实施物业词管理服务，获三年内成为靠市级、省级停物业管理优脾秀住宅小区汇，并积极争墙创全国示范臂。犹整体的设想猾与策划分为鞭五个方面：经恋游旧犁致糕窄裹筋贺兔篇高标准、感高水平管理植的措施叙建立和实偷施完善的物遍业管理质量溜体系汇物业管理行侧业的发展过许程证明了要蔽达到高质量的的物业管理磁服务水平必兰须建立一套帖高标准的质园量保证体系亚。近几年来另，在国内物暖管行业逐渐毁推广实施的释ISO90盟01-20舰00质量体料系标准被实切践证明是行哀之有效的，驱这一点我们页公司在导入猎并通过IS胁O9001削-2000龙质量体系国境际认证后，络就深深地体是会到其好处数。在中南世即纪城一期的熄物业管理工俘作中，从一澡开始就要坚漂持做到高标傻准、高起点以，科学管理赵、规范服务蜡。要根据中雀南世纪城一晶期的管理模种式和特点尽倾快建立和实诚施ISO9黑001-2猜000质量掀管理体系。弃1.2宏培育高素质傻的员工队伍症人才对我们略来说，是最离重要的资源遭，它决定了罩企业的兴衰勇。在人才的银管理上，我阔们着重抓好身两个环节，究一是诸“待引进关俱”缴，引进的人汇才要具有较求高的专业技子能和较好的男综合素质。航二是之“应培训关伤”洋，我们公司部每年都要针刮对不同的人测员分别制订斗出详细的培毯训计划，要怪求大家有现必代的物业管凤理意识，为打业主服务的池意识，都要傍做到一专多言能，每年的谅培训考核成应绩都要做为州职务晋升和咳年终奖励的职重要依据。学作为做好物估业管理服务氧工作的重要殊前提，我们伍的人才培养季目标是：培万养一支高素请质的精干的鲜员工队伍。滋1.3毛加强和完善汤物业管理的侦硬件条件奸在中南世纪良城一期物业班管理工作中介，除了要充兆分依托现有豆的管理设备书外，还需投闸入一笔资金辨加强和完善某物业管理的引有关设备、奖设施，如要干实行全电脑显化办公系统缺、护卫快速吉反应系统和雷完善的监控羊系统等。强1.4绩营造富有特单色的社区文掀化涂具体内容在保后续章节中乐有详细描述根。障1.5养实施办公、阔住宅区人性才化的专业物荒管尤崇尚人性，送是我们管理钉工作的精髓决。在中南世方纪城一期，磁我们将广泛桂引入人性化验物业管理的柜理念，关注腔业主的生活畏质量，关注捆员工的不同右需求，在管舞理、环境、克空间各个层怨次和环节营屋造一种既相循互信任、相尼互尊敬，又扎有明确的行辛为规则这样枕一种和谐、东有序的舒畅脊环境和文化律氛围。从而名使人们的潜奔力得到充分尘发挥，人们较对工作、生惭活、文化上阅的品味需求复得到满足。纽使我们的管骗理工作得到傅业主的理解求、认可和支因持。也使公俊司的经营管虫理理念得到凭管理员工的缴普遍认同，垂在物业管理渴的各处细节治，要体现出哥对人的珍爱童和关怀。个1.6才注重发挥业棵主自治、自族律的功能叛以业主管理员委员会为代枣表的广大业渔主共同参与袄物业管理，头变单向推动隔为双向共管程，是物业管礼理发展的要呈求和趋势，语只有启发广纲大业主共同陡参与物业管受理，增强业抵主自治、自吉律功能，使陕业主自治、骄自律与专业遭化物业管理性相结合，才艇能使中南世叉纪城一期物粒业管理真正惹得到升华，腿这也是发达大国家和地区席物业管理的瞒重要经验。拌为此，我们身将充分发挥墨中南世纪城叨一期业主管竿委会作用，松通过业主的樱内部组织网势络和组织社减区内的文化次活动，潜移培默化地增强泡业主参与管晨理的意识。窗管理深度和钟广度的做法奏社会在进步同、时代在发树展。对于中浇南世纪城一礼期这样一个奖白领精英荟伟萃的广大业敏主而言，物突业管理服务州的深度和广逼度是没有止捞境的。我们于认为：随着乘社会的进步祸和社会分工扬的不断专业适化，物业管快理公司在管守理深度和广鞠度上，除了仅依靠科技手稼段外，还应成尽可能和社音会各专业服倘务机构联合苍，满足业主够的多方面需润求。我们提舱出以下两项原措施：健在中南世圾纪城一期建阴立相应的居株民生活商业朵网点。从满友足居民生活款需要做起，甩利用各种条饲件逐渐开办搜小超市、家熄电维修中心拦、健身中心捆等等，为广茎大业主提供重各种便利条牲件。院管理处全类方位建立商覆业服务信息劝网，与各商四家、专业服吉务公司建立拒广泛联系，侮满足业主需缠求。如物业欠保险代理、浪租赁代理、辆房屋装修代蝴理、信息咨串询、家政服馆务、接送小翼孩、代购各询种票务、介秧绍住家保姆贺等等。行3超前袋性、创造性塘、全方位服看务的意识疮3.1镇超前性是中义南世纪城一随期物业管理黑前卫和榜样障地位的标志扮。重点由以鞠下几点组成宅：拼割实施住塔宅环境形象桨设计与建设料（DIS）引工程。住宅产环境形象设懂计与建设是绣继企业形象默策划（CI决S）之后更狂富时代特色区的新概念，系它已同资源酷、人才、科饿教、环境、津信息等一样吴，成为构成眼住宅管理的传要素之一，仁同时，具有愿对住宅形象孩的塑造功能意和对物业的切增值功能。霉纵全面体释现对残疾人渡的关心。我井们将在整个合住宅区内对载残疾人实行拣无障碍通行残，公共区域昏设有关照残仪疾人的标识剖。这一措施撕不仅体现了先对残疾人的码关爱，同时饶也会提高居上民的文明意克识。程哄充分发甜挥电视监控朴系统的作用刻，使管理人暖员及时掌握滚中南世纪城渴一期各个区殖域的治安状耳况，出入人敲流状况，车见辆交通状况银及卫生保洁价状况等，使腹各种紧急情喝况能得到及壳时处理。著3.2乳创造性是中滥南世纪城一军期物业管理回的生命源泉倚科技在进步类，人们的观名念在不断地嫁转变，人们阀对住宅区的啦各种需求也养在不断地扩洽展。中南世载纪城一期只波有不断地创脑新，吸收国教内外住宅管坛理精华，做梳人之未做，蒜做人之难做字，才能不断正完善，并保亮持在同行业讲中的领先地短位。如：实伟行物业管理太企业多元化治经营，我们胃计划在接管证中南世纪城甘一期物业管贺理工作后，毛在其周围区窃域内陆续投掩资开设电器析维修中心、丽美容美发中欧心、快餐店撤、健身房等勉，以满足广法大住户的日榆常生活需要锄，同时不断效提高管理处灯的综合实力言。读3.3钩实施社区全遍方位服务筒我们在接管退中南世纪城陷一期后，将粘迅速推出老“蹲温馨家园计点划测”国，充分利用钢中南世纪城笨一期及周边勤地区的各类清设施和场所歌，为广大业娘主提供全面核周到的24偶小时温馨服浓务。如：朋祝定期举魂办棋牌赛、弯书画展、各川种派对等，出丰富住户的稳业余生活，贿增进业主间窄的情感沟通竟。。问罢设立业斩主接待日和糕业主接待电迷话，向业主抽提供24小青时全天候的沸护卫、保洁催和维修服务忌。穴我们的口号黑是：膨“泉住中南世纪会城一期，享闹受轻松生活圈”订。使每一位士入住中南世扯纪城一期的锻业主都能享榜受到我们温童馨的服务和览现代生活的落便利。壶4创造钻优美舒适、积安全文明、丑洁净环境的就设想湾中南世纪城希一期位于新中市区，是一制个高档住宅甘区，在物业狗管理工作中尘，我们应以战高的文化品吗味取胜，通扮过住宅区软趟、硬件的配晌套服务，创怖造出优美舒竖适、安全文导明、环境洁巧净的高档小伐区。干4.1萝硬件建设待可靠的安全易保障系统、岛管理完善的甜环境设施、无简洁醒目的太住宅形象设剪计系统、安物全方便的交背通网络以及种丰富的文化运色彩等，一钻系列具有一墙定超前性能喘的先进设施投、设备为中曲南世纪城一划期高尚环境树和文明建设巾提供了物质漠保证。涨乞公布空述气质量周报菜。空气质量秤是环境质量吹的重要内容欠。我们拟在鼻中南世纪城雪一期内业主赶基本上都入患住以后，实敌行空气质量乖周报公布措翻施。这样既割可以让监测揭数据直接为敌业主服务，终同时又可以惹提高住户的估环保意识。助中南世纪城嫁一期应为净棉化南通环境含做出积极的拘贡献。让声建立优逼美的环境。拘为了使中南柳世纪城一期比环境进一步随活跃起来，鸟更具文化品皇味，我们将侍与南通玄武愉湖合作，对灵小区内各种刮植物进行标拾识、归类，躲将中南世纪慈城一期变为姥富有特色的志小型植物园脏，使居民和验来客感受到江的不仅是满贵目绿草、红翻花，而且从拆植物介绍中码可以增加植仆物、绿化知浙识，这是一期项极有意义三的措施。同妻对垃圾目的分类处理竭。随着社会妄的发展和进奖步，环保问隔题越来越突按出，我们计谷划在接管中忽南世纪城一场期后逐步实咳行垃圾的分吴类投放和处呜理，并在《散住户手册》馒和各投放点留标明分类收酱集方法。季设可回收垃博圾、一般垃洲圾和有害垃乡圾三类箱。株可回收垃圾俱以报纸、书飞刊、瓶、易滨拉罐等为主迁，一般垃圾症及渣土等为信主，有害垃饱圾主要为各吴类废电池、锈电镀制品、份杀虫剂罐等巨。雕对垃圾的分拣类处理，我沫们将通过各浴种宣传手段陆，增强业主挥的环保意识雪，引导他们父养成正确的评习惯。书敢严格车冰辆交通管理出。我们准备醉设置完善的腔各类交通标酿识，加强车霜辆的监控和送引导，及时忽处理突发事巨件。精巨运用现寒代科技手段挪，咽“棵三防爷”税结合，确保寨安全。驴“进三防纱”肚结合即是人锄防、物防、拳技防相结合世。晚“棒人防谣”盼上我们实施祥快速反应系尽统，由管理擦中心统一指创挥调度，强辽调多重结合记，即流动岗岩与固定岗相近结合、全面卸防范与重点蛋防范相结合迫、整装与便属装相结合。滥物防上采用所围墙、防盗微装置等手段傻提高防范能曲力。在充分业强调人的因截素的前提下困，逐步过渡短到技防为主胆，运用中南牵世纪城一期枣的智能化保甩安设施结合轨管理处的统艰一管理、快连速调度，确递保治安防范迟万无一失。拒4.2捉软件建设甩创建高档次绣的住宅小区储，软件建设未比硬件构成准更为重要、夏更为艰巨。永特别是我国号物业管理行时业发展时间占短，管理公供司和广大业再主均需要进沫一步加深对析物业管理的窝认识和自身肚修养，这个典过程需要日舞积月累的努不力，物业管拖理公司应着嗓眼于长远发贫展，持之以筑恒地在软件妖建设上下功爬夫。主要有茄以下内容：用作将可持瞒续发展战略英作为中南世诸纪城一期发胸展的主导战莲略。绵北组织落叔实，措施得往力。成立以湾管理处为主薄、有业主代谈表参加的中暴南世纪城一闷期环保委员冶会，着眼于槽中南世纪城膜一期长远发伯展，依照可私持续发展战郑略，制定和卷实施中南世独纪城一期环伸保工程。夸钥引入住环宅形象设计副与建设功能射，对中南世砖纪城一期进搏行形象塑造殖。猪意建立卡“液管理处员工久人人都是环法保监督员烈”帜的观念，对萄不利于环保即的行为及时忧予以制止。疾皱营造油“血保护社区环赶境，创建绿速色家园疗”好浓厚气氛。佣重点放在提晚高环保意识吗，增加环保尼知识方面，肾通过环保讲纯座、每年六延月的世界环舌保日系列活壁动等，引导循住户关心社薄区环境。何胸鼓励节薪约水电，组考织居民开展蔽有利于身心失健康的文体筒活动。臭峡严格装隐修审批手续劫，规范施工害行为，控制退装修材料的菜使用，加强愿工程监管。际爽要逐步锈实行垃圾的熊分类投放、穴处理。参5体现枕社区文化、红环境文化特奇色的物业管环理典范模式无5.1联中南世纪城怖一期社区文处化活动的总历体构想聋社区文化三尺项主题：营站造全新的工甲作理念；热持爱地球，保奴护环境；做唤新世纪文明坚使者。咽社区文化三看项特征：人绞性化的管理容理念；超前昏性的文化视滨角；宁静、类祥和的文化及气氛。典社区文化的翁总体目标：响使中南世纪悟城一期成为第住宅文化的盾典范。钉中南世纪城攀一期将在我呀们的管理下忆大力开展社爆区文化建设世。中南世纪小城一期的文咳化定位是中随西方文化与秤现代科学技发术的有机结椅合。我们将韵在环境文化矮、行为文化庙、制度文化良，精神文化逮等四个方面采全方位展开类，通过循序蔬渐进、潜移骗默化、寓教剖于乐的社区推文化建设，舞提高业主素券质，培养互危助互爱精神晶，增强社区县凝聚力，发公挥社区文化澡的凝聚功能炎、激励功能押和约束功能加。在中南世户纪城一期文纯化建设上，调我们还注重光近与远、大隙与小、教与洁乐、雅与俗翠的结合。我萍们将实施名逝牌与形象战签略，积聚中临南世纪城一抱期的无形资若产，创造名患牌。驴5.2并中南世纪城牧一期环境文绍化的构想得针对中南世庙纪城一期的艘园林式布局登和环保要求涂，我们除了伴对住宅内噪隐音、水质、蚀空气等环保馋要素进行监笛测，全面加摆强社区环境易文化和环保押建设外，还及准备做好以蓬下几点：第帅一，维护已节有的园林绿雨化，实施各框季节植物交宗叉式绿化工股程。第二，勒加强对社区球内环保意识妻的灌输，使庄每个业主都脚自觉热爱社医区内的环境珠，建议在社块区内设计摆敞放一些雕塑约作品，以体茂现出优雅的华艺术氛围。陕第三、开展角社区环境文魂化建设，实仪施社区环境因形象战略，宜整合社区环渠境形象，统彩一规划社区助内的各种自厨然景观和人育文景观。我膀们将拟定业浓主手册、环耕境手册、制念订全面的环贯境管理方案绢。见5.3免XXXX的羡管理模式XXXXXXXX管理模式业主第一以人为本品牌战略业主第一以人为本品牌战略荣第二节姿拟采取的管辩理方式糊面对中南世看纪城一期这界样一个高品销味、高水平写、高素质居佣住人群的现覆代化住宅小亡区，选择怎旧样的管理模平式才能达到份最佳的管理纲效果，这是塘我们确定管册理方式的重假要课题，我档们在深入调呼查研究的基惰础上确定了吃我们的基本督思路是：龟严格资质管嚷理，选用专响业素质和综赖合素质均较燥高的各类专航业技术人才昼，以严格的帜管理制度规袄范各类服务早，运用电脑结管理等现代潮化手段，实闲现高效率、受高水平的综取合一体化管右理，加强社器区精神文明锈建设，实施崭品牌战略。橡我们的管理揪方式分为组莲织机构系统立、运作程序某系统、信息悄反馈系统和猜激励系统四蹲部分组成。组织系统要组织机构（沫见下图）项目经理项目经理环境部工程部综合客服部环境部工程部综合客服部护卫部护卫部轻组织机构图衔说明：遵2.1悠从中南世纪萝城一期内部僚管理机构图辞中可以看出耀，我们将在歇业主管理委霞员会的监督验和指导下实惰行公司领导胜下的主任负置责制，这是终一种垂直领结导方式，充重分利用资源愚，编制力求典精干，其人六员力求一专还多能。在拟段制计划、组巡织领导和对锐各项工作检舱查指导协调废等方面由管士理处经理直肥接负责，各总项具体工作圈在各组职责值范围内由各似主管直接安诊排，各主管权下属人员直封接向主管负如责，而各主巨管直接向经款理负责。这负样的结构使玉权力集中、淋责任明确、姨命令统一，看联系简捷、骄工作高效。肠2.2改物业管理组悬负责小区安黄全、消防、责交通、保洁蹲、绿化、便旺民服务与社害区文化活动犯等工作；工幻程设备组负炒责设备管理统、维修养护时及便民服务雷等工作；综罚合组负责管闲理处的财务咏工作和文件眠资料的管理贺及电脑打字丙等工作。超运作程序系是统射整体运作流骄程日常管理与维修养护日常管理与维修养护住户入住住户入住房屋验收与接管房屋验收与接管各类工种岗位培训各类工种岗位培训护卫组环境组护卫组环境组综合客服组综合客服组各级各类人员开展管理与养护工作各级各类人员开展管理与养护工作完善各类配套设施及各部门关系的协调工作完善各类配套设施及各部门关系的协调工作钩整体运作流要程图说明：菠2.1离从整体运作赛流程图中看页，我们注重窝于整体设计嫁全面合理，跃各项工作环轧节紧密衔接叙，起到承上浊启下，相互愉制约的作用逢。周2.2抖整体动作的访各个环节我掩们将严格按罩照XXXX狼ISO90刃01-20粘00质量保指证体系进行趴运作，它同督样适用于中拢南世纪城一爱期物业管理股处的整体运轧作方案。坡2.3尺在管理处的崭整体运作过友程中将始终塌运用现代化喷的电脑管理溜网络系统，膨从方案的拟耀定到各项工阻作任务的完便成都实现智挥能化管理。庄2.4只在整体动作漠过程中，始舌终坚持全过畜程管理，确暮保指挥与监胳督的封闭性嚼管理，保证预管理有效、为及时到位，抛从而在最大奥限度上避免许了缺漏和盲国点。览信息反馈系假统镇信息反馈示三意图执行实施机构（各主管、专业人员）执行实施机构（各主管、专业人员）组织指挥机构（经理）监督机构（经理）监督机构（经理）信息反馈渠道信息反馈渠道纺信息反馈示肆意图说明：这2.1敞信息也是资案源，中南世缩纪城一期管曾理处的信息奋来源于执行栏机构、监督担机构和信息摆反馈渠道。胁2.2冒中南世纪城毫一期管理处午在平时运作哑时，项目经淡理既是指挥蓄员，又是督术促检查者，塌当各项工作拌指令下达后次，执行机构蜓相应开始运摔作，此时，沾项目经理就刺可以在信息铸反馈渠道中星获取信息，逐对指挥机构孙所发出的各与项指令可以然作出较为实治际的评估，妇从而判断其垦正确与否，付从中吸取经屿验，纠正错筑误，有效地钻克服了在工监作中的盲目洽现象。百2.3逗在监督机构岔控制方式中旬，我们采取禾例行检查和旗突击抽查相叫结合的方式说进行，而监凶督控制的措径施以预先控软制与信息反纪馈控制相结亡合的方式进民行。激励系统圣激励系统示隔意图激励机制激励机制文化活动机制培养提升机制奖惩机制工资福利机制思想工作机制文化活动机制培养提升机制奖惩机制工资福利机制思想工作机制谦激励系统示低意图说明：元2.1脖激励是管理牌处内部对员凤工管理的主预要方式。每正个员工的个渗人权利需要前得到尊重并排应始终保持影旺盛的工作秧积极性，从楼而可以在一牙定程度上获弦得经济效益寸和社会效益浪。胶2.2门思想工作机漫制重在激发近每一个员工认的内在潜能口，充分调动圈员工的个人磨积极性，适拍时做好深入暑细致思想工隆作，其主要甩工作方式有里与员工谈心覆，组织有益蹦的集体活动移和家访等。明2.3见奖惩机制应何以表扬奖励叉为主，以处喝分为辅的原疤则，但奖惩戚要分明，用享优胜劣汰的逐方式，纯洁回用工队伍，目在奖励类型熟上，我们坚省持以精神鼓占励为主，物寻质奖励为辅扰。源2.4钱工资福利机则制重在考核方，缩小固定汁部分工资，运加大活动部漠分工资，拉惜大距离不搞飞一刀切，激扫励员工优质携服务，创造诞业绩和发扬泰团结向上的窃团队精神。楚2.5伯培养提升机齐制在实际工挣作中缺一不寻可，其培养剑的目标是使伐员工有较强庭的事业心和辅敬业精神，蚀对工作能做递到一专多能通，精益求精偷。在用人提张拔上不任人攀唯亲，而是励不拘一格选郊拔那些有真骗才实学的人放才，做到能裕者上，平者衰让，庸者下巴，从而把培秀养提升、培粘训、进修等蓝工作有机地面结合在一起玻，使之形成康一种人才培翅养的良性循房环氛围。界2.6林文化活动机幅制是沟通管攻理处内部员宵工的桥梁，齿通过文化活兆动的开展增脚强了员工的广自信心和认棕同感，把员剑工的利益和沃公司的利益倾紧密地结合齐在一起。文喷化活动的方档式可有许多巧种，如：集裹体活动、旅弃游、娱乐晚便会和邀请家螺属小孩共同蠢联欢等活动厅。肤第三节工踪作计划治根据本项目肚情况，拟定豪管理方式和逝管理运作流可程，具体计第划如下：扁序号之项目唯内容皇时间挠一标前期介入阶亿段愚收集工程施芹工进度、计匆划、设计图挠纸资料，及四时编目分类挺存档使用。仅对工程建筑愧中的配套设怜备设施设计雨、选型、配摄套、安装、悦调试，进行紫满足物管使侨用功能的评旨估及建议；辉建立收发文胖、存档备案覆制度；收集闷产品安装、楚使用说明书亡等资料，为亲编制规范高流效作业指导杜书提供依据昼。窃对售楼资料事（合同、广绳告、宣传）凝收集，并对碰所涉及物管岁服务条款进惑行咨询、建击议和答疑，唤促进售楼规蝶范承诺，为迈日后物管服农务奠定优良凉基础。考2006.谨6-200籍7.3背二充制订入伙方之案与帅入伙资料准童备水制订入伙方哗案及入伙资旱料印制浑2006.壳12.耳三烟接管验收陷参与建设单主位报验的工唉程项目竣工肯验收活动。域与建设单位根办理物业管火理接管验收啊工作。芬办理水、电枯、气等能耗乌与施工单位饭的签认交接泳签收。亡4.设备设衬施资料的交铜接造册。茧2007.梁01脑四迫开荒保洁贪对项目进行津全面开荒保躲洁。闸对项目进行熟作业频次作勺业区域杏进行初步界披定。汇2007.崇02康五慢业主入伙阶正段蜂入伙现场布住置及人员培蛛训，进行现达场模拟。泽安排业主入拜伙受理程序旋与工作的开失展。铜2007.志02讽六领正常物管工德作的开展怀按照物业管战理条例的内鲁容及相关规知定进行管理晃。嫌2007.援3铅注：以上计收划根据项目耀实际销售进绘度可调整。旺第四节治物资装备计谢划蓄为确保中南班世纪城一期民的物业管理车工作有序进施行，我们着萍眼于队“反必需、节约疯、实用用”木的原则，配辜备物质装备同，同时管理廊处依托XX迅XX雄厚的芹资金实力、互人才实力，便做到资源共锻享，更好地偷为业主服务膜。拟定物资鸡装备计划如对下：管理用房冰管理用房按纯建设方所提宋供原有面积尺安排小区各趁所属机构用叛房，具体安涉排方案另定选。员工宿舍杰在管理用房施面积中划拨休一定数量的舞住房面积，激保证24小泥时职守在中田南世纪城一没期管理处的贤员工都能安束排在集体宿筝舍中住宿，玩具体方案另伞定。仆器械、工具拔、装备以及园办公用品计刚划详见附表姓：衡在弹物质装备的行配备上完全蒙按照抚“殃必需、实用衡、节约勇”催的原则，同漆时为了保障默中南世纪城猫一期物业管刻理工作的有功序进行，X毒XXX将依挪靠自身的资眉金、人才优吴势全力支持斧中南世纪城拍一期管理处榜工作，做到成物质共享、醋资源共享。室第五节冶人员的配备冲随着管理方间式、管理手涨段的现代化古，物业管理颂队伍的结构个也发生革命当性变化，中至南世纪城一鞭期物业管理邮人员的配备傲已从劳动密秧集型向技术断密集型转化泡，管理人员减应是高学历乒、高水平的怀复合型人才肠。为此，我篇们在人员配辟备上坚持以佣XXXX公色司的疼“染精干、高效亚、敬业社”第的用人原则监为基础，确靠定序“丝重学历也重匪能力、重水侄平更重品德僚”胜的用人标准怀，严把人才系选聘关。管辜理层学历上桨要求达到大伤专以上水平尽，工程技术跳岗位引进大柳专以上包括少计算机网络掠、通信技术茧的专业人才棋。人才来源高上我们以内坊部选送为主横，并高标准别外聘专业人及员，保证管弓理队伍的高摄素质和高水殿平。在管理教队伍建设上捆，我们将采膏用规范管理缘和人性化管佣理相结合的伞方式，运用丧激励机制，已充分调动全甚体员工的工序作积极性，信严格考核，刊并实行10施%淘汰率，斤确保管理目瞒标得以实现讨。某中南世纪城虾一期管理处辨人员配备图项目经理：1人项目经理：1人工程部：9人综合客服部：工程部：9人综合客服部：6人人护卫部：43人人人环境部：20人颠2人员廉配备说明牲中南世纪城帜一期是集住如宅和商业用快房于一体的秘综合项目，忘为便于集中庙管理，只设回一个管理处势，人员配置贴共愿79人舱。配置表如骤下：惧部门维岗位筒人数坟管理区域握班次挠配备标准殊管理处丘项目经理江1室住宅、办公妨用户及商业燕部分霜白班亭公司任命仪综合摘客服部迁6人夸经理助理兼害综合部主管犁1扇住宅、办公摩用户及商业此部分馋白班军物管员、败收费员胆5热住宅、办公晒用户及商业泥部分吴白班筝工程部僻9人任主管字1佩白班蹈维修人员仇5郑住宅、办公当用户及商业烤部分（日常汉维修）报白班针维修人员河3脉住宅、办公违用户及商业凝部分（配电涉房）南三班二谅运转胶1人/茄班尺环境部搭20人棚主管匆1注住宅、办公尤用户及商业赢部分竭保洁员羊19脱住宅、办公造用户及商业矩部分选白班加电梯保洁1管人、车库4第人、外场3坡人、楼宇8猴人、替班3耽人牙护卫部夕43人赶主管断1询住宅、办公波用户及商业粒部分举白班肢护卫员译12滨小区出入口早门岗缠三班二运转米4人/墙班辟护卫员夜3泄中控室床三班二运转广1人/魔班梳护卫员犁9笔住宅、办公截用户及商业箱部分巡逻岗前三班二运转布3人/蔑班丢车管员锯18炼停车场、车掌库架倒班和白班骑第四部分汗中南世纪鸟城一期物业柔管理各项承刑诺及睬完成指标采寄取的措施饶依照《全国姑优秀管理住闲宅小区标准蠢》《江苏省味普通住宅区置物业管理公引共服务费等冤级收费暂行距办法》，以故及《中南世储纪城一期物忧业管理招投创标要求》中危物业管理的排招标要求，井并结合我司救ISO90袋01-20晴00质量标业准，公司郑领重承诺：自津接管中南世莲纪城一期之佛日起，按五稍级等级标准携实施物业管首理服务，两累年内成为市摄级、省级物袜业管理优秀沉住宅小区，乱三年内在硬拜件条件符合礼要求的情况行下，成为国拣家示范项目欣。敲针对《招标牺书》中物业巷管理招标要霉求，我们对旨房屋、设备霞、安全护卫控等各分项指榆标共14项苗以表格的形闷式予以承诺什，并在列项狂中概述保障返各项指标完傍成的实际措拒施。宏中南世纪城真一期各项管丰理指标承诺四：（见下表盼）张序号俱指标名称艺国家评分标钥准爪及指标接投标指标振1看房屋完好率无98%准98%忘2匙房屋零修、垄急修及时率傍98%劲98%陶3蜻维修工程质参量合格率挂100%膜100%柜维修工程质包量回访率君100%氧4场地下停车场粪完好率签95%须95%残5材清洁保洁率定99%必99%债6铁小区内治安虏条件发生率委1衫‰蚕以下参1烈‰岸以下旧自行车、摩陵托车、汽车差被盗率境1班‰理以下郑1铃‰唱以下欲7晌大型及重要昆机电设备完箱好率枯95%糊95%拖8罪火灾发生率喉1磁‰导以下悲1专‰示以下坟9猛违章发生与各处理率齿发生率扶处理率乱0.5剪‰骄100孔%粥10壶业主有效投侮诉率裹2抗‰朗以下壮2扯‰佛以下未业主投诉处煌理率胜95%标95%密投诉回访率己95%煤95%站11恼业主对物业围管理满意率多95%括95%辉12图绿化完好率俗95%锦95%鹊13络化粪池、雨游水井、污水须井完好率侮98%碗14郑管理人员专袖业培训合格曲率独80%立80%枣第一节思房屋及公炉共部位的维煤修养护，公鸭共设施、崖设备及场所看的使用、维蜻修、养护和胳管理颂设备管理和胡维护及房屋旺本体的维修蛋养护是中南右世纪城一期地物业管理的搅重要内容，铅XXXX在印物业管理实伟践中，十分运注意这项工梢作，积累了革较为丰富的秋管理经验，直既保障了广蚀大业主的利镇益，也树立浓了良好的企胸业信誉。在督中南世纪城网一期的机电裤设备及房屋岩修缮管理工泼作中，我们裹确立了硬“怜管养合一表”捏的方针，制锤定了合理的饥养护计划，干建立和健全牺科学的规章围制度，切实槐做到为业主背服务。实现饮业主满意，格社会满意。河在前述中南疗世纪城一期扩各项管理指覆标承诺中，异我们已对房孤屋及设备、稀设施的管理饲指标实施措无施进行了阐型述，此处对状房屋及设备漆、设施的日蹲常养护计划座、定期养护昌计划作进一集步的阐述。洲公共设备、昆设施及场所麦的维修养护耐计划星我们结合中疮南世纪城一插期各种公用清设施的使用斥年限，制订程了公用设施杜日常维修方批案和定期养览护方案。根供据《住宅共因用部位、共疏用设施设备干维修基金管卵理办法》规宰定，公用设职施设备是指走共用的上下静水管道、水尺管、落水管旨、电梯、加移压水泵、供沉电线路、照客明、煤气线僻路、消防设惑施、绿地、撕区内道路、辉路灯、沟渠榴、池、井、喊地下停车库秆、公益性文夸体设施和共绵用设施设备拿使用的房屋输等。每个方涛案，每一项告内容均从工割作计划、实旺施方案、执刊行标准、实育施效果四个厘方面阐述，两量化执行标专准，实现科箭学性和实操图性的高度统加一。协房屋本体维纤修养护计划佳按招标书规马定要求中南蝶世纪城一期辱管理处负责残住宅区房屋仇本体共用部独位的维修养答护。根据《扎住宅共用部访位共用设施斤设备维修基摄金管理办法激》中规定，教共用部位是株指住宅主体滔承重结构部斑位（包括基秘础、内外承棒重墙体、柱零、梁、楼板依、屋顶等）套、户外墙面岂、门厅、楼邪梯间、走廊迁通道、本体雨消防设施、怀防盗监控设施施等。为了盗更好保护业视主的利益，炒我们结合以拨往管理及贯原标工作的经耗验，对上述牢房屋本体共冤用部位现制估订详实的维坦修养护计划原。泻治安消防管崖理熊治安队伍建萄设庸——瞒建立一支高淡素质的治安迹队伍菊治安队伍建名设，按高标符准，严要求处的指导思想捡，严抓招聘政、培训、上慕岗、考核等急关键环节，清实施解“似准军事化管稀理雾”位，统一着装柱，尽职尽责被。护卫员选坊聘以优秀退西伍军人为主问，应具有良蚕好的思想品跟质及业务技邮能，建立业夕务、绩效考嗽核与工资、变职位挂钩的远机制。护卫判员管理引入断轮换制和淘档汰制，在年铁终考评中，叼实行10%典淘汰制，保怒持护卫员的雕高素质和战肯斗力。对护析卫员的选聘处和培训要求僚已在第二节俱《拟采取的恩管理方式》滴中作了阐述战。中入住期治安钩管理骄2.1浓确立治安重杨点谈——芝加大对入住琴期人流、物旗流、车流的晒有效监控呜人流控制苗——尤对来访人员暂须进行访问恰登记和离去柳注销手续（阵对办公式公桃寓要注重管浇理方式），服对外来装修架、搬运人员惰采取办理出驰入证管理，补并交管理押浆金，对他们谣的活动范围就、活动时间古进行一定限碎制，严禁互设相乱窜。经设常与当地派混出所联合查记《暂住证》失、《身份证蛾》的证件，终把可疑分子悬清出小区。钥对可疑陌生详人采取追踪供、监控的措套施，必要时检可上前有礼描貌地执行验筒证工作。丑物流控制满——清对装修材料法流动实施申完报制、盘查爬制和登记制唉。尤其是装诊修物品的搬间出须提出申变报，护卫员四有责任和义王务对物资的穿出入进行礼嗽貌盘查；所分有的物资流扰动实行登记虏放行手续。蝇车流控制粱——诱两个园区各禽设一个车辆灶进出入口,吸以便于管理街.。运输物激资进入小区遍的汽车要进科行登记，记葡录车主身份孔、车牌号、失车型等信息韵（因为有智邮能化系统，宏所以可以取溉代），针对窜实际情况，红合理规划行迈车路线，防谢止对绿化等铅公共场所造近成破坏。对誉汽车离开，忽实行登记放裙行手续。灯2.2常治安防范悠——“叠三岗秆”渐结合。全面瞧防范实施驾“疼三岗结合，撤即巡逻岗、咽门卫岗、机给动岗三岗联标合防范，着齐重安防点、盯线、面的配个合与行动醋”觉。际2.3接尽快完善并岭发挥智能化国监控系统的振安防优势。绑我司在中标撇后，将和建归设方协商，续尽快完善监泰控设施，使喊智能化安防晕系统全面启袄动，正常运违转，发挥技周防在治安管同理中的重要遇作用。寻常规治安管兴理病根据《江苏框省普通住宅组区物业管理摘公共服务费积等级收费暂册行办法》及胞我司管理指到标的承诺，肃治安管理须此达到五级等怜级标准，为控此，我们拟溉采用封闭式悟管理。具体晒措施为：捎3.1响根据招标要梅求，我司在笔小区出入口垫实施24小注时值班，安沾全护卫人员苹24小时巡洗查，重要部谜位实施24惯小时监控。总3.2头重要设施采养取加锁防范偶措施，上屋正面楼梯间的丑大门上锁，射防止投毒及右水源二次污世染事件的发胁生。皆3.3沈对地下室、吼通道、应急扩楼梯等部位扔设置明显标赞识，以利于咸人员的进出稿。森3.4融护卫值班人网员要禁止小氧商小贩进院圆，杜绝楼内豪、院内私设邀摊点、广告思牌、广告字舟画、乱贴乱吸画现象。言3.5虎对外来探访宿人员，建立谣询问制度，纤登记时一定此要做到礼貌仍用语、文明先用语、温情棕服务。闲3.6位流动岗与固垒定岗相结合启，分别在上悲下班高峰期永与平时正常虾期采取不同缝的治安防范访措施，确保神地下停车场升等重要部位舅的安全。合3.7秀制定护卫服茧务应急预案百，遇突发事愚件能应急处智理。根据物批业、业主的画实际情况，惯对可能发生微的突发事件顿做好预案，煎是物业管理嚷护卫服务的颂一项重要工俭作。预案工唱作做的好不顿好，直接影青响到业主的答生命财产是释否有安全保侮障，间接地埋也会影响到蹄物业管理公恩司的经营状姓况。我司已炒制定了详尽镜的《小区突搂发火警火灾表反应预案》厌以及《刑事私突发事件反街映预案》，贱在预案中要樱求管理处全盖体员工增强漂对火警、火用灾、刑事的障反应能力，亡做到遇突发战事件不慌不夹忙，有步骤治、有秩序地仔实施各项紧现急措施，以误确保小区内吊的财产及业传主的人身安休全。融治安承诺的舱相应的惩罚逆条款聋我们在前面流已承诺因管规理原因而产慕生的治安案姿件发生率为卖1撕‰您以下。为严谎守承诺，特闯制定如下惩狮罚条款，以撤保证履行各陕项赔偿承诺牛。全4.1结因管理原因篮造成被盗赔命偿承诺：凡乖同时满足下声列两种情况唇的小区被盗瞒案件发生，辽管理处将承封担责任并给肿予一定赔偿纸。阳经公安机关薄鉴定属于外炕来犯罪分子做以非法手段则进入小区进补行盗窃或抢剃劫的；冲经我司和有县关职能部门指鉴定属于管燥理不到位、绵人员失职等企管理因素造亩成小区被盗裤或抢劫。掌4.2承其他赔偿：块凡经我司和己上级主管单飘位鉴定属于薄管理不到位反、人员失职谈等管理这自渗身原因造成中业主损失的逝，如道路、认交通设施、奥各类标牌、未各类装置等腊，因安装有各误、保养不丢善、标识不煌清等原因造限成业主损失杆等，我们将祝视情给予相浙应的赔偿。矛环境清洁卫航生驾我们将在I手SO900悲1-200扫0的基础上铅，进行用“华高标准、严剂要求轰”滤的环境卫生叹管理和眨“昌高质量、高广频度宰”昼的环境卫生回维护，同时禽培养居民良哲好的环境意怕识和卫生习崖惯，创造一课个优雅、整甚洁、文明、舱静谧的住宅尘环境，让广录大业主能住筑的安心、放刑心、称心和凳舒心。保洁剧建立清扫保筹洁制度，小巧区内实施全水方位的保洁滨，无脏、乱第、差现象，容房屋立面、菌公共楼道及还区内道路整波洁，无堆放渴杂物现象。女每层放置统筒一的垃圾桶袋，居民的生蝴活垃圾上门神收集，日产揪日清，及时脸清运，决不晚允许产生二震次污染现象零。在狠抓环土境管理和培怀育业主环保录意识的前提意下，我们将絮逐步推行对负业主生活垃臭圾实施酬“昏三化和”挠管理，即垃域圾收集袋装宿化、垃圾回雨收资源化、葡垃圾处理无炭害化，进行皮有效的垃圾颗分流工作，蓝使整个回收寄系统做到良叉性循环。降1.1悼垃圾收集袋和装化：业主苏生活垃圾的绳收集，统一嗽采用标准的室垃圾袋进行洞袋装清运（蝴管理处可以烂成本提供，益必须以业主敞自愿为前提唉）。钻1.2案垃圾回收资慢源化：通过舱垃圾贮藏间舒的再次分类演收集，从中奔分检出可回那收物品进行则回收利用，蛛避免资源浪则费。皂1.3英垃圾处理无浅害化：再次国分检后出现蓝的有害垃圾趟可统一交给查环卫部门集黎中处理，无各害垃圾则委刚托环卫部门靠运出小区。扇在入住期内分，大部分业刊主进行二次芝装修，装修菠垃圾将大量跃集中产生，泰极易对小区槐的环境造成恼污染，同时筑存在许多不容安全隐患。面为此，对装确修垃圾的管勾理我们将规喊定地点集中宜存放，并增亡设隔离措施筛，严禁乱堆收乱放，并委办托环卫所及任时的清运。卫生廉2.1册水箱、水池席按规定每年丧委托南通市诊自来水公司劣进行清洗消跨毒一次，清傻洗人员必须阔两证齐全（沫《卫生许可算证》、《健洒康证》）、嚼持证上岗，仔水质必须经效过南通市卫躲生防疫站的令水质检定，奇使供水符合义水质标准。例同时对贮水傅池、楼顶水砍箱采取加锁真等防范措施固。防止有人锄蓄意破坏及盐二次污染，升消灭一切隐权患。游2.2润和当地街道巾的城管科（爱灭丰“牙四害晓”灿的职能部门枣），定期杀苍灭蚊、蝇、似鼠，做到无还滋生源。哄2.3扭制订业主公酒约（精神文悠明建设公约拔），规定区巷内不得违反宗规定饲养家医禽、家畜和茄宠物。壶2.4捎区内噪音污炭染源控制：盒噪音污染已鸦是一个现代卵都市普遍存塑在的环保问告题，我们控葡制区内噪音均污染源的具害体措施主要观包括以下几价个方面的内崖容：沈进入小区车剩辆一律不能才鸣放喇叭，逼并限速行使弄。委控制小商小可贩进入小区铅高声喊叫。浙在入住期装竿修阶段，要赶求施工队在肠规定时间内养作业。炸培养业主高建度自律意识暗，让其自身鞠不产生噪音健，对产生噪糖音者以说服械为主，劝其树改正。绿化欢我们接手管喷理后，将安芝排专业的绿悉化工进行养仗护和管理，遮做到花草树疾木长势良好或，无枯花、券无破坏、无笑害虫，修剪帜及时整齐美碧观。我们还青将和合作单诸位合作，对戒中南世纪城家一期内各种绵植物进行标齿识、归类，膏竭力营造一宣种清洁、安贤静、舒适、地优美的小区葬环境，让花番更美、草更打青。中南世堆纪城一期成五为独具特色下的公园。疏交通车辆管评理丧为了加强住擦宅区的交通也管理，维护撞区内交通秩港序，根据交鸦管部门的有混关法规，结拖合中南世纪续城一期的实买际情况，实月行严格控管回系统服务，造堵疏结合的粘管理办法。烈1乎园区内的制交通秩序、宅交通管理，叉由管理处负何责，接受交健管部门指导甜，重大交通扇事故，车辆友盗窃等移交吧交管部门处骤理，管理处痒要积极配合孝。剪2农严禁机动梅车停放小区巴，所有业主蜡车辆均须驶壁入地下停车梦库或指定地枣点。药3棉小区设塑立门卫24血小时值班，蹲特殊情况入谨区的机动车万辆，实行严秤格出入登记租手续。有4脏巡逻护卫要负经常巡视车冠辆进入情况列，指挥行使覆、停放、维睛护秩序，督殊促车辆办完浮事后及时离拆开。怀5镇进入停扎车场的机动骗车驾驶员，握要服从车管炒员的指挥，够按指定地点祥停放，自觉慌维护车辆秩蓄序，停车程协序按《停车些场管理规定丝》执行。展6场摩托车呀、自行车一彼律停放指定扣地点，其他虾地方不得乱吊停乱放。彩住宅区档案退资料管理珠档案管理运星作环节银资料的碌收集贩凯建立档线案室，采取精系统化、科执学化、电脑绵化的先进手余段，实施现医代化、系统企化、科学化寄、多元化、骂规范化、经昏常化等布“骆六化参”惭管理，建立持相应的规章勇制度，对所肯有档案资料衔进行严格管皇理。愈北颂资料的收集资坚持系统、禾完整的原则石，根据实体象资料和信息炮资料的内容言，从实际需沸要出发，扩赤大信息资料凤的来源，从上时间上讲是行指从规划设扫计到工程竣镰工的全部工顽程技术维修跟资料，从空变间上讲是指格物业构成的靠方方面面，公大到房屋本君体、公共设隐施，小到一龄树一木都有饲详细的资料拼收集。哭1.2厨资料分类整沫理盾1.3匠资料归档管觉理板归档就是按辉照资料自身跑规律、联系娇进行分类保优存。根据实坊际需要，中再南世纪城一克期的管理拟附采用原始档版案和电脑档病案双轨制。渡采用多种形先式的文档储美存方式，便嫌于原始档案崭的保存，如伯录像带、胶术卷、照片等介。档案按不绩同业务性质蔑、编号、造饶册、编辑并描分柜保存，膨运用计算机削等先进的管辆理手段，尽至可能的把其蛙他形式的档咽案资料转化其为电脑储存斗，便于查找转和调用。卡档案的出、当入室都有严储格的规定：比出室必须由雷具备资格的领人员经登记换后方可借出变，入室时须惊由专人进行巴检查，如有换破损，立即肚修复，并追衫究有关人员捏的责任。档绢案管理人员辽需及时收回葬在外文件，拜严防文件的细流失。谅档案的管理呜环境必须做云到排“崭三防谅”激，即防火、已防潮、防变梯质。宪1.4需档案的运用稻采用先进的妥检索软件，肠逐步建立电哪脑网络系统冰，充分发挥愈档案的贮存齐和使用价值榜。波刺外部网宅：与广大业位主、主管部很门进行联网猫，所有管理糖资料如住户傻资料、装修散资料、财务耽状况等，随钉时可以查阅卸调用，便于邪工作监督和株检查。惧拍内部网海：管理处内线部联网，运正用现代化办艇公手段和设带施，对文件拖进行分级管印理、分层使盘用。少档案资料的齿类别深档案资料大补体分为物业常管理政策、腔法规资料，廉竣工验收资炊料、房屋的绵单体竣工图形、住户档案漂、装修管理绘档案、维修蓬档案、巡视替记录、运行虑记录、运行时档案、投诉放与回访记录须、其他管理捏服务活动记劣录及档案。叙2.1她竣工验收资猛料（如下表泄）置名称敲资蕉料务内阿容野工程建筑途产权资料搭A：规划图闷纸、项目批靠文、用地批全文振B：建筑许南可证、投资笨许可证、开肃工许可证第C：拆迁安段置资料签工纠程火技百术业资森料裙A竣工图愿—车总平面图、绣建筑、结构浩、设备、附艰属工程及隐陕蔽管线的全帜套图纸；助B地质勘为察报告；杰C工程合飞同及开工、慕竣工报告；夏D工程预曲算率E图纸会里审记录只F工程设他计变更通知党及技术核定宣单（包括质阴量事故处理行记录）；疑G隐蔽工让程验收签证寺；艰H沉降观供察记录；判I竣工验棒收证明书；帝K新材料喉、构配件的额鉴定合格证栋书；列L水、电鞋、采暖、卫文生器具、电泉梯等设备检阁验合格证书商；圈M砂浆、赴混凝土试块仁试压报告；珍N供水、喂供暖的试压亦报告；耳O园林绿非化的图纸和杠清样；枣P设备清龟单、安装调并试记录、使津用注意事项精说明、质保躲书和保修单彼，操作手册凉等；害Q有关工渗程项目的其神他重要技术纳决定和文件戏2.2带管理档案资瓦料（含业主摊档案、装修掌管理档案巡相视记录）拜名称趟资厨料搜内劝容折物业资料淹小区基本资扒料、分区资泻料、环境文堡化设施资料培住户资料劝A：住户迁扮入资料乒B：住户人皇员档案障C：住户维命修档案拐事务资料止A：事务值振班表殿毕陈开B聋：事务交接展记录表妈C：业主搬胆出（入）物农品登记表充残D：日杰常事务巡视皂记录陡E：业主回蚁访登记表径合格分承谱包方资料漠A：维修申巴请表（附图蜜纸）学抛B：维修搞工程队安全备责任书珍C：临时施腥工人员登记不表见歇D：施剥工单位营业梦执照粘2.3奥投诉与回访敲及其他管理炮服务燥名称汗资症料月内跨容蜻维修资料缩A：维修申思报表霉境B抓：维修服务碑派工单槽C：维修回株访记录表卫刘D：公陡共设施维修舅记录葛治安交通挠管理资料灶A：日常巡茶查记录、交耐接班记录、蚀值班记录坛B：查岗记时录、闭路电旷视监控系统申录像带纸C：物资搬芬运放行记录件、紧急事件滥处理记录网D：车辆管留理记录、车欢辆详细资料液、车位使用挽协议遍设备管理贩资料多A：公用设轧施保养维修柱记录嚼B：各项机熔电设备保养希维修运行记缩录将C：设备分顷承包方维修旨保养记录快D：设备检涂查记录叹社区文化吩资料姜A：活动计蝇划实施方案荐、总结记录贺B：文化活款动图片及录屈像记录捧C：传媒报谱导润员工管理担资料误A：员工个转人资料、聘毕用表物B会：员工业绩彩考核及奖惩寄记录丧C：员工培购训计划及实坦施记录校D：添员工培训考酬核记录数E：员工外丙出考评及参央加演练记录斩F：员工灯住房及内务音管理记录梯业主反馈呀资料远A：服务质继量回访记录脾表共劝B：业主意此见调查、统鉴计记录弦C：业主投弟诉及处理记肥录表朝行政文件详资料宪A：管理处论主管值班及蒜督察记录胳B：政府部博门文件慰C：物业公霸司及主管领切导部门文件敲D：管理处鬼规章制度、诵通知、通报雄等文件株E：管理处央荣誉一览表宜F：管理处歼接待来访参寸观记录表盼业主管委会输资料呈A：筹备成讨立文件桃键厉B：成靠立后运行文棉件皱第六节扁服务质量效塞果倦1厕服务人员逝统一着装，昂挂牌上岗，够尽职尽责，县各工种岗位魄职责上墙公乏布，代办生绒活服务项目微及价格上墙惠公布，接受魂业主的监督响。这也是我陕司实施形象袍战略的重要住组成部分，苹全面提高企星业的美誉度现。膝公共服务费芬收支情况每胞半年以书面伯形式公布财幕务收支帐目幕，接受业主点委员会和使式用人的监督胳，同时将本苦年度收支决绞算报告，下同半年度收支远预算报告及穿重大的费用铜支出项目提发请业主委员疾会讨论通过渴。颤维修基金由圈中南世纪城忘一期业主委庙员会管理，里专户存储、捐专款专用，喘实行收支两镇条线，我司阁需要使用维瞧修基金时，译报请业主委殿员会审核，屑经批准后方润可动用，同偶时使用情况附及账目要定粒期向业主汇炭报。坑认真接待群肉众投诉，建楼立群众投诉疫档案记录，方我司承诺的殖有效投诉办绿结率为95她%。认按我司IS炮O9001罢-2000徐贯标要求，志定期对住户园进行走回访锋，同时了解拴业主对服务戴的满意率，发建立信息反规馈渠道，项唉目经理既是仙指挥员，又京是督促检查信者，保证反盗馈渠道的通课畅。我司承守诺业主对物雪业管理满意该率95%以祥上。仇“巩业主永远是顷我们的上帝敞”血这是我们X徒XXX人的何宗旨，业主塑的需要就是道我们工作的冠目标，为各踩位业主提供隆优质高效的夕服务，是我桌们应尽的义颜务。在提高敞对业主的服朱务质量上，交我们千方百局计，想方设志法，一切为摊业主的利益景着想，努力党强化员工的贱优质服务意丈识，做到绍“顽你想到的我赴为你做好，坑你没想到的组我为你做到色”耐，向社会展劲示役“吊XXXX人恐”右的精神风貌跨。拆我们的服务持效果就是要昼让中南世纪退城一期的业跳主住的受“家安心、放心抢、舒心、称内心始”券。限第七节兼装修管理却为维护中南这世纪城一期贿外观形象的菠统一、美观引，保障小区队的正常使用根功能不被破首坏，我们将罪从实际出发同，以小区结牲构、设施、怨外观为装修正工作的监管本重点，对业泛主装修实施夜严格的管理蜂。依据我们朴多年来所获炎得装修管理煌的经验与教浆训，将在中押南世纪城一研期的装修管公理上实施们“泻一把手工程科”箱，由主任亲近自抓装修管喷理，着重抓标装修宣传培谜训星——夹装修审批找——岔装修跟踪骡——问违章装修即拉时处理晌——留装修验收五脉个环节的工屋作，力争服告务在一线，眉监管在一线乘。为正面引序导业主装修得，我们将为蛾业主提供装芳修咨询、装金修设计服务超。屑拟采取违章杂装修控制措并施：根业主办理入纺住手续；睡对业主、装苍修施工队伍歌进行装修须德知培训；盗申报装修，跨严格方案审苏核、签订装赏修押金、办盾理入场手续姿；附装修监督：孙环境、治安阳、消防；虎发现违章，经立即发出通侨知，上门工率作，晓之以榜理、动之以纯情，说服业皂主整改，说僵服无效，配丙合有关部门尘，以经济、壁法律手段解诵决。尽为加大装修谢宣传培训的佳力度，我们织将充分发挥牢社区文化的集导向功能、毫约束功能，彩并架起管理带处与业主的乎桥梁，真正充提高业主按挡章装修的自盲觉性。运为做好业主奶的装修培训由工作，我们灵将提前对每丑一个业主进肥行培训，向楚业主和装修榆队发放《装肆修管理规定浩》，明示装烛修规定、违具章装修的危辫害性和处理翻措施。下装修审批，泊严格把关秤针对装修管圣理上对房屋亡结构、外观径保护的特殊耍要求，我们勺对业主申报承的装修方案达进行严格审秤批，并加强予装修审批人考员的内部管疤理，以确保暑装修审批严宪格把关。装报修审批重点展如下：埋保证房屋设养施的正常使叫用功能。审希核重点：房暴屋结构、管言线，电梯、燕供水、供电跟、供气管线尿。策保证房屋外抱观统一美观奖。审核重点杰：阳台、窗凡台、空调安辞装、晒衣架念、遮阳蓬安凡装及管线走怎向。普装修材料符弄合防火规定倦。睡建立细致严难密的装修跟氏踪监管体系护业主装修、飞施工，指定迈专职责任人炎，实施欠“压全过程步”豆追踪监管。棍每天巡视施据工现场不少凳于2次，通凭过现场巡查咱及时与业主废沟通，了解遍施工方案及苍装修工程进怨展，把违章淹装修消灭在鼻初始阶段。绣处理违章装民修的四个手友段耳3.1猜情理手段处业主出现违她章装修，做吧到以理说服椒业主，以情碧感化业主，饰争取业主的盏支持和理解至，让业主自复觉接受整改叨的要求。技3.2非经济手段听在业主装修续申报时，详益细告知装修痛注意事项和稀影响安全的扒禁止行为，抓如出现违章琴装修，除了讽采取说服教饮育、行政压兰力促使其整芬改外，针对孙违章情况，赴采取返还原脊状和经济赔川偿等经济手名段控制，从推经济上控制鹊业主的违章谜装修。胀3.4尸法律手段均业主装修申鞠报手续中，滤管理处分别洞与业主和装豆修施工单位映签订具有法丰律效力的《仓装修协议书柜》和《装修忘责任书》，烛划清管理处慨、业主、装椅修施工单位贞之间的责、冈权，对住宅测装修进行法群制管理。对少违章装修并壁无视一切的蔑业主，我们私将通过法律妻途径予以解贞决。裕无偿便民服争务与代办生铸活服务项目鞋及收费标准拳提供便利、俩高效、经济认的便民服务钻是物业管理罪单位服务社恢区提高业主叼生活质量的歌一项重要的纤保障。XX坚XX经过I善SO900循1-200管0贯标工作再的实践，形蠢成了一整套顽便民服务工序作体系。在部中南世纪城堆一期，我们黑将根据小区咽的结构，地议理位置及周腐边的配套设农施情况，对锈业主调研的民结果，并结纯合我们多年芝来开展便民休服务的成功钥经验，充分咬考虑中南世门纪城一期业沙主生活的每拿一细节，通落过提供丰富畏的便民服务惠项目，切实捕提高中南世算纪城一期业泥主的生活质存量。围绕业功主的切身需梅求，我们将牢秉持泊“流以业主为中令心，优质服酷务，合理收板费第”乖的经营方针孙，在中南世包纪城一期开述展便民服务娇项目中充分弦体现出这一融点。勾日常便民服膊务项目犁无偿服务3叨1项：构无偿服剥务项拢目贵类别查编号举项目价内容旅家

取政

咬服

撒务荷1升代请搬家公药司煎2相代请居家守脸护拥3再代请专业清离洁公司仇4连介绍保姆娘5薯代请家教颠6筒代租汽车娇7棉义务医药上研门（药费自爆理）肥商

宰务

蝴服

纵务笛8苦代购车船票狼9们代办旅游手驴续卧10划代寄、代领狗邮件饥11致代订报刊、娘杂志慌12道临时代为保卫管小件物品愈13村代订牛奶债14趣留言服结务篮15旧代订酒店客如房爆16叙代办银行开牧户钳礼仪

阅服务语17袭代办喜事庆咳典习18酿代请摄影、控摄像扒19甩区内代购代素送礼品、鲜势花划文

誉化

盖娱

即乐

材服

早务三20匠提供报刊杂凭志阅览喊21写组织图书阅欲览芦22丸组织图书、惯音像制品交杀流探23兴组织郊游疾24皂开设棋类活枝动锐25登开展气功、康太极拳、秧按歌活动涨26愿邀请有关展撇览、小型演浪出队来社区卷服务横27盼义务检查煤列气管道漏气抵情况、宣传食消防活动披28诊提供居室临医时性特约安料全护卫演29季义务宣传家警庭安全用电瓣常识嫂老年服务键30告建立老年活型动组织洒31娱组织老人交谷谊活动绒有偿服务5锣8项：控有偿服罩务收杠费标准杠类别港编号触项班目惠内松容足参考价格絮日

攻常

耍维

奋修望弦、

桶装

他饰

棉服

孝务制1型150龟×或150盛×触10瓷片改巷造填100元/鸭平方米泥2鉴铺贴普通地单砖豆15元/平股方米职3本洗手盆安装循10元/个仔4妖坐厕安装匠45元/个穿5态安装抽油烟申机风20元/个她6炼安装窗式空浙调于130元/丢台朗7份安装分体式浴空调属200元/游台驱8植安装热水器辫20元/套螺9给安装吊灯、触吊扇滥20元/套州10咱家用电器检梨查、小修碌10-20屡元/次蝴11炼换门锁（自劳备）惹10元/次盲12厦换抽屉锁、菊信箱锁络5元/次锦13汉更换开头、弟插座遍5元/次俭14淋检查线路、黄开头插座闷50元/次眠15宇灶具检修步5-10元弹/次贝16嫁查线、换线膜、室内移电冠话线由10元/次渴17她自行车检修淘面议豆18赖机维修牧（材料费另明算）驰面议茎19途换镇流器（即材料费另算营）声5元/个近20僵木门维修卵45元/工佩日僻21绢安装音响与天家用电器钥20-80同元/次观22姜安装灯具、索门铃、厨柜债（不含材料储）峰20-30彩元/次湖23械修理、更换射水表总阀、改水表等（不怜含材料）选20-30珠元/次化24席修理、更换旱水阀、水龙酿头、各类软美管等（不含拦材料）后10元/次耀25量修理洗脸盆锹、洗菜盆下侨水管、马桶悔浮球（不含拾材料）碍10元/次维26克修理窗帘、辟拉窗等（不晋含材料）漆10元/次垄27魄疏通下水管灌道（支管）搜20-50俯元/次谣28鬼修理家俱配蚊件（不含材轨料）嚷10-80应元/次辅有偿服洒务收寸费标准削类别茎编号帮项宁目持内鞋容狱参考价格墨家

凭政

巡服

顶务坏29粘打扫卫生、裹买菜、做饭晕（中餐）温300元/节月底30蛋打扫卫生、饰买早餐香150元/均月发31啦打扫卫生闪30元/次平·谎套少32做木地板打蜡读、清洗地毯流3元/平方拼米属33扭看护病人势4元/小时浇34量上门收洗衣喂服2元/次尘帮（洗衣费筒另计）孤云35娃接送小孩上赏学容30元/月结36戒开办家政培吴训驶10元/小槐时拼37秤家庭绿化、蚊盆景造型哗15元/小揉时磨38均擦玻璃助5元/小时掠39车健美训练界10元/小茎时悄40膜裁剪、宠物缸喂养指导陈面议物41钳钟点工（上质门服务）形5元/小时私42菜送快餐党1元/盒（柴不含餐费）英43辅代购二手家尽私绝面议斤44尽租借货车韵90元/半渣天粥健

肠康

杏服

杂务仍45节健康检查添工本费垄46捎建立健康档纽案柏工本费揪47聪帮儿童计划威免疫档案知工本费阿48般家庭病床典国家定价军49哨其他医疗项碍目流国家定价门商

万务

敢服

争务赵50汽复印涌0.5元/况张奸51矩阴7元/张垮52妖打字孤7元/张孝53伶自行车轮胎田充气高0.1元/译车/轮伶54粮洗汽车极5-10元接/辆装55列车打蜡剂10元/小善车；20元念/面包漂56接自行车看管遵3-5元/下辆/月究57度摩托车看管弯15-20尺元/辆/月窜58脆股票投资咨尤询柄面议