房地产公司财务报表相关问题

房地产公司财务报表分析相关问题探讨开专业：庭会计学贺（微国际会计方卡向启）际班级：20拜09级2班号姓名：此毛媛媛目录引言3沙1躲房地产公司情财务报表分乏析现状劝滩4闯1.1敲房地产行业叔发展的现状校庙4原1.2傲房地产公司共财务报表分阵析存在的问抵题灾痛4屠蕉大量预收账译款致短期负担债剧增，影魂响对企业偿喷倩能力的判粥断宿洗5醒籍房地产企业择的利润数据恐对其盈利能拳力的反映具蛋有片面性牛畜6渣1.3野房地产企业剖财务报表分污析的改进措锅施斩财7棍鸦充分利用表撑外信息麦痕7周喜对财务报表满的项目进行寿具体分析并狗做出调整咐素7寨巷重视对现金猪流量表的分坛析让辰8钱1.4汪房地产企业烈财务报表分诵析方法寄剃8泄川根据收款方葱式分析预收慧账款，确认齿收入补俭8版畜分析开发成劝本的构成，广确认成本乏解9渗2陡基于保利房料地产公司的灶财务报表常安规分析向焰10仇2.1碍保利地产简骑介慢锐10灿2.2瞒保利房地产出公司财务报足表常规分析昌倡11卸懂资产状况分或析蜻毕11秒阶偿债能力分秩析宗抄12匪父营运能力分声析枣蜂17背画盈利能力指斯标分析倡昌18蛙恰成长性分析仇粱22浩2.3伐对保利地产粱财务报表分贴析的小结洽骄22瓦3盘房地产公司蜻财务报表分够析未来发展令趋势葵优24瓦3.1雹对财务报表赞本身的改进绢楼24裁3.2眨对财务报表旋分析指标的伴改进星御25瞎3.3沿对财务报表宣分析方法受的外改进乳贴26胡结论饺猎27弹致拘粥谢扩贷28眠参考文献贩犯29塑附录妹1被保利籍2009-僵2011督年资产负债闷表黄雾30种附录或2腔保利奋2009-氧2011川年利润表探榴32梳附录仁3肯保利渣2009-蜡2011短年现金流莫量味表吨船3药3摘要陷财务报表分热析是一项重节要而细致的滔工作，目的评是通过分析叨，认清公司晨的坐本质，邀找出企业在歉生产经营中氧存在的问题灾，以评判当乞前企业的财返务状况，预催测未来的发拆展趋势。报榜表钥解读,要综杯合财务管理检、财务会计哨、审计等相快关的知识,他需要结合财灌务知识和上湾市公司公开恋的披露的消率息等非财务总知识,分析劫该家公司的旁现状。沉房地产作为三第三产业的捧一个细分产永物，其在第扩三产业乃至店整个国民经躲济中都具有铲举足轻重的渠地位，房地饮产业发展有亦强烈的开“谷波及效应羊”越，它的健康川稳定发展会禽给整个国民连经济的稳定怪发尊展提供重要盘基础。本文蚊第一部分是纹关于房地产旗公司财务报踩表分析的现践状薪概述，主要墨阐述了房地租产行业发展牛的现状和房岸地产公司财锦务报表分析怀存在的问题里及改进措施丝；本文第二侨部分张主要是运用道财务报表分逃析方法并结局合房地产行肉业特性对保疼利地产的财付务报表进行兼了全面分析脏，并针对保垒利地产财务四报表分析中玉体现的问题蝶给出相应的挤建议。第三展部分主要阐务述了房地产注公司财务报弯表分析未来催的发展趋势油，包括各方侨面的改进措澡施。第四部察分得出结论脏。关键词：纽房地产公司纹；财务报表利分析；隙发展趋势罢Abstr目act渗燃F吸inanc妙ials尝tatem佳enta赖nalys尼isis贫ani店mport件anta位ndme签ticul庄ousw刚ork,外thep错urpos氧e醒offi摧nanci才alan珠alys峰is债is粪to满ident社ifyt痒hena衡ture辅ofth奉ecom止pany,氏find早out支thep隐roble祸msex朵istin板gin巾thep访roduc吃tion拢ando声perat祥iono赌f误the爹enter叔prise钞,in锁order追toj负udge典thef班inanc揉ialp率ositi慎onof贵ane锐nte征rpris心e,an体dfor雀ecast倡sthe就打tren组dof铸devel鬼opmen格t.In掠terpr出etati虫onof邻repo栽rt,c述ompre矿hensi庭vefi努nanci悬alma陪nagem雅ent,束finan单cial腐accou蒸nting边,aud换iting道and但relat枕edkn蒜owled挥ge,c年ombin砖edwi符thfi浪nanci匪alkn灯owled议gean吧dpub尾licd迈isclo衔sure麦ofth奏elis止tedc哄ompan毕yfin唉ancia嚷lkno盯wledg茎e,an乱alyze洪sthe疯pres赠ents明ituat江iono及fthe各comp掉any.头Real站estat努eas解anic祝hepr齐oduct兽,the累thir熊dind画ustry绩int离hete黎rtiar级yind纳ustry违and婶even式thee睡ntire没nati兵onal端econo溜myha瓶sap惭ivota攀lpos苗ition买int弦here紧ales缝tate撕indus情tryd坛evelo很pment甚has敲astr颜ong"姥rippl群eeff骑ect",废its恒healt满hyan鼠dsta电bled串evelo槐pment盘top净rovid瞎eimp乎ortan踏tbas蜡isfo廉rthe铅stea代dyde医velop蓝ment务ofth史ewho侵lena它tiona品leco励nomy.料The假first戒part正oft牙hisa铁rticl甜eis扰about就the扶overv回iewo穿fthe骤stat键usqu钳oof瓜real宝estat悬ecom剃pany业finan吐cial唇state临ment询analy捎sis,品mainl恢yela理borat塔edth馆erea薪lest垦atei叶ndust微ryde堤velop基ment雨prese状ntsi姑tuati貌onan屯dthe否prob祖lems狐exist驴ingi交nthe起real欺esta浓teco碍mpany筋fina眨ncial浴stat骄ement场anal怜ysis注andi费mprov厕ement柳meas染ures;渔Int带hisp使aper,晌the厚secon得dpar绘tmai涌nlyi劣sto墨usef芦inanc庄ials羊tatem症enta肠nalys寸isme蜂thod劈andc蔑ombin演ingt右hech屈aract贡erist半icso捎frea凡lest喉atei某ndust孟ryma港king尿acom食prehe罢nsive民anal谅ysis脉onth既efin含ancia冶lsta丛temen胞tsof登the稿poly甲real遭estat仅e,an读dpol岸yrea哲lest慨atep步roble瑞msre缘flect书edin粉the性finan稻cial颗state雹ment淘analy傲sisg扔ives很corre汁spond气ingS曲ugges坟tions登.The魔thir强dpar裤tmai幼nlye御xpoun款dsth三edev偿elopm愤entt多rend元ofth挎erea敢lest值atec亭ompan膀y旗finan枕cial消state猴ment镇analy祥sisi旺nthe忽futu胀re,i市nclud墓inga胞llas蚕pects喊oft利heim察prove咳ment该measu磨res.们Thef超ourth多part守conc侵ludes催.迈Keywo纲rds:建涨T究here象ales冈tate闲compa吐ny;F宿inanc候ials匀tatem蹄enta烛nalys苹is;倚Devel狭opmen宁tten宅dency;引言专随才着经济全球厉化的不断发功展，会计作度为世界公认鸡的买“掉商业语言绞”歉，逐渐显示瓣出它日益强株大的功能，革而作为护“河商业语言惜”畜载体的财务裂报表，系统龟而全面的反返应了公司的差基本状况，伤进而成为了源利益相关者侦了解公司最香重要的一种亡方式。渐对一个陌生柜公司的分析恶,利益相关毅者入手的途留径就是报表联，记但是单纯从忧财务报表的两简单数字和隔文字上得不洽出实质性的配结果，而要欺利用一定的该分析方法和渣分析技巧，晕同时结合实档际情况，正焦确认识财务舱报表本身的皆局限性和非美正常影响因限素，对资产稳负债表、利输润表和现金碰流量表进行表全面综合分酸析，以便作歇出科学决策逼，这个系统伸的动态过程骗就是财务报钳表分析。死随着房价的煎不断攀升,局政府开始使孟用宏观调控俩的工具进行珍调控,如人在民银行提高滥准备金率、炉部分城市开副始出台限购葵令,从而抑类制房价上涨窝过快。房价门的下跌,一挎方面是因为逼房地产商资趣金紧张,若蹈不降价,很屿可能就面临蚕着资金链断业裂的危机,录另一方面是愿投资者对房吧价的预期是镜下行,所以狡他们采取观推望的态度。辱房地产面临没困境的背后溜是我国财政授紧张,货币劣正常的紧缩款,实体经济贷不佳。峰基于这样的此背景,本文子希望通过财混务报表，分缺析房地产行漏业的状况及举其发展趋势集，并针对房要地产行业的渠特殊性，对宁报表分析中芝产生的相关侵问题进行探不讨。浇1房地产公伏司财务报表症分析现状耕1.1房地沃产行业发展老的现状款随着我国不伴断加大的城佳市化进程和亚住房商品化范等重大措施之的实施，近际年来我国房熟地产行业进况入了高速发便展阶段。目补前，由于房伴价过高带来掩很多社会负内面的影响。遭国家发布了滩限购令等措映施抑制房价徒，2012幸年中国15羽个最大城市锤的房产交易井量同比下降末39%就全丹国而言10判月房产交易元量同比下降樱11.6%费，降幅超过尸了9月份的足7%。交易相量下降己经周影响到开发俩商的现金流穗，在某些情帜况下，还影还响到他们偿涨还银行贷款久的能力。熔目前的一切男政策，都表风明政府方面额对楼市的调箭控力度不会丛放松，直到极房价回归合努理水平为止坡。2010者年一201祸1年，央行洲12次提升察准备金率，稼这一目的在裳打击通胀的浙努力却列“捐意外姻”勤影响到了房鹰地产，因为暑房地产属于巴典型的资金锹密集型行业灾，陷入鸣资金链困境可的开发商近邮期开始被迫丝降价销售。吴而另一方面幕，我国自凝20充13年开始伴，房产税暂乱行条例不再踢暂行，征高绸额收房产税私，对本来就喘惨淡的房地堵产行业，无乒疑是雪上加萄霜。赚1.2房地剪产公司财务河报表分析存职在的问题惩财务信息的蓬需求者玉了解企业财蚕务状况和经即营状况最锯有效途径碍就是财务报竟表分析善，对财报表毛进行全面、尚合理的分析童有助于决策倘者作出正确兄的决策。财厚务报表分析散的内容包括味对企业偿债绢能力、营运啦能力摩、盈利能力躲及发展能力锡等方面。传裁统的财务分照析理论基于雪普通的企业张制定蓝出了一系列税指标来衡量盟企业的上述抱能力，不同放的信息需求膨者基于决策门的需要，通筑过财务报表挂的分析可以翠对企业的上借述能力进行破评价，以饰便火获取自己采所武需要的信息至。姐但房地产企专业与一般的漫企业相比，予其经营存在摔着两个显著筐的特点而，土即经营周期赞的长期性和播经营的高风死险性。俩这两个特点咏决定了房地舰产企业江的会计核算寻不同于一般贤的其他企业蚂。窗由于受其经两营特点的影笛响，财务报轮表的数据所诚反映的信息限与其他企业伯的财务报表刚存在着差异碰，因此利用晚传统财务报肿表分析方法肤对房地产企乏业进行财务宁分析存在一勤定的酬问题和况局限性嫩樱。扣村大量预收账雪款致短期负宗债剧增，影展响保对企业偿倩策能力的判断疗按照会计准秀则莲要求，贡房地产洲收入确认标找准应具备以着下羡条件：拾①山工程已经竣给工并验收合馋格；野②哀具有经购买加方认可的结罗算通知书；悼③轻履行了吊销售扬合同晚规定轻的义务，且超价款已经取膝得或确信可潮以取得；唤④匹成本度能够可靠地萌计量。然而喷，筛房原地产掩从开始预售秩到为确认艇收入乖，需经过多烧个环节，少驶则数月，多屋则三五年，编其间巨额的完房款收入长武期挂在预收晨账款，一方列面增加短期纳负债，另一握方面减少了含房款收入内决含的所有者顿权益。测收入的确认配是以产权的链转移为标准询的，因此赵一般只有等促到企业完成善了产品的销膀售并实际转哑移了产品的列产权才能确打认篇收人，同时涂按照权责发刊生制的原则爷将产品成本率确认为当期誉的成本。这颗样就使得房变地产企业的缸经营收益只如有等到项目还建成并完成忆销售以后才埋能够得以确乳认，收益的泻确认与企业市实际的经营潮效益并不能呢完全相匹配待，也就使得浮企业当期确逮认的收益无随法真实反映殃企业的经营所效果。壳特别是近年苦房地产高株额盈利在财派务报表中无挪法体现，严纲重地影响了捞企业财务报傻表分析的结钟果森签房地产企业抵的利润数据铜对其盈利能耗力的反映具悬有片面性室企业的盈利蓄能力应该反口映瓦了其利用资制产不断创造知价值的能力厉，而这种能为力是通过利匆润轰表现的，对宽于经营周期腰短的企业，测由于其收入沿的取得与其循价值的创造浩在各个会计牺期间保持相贱对的平衡，某利用利润指恐标基本可以继反映出企业阻的缸价值创造能石力。但对于多房地产企业潮而言，由于盐其经营周期悉长于会计周符期红，梳而糟企业的价值急创造在麻在整个经营扮周期内酱不制断地进行，辣其收入与成筹本的确认具娇有阶段性，从因此利润数坏据不能反映屯企业创造的浊真实价值。机除了收入与吴成本确认的例阶段性对利甚润产生影响造外，企业的六销售成本一慈般以单位面兄积成本平均泊计入各套房碧屋，而为整最个产品完工婶和销售支付寄的管理费用版、销售费用毅和财务费用吹也以会计期嗽间计入各期幼，造成成本役、费用与收朽入的不配比罪，雁房地产蒜企业线为了持续赶发展塘往往会储备罚大量的土地盼，由此形成幻的土地成本坚按购置时实拼际支付的价至款入账，未抢包含货币时适间价值和土裤地增值部分懒。特别是近苗年来，房地逝产企业凭借惹其资金、平品牌拥、政府扶持丙，以协议出垮让的方式取故得了大量廉沸价的土地，洁其实际地价授已经是账面令成本的数倍搂，这时夏财务蜜报表显示的茫企业害资产关严重失实，院影响消费者细进行法企业烦财务蔬报表分析。壳另外，房弯地产竿企业在粒开发康过程中有相芳当部分工程仁款由施工单牛位垫支，比塞例高达塑30青％～腿50祝％，时间长蝇达数年，施脾工单位往往矩对垫支部分敲不开发票，姻再加上房地劫产企业为欠邪付工程款拖优延工程决算厌时间，往往睬要经过几个约会计年度才等能完成，对负此，房地产掉企业就难以带及时进行成捞本核算，造索成账面成本骤低于实际数四。残这会进一步鲜扭曲利润指怨标，影响报琴表使用者对凳企业盈利能摩力的判断。营1.3周房地产企业询财务报表分府析的劝改进措施历根据上述对决房地产企业借财务报表分斑析存在的局胳限性的分析扑，在对房地师产开发企业蚊进行财务分纤析消时应该充分窄考虑房地产写行软业的特殊性取，徐应先根据真妇实性和配比稍原则将财务厉报表作适当移调整，拘对传统财务刻分析方法加讨以临改进，以正派确判断企业象的财务状况仅和经营状况订，功而后沫才能进行常置规的企业财鼠务报表分析构。青遭充分利用表乐外信息幅传统的财务丙分析这基于报表数轨据构造了多刻项财务指标河反映企业的陆各项能力，旧但对房地产沈企业来讲，酷由于其报表艘数据存在着怜局限，其对糠企业状况的管反映并不一赔定客观真实娘。而包括财杨务报表附注预在内的大量根表外信息，什可以为我们仙正确地理解搁和判断企业想财务数据的馆可靠性提供硬参考。在对灾房地产开发唯企业进行财潜务分析时应伯利用表外信啊息，充分考亲虑会计方法和的选择、期陈末资产公允唉价值的变动释对企业资产朽和收益的计烂量产生的影竭响。氏此对财务报表旋的项目进行介具体分析并领做出调整仿鉴于会计报敲表中的数据埋受到会计准抄则约束而可重靠性受到影企响，在对房馆地产开发企灯业进行财务染分析时应对骗其相应数据爆进行调整。贩分析企业盈薪利能力时应雅对预收账款带进行详细分烛析，结合项新目完工进度阿调整相应年扇度收入及成闯本，并按照青配比原则调唤整相应期间泄费用和税费腥项目，对企笔业的盈利能煎力做出合理拦的判断。在搞分析企业偿雪债能力时，疲对属于已实茂现收入部分计的预收账款漏进行调整，泡合理估计企谜业的负债水切平，并结合裤资产公允价揉值调整资产织项目，正确浆判断企业的慧偿债能力。东邮重视对现金邪流量表的分锡析咱与资产负债以表和利润表都项目的编制封基础不同，膛现金流量表档是以收付实访现制来编制锡的，数据具朴有客观性。劈而对房地产绳开发企业来康讲现金流量恰的获得相对英利润指标对竹其生存和发尼展具有更重嫌要的作用，婆因此对现金孤流量表的分持析就显得更续为重要。卷1.伟4扫房地产企业弯财务报表分汇析方法奏挎根据收款方星式分析预收拣账款，确认闸收入寸房地产由于窃其商品价值骄很大，收款荣形式与一般悉的产品有很汽大的不同，贵分为浆一次性付款杠、分期付款蚁、按揭付款鹰等形式。对旱于一次性付共款的房地产赛销售击，应以应收内款项踪的足额到账竹作为收入的示确认标准，礼而不论其是膝否办理了房坟产证，只要拐房款足额到侦账，即可视嗽为柔风险擦已转移；对梁于分期付款溜的除销售，应以袋合同即约定的收款冬日期确认收勤入，但是买惰方若在合同崇约定日期有须欠付现象，夏应考虑买方局的资信锻能力烫、欠付的金轿额及欠付频江率等因素，班如果买方的挡资信不佳，防欠付的金额轮过高，或欠往付次数过杯多，则不能图确认收入；如对于按揭付燕款的房地产茧销售，应待躁交足首期且度按揭窝款已到账，钉方可确认收末入。根据上斤述原则将预艺收账款中应扶予确认的收百入进行预结苍转，并计提衫销售税金及斤附加。岗肉分析开发成漠本的构成，宴确认成本捎购入尚未纱开发慎的土地应比摘照周边运土地价格陈进行评估，赤剔除资金成葛本后大大高答于账面价值战的可认同土温地增值额，副暂估调增存肚货和资本公余积；对应入拖账而未入账歼的工程款按努预算或估算蓝入账，对尚馆未完工的配煌套工程估价料预提，使开点发成本尽可浆能接近实际曲；按照收入蒙与成本配比屋原则预转成脏本。糊同时应该围按照收入与去费用配比原况则紫调整夜收入结转前逗发生的期间牵费用烦等。德2基于保利柜房地产公司袄的财务报表界常规分析写根据以上问煌题的探讨，白下面将结合惩房地产行业耽的特殊性，限以保利地产貌为例，对保大利地产的财近务报表进行极一系列的常稳规分析仁2.1保利馒地产简介跨保利房地产色集团股份有成限公司(简警称保利)由通保利集团控询股,成立至米今20余年奏,于200崖6年上市。键现拥有国家哨一级房地产专开发资质。寒公司多元化国经营,业务则涉及地产、炸酒店管理、迁贸易等,公颗司在保利集辉团的支持下谜,在激烈的株市场竞争中室,利用优质呈的土地储备铜优势艰苦奋断斗,迅速树飞立起保利的剑良好声誉,个形成了巨大类的品牌价值奔,稳固了领果先的行业地键位。房地产爷项目主要遍震及国内的北唐京、天津、配上海、重庆洞、广州、深任圳、香港等匙50多个城姐市及地区,镜在十几个国漫家设有子公狂司和办事处巾。保利地产耐在全国的布曲局策略以北染上广为基点祸,向全国福够射。公司整寻体的业务从科商品房开始枝拓展到上下思游的建筑施栗工、物业、球相关经营等弯。总的来说款,保利地产剥基于住宅商丢品房的开发欣,进行有效絮的拓展,扩伐展到相关物使业。公司落懒实的发展战遥略是正“众三个中心,侦相对发散永”错,公司以大盘型城市为中烟心,发散到乱二级甚至三肠级城市;以矿房地产为中你心,发散到计上下游产业上;以商品住命宅的开发为意中心,发散庙到相关领域肾。在20年企的发展中,满努力提高效拦益,适度控里制开发规模聪,从而提高或自己收益,幸同时企业高惕管亦重视公点司的资金运我作,在公司剩领导的带领墨下,树立了戚良好的行业拔形象,建立奸了卓越、务披实的行业口亡碑隔。糕2.2保利监房地产公司视财务报表常脖规分析偶冤资产状况分岁析馆表2-1塔密泄固定亮资产/流动员资产比例抚年份型2009分2010赤2011芹固定资产/械流动资产比撇例荒0.002恒3断0.002础2叹0.005笑0码保利公司2另011馋年的固/们流比例比2浆010年有哄大幅度的提冷高,团主要是固加定资产规模灶变大,保利毒公司的固定下资产增加的万比例比较大椅,主要由于准房屋等建筑抗物增加的比旺重比较大。蜜表2-2迅松鹊被保利巧地产流动资都产的内部结梁构织会计期间凳货币资金敌应收账款净掘额思预付款项净迈额巡其他应收款尺净额乌存货净额壁流动资产合调计瓶2009淋17.21荡%称0.53%很13.82信%娱0.53%载67.91枣%彩88,50狡4,161绕,242.详0聪2010究13.06俘%塞0.40%吐9.12%群2.50%延74.93特%迷146,6容71,65旬6,739清.10犁2011色9.66%筐0.56%白6.67%谦2.20%优80.91宪%查187,9捉91,38未7,510插.53秩由上表可以础看出,保利盖的货币资金存比例连年下赢降,保利应酱该加强销售棉,及时出台艘相关销售政申策,加强资糖金回笼速度台,也同时看编到存货比例倘连年上升,拥这两项比例让均低于行业驼平均水平,蒸应加强销售万管理。仿表2-3廉挨哀胆拢应收账款与狂收入比例橡会计年度秘2009牛2010增2011刻应收账款与遭收入比例今0.020被0.016暖0.022剥保利的20稿11年12吗月31日的慧应收账款的觉账面价值为闲1,057拜,645,绍022.5蜂9,20未10年12呆月31日的东应收账款5披87,17挎9,871颈.06,上茧升了80.张12%。主楚要公司报告勺期内收入增流加所致。由畅账龄分析可组以得到,2炼011年的悲1年以内的庄应收账款为下76.61当%,而20露10年的1裤年以内的应政收账款为8筹1.31%贷,说明保利末公司应加强盛应收账款的交管理,提高悦应收账款的负周转率。格模偿债能力分房析楚偿债能力决岂定企业的生鼠存,关注企渐业财务状况禽就需要关注怕偿债能力,盗偿债能力分翼短期赢偿债能力丹和长期码偿债能力目。例表2-4粘滥船禁短比期偿债能力捞指标驶流动比率僵速动比率请现金比率唐2009池2.31舌0.74予0.4同2010丑2．13禽0.53塞0.28冷2011申1.91四0.36厨0.18婚偿债能力与交公司的施发展瓜密切相关筒,数如果焰公司资不抵胜债或是没有贡足够的回现金流来还踢款,那么公曲司就面临破矮产的危机,场所以偿债能捉力是股东、促债权人以及道任何的利益招相关者都非辜常关注的,忧影响一个企朽业是否拆能够可持续慎经营.对于吩流动比率的尘最佳界定,考不同的人有坛着不同的标地准,对于债色权人来说,衣肯定是希望衣该指标越大免越好,这是权公司可使用虹资金充足的部表现,但对辜于股东来说伯,他们要权范衡公司的经僚营性和财务反费用,他们裹就会有不同允的标准。通限过上述表可由以看出,保胖利地产的流笼动性比较好脆，由于20闲11年政策覆趋紧,导致者整个行业流居动性大幅度宰下降，保利逐地产的流动巷性也变差，援存货和在建郑工程在房地靠产行业中占森用了大量的孤资金,且随粗着这两年国赛家对房地产绳调控日趋严栽厉,存货的竞变现有着诸极多的不确定砍性,因此,禁在这个特殊独的行业中,泡我认为相比耗流动比率来御说,速动比岗率有更高的糠参考价值。阴速动比率就屠是速动资产捆/流动负债虹,速动资产况也就是流动荡资产中扣除与了存货的资构产,像流动聋比率一样,呈这个指标的颠标准也因人绪而异,参考础整个行业的扯平均值后,狸这个指标具安有更多的参捡考性。然而出，保利的速燕动比率连续救三年下降,损结合公司的依短期借款、火应收账款来啦看,我认为贤公司的在扩逗大了经营规屡模的同时也栏增加了存货慰的储备,导湾致了公司销耗售收入的下盒降。这主要够是房地产企勿业是在封顶纯后开始销售表,但是此时启收到的现金冤不能直接确膛认收入,而匹只能计入到表“戴预收毙”亮中,当然也进无法结转成绵本。201追1年保利的鸭“佛预收账款凉”瘦相比201汉0年增长了产154%何,公司由于捐预售商品房食,实际的偿左债能力有一碰定的提高,虫但由于会计时规定,没有哈结转成本导拍致公司的速拖动比率下降证。些如果说流动仁比率受存货僻的影响,速抛动比率受其野他资产变现耕的影响,未那么现金比汇率则相对可可靠的多战,它是公司念现金类资产孟/流动负债饱,公司的这肢类资产几乎貌没有变现的虽风险,或是落风险很小,临从另一个角些度上反应了桑公司的偿债柳能力,但是馋该指标不能疮太高,因为胃我们都知道盐公司占用现怨金是有成本后的,如果公风司现金过多庆,就容易造译成资源的浪百费,成本上跳升。在惯例驳中,大家认狗为现金比率胡在20%左逢右较合理。夸由于受政策顶趋紧影响,宿保利地产的潮现金流动比柿率有一定幅用度的下降。掠保利的现金头比率较差,乎低于20%塌,其现金偿办债能力较弱候,三年来连泳续下降。但均是深入分析厚保利的流动追负债,其中注“蔑预收账款敢”锁占了很大一弱部分,说明处其销售连年宫增长，故总查的来看,保洒利的偿债能差力不算弱。眼从保利地产浸的短期偿债窃能力来看，间保利的各项值比率较低，椅其主要原因脊是这几年不蒙断开发新的样地产项目，倚但可以看出闲流动负债中说预收账款增故长较多,没呼有太大的偿仆债压力,但似保利地产仍刮然应该重视活现金流量，峰加强现金流凯量管理。龙表2-5花袜选毁蠢长期偿去债能力指标其资产负债率吩有形资产净槐值债务率置权益负债比领率闹权益系数宵债务偿付比剪率仍利息保障倍依数刺2009忧0.7礼2.51蝶0.4萍3.58骑1.16食-54.9梳1雄2010令0.79寇4.05怨0.25杂5.13殿1.04黄-5.37咽2011么0.78圈4.34助0.23谅5.53庄0.99前-23.6龄9粒公司总资产摄的总额、结凭构、企业经潜营状况、资慢产流转的稳眯定性等都会币影响到公司偷的长期偿债购能力。一方间面公司的持柜续经营是公劲司利润的源绢泉,反映了居公司稳定现撞金流的情况忘,另一方面鸦公司的所有技者权益总额矮反映了投资趋者对该公司师的可承受风粥险和未来的遮预期,当然捞负债也从另持一方面反映称了另一类利包益相关者对傍公司的评价左。所以,我丛们通过资产冒负债率、权蚁益负债比率饶、利息保障齿倍数等指标锐来分析企业恩长期偿债能霞力。劝由于杠杆效活应的存在,仓公司的投资订者更希望通慧用负债经营婆来获得更多乱的好处,但厦是负债一旦专增加,债权昂人的风险就筒会越高,他尽们又不愿意膛,他们都希漠望借出去的估钱归还能有味所保证。所导有者权益比屑率是资产负鸣债率的变式锻,都是对公蜻司长期偿债拔能力的衡量赞,不过是从坏不同的角度同出发。保利奸地产的资产仗负债率、有渗形资产净值来债务率都很吃高。这两个埋比率,尤其稳是有形资产馋负债率,排联除了不能立请刻变现的无扶形资产,递穴延所得税等申的影响。更设能说明企业尝长短期资产娘支撑企业资底产的能力。联一般来说,贤企业资产负猎债率不应大军于70%,劣否则债权人巡会承担较大娱的风险,近肤年来,保利浸进行了大规晨模的融资行钻为(包括股弓权融资和债椒券融资),欲在2011渠年末,保利先地产资产负灰债率达虽然抓大于70%疑,闯但低于行业蛙平均水平，崭保持着稳健穿的资产负债肢率,为公司礼进一步利用头财务杠杆打遮下了基础。白利息保障倍乱数是衡量企码业偿付到期秒利息的能力荡,常用于评扩价企业用效址益支付利息民费用的能力脑和债权人投税资的安全性堪。一般来说醉,利息保障惊倍数越大,舅说明债权人施越安全,若民此比率小于惨1,说明企昨业有债务危柏机,不仅无质法还本金,度甚至支付利爪息都存在困撕难。从表格台上看,保利鼻的利息保障曲倍数小于1胞，而且很低西甚至出现负堆数，存在一字定的债务危巾机。丰资本结构的植合理性是保苗证公司长期违负债能按时掘偿还的一个宣重要条件。继下面将从资康本资产结构暮的角度来分秀析保利地产挡。下图均以伙万为单位。准图2-1很纹蚕燃识刚资本结构孙图2-2诊框译爷资产居结构宫从上图来看阴,保利的资激产中流动资驻产比重大,子高于行业平络均比重;筹戏资方式主要歉由短期筹资具方式构成,震但保利地勒产的流动资握金大部分由贯长期借款组械成,相对稳念定,风险也遭不大,属于埋稳健型资本绕资产结构。悲擦营运能力分倦析写营运能力反多映了公司对悠资产利用的稻效率,即用蒸多少的资产碑来获得多少蜡的收益,温以下略将从短期资辫产营运能力此和长期资产垒营运能力两杨方面来分析筝保利地产的虽营运能力。熊表2-6防苗乞煤奖陆存货周转徒率吧会计年度俱2009斗2010屿2011拖存货周转率雁0.29哄0.28菜0.23卸存货是企业巨核心的价值塘,是企业竞打争的筹码,挖是企业经营院活动的基础蛮,对于房地掀产企业,存随货何时变现叶,泄如何玩变现受国家箱政策的影响随巨大,所以颠存货的管理政尤为重要。欢加快存货的钩周转,也是惨房地产企业贩的经营成败介的关键.驱从2009案年欣——跨2011年纲,保利的存胳货周转率有摆下降的趋势咬,这主要是术由于一方面孝公司不断拿话地盖房子导加致存货的增擦加,另一方互面从201岛1年以来,双房地产行业视的销售并不衫乐观,销售膨的增长没有渗跟上。从上浇述表格可以柴看出,在2色011年保径利地产的存叶货周转率有砍所降低,给保利地产的撤前三季的销华售收入比上饿年同期增加重了26%,签而存货周转蛛率的降低幅撞度较大,也述显示了公司医销售状况出凑现一定的困卡难,积压在田手里的项目路较多,容易料有发生跌价缝损失的风险老较大。随着薯公司业务的故增加,存货杀也相应的增趴加,当然公凳司的存货量巷是公司赖以德生存和发展界的基石。存察货的结构也非体现了公司用在资源配置纺上的策略。料所以,一方滔面在建产品讯应该保持合橡理的数量,饰另一方面存叙货周转率只俘要在一定的兔范围内都是访正常的。但守是公司还是愚应该从优质序资产入手,栏盘活资产、镜提高资产的悉利用效率,木最大限度地数发挥公司的典规模效应,招使存货的增裤长和销售的谣增长都保持时在合理的水灭平。爸表2-7盾喉屡挤牵社资产周转图率张会计年度沃2009监2010疏2011暴固定资产周感转率钓116.4字2形135.6予6揉74.50鹰总资产周转牢率中0.32堡0．3菌0.27工保利地产2雪011年固唱定资产周转折率大幅度降瓶低,主要由馅于固定资产踢增加了70让84万。但扁总资产周转弦率也下降幅奋度比较大,艺这主要是由颠于保利的2浙011年存援货周转率和伶应收账款周哲转率都下降融。存货周转贸率的下降导荒致了总资产后周转率的降沈低,所以公急司需要在存士货的管理上驰下功夫。从舌以上的分析豪看来，保利瓜地产应该对捧其应收账款绝和固定资产饮的管理更细残致,从20探10年开始德,国家从宏妨观上开始调躺控房地产市谈场,导致其悄不得不拿地袜后迅速建房滤,完工后又滤因为资金的依压力,不得迷不让利促销喷。管理层应龙该对存货做失好精细化的丸管理。霸特盈利能力指炒标分析否盈利是公司冶得以生存和左发展的动力矮,是投资者蓝选择投资目草标的原因,泥是债权人回老收债权获取忘利息的保证创。泡表2-8只营朋资产收益按率和净资产抚收益率奋会计年度水2009净2010肥2011匹资产收益率衬0.04跃0.03碑0.03琴净资产收益尝率摊0.14述0.17病0.19醋从上表可以码看出,保利胞地产资产收煤益率和净资忍产收益率都师很稳定,充角分说明管理尘层对于资产皮营运管理能如力很卓越,岸在外界环境轨波动的情况牢下,及时调喉整发展方向怨。对于未来裙的发展趋势斑,首先要看汽房地产行业策的发展趋势良,目前调控糟政策没有松狮动的迹象,妈交易量和房成价不断下降捆,考虑到公也司的种种问摸题，保利地吉产乃至整个窄房地产行业蹦的未来走向浸其实并不明许朗。押表2-9罪聪沸妻脉尾经营指有数秤会计年度侨2009偶2010抹2011炎经营指数却-0.28巷56队-4.06逝34前-1.86猴83峰经营指数等挖于经营现金醉净流量/公览司净利润,落该指标一方韵面体现了公斩司盈利的水吩平,另一方犹面也体现了昼公司盈利的彻质量。么从表格可以向看出,保利逼地产的经营毛指数变动幅暂度特别大,狗这些指标反部映出公司资暗金有着一定姻的不确定。牺房地产行业巨的特殊性决驾定,十年的测黄金期导致腹地产公司前理两年疯狂拿车地。造成公卧司现金回流以的困难主要点也在于此,谨而在今年商巷品房存量较果高,存货没陶有及时销售科,造成一定串的积压。这越是保利面临槽的问题,也仗向保利的管配理当局提出支了问题哈——桨如何将存货粮合理变现,贤加强现金流赛的管理。为阻此,鹰保利地产在塘销售上应采绑取墓有效的措施胶,消化库存预,采用不同崇的策略进行唯租售,同时缓对不同的项疯目采用不同蜂的考核方式栋,重新拟定道项目计划肚，赏以降低现金触流出跨。剪表2-10捷趁泻旱崖每股现乎金流量脾会计年度态2009妄2010歪2011恭每股现金流炎量活-0.33攻-4.89帽-1.33炮一家公司的益每股现金流以量越高,说夸明这家公司鞋的每股普通证股在一个会糊计年度内所评赚得的现金浓流量越多;疾反之,则表呆示每股普通卵股所赚得的僻现金流量越举少。公司现腔金流强劲,阁很大程度上牢表明主营业工务收入回款榜力度较大,烦产品竞争性阴强,公司信捐用度高,经预营发展前景伏有潜力。从肃上述表格可贪以看出,保滴利的11年到底的现金流哲量均为负数涝,截至10芬月26日,寻共有70家昌房地产上市卖公司披露了胞第三季度财蛇报,七成房扶企经营性现邀金流为负,绑超过四成房按企净利润下笼滑甚至亏损盼,80%以暖上房企负债啊同比增加。残整个地产行循业面临的是勿中国实体经途济下滑,地僻方财政紧张将,政策调控促力度加强。昏保利的每股脖现金流量比劫较低，连续昌三年每股现见金流量为负果数,应加强肠现金流的管辽理盆。华图2-3测龄营业门毛利率懂营业毛利率简等于营业毛掘利额/营业掠净收入。该盈指标不仅反浇映了公司的扑经营水平和卵经营效率,尿营业毛利率魄是公司可支鸡配利润的来刻源,该指标袖越强,能抵职消的成本越称多,每一产嫩品产生的利嫂润就越多。崇从上表可以漂看出，保利照三年间盈利词的波动比较摸大,10年运底比09年真底指标有一挑定程度的降窜低。但是我受们必须注意敬到，这一指米标更多反映爪的以前年度匹的销量实现外的收入。由沙于房地产行春业都是交房羞后才确认收采入,托去年冷和前年房地皮产销量的福辱,今年房地横产企业可以田维持全年业径绩.维表2-11侄草饰绸溪王预收账辰款败会计年度链2009灶2010鱼2011兄预收账款荷2,983签,043.宾30立5,154侨,432.减85猜7,092摄,822.犯63鞭从该陡表咳,可以看出妥,保利地产彩的预收账款游有所增加,仍然而仔细分锯析,可以看咬出保利地产但2011年遣预收账款增罪幅由72.广79%下降进到37.6号0%,由于矛房地产的特难殊性,多销它售期房,在坚交房的前一第年、前两年吸都已经收到沉了款项,直付到业主收房秃后,满才能确认为违收入。所以召我们要分析苏房地产的现斤状,不能看杠利润,利润容代表的是去廊年、前年交捆易实现的收桐入,而不是硬当期的收入浆,要侧重看给预收账款。秘保利的预收敌账款增幅都膏下降很大,激可以看出企筛业的销售开够始困难,不绳如以往年份扒的增长快,智需要调整发辨展方向,多弊元化经营,崇开发商业地谷产等地产新喝模式。塑从盈利能力打分析上看，弟保利地产的按资产和净资弓产收益率变纯动较大,主救要由于公司汗的资产规模烂比较大,受某整个行业波轮动影响比较译大。从经营恰指数和每股搂现金流量来胳看,保利炭略显不稳定床。保利的毛汤利率波动相价对比较大,惜预收账款的炊增长幅度下蒜降很快,需械要更多的推盐进销售,推莫进精确化管除理。但是目挑前保利的预叨收款金额庞坐大,可以应抚付经营性现桑金流缺口。睬披成长性分析泽表2-12灌升闭柳般制成长性分析妥指标荐会计年度湿2009忆2010镜2011校主营业务增辱长率础0.48对0.56汪0．31睬净资产增长坏率班0.78掏0.18豆0.19研总资产扩张吨率痰0.67劳0.7资0.28挥从表格可以支看出,保浴利的各项增舒长率有很大新的波动,1跟0年是大规轧模扩张的一箱年,依赖于脆当时整个行汪业蓬勃发展厌,11年的浓总资产扩张夺率和主营业昏务增长率有叮所放缓,应掩对行业状况芳,适度放慢役脚步。由于玩房地产行业饲政策调控力戒度短期不会关降低,1里2年,保利咬再锡度兼将扩张速度苏放缓,进一度步调整搬了哲公司经营业劳务的结构。能2.3照式对保利地产鼠财务报表分觉析的廊小结挡综合偿债能新力、营运能播力、盈利能慧力、成长性应分析来看,砖保利在整塞体行业处于赏大波动的状的况慧下夹,盈利状况工处于很大的绑波动,比上旗年下降一定掘幅度,应调键整产品结构仆,适应消费膝群体,同时匠加强存货、窄应收账款、轻现金流的管谅理。演在国家大力棕宏观调控的搞政策下,对协公司的资金申更是一场考拒验,鉴于国虫家在201鲁2年对房地匠产的调控并卡没有松动的静情况下,建奴议保利地产芽在销售策略植上注意要以膜增加销售,争加速回款为钳指导思想,帅为公司迅速道补充现金流润,同时借助递于财务杠杆唯,开拓融资堆渠道,拓宽腿思路,从金担融、销售上此入手。20卵11年己经深出现了一批园小房地产企合业破产的案卷例,归根到映底都是资金赚链断裂,所性以保利地产上面临的情况旺不是个例,同而是整个行姐业在高速扩鼓张后必然面昨临的问题,商企业更需要扮从财务上下粪功夫,在困孔境中寻求自谋己发展的道旺路。葛从目前保利犁的管理现状忠来看,建议愁进一步优化驳存货结构,妨适度控制存捞货数量。在示这一轮行业利调控中,行己业要经历一袭次大洗牌,今如2010占年房地产行箩业并购多达价84起,为猜所有行业之畏龙头,涉及竿金额高达2女5.8亿美券元。201惠1年,房地控产行业的并裁购速度继续漠加快,并购内案不断增多汤,2011办年上半年房劝地产行业并晕购数量已达建到57起,瓦相比201拌0年上半年顽增加了27程起。截止2江011年底声,房地产行陕业的并购案融数量总量已舒突破100联起,超过2瓶010年全电年的数量。栽综上所述,动只有稳定的迫市场占有者槐,企业丰富贝产品线,不局是单一的高俯端品种,薄妇利多销、加盛快货款回款出率,才能历以经数个房地参产调控周期督而能屹立不艘倒。归3房地产公鹿司财务报表榆分析未来发队展趋势俩现行的财务幸报表分析体隆系，在整个里自身体系上诉也存在局限锯性，尤其是转房地产这样蚂的特殊行业就，在可预见缎的未来里，盯财务报表分绒析体系一定晓会更科学完库整。佣3.1对玉财务报表本票身的改进钢第一，加强未对会计报表书附注的分析召。允依据《中华必人民共和国卖公司法》、幸《中华人民哀共和国证券涝法》等法律窄法规股，房地产公鞠司在财务报退表附注中，抱除披露一些提必要信息外侦，还必须额调外披露质量坟保证金、维投修基金和存芦货核算方法教、合并开发唤项目编制报机表时采用的阳方法等一系房列内容，因间此，房地产恰公司的财务脚报表附注是璃其财务报表丑分析必不可恼少的一部分网，蜂能够帮助理祸解会计报表科的内容而对津有关项目等似所作的解释女，可以更好爹的满足报表亲使用者的需痕要。这第二，加强神物价变动会体计研究，增阳强其操作性恢和应用性。正如何消除通史货膨胀对会昌计信息的影争响，增强财孙务信息的真闸实性和可比饲性，已成为泊现阶段我国蛾会计界迫切搭需要解决的新问题。房地巡产行业的经爷营周期较长插，通货膨胀辉对房地产公非司的影响于河是更为深刻迟。从国际上很看，多数国壶家将一般货要币购买力调振整的财务报层表和现值的墙财务报表同映时作为补充野报表。但我盐国关于通货嘴膨胀会计理怀论的研究还察很不成熟，娱应加强这方薪面的研究。崇第三，严格堂执行新会计化准则，尽可释能地减少同寨一类经济业讲务采取不同斥的会计处理失方法和估计平，减少人为龙操纵空间，倡使同行业间阳统一口径，郑更具可比性爬。辛3.2对数财务报表分灾析指标的改顶进逮应加入现金吨流量分析指径标及安全边蝇际分析指标追。现金流量贡和会计利润姥反映了不同层维度的会计勉信息，二者伞具有很强的获互补性。现键实环境下，幻现金流量信璃息的分析非占常重要。永一是补充盈厅利能力的指艇标。补充经顺营活动现金抓流量／净利脊润、经营活充动现金流量榜／营业利润旁，全部活动握现金流量／维净利润，这拳三项指标能显从总体上反舌映出在企业恭利润中有胡多大比例的抓现金支持，棕从而帮助使绣用者判断利惩润的现金保压障程度。眉对房地产这捆样现金为王忽的行业，现薄金流尤为重耳要。焰二是增加获殿现能力指标煤。增加净资零产现金回收才率和主营业意务收现率。蔬净资产现金那回收率锁=译经营活动现易金净流量／政平均净资产神，该指标是捎对净资产收冒益率的有效璃补充，它更丝注重现金概未念，也更真砍实可靠，通冷过对比净资猪产收益率和南净资产现金碧回收率，就就可以暴露出果那些提前确套认收入的问共题；主营业扇务收现率床=杜销售商品、估提供劳务收帆到的现金／奇主营业务收偏入，该指标敲能够评价企粒业的销售质热量，通过分沃析可以了解挽企业主营业绕务收入有多妥大比例转换夏成了现金，鄙又有多少以帝应收账款的期形式存在。泻三是完善偿接债能力的指民标。如现金跟到期债务比站=薯全部活动现梨金净流量／贞流动负债、副现金债务总激额比预=徒全部活动现寸金净流量／疑(钟流动负债翅+村长期负债笛)央、利息保障限倍数稼=敞经营活动现塞金净流量／多财务费用，鸣前两项指标余能有效地反课映公司所有合活动产生的狡现金净流量印对到期债务糟的保障程度楚，能稳健地衫反映企业的秧偿债能力，鞋避免了全部敢账面利润可奏以进行全部梢及时支付的湿假象。利息慢保障倍数能法有效地反映赚经营活动现趁金偿还债务灵利息的能力六。疏四是增强营砖运能力的指母标。如经营摇活动现金流辨量／主营业僻务收入、经赠营活动现金夜流量／资产嗓总额等，以尝充分揭示正疲常的经营活克动带给企业雪的现金及其秒等价物。这遗些指标都可箱以为信息使直用者提供真肥正可靠的信