房地产财务盈利能力

房地产财务盈利能力分析一概述盈利能力分析主要包括：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收期、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。1.财务净现值（FNPV）—动态分析通俗定义：用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现到现在值，并取其总和。这里所选用的贴现率一般为基准回报率，由建设管理部门规定颁布。例题有一项投资，投资者投资100万元购置一栋住宅用于出租，共租出10年，租约规定每年年初收租，第一年租金10万元，每2年租金增加10%，租约期满后将物业售出，得到利益90万元，贴现率为12%，运用FNPV方法判断该方案是否盈利。净现值计算表誓年期尝投资额级租金收入英贴现率(1陡2%)问贴现后租金基收入择备注摘1跌-1,00休0,000哗100,0餐00领1盟100,0哭00块2骨100,0栽00解0.892榨9贡89286卡0.892财9*(1+少12%)=基1隶3口110,0残00哥0.797私2少87691枕0.797捐2*(1+柿12%)=还0.892阅9填4稼110,0砍00胃0.711存8酱78295犬5卸121,0割00担0.635猛5茄76898透租金收入湿×卷贴现率=贴修现后租金收扰入裤6棵121,0梳00词0.567伞4利68658余7者133,1敏00盐0.506浪6替67433其8希133,1吴00洽0.452尤3使60208头9椅146,4类10拘0.403宗9宴59133导10妻146,4堪10有0.360汇6喷52797汗10年后未绩售出匹900,0妈00琴0.322剂0兆28977雅6财务净现值(FNPV)＝售楼收益＋租金总收入－投资额＝289,776＋740,399－1,000,000＝30,775由于FNPV＞0，此方案可盈利。2.财务内部收益率（FIRR）—动态分析通常定义：指项目在投资期内财务净现值（FNPV）等于零时的贴现率。该经济指标意义：投资者至少要获得比内部收益率更高的回报率才会有利润，否则亏本。内部收益率（FIRR）一般用线性内插法求解。假设有2个非常接近的贴现率i1和i2，一般来说│i1－i2│＜3%,并且满足下列不等式：欧FNPV（铁i1聚）＞网0绸FNPV(诵i2)桥＜宪0i2＞i1膀则FIRR晓＝至i1是＋亡妇饮NPV(i拿1伏)桌(i2-i促1)食NPV（蕉i1寄）尊-阵NPV（霸i2糊）姿例此题萄接例题上，淹当贴现率取俊12%时，摧FNPV＝否30175牵＞0，假设给贴现率为1霜3%，计算钉FNPV值惕，见下表：值内部收益率洲的计算表怒年期进投资额梢租金收入竹贴现率（1衬3%）柏贴现后租金医收入平1钥-1,00延0,000陈100,0乌00继1词100,0场00忍2限100,0湖00例0.885镜88,49老6洞3仰110,0墙00前0.783桥1贫86,14塑6统4隔110,0即00歼0.693律1集76,23图6塑5购121,0港00叨0.613伶3吉74,21买2贼6勾121,0幕00矛0.542普8微65,67浆4意7薯133,0阶00谁0.480狐3天63,93访1灵8渴133,0浊00刺0.452脂3狠56,57右6献9诵146,4剖10驴0.376未2券55,07纱4畏10后146,4鸦10需0.332沙9魄48,73搬8司10年未售丹出泳900,0谜00俩0低.2946市265,1冤30狐净现值＝司售楼收入＋站租金总收入柜－投资额婚盐＝26索5,130范＋715,母083兼－叔1,000新,000郊搞史＝踩﹣啊19,78贡7门＜蚕0缴所以FIR峰R＝12%醋＋拆(3017查5/3搅0175笛＋裳19787西)×(13漫%葡－证12%)湾＝冈12.6%张以上表示投单资者要获得漆利润，回报锄率必须高于遥12拌.6%顾。赌3.学投资利润率课（R）衫—周静态分析扇定义：正常铃年平均利润厦总额滔÷检总投资声×滥100%直4.转资本金利润鬼率真—邪静态分析近定义：正常跨年平均利润奋总额膏÷艰资本金绸×故100%同以上两个指回标的意义：移当投资利润腹率高于市场详利润率时，株可认为该项先目是合适的倡。名例肾勇某项目基建磨投资为70他万元，流动券资金贷款2残0万元，该泛项目使用后移的一个正常展年份实现利歇润25万元丰（其中包括梯所得税、企材业留利、上匠缴国家利润岭等），年折爹旧费2宜.益5万元，求甩投资利润率故（R）。州解：该项目链投资利润率铺＝表(烛25+2晶..5/炒70+2客0)×10爪0%季＝醒30.6%歉综合以上三斤个财务经济坛指标，做如威下综合例题脊：廊某房地产项洁目预测数据坦汇总表劈假叫单位：万元路项目加0埋1杂2量3监4尿5～25浇开