盛唐艺术园预算和进度计划书

南京盛唐艺术园初步预算及工作推进计划书南京盛唐艺术园初步预算及工作推进计划书卷走辨以放某竹渣架鱼厦规目妨录茎摘要担……………退……………牧……………灿……………闷……………敞…滑……………岂……………为……………块……………臣……………许……辩2违第一篇：项炸目简介纳……………苏……………章……………泉……………姑……………陪……………仿……………李……………伴……………挤…………哪5稍第二篇：南朱京别墅市场鞠及竞争研究崭……………技……………姿……………赚……………兆……………埋……………用……………痕………乔7顶附表：调研共个案汇总刺……………酸……………锦……………宴……………狠……………屯……………伪……………睬……………魄……………皱………帮16甜第三篇：对宇盛唐艺术园孔的产品建议球……………嫩……………类……………蔑……………滔……………柄……………虾……………遥………留…………谊25埋第四篇：项脏目经济指标信建议及财务仆分析脱……………弦……………司……………砖……………搅……………托……………遗……………航……………防27告项目主要经廊济指标狸……………宋……………俗……………吩……………额……………饰……………励……………择……………雾……………跌…………防27吓成本构成表颈……………想……………催……………温……………草……………推……………零……………瞎……………复……………判……………还……央28政项目损益表称……………悄……………纠……………辆……………签……………缓……………周……………破……………熊……………漠……………子……罩29留第五篇：盛四唐艺术园杏2002迈年工作推进睬计划欣……………疮……………服……………会……………枝……………袭……………砌……………投…………课30呈第六篇：对雪盛唐投资公怠司目前工作虎的建议震……………急……………他……………振……………小……………截……………钓……………吉…………撞31险附:项目多存个经济指标辫讨论方案厚……………妈……………饶……………锦……………爹……………考……………乳……………季…………毁35摘要佳项目地段评梅价隐坐拥新区高吐尚地带,成鬼就明日顶级爹名宅巡一条将军路杯，三座风景替山（牛首山粱、翠屏山、蛋韩府山），很成就别墅的唯天然气质；丢高标准规划轮的新区高尚反住宅发展区酒；管天然环境优衰越，文化氛尘围浓郁的未出来生活天堂谷。市场竞争惊竞争区位集蹲中，可比性吗强，高品质盾产品是关键忠本项目竞争村层面集中，有主要在江宁炭开发区，亚组东与宁南虽都有产品争夺虎但区域偏好蚀差异极大；榴本项目排屋月均价3钱,擦200元/罚平方米，市异场接受度高登；单体别墅轿均价6锐,及800元/残平方米，是阶市场的空白纺点；博竞争楼盘多酷依赖天然环覆境优势，产路品规划特色导较少，容积分率较高，本血项目从产品慌塑造着力，镜机会较大。项目优势衬占有将军路幸整体规划优裹势，牛首山典的独特山水园环境优势（店比翠屏山、胜韩府山天然虾环境更好）零；辞规模优势（隙500亩的或占地，是将嫂军路板块最兰大的基地之狸一）；项3、独特的补艺术内涵（迹6座风格各要异的主题艺尖术馆）；撑4、排屋与窃单体的特点疫均十分鲜明政；弯5、配套服恼务独一无二渡。每抢占制高点沉,以高档纯贪别墅社区为注概念定位；拜产品规划分非两个区：以性单体别墅与律双拼别墅为赢物业形态的若高尚别墅区客和以排屋为赵主的经济型旱别墅区；去单体与双拼撑采用传统经镜典或经典改顽良风格，排优屋采用现代彻风格；披单体与双拼蚁主力面积2救50-35固0平方米左盗右，排屋主群力面积在2冶00-22翼0平方米左席右；喊艺术馆园区法作为两个别想墅区的共享侦区，除艺术机馆外，会所熊、幼儿园等施配套均在其谣中，并可考晚虑增加经营绘性的画家村骆功能，做足歉艺术配套服轮务。产品建议开发建议艺术园区作为小区的亮点，其靠近大门处最先启动，做出做足小区的形象工程；艺术园区作为小区的亮点，其靠近大门处最先启动，做出做足小区的形象工程；住宅产品采取概念先行，分区开发的思路；先以高档纯别墅亮相市场（物业倚重于双拼别墅），再推排屋；跑量以排屋为主力，双拼次之，单体依据市场容量适当分期分区推出；基地施工条件尚未就绪，场地标高网格测量，路网布置，土方回填等土方工程需尽早开始动作。疲项目成本收粮益和资金筹亭措亚1、姜整个项目开塞发成本26趁8露,捞584瞒,忘250元，各成本单价2锁,合760元/乏平方米；六2、项目收懒益贡86,06德7,012语元，销售利滤润率姥21虽%；请3、整个项央目样板区启哨动资金5型,赤000-6渐,000万料元，其余资阅金来源于销塌售回笼资金凳。附4、初步预触计2003安年3月，单基体首期及艺役术馆区样板朋段建成，开冒始销售资金寒回笼。庙第一篇：项介目简介骆项目位置：牧遍本项目位于孔南京江宁经金济技术开发培区西南部，根地处将军路创延长线、牛悦首山风景区海整体规划范累围之内。基碍地南临佛城址西路，连接粒将军路，北丹靠将军山脉示，东侧隔康汁辰豪园与河榜海大学新校毅区相连，西奖接牛首山国巧家级度假休线闲风景区。伐可直接与江姜宁城区及南迅京市中心联桶系，距市中裤心新街口约染15公里，晋距禄口国际挡机场约20拔公里，交通昨十分便捷。换规划和居住厘环境上是一享个正在日渐坦成熟的新区赌高尚住宅区暑。项目概况：申本项目占地渣面积500掀亩，基地呈夸方形，地势现北高南低，乒同时具有浅鞋丘、平地、泳人工湖、林棍地、沼泽等扇多种地形地趋貌。将军崭山脉在基地串北侧形成4流座山峰，峰妥谷交错，中着部相对平坦萝，局部有水料塘和沼泽，卷南侧地势略错高有缓坡。辩基地西南部跨及东北部有毫两个人工湖袍，东北部尚科有一景观独载特的废旧采祖石场。整个寨基地范围内何植被茂盛，坑空气清新，趁集景观性、共生态性于一想体。具备建谎设高品位住到宅所需的多披种资源。剑本项目规划检容积率为0孔.3兰，刮总建筑面积盗100闷,距050平方论米，其中排棉屋51嗽,币359平方供米，单体别瓶墅36尽,出018平方锁米，艺术园矮区及配套1帆2富,浮006平方纺米。立项目总体规呼划与主要经则济指标：天项目严容积率吨建筑面积怨预期均价云总用地面积势0.3墙333,5碑00M侄2埋总建筑面积经100,0能50M浑2袋其中夫单体别墅嫂0.18缎36,01秧8M井2茫6,800亮元/稀M理2栗联排别墅将0.55苹51,35扭9M贸2零3,200粉元/托M暮2泥配套及艺术拳园区绪0.3午12,00接6M臂2扬绿化率森68.2%鞭第二篇：南编京别墅市场型及竞争研究传忽辣略市区内零短星的别墅不俩计，南京别绝墅开始小有劫规模的供应谁，真正以一最种独特的物溪业形态走入缴市民的视线固,，大概是针在96年左服右。渐按照其发展悉轨迹，大致枕可以划分为唉以下几代产树品：抢第一代别墅露产品恶大致出现趋在96年底晋97年,以盟三个片区为盯代表：肢钟山风景区搅片区：风景区腹地帖以大型纯别甚墅区帝豪花号园为代表，盒其地段特别献、形象高档沿，尽管起售芒价只有6卷,套000陷元/将M惕2狸，但其销售型情况并不好典，只能通过席出租外企的筛老总维持。粱转机出现在豆2000年誉帝豪的再出众租市场红火络起来以后，歼买房投资人衔对帝豪的关哗注，另一个姜原因是银行臂按揭的落实井。目前售价办达到13亡,忽000锈—寺15蝶,挣000公元/品M追2锈。玄武湖畔：雨以金陵御花则园为代表，续只有沿湖的梦20多栋，勺售价10船,扇000多元拌/拒M海2水，很快销售邀一空。月牙湖畔凯最早的紫金燥山庄，后来漂陆续出现金姑陵御庭园、席月牙湖花园薄、明湖山庄钢、大邦花园勒，以单体与档双拼为物业碗形态，但总设体量只有6防0多套，销雅售单价在1唐0隆,诸000框—意15悔,录000偿元/宏M佳2幸之间，每套千总价基本在黄300万元强左右，销售黄情况良好，殿但以社区距回离交通干道鉴的位置远近泽而去化有快驰有慢。肿该片区的主苗要特点：孝占尽地利优巾势，享有无除可替代地段贸；属概念中才的高尚住宅匹区，人气很始旺；总栋数善不多，除帝小豪外，总数群不超过10复0套；自住岸型客户与公袖司型客户兼浙而有之；单果套面积较大颈，多在30辰0平方米左日右；产品品踏质极其一般兵，消费对象私为南京率先翼暴富一族。江宁地区：栽百家湖片区下：垃以百家湖别疾墅花园与湖冤滨公寓的沿贝湖别墅为代胀表，有典型貌的第一代别斧墅的特征，周房型大而无恶当，品质不火敢恭维，总暗体量不过百羽十来套，销攻售较好。东山镇：屡主要是武夷巨花园的30炒栋沿秦淮河斜分布的别墅蛇。迅坑妈该片区的主穿要特点：爬由于地价低朝而售价较低填，外环境极螺好，购房客叠户中投资客蠢极多，除少锐数自用外，膛多数作为第桐二居所。音第一代别墅记产品为高价冷别墅，最大拆优势在于对汇山水环境的讲借势，产品述除形式上的雹不同外，在训房型设计上经与跃层公寓判没有多少区低别。别墅作握为一种试探野性产品，体岭量较小，其湿优势更在于粗与市中心的萌距离较近，帐而不在产品裁本身。预第二代别墅仿产品：响大致出现在框98年底、足99年至2墙000年，俱以亚东花园开城与江宁地轰区的低价别赌墅为代表。轧亚东花园城庙：周仙鹤山庄、旺雁鸣山庄、览半山苑，一锁年左右的时赵间，亚东公拒司以小步快皇跑的策略，固连续推出好微几个楼盘，朝最初别墅的论售价只有1柿,南800扯元/偿M码2带，最高也不印过2贡,何500淋元/啄M校2数，体量大概值在200栋爹左右，后以移联排别墅为叹主要形式推硬出的听泉山酷庄，虽有3辛0多套单体术别墅，价格拦仍只有3气,腾000懂元/衰M肤2煤左右，仍是烫以低价取悦铁市场。江宁地区：绕简a夜、他东山镇：异武夷花园的术联排别墅探b脏、岔路口闲：碧水湾的殿单体与双拼精别墅挠c轮、麒麟镇直：锦绣花园勒的单体与双煤拼别墅罩d碗、百家湖周桃边：绣湖滨世纪花吹园的单体别牢墅，中国人精家的中式排喘屋。屑注：虽然江拢宁的这部分杠别墅上市时降间较晚，2筐001年仍灯在市场热力侵售卖，但由根于其产品较始差，规划设尤计起点较低鬼，仍将其圾划归第二代幻产品。供第二代别墅袍为低档别墅伶，一个最显奥著的特点：外主打卖点为炊低价格，选软址全部位于西传统概念中塘的郊区，环新境卖点较为批突出；与第其一代的消费钟对象相比，铲平民色彩较汇为浓郁，不庆再集中于暴睛富一族，同凉时别墅的体裁量开始放大肉；但产品本五身并无明显如进步，质量矮、产品设计叙依然存在不普少问题，产杂品外相缺乏纱高贵感。高棍价别墅除帝棍豪仍在惨淡班经营以外，辅暂无供应。沙第三代别墅窄产品：炒大致出现在尊2000年俱底，但发出侧异彩是在2手001年，怖以单一楼盘乖为代表，位鸦处拥有造别胖墅环境的地和区主——拢亚东。馅金陵家天下经：蜂其虽被评为姥2001年陶南京别墅明蔑星，但细作猪考量，却仍支是混杂型社迎区，单体别寒墅只有34宏套，占有大平多数的是联厕排和四拼、症双拼别墅（谊139套）鬼，另外尚有举66套高级药公寓，畅销碰产品为排屋贩，单体在调善低售价的同折时（从5呆,久000龙元/嫌M奏2浩起售调至4唯,锋500摧元/康M灯2贼），去化速芝度却仍旧较串慢（截至一蜜月底去化1扁3套）。扎之所以将金暖陵家天下这患样一个单一伴楼盘作为第竟三代产品，锤主要原因在峰于它在许多筛方面对南京遍的别墅市场呀有种革命的仓味道：如第武一次采用框微架结构；第双一个将层高捧做到三米；材第一次使别在墅的立面不亲再雷同，有极21种之多姿的立面选择锹；第一个让掀排屋错位排洞列，第一个丙采用双会所括；第一家大司规模购买成你年老树塑造牲树比屋高的莫森林别墅感垮觉；第一个丈将别墅的质饮量作为一个栽要素立军令手状狠抓亏……单同时让郊区臣别墅的售价犬向前跨了一述大步（从2厘,互500元跨摊入5宵,启000元）沾，档次也上除了一个台阶贵，从此南京越中档别墅有恢了代表产品么。妻第四代别墅菜产品：维以2001杯年的高档高讯价别墅为代制表，集中分很布在江宁百乏家湖和将军驼路一带，同持时宁南与亚既东有单一楼郊盘供应。腐百家湖周边衡：闻垒留a蛙、梢威尼斯城：融小溉体量纯别墅各，40栋杏，容积率0悦.26，单宽体面积27罗2次—侧555平米金，售价毛胚鼠15越,党000婶元/芬针M帆2赛，装修20船,漠000数元/储M劳2贸。雪b担、佳湖绿岛兰：餐混杂型社区鲜，别墅单体镰19栋，双巩拼24套，伤别墅容积率谁0.35，窝单价13雅,众000斥—宫15叼,岁000税元/乖M酸2涉，主力面积斥220锤—感340炭M甜2驰。被c申文化名园萄：混杂型社都区，别墅单勉体9栋，双孩拼12套，筐单价在8柄,猫000暑—简1廊,迎0000弯元/仓M翁2斧，主力单体们面积230鸟—妈350隙M变2述。介这几个楼盘慕于2001晨年9月份陆孔续上市，目铲前已售别墅全最多不超过左5套，去估化速度不容谜乐观。而且充混杂型社区祝均在主推公斧寓房，别墅粒都只接受意言向预定，具剃体建造根据奏客户要求度尝身定做，似压乎对高价别摆墅市场信心妄有所不足。奖将军路沿线润：瑞景文华：洪首个大规模顺纯别墅项目旬，但以排屋喉供应为主。裂总体量57坦1套，总建伏筑面积15攀.23万平仆米，容积率汇0.68，到单体25栋梁，双拼12被6套，排屋夕420套，内单价分别为董5鉴,巷800富元/羞M贪2是、4升,眯200汤元/廉M期2搁、3犯,撤300俯元/潜M顷2扇，目前主要脱销售排屋兵，乞销量一般（淘截止200殊2年一月底录仅销售30幼多套），属浑已浮出水面变的正面竞争牧对手，需密椅切关注其销写售情况。运盛花园：蝇占地300择亩，尚未正归式面市，属需板块内潜量息竞争。预计锡其于200删2年6月亮堡相，9月正弹式推出，产垮品规划为单渔体、双拼、御联排的混合油型社区。哑爱涛漪水园网：凡占地300甩亩，单体、然联排别墅和衡高级公寓组蜜成的混杂型突社区。但别洒墅只有少量肢，属于附属汉产品，尚未枯面世。因其秘与爱涛艺术汇馆为大一体嫌的社区，概哀念上与盛唐倘艺术园会有晌交合，从抬灌高地段的艺符术氛围角度坊来讲是件好杠事，产品本照身虽有竞争劣，但不会是框主要对手。翠屏山庄：烛占地1色,懒700亩，厨混杂型社区说，沿水库部活分有200疮多栋别墅。承2002年宽元月份刚刚银在市场露面瑞，一期推出锹8万方，以耳高级公寓和抛双拼别墅为注主，打算售傲价：高级公系寓2翠,魄500元/粉M族2掠，双拼别墅裕3刑,联000元/龟M阔2仅以上，但所西有细节都未琴最后敲定，箭属板块内潜边量竞争。在亚东花园城钟：沁兰雅筑：铃2001年摊12月22亲日已正式亮墨相，总建筑平面积13万队平方米，定啦位高档健康馅别墅。形式巷为单体别墅玉和双拼别墅闯，单体别墅葱套面积24挖0故M杠2傍弱--309舟M急2吹，平均单价内3袍,死800-3糠,盒900元/启M叛2距，总价12汇0-130员万元之间；皂双拼别墅套四面积170慰M贼2栽，250场M返2辱，平均单价柿2柿,偷800-2膀,住900元，硬总价60-断70万元之转间。一个月搂时间推出的踢38套中双桃拼已全部被柱认购，6套肝单体只走掉续一套。福由于市政府安对于仙西大伏学城的重新发规划，亚东意公司会有意甚放慢一点脚酷步，等待市穷政配套的改撑善对项目本点身的提升，痰该项目是亚桌东公司进军递高档别墅市寇场的分水岭舰。该项目中蚁规划的亚东练书画院为其蛾配套的亮点果。在产品层王面属于我们贷的强力竞争父对手，需要庭密切关注其斤动态。宁南：玉兰山庄：秋占地200篇亩，有山有丙水，距市中片心较近，由椅擅做高档产皮品的仁恒地辰产开发，产愧品形式主要摆为单体别墅怜及联排别墅细，单价分别竹为10懂,无000旺元/砌M酒2剥和8背,毫000翻元/丑M弃2点，由于有一搭群稳定的追投随老客户，牵因此其口碑亏效应较好。侦形象尚未公蛙开，但需密她切关注。此第四代别择墅出现基于简两个基础：蚁南京市域区族面积扩大，溜亚东江宁成恰为新区，政物策性利好使闲其脱掉了原幕郊区的外衣何，突出的山熟水环境和优路越的道路交澡通条件催生抖许多别墅诞识生；款经济型家用洲轿车大量上趟市，越来越厦多的中高收哄入阶层郊区贝置业成为可讲能，别墅以白其宽敞舒适室、有天有地霞的特性成为余其首选置业躬形态。掌第四代别墅蹄产品主要以公高档别墅为舅主，单体售而价多在10番,秩000辽元/垫M冻2狭以上，单体冤面积与第一灾代高价别墅梅类似，环境单有过之而无建不及，目前叨已亮相的别期墅从整体规延划来看缺乏席特色，产品信改良虽有进漫步但尚嫌不现足：房型设今计、舒适度吗考虑，立面识、配套、建唯筑质量、内丑部环境，发虹展商的考量哈开始变得周参全，也第一侧次使南京的招高档别墅有炉了一点质价训相合的感觉珠。但体量成拐倍放大，泡剂沫也同时放欲大，销售状挂况不容乐观虎。粘通过以上对哗于南京别墅止的发展回顾玉，可以清楚盾地看到盛唐惰艺术园的竞串争市场将为肉以下几种状直况：断板块层面竞抱争：民由于市政规怕划的调整，仿河西取代江滔宁成为新一纷轮开发的热樱点；亚东大况学城的重新第规划，必将皂给亚东的别眠墅板块带来胶重大的利好午消息。江宁年板块面临亚感东板块的强悔大竞争。垫区域层面竞钓争：株主要为江宁滴开发区范围截与宁南范围哪，交通上为杀一条线，区吐位上共用一雨条主干道，灌竞争楼盘有位：仁恒玉兰份山庄、运盛微花园、瑞景姥文华、威尼批斯城、佳湖刮绿岛、翠屏昂山庄。揭产品层面竞奇争：彼主要为不同程区位，不同吸方向、同等换档次的产品并，如帝豪花客园、月牙湖煤、百家湖沿缎线别墅、亚隙东沁兰山庄兼等。科总价层面的抖竞争：句全市范围内胡总价在80没万元以下的添排屋、总价劝在80万元耻至150万烈元的双拼别栗墅及总价在副120万元残至300万教元之间的单念体别墅。脱广知杏量附表：调研突个案汇总设楼盘名称猪帝豪花园鞭百家湖威尼足斯城别墅产佳湖绿岛城区域支马群油江宁玻江宁名占地面积（岛平方米）团148,0船00肯96上亩惹130逃亩嚼建筑面积（悔平方米）包34,00怨0醋16,81仇5管30,00硬0冤容积率车0.23云0.26嘱0.35互物业类型份双拼、单体藏单体别墅钢公寓、别墅正总套数贴100电40研肚其中沿单体灭62骨40牌19粮双拼资16聪24赚联排队木结构独栋效：衔22钉32扯公寓犬接上表秩面积（平方仁米）排单体树主力房型：董300-4刚00蜡555吩（青13豆套）含/410亲（目14束套）安/272奴（炉2巷套）士/308泳（贸9未套）判220-3支40吊双拼纹联排富公寓狗价格（元撞/才平方米）膛单体撕10,00存0-13,街000-1睁5,000郊15,00稀0附（毛坯）；枝20,00贫0照（装修）炭13,00袜0-15,慈000制双拼隐10,00总0牲左右职联排丝3000竞左右悲公寓幼花园价格（葡元滤/刃平方米）索1,500净1,500残没有独立的下花园婆物业管理费午（元刃/班平方米劝.俯月）校5辨4呀未定呢车位情况污部分豪华别梳墅有双车位膝配备双车位尚车位算在建酿筑面积里一孟起卖。突已售面积（每平方米）烫14,80酿0棉1,665叮1,200妙剩余面积（责平方米）各14,80删0弊15,15掠0就27,80昌0

沟备注介现在在售房禁源是沿湖新孟建的激18顾栋别墅，至痛目前为止售腐出约撞4坡栋。该案接怨下来要做木既结构别墅，障现已有两栋候开始施工。挖价格将会达兼到苹20,00柜0讲元割/茂平方米以上穗。袜对外宣称位劝置最好的概8淡套已卖完，伯但实际上是深内部销控，恼现在为止该掉案仅售出顷3品套。累该案先卖位石置，然后根诞据客户需要息选择房型。

搞楼盘名称扬文化名园求瑞景文华桂金陵家天下夫区域造江宁甩江宁君亚东更占地面积（惨平方米）糟146,0载00卧224,0典00白105,6轰84膏建筑面积（慢平方米）助153,0颜00擦152,3盆00消55,45乒6翅容积率滚总：术1.05桐0.68瓜总：僚0.529旱；别墅区：绑0.42钉物业类型堂多层、双拼业、联排、单否体炒联排、双拼放咐、单体别墅虑公寓、联排妄、双拼横呜、单体别墅挥总套数燕1150隐571滩239亮法其中燕单体脖9萄25故34道双拼戏12鄙126额85桂联排醋跃层：警76患420怨54狮面积（平方粒米）纯单体鹿230-3趴50伴330寺以上麻250-3拳80觉双拼笼170-2炮50拦250-2证80患196-2朋42堆联排兆178-2焰03正168-1便80束价格（元饼/配平方米）唐单体纪8,000水-10,0屈00廊5,800草4,500法-5,00葛0宫双拼毒4,200赵3,250叹联排元3重,000划左右森3,300师2,980华花园价格（污元励/鄙平方米）盖750浓800跟800扯物业管理费椒（元华/溪平方米但.贱月）挤2.5爆2.5则暂定右2.5溉车位情况稠车位算在建蒜筑面积里卖负，独栋有帅1-2页个车位，整踢体平均誓0.75引车位央/纹户。滨车位和保姆石房层高抬2.2齿米，不计入那建面，车位旺及保姆房单朋价短1100宇元起/尾平方米。冤别墅车位与县户数比为蛾1:1映；公寓车位停与户数比约延为催1:2覆已售面积（拨平方米）完7,000仪4,000悔38,82正0票剩余面积（铲平方米）稼144,0只00乌112,3忘00班16,63只6描备注露本案单体别课墅尚未开始喂销售，但可吼以预定。目蒙前户型也未府定，估计要果到明年才能圈推出。公寓黄房由于面积灯较大，销售警情况一般。泥本月触10帅日开盘，至毒今为止，联杰排定出舞20孟多套，独栋精还未推出。矩与粗7背月份调研相犹比，该案双愈拼或联排价后格均有上涨惠：双拼涨了济100舟元寿/析M燥2状。联排涨了甘50杨元肝/黄M乐2洪，但当时买律房有折扣享远受，现在没烈有。而单体碑价格上限有隔所回落。承楼盘名称正中国人家泛武夷花园（斜七期）深湖滨世纪花握园差区域纤江宁百家湖延江宁东山镇娱江宁百家湖筝占地面积（您平方米）篮106,0闹00决74,60州0啄320体亩女建筑面积（夏平方米）鱼63,60减0晓10,凡600隐220,0抢00赌容积率消0.6摘0.7成总才1.05征物业类型半双拼、四合耳院挂联排、单体棕、双拼毯公寓、双拼短、单体榨总套数养332崭41感1,012现其母中值单体备3越32绕双拼鸭6霜8胶联排素32衔面积（平方蜂米）婚单体订330-3中80甘280-3圾50弓双拼睬250-2慧80乒200-2牢40洲联排著218-3刺64许190-2译20荐价格（元侄/情平方米）辈单体角四合院总价碌：鸡200正万梳4,000避3,000蛮双拼勾双联总价：县48-80蹦万貌3,200版联排捉2,600惊花园价格（奇元沫/信平方米）爸400教800粗600辜物业管理费稼（元捐/割平方米荷.滚月）饮0.75晨2点车位情况物带小车位联10决万元租/填个怪已售面积（税平方米）绵33,00触0鸣3,380贞9,600专剩余面积（助平方米）御30,60辆0败7,280艘2,000棚（别墅）遍备注赴一、二期售题完，三期开灶始销售启单体售完、临双拼还有钟2腥套、联排还唯有黄26钓套。巩别墅单体已跃售完，剩下榜8驴栋双拼。差楼盘名称跳天地新城妇锦绣花园表明月港湾农区域景江宁勒麒麟镇荣占地面积（翼平方米）赢6,825窃148,0开00遣32顺0,000习建筑面积（罩平方米）壮13,65戒0话200,0贯00牌（一期）鼻339,2将00骨容积率尝0.5蝇（别墅）垃0.5舅左右趟1.06监物业类型巷公寓、别墅动独栋、双拼经、联排、公指寓候公寓、单体馋、双拼、联皇排月总套数逐39评总：肉1,000全多户荣72信（别墅）同奔其中拒单体广46铁双拼巷4另联排灰22角面积（平方务米）眼单体鞋300-4千00变270-4移00假未定誓双拼介200-2贩40塘联排挨170-2恰20的价格（元欣/议平方米）为单体育未定烟2,480桥-2,98延0闲未定扫双拼尘2,268冒-2,38尸8散联排袋1,898暖-2,06体8态花园价格（环元狱/段平方米）价750宗未定利物业管理费睡（元浪/障平方米遣.香月）硬1.5听未定蔑已售面积（瓶平方米）趋0手0座剩余面积（游平方米）丹13,65姥0带20,00院0管（别墅）翼备注厚现在未推别倾墅，别墅要埋到星2003警年才能推出获。奇该案一期别昼墅销售情况烘较好，现在毛所剩不多。撤目前尚未推村出，尚在设把计阶段磨备注：奋碧水华庭只垦剩一套别墅庭；碧水湾推军出的别墅销食售也已接近印尾声，单体环只剩一套，垒双拼还剩6妇套左右。搭部分目前中浊高档在售别瑞墅的容积率掘与售价僵楼盘名称筹文化名园庄中国人家科金陵家天下须瑞景文华银玉兰山庄变佳湖绿岛段威尼斯城跨容积率委0.6结0.42佩0.68望0.45刷0.35医0.26粮价格（绳元/核M指2伪）朵单体抓8沿,牛000茅—炒10俭,滋000染4萝,尾000-5雪,迈000宿5暖,仪800录10勇,的000阵13榴,徒000-1野5竿,认000（装窜修）哪15幅,仁000(毛锡胚)构20砌,颈000(装宁修)散双拼期3肤,芒250阻4鸦,延200多3昆,冲000左右节联排窗48-80雹万元兼(总价)确2峡,费950蜻3自,微300臣8桑,愉000针部分目前在首售中高档别臂墅的套面积撑与总价路楼盘名称钢文化名园死金陵家天下休瑞景文华乖文化名园宗佳湖绿岛涨威尼斯城阳单套面积（芹M室2毙）责单体垂300-4深00郊250-3哨80瞎330锡230-3洲50洁220-3划40凶272-5娃55国双拼看300-4李00梯196-2拢42毙250-2折80俘170-2突50鸟联排脉168-1躁80天178-2沟03纲总价袭（万绳元熄）荷单体竞360-6炮00苗112-1阅90铺191污184-3纠50运286-5牲10嘱408-8肺32津双拼拘300-4晃00挠64-78舞105-1植17罪51-75外联排稼50-53往58-67掠花园单撑价武（墓元/惧M攻2票）晃1拳,凭500刑800城800橡750沫没有独立花专园铲1500倦江宁部分在葵售低档别墅宴的套面积与母总价滩楼盘名称接中国人家妇锦绣花园狮武夷花园肺湖滨世纪花脚园剂套面积（绞M突2传）汗单体旱270-4嫂00心330-3肤80盖280-3朗50妈双拼蝴200-2株40圣250-2播80但200-2斗40鄙联排珠218-3矛64割170-2惑20烟190-2册20内总尿价访（万夫元古）漠单体海67-11带9炼132-1给52浮84-10乔5肾双拼陶45-49鸦80-89百48-58作联排客48-80柄32-45虚49-57厦花园单价（塔元/挥M挠2惕）狸400谱750疼800氧600不综上所述，闲可以得出以篮下结论：次随着南京G己DP的连年钳快速增长，缎居民收入的肌逐年提高，冰可以看到，读南京的别墅寇市场已经明饰显启动。原固因有四：解其一：新一凭代别墅购买鸭群已经形成吵；其二：南仁京市政建设交力度加大，饭私家车拥有庆量增加；其沉三：别墅在衣设计理念、读布局、风格窜上均有突破助；最后：价回格显现出竞勒争力。屠冶凭借自然景样观和地价优哀势，江宁和里亚东已成为寒南京别墅热锋潮中的主战合场。在别墅筹上市总量增趁加的情况下蛙，区域分布吃会更趋扩散去，但受地块屯限制或资源框限制，其余莲别墅供应盘之量有限（如锦月牙湖、玄牺武湖沿线）颈。睁南京别墅市唤场尚处于初匠始发展阶段静，在整体规的划、产品设版计、风格特粒色等方面尚哗有很大提升裙空间。目前卡市场上还缺还乏真正优质稍的产品。厚别墅市场启似动的初级代甩表袄——竭TOWNH巩OUSE驰开始热销，寿不仅预示着岛中产阶层抬闸头，也代表超更高级的产掀品将开始被蚊需要，说明驻消费欲望正雾在提升，市汁场正被经济步速度撑大。烧经济型别墅洋大多位于亚赏东、江宁新目区，以40伟-80万元怖的总价而成胃为别墅中的匹畅销产品。坟目前的市场吗供应，就价号格而言，最晌高不过3亏,彩3还00泽元/枪M录2蚊。金南京目前缺贱乏中档价位汽单体别墅（木5遣,京000象—拉8尝,猪000章元/糟M痒2晌单价），两罗头产品（单钞价在2版,桥000-4灾,桥000甘元/制M今2刃之间与10窄,如000霞元/饼M疮2晕以上）供应夜量比较充足港。券目前，高档病高价别墅市桐场的年去化裁量极其有限谈。总价超过幼100万元领的产品去化臣量明显放慢精，以现有个废案调研判断串，年销售套械数均不超过男两位数。腹具体到江宁释而言，一直瞧是低价别墅络的市场。同毫样是价格在座2抵,破000硬—访3过,祥000印元/映M终2竿之间的别墅闭畅销，目前按突然爆发的惨售价在10臭,慕000元以菌上的别墅销苗售维艰。封第三篇：消江费者研究爪利别墅市场的咽消费者是一午个比较特殊攀的群体，他节们本身的数白量不大，在网南京，别墅折市场还未成示熟，因此，哈不适合用定病量的信息来畅描前述南京别墅演的消费者；漆而且，这部销分人的个性馆强烈，很少年显露。因此抛，我们在对筝本案的消费鼠者进行研究陆时，参考了富销售员对现迎有仙南京别墅市纽场消费者的春描述和上海督、深圳、北喝京等地别墅狭市场消费者定研究资料，卡对南京别墅摄消费者情况夺进行整体分妻析。兵一、南京别刮墅市场消费么者情况整体袄描述南京市购房消费群金字塔分布示意图岸功民惊妇办换A、金字缩塔顶端南京市购房消费群金字塔分布示意图柄触剧巾务体B、金字酱塔上层悠踏袭详C、金字塔饿中层流弓改D、金字叮塔底层隐A和B是我悼们关注的主僵要对象。他艇们最可能是乘近一两年别医墅市场的消炭费者。篇A：居于金挤字塔顶端的歇消费群。规目前南京房储产市场上显靠露的并不多斯，但这部分库身价不菲的定款爷亦大有兴人在。他们商的最大特征液是绝对数量乔少、身价高运、社会地位堵高、社会特糖征雷同、消凝费习惯相似机、不易寻找俊等。男他们来源主皇要是外资企饶业的首席执第行官及财务泄总监、外国绘公司的总裁部、从冲海外（台湾酒、美国）回心南京定居的隔富翁、外籍恳人士、觉海外留学归狱国人员，自授由职业者（躲高级律师、尾著名艺术家排、体育明星患）、IT络界的顶尖精劫英人士、国信内的实业家光、做外贸的刻私必营业主、民激营企业家、述金融机构的阳高层、某些卖强力政府部劲门官员等等项。或他们具有足毙够的购买力捞，更多追求惑生活的享受喷和居住空间集的豪华气派摘，注重房子且的品质感，忘需要真正有窗品质、有品留位的高档通次的别墅物丰业。侨B：居于金屯字塔上层的模消费群。亮南京市场为枝数不少，他穗们收入水平敞高、购买力捧强。他们包诊括在外企工该作的高级白嫩领（中高层仙管理者），拣外贸企业部傅门经理，政未府机关里有纠一定实权的沾干部（灰色雾收入的官员法），大学的鹿高级教授，功银行的高级岭职员，证券尿公司的中高输级管理者，扰主任医生，垦律师，从事野股票期货交边易的成功人锹士以及有海趁外亲戚的人泻士如侨胞等栗。柜这部分人收著入高，经济长条件宽松，困较多考虑的罪地段较好的前高级公寓，遮错层、跃层油或联体别墅般，也会考虑愤一般的独立请别墅。仔C：居于金怎字塔中层的份消费群。估在已购房客航户中的比例分最大，他们岔是指收入水沙平中等，购犹买力较强的材居民。谷他们主要是歌在国企的基档层干部、技尿术尖子，学挨校的解一般教授、促老师，银行势的职员、外里企及私企的器一般白领。问他们收入相俩对较高，有争较强的购买掩能力，往往猛考虑的是比惯较舒适的公检寓房（多层御及小高层）峡，少数也会握考虑跃层公漂寓和联体别销墅哑中间有两类絮典型：一种巾是工作较长并时间的中年永人，他们有凡了一定的积餐蓄，且目前爱收入尚可，园因此会考虑测购买比较舒做适的公寓酬房，他们比匪较追逐地段屿的好坏和环散境的优劣，娘付款方式会森考虑较大比耽例的首付与匪剩余款项的质按揭相结合系；渗另一种是工重作三-五年糖左右的年轻葡白领，目前沿积蓄不多但且收入不错，博因此会考虑足借助家庭的兴赞助支付首朱期款后七成农或八成按揭捏由自己每月偷承担还款，葱他们追求交狸通的便捷和金楼盘的品质饼，比较能接院受交通方便础的近郊楼盘荡。析D：居于金拜字塔底层的蹦消费群。叛是指收入水焰平不高，购岗买能力相对杯较弱的一般嚷居民。位他们的职业无特征不明显玩，主要是在豪国有及一些播集体企业中懂工作的一般皇员工、腔文员。他们脚收入不高，肾但长年的节太省和储蓄，泄一般只能购雀买经济适用遮房或借助拆纤迁补充费用舍考虑购买舒户适性公寓房径。他们购房傍金额不大，晨但往往是一暖次性付款，耀较少利用银练行按揭；利嚷用银行按揭仅购房的一般券也是父母付刊清首期款由尸儿女每月还厦款。影响这绪部分人购房她的主要是价怖格因素和基顺本配套，若做总价能承受逮，也拥有基令本的生活配吃套，一般就禽会考虑购房库而不太讲究掘或者说没呜有实力去讲垃究地段的好匠坏和品质的太高低。督南京别墅市厦场消费者的逝定性分析欺1、高级别戴墅消费者特砖征及需求描样述塘通过对南京纵市现有别墅涝的部分售楼钻人员（金陵棚家天下、中爸国人家、帝闪豪别墅、翠秆屏绞山庄等）与释购买群体的墨走访、了解秃，并参考外殿地别墅市场三状况，我们抛高级别墅（臭主要指高档吩独立别墅）歌消费群体有延了初步的定吓性了解。躬别墅消费群玩来源：占外资企业的膀总裁、首席繁执行官及财不务总监存——摔买我们这里湾的人除了国旱外人，就是沃外资企业的共总裁、首席畜执行官及财届务总监（帝掌豪别墅）撒——胜我这里18贷0万的那一保栋就是德国百西门子副总屡裁买的（中杠国人家销售宰员）捆国内的实业巡家、民营企幅业家歉——位很多买我们土这里的是一讽些企业家（吗金陵家天下踏）研——芝私营业主也则很多者从海外（台鲜湾、美国）有回南京定居阀的富翁晋——剧国外的客户权中有些是从佣台湾、美国耻回来的。（妹金陵家天下袄）娃自由职业者售（高级律师额、著名艺术相家、体育明够星）植——报买我们这里验的还有律师锄，现在象艺咐术家、体育策明星这些人度也很有钱（绸中国人家）阅IT界的扣顶尖精英人昌士虎——赖IT行业的站人多些，而苏且很年轻啄做外贸的私仗营业主术——配买我们这里差做外贸的人张比例最大（烂武夷花园、敌金陵家天下草）吨金融机构的磁高层侮——屡另外还有一航些做金融证再券的人，但傅比例不大外籍人士枕——视买我们这里信的有近70荐%是外籍人哄士（帝豪别产墅）政府官员浸别墅消费群博身价开——选他们的数量抽目前在南京役购房市场中倍的比例较低顷，据一般经椒验，高级独屈立别墅的消熟费者数量应因该占到购房缠者的3%左强右挠——清他们的身价膊很高，一般歼为所购别墅吼总价的4-讲8倍，购房易一般为一次上性付款许——隐他们的年龄砍基本在45息岁以上，I狠T界的顶传尖精英人士令则可能要年槐轻许多（3绕0岁左右）竭别墅消费群岭特征埋不讲究性价沈比，讲究性向能比。购买绒高级或顶级先别墅的消费臭者一般不是越很关心价格晶，但很关心演产品的品质惨及功能。脾需要绝对私种密性。这部脾分消费者非存常独立，所税以对产品的费的私密性要途求很高蹦需要绝对的筒安全性。由缴于这部分人乐身价较高，拨容易吸引外虑界视线，所看以安全性是低他们考虑的阴主要问题之冶一参非常注重产辱品的个性。坦喜欢独一无喘二、惟我独荣尊的感觉域附庸风雅。犯这些人购房载不一定都懂破行，但一定坛懂时尚；不史一定都有品断位，但一定肿都要装出有滩品位故崇尚自然，琴追求静雅。纺高级别墅消竭费群对房型输的要求趴房间要开阔站，我觉得卧过室是最重要勒的，卧室不天能太小（消闷费者）袭我要有独立造的书房先，书房最好拾能套在主卧闪室内（消费鹰者）华他们很喜欢智客厅挑空棵（售楼员）壁既然是别墅劈，功能当然败越全越好（它消费者）甜能有杜独立的淋浴忘房粘，每天能真变正地放松自孤我，洗个写烦意澡（消费阵者）柿车库不能没光有脖，能有两个恶更好（消费主者）索他们对房型熊的喝面积要求差珍异很大皮，小的也要继200多个剧平方米，大款的要700劈-800个剃平方米甚至展更大（售楼华员）捡需求歉主力面积大骑致在250智-350平狠方米哑之间。傻最好有一个炭比较大的刻私家花园墓高级别墅消读费群对配套旋的要求音高级会所一酱定要有，会绿所里最好能泻有图书馆、登酒吧、展览横馆等（售楼胳员）床他们对小区奶周边配套不浓是很关注，刚只要道路畅久通，不塞车悠（售楼员）骑周边的配套雾一定要跟他牢们的身份相械匹配，要高枣档（售楼员设）醉最能吸引他屈们的是别墅搜周边有大型返休闲娱乐场锈所，如高尔咳夫球场（售缎楼员）披高级别墅消小费群对艺术似的理解疗他们冠不一定懂艺齿术，但肯定邻不会反对艺腔术筝，因为这些画人都是附庸屑风雅的人，口艺术两个字孤能满足他们捉的虚荣心（宽售楼员）梯艺术不但能镜显示身份，拆还能彰显一热个人的修养声（售楼员）邀艺术别墅刃必须要和自讽然山水完美晚结合李，否则就谈淋不上艺术了咬（消费者）狐艺术型别墅弯适合那些成脱名艺术家购稀买，瞧这些人个性业很强掀，最好能根腊据他们的要佩求设计房型牌（售楼员）穴2、中低档出别墅消费者莫特征及需求些描述军通过上述对甚目前南京市姥场购房消费轻群金字塔分臭布的分析以搅及根据对南届京市现有别览墅的部分售够楼人员与购喇买群体的走撕访、了解，苏我们可以看何出中低档别振墅（主要指折联体别墅以度及经济型独天立别墅）的龄购买人士大前致塌有以下几类钳：深外企工作的西高级白领（迹中高层管理诉者）宣外贸企业部间门经理淋政府机关里报有一定实权滑的干部（灰款色收入的官集员）夏大学的高级概教授腥银行的高级跟职员爷证券公司的溉中高级管理距者逐自由职业者矛（主任医生邮、律师、炒绩股票期货的鬼成功人士）估有海外亲戚冶的人士如侨粘胞扩他们的数量夜目前在南京柜购房市场中纵的比例也较蔑低，据一般请经验，联体支别墅的消费简者数量应该揭占到整体购清房者的5阻‰枣左右。戏他们的身价万较高，一般孤为所购联体链别墅总价的闹2-4倍，膨购房会考虑粗按揭贷款勾他们的年龄诉一般在28惑-45岁之巧间，年龄层洗次与购买高烈档独立别墅成的消费者有遮所下降慧他们的消费黄特征：天联体别墅的怨消费群在经防济上比上不艺足、比下有耐余，购买联饰体别墅多为算改善型和休衣闲型难这部分消费她群年龄层次敏相对较近，卧喜欢运动，未比较休闲挺这部分消费忠群购房摇摆美性强，既讲练究环境优美铲，又讲究房纺型功能的合娇理，对产品顽的要求较高寺这部分人比非较讲究配套恒，尤其是教哥育配套和娱萄乐配套设施栗上海、深圳擦、北京等地预别墅市场消援费者参考研惭究臣1、上海薄——蹄年轻化、国赠际化鸣上海高档住森宅销售呈现躲上升势头，敬部分楼盘出笼现供不应求宽现象，青年土人成了购房泥主力。鬼据若一份调查报总告表明，工碰厂企业、金布融投资、民祸营企业的经辨营者已占上厅述物业买主砖的80％以减上，而位于贱虹桥路上的袖皇朝别墅业芹主中，最年添轻的仅28寄岁，大部分叮买主年龄在轰35岁左右兽。这一群体带大多是高学殿历、高收入孕具有生活新摇概念和较强述的消费能力卸。勾此现象的出蜡现与皇朝别苹墅等高档住宴宅物业在小是区环境、房深型、建筑立符面等方面的文设计，符合纳人们的审美早情趣和居住珍理念有关外悬，竞更重要的是览中国经济的畜持续向好，挖使一大批年盘轻经营人才嘉脱颖而出，蜡使其有能力赏购买单价在盘1万元以上悦的高档别墅倒。虹桥路沿蛋线别墅群经须过多年的发淹展，成为成蔽熟社区，可疗供应量已经春不多，而新同经济的崛起择是近20年程的事。皇朝扁别墅近期销因售大幅上升丙，乓年轻买主占窗主要地位的蓬现象也就不植难解释。另岂一个现象是王这部分年轻垫买主中，外湾地投资者占础了90％。束受中国加入桥WTO的影社响，届时中友国市场将变朵得更加开放孟，更多的国蕉内外企业将猜更多进入上吨海这个中国顺经济、金融赌、贸易中心房。滨目前已有4召万多境外人纳士申领临时乞居住证，在勾加入WTO报后，这个数垃字更会大大视上升辟；同时，上胖海现有台资伤企业405厉2家，35最万台袜湾客，加上埋为数众多的遥港澳人士，贵对上海高档镇物业的需求西大大增加。浪2、深圳峡——脂私营老板成棚为主力乏（1）年龄态构成：骤大部分客户虑的年龄在3态0-45岁乳之间，76科.6%的比泡例，基本上穴在次年龄段债的人为深圳洽特区第一批岭发迹的人，围其文化素质怨，和社会经判历均比较丰绵富，分析能喊力强，有自施己独特的审颗美观，容易挥接受事物，筹追求自己喜训爱的生活方凡式。而45阶岁以上的客鸭户仅占7艳%，忘30岁以下聪的占16%狸（2）职业柳构成：想购买豪宅或扫者别墅的买撕家，有54走.5%的人芒是私营老板奥，有10.枣9%的人是威企业老总，傅其次为高级衬白领人士，纲占25.5钻%，三者加蛛起足来就占了9彼0%以上的广比例。这些吹客户的收入张较高，并且招比较稳定，的经过多年的设艰苦创业、阵现时事业有杯成，生活比彼较富裕，希讽望钟为自己和家模人改善生活考环境，因此集会考虑也有降能力购买豪装宅，此外从幻事金融证券形行业的人和才一部分公务孝员占到1.读8%的比例摸。战（3）建筑奇风格偏好：低早期开发的颜别墅物业，讲基本上是中逢国岭南风格灶和欧洲西班价牙风格相结券合的外形建泊筑风格，结袄构简单而且谨色调明快，凤后来出现欧景陆古典风格艘与中国岭南创风格相结合裹，颇具新鲜轿感；而现在屋，较为认同其欧陆式贵族西豪宅和美国障庄园式别墅逮风格，此两最种风格的选傲择比例较为执接近。则（4）小区愿环境偏好：随小区环境不届只是绿化率拉的高低、绿欲色植物种类填的多少等，缎还要求小区耐环境的营造可必须有主题介特色，具有爽较高的欣赏丝价值和较多裳的文化艺术驱元素，强调怕小区景点和清物业风格相帐协调，每棵哑树种的选择坟或每块石头躺的摆放角度扮都能让人觉租得别具匠心裙，尤其在豪卸宅项目未能猛拥有优美的棒自然景观时我，小区内环很境的规划及各设计就显得盈尤为重要，拍而小区环境捉的主题特色钥，须配合豪补宅项目的形样象定位，保仍持风格一致听。鬼（5）智能动化设施要求哥：渐除别墅区和进屋外设计有银安全性的智避能系统，如距可视对讲，捆保安侦察系累统、家居防晋盗系统、煤巨气泄漏自动熊报警系统、怕信息高速公柔路接口等，炎客户还要求阴配有各种遥属控系统，如剑窗帘、房门布遥控系统、鉴灯饰遥控开势关系统等。光（6）物业俗管理要求：具客户对物业饿管理服务非迫常重视，对争物业管理公帖司之品牌尤旺为看重，购厅买别墅或高部档公寓的客节户要求物业坟管理公司所球提供的服务究，颜不仅只是一属般的保安和枕环境管理服碍务，还要求模保安系统智根能化，24或小时严密地状保护业主人是身及财物的择安全，对日惯常生活所需戴提供尽善尽涨美的服务，摧令业主的生豪活轻松、方续便、安全。屡（7）会所法设施配套：倍豪宅买家对尚别墅要求不神仅是居家的正需要，而会独所的功能也程不再只是提身供几样健身考设备，更主典要的是会所俯设备能体现友其优悠生活问，部对精神文化傍的追求，同蓬时也可显示盏业主的显赫少身份。会所液内需设有一刑些迎合住客燕需要的、同尼时具有较高港精神价值的恒高尚设施，链如高尔夫练浆习球场等。毫3、北京轨——树高级行政官银员及总裁主挪导比例较大普北京别墅市轻场兴起于9进0年代初，寿因多种原因饲的冲击，起康步不久就开唉始下滑，后那经过一段时茂间的徘徊后蝶，于199佳9年开始复委苏，忍经过一年的偶调整，目前贸已进入稳步秆发展的新阶疤段。蹈北京别墅分股为内销和外购销两种，外瞧销别墅购买割人群主要是蔬外国使馆、摧驻华机构、辉三资企业高篇层领导及海涛外港奥台人页士；内销别胆墅购买人群症集中在各行弄各业精英（朗特别是IT避等高科技产色业新贵、房枝地产业内人供士及律师、齿医生等），眉大中型企业陪和私营企业姨老贞板和高层管叨理者，海外托归来人士，删演艺界演员译及证券、撰匹稿等成功的包自由职业者蛮。其中内销恼市场的快速脚增长格外引豆人注目，无察论投资还是庄自用都显示稍了日益强大耽的购买力。对除了区位外涌，买别墅的洗人最看重的富是环境。传情统的别墅和攻高价别墅基粪本都位于风态景优美的地丝段。近年来录开发的别墅树更注重小区修内环境的规务划，高尔夫忆球场、人工烂湖、主题花寻园都是项目灯升值的资本查。赖此外，文化发气息更是京扒城别墅的一踩大特点，随着着人们越来巩越重视住宅供的精神作用打，社区的文脚化价值将越尖来越突出。嘴第四篇：对洞盛唐艺术园皆的产品建议祖通过以上的络分析，对盛符唐艺术园的享规划，特提迅出以下建议宫：催1、500钩亩的开发规宏模，分期分锐区开发是主想导思路。藏a众、分区思路上：且将整体基地奴划分为三大捆区：谁——甲以单体与双化拼别墅为物屯业形态的高烈档别墅区；灵——失以排屋为主跨的经济型别茧墅区；周——所艺术馆园区额艺术馆园区蚁作为两个别悲墅区的共享住区，除艺术捡馆外，会所授、幼儿园等干配套均在其使中，可考虑筹在其中增加市经营性的画绸家摄村功能，做萌足艺术配套否服务的文章狭。钓b齐、分期思路否：怎珍免——内抢占南京大瞎型高档纯别乳墅社区概念谎，抢占定位题制高点；哄——似以艺术园区住作为小区的翁亮点和特色疤，与首期开渐发的样板段暗联动，打响酱盛唐品牌；驳——泳先推单体和贴双拼别墅，与树立高档形弯象，拨高地唉价，再推排字屋，迅速回父笼资金；批——牌跑量以排屋忽为主力，双黑拼次之，单施体盘量依据舰市场适当分晌期分区推出拆。奋2、分区中盘的两种不同桶布局思路：熔a秩、维持原规打划方案中短T万字形的大格拿局：瓶艺术园（包塔括会所、幼奇儿园等配套晚）规划在基肆地通向采石龟场的平缓处疯及大门两侧辆，并增加画辉家村的配备独；咏左方为高密读度联排别墅浆，量体尽量窄放大；烤右方为超低春密度单体与留双拼别墅，布山顶部分做奇少量的顶级战概念别墅。鲁b洪、将艺术园引等配套设施鬼，全部放在据佛城西路沿蔑街；扫基地辰西侧及进入鸦采石场的平举缓地带，用酿来盖联排别辟墅；惧基地匀东侧做单体悲与双拼别墅唱的混合区，梦山顶部分仍竿做少量顶级恭概念单体别鞭墅3、容积率颜研究市场情胶况及项目本壮身基地状况遮后，建议弃园区整体容跟积率做到岩0.3比，左方排屋莲的容积率做竹到深0.55手（以目前市庄场为标准但酸较灵低）；右方销全面释放，殖最大限度的撑发挥原始生挥态山水别墅糟的顶级概念旅，做到完0.18鲁的超低容积开率。津4、各区参泊数：塞a逮、排屋区占烛地140亩旋，容积率0猎.55，建控筑面积51恶,闲359平方席米，主力套斯面积220碎平方米左右叫，采用现代旅建筑风格；唉b帽、单体与双巧拼区占地3炎00亩，容屑积率0.1怠8，建筑面木积36重,劝018平方染米，主力套估面积250仆-350平冠方米，采用辉传统经典或醋经典改良过型建筑风格铸；医c撕、艺术园区顿占地60亩递，容积率0益.3，建筑兰面积120便06平方米撞，增加经营熔性可出租面倾积，作为画枕家们的工作粗场地，采用例现代及多超现代建筑灿风格。粗5、济产品策略：炸倒排屋主仍力面积控制垄在180-斑220说m渗2炒，总价70涨-80万元午；房墙双拼主购力面积控制晓在220-矮250雕m咽2赶，总价12佳0-150迅万元；费排屋鸦主力面积控毁制在250秤-350慢m公2强，总价15己0-300汪万元；角6、预计市殖场售价：然根据初步测爸算成本，参券考目前的市增场价并考虑搭将来几年市幸场的成长性雹，售价建议贷：需排病屋均价最低双3倚,企200元/北m减2改，最高3视,拣500元/逝m翻2篮；秃粪单体均种价最低5罩,置500元/熄m毯2味，最高6筐,井800元/南m丝2彻。笼第五篇：项里目经济指标侵建议及财务戚分析哗项目主要经车济指标舒项目侍容积率晨建筑面积耍预期均价鼠总用地面积情（平方米）帜333,5朵00M税2搭总建筑面积赖（平方米）沉0.3驾100,0无50M垦2悲其中歪单体别墅堂0.18戴36,01浅8M根2府6,800受元/吴M附2滔联排别墅蓬0.55豆51,35陈9M配2斤3,200筑元/蝶M绞2乓配套及艺术粗园区茫0.3厨12,00圆6M守2涨绿化率僵68.2%成本构成表煌项目怖单价（元菌/堵平方米）衫建筑面积（戏平方米）刃合计（元）镜备注拦土地成本膀1000机哀拿李100,0味50壳不缎100,0世50,00拖0亚500零亩改前期费用智100枕狂间须100,0胃50井惭喝10,0册05,00角0统上交建委的泊建设费萍水电增容费擦75嘉其起赴100,0爽50块衫莲7,5哭03,75桨0历规划设计费厌60丛绍绩随100,0扛50救熔锯6,0往03,00插0梁包括单体、页景观设计费座室外工程六275议圆罚怒100,0湖50核岁叫27,5脆13,75蚕0抓包括道路、恨景观、水系浩等谁建筑成本寿1000弄助孔叹100,0满50魄责什100,0卧50,00年0疾框架结构米智能化系统稍75菠脾忍亏100,0乏50筛丛乏7,5帽03,75鹊0厘安保、监控孕、宽带等律资金利息日125院怒棋各100,0钳50东造毛12,5预06,25崇0律不可预见费艰50验爷饼选100,0溪50吗手储5,0命02,50削0库成本合计优碍呼276,1隙38,00粪0卸注：瑞以0.3容第积率计，总济建筑面积以麦100深,妹050平方票米计，开发崇周期以5年承计。竭觉折项目损益表铸项目卵单价葵建筑面积（撕平方米）匙合计(元)丝销售收入廊单体别墅使派6,80碗0亿存冒36,01叫8纸蝴伴坦244杠,922,忽400洗联排别墅羞夸3,20舞0耀接51,35叮9疏讽唱醋164数,348,柏800更销售收入合度计炒株独公隆尤教缠肺妨准烦隆森脸4盒09,27压1,200板姻减拿销售费用罩销售收入的轨4%颠系托也16袭,370,尿848桂管理费用朗销售收入的痰2%毙务忆期8值,185,脆424浓营业税色销售收入的姥5.5%亏负但粪22沉,509,毁916潜土建成本政276,1登38,00辅0场利润总额家唯扎渣阶86昆,触067宏,辈012咱利润率方21桑%杜注：艺术园贤的收益尚未岂计算在内。凶第六篇：盛灰唐艺术园渐2002鄙年工作推进惊计划旁工作内容种实施时间冷执行单位榴确定方案大聪原则：市场匙定位、容积我率、分区分功期思路芹200凶2年春节前础盛唐、开启断、设计单位干共同讨论己总规方案报类批什——纳批复圾2月18日挽-3月20竹日此盛唐松场地施工准兰备工作，土恢方工程领3月初开始诞盛唐、开启童总规方案细捎化调整：平谷面、剖面、鹊立面韵3月越2池1日束-远3月丙30哀日嚷盛唐、开启银、设计单位端共同讨论类扩初方案设溪计且4月30日完设计单位、耗盛唐、开启遥扩初报批堪——岂审批须6梦月俭15辉日障盛唐摘施工图设计院雨7缩月狐30汉日滋设计单位奇造市宣传，描产品说介，疏与媒体沟通圈8抛月鲜开启、盛唐托房展会亮相昆，开始内部浇预认购岛10月逢开启、盛唐叮样板区域挺结构块8-9恭月底笑盛唐、开启柿样板房装饰今11恼月底逝盛唐、开启懂正式开盘销流售左2003年胃3月百开启、盛唐召第七篇：对犯盛唐投资公遥司目前工作都的建议华目前需要组缸织实施的计电划与工作索排定全年的南工作计划，温明确各项任劳务的时间点唉；梢选定相关规苗划、建筑设径计合作单位详，以便推进晋相应工作；缺拟定资金平肤衡计划，筹抱集第一批启渠动资金；殃进行施工前誉准备工作，球如场地标高丈网格状测量友，主干管线华及道路施工郑，土方回填哨；贯5、公司组意织机构的完薄善与相关操供作人员的招寄聘愤人力资源储涝备及组织机畜构的补充雕招聘人员：尖建筑师1名佛；给排水工远程师1名；胳预决算人员纸1名；蹄设立专门的馅财务核算部缠门，主抓前伴期成本预算你和控制工作堂；该附1:项目朴经济指标的户多个论证方溪案:死江宁地区，但无论什么物程业类型，几业年来一直以只低价取悦于歉南京楼市，卸别墅市场也醒不例外。想封要突破江宁惯别墅边的价格瓶颈乳，有待于一段批发展商的猪共同努力，葛而目前的机曲会就出现在菠将军路上。咳考虑到项目歪的开发周期虾需要聪3-5年，匆而别墅，一越旦赢得了市溪场的青睐，袭启动良好，舰其价格的上残涨额度又远寺非公寓可比孕。滚考虑到诸多仰情况的存在屑，为使盛唐躁公司的规划劣方案，得到孩多方论证，助最终恰当决梳策，我公司蚕再按整体容疑积率旷0.3、0题.35重新绵测算所有经捎济指标；同落时，分别按坚0.18，俗0.2，0万.25不同与的单体容积放率测算出方除案一、二、芹三，拔以供选择论冈证；预期价暂格根据市场斩现状和未来醒的增长走势狸两种情况分妙别估算，艺之术园区的收陷益暂不算在浅内。椅捏苦（一）整体槐容积率：燃0.35及方案一：后项目涨容积率抵占地面积橡（M货2号）套建筑面积妄（投M肉2遣）搏预期均价蓄1碌度（元趋/泻M倡2呢）其预期销售总披额书1积（元）料预期均价词2纤蛾（元充/提M煌2摸）雪预期销售总叨额犹2琴（元）跪0.35长333,5切00捷116,7滤25看单体别墅素0.18大200,1妹00鸭36,01绍8探5,800旷208,9踢04,40培0戏6,800音244,9纪22,40靠0蔬联排别墅割0.71五93,38披0美66,30玻0火3,000迎198,8梯99,40猴0己3,300网218,7握89,34墙0渐配套及艺术紧园区迫0.35俱40,02象0执14,00汗7贷销售总额赖407,8拉03,80滚0坏463,7向11,74今0筑减熔销售费用围销售收入的预4%班16,31扒2,152退18,54稳8,469惯.6口管理费用侨销售收入的唤2%袜8,156翁,076糟9,274肉,234.龄8美营业税洽销售收入的就5.50%坏22,42生9,209卧25,50冒4,145雾.7叉土建成本滴276,1茫38,00净0狐276,1华38,00工0忠利润么84,76裤8,363搜134,2眠46,89绩0裙利润率卷20.79进%导28.95陷%季方案二扫项目呆容积率惭占地面积（爱M柳2垒）狸建筑面积（投M或2板）晌预期均价扫1公殿（元羽/扔平方米）祝预期销售总穗额灵1会（元）拒预期均价强2海（元逼/己平方米）抢预期销售总姥额尼2排（元）俱0.35学333,5在00侮116,7已25非单体别墅句0.2察200,1研00宅40,02装0袍5,220猜208,9创04,40腊0袋6,800剂272,1菊36,00泽0碎联排别墅喷0.67汁93,38片0递62,56控5叛3,200搁200,2芳06,72摘0锁3,300丝206,4导63,18亭0蚊配套及艺术悔园区促0.35格40,02崖0搏14,00载7智销售总额哄409,1芹11,12根0天478,5锡99,18跌0化减沟销售费用去销售收入的盯4%传16,31诞2,152耻18,54傻8,469肾.6友管理费用猜销售收入的知2%型8,156器,076匠9,274黄,234.零8纲营业税攀销售收入的说5.50%赶22,42血9,209童25,50山4,145克.7老土建成本戒276,1尺38,00扁0微276,1脑38,00筒0喜利润鉴86,07追5,683艳149,1睁34,33谱0册利润率越21.04气%元31.16煮%临方案三懒项目扮容积率煤占地面积（察M宝2致）直建筑面积（铺M伙2他）盼预期均价墓1怜（元予/引平方米）球预期销售总初额积1诉（元）放预期均价款2匪是（元紧/窝平方米）捎预期销售总蹈额魄2扰（元）影0.35变333,5植00骑116,7误25支单体别墅特0.25权200,1前00纺