证券债集合资产管理计划尽调报告

广森集团债券融资项目尽职调查报告嫂时间：培2016年执9月肢拒泡上报单位：或深圳分公司管资产管理部彻项目经理：端吴释*追*宇期袍颗重大事项提掘示贝一、深圳广消森投资集团堵有限公司长灰期主体信用拿等级为A独A，本次广反森公司债券弃信用等级为挖AA；公司伪最近一期末血净资产为7些21,83聋6.64鹿万元（截至爱2015腔年9月3裹0日未经拾审计的合并唐报表中所有付者权益合计惯数）；公司倾最近三个会侮计年度实现漠的年均可分捧配利润为3纠6,420善.94万元矛（合并报表汤中归属于母吊公司所有者她的净利润）畜，按照本次肚债券注册不瓜超过15侄亿元（含1掘5亿元）吨的发行规模崇计算，预计孔不少于本次秧债券一年利枣息的1.5敲倍。本次针债券的发行捡及上市安排市见发行公告摔。辆二、受国家见宏观经济政思策、金融货磁币政策、经店济总体运行疼状况以及国以际经济环境刷变化的影响棒，债券市场笑利率存在波餐动的可能性岗。因本次债次券采用固定座利率的形式北，债券的投买资价值在其李存续期内可黑能随着市场蓄利率的波动吗而发生变化婆，从而使本娘次债券投资张者持有的债祖券价值具有须一定的不确捆定性。弹三、本次债鹊券发行结束衡后将积极申妹请在上海证桐券交易所上林市。由于本卷次债券具体豆交易流通的闲审批事宜需蛾要在本次债历券发行结束蠢后方能进行干，并依赖于米有关主管部我门的审批或篇核准，公司池目前无法保品证本次债券辜一定能够按冷照预期在上铸海证券交易腹所上市。此蔬外，证券交度易市场的交喘易活跃程度俭受到宏观经绸济环境、投桂资者分布、妻投资者交易姜意愿等因素哄的影响，本蜂公司亦无法谁保证本次债于券在上海证为券交易所上苏市后本次债霜券的持有人菜能够随时并驴足额交易其宪所持有的债北券四、经联窗合信用评级蹄有限公司综近合评定，公正司主体长期样信用评级为亦AA，本次废债券的信用原评级为AA私。该级别反国映了公司偿及还债务的能恒力较强，受赏不利经济环闪境的影响不程大，违约风生险较低。但篇在本次债券母的存续期内煎，受国家政跪策法规、行蚁业及市场等北不可控因素秀的影响，本尘公司的经营用活动可能没格有带来预期齐的回报，进框而使本公司隙不能从预期孝的还款来源窃获得足够资牲金，从而可拔能影响本次左债券本息的障按期偿付。防五、债券持如有人会议根骆据《债券持虽有人会议规址则》审议通拥过的决议对屋于所有债券旷持有人（包凤括所有出席昌会议、未出嫩席会议、反扛对决议或放迁弃投票权的常债券持有人而，以及在相仔关决议通过室后受让取得凭本次债券的榨持有人）均始有同等约束产力。在本次尼债券存续期时间，债券持致有人会议在骗其职权范围谅内通过的任露何有效决议龄的效力优先赞于包含债券无受托管理人律在内的其他湿任何主体就维该有效决议喊内容做出的午决议和主张由。债券持有表人认购、购屋买或通过其棕他合法方式理取得本次债高券均视作同个意并接受公嘉司为本次债焰券制定的《恰债券持有人家会议规则》地并受之约束市。璃六、201挠2-201亏4年末和弦2015蚕年9月末则，发行人负避债总额分别欺为308,蓬103.6敲4万元、3艘73,21赖2.58呜万元、54构8,211尝.48万铸元和499骄,896.矿67万元宜，资产负债岗率分别为3超6.60%灌、40.3纲5%、43袭.60%和晕40.92困%，其中有扶息负债余额哥分别为11荒4,856行.00万摊元、176换,805.摘71万元币、212,少606.5季7万元和南215,8验64.38拖万元，有馅息负债占负颠债总额的比因重分别为3触7.28%剖、47.3剖7%、38枝.78%和蔬43.18块%。总体来川看，虽然发沸行人整体资绸产负债水平弄可控，但于普报告期内呈蛛缓慢上升趋翅势。如果发骡行人持续融稀资能力受到柄限制或者未市来市场出现催重大波动，键可能面临偿题债的压力从蜘而使其业务惊经营活动受捆到不利影响贼。轰截至20睡15年9瓜月末，发抖行人在建房雨地产开发项忘目5处，刺合计开发面招积93.3唇5万平方米酿，合计计划吴总投资39例.20亿缘元，其中于锁本期债券存舌续期间计划蹈投资金额1网2.13果亿元。发行件人拟开发项赔目6处，砌计划总投资园289.0勇0亿元，乡其中预计于踢本期债券存集续期间投入冶102.0怀0亿元。陕发行人未来部资本支出较寒大，大规模逮的资本投入拒将使公司面宪临巨大的资齿金需求和偿努还压力。近栗三年及一期惰，发行人存位货期末余额享分别为23毅5,112眠.45万开元、294臣,170.屋60万元势、219,勿669.0粥4万元和艘216,0蹦33.35华万元，占贩当期资产总抗额的比例分仗别为27.雹93%、3票1.80%庄、17.4排7%和17巴.68%。圆存货科目大绢部分由发行鸡人前期房地算产项目开发秤成本和库存仓商品构成，辉未来受到房桶地产市场销滥售情况的影涝响，存货变幼现存在一定磨的不确定性武。此外，如您果未来因为舍宏观经济环痰境、信贷政范策、产业政熊策等因素影廊响，相关房雀地产项目价义格出现大幅录下滑，发行镇人的存货还桌将面临跌价齿风险，进而钉对其财务表像现产生不利误影响。您九、国内房牲地产行业处浓于完全市场驼竞争阶段，公行业集中度刘较低。除了许国内拥有资策金、土地资奇源的企业不甜断增加，拥下有资金、技倚术、管理优时势的境外地品产基金和开该发商均积极皱介入国内房普地产市场。梢近年来随着管房价的不断达上升，国家漠对房地产业培发展的宏观鼻调控政策也廊不断出台和星完善，房地霸产业正向着聪规模化、品冬牌化和规范文化运作转型蜻。同时，购怨房者对于产窜品品牌、产菊品品质、户祖型设计、物则业管理和服哭务等提出了掠更高的要求碧。市场竞争求加剧会导致仿对土地需求夸的增加和土葛地获取成本都的上升，同烂时部分城市刮可能出现商杏品房供给阶耗段性过剩、娘销售价格阶顽段性下降，疤进而对发行送人房地产开残发业务的经蛾营业绩造成坡不利影响。目录瞒一、项目资午管要素高喉6脸（一）方案皆要点皆罢6恩（二）交易席结构图隐艳6宣（三）资金辰用途及还款蠢来源罩微7弱（四）项目问亮点文目7蜓二、融资愤人情况介绍灭阿8插（一）基本缠信息连壶8帮（二）股权阵结构信息仆醋9愈（三）投资鬼标的评级句毅9密（四）主营震业务与行业向优势把剪10司（五）财务刮信息蓬球25旺三、风险分胜析及其对策嫩措讽施竭柄53绘四、本次公促司债券偿债乏能力分析纱峡54芬五、综合评不价先妈55蝶一、项目骄资管要素做（一）方案积要点保1、资管名棵称：网聚X蜡X号集合资全产管理计划持（待定）像2、融资人摇：深圳广森蛛投资集团有轮限公司般3、委托人愿：合格投资克者吉4、受托人黄：皆XX攻证券挑5、融资规羡模：不低于笼人民币叁仟努万元亚6、资管期铲限：24职个月掘7、还本付谱息方式：一党年付息，到磁期还本漫8、融资成收本：8.5速%巧9、资管报遇酬：0.4饱%洽10、资金缩用途：购买馒广森集团私尘募债侮11、还款累来源：深圳烈广森投资集检团的主营业岂务收入归（二）交易监结构图奔本项目的交盟易结构图如朴下:耐二、融资廊人情况介绍蜻（一）基本嫌信息尺公司名称地深圳市广森野投资集团有此限公司副公司法定代针表人懒李森彩注册地址施深圳市罗湖昨区宝岗路笋栋岗大厦四层螺成立日期纪1997-亮09-25干注册资本库10,80拐0万元欺企业法人营供业执照注册习号遭44030离11027净49533脆统一信用代话码耀91440狱30027机93837虚30H林经营范围投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；自有物业租赁欺深圳市广森鸽投资集团有吹限公司（以融下简称沫“隆公司坡”泥）于199棚7年9锋月在广东省背深圳市工商斩行政管理局来注册成立，陈企业注册类键型为有限责字任公司，注计册名称为裙“茅深圳市广森箱投资发展有宾限公司标”沉（2007端年2月制变更为现名丘），截至2跃015年黎9月底，要公司注册资找本为1.0覆8亿元，秤股东为李森窝（98.0终0%）、钟痰帆飞（2.猴00%），塔公司实际控抽制人为自然偶人李森。公孙司经营范围肚：投资兴办武实业（具体上项目另行申呈报）；国内烤商业、物资遍供销业（不贷含专营、专膏控、专卖商轨品）；在合颜法取得土地洒使用权范围谨内从事房地红产开发经营加；自有物业漠租赁。公司调注册地址：垦深圳市罗湖已区宝岗路笋宏岗大厦四层执；法定代表暴人：李森。监截至201欲5年9月底辈，公司合并月资产总额1孕22.17守亿元，负债章合计49.豆99亿元，乡所有者权益乔（含少数股索东权益）7淡2.18亿恒元。201龙5年1~9结月，公司实执现营业收入惰9.56亿槽元，净利润悄（含少数股坏东损益）1宾.27亿元勇，经营活动灯产生的现金才流量净额1长.04亿元脸，现金及现友金等价物净合增加额-0朴.87亿元强。角（二）股权牵结构信息摔（三）投资套标的评级交（四）主营逃业务与行业拣优势浴公司主营业眉务为房地产霉开发与销售梨、配套商业星物业投资管泊理，属于房把地产行业。跟（一）、主榆营业务及纳行业概况李房地产业是搬我国国民经谜济的重要支盟柱产业，在港现代社会经旦济生活中有匙着举足轻重教的地位。经率过十几年的疑发展，中国清房地产行业著已逐步转向导规模化、品描牌化和规范班运作，房地授产业的增长店方式正由偏掏重速度规模槽向注重效益皱和市场细分欠转变，从主始要靠政府政关策调控向依光靠市场和企香业自身调节访的方式转变配。目前，我凳国房地产业热主要体现以身下特征：送第一，区域撤性较强，企吉业竞争不完倦全。我国房柳地产行业呈睛现出地域分肥布不均衡性友，大型房地叶产开发企业盒基本集中在饭广东、北京误、上海、江柄浙等地，而腰中西部地区猪的房企普遍甚规模较小，葵数量也较少犹。另外，我污国房地产开棋发企业还呈娘现出较强的累区域性，某总一地区的市数场，外地房女企较难进入随。帜第二，受土鸦地、资金的领高度制约。掌由于我国人必口众多，相链对可开发土伟地较少，房苍地产业发展缓相当迅速，妈部分地区土良地寸土寸金碧。另外，房锹地产企业属重资金密集型棉产业，特别个是民营房地控产开发企业乒，可用于开忆发的资金相笑当紧张，银良行贷款又受尽到一些政策取的限制。所周以，土地和候资金就成了帖制约我国房狭地产企业发步展的因素之酱一。马第三，高负京债、高风险顽、波动性大坟。房地产开膏发企业在发仿展时，往往梅要承担很大刻的债务。而队房地产业的任市场竞争残撇酷，行业风绢险较高。在室这样的市场森环境下，整闯个房地产业恶受到政策、斯市场等条件郊的影响，波即动较大。把第四，与政未府关系密切丢。过去长期帽计划经济的李影响和房地情产行业的特义殊性，决定傍了我国房地助产行业与政苍府的关系密待不可分。纵挽观我国房地序产业的发展扮，每一个阶蹲段都与国家湖或地方出台榆的一些政策朗有着密切的就关系。同时钉房地产企业悬在自身发展只的过程中，扇从项目的立绢项审批到工淡程结束的验童收，都不可银避免地与政洽府相关部门迫发生种种联唉系。轿从近年房地膛产行业发展亲趋势来看，绕2008年咏，金融危机敞爆发前，房腾地产市场受鞭到政策严厉寨调控的影响犁表现低迷。企随着危机的榆深化，国家浑调控方向发底生明显转变林，行业景气涨度大幅回升融。之后几年相，国家对房母地产行业实食施了持续的游宏观调控，撞导致行业景掏气度出现明款显波动，但螺在整个宏观楼经济增速放晚缓背景下，刻我国房地产宪行业整体呈格下行趋势。胖2014年眉全年，全国拳房地产开发狡投资95,塑036亿元宏，名义同比役增长10.愧5%（扣除怕价格因素实典际增长9.疏9%），增逼速比201司3年回落9嚼.3个百分断点。其中，茅房屋施工面活积72.6劳5亿平方米疏，同比增长霸9.2%，嘱新开工面积姐17.96银亿平方米，寺同比下降1蓄0.7%，鸭降幅扩大1阁.7个百分慧点。仁2015年店上半年，全辫国房地产开椅发投资43依,955亿员元，同比名筋义增长4.寇6%（扣除扯价格因素实桌际增长5.兆7%）。其电中，住宅投梨资29,5膜06亿元，材较上年同期笔增长2.8局%，增速回长落0.1个茂百分点。住蝶宅投资占房岛地产开发投猎资的比重为放67.1%盆。1~6月学份，房地产颤开发企业房宇屋施工面积逐637,5义63万平方骗米，同比增澡长4.3%筒。其中，住瞧宅施工面积话444,4顺47万平方斤米，较上年愿同期增长1价.7%。房昨屋新开工面软积睁67,47杜9继万平方米，弹较上年同期孩下降15.仰8%，降幅犁收窄0.2逝个百分点。掉其中，住宅新新开工面积吹46,89贼1万平方米产，较上年同寨期下降17也.3%。房浓屋竣工面积持32,94叠1万平方米缩，较上年同摄期下降13紧.8%，降庭幅扩大0.戴5个百分点触。其中，住贤宅竣工面积售24,35呆4万平方米姑，较上年同俊期下降16慕.5%。赛总的来看，敬房地产业作住为国民经济席的重要支柱贫产业，近几瓶年行业发展福较快、波动野较大，自2载014年起等房地产业告阻别了高速增献长态势，开帮发投资增速飞逐步放缓。梁进入201嘱5年上半年蔬，房地产开昂发企业到位反资金、土地情购置面积和偷新开工面积肿作为房地产仗开发投资走错势的先行指券标，降幅均般有所收窄，垂显示出房地题产业有向好晒迹象。皱2．市场供倘需下（1）土地疯供应状况纹土地作为房倾地产主要的塔成本来源，步会受到地方盘政府供地意欠愿和开发商廉购地能力和削意愿影响。桐土地市场受授到房地产宏蜻观调控政策蜜影响巨大。杆中央政府通扒过信贷、限最购、融资审近批等手段限歼制房地产企扫业融资能力茅，加之需求颤端的限购等宪政策，导致尘部分房地产盗企业的现金溪回笼情况随宝着行业起伏艘出现明显变才化，直接影难响土地市场黄需求。省2011年易开始，受国克家对房地产额企业的严厉粘调控政策影甲响，土地市长场呈现出明冒显低迷的态晃势，但当年散全国土地出胜让收入却仍假高达3.1惊5万亿元，蛋创历史新高测，北京、上股海等地已经踪进入土地收图入伶“蜡千亿俱乐部虎”傍。2012腐年全国土地割市场整体供茶求呈进一步就下降趋势。疏全国300筛个城市土地辈共成交近1俗2亿平方米仆，较上年下瘦降14.6萝%，其中，沫住宅用地成屈交3.8亿望平方米，同晕比下降23屿.1%。同夜时，随着三令、四线城市羽库存日益饱虽和，房企逐问渐回归一、括二线城市。蔽2012年边下半年以来箱，一线城市裳土地溢价率冲持续走高，势也带动了住贸宅楼面均价与结构性上涨简。2012晒年全国30抢0个城市住新宅用地楼面甩均价为1,焰347元/母平方米，同而比上涨7.多4%，其中盯12月达1题,675元椅/平方米，孝为2010肃年4月调控滋以来最高值崇。受供应量验增加影响，唱2013年崇土地成交量战较2012佳年增加，住虫宅类用地涨亲幅较明显。起2013年崇全国300太个城市共成谊交土地37载,208宗箱，成交面积丰143,5斗69万平方渐米，同比增冶加10%；伸土地出让金旺总额为31类,304.圣5亿元，同主比增加50挖%。终2013年巴重点城市地笋价升高，带堆动楼面均价爷整体水平明携显高于上年撕。全国30卷0个城市土纱地成交楼面门均价1,1恢74元/平顷方米，同比捡上涨27%缺。2013咳年重点城市四“搭地王握”抹频出，住宅滔类用地与商役办类用地表陕现强势，楼慰面均价领涨流。2013被年全国土地约平均溢价率扯全面上涨，讽尽管多个城友市采取竞配滑建保障房等冷方式限制高朽价地产生，贩但以北京、狡上海为首的灭重点城市平案均溢价率仍页领涨全国。灭2013年帜全国300洗个城市土地么平均溢价率膝16%，较醉上年同期上碧涨8个百分答点。秋进入201弹4年，受到扮房地产销售取增速回落和糊各地限购影罩响导致房价栽下跌，各地版土地出让情获况出现恶化疾，土地出让焰溢价率和楼晨面地价明显椅回落，如下平图所示。2爬014年以客来，全国1居00大中城逐市土地溢价略率整体呈走迫高趋势，其疮中住宅用地门、商住综合薪用地及住宅读类用地土地于溢价率均呈鹰上升趋势，摧商服用地土气地溢价率震擦荡下行。截冈至2015咐年9月末，串全国100翁个大中城市叛住宅用地土余地出让溢价唇率为37.女75%，较熄年初（为1殃1.42%交）大幅上升公近26.3驳3个百分点辱；商服用地赤土地出让溢加价率为1.爽07%，较前年初（为3寨.05%）伐下降1.9铺8个百分点年，土地市场子溢价率呈现散两极分化趋崖势，住宅及足商住综合用绪地溢价率走垄高，而商服束用地溢价率近小幅走低。寺2010年艇以来全国1母00个大中涌城市土地首成交溢价率号（单位：%得）惯值得关注的戒是，201漏4年，在宏全国土地市依场低迷，供蹲需矛盾突出计的背景下，屯房企为避险土纷纷自三四厅线城市向一胆线城市回归嚷，从而结构递性的推高一运线城市地价案。根据国家歉统计局公布记的数据显示休，一线城市辨的住宅地块改的出让金额祖高达3,4渐38亿元牌，主要原因斥是楼面地价泊的上涨。相满比2013框年，大2014备年一线城市爸土地推出面万积和成交均串下降，同比从分别减少2体6%、27斜%；与此同妙时，楼面均歉价却高达为决7,705补元/平方景米，同比上姿涨41%。走，一线城市拼土地市场的屑这一特征在支北京表现得牙尤其突出。削2014敌年北京土地药市场供需下衔降，其中推衫地面积同比稳减少44%淹；成交面积农同比减少4坛2%，但2映014年蚀北京土地出歇让金总额达盼1,917展亿元，创紫历史新高，热其中宅地出呀让金额为1甚,311戚亿元，占总活额的68%历。速2014蕉年，相比一鸣线城市和三径四线城市，辨二线城市供清求量跌幅相仓对较小，土缺地出让金同饶比减少28部%，土地溢露价率仅为8可%，同比下列降8个百储分点。而三孝四线城市供谊求量和土地常出让金均大搞幅下跌，其竭中推出土地徐面积同比减损少26%；尤土地成交面草积同比减少若36%；土贝地出让金为需7,538重亿元，同团比减少37霉%。奔总体看，土否地成本是影顽响房地产开漏发企业利润投的重要因素歼，近年来，冲受宏观调控惰和市场供需帖影响，土地尾价格有所波肌动，但整体都保持在较高侧水平。值得北注意的是，产2013扰年以来由于贼土地供应量龙较大，土地还成本较高，罚未来可能会竹造成大量房逐源同阶段上翻市，给房地铁产开发企业舌造成一定的矛销售压力和施成本压力。蜜（2）开发宿资金来源状处况惠2008旁年以来，由粗于需求面观吴望情绪浓厚趁，商品房成查交量大幅下高降，订金、符预收款和个材人按揭贷款兵在房地产投秀资开发资金蛇中的占比下坦降，而从紧读的货币政策裤也使得房地向产商取得贷因款的难度加留大、成本增玻加。据国家缘统计局数据殿显示，20陵14年，能房地产开发凳企业到位资栽金121,杰991亿甜元，比上年拜下降0.1签%，增速比侄2013锈年回落26胆.6个百较分点，结束偏了自200婶0年以来莫的正向增长晕。其中，国晕内贷款21巾,243善亿元，增长踢8.0%，麦较2013耕年回落2牺5.1个揭百分点；利巨用外资63狐9亿元，颠增长19.恐7%，较2有013年格回落13.承1个百分等点；自筹资殿金50,4灰20亿元语，增长6.护3%，较2卧013年谣回落15握个百分点；汪其他资金4夏9,690赚亿元，下喷降8.8%碌，较201艺3年回落着37.7唯个百分点。准在其他资金视中，定金及译预收款30麻,238认亿元，下降串12.4%谜，较201片3年回落攻42.4煌个百分点；闲个人按揭贷泼款13,6出65亿元魔，下降2.旦6%，较2锐013年杀回落35.娱9个百分浊点。整体看茄，2014练年银行信店贷政策的收嚷紧，使得房滤地产企业所茄获国内贷款刊增速出现了占较大回落，崖个人按揭贷吵款更是出现落了小幅下降盆；同时，房乌地产市场的赵低迷也降低追了定金及购燕房款的预缴浸额度。线2015围年1~8返月份，房地泄产开发企业谜到位资金7歌9,742漆亿元，同之比增长0.西90%。其恨中，国内贷看款13,9像56亿元互，较上年同买期下降4.拌80%；利埋用外资20秃4亿元，携较上年同期企下降40.贞10%；自屋筹资金呜31,79鼠7卷亿元，较上用年同期下降望2.50%珍；其他资金荡33,78侨5亿元，备较上年同期穴增长7.5忌0%。在其腾他资金中，精定金及预收就款19,7厘74亿元六，较上年同何期增长4.四60%；个吵人按揭贷款坏10,11倒8亿元，妙较上年同期纷增长16.宗30%。狗2014年击以来全国房烂地产开发企怕业资金到位刺增速（单位抵：%）伯总的来看，顽偏紧的货币策供应，使房寸地产业的资慎金来源更为徐紧张，作为达资金密集型咱企业，房地才产企业的资极金压力于2旦015年节初显现，2甘015年为6月以来承，房地产开门发企业资金萝到位情况有殿所好转，但阿增长依然缓暂慢。亭（3）市场咏供需情况伴从商品房市屿场供求情况肢看，200岸8年以来舌房地产市场厚需求持续释锄放，成交量之逐年走高，浊反观竣工面齿积增幅小于沃销售面积，研形成了供不堆应求的态势涛，尤其是一宝线城市更为羊明显。20荒12年在松一系列调控锈政策作用下欺，房地产市鸽场整体运行晃稳定。全年改房屋竣工面策积9.94碧亿平方米抱，较201肚1年增长裙7.3%；李商品房销售棍面积11.嗓13亿平干方米，较2蜡011年棉增长1.8删%。201巨3年房地销产市场稳中德有升，随着晕三月份出台构新版详“锅国五条讯”棕后，各地成炒交受政策末帝班车效应影惰响，成交量碰普遍大幅上趟涨。统计数业据显示，受发市场看淡影胃响，过去几阳年新开工面亚积增速的减滔缓导致20浑13年房衣屋竣工面积讲增速回落5垃.3个百敢分点；但商喝品房销售面芽积同比增长舒17.3%站，也显示出夺了2013黄年房地产戴市场需求依疤然旺盛。汁2010-谦2015年苹6月全国商党品住宅供求异情况（单位驰：万平方米圣、倍）编2014众年，尽管有火多轮政策调纺整刺激住房或需求，市场吉观望情绪仍着然强烈，全乘国商品房销赶售面积和销缺售金额均出枪现下降，如肉下图所示。姑全年，商品说房销售面积爷12.06锋亿平方米水，同比下降均7.6%，吼其中住宅销首售面积下降笨9.1%；要商品房销售立额7.63徒万亿元，笋同比下降6臭.3%，其狱中住宅销售佛额下降7.洒8%。从供粉给方面看，田2014脉年房地产开哪发企业房屋唇竣工面积仍秧继续保持增急长，但增速桌出现回落。旷全年房屋竣笼工面积10仆.75亿谁平方米，其机中住宅竣工猾面积8.0顿9亿平方救米，同比增倘长2.7%请。2015副年，随着政这策继续向好跪，全国商品跪房销售面积沃和销售金额芳降幅快速收家窄直至好于女去年同期表敌现。上半年遮，商品房销载售面积5.陈03亿平方忘米，同比增狐长3.9%迷，增速由负裳转正，环比东提高4.1冒个百分点。杂1~6月份苗商品房销售仿额34,2打59亿元，码比1~5月雄增长10.扑0%，增速般环比提高6旦.9个百分术点。从供给咱方面看，2淡015年上义半年房地产资竣工面积2活.66亿平替方米，同比瑞下降13.腥3%，其中膏住宅竣工面任积遮1.96元亿平方米，雷下降16.救2%。可总体看，2克015年以响来在政府调树控政策转向凯，多重政策夕利好刺激住兄房需求持续柱释放下，楼摸市逐步回暖洲趋势已基本派确定，但未棍来行业的发就展走向仍需近继续关注。页（4）销售号价格情况洒从商品房销韵售价格看，席2010筛年以来随限行购、限贷等悉一系列房地醋产调控措施塞逐步深入，乎调控效果逐肠步显现。2找011年首9月百城促住宅均价自笛发布以来首闷次环比下跌倾，其中一二改线城市价格浴均出现一定零程度的下跌符，特别是上劈海、南京、掏杭州、苏州受、北京、深洲圳等地，同蓬时主流房地抓产品牌企业余纷纷实行芒“泼以价换量羞”墨策略，部分听楼盘价格降三幅超过20局%，新开楼荐盘亦以相对性周边较低的枣价格优势进题入市场。而与进入201安2年，房伐价呈先抑后哭扬态势，百共城价格指数绞于2012制年6月缘实现环比小垃幅上涨，结坦束了连续9西个月下跌团趋势，呈止欠跌回升态势闹。根据中国勉房地产指数星系统对10泛0个城市澡的全样本调忍查数据显示衡，2013趁年12肌月百城住宅蔑均价为10尼,833叙元/平方米坟，同比上涨温11.51莫%。201的4年以来脾，由于各地少限购的影响学持续深化，替全国百城住齿宅价格出现火明显回落，质2014安年12月私百城住宅均袜价为10,黄542元急/平方米，途环比下跌0胁.92%，充连续第5辰个月下跌，榨跌幅扩大0酬.33个悲百分点，进羡入2015迫年年初，扩全国百城住哪宅平均价格阔在维持在2穴014年附底以来的低巴位运行，2匪015年到5月以来幕，随着房地紫产行业限购别限贷政策的罩放宽，全国昨百城住宅平甜均价格逐步俘回升，截至刮2015幻年9月底慕，百城住宅军均价升至1杰0,817摄元/平方波米，如下图面所示。盗近年来年全泄国百城住宅挡平均价格情伸况（单位：映元/平方米螺）今总的来看，乌从2008突年开始，全色国房屋平均胞销售价格基陡本呈震荡上职行态势，2见013年也哑已经基本确赌立了持续上庸涨趋势，但过2014年悉以来房价上消涨趋势得以些扭转，20拥15年房初拴价维持在相饿对地位运行挡，2015次年5月以来曾，房价走势骤有所回暖，礼未来房价走勾势仍待进一丈步观察。朱（5）房地缸产行业发展滚前景塑中国城镇化坏战略稳步实铅施，促进房盯地产行业平缴稳健康发展粪中国房地产芬行业保持了摇十几年的良谜好发展，已志成为国家经于济的重要支并柱产业之一喊，对保持国替民经济稳定誓增长起到较伤为重要的作傲用。随着城单镇化战略稳胞步实施，居肠民可支配收酒入水平不断们增加，新增采城镇人口将浑不断创造购忽房需求，促朗进房地产行疗业平稳健康锯发展。励党的十八大滥报告指出：虑推进经济结浮构战略性调漫整，这是加泼快转变经济可发展方式的肆主攻方向；裤必须以改善弹需求结构、划优化产业结移构、促进区观域协调发展涛、推进城镇沉化为重点，菜着力解决制疑约经济持续撒健康发展的户重大结构性狮问题。戏2014年欧3月，中共卡中央、国务酿院印发《国券家新型城镇汤化规划（2笛014-2堆020年）其》，提出了篇城镇化水平肆和质量稳步遮提升、城镇毅化格局更加蜜优化、城市队发展模式科循学合理、城季市生活和谐份宜人、城镇翼化体制机制踏不断完善等休五大目标。载《国家新型刊城镇化规划搂（2014领-2020蔽年）》阐明世：优化提升浅东部地区城难市群，培育基发展中西部妨地区城市群倦，构建罗“闸两横三纵荡”原城镇化发展杯战略格局。朱在发挥中心荐城市辐射带润动作用基础仆上，强化中查小城市和小肤城镇的产业坚功能、服务蛙功能和居住畅功能，把有欲条件的县城燥、重点镇和简重要边境口两岸逐步发展毕成为中小城谁市。插2014年练12月，中经央经济工作怨会议提出努浊力保持经济将稳定增长，棍其中提及要没切实把经济袜工作的着力叫点放到转方尿式、调结构牌上来，推进庄新型工业化厅、信息化、狼城镇化、农筐业现代化同弊步发展，逐咽步增强战略给性新兴产业茫和服务业的岩支撑作用，值着力推动传浓统产业向中阳高端迈进。锯房地产行业黄调控方式的鹰调整，有利忠于房地产行奔业平稳发展猾2014年局下半年以来舌，房地产的丰限购、限贷莫等调控政策但相继调整，酿在抑制投资蜓投机性需求侄的基础上，话满足更多居稼民的首次购物房、改善住悠房需求，有桶利于房地产短行业平稳健怨康发展。球2014年凑度，除部分嘱一线城市外男，其他原限柳购城市陆续滨放松限购。膨2014年哪9月30日收，央行及银禁监会发布《妙关于进一步含做好住房金航融服务工作杆的通知》，僻该政策恢复斤首套房贷款击利率优惠措拦施，大幅降科低二套房的虹贷款门槛。搞对于贷款购缴买首套普通殖自住房的家菊庭，贷款最猴低首付款比椅例为30%迷，贷款利率驴下限为贷款收基准利率的理0.7倍。福对拥有1套夸住房并已结陪清相应购房刻贷款的家庭咐，为改善居办住条件再次造申请贷款购疏买普通商品骄住房，银行撑业金融机构权执行首套房应贷款政策。适在已取消或霉未实施秃“碎限购钩”牢措施的城市课，对拥有2丧套及以上住某房并已结清栏相应购房贷茂款的家庭，腔又申请贷款即购买住房，手银行业金融悲机构应根据捞借款人偿付瓜能力、信用女状况等因素嫂审慎把握并写具体确定首琴付款比例和黄贷款利率水答平。银行业络金融机构可而根据当地城召镇化发展规阀划，向符合脏政策条件的受非本地居民饶发放住房贷棚款。仍2014年道10月9日法，住建部、揉财政部、中机国人民银行册发布《关于顽发展住房公棒积金个人住求房贷款业务茫的通知》，消为提高住房弦公积金个人勉住房贷款发自放率，支持泰缴存职工购化买首套和改晚善型自住住塔房，提出了味合理确定贷师款条件、适插当提高首套怒贷款额度、导推进异地贷岁款业务等多溪项指示。共2015年昼3月30日浆，财政部、忽国家税务总鸦局发布《关扭于调整个人革住房转让营拦业税政策的队通知》，个著人将购买不副足2年的住剪房对外销售花的，全额征需收营业税；耍个人将购买铅2年以上（滩含2年）的社非普通住房揪对外销售的君，按照其销拨售收入减去踢购买房屋的阻价款后的差尺额征收营业康税；个人将壶购买2年以抱上（含2年般）的普通住杯房对外销售犁的，免征营哗业税。矿2015年永3月30日饥，中国人民壮银行、住建勺部、银监会流发布《关于赏个人住房贷垄款政策有关仗问题的通知刘》，对拥有搬一套住房且诸相应购房贷缸款未结清的读居民家庭购贱二套房，最耐低首付款比丢例调整为不抱低于40%点；使用住房约公积金贷款让购买首套普道通自住房，耐最低首付2斧0%；拥有此一套住房并马已结清贷款姓的家庭，再沈次申请住房怨公积金购房图，最低首付渔30%。普（5）房地祸产行业竞争屈情况脱从2003壁年至今，房婶地产市场已补经走过了黄干金10年，础随着近年来哪调控政策的唇逐渐加码，摧房地产行业绸也在不断成恒熟。房地产抱行业整体呈栗现业绩持续映增长，企业巾分化加剧，估行业集中度瘦不断提高的株发展态势。锤进入201川4年，行业刊集中度进一纳步提升。2屠014年房齐地产行业前宜10名企业抹和前20名或企业销售额滚占比分别提安高到17.蚁49%和2弄3.49%坊，较上年分剪别提高了4唐.22个和草5.24个授百分点；前钢10名和前果20名房地弃产企业销售摩面积占比分勺别达到10揉.26%和俩13.51行%，较上年系分别提高了蚕1.89和犹2.39个鼠百分点（详吓见下表）。霸项目牢2010年葱2011年列2012年斑2013年大2014年恼前10大企监业销售额占海比柔10.13闪%验10.43册%园12.76堂%塌13.27芬%水17.49温%盖前20大企渔业销售额占聚比模14.24台%视14.部54%沃17.62块%院18.25贷%削23.49栽%趴前10大企老业销售面积猪占比苏5.10%形5.73%所7.72%赴8.37%课10.26躁%岔前20大企咽业销售面积排占比抓7.09%局6.72%抄10.38篇%闹11.12各%识13.51缓%也2010~怠2014年雾前20名房库地产企业销债售额和销售朽面积占比情枣况系房地产行业骗表现出明显敢的强者恒强川的趋势，资允金、品牌、澡资源等不断拆向大型房地看产企业集中遵，龙头公司圣在竞争中占泰据明显优势鸽。原因在于田：大型房地桂产企业项目浅储备丰富，睡现金流稳定花充裕，较为赛广泛的区域央分布可以平干衡和对冲政崭策风险；大汤型房地产公沸司的融资手册段和渠道丰帆富，融资成踢本低；由于误地价的上涨呆，一二线优浓质地块角逐律逐渐只能在险大型房企之布间进行。目作前看，中国飘房地产行业瓦竞争的态势嫁已经趋于固屈化，龙头企泊业的先发优秀势明显，万忠科、恒大等恭传统优势房辅企，稳居行狱业前列，领白先规模进一涌步扩大。星排名史企业名称辱排名伯企业名称色1竿万科企业股概份有限公司态6制碧桂园控股葵有限公司饥2洽恒大地产集蹈团四7劫世茂房地产架控股有限公乖司之3哄绿地控股集马团有限公司狗8呀融创中国控长股有限公司幻4票保利房地产絮（集团）股何份有限公司刺9川龙湖地产有栋限公司奴5眼中国海外发句展有限公司狂10测广州富力地粉产股份有限壤公司顶资料来源：日中国房地产且研究会、中舱国房地产业暂协会与中国锋房地产测评悼中心联合发奶布抱2015年捷中国房地产骄开发公司测雷评前10强哭企业浑总体看，房雾地产行业集茧中度不断提鬼高，拥有资险金、品牌、决资源优势的抹大型房地产迎企业在竞争耻中占据优势翼。毒（二）酒店狭运营行业伯社会的快速佳发展，科技赏、文化和交哭通的发达，岁带来了商务亩、旅游的日别益繁荣，以党及酒店行业誓的飞速发展络。作为旅游雨业的重要子至行业，酒店意业已成为社蚕会消费品零蜡售业中增幅乏较大的行业浓之一。摊酒店运营行骂业发展概况叹受益于中国批经济近30夹年的高速纽增长及中国回居民可支配蒙收入持续增庆长，我国的诵酒店业产业新规模迅速扩土大，产业内须部结构调整描加快，已经肥成为社会消讲费品零售业协中增幅较大绪的子行业之恭一。200全4-201嚷1年，中国拌星级酒店年饰营业额从1怖,170.扛50亿元增抢长到2,3脸14.82略亿元。根屠据国家旅游奶局发布的《比2011失年中国星级贤饭店统计公译报》及《2找010年里中国星级饭然店统计公报转》显示，从红规模和盈利善能力等各项混指标来看，晚我国酒店行渔业市场集中俗度有所提高旅，但营业收经入呈增长趋丈势。平根据国家旅壁游局发布的旱《2012蕉年第三季奋度全国星级挑饭店统计公灯报》，经统麦计的全国1菜2,100在家星级饭世店第三季度殿的营业收入泊总计为63距5.68符亿元，其中坝餐饮收入为氧276.4势7亿元，言占营业收入拐的43.4挖9%；客房江收入为27盆9.21促亿元，占营茫业收入的4躁3.92%梅。全国第三刊季度星级饭损店平均房价刚为326.婚18元/挠间夜，平均请出租率为6基3.42%偿，每间可供陡出租客房收笑入为206接.86元愚/间夜，每霸间客房平摊末营业收入为季39632女.08元汽/间。随着手改革开放进拌程的加速，嫁国际知名酒目店管理集团怜如喜来登、柔希尔顿和香塑格里拉等纷精纷进入中国炭市场。国内那品牌如锦江肯国际集团、掌首旅集团、测华天酒店等塘酒店管理集浆团通过多年折的积累，也拴已具备较强听的管理能力挨和资本实力唱，酒店业的诞市场竞争呈礼现白热化。杆随着酒店行武业竞争的加厨剧，单体酒权店受制于营搅销渠道与品须牌影响力，何竞争力日趋续下降，未来饼酒店业将呈景现品牌化、糖规模化和集升团化的趋势具。浇酒店运营行宰业发展前景渔①冲中国商务旅仅游急剧上升兵根据美国运律通公布的《涉2011呜年全球商务罪旅游预测年钓度报告》，咸2011年途中国商务旅供游开支预计隐较2010序年增长17夕%，亚太地游区国家并未育受到北美及北欧洲地区经退济衰退的严斜重影响，同混时我国政府赚为刺激国内焰消费及改善辜基础设施而觉颁布的国家盟政策亦将会嘉对中国公司肤增加商务旅肯游开支产生藏正面影响。杏②裂普通居民可棕支配收入提奶高和生活方姜式的改变眉随着中国人弱均可支配收揉入的增加和命带薪休假制玉度的完善，吊中国旅游业遍得到快速发鄙展。由于休遇闲旅游消费假持续上升，挠酒店业在扩判大内需中发蒙挥了重要作贤用。度假已烂经成为中国屯居民重要的修生活方式，顶中国居民认购为经常度假杠是生活水平酬改善的重要吊部分。体③页品牌酒店市是场份额将提倘升，行业集灶中度增加剃品牌是酒店封业发展的关电键因素，也晌是国内酒店删企业实现可裙持续发展的脖关键。随着棍酒店收购及萌兼并的进行竖，品牌酒店兆的市场份额拒将大幅提升券，随着经济怎的增长和可踏支配收入的轨增加，游客偷对酒店的品利牌和服务质忘量的要求也和逐步提高。氏④欣酒店网络将宜逐渐由一线逢城市向二三塘线城市推进夜中国二三线杆城市及西北贱地区的酒店虫业市场大多至未充分开发册，随着经济邮持续增长和宰城市化水平歼的不断提高汤，中国各地韵区未充分开秧发的酒店市获场将经历相桌应增长，为络酒店业的发尸展提供机遇炕。陶酒店运营行家业竞争格局址中国酒店服迈务行业从发蛇展初期至今需经历了由垄第断性经营向品竞争性经营章转变和从卖钟方市场向买收方市场转变嘴的过程。随裹着经济全球蹲化的深入发庆展，尤其是托在中国加入越WTO后熊，饭店市场妨竞争主体不申断增多，国晃内市场国际扭化、国际竞兰争国内化的求态势已经初戴步形成。目火前，中国酒睡店服务行业主已经进入了矛充分竞争状犬态。酒店服唇务行业是改改革开放后我扁国最早开放泳的行业之一削，1979抛年经国务院金批准我国兴舞建了第一批愤引进外资的桐旅游饭店，蒸20多年来卡中国酒店服煤务行业取得担了长足的发减展。我国加潮入WTO销后，对酒店预服务行业市辅场准入的各渐种限制逐步融消除，中国咸酒店服务行即业正在日益霉国际化。目漆前，全球饭要店集团30色0强中已经毙有15%进末入中国，以扁洲际、香格追里拉、喜达热屋、万豪、贺凯悦等为代留表的43家销国际饭店集鲜团/管理公蜜司的97个章品牌已进入剥中国。国际嗓、国内两个碎市场全面对望接，虽然有炊利于吸纳大峰量的资金、止先进的管理浓理念，进行授资源的优化床配制，但同粪时也给酒店乏服务行业带党来了经营水侄平提高的压绣力。燥酒店运营行踩业壁垒求酒店服务行同业属于资金乡、人才密集谣型行业，特欧别是对经营醋场所、装修肤布置、运营症设备等固定穷资产的投入汁资金要求较头高，百元资埋产中固定资蚂产占比处于贵较高水平。化投资建设高但星级酒店需伏要的资本金韵投入规模往状往在数亿元朝左右；投资趴建设连锁经陷济型酒店，贡单家门店的修投入资金就藏需要数百万寇元，要实现销覆盖一定区晓域和有一定颂市场影响力撕的连锁酒店鉴品牌需要的嚷资金投入也沿在亿元以上前。走酒店服务行翼业属于消费消服务性行业超，主要业务新是为顾客提慌供舒适、便乏捷、周到的急服务。因此蔑，企业的综踢合管理水平懒和和服务质筋量水平是企部业发展成败漂的关键要素下。此外，酒书店服务经营龟过程中还需雪要大力拓展糠市场，开展交品牌营销和宅关系营销。耽因此，酒店竿服务行业管释理经验和市丙场营销构成纯行业新进入陶者的重要障布碍之一。附目前，国内学酒店服务行溉业的内部竞支争日趋激烈衔，酒店的质村量竞争和文未化竞争在相想当大程度上浇已经体现为纲酒店品牌效挪应的竞争，恋国外大型酒克店集团之所湿以能够快速炉进入国内市档场并取得突尾出成绩，关泛键在于其出砌色的品牌经替营策略和著枪名品牌效应禽。因此，在慰目前国内酒让店行业竞争炒日趋激烈的持环境下，品世牌建设和品虹牌文化将成此为行业新进泄入者的重要鼓障碍之一。须（三）公司众竞争优势登1、广泛的握品牌影响力板及良好的声凯誉充公司从1盗997年前进入房地产飘行业，是国务内最早从事伸房地产开发会的企业之一度，经过多年姻发展逐步积龟累形成了的“做东方银座惰”性这一房地产疗市场的品牌照，在市场上语赢得了良好趁口碑。截止明目前，公司居陆续在深圳精、东莞、沈看阳等城市开钉发了东方银渗座大厦、东却方银座中心茧城、东方银军座公馆、东瓶方银座兰乔翻公馆、东方陪银座莱茵城道等多个高品蚊质项目，具徐有广泛品牌羽影响力和美壳誉度。钱2、充足的脑土地储备详公司管理层吊历来重视对胳优质土地资黄源的储备，犯始终将储备抗土地资源作计为一项重恨要的发展策双略。公司经柜验丰富的管静理团队一直吗贯彻实施稳拦定的土地收堡购政策，阻通过城市圈纯深耕项目，疯建立城市圈坑判断机制，岛管理团队对些土地市场的膏深入了解和界准确判断昨，使公司能刑够迅速寻找结并收购有升报值潜力的土叠地资源，从购而降低了的稍单位成本捕，创造更大滥的企业利润敞。截止到2监015年9吃月30日渗，公司土地季储备面积为算5.81万框平方米，储库备总建筑面俩积149.棋61万平方歇米，土地储抓备充足，能恨够满足公司准未来3-5倒年的开发需比求。优3、多元化俊的产品结构辽途公司项目一监般坐落于城拆市交通发达免、住房需求忽上升的优质代区域，升值疮空间较大矛。公司项目毛均由建筑设漆计院、营销肾团队、地区顾公司进行独孕立市场调研缓，确保公御司的产品定心位准确、产拨品结构科学矩合理、能最龄大程度被市亚场接受。公控司推出高端纳低层住宅、肠改善性低层盆和高层住宅艳、城市中心筹推出商业广某场、综合性禽中心社区等敲，满足不同巧类别的客户倚需求，使拟幻购房客户获引得深切的品护质体验。线除了住宅业熊务外，公司粒也在积极且示谨慎地拓展亮其它业务包孔括酒店和办锈公楼物业等盛多元化的产役品投资，从供而提高了公舟司收入的稳颂定性。爹4、强劲的长销售和营销灌能力太公司拥有杰域出的营销团崭队，并与国耐内各类地产让代理商形成框了长期的合老作关系，通掀过采取宣传商活动，和客不户置业会等守方式来扩大堵公司营销量亡。上述措踪施的实施使主得公司在最宵小化项目成刊本的同时，饭不断增加公斗司附加产品快的价值，最拜终提升公司叮的利润水平丸。穷5、高素质种的管理团队固，项目运陈作经验丰富答援公司实际控森制人李森先梯生在中国房蹈地产与投资能方面拥有1火8年的经英验，开创榨“换涵养一生高触贵，城市高爪端服务运营星商效”济的服务理念败。公司的管滚理团队具有寒丰富的项目汇运作经验。电公司的骨干滋精英能够灵菠活调动资源剃、转换经营窝策略适应房最地产周期波剃动，在各种捞市场环境下吨均能确保企虾业获得稳定县的发展。高生素质的管理职团队是公司授实现盈利增陪长的重要因米素。删（四）公司姐经营方针与畏战略规划神经过18年隆的运营积淀机，公司已形柳成三大业务耐板块，分别崭为以住宅项趟目为主的房强地产开发和飞销售业务、精以商场、酒希店为主的持确有型商业物逐业运营管理圣以及为公司矩旗下住宅及既商业项目配撑套的物业管套理和服务业拌务。离1、强化运防营能力源应对行业发资展新常态，般公司制定了秀“锯去库存、轻差资产、重运介营傲”影的战略目标邮，着力抓葡住市场时机鹅加快销售，沿尤其是加快折库存房屋的婚去化。公司丑将继续加强外运营管理冠能力，提升酱公司运营效农率，以自身团过硬的运营披能力应对市怨场环境下的遇挑战。议2、提升品钟牌价值互公司将本着融“欠涵养一生高册贵、城市高面端服务运营宜商盏”渴的理念，致尿力于打造客渗户心中的好怖产品；坚持板以精品住宅会开发为主，吵聚焦居民改色善型居住需交求。公司将泛提升对客户渔需求的精细法化研究，保蒸持准确的产夫品定位，关貌注用户体验只，注重产品家创新，进一驾步加大产品鄙研发力度，肌提升研发速乳度。同时公规司将继续推天广银“玩东方银座品盾牌扮”腐，专注于物达业项目质量毒以及创新，喘通过向客户冲提供有力的戒售后支援及萌物业管理服氏务等方式，扭提高客户对译东方银座品炊牌整体的满俱意度，加强目东方银座品剃牌作为尊贵恋和优质产品芦的代言度，疑建立东方义银座品牌的涂市场地位，否不断提升公施司产品的销熟量。鹿3、深耕陈重点城市凡经过多年的辉快速发展，株公司完成房互地产项目与秩土地储备的旋全国重点城锈市布局，大在开发地域活的选择上深谊耕一二线重团点城市，在稻充分利用规腥模优势的同箩时，降低余了区域性市所场风险。公括司内部制定打了严格的投扬资纪律和决偿策机制，以煎规避和降辽低投资风险牺。公司通过英城市圈深耕沿项目，建立逮城市圈判断集机制，通过咬城市地图项船目，建立摩城市内地块滨投资判断机全制，优先选丹择行政级别掏高、人口密箱度大的城市估和周边配套饺设施好、拆织迁安置问题黑少的地点开粪发房地产项厅目，以在初社期锁定较低扯的成本和较渠高的收入回字报，为公司进创造更高的固利润和更稳吹健的现金流摔，为债权人缝创造安全有张保障的收益或。针4、优化资转本结构伐公司坚持多汽渠道、低成秒本、合理负慌债水平基础导上的融资策写略，直接在颂资本市场融柔资，或者更耍多的采用银诵行贷款。加市强公司在资储本市场中的惜形象；加强货公司与银行尘的议价能力旦，取得更低预息的银行贷偶款。公司一织直认为坚持材有质量发展丰、长期稳健仪财务政策才喷可保持行业贝基业常青，蹦因此公司严而格执行净负糠债率控制与望融资管理，眯坚持纯“闹量入为出立”百的稳健财务墓管理策略，喝根据现金流啊情况合规划绍和安排投资艰及运营支出米，保持公司板稳健的财务持状况和负债栽率水平。洲（五）财务沈信息侮一、最近两唉年财务报告驶审计情况谦亚太（集团搏）会计师事于务所（特殊现普通合伙）永对公司20承13年度、歪2014年具度财务报告谋进行了审计残，并出具了群亚会B审（寿2015）诵745号的华标准无保留娃意见的两年赞连审审计报喝告。发行人荐2015年仅1-9月财跳务报表未经止审计。矮二、近两年尼及一期财务团会计资料竹（一）合并漏会计报表瓣公司201场3-201女4年末和2即015年9直月末的合并希资产负债表从，以及20庆13-20孕14年度和于2015年桶1-9月的毫合并利润表膏、合并现金胖流量表如下冠：猫表4-1：观发行人近两肃年及一期合勺并资产负债际表单位：万元坝资产奇2015年斗9月30日赤2014年句12月31毁日重2013年恶12月31局日盗货币资金瘦88,29再3.57燥96,98沾1.43舍61,10延1.22群交易性金融货资产春5.00愧5.00首5.00亏应收账款后461.4其5遥452.4先0钉449.1援0大预付帐款住31,29冶8.43船39,18白5.78黎42,久751.9天1难应收股利速12.42初12.42腔12.42趣其他应收款款417,8响46.48匪431,4出02.43欠379,9泡37.81霉存马货其216,0符33.35绘219,6牧69.04上294,1智70.60脚流动资产合址计毫753,9刘50.69垫787,7形08.49恐778,4乏28.07哄可供出售金拒融资产扶200.0气0辨200.0贪0悬200.0妇0特长期股权投殖资痰11,99积1.34辰11,99介1.34眠12,00抓6.04寒投资性房地淘产局443,6寇41.69霉443,6沈41.69蔑122,洒735.3数7卫固定资产杨10,14喊9.12塘11,11修8.04征10,73失4.80满无形资产障64.90除64.90效18.73阴长期待摊费炸用仆1,660袍.75及2,575密.96隐791.2宣1榴递延所得税鞋资产箱74.83衡74.83胖49.10穗非流动资产荷合计械467,7乖82.62没469,6深66.75耻146,5伸35.24社资产胜总计颜1,221闭,733.垂31施1,257瘦,375.形24瓣924,9杨63.31划短期借款恭39,89培9.38诱31,71节1.57崖24,28旨5.71垦应付票据怖95,78亩7.00桐99,21列0.05计17,11蠢6.75循应付账款酿5,617领.98您6,398雹.18刚2,674掠.55倾预收账款予95,83穷0.52誉127,0王67.27蓄82,97即1.87铸应付职工薪硬酬丽665.6铃3颗659.0笨4牢584.9释5馒应交税费挎15,19狭5.63戴18,41导4.71久5,333阴.90嫂应付股利稳241.5挠1纸241.5诉1坚241.5岩1忧其他应付款帽70,69示4.01谦83,61屋4.14饲87,48施3.32勿流动负债合度计照323,9阅31.67骑367,3魂16.48链220,6冒92.58滚长期借款归175,9雾65.00炼180,8杨95.00泡152,5喇20.00驾应付债券美-雀-霉-垫递延所得税钻负债倦-乐-钳-保非流动负债辫合计饺175,9诱65.00经180,8语95.00占152,5似20.00尾负债合计性499,8滤96.67遇548,2要11.48在373,2者12.58挂股本币10,80浑0.00户10,80举0.00业10,80扮0.00渴资本公积锤142,3指80.10床142,3高80.10腾86,87登5.80蔑盈余公积煤6,444聪.38牛6,444瞒.38贤2,561催.33址未分配利润伶505,9稿79.56晨493,3轻06.68端433,1亏37.94受少数股东权脏益饿56,23鞋2.60振56,23买2.60本18,37将5.65申股东权益合炒计胁721,8仁36.64读709,1摧63.76饿551,7闪50.73伟负债和股东璃权益总计肺1,221污,733.拔31胆1,257哀,375.橡24贯924,9婶63.31盗表4-2：然发行人近两成年及一期合由并利润表单位：万元扭项辜目森2015年恐1-9月贤2014年右度劣2013年攻度双一、营业收纤入士95,64腐5.40疗120,1灭63.07属114,4佩80.07傅减：营业成祖本烛49,26蔽7.06勒62,48邀2.21坡65,54辽0.55纷营业税虎金及附加傅4,069肢.83理5,113既.09赴8,399碗.67博销售费暗用牢3,240雄.96倦4,071重.75据4,378千.75超管理费旬用什9,553要.63叠12,00辆2.60毛11,57申3.18宫财务费稀用辆12,49法3.16司14,70轿9.09们9,875柱.04吩资产减辽值损失线71.02潜102.9绸3郑77.29叛加：公允价轿值变动收益尽-朽70,55选7.72矩6,275忍.00叔二、营业利只润短16,94稳9.72胃92,23芽9.12芦20,91远0.60爹加：营丙业外收入指39.75顷518.4劳8千3,806丈.85行减：营业外卵支出登92.30纵617.7替9衣685.3爽7讲三、利润总呆额售16,89呀7.18旨92,13裁9.81粥24,03歉2.07落减：所得税违费用退4,224期.29军15,75脱7.24痰6,658骂.47牧四、净利润听12,67浆2.88仁76,38想2.56霞17,37徐3.60底归属于母公俯司所有者净测利润吼10,62根7.04凯64,05畜1尤.78敞15,48耀2.51它少数股东损谨益绞2,045庸.84眼12,33盆0.78证1,891贝.09浪表4-3：寇发行人近两组年及一期合抗并现金流量刘表单位：万元花项目袍2015年诚1-9月蛙2014年标度集2013年亩度咽销售商品提条供劳务收到晴的现金允76,53臣2.30迈110,3愤16.82纪109,9倦87.21佩收到的其他务与经营活动甜有关的现金授5,237哥.95蚕7,550牌.20敬7,402宗.94腔现金流入小随计深81,77叼0.25禁117,8茂67.02址117,3疑90.15寿购买商品筒、接受劳务栽支付的现金番4旧1,947抽.29喜57,46刑0.30屠57,55柱4.15熄支付给职工李以及为职工仿支付的现金替2,557踏.49炮3,706贱.50油3,934骗.68甚支付的各项其税费沸13,38造0.04呜19,28肆6.54币19,20绣7.56分支付的其他毫与经营活动胡有关的现金候13,44骡3.67絮18,86她8.32幸22,31含0.23舅现金流出小学计床71,32席8.48傍99,32秀1.66以103,0却06.62裙经营活动产妄生的现金流炊量净额队10,44喉1.76抓18,54晃5.36故14,38哗3.53搭收回投资所晌收到的现金墨-炕-国-落收到的其他闹与投资活动世有关的现金袜-牛-泼-冠现金流入小筛计瓦-挂购建固定资据产和其他资丘产支付现金术50.58旅70.99址98.03狸支付的其他右与投资活动机有关的现金贫-叔-挪-渡现金流出小甘计旱50.58店70.99压98.03后投资活动产研生的现金流粪量净额叮-50.5晃8赚-70.9纵9集-98.0巴3俭借款所收到更的现金葵30,58原0.00男148,2答39.50吸81,24蓄5.00臭收到的其他边与筹资活动谋有关的现金逝7,749烂.03垃31,02坐0.98而29,49总5.29六现金流入小损计蚕3三8,329缠.03肠179,2恢60.48桂110,7障40.29欣偿还债务所些支付的现金山49,40驻0.00弯112,5的38.64就19,29丸5.29咱分配股利利胶润和偿付利糖息现金捎6,730肆.37配13,50半5.71申9,888裳.08恩支付的其他握与筹资活动芒有关的现金迅1,277乱.71厉35,81遍0.30旋60,70增6.85刚现金流出小龄计谅57,40堡8.08拍161,8箱54.65材89,89跨0.21符筹资活动产咱生的现金流塑量净额望-19,0深79.04迹17,40写5.84没20,85情0.08闷四、汇率变今动对现金的梅影响土-槽-坦-泼五、现金及贱现金等价物叶净增加额陆-8,68修7.86乒35,88披0.21咏35,13浓5.58拳加：期初现离金及现金等以价物余额久96,98献1.43谈61,10纷1.22篮25,96任5.64礼六：期末现弄金及现金等丧价物余额枝88,29约3.57祥96,98周1.43胆61,10叼1.22堪（二）母公傻司财务报表稀公司201白3-201那4年末和2纱015年9热月末的母公齿司资产负债福表，以及2独013-2傅014年度杆和2015反年1-9月驶的母公司利粉润表、现金狡流量表如下伤：达表4-4：室发行人近两蓝年及一期母跳公司资产负译债表单位：万元嫁项目支2015年同9月30日弊2014年庸12月31诸日羊2013年商12月31湿日昼货币资金捉62,70鲁8.17趣55,1盖15.04群外25,4控79.97味研应收账款涌6.50膨38.8望9舅6.79五驱预付帐款渠4,425诸.65跳4,34技7.38夫4,25岂2.50曾其他应收款循290,0抢18.64林294,鱼018.4吹2彩204,辟569.8底0岛流动资产合区计刑357,1亚58.95贯353,炉519.7松3缘234,仰309.0战6宋可供出售金烧融资产姓200.0纪0吉疑200.0插0国200.至00冰长期股权投本资禁43,32健3.90鹰43,3逆23.90切卸25,0央68.53旺王投资性房地怒产设145,2快15.59砍145,胸215.5商9既86,6嫁37.56瑞谨固定资产饮6,195劳.37木6,51氏9.49凑6,95追7.67雅递延所得税途资产拍74.8丹3寻49.1邻0渡非流动资产什合计油194,9垦34.85原195,令333.8性1叔118,风912.8厕6铁资产糖总计固552,0普93.81蛛548,点853.5外3走353,目221.妨92原短期借款遍38,40荒0.00溉22,8捉20.00粱洁-牧交易性金融喊负债艳-少-会-沙应付票据听27,12痛7.00抖26,6宇00.00典敢5,00匀0.00纪应付职工薪责酬摆40.99社26.1罩7孙28.3赴5当应交税费乒14,28恋6.46盯14,2渔86.46鞭哭1,31斗1.52栗其他应付款益53,82攀6.23泰53,3壶25.52游钞39,5邀36.45晶等流动负债合规计士133,6者80.68这117,粒058.1记5抱45,8乱76.32耻滥长期借款晒110,1肿15.00再117,贿915.0篇0仿87,8胀00.00离损非流动负债抚合计僚110,1怀15.00宾117,把915.0杜0胀87,8突00.00败冒负债合计疤243,7军95.68耕234,牧973.1芦5那133,扛676.3炭2廉股本（或实中收资本）怕10,80遣0.00迁10,8遭00.00看互10,8翼00.00攻片资本公积滴142,3悬80.10塔142,留380.1庆0舅86,8太75.80蔽代减：库存股葛-甚-货-率盈余公积植6,444军.38径6,44有4.38杠2,56乓1.33放未分配利润久148,6托73.65肚154,虏255.9垫0蛛119,延308.4茎7卡股东权益合亿计展308,2川98.13掉313,鬼880.3范8躲219,5门45.60浑南负债和股东砍权益总计晒552,0洲93.81样548,衬853.5车3护353,邪221.9迹2丙表4-5：远发行人近两描年及一期母黄公司利润表单位：万元累项目散2015年棚1-9月颈2014年孔度磁2013年恋度香一、营业收梢入帖1,225装.31谋2,071织.51跟2,205苍.52博减：营业成门本仅102.葡80勉149.2医5动155.9旷1械营业税秒金及附加葬68.62差116.0榆0犬123.5燃1宿销售费越用迅-滴-仪-迟管理费报用境720.1槽4档763.4聋3斤830.6赢8送财务费忙用虚5,915屯.97衔7,743驱.84烛4,230子.24映资产减值损智失滩-砌102.9梨3扇77.29图加：公允价闷值变动收益避-庙58,57煮8.03耐6,275犁.00牺投资收办益辰-傅-达-梨二、营业利涉润碰-5,58街2.21流51,77奋4.08妈3,062帝.90糊加：营业外遮收入宰-东-娇-膝减：营业外喉支出爬0.03嘱0.10床20.06脆其中：非流把动资产处置灾损失给-卫-桃-膜三、利润总鲜额岛-5,58汤2.25芝51,77莫3.98最3,042榴.84朵减：所得税毁费用本-道12,94阿3.49过760.7翠1困四、净利润你-5,58农2.25抹38,83麻0.50叠2,282睁.12畏表4-6：姥发行人近两孙年及一期母掀公司现金流河量表单位：万元攻项目惕2015年轿1-9月闪2014年另度撒2013年英度仪销售商品提脉供劳务收到破的现金求1,573桶.95房1,99漫8.67邮2,12鸦0.60乌收到的其他铺与经营活动射有关的现金讲136.8零3凑192.乳05既182.宴90吸现金流入小己计切1,710介.78善2,19钓0.71锤2,30雪3.50顾购买商品铲、接受劳务夫支付的现金秋145.9美3桥118.木22启134.骗98钻支付给职工辩以及为职工案支付的现金丈114.1柴3棒39.2梨1唐38.8趣0役支付的各项膜税费敏143.2滋5榆241.湿02浓240.付41溪支付的其他并与经营活动叨有关的现金劣341.3绒6耀494.伴73模475.尚91歇现金流出小眼计朴744.6船7皆893.落17假890.慈10刃霉经营活动产方生的现金流寄量净额春966.1及1生1,29皂7.54溪1,41脚3.41从收回投资所经收到的现金妨-错-凑-慢取得投资收蝶益所收到的春现金闸-横-盗-敌收到的其他第与投资活动疤有关的现金吴-仗-川-护现金流入小缝计狱-屿-跑-尼购建固定资辽产和其他长循期资产所支集付的现金贝-桥-轧-准投资所支付惭的现金是-绝25,3帜56.00诚驱-尖支付的其他然与投资活动特有关的现金沟-杂-功-窜伤现金流出小甘计妈-崭25,3挺56.00内蜻-碍投资活动产畅生的现金流限量净额走-严-25,准356.0惨0贴-倍吸收投资所提收到的现金育-版-赖-环借款所收到涉的现金兰70,58皂0.00精125,氏820.0贤0堪15,0关00.00咽或发行债券收精到的现金纲-馆-情-灭收到的其他摧与筹资活动害有关的现金歇16,62殊7.02疗18,8拆29.47丢秧31,8观02.94钱且现金流入小管计心87,20圾7.02蛛144,微649.4闻7逮46,8定02.94篮冬偿还债务所煌支付的现金京49,40推0.00吴72,8政85.00联跳19,5裹25.00套就分配股利利哗润和偿付利辟息所支付的赴现金神6,730鹊.37俭7,38锅6.60取5,38崖7.66溪支付的其他悔与筹资活动中有关的现金执24,44断9.63芒10,6畅84.35摊觉19,2凶41.93助责现金流出小茎计绵80,58翻0.00如90,9备55.95等目44,1甜54.59外披筹资活动产难生的现金流掘量净额王6,627肌.02妇53,6词93.53党电2,64邀8.35叨四、汇率变返动对现金的尾影响偏-防-歼熊-央五、现金及需现金等价物龟净增加额到7,593圣.13训29,6杯35.07筹卸4,06唇1.76丢加：期初现父金及现金等末价物余额券55,11钻5.04顷25,4吩79.97嚼载21,4捐18.21避队六：期末现估金及现金等立价物余额余62,70魄8.17步55,11膛5.04犹25,4严79.97扒伏三、最近两阀年公司财务凯报表合并范起围变化情况殖（一）公司杂财务报表合追并范围物截至201阅5年9月3狸0日，发行普人拥有直接胆控股各级子爬公司共计1灵3家，其中摧发行人下属那全资及控股左一级子公司樱共计13家梦，具体如下例：骂表4-7：轧2015年惊9月30日边纳入合并报新表范围的子架公司基本情赚况都单位：万元张、%阁名称称注册资本荐持股比例膊子公司层级脂注册经营范刘围膝直接述间接刊深圳市东方镰银座酒店管辉理有限公司记10,00组0.00杏75舌-腊一级版物业管理、途酒店管理、秀经营进出口侄业务，国内慌贸易，经济岔信息咨询；滥自有物业租昨赁艺深圳市东方窄银座美爵酒众店有限公司田3,500宇.00需98.57甩-片一级亿旅店、公共汪浴室、理发刮店、美容店壳、游泳场、理茶座；中、眼西餐制售；织饮品店；零宫售酒类；健攻身；商务中岸心等逃深圳市广业恶投资股份有军限公司吗6,000展.00痛92.20搂-拾一级颈承担上步区北老村改造工辫程和市场网余点、生活设滥施配套工程饰建设以及房跑地产经营；刺国内商业、看物资供销业散东莞市绿湖唉山庄开发建亮造有限公司愚2,000利.00煌100无-古一级萄房地产开发廉经营遇深圳市南山丝罐头厂有限盘公司溜10,50桑0.00眉100凯-打一级艰投资兴办实效业；国内商定业、物资供阶销业；在合急法取得使用侮权的土地上碌从事房地产介开发经营慰盘锦东方银吴座置业有限祸公司迎50,00拢0.00指（港币）翁98.8弊-啦一级教房地产开发坦、销售、出谋租自行开发狮的商品发及搭物业管理利深圳市东方晕银座物业管咳理有限公司丹50夸0.00拌100梦-扇一级伶物业管理；运物业租赁；骡园林绿化工妈程；国内贸济易；机动车裕辆的停放服满务呼镇赉东方银泄座置业有限大公司挺1,000值.00尖100葵-主一级房房地产开发热销售跟深圳市永达怎通供应链有况限公司夸20,00薄0.00仆100乘-梁一级图供应链管理幻；国内、国兵际货运代理满