山东青岛即墨金金隅玉府项目首开价格建议方案

金玉府首开价格建议青岛营销客服部2019.9.25竞品分析市场环境目录contents金隅·金玉府首开价格建议价格策略一、市场环境政策分析-宏观政策环境2018年年中以来，受全国房地产政策调控及周期性波动影响，市场整体进入下行阶段，市场进入深度调整期；2018年730政治局会议以来，房地产市场政策导向“稳字当头”。2018年315、330新政重启限购政策，认房又认贷，政策前后，首套房利率优惠持续缩水，目前为基准利率，甚至上浮，额度受限2018年418新政限购升级，目前为基准利率上浮10-20%，额度受限，房企多要求全款优先青岛土地政策2018年4月2018年6月网下竞拍商品房销售价格方式出现，当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞商品房销售价格；部分地块对建筑风格、开发商企业资质提出要求青岛市基准地价更新，较上一轮商服用地价格增幅9.3%，住宅用地价格增幅10%，工业用地价格增幅4.4%。青岛市土地采取线上限价拍卖熔断机制，线下竞房价、现房销售、线下抓阄、竞自持面积、竞公建资金等青岛购房政策2018年分类2018年4月2018年7月2018年10月2018年12月2019年4月2019年7月宏观调控基调稳中求进六个稳六个稳六个稳适时适度逆周期六个稳去杠杆

去杠杆把握节奏力度下行压力有序适度处理地方债务、下行压力结构性去杠杆下行压力把握好风险处理节奏力度货币政策稳健中性稳健、管住总阀门、流动性合理宽裕稳健稳健、松紧适度、流动性合理宽裕稳健松紧适度稳健、松紧适度、流动性合理宽裕财政政策积极积极积极积极、减税、增加专项债积极积极、加力提效落实落戏减税实体经济供给侧结构性改革化解过剩产能补短板作为重点任务针对性解决主要矛盾巩固、増强、提升、畅通加快金融供给侧结构性改革推进金融供给侧结构性改革房地产健康发展长效机制、因城施策

房住不炒、长效机制、因城施策房住不炒、一城一策、因城施策房住不炒、不作短期刺激经济手段制造业

高质量发展高质量发展稳定制造业投资就业

更突出稳定就业稳就业突出稳就业重点群体就业就业优先资本市场股债汇市健康发展机制创新加强制度建设科创板科创板科创板坚守定位市场分析-青岛市场概况（万㎡）（元/㎡）（万㎡）（月）受信贷调控、限价限签等政策影响，市场下行，供求下滑、价格止涨回落。青岛市住宅去化周期持续上涨至20个月，库存集中体现在胶州、胶南、即墨等周边区域。备注：数据来源锐理数据去化周期（月）=当年存量/当年成交量*12市场分析-即墨住宅市场（万㎡）（元/㎡）即墨市场在撤市划区（2017年10月）、不限购、东部蓝谷轻轨开通等多重利好支撑下，市场购销两旺，2018下半年市场开始降温；即墨区成交价逐年上涨，2019年价格趋稳，成交均价12566元/㎡，较2018年增长0.8%；截至2019年6月，即墨住宅存量169万方，去化周期17个月，较18年增长70%。备注：数据来源锐理数据去化周期（月）=当年存量/当年成交量*12市场分析-创智新区市场2017-2018年上半年市场热度高、供不应求；下半年市场降温，供应量持续增加，价稳量跌（受限签政策影响，网签数据滞后）。截至2019年8月，创智新区住宅存量35万方，较18年三季度同比增长118%，去化周期15个月。（万㎡）备注：数据来源锐理数据去化周期（月）=当年存量/当年成交量*12（元/㎡）竞品推售情况竞品地图市场环境小结青岛全国政策层面以维稳为基调，中短期内将持续；青岛住宅库存去化周期约20个月，库存主要集中在胶州、即墨、胶南等周边区域。即墨市场降温，供应量持续增加，价稳量跌；截至2019年8月，创智新区住宅存量35万方，较18年同期同比增长118%，去化周期15个月。二、竞品分析创智新区板块内分布一级竞品共5个。竞品地图城中心板块西部商贸区板块本案中海樘院海尔中央花园鲁商中央公馆华发四季中粮锦云海尔香溪地创智新区板块禹州朗廷府中交中央公元2019年6月14日开盘，蓄客4个月，首开成交80套，成交均价13726元（精装3000元）；续销期月均成交38套。华发·四季总建面24.4万平米产品形态中高层（16-17F）面积段110-143㎡首开时间2019.6.14累计推售（套）270网签（套）169核心卖点创智新区中轴位置/优质学区/精装配置高客户导入途径分销成交占比71%，派单及竞品拦截成交占比8%分销渠道情况恒正、中泰，120平以下1.5万/120平以上1.7万在售未售12347115810126913推售时间建筑形态取证楼座面积区间（㎡）取证面积（㎡）备案价格网签价格价格涨幅推售套数开盘去化套数累计认购套数2019.06.14中高层2#1单元、4#1单元、7#、11#1单元（17F）110-1432175314000（3000元/㎡精装修）13726

/170801232019.07.06中高层2#2单元、11#2单元（17F）129409413800（3000元/㎡精装修）13512

-1.5%3219272019.08.21中高层12#2单元、8#1单元（17F）110-143870113896（3000元/㎡精装修）14059

4%6841452019年3月23日开盘，蓄客10个月，首开成交104套，成交均价11500元（精装2300元）；续销期月均成交29套。中粮·锦云总建面24.万平米产品形态中高层（14-18F）面积段112、119首开时间2019.03.23累计推售（套）432网签（套）303核心卖点创智新区中心位置/自配商业中心/价格低客户导入途径分销成交占比76%，派单及竞品拦截占比9%，自然到访占比9%分销渠道情况贝壳，佣金1.3%，带访量占总到访50%推售时间建筑形态取证楼座面积区间（㎡）取证面积（㎡）备案价格网签价格价格涨幅推售套数开盘去化套数累计认购套数2019.3.23中高层5#、10#（18F）112、1191644012315（精装2300元/㎡）11752/1421041232019.5.01中高层4#（18F）112、119827012824（精装2300元/㎡）121134%7261652019.6.06中高层1#（14F）、2#（18F）112、1191472713136（精装2300元/㎡）124384%128961022019.6.22中高层3#（18F）112、119827112716（精装2300元/㎡）126422%723145已售未售678910543211112131416171819222321201567891054321111213141617181922232120152018年8月26日中高层首开，蓄客7个月，首开成交181套，成交均价14095元/㎡（精装修3000元）；续销期中高层月均成交11套。海尔·中央花园已售二期一期在售48121617151413951011376121234567810119推售时间建筑形态取证楼座面积区间（㎡）取证面积（㎡）备案价格网签价格批次价格涨幅推售套数开盘去化累计认购套数2018.5.07洋房16#（8F）、15#（8F）、14#（8F）、11#（9F）10#（8F）140-1702184314300（精装4000元/㎡）14523/164971502018.8.26中高层1#（17F）、2#（17F）、3#（17F）、7#（17F）123-1373414914303（精装3000元/㎡）14095/240181204洋房8#（8F）、9#（8F）、12#（8F）、13#（8F）140-1701224316123（精装4000元/㎡）1610310%1601201362018.11.20洋房12#，5#，8#（8F）140.1701530215623（精装4000元/㎡）15510-3%10630782019.3.21中高层4#（18F）123/1371295313300（精装3000元/㎡）13202-0.5%10235892019.4.25洋房2期11#（8F），2期8#（9F）140/1701956715210（精装4000元/㎡）15508014432392019.6.19洋房2期10#（8F），2期7#（9F）140/1701539714400（精装4000元/㎡）14748-4%10828302019.8.31中高层2期9#（18F）、7#（18F）、3#（18F）、2#（18F）、1#（17F）、13#（18F）、（各1个单元）117904113000（精装3000元/㎡）13256-1%721621总建面85万㎡产品形态洋房（8F、9F）中高层（17F、18F）面积段洋房：140--170㎡首开时间2018.05.07中高层：117123-137㎡累计推售（套）1096网签（套）713核心卖点海尔品牌效应/临湖生态社区/客户导入途径分销成交占比71%，派单及竞品拦截成交占比8%分销渠道情况新闻网，总房款1.5%2018年10月20日首开，蓄客5个月，首开成交117套，成交均价13200元/㎡（精装修3000元），续销期月均成交5套。鲁商·中央公馆推售时间建筑形态取证楼座面积区间（㎡）取证面积（㎡）备案价格网签价格批次价格涨幅推售套数开盘去化累计认购套数2018.10.20中高层15#（18F）、16#（18F）、17#（18F）、18#（18F）、19#（18F）127-1473712513142（精装3000元/㎡）13200

/2691021172019.1.9中高层14#（18F）127-147472212300（精装3000元/㎡）12506-5%3522252019.3.12中高层4#、5#、6#、13#（18F）127-147

1642212576（精装3000元/㎡）12507011535352019.5.8叠拼1#、2#、3#、7#、8#、9#、10#、11#、12#（4F）167—230

7391115172（毛坯）15319/

801625在售已售7号8号9号10号11号12号13号6号5号4号3号2号1号15号16号17号18号19号14号总建面13.2万㎡产品形态叠拼（4F）中高层（15-23F）面积段叠拼：167--230㎡首开时间2018.10.20中高层：127-147㎡累计推售（套）499网签（套）175核心卖点1.5容积率低密度社区/优质学区客户导入途径分销成交占比79%分销渠道情况世联渠道，小高2万/叠拼3万总建面10.9万㎡产品形态叠拼（4-6F）洋房（8-9F）小高层（13F）中高层（17-18F）面积段135-140㎡洋房125㎡小高层130㎡中高层首开时间2019.1.19累计推售（套）228网签（套）78核心卖点中海品牌/中低密社区客户导入途径分销成交占比83.7%，派单及竞品拦截成交占比8%，自然成交占比5%，其他占比3.3%分销渠道情况贝壳，分产品洋房3万/套，叠拼4万/套。推售时间建筑形态取证楼座面积区间（㎡）取证面积（㎡）备案价格网签价格价格涨幅推售套数开盘去化套数累计认购套数2019.1.19洋房7#8#（9F）135-1403144015500（精装3000元/㎡）15297/

541543

2019.5.10叠拼别墅5#3#2#1#（4F）156、15912002

1600015103/8038

42

2019.8.24中高层11#（18F）12#（17F）1301827212819(精装2500元/㎡）126349.13小高层10#（13F）125338013707(精装2500元/㎡）134326%26813未售在售1号2号3号4号5号6号7号8号9号10号11号12号1号2号3号4号5号6号7号8号中海·樘院2019年8月24日中高层开盘，蓄客7个月，首开成交28套，成交均价12634元（精装2500元）；续销期月均成交7套。总建面34万㎡产品形态小高层（10F）中高层（18F）高层（24-25F）面积段95-100㎡小高层首开时间2019.7.27累计推售（套）60网签（套）37核心卖点海尔品牌/近地铁/龙泉河景观资源客户导入途径分销成交占比75%，自然到访成交占比20%，其他5%分销渠道情况房多多、贝壳，总房款1.5%提点。推售时间建筑形态取证楼座面积区间（㎡）取证面积（㎡）备案价格网签价格价格涨幅推售套数开盘去化套数累计认购套数2019.7.27小高层（10F)8#、9#（10F）95-100㎡1115412257(精装2300元/㎡）12062/608262019年7月27日开盘，蓄客3个月，首开成交8套，成交均价12062元（精装2300元）；续销期月均成交9套。海尔产城创·香溪地在售未售612345789101112131415161718192021222324252627竞品分析-竞品量价策略高品高价类：华发·四季：创智新区核心地段、高端标杆定位、精装配置高、商办物业占比高，市场对于品质认可度高；海尔·中央花园：创智新区核心地段、75万㎡大盘、定位中高端改善；高品中价类：中海·樘院：2017年地王，叠拼做溢价，中高层及小高层以跑量为主；鲁商·中央公馆：叠拼+中高层，中低密度社区，定位中高端改善；由于开发商口碑差、项目地段略偏，去化缓慢； 9月上旬降价至11000元，因违规被举报遭封盘；二期拟“去精装、卖毛坯”；中品低价类：中粮·锦云：自配“中粮大悦城购物中心”强势配套，住宅低价入市快速走量，后期价格回涨，去化速度下降；低品中价类：海尔·香溪地：34万方，创智新区边缘，区位认可度低，销售投入低，蓄客周期短，展示条件弱。价格策略分级项目名称首开情况分析2019年网签均价续销期月均去化2019年毛坯备案价首开时间蓄客期首开成交套数高品高价类华发·四季2019年6月14日4个月8013726元

（含精装3000元）3811000海尔·中央花园2018年5月7日3个月9714500元/㎡（含精装修4000元/㎡）342019年月均26套10300高品中价类中海·樘院2019年8月24日(中高层)7个月2812833元

（含精装2500元）710300鲁商·中央公馆2018年10月20日5个月11713200元/㎡（含精装修3000元/㎡）59600中品低价类中粮·锦云2019年3月23日10个月10412423元

（含精装2300元）2910700低品中价类海尔·香溪地2019年7月19日3个月812062元

（含精装2300元）910000备注：目前区域市场竞争激烈，去化慢，竞品全部采用分销模式，2-4万元/套刺激成交。三、价格策略

即墨区房管局对于房价的备案、签约政策，执行情况如下：监管内容监管要求限价（毛坯）①新盘备案价参考周边同类型楼盘；②已取证楼盘毛坯备案价不得高于上批次备案价5%网签各楼盘向交易中心提报《待网签房源明细表》，审批后排期网签优惠幅度毛坯价格优惠幅度不得超过5%，不允许上浮；装修价格不得打折装修装修标准上限：小高层、高层：2000-3000元/㎡；洋房：4000元/㎡样板间配置：明确要求装修产品必须设置样板间；交付标准需在展示中严格公示；装修标准必须备案。开盘取得预售许可后，原则上十五日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部房源及价格；开盘形式无明确要求；价格公示开盘时需公示所有房源备案价格政策分析-即墨政策环境近期开盘项目小户型产品市场接受度高，90-120㎡户型去化较好，130㎡及以上户型滞销；建议本案对位市场需求，首开以中小户型产品为主，通过不同产品价格差进行挤压，促进去化。推售策略-加推计划推售节奏推售节奏价格策略-竞品按面积段量价对比备注：数据周期均为2019.1.1-2019.9.22壹价格策略，随行就市，保证去化率首推中、低质素产品，过程穿插低、高质素产品，依据市场合理定价，随行就市；贰适时加推，争取合理溢价项目总平图随着品牌及项目立势完成，伴随市场回温，适时加推质素较高产品，争取市场溢价。推售思考：尊重市场实际情况，推售对位区域市场，首推中低质素产品基于目前市场下行持续的情况，客户对单价敏感度高，总价承受力弱，刚需客户主导，前期首推中低质素产品；伴随项目品质、形象在市场站稳脚跟，品质及口碑对价格形成有力支撑，后续加推质素较高产品。推售策略-加推计划推售节奏推售节奏价格策略-项目首推建议首开楼座一批次取证批次楼座面积/套数97㎡116-118㎡119㎡139㎡3面宽3.5面宽首开批次5#（11F）0000446#（13F）00072013#（18F）07200014#（23F）4604600一批次推售合计4672467244户型配比16%26%16%26%16%推售策略-加推计划推售节奏推售节奏价格策略-户型配比及分布一批次加推户型配比及分布：6号楼139㎡5号楼139㎡13号楼116-118㎡14号楼119㎡14号楼97㎡推售策略-加推计划推售节奏推售节奏价格策略-户型图展示对标竞品各面积区间的成交均价，针对本案的价格建议如下：推售策略-加推计划推售节奏推售节奏价格策略-各面积段定价建议97㎡户型对标116-119㎡户型对标139㎡户型对标项目名称面积段19年网签均价华发·四季90-10012792海尔·香溪地90-10012461中交·中央公元90-10012226项目名称面积段19年网签均价中粮·锦云110-12012423华发·四季110-12013571海尔·中央花园110-12012843项目名称面积段19年网签均价中海·樘院130-14012411华发·四