房地产项目全生命周期工程造价管理理论及应用

房地产项目全生命周期工程造价管理理论及应用摘要运用全生命周期工程造价管理理论,探讨房地产项目全生命期的造价管理及其应用,立足于房地产项目全生命周期成本最小化,投资效益最大化,进而达到项目可持续性发展的目的关键词房地产项目;全生命周期;造价管理中图分类号F0文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)072-0198-01全生命周期工程造价管理理论是发达国家比较流行的一种工程造价管理理念,并广泛应用于工程项目管理实践中。近年来,我国起先了全生命周期工程造价管理理论的探讨,但未在实践中得到真正的应用。本文探讨的目的在于借鉴国际上认可的、国内专家探讨的全生命周期工程造价管理理论和方法,以房地产项目全生命周期的各阶段为主线,探讨和探讨作为项目投资人(项目开发商)如何进行全面的造价管理,使有限的资源得到充分的运用,达到投资效益最大化的目的。1工程项目全生命周期成本管理概述工程项目全生命周期成本管理是一种实现工程项目全生命周期,包括整个建设期、整个运营维护期等阶段总费用最小化的方法。它是一种可审计跟踪的工程费用管理系统,是工程项目投资决策、可行性分析和项目备选方案评价的分析工具;它能够作为工程设计的一种指导思想和手段,可以计算工程项目整个服务期的全部成本,干脆的、间接的、社会的、环境的等等,也是确定建筑设计方案的一种技术方法。2房地产项目全生命周期造价管理意义对开发商而言,从实现全生命周期成本最小化着手,实行全过程、系统的工程造价管理,从而使投资效益最大化;对承包商而言,实行全生命周期造价管理后,一方面开发商必定规范自身行为,同时促使承包商也相应规范其行为,使一批真正具有实力、信誉良好的承包商在市场竞争中脱颖而出,淘汰那些既无实力又不讲信誉的承包商,从而使建筑市场真正摆脱恶性竞争的危害;对整个建筑行业发展而言,通过全生命周期工程造价管理的推行和广泛应用,建立建筑市场内各方责任主体的行为规范,为建立良好的建筑市场秩序和诚信机制建设打下坚实的基础;对政府及主管部门而言,随着良好的建筑市场秩序的形成,建筑市场诚信机制将逐步完善,并促使和带动其他行业相应发展,从而形成我国市场经济的良性循环。3地产项目全生命周期设计阶段的造价管理应用3.1重点限制设计阶段造价的管理方法一个项目的设计优劣对于工程造价的影响高达75%以上。许多开发商往往重视投标报价及竣工后的决算价,而忽视设计概算。工程造价询问单位可以与某些中小设计院合作,优势互补,利用自身的技术及专业优势,在充分了解开发商对房地产项目的要求后,为设计单位编制概算并向开发商提出有关工程造价的设计修正方案,最终达到优化设计,限制造价的目的。工程造价限制就是投资估算限制初步设计工作和设计概算限制施工图设计工作。假如设计概算超出投资估算,应对初步设计进行调整和修改。同理,假如施工图预算超过设计概算,应对施工图设计进行修改或修正。要在设计阶段有效地限制工程造价,需从组织、技术、经济、合同等各方面实行措施,随时订正发生的投资偏差。在设计阶段,要全面地考虑地点、能源、材料、水、室内环境质量和运营维护等因素。3.2强调运用全生命周期造价管理的理念强调运用全生命周期造价管理的理念,可以指导设计者系统地、全面地从项目全生命周期动身,综合考虑工程项目的建立费用和运营、维护费用,从而实现科学的工程设计方案、实现对建筑材料和装备水平的优中选优,在确保设计质量的前提下,实现降低项目全生命周期费用的目标。在设计阶段,要进行全生命周期成本分析和估算,包括对初始建设成本、运营维护成本的进一步计算,并使之与决策阶段的投资估算相对应或局部调整。4地产项目全生命周期实施阶段的造价管理应用4.1强化目标管理在投资决策阶段即进行了比较详尽的经济评价和全生命周期项目投资估算,因此在每个阶段、每个环节均有一个比较明确的经济指标,并将其层层分解、逐步细化到详细的单位工程和分部分项工程中去,由此指导设计、招标直至签订经济合同,此时的合同价格就成为了实施阶段的造价目标。随着项目的实施进度,逐步深化和细化造价目标值,并进行全程跟踪、审计和纠编。4.2强化施工监理现场监理是独立于开发商与承包商之间的第三方,在提高质量、降低造价方面起着特别重要的作用。现场监理工程师,常常深化工地了解工程项目建设状况,并且熟识工程操作程序、工程造价和材料市场价,对变更设计和变更工程的造价进行初步审核,防止虚报高价,能有效地限制造价。施工阶段是资金投入的高峰期,虽然对整个项目的生命周期而言,此时投资节约的潜能相对较小,但若管理不当,造成奢侈的可能性却是最大的,也是各类问题出现的高峰期,是开发商们始终比较重视施工阶段造价限制的缘由所在。4.3加强合同管理房地产项目的过程管理从某种意义上,就是房地产项目的合同管理,只要管理好合同,事实上就管理好了整个项目。由于房地产项目的特点,从项目策划、项目实施至项目竣工和后评价、项目运营维护等的全生命周期中,有诸多各类合同,且有些合同的生命周期较长。如工程承包合同,从工程开工至保修期结束一般都有几年时间,所以房地产项目合同管理是一项艰难、困难而又细致的工作,且最为关键的主要集中在项目实施阶段。5地产项目全生命周期竣工验收阶段的造价管理应用5.1竣工结算管理竣工验收阶段,是确定最终房地产项目造价和考核房地产项目建设效益,办理项目资产移交,进行各阶段造价对比和资料整理、分析、积累的重要阶段,也是房地产项目建设阶段结束,运营维护阶段的起先,是综合检验决策、设计、施工质量的关键环节。要着力做好房地产项目造价的确定,工程施工质量的评定,生产操作人员的培训等工作,为项目进入正式生产运营打下良好的基础。5.2项目后评价后评价是指项目竣工办理结算后或项目投产并达到设计生产实力后,对项目的立项、设计施工、竣工投产等全过程进行的系统评价,其评价期或许是几年或若干年。后评价渐渐在项目管理中成为不行缺少的重要环节和要求,尤其是通过评价和总结,建立造价信息数据库,对全生命周期工程造价管理具有重要的作用。因此完善项目的后评价制度,是现代市场经济条件下对投资管理的要求所确定的,其主要目的是:全面总结投资项目的决策、实施和运营状况,分析项目的技术、经济、社会和环境效益影响,建立造价管理数据库系统,为后续项目投资供应参考,提高投资效益。6结语本文运用全生命周期工程造价管理理论,探讨房地产项目全生命期的造价管理及其应用,立足于房地产项目全生命周期成本最小化,投资效益最大化,进而达到项目可持续性发展的目的。参考文献[1]董士波.对全生命周期工程造价管理的思索[J].商业经济,200