房地产与房地产价格(案例分析)

欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为CC房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他?为什么?实物、权益、区位(一)土地(二)建筑物宏观、中观、微观一般、区域、个别对峙图/李二保新华社发T中国城市化六十年演进：1949-2009(十)个别因素价格价格价格价格价格价格三、房地产价格的分类谨慎价值:防止房地产信贷风险清算价值:非继续使用条件下价值福田天安高尔夫花园43华强北路40东海花园60水椭花都50(别量65)春蜜湖一号50(别登65)中银花园23有色大厦75安微大度70罗湖东门南路以东40世界金融中心公寓70地王大厦公寓70百仕达东郡、乐湖71南山西海明珠38缤纷假日30半山海景别墨50(别爱60)海岸城标定地价房屋重置价房地价格=土地价格+建筑物价格=总价一总建筑面积=土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积率现货交易和期货交易的各种情形表2-2交易达成日交货日备注现货交易现在现在现在一次付清此为典型的现货交易现在起分期付清未来一次付清此称为赊销或赊购期货交易现在未来现在一次付清此称为预购或预售现在起分期付清未来一次付清此为典型的期货交易(1)更改用途(2)增加容积率(3)转让、出租、抵押划拨土地房地产(4)续期补地价数额=增加后地价—原地价评估价格与成交价格判断价格水平有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100 据此能否判断它们的价格水平高低?甲使用面积80m²;丙使用面积80m²1)甲建筑面积为100m²,单位建筑面积售价为5000元。2)乙使用面积为80m²,单位使用面积售价为6000元。3)丙套内建筑面积为90m²,单位套内建筑面积售价据此能否判断它们的价格水平高低?当知道何种条件时，能够判断?某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：实际价格为80万元，与名义价格一致2约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元。月利率实际价格小于名义价格约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清实际价格小于名义价格44约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付实际价格为80万元，与名义价格一致如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款实际价格小于名义价格期房价格.现房价格期房价格现房价格预计从期房达到期房期间期房价格=现房价格-现房出租的净收益的现值-风险补偿[例]某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其330元/m²。假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,试计算该期房价格。一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地，然后再花费20万美元修建一幢办公楼。当他将其财产作为抵押贷款评估时，该财产只有21万美元。估税员以13万美元为基础征收房产税。如果该财产所有者决定出售该财产，在与房地产经纪人谈妥以后，他决定标价30万美元，然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产正是某种公共项目所需的，可以得到27.5万美元的补偿。220业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m²。试计算理论上应补地价的数额。复习思考题1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、建筑密度、建筑层数三者之间的关系。2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5,建筑覆盖率为60%,楼高14米，1-4层建筑面积均相等，5-14层为塔楼(均为标准层),求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。复习思考题建筑覆盖率为60%,该900元/m2,则该宗土地单价多少?为330元/m2。假设折现率为8%,风险补偿估计为