房地产培训资料：房地产融资与财务管理

房地产融资与财务管理第一讲房地产开发财务管理房地产开发财务管理1房地产开发财务管理“是”什么房地产开发(企业)财务管理是房地产开发企业对城市土地和房屋的开发经营活动中的价值方面进行管理的一种理财活动，是按照资金运动规律，监督和调节，正确处理由此引起的各2房地产开发财务管理管什么(1)预测开发经营资金需要量；(2)编制开发企业筹资计划；(3)计算筹资成本；(4)选择筹资渠道和方式；(5)确定最佳筹资结构。句话：合理筹集资金(1)核定资金需要量；(2)编制资金需要量计划；(3)考核资金的使用效果；(4)控制资金占用量和占用时间；(5)寻找提高资金利用效率的措施和途径。句话：提高资金使用效果(1)确定资金消耗定额；(2)确定成本费用开支范围；(3)进行成本费用预测；(4)编制成本费用计划；(5)进行成本费用控制和分析；(6)寻求降低成本的途径。句话：控制资金耗费(1)资金回收管理(2)利润分配管理句话：尽快收回资金3企业财务管理目标是什么(1)利润最大化--传统的观点(2)企业价值最大化口(3)股东财富最大化口利润最大化目标的缺陷①不同时期的报酬具有不同的价值.利润最大化没能对此加以区分.即没有考虑资金的时间价获取的利润的多少往往与其所承担的风险是成③没有考虑获取利润与所投资金的关系，因而不④追求利润最大化常常导致企业财务决策短期行已不再作为现代财务管理目标①考虑了货币的时间因素，以资金的时间价值为基础来②考虑了利润与风险之间的关系，能有效地克服财务人员不顾风险大小片而追求利润的行为；③企业的价值不仅取决于短期利润的大小，也取决于企业长期的获利能力，该目标能有效克服企业一味追求利润最大化的短期行为；④企业价值最大化目标充分反映了企业资产保值增值的⑤有利于社会资源的合理配置，从而实现社会财富的增缺点：企业价值计量的困难股东财富最大化目标即，股东所持股票的每股市场价格最高化。与企业价值最大化目标相比：4房地产开发财务管理怎么理房地产开发财务管理这四个方面的内容不是相互独立的，而是相互联系的统一体4房地产开发财务管理怎么理第二讲房地产开发资金的计划、筹集与运作第三讲开发成本经济性分析4房地产开发财务管理怎么理1.2资金等值原理口1.3资金时间价值计算公式口7时候没了种子，于是他问邻居借了一斗稻种。秋天收获时，他向邻居还了一斗一升稻谷。表现形式300年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留300年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留谁更有钱呢1.1.2利息与利率1.1.3利息计算例：1000元存银行3年，年利率10%,三年后的本利和为多少?年末例：1000元存银行3年，年利率10%,三年后的本利和为多少?年末1年末复利法F=P×(1+i)”121.1.3利息计算年末123例：1000元存银行3年，年利率10%,例：1000元存银行3年，年利率10%,工程经济分析中，所有的利息和资金时间价值计算均为复利计算。1231.2.2资金等值的三要素1.2.3等值原理公式龄1.2.4现金流量图1.2.1资金等值原理两个不同事物具有相同的作用效果，称之为等值。两个不同事物具有相同的作用效果，称之为等值。(Twothingsaresaidtobeequivalentwhentheyhavethesameeffect)两个力的作用效果一一力矩，是相等的1.2.1资金等值原理两个不同事物具有相同的作用效果，称之为等值。两个不同事物具有相同的作用效果，称之为等值。例：现在拥有1000元，在i=10%的情况下，和3年后拥有的1331元是等1.2.2资金等值的三要素例：现在拥有1000元，在i=10%的情况下，和3年后拥有的1331元是等值的。n—计息周期数F=P×(1+i)”或F=P×(1+i)”或P—一笔资金现在的价值(本金)F—一笔资金n计息期后的价值(本利和)例：现在拥有1000元，在i=10%的情况下，和3年后拥有的1331元是等值的。只要长寿就戚富翁只要长寿就戚富翁300年前，乙300年前，乙300年前，甲先生的老资金时间价值含义的理解100万美元。1975年6%的复利计算，第一年年末也是第第一年年末也是第例：1000元存银行3年，年利率10%,现金流323现金流出例：1000元存银行3年，年利率10%,三年后的本利和为1331元。存款人的现金流量图银行的现金流量图资金时间价值计算公式、几个概念1.现值(P-)—指一笔资金在某时间序列起点处的价值。(apresentprincipalamount)2.终值(E)—又称为未来值，指一笔资金在某时间序列终点处的价值。(afutureamount,金(annuity),指某时间序列中每期末都连续3.等额支付系列(A)—又称为等额年金或年),指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。(asinglepayment.例：零存整取012312(月)、几个概念3.等额支付系列(A)—又称为等额年金或年),指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。(asinglepayment.12(月)、几个概念3.等额支付系列(A)—又称为等额年金或年),指某时间序列中每期末都连续例：零存整取、几个概念4.i—利率，广义指投资收益率(rateof5.n—计算周期数(thenumberofannual例：零存整取1.一次支付的复利(终值)公式例：1000元存银行3年，年利率10%,三年后的本利和为多少?2.一次支付的现值公式(复利现值公式)例：1000元存银行3年，年利率10%,三年后的本利和为多少?22.一次支付的现值公式(复利现值公式)例：3年末要从银行取出1331元，年利率10%,则现在应存入多少钱?2.一次支付的现值公式(复利现值公式)(single-paymentpresent-worth)率10%,则现在应存入多少钱?个 P=F×(1+i)-n例：3年末要从银行取出1331元，年利率10%,则现在应存入多少钱?个P=F×(1+i)-n1.3.2资金时间价值计算公式3.3.等额支付的终值公式(年金终值公式)(1+i)”-1(1+0.2%)12-1F=1000·(1+0.2%)12-1F=1000·4.偿债基金公式12(月)1.3.2资金时间价值计算公式4.4.偿债基金公式i10%A=30000·1.3.2资金时间价值计算公式10%A=30000·1.3.2资金时间价值计算公式5.5.资本(资金)回收公式A=P×(1+i)”-130罗1.3.2资金时间价值计算公式6.等额支付现值公式(年金现值公式)30罗1.3.2资金时间价值计算公式，|/Retárn◀=1702811.3.3系数符号与利息表11F=Ak系数符号公式系数(因子)(factor)系数符号公式可记为(复利系数表)1.3.4应用示例1.某预售商品房三年后竣工交付使用，房价为W。付款方式：定金为房价的30%,一年后付房价的30%,两年后付20%,三年后交付时付余款。问：现在如一次性付清房款，优惠折扣可定为多少?设利率为i1.3.4应用示例1.某预售商品房三年后竣工交付使用，房价为W。付款方式：定金为房价的30%,一年后付房价的30%,两年后付20%,三年后交付时付余款。问：现在如一次性付清房款，优惠折扣可定为多少?(1)从购房人的角度，假设其投资收益率为10%(2)从房产商的角度，假设其投资收益率为20%2.某住宅楼正在出售，购房人可采用分期付款的方式购买，付款方式：每套24万元，首付6万元，剩余18万元款项在最初的五年内每半年支付0.4万元，第二个5年内每半年支付0.6万元，第三个5年内每半年内支付0.8万元。年利率8%,半年计息。该楼的价格折算成现值为多少?该礼物以购买年利率4%(半年计息)的10年期债券方式进行投资。他的父母计划在孩子19-22岁生日时，每年各用3000美元资成这一资助计划，打算在他12-18岁生日时以礼物形式赠送资率为6%)以18岁生日为分析点(当前期)设12-18岁生日时的等额投资额为x美元，则4.某人有资金10万元，有两个投资方向供选择：一是存入银行，每年复利率为10%;另一是购买五年期的债券，115元面值债券发行价为100元，每期分息8元，到期后由发行者以面值收回。试计算出债券利率，比较哪个方案有利。入银行，每年复利率为10%;另一是购买五年期的债券，115元面值债券发行价为100元，每期分息8元，到期后由发行者以面值收回。试计算出债券利率，比较用试算的方法，可得到用线性内插法5.某人于今年年初一次性存入银行30000元，打算从今年始每年末取出5000元。银行年复利率为10%。问几年内他将会取完这笔钱?=9.62(年)=9.62(年)(一)等差型公式(均均梯度支付系列)例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什2000万美元，该土地所有者第一年应付地产税40万美元，据估计以后每年地产税比前一年增加4万元。如果把该地买下，必须等到10年才有可可能以一个好价钱将土地出卖掉。如果他想取得每年15%的投资收益率，则10年该地至少应该要以多少价钱出售?售价?2000(一)等差型公式(均均梯度支付系列)(一)等差型公式(均均梯度支付系列)(一)等差型公式(均均梯度支付系列)(一)等差型公式(均均梯度支付系列)(一)等差型公式(均均梯度支付系列) (一)等差型公式(均均梯度支付系列)售价?=(二)等比型公式(Geometric-Gradient-SeriesFactor)例：养老金问题A=2000元80罗例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以(二)GeometricGradientSeriesFactor例：养老金问题A=2000元例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以(二)等比型公式(Geometric-Gradient-SeriesFactor)i=10%例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8%,则养老基金需要多少?(二)等比型公式(Geometric-Gradient-SeriesFactor)Ai=10%例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以 例：某人现拟以500万元的价格购入某预售写字楼楼盘的一层用于出租经营。已知楼价款在2年内分3次支付(1年初、1年末、2年未),比例分别为15%、25%和60%。第3年初投入60万元装修后即可出租，预计当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，并在此后的17年内毛租金收入与经营成本的平均上涨率均为12%。他准备在20年末重新装修后再可转售，估计装修费用为200万元，转售价格为1600万元，另要发生150万元的转售成本。他的投资收益率为16%。问：他的这项投资是否分合算?第二讲房地产开发项目黄有亮东南大学土木工程学院建设与房地产系◆03年6月：央行《关于进一步加强房地产信贷的通知》04年10月央行9年来首次加息，至今加息7次(2007加息4次),贷款利率由5.31%提高到7.02%。◆05年3月16日中国人民银行把商业银行个人放贷利率从5.31%上调到6.12%,同时个人住房贷款最低首付款05年3月26日国务院办公厅下发的俗称关于国八条的切实稳定住房价格的通知，要求地方政府及相关部门采取土地、财税、金融等综合手段，控制不合理等需求，抑制房价过快上涨。05年4月27日，国务院出台加强房地产市场引导和调控的八条措施及新国八条，通过土地、税收、金融等关键措施强行遏制恶性炒作土地，调节楼市。05年8月15日，央行建议取消房屋预售制度。◆05年9月初，银监会“212号”文，规定房地产信托贷款最新条件，即项目自有资金须超过35%、“四证”齐全、具有二级以上开发资质，这实际上比商业银行发放贷款的条件更高。◆06年7月24日，建设部等六部委联合签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(简称171号文件),对外资在中国房地产市场的经营、投资行为进行了一系列规范，在购买物业、住房等方面，也都做出了比较严格的限制。如，该文件规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%,而此前的标准为40%。影响更大的是，文件规定不准用离岸公司来购买内地物业，而要来华设立外资独资企业或者中外合资企业，这项规定基本上杜绝了外资以直接购买物业的方式进司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》(通常简称“新两规”),今后信托公司的业务房地产开发项目2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,该通从近几年来的一系列国家出台的房地产市场宏观调控政策来看，真正起到调节作用的是强化社会住房保障措施和银行信贷这两项措施。1投资费用的组成及估算2投资资金使用计划的编制3融资基本知识●4房地产融资操作实务5房地产融资现状与创新◆1投资费用的组成及计算1.2开发费用例：某房地产开发项目投资费用计算1.1.2土地征用及拆迁安置补偿费(生地)1.1.3前期工程费卧1.1.4建安工程费岭1.1.5基础设施费幽1.1.6公共配套设施费幽1.1.7不可预见费断1.1.8开发期间税费龄1.1.9其他费用岭(一般可按建筑工程费的0.2-1%计算)(一般为建安工程费的3%左右)(一般为建筑工程费的0.5%左右)(包括原有建筑物和构筑物拆除，场地平整，通水、通电和临时道路等)(一般为建筑工程费2.5%左右)可按概算指标、工程量近似匡算法或1.1.5基础设施费线和道路工程费，包括供电、供水、供气、电信、绿化、道路、排污、排1.1.6公共配套设施费小区内为居民服务的不能有偿转让的各种非营利性的公共配套设施，如托儿所、学校、理发店、变电房、公厕、1.1.7不可预见费包括备用金(不含工料价格的上涨预备费)、不可预见的基础设施和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。一般为1-6项的1.1.8开发期间税费1)土地使用税2)城市(红线外)配套设施建设费(市政支管线分摊费和分散建设市政公用设施建设费),按建筑面积征收3)供电增容费(用电权费、供电贴费)4)绿化建设费1.1.9其他费用等1.2开发费用1.2.1管理费用1.2.2销售费用销售收入的4%-6%)1.2.3财务费用费等)序号费用名称金额备注房地产开发建设总投资1开发成本土地费用20.87万平方米土地使用权出让金购地手续费土地征用及拆迁安置补偿费前期工程费用项目可行性研究费规划设计费地质勘察测绘费场地准备费筹建开办费建筑工程费含土建工程费、设备及安装工程费配套设施含基础设施费和公共配套设施费开发期间税费涨价及不可预见费1~4项的11%2开发费用销售费用按售房收入的2.96%管理费用1~4项和的5%财务费用投资资金使用计划的编制2.1编制投资资金使用计划的依据区2.2资金使用计划表的形式凶2.1编制投资资金使用计划的依据编制资金使用计划的主要依据有下面几个：·开发商与承包商签订的工程承包合同中的工程价款支付款额、支付方式和时间的要求·业主方供应工程材料和设备的时间及订货的价款支付时间2.2资金使用计划表的形式表2投资资金使用计划表开发时间费用项目第1年第2年第n年合计IⅡIⅡIⅡ12开发成本土地使用权出让金征地拆迁补偿费前期工程费建安工程费基础设施与公建配套设施费开发期间税费不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用合计在初始计划阶段(如投资分析和策划阶段)在项目实施阶段，可分别按年、季、月来编制，通常是上一个周期末提出下个周期的计有些房产开发商甚至要求每个项目按周来提出资金使用计划，每周末提出下周需要的资金量及用途。计划表中的时间可从项目开始年份123456合计1开发成本1.1土地费用1.2前期费用1.3建安工程费1.4基础设施和公建设1.5开发期税费1.6不可预见费土地费用可按土地出让合同的规定计算，通常一般可计在项目动工开发的第一年62开发费用72.1管理费用2.2销售费用2.3财务费用8合计年份123456合计1开发成本1.1土地费用1.2前期费用1.3建安工程费1.4基础设施和公建设施建设费1.5开发期税费1.6不可预见费工开发的第一年。2开发费用2.1管理费用2.2销售费用2.3财务费用87合计年份123456合计1开发成本1.1土地费用1.2前期费用1.3建安工程费1.4基础设施和公建设施建设费1.5开发期税费1.6不可预见费建安工程费(包括甲供材料和设备)可先按单位工程的开发进度计划，确定单位工程的施工用款计划，△再计算总的各年度建安工程投资资金额。2开发费用2.1管理费用2.2销售费用2.3财务费用合计年份123456合计1开发成本1.1土地费用1.2前期费用1.3建安工程费1.4基础设施和公建设施建设费1.5开发期税费1.6不可预见费2开发费用2.1管理费用2.2销售费用2.3财务费用合计年份123456合计1开发成本1.1土地费用1.2前期费用1.3建安工程费1.4基础设施和公建设施建设费1.5开发期税费1.6不可预见费2开发费用2.1管理费用2.2销售费用2.3财务费用220开发期间税的时间进费可根据各项费用发行分期汇总计算。合计年份123456合计1开发成本1.1土地费用1.2前期费用1.3建安工程费1.4基础设施和公建设施建设费1.5开发期税费1.6不可预见费成本进行计算。42开发费用2.1管理费用2.2销售费用2.3财务费用87合计年份123456合计1开发成本1.1土地费用1.2前期费用1.3建安工程费1.4基础设施和公建设施建设费1.5开发期税费1.6不可预见费销售行计算。32开发费用2.1管理费用2.2销售费用2.3财务费用87合计年份123456合计1开发成本1.1土地费用1.2前期费用1.3建安工程费1.4基础设施和公建设施建设费1.5开发期税费1.6不可预见费财务中的费用可按借款还本付息表12各年利息计入。2开发费用2.1管理费用2.2销售费用2.3财务费用87合计3融资基本理论3.1资金投入方式与来源渠道3.2项目的融资组织形式口3.3负债融资与信用保证措施3.4筹(融)资方案分析口3.1资金投入方式与来源渠道在房地产开发项目资金投入方式；项目资本金是指由项目发起人、股权投资人以获得项目财产权与控制权的方式投入的资金。根据国家财务制度规定，房地产开发项目的资本金应占项目总投资的35%及以上。

商业银行贷款

政策性银行贷款

国内非银行金融机构贷款

出口信贷

外国政府贷款

国际金融机构贷款

银团贷款

发行债券

发行可转换债券融资租赁3.2项目的融资组织形式3.2.2新设项目法人融资3.2.1既有项目法人融资——不组建新的独立法人，由已有的公司出面筹集资金，投资于新项目。□多家公司以契约式合作结构投资3.2.1既有项目法人融资公司融资方式下的项目资本金筹集来自于公司的自有资金，包括：

企业现有的现金

未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金

企业资产变现

企业增资扩股3.2.1既有项目法人融资公司融资方式下的项目资本金筹集又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及运营。以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为建立项目信用的基础，取得债务资金。项目融资方式下的项目资本金筹集国内非银行金融机构贷款贷款有无担保品划分■担保贷款：保证贷款(第三人担保)、抵押贷款和质押贷款房地产开发贷款信用保证■票据贴现：未到期的商业票据卖给银行而取得贷款信用保证当借款人的资信不足时，可用其它的信用

财产抵押令动产或权益质押

政府保证

投资方担保

股东承诺

帐户监管抵押贷款是房地产信贷业务的主要形式，是指抵押人以其拥有的财产作为本人或第三人偿还债务

土地使用权

房屋设定抵押时，应当连同房屋坐落的地块的土地使用权同时作价抵押。如果抵押人是以同建筑物的部分设定抵押时，应按所抵押房屋建筑面积占整幢楼宇总建筑面积的比例，将相应比例的土地使用权与该抵押房屋同时作价抵押。信用保证

土地使用权

房屋预售合同期权抵押。购房人从签订房屋预售合同生效之间起便拥有了该房屋的所有权，就有权凭借证明其拥有的该房屋的所有权预售合同设定抵押。与房地产有关的可用于抵押的财产包括：

土地使用权

房屋预售合同

在建工程

项目或企业未来的收益和现金流

公司拥有的其他财产，如机器、运输工具等(2)质押贷款动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。可以质押的权益包括：汇票、支票、本票、债券、3.4筹(融)资方案分析融资方案分析，就是比选并推荐资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、3.4.1资金(融资)成本分析断3.4.2融资结构分析龄3.4.3融资风险分析险融资成本是指开发项目为筹集和使用资金而支付资金筹集费资金筹集费是指资金筹集过程中支付的一次性费用资金占用费是指占用资金支付的费用，如股票的分红派息、银行借款、发行债券的利息等3.4.1融资成本分析(2)债券融资成本及分析☑(3)股权(资本金)融资成本及分析☑(4)综合融资成本☑(1)金融机构贷款融资成本及分析(1)金融机构贷款融资成本及分析式中，R,一为长期借款利率F₁一资金筹集费用率T所得税税率(2)债券融资成本及分析(2)债券融资成本及分析T一所得税率B一债券融资额Fo一债券融资费用率K,一优先股资金成本D一年支付优先股股利Pp一企业实收股金(4)综合融资成本(4)综合融资成本W;-第j种个别资金占全部资金的比重(权数)融资结构是指项目所占用各种资金的构成或其比例关系。最佳的融资结构标志：综合融资成本最低投资者的财富最大化与财务杠杆系数投资者的财富最大化与财务杠杆系数融资方案比较(单位：万元)融资方案ABC1.项目资金总额2.股本3.发行股数4.长期负债(利率8%)05.息税前利润6.负债利息07.税前利润8.所得税(税率33%)13.4.2融资结构分析政府规定为35%。项目资本金比例过低，债务比例过高，会给项目建设及运营带来潜在的财务风险。根据项目特点及主要股东方参股意愿，合理确定参股各方的出资比例。项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。3.4.3融资风险分析(1)资金供应风险(2)利率风险(3)汇率风险某开发企业投资10亿元，开发一个新的项目资金来源筹资条件融资可信程度资金总额1.资本金投资1.1自有资金投资来自公司现有现金、建设期内的经营净现金、资产变现1.2股东增加股本投资股东承诺书2.负债投资贷款期限4年，宽限期2年，执行国家长期贷款利率，按季付息，以项目财产和权益抵押，贷款与资本投入同银行贷款承诺书2.2增加短期借款贷款期限1年，可循环周转使用，执行国家短期贷款利率，按季付息，由控股母公司担保，担保费率1%。银行贷款承诺书，股东担保承诺书3.发行债券04房地产开发项目融资实务4.2中长期资金筹措☑4.3开发各阶段融资方案4.4资金回笼与资金管理口4.1短期资金筹措指企业之间以延期付款、预收贷款等方式进行产品的购销所形成的借贷关系。

赊购

预收货款4.2中长期资金筹措(1)开发企业自有资金一般开发商应有占项目总投资35%以上的现金及其他可以立即变现的资产(立即可以兑现的商业票据(本票、汇票)、股票、债券，立即可出售的建成的楼盘，其他项目上的股权转让),以及在近期内可收回4.2中长期资金筹措(2)银行抵押贷款房地产抵押贷款开发企业各种权益质押贷款土地使用权证抵押贷款4.2中长期资金筹措(3)信托贷款(5)预售回款与定金4.3.1土地竞投与购地地价款(2)资金来源

企业自有资金：

合作开发

成立新的项目法人进行资本金的筹集(1)资金需求■规划设计费用三通一平费用(2)资金来源■土地使用权抵押贷款(向信托机构申请过桥贷款)(1)资金需求■工程材料款■开发期间税费(2)资金来源■承建商垫资■赊购工程材料■土地使用权抵押贷款■上述的其他可用的资金来源(1)资金需求(2)资金来源■尚未进行主要工程施工建筑物占用土地的土地使用权抵抻贷款■预售楼盘回收款(预收帐款)■赊购工程材料和设备(应付帐款)■以预售楼盘抵工程款■上述的其他可用的资金来源(1)资金需求■拖欠的主体施工工程款■基础设施建设费用■公共配套设施建设费用(2)资金来源■楼盘销售回款(包括销售楼盘按揭贷款)■未销售的可销售楼盘抵押贷款■分期开发的在建工程抵押贷款■分期开发未开发部分的土地使用权抵押贷款■以房抵工程款■企业现有财产抵押贷款■企业现有各种权益质押■商业票据融资4.4资金回笼与资金管理在完成了项目的各项定位，并对项目的建设规划、设计有了一全面的部署和安排，对项目的建设成本和营销运作成本有了明确的预算，并且项目的投资策略和技巧也已经定了板。那么，在这种情少钱，在有收回多少钱，资金的运作方式应如何资金投入计划表开发时间费用项目第1年第2年第n年合计IⅡⅢII12开发成本土地使用权出让金征地拆迁补偿费前期工程费建安工程费基础设施与公建配套设施费开发期间税费不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用合计资金回收表开发时间费用项目第1年第2年第n年合计IⅡⅢIⅡⅢ1Ⅲ123预收定金销售收入租金收入合计资金流通表开发时间费用项目第1年第2年第n年合计IⅡⅢIⅡⅢIⅡⅢ12345资金投入资金投放累计资金回收资金回收累计回收减投入差额6差额累计4.4.2资金运作管理运行时间、货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某处环节的滞留和■节约现金是最安全的■如果运作得当，销售顺利，自有资金我只需30%就够了■什么时候需要钱，心中应该有数一般来说，用钱的高峰主要是三个阶段：>办土地证和销售证的时候>封顶之前>入伙之前■节约现金是最安全的■如果运作得当，销售顺利，自有资金只需30%就够了■什么时候需要钱，心中应该有数■对回款的速度和回款量要有准确并保守的估计一般一次性付款占30—40%,按揭50—60%,按揭一般是七成到八成，所以一幢楼卖掉后马上就收到钱最多是一半，况且其中还有退地而减少的土地使用权抵押贷款或在建工程抵押贷款。4.4.3资金运作实战技巧(1)资金运作及风险回避一个项目的开发中的资金运作需要视开发项目的下面是几个应注意的方面：4.4.3资金运作实战技巧贷4.4.3资金运作实战技巧■对确实看好的项目又缺乏资金时，合作开发则最有效的途径。此种情况下可由双方就此项目成双方共同出资竞投土地，一方利用在当地的开发经验和品牌信誉，另一方利用雄厚的资金实力，地等。既能减少双方筹资的负担，又能共担风险，共亨利润。另外，合作双方应在合作过程中保持良好的合作关系，对于突发事件或可能出现的问题就在早期就有协议准备，避免中途合作不下去，使项目拖延从而对双方都极为不利，这一点极为子五门出切介辩云贝子五门出切介辩云贝4.4.3资金运作实战技巧在达到预售标准的情况下、就尽可能预售楼》.一1分人大大来有来有/RJTX可周与□4.4.3资金运作实战技巧SOHO中国联席总裁张欣认为，从资金来源上说SOHO客户付的钱和华尔街的钱。其中成本最低、风险最小、占比最大的来源是客户付的钱，也就是目前的期房预售制度中买房者的购房款。“客户付的钱是最真实的市场融资方式，没有利息，而且预售的房子已经有主，就不是空置房，大大降低了市场空置的风险性。”张欣说，预售制度是绝大部分国内房地产项目的运作模式，SOHO中国在CBD开发的项目大部分是这类的，预售的速度远远比房子盖的速度要快，一栋100米高的5万平方米的房子，建设可能要一年半的周期，但在今年的市场来讲基本是五到六个月就可以结束销售，提前一年实现回款。■用房子抵换主要施工工程款、装修工程款，甚至电梯等设备都可以这样做。(把成本转化为销售，以杨换柳)①短线投资的资金投入与回笼技巧■滚动开发，分盘销售，占用资金量少，提高开发商自有资金利用率，加速自有资金周转。■一次性建成，整盘出售给一个单位以回笼全部资金，可大大减少开发费用。■根据自身优势特点，仅完成前期工种，或仅有地皮及项目策划，将项目出售给另一家房地产开发公司，迅速收回投资。(2)资金投入与回笼技巧②长线投资的资金投入与回笼技巧■先投入资金将项目建成，然后寻租，以收取租金回报。■先投入资金将项目建成，然后继续投入资金运营项目，以获取经营回报。■对于别墅居住区的开发，往往需要较长的时间去营造别墅环境，然后才能出售，这往往也属于长线投资。■周期较长的先租后售，也是长线投资的一种③长短结合投资的资金投入与回笼技巧■先建好，然后等街区功能完善、销售时机成熟时再出■先出租或自己经营，待物业搞旺时再将产权出售。■提高租金及建设集资收费，租户用一定时间后取享有产权。■无贴息返本销售，先适当提高房价，一次性付清楼款，到一定年限后将原款不贴息返还给买家。■售后返租。先卖楼，回笼部分资金，然后将卖出去的楼以额定的价格租回来以出租或自己经营。我国目前房地产业融资结构相当不合理。要改变目前的不合理现状，需要实现房地产融资的多元化。专家们建议我国房地产融资要向上市融资、股权融资、信托计划等方向大5房地产融资现状与创新如一个好的房地产开发项目开发商只要有10%的款、公积金委托贷款融资就达到了总投资的90-100%总的融资成本不高于6%。因此可以说房地产事业就是银行的事业就是房地产金融。目前该种融资总成本大约在6%,相对其他直接融资成本较低。(1)自有资金+信托计划(2)股权融资+银行贷款5.2现阶段融资方式(3)自有资金+房地产投资基金(3)自有资金+房地产投资基金04年10月银监会推出了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿),但至今尚未正式颁布。根据该《办法》,房产信托业务将突破200份限制。当时，业内人士称，该办法全面推广后将改变我国房地产融资的格局。有业内人士远集团总裁任志强甚至认为，在国内目前尚没有产业基金法的情况下，这个《办法》事实上既是一部房地产信托法规，同时5.2现阶段融资方式(3)自有资金+房地产投资基金2007年3月开始实施“新两规”,在新的《信托公司(4)买壳上市、借壳上市(4)买壳上市、借壳上市发行6000万A股，募集资金总额4.06亿元。而几乎港成功发行6.38亿股H股。5.2现阶段融资方式(4)买壳上市、借壳上市(4)买壳上市、借壳上市对于上市融资，目前我国上市的房地产公司不足60家，只占我国房地产企业总数的0.2%,其中，通过借壳融资将房地产企业装入上市公司是比较便捷的方式。(5)企业债券5.2现阶段融资方式(5)企业债券5.2现阶段融资方式(7)境外基金5.2现阶段融资方式(7)境外基金MSREF出资2.75亿元，占55%股份，上海盛融出资1.5亿元，占30%。5.2现阶段融资方式(7)境外基金基金类型投资策略活跃的基金投资开发型从前期开始介入项目开发新加坡政府投资公(GIC)摩根斯坦利德意志银行澳大利亚责格理银行收租型收租盈利美国国际集团(AIG)新加坡政府投资公司新加坡腾飞基金不良资产处置型通过收购不良资产，将其证券化，打包处理，变现盈利高盛菜曼兄弟摩根斯坦利5.2现阶段融资方式(7)境外基金“171号”文件提高了外资进入中国房地产市场的“门槛”,在此背景下，海外资金开始改变进入方式。通过参股、合作开发等曲线形式进入的外资项目增加。如06年8月份，花旗集团注资2000万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程。同期，深圳金地(集团)股份有限公司与荷伙伴关系，双方将合作投资金地天津格林世界项目的5.2现阶段融资方式(8)外资银行贷款5.2现阶段融资方式(8)外资银行贷款(9)典当自03年以来，典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，有人甚至把典当行为称为中小企业融资“便利店”。业内人士认为，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性。在金融紧缩的大环境下，日益活跃的典当融资市场不仅为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径，也为加速形成房地产业的多元化5.2现阶段融资方式(9)典当5.2现阶段融资方式(10)短期融资券内(9个月内)还本付息的有价证券。(1)开发商贴息委托贷款(03年8月，今典集团张宝全提出，用于“苹果社区”项目)(2)信托+房地产销售期权在取得销售许可证和按揭贷款前以购买“项目信托凭证”的方式支付给信托公司，并取得信托公司的信托凭证和与开发商签订信托凭证到期购买期房的购房协议。融资成本估算在7.3%,优惠的购房价格和因购买信托凭证获取信托5.3融资方式创新(3)售后回租+保理(4)承兑汇票贴现通过国企来向银行贷款，它们再向国企支付一笔费用。采(8)夹层融资“夹层”的概念源自华尔街，原指介于投资债券与垃圾债券之间的投资形式。在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次获得资金，物业所有者也可借机退出股本；对投资人的灵活性在于：5.3融资方式创新(8)夹层融资美国商业不动产投资中约有10%-15%为“夹层融资”。5.3融资方式创新(9)实物期权5.3融资方式创新(10)产品支付融资品支付协议”,由贷款人(可以是银行、信托机构或其他企业)预先支付一定的资金来“购买”项目的产品或5.3融资方式创新REITs(房地产投资信托基金),但该计划遇阻。慕大注册的一家投资基金),由万达集团与澳洲知名投主讲人：黄有亮东南大学土木工程学院建设与房地产系1开发成本习性分析与应用1.1固定成本与变动成本口1.2平均成本与边际成本口1.3沉没成本与机会成本凶1.4学习曲线口1.5量本利分析口固定成本与变动成本工业产品中固定成本与变动成本的概念：按各种费用与产品产量的关系，可将产品总成本材费用，办折旧费维简费(矿山等采掘、采伐类项目计算此项费用)固定成本与变动成本房地产开发项目的固定成本?变动成本?固定成本是指在一定土地面积限度内不随变动成本是指随建筑面积变动而变动的费固定成本?变动成本?固定成本项目总成本变动成本土地出让金征地拆迁及补偿费用(生地)前期工程费基础设施费(除绿化部分)公共配套设施费-企业管理费利息支出建安工程费基础设施费中绿化费用项目开发管理费销售代理费、广告费平均成本是指产品总成本与产品总产量之比，即边际成本是经济学上的一个重要名词，是指在一定产量水平下，增加或减少一个单位产量所引起成本总额的变动数，用以判断增减产量在经济上是否合算。由于固定成本与产量增减无关，在短期增减产量决策时，不必考虑固定成本因素，所以边际成本实际上就是产品变动成本。边际成本案例中：固定部分(折旧等)200元，变动部分(直接材料、人工等)800元，剩余生产能力边际成本案例900元/件(边际收益),如果接受定货，似乎是亏损的。但是，实际上其边际成本只有800增量收益=1000件×900元/件=900000元增量成本=1000件×800元/件=800000元增量利润=900000元-800000元=100000元由计算结果可以看出此定货能产生10万元的增量利润(边际利润为100元/件),如果在没有其他更高价格定货利用完剩余生产能力的情况下，平均成本与边际成本房地产项目开发中边际成本理论可用于下面几个方面：■案例(详见讲义最后)广告宣传费用天泓山庄节能技术等边际成本分析指本方案实施之前已经发生或者按某种凭证而必须的费用。由于沉没成本是在过去发生的，它并不因为采纳或拒绝某个方案(项目)的决策而改变，因此对方案是否采纳的决策不应造成影响。例如，已使用多年的设备，其沉没成本是指设备的账面净值与其现时市场价值之差，它与是否选择新设备进行设备更新的决策无关。在房地产项目开发中沉没成本理论的应用，如：指当一种有限的资源具有多种用途时，可能有许多投入这种资源获得相应收益的机会，如果将这种资源置于某种特定用途，必然要放弃其他资源的投入机会，同时也放弃了相应的收益。机会成本就是指将一种具有多种用途的稀缺资源用于该方案放弃的其他用途中的最大收益。例如，一定量的资金用于项目投资，有甲乙两个项目，若选择甲，就只能放弃乙的投资机会，则乙项目的可能收益即是甲项目的机会成本。(详见讲义最后)当某一项作业包含某特定的劳动组成，同一作业或操作的重复会提高劳动的熟练程度。这样在同学习表现为一个新员工获得工作经验和一组员工学习曲线学习曲线最早是在二战时间飞机制造业中，应用研究的结果表明，制造两架飞机的时间总和比没有学习下的时间总和减少约20%。即，生产前两架飞机的平均时间是第一架飞机生产时间的80%,生产前4架飞机的平均时间是生产第一架飞机的80%×80%=64%,生产前8架飞机的平均时间是生产第一架飞机的64%×80%=51.2%……。双倍产量法的80%比率是被广泛应用。学习曲线房地产项目开发中学习曲线的应用：利润=销售收入-销售税金及附加-总成本=不含税销售收入-固定成本-变动成本设某企业生产单一产品，最大设计生产能力为Qa,年固定成本为f,单位产品变动成本为v,不含销售税单位产品价格为p。设产品年产量为Q,则不含销售税的年销售收入为B=p·Q年利润为I=B-C=(p-v)·Q-f■量本利分析一般模型设产品年产量为Q,则B=B=p·Q衡点Q,→产量(Q)入入衡点q)量本利分析一般模型房地产项目开发中，通常是采用的开发策略是一次置地、分批滚动开发。所以，量本利分析方法可以用房地产开发中量本利分析基本模型房地产开发中量本利分析基本模型成本。→开发量(S)房地产开发中量本利分析基本模型项目保本开发量点边际贡献p-V房地产开发中量本利分析基本模型首先用于弥补开发项目的固定成边际贡献(p-v)本，之后如有多余则构成项目的开发利润。边际贡献实质就是项首先用于弥补开发项目的固定成成本成本利润(1) 固定成本与变动成本房地产开发中量本利分析基本模型这是两个很重要的也有用的经济指标，它反映了开发企业和项目开发管理单位经营管理能力，反映项在开发企业编制项目开发计划和选择开发项目时要应用量本利模型制定开发计划成本成本。 →开发量(S)■应用量本利模型制定开发计划例如，企业要求项目在一定时间内要完成的对固定成本投资的回收并实现一定的利润(设为I,),则项目在该时间内要完成开发量和销售量为项目开发量计划项目开发中安全边际分析 性),取决干市场状况和市场需求项目开发中安全边际分析开发安全性好经营杠杆反映开发项目固定成本与变动成本相对比例对于利润的影响。经营杠杆越高，表明风险越大，项目开发中经营杠杆分析对于市场居于主导地位的项目或者市场行情较好时可采取高杠杆率；市场地位较弱的项目则采用■量本利分析模型在房地产开发中其它应用建安工程费用等变动成本变化的影响2开发方案经济性比较方法单指标评价方法是用单一指标作为选择方案的标准。在实际工作中，往往通过方案的预选，确定一些其它方面的指标符合基本要求的方案，再根据一个重要的指单指标评价案例详见讲义最后用一系列指标来综合比较评价方案的优劣。例如：近年来轻钢结构在我国的发展很快，其中包括多层轻钢结构建筑和含夹层的门式刚架建筑。在这些结构当中楼盖的合理选择对整个结构的安全性、经济性显得至关重要，它不仅起到将竖向荷载传给梁柱，保证抗侧其方案的选择可采用多指标综合评价下面是某家具城的楼盖方案的比较方案刚度跨度管线布性能楼板开价元/m²不需要快较小好差不易好需要慢小一般好易最好SP预应力较差不需要最快大最好差不易不好较好不需要快较大不好好易一般2.多指标综合评价的过程(1)确定目标(2)确定评价范围(3)确定评价的指标(4)确定评价指标的评价标准(5)确定指标的权重(6)确定综合评价的判据和方法(1)价值工程的概念价值工程是分析产品或作业的功能与成本的关系，力求以最低的寿命周期成本实现产品或作业的必要功能的一种有组织的技术经济活动。价值工程(1)价值工程的概念(2)价值工程特征*以提高产品价值为目的*以功能分析为核心*是有组织有领导的集体智慧活动详见讲义最后有效地分析和提高开发产品和设计方案价值的途径价值工程成本略有增加，功能提高很多功能减少一部分，成本大幅度下降价值工程成本降低，功能提高。这可使价值大幅提高，是最理想的提高价值的①选择价值工程对象②功能分析③提出新的方案或改进方案并评价详见讲义最后开发项目应用案例房地产开发全过程其他阶段(如招标阶段、施工阶段等)的成本经济性问工程控制合理性>符合目的>符合条件,师【设计设计费用染清效果词词伟的拱资插样约排寂费用II项目建设周湖眼2项目建设各阶段投资节约潜力项目退设别期3项目开发各阶段的经济性3.1土地选择经济性口3.2规划布局经济性分析凶3.3按功能对建筑费用的分析口3.4建筑设计经济性凶3.5结构设计经济性口3.6建筑材料与设备经济性口3.1.1土地选择要考虑的经济要素(1)预期项目未来的产出能力(2)变化影响项目产出的自然环境、经济和社会因素、政府政策等的变化(3)供给和需求供给与需求的相互作用是项目价值实现的唯一决定因素(4)竞争竞争将快速地消除超额利润选择该项目，放弃了什么机会(机会成本)(6)土地剩余产出按经济学的观点，项目开发产出对生产的四个要素回劳动报酬投资回收及建筑物投资回报经营管理者(企业家)才能的回报余额，即为土地剩余产出，代表土地资本投资回报(7)整合和聚集效益当项目与所在社区中存在了一个相当程度的经济和社会的一致性时，项目开发将会产生最大化的价值。这个价值也许不一定完全体现在更多的回报(8)边际成本和边际贡献对现有方案的任何改进，只有其增加的现金流是追加投资的合理回报，才能证明其合理性(9)经济外部性指特定项目的外在因素可能对项目产生的积极或消极的经济影响。即，我们通常所说的项目位址概它可以全面地体现“预期”与“变化”理论。根据剩余产出确定的为土地提供最高剩余产出的用途，并且在可预期的未来，这是用途必须在法律上、经济上和社会、环境和自然上都具有合理性。3.1.2土地方案的经济比较与评价(1)项目产品寻求土地①对投资区域进行选择②对具体的位址进行选择在若干可选方案中，排除那些明显不合理的方案，形成一组有价值的选址方案，然后采用多指标的综合比较方法进行比较选择。在选地意向确定的情况下，对地块的内涵价值、社会生态效益、地方文脉以及交通、人的行为、建筑意向等多方面加以综合分析，以开拓地块的市场潜力为目标，以最高、最优用途为原则，建立(3)地与项目的互动选择在项目产品意向和地块位址意向基本确定的情况下，对两者之间的适应性和最佳使用性质做出评估，根据适应程度和市场效益的预期结果，或是寻找更适应的地块，或对产品做出适应性调整。(2)节能、节约水资源(3)交通便捷(4)因地制宜、尊重自然环境3.2规划布局经济性分析3.2.2规划布局经济性要素(1)功能分区与交通组织功能分区要因地制宜、与自然环境相适应地灵活布局功能分区合理使用土地功能分区有利组织便捷的交通流线3.2规划布局经济性分析3.2.2规划布局经济性要素(2)基本单元空间设计基本单元空间是指建筑中的具有公用功能的空间，如楼梯、电梯等主要的垂直交通部位及管道井。这些空间在建筑中是相对固定的，亦即在建筑使用过程中很难改变其经济性主要体现其设计布置时，要保证它们不会限制或影响其余空间的使用。3.2规划布局经济性分析3.2.2规划布局经济性要素(3)建筑群体组合的经济性布置方式、空间组合以及与所在地段的地3.2.2规划布局经济性要素(4)居住区停车场(库)的布局选择何种模式，要从建造投资回报、单位投资形成的实物量、居民使用的方便性(存取车时间)居民可接受的价位、可能的空置率、停车服务费3.2规划布局经济性分析3.2.2规划布局经济性要素(5)绿化与环境建设绿化布置的经济性体现在能结合场地条件，主次分明，能有机地参加建筑空间构图，同时也能起遮阳、分隔、引导的作用，达到适宜、生态和经济的目的。3.2规划布局经济性分析3.2.3规划布局经济性模型规划布局的经济指标可以统一为土地的产出，其经济性体现在在满足设计的可能性边界条件下，实现土地产出的最大化和最(1)设计的可能性边界◆平面限度：用地边界线、道路红线、建筑红线3.2规划布局经济性分析3.2.3规划布局经济性模型(2)土地产出◆建筑面积(图)◆广场、绿地、交通道路(底)3.2.3规划布局经济性模型(3)规划布局的经济学模型-设计的可能性边界曲线对一个开发区域来说，可能性边界形成一个曲线，它可以用来反映“图”和“底”在一般情况下，土地资源分配在图与底两3.2.3规划布局经济性模型(3)规划布局的经济学模型-设计的可能性边界曲线对一个开发区域来说，可能性边界形成一个曲线，它可以用来反映“图”和“底”在一般情况下，土地资源分配在图与底两3.2.3规划布局经济性模型A—总建筑面积S—建筑基底面积N—建筑层数△A—基底面积减少量，即节地量N建筑层数与建筑基底面积的关系3.2.3规划布局经济性模型按功能对建筑费用的分析对建筑费用按建筑物的部品功能进行归类，不同类的功能的费用节省的方法是不同的。(1)安全性功能◆除尘、屏闭等密封材料和设施按功能对建筑费用的分析(1)安全性功能建筑费用首先要满足安全性功能(防火、防震、结构)通过结构优化设计的方法和管理中的成本控制方法得在条件许可下，可以提出多种结构设计方案进行经济按功能对建筑费用的分析(2)使用功能◆卫生间、厨房设施及给排水系统◆电话、电视、广播等通讯设施(3)舒适度功能◆天然采光及人工照明设施及系统按功能对建筑费用的分析(2)使用功能(3)舒适度功能对使用功能和舒适度功能，国家有最低的设计标准要求。在满足最低设计标准的情况下，可以根据用户的需求、市场前景、项目的产品定位等进行设计标准的