是什么使顺驰能够在飞驰顺驰竞争力及借鉴

是什么使顺驰能够在飞驰——顺驰竞争力分析及对##的借鉴目录一、发展速度┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈2二、发展战略┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈4三、发展模式（竞争优势）┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61、持续、快速获取土地2、开发区域主流产品3、迅速销售变现产品四、竞争优势成因┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈91、置业连锁经营使顺驰能够充分理解市场，制定合理战略目标2、彻底放权和指标考核使顺驰聚焦管理体系得到充分发挥3、优秀的企业文化和管理团队激发着顺驰人的工作热情五、发展潜力（资金风险控制手段）┈┈┈┈┈┈121、巨大的销售回款使规模扩张有回旋余地2、良好的信誉和巨大的销售收入降低了信贷资金风险3、合作开发解决了大项目资金瓶颈4、上市融资提供了持续的资金保证5、积极开拓其他融资渠道念攻扑羽六、摘对签#泡#呼的借鉴忧┈┈┈┈┈┈筛┈┈┈┈┈┈屯┈┈┈登┈歼15璃时间露：钓200颂4障、葱4虹、篇28起在中国房地产防市场上，顺驰弯实在不是一个各引人注目的企凳业，它既不是犹上市公司，也能不是业内腕级慨企业。但是随垦着间200蹄3索年下半年，其闭名字频频亮相粘于各大报刊和笼媒体后，顺驰件使得房地产界罩大老们对其不忙得不侧目、甚挎至心悸。一时旅间，顺驰发展口速度象一枚炸动弹，使得原本鸦竞争激烈的房陡地产业更加充渐满火药味。而父对于顺驰的发染展模式，业内泻人士也褒贬不筝一。那么是什院么使得顺驰成衣为众多房地产晶企业关注的焦选点呢？一、发展速度休顺文驰头199步4停年糟4居月成立，最初寇是一家房地产区销售代理公司质。其撑门奖人娃—批—俗孙宏斌清华大骨学硕士毕业贪，庙199催8植年从某科研单泊位我辞职递来届到联想，后主培持企业发展部说工作苗。因笑孙宏斌和他的晒领导团队在管族理理念上与集秤团发生了激烈攻的冲突，促后来秃严重违反影了苏公司谣的栗规章制度，其纲中最重要的表诵现是试图独立公掌控资金，使吃其管理的业务虎独立于公司的求监控体系之外明。联想出于谨威慎起见，请求茶司法机关立案掀查处拥，话矿结果孙宏斌被碍判刑款。接199俱4板年孙宏斌获释肥后，于同煎年萍4屋月注册妥了内“起天津顺驰房地半产销售代理公位司康”衡。丈煤199释5群年初，在脸联想集团董事伶长涝柳传志和中科皆集团董事长周厅小宁的支持下破，顺驰和联想牛集团、中科集担团成立天津中质科联想房地产句开发有限公司鸭。酒199合8富年，联想和中暗科集团将全部樱股份转让给顺星驰，公司更名伯为天津顺驰投摸资有限公司勾，从此开始了渗房地产开发业青务。宵顺驰最初的业资务全部集中在限天津。天津由梳于近年来经济滔发展较慢，当幸地物价和工资孔水平又相对较船低，使得天津堆的房价相对也流较低，没有出拴现房地产爆热拴的现象，所以粒天津的房地产烧企业很少鲜为楚人知。直敞到袍200葡3师年下半年，顺述驰开始在全国轿以攻城掠寨方介式投标土地时盟，顺驰才引起秒了人们的注意委。同真年鸡1秤0爱月，顺驰第一壮个异地项瞧目桐—割—避顺晨驰兽·凑林溪乡村别墅明在北京正式亮级相，引发了北慕京市场不小的窄震动。返200粒4匆年格2端月散1群9虏日略，顺驰与香港艇汇丰银行签订钱协议，由汇丰钉银行出任顺驰垦在香港上市的忙保荐人，顺驰帜在香港上市已命是指日可待。苹有人说迈，庙200吴3斗年是顺驰错的慢“萄疯狂限年搁”抵。顺驰从一个陵无名小辈到一检夜成名，似乎扭有些天方夜谭斥。作为一家非耗上市公司，对那于顺驰以往的监业绩，我们无断从考证，但是甲其惊人的发展羞速度，足以证倍明其巨大的潜展质和实力，同患样也令业内人纪士所叹服。蓝顺驰洒自度199甚7孝年推出第一个陈开发项宇目使——抵“阅香榭兔里添”遗小区以来，开余发面积超恩过亏35伸0枝万平方米，竣级工并实现销售财面仇积趋25绢0赴万平方米势。鞭200止2帮年销售收入腐为染1睡5零亿元，察。责200陕3朝年销售收入就显达到耽了恳4戒0姑亿元，比上一堡年增长摆了盆166.6滔%雄，全年销售面奖积救达才11颈0苍万平方米。而剥作为房地产业邻老大的万科，局同期的销售面梢积闷为纵136.翼4不万平方米遥，销售收入怨为债62.宇2冲亿元，增长率回为忧40.6洒%环。由此可见，僻从绝对值上，贼顺驰与万科的续差距并不大，钥而其发展速度大却远超过了万哑科。另外，值姻得注意的是，竟顺驰如此的业丹绩，却几乎都繁是由天津市场细贡献的齿，错200神3乌年顺驰在天津吉的市场占有率圈达到井了乓20尝%胸，这一数字超胁过了全国任何肤一家房地产企极业在当地市场打的占有率。而通且这也仅仅是排其全国性扩张激的第一年，其险气势之凶猛甚福至令万科都感科到汗顔。大土地是房地产各企业必备的原期料，直接关系四到企业未来的尊发展。特别是柱在土地实行招牵投标后，土地叛资源的稀缺性请日益突现，所匪以对于土地的就争夺也日趋白械热化。顺驰最蛙初引起业内外券关注的，也是呢在各地以高价爬拿地的气势：锹200仰3槐年聋9具月从1臣9辞日尿，经尸过紧16豆1答轮报价的激烈遮争夺，顺驰冻以条5.9啊7冈亿元的高价将争石家庄一块竞顽拍起价洋为赔2.0酱4请亿元的地块收璃入囊中，每虫亩锻22跳2搁万元的单价比猫同等土邮地给2扰0芹万元的原估价虾高出阴了亮1伐0冰倍多，创下了是石家庄单宗地坦价的最高纪录析；性9神月蜻2县3贺日师，上海顺驰以诉近宿1喝1戏亿元的价格，弃取得青出浦亦13教0洽亩土地，每亩唇土地价格密为竭9拖0返万元，该地块哗已建成低密度埋的联排别墅；剥1笼0墙月叼2膝2错日猛，在苏州工业喘园区的第二次抚土地拍卖会，辉顺驰以置逾淘6遥亿元的资金，线成为本次拍卖村会上唯一成功僻竞拍两块土地邀的企业；失1陆1叙月伏4欣日盯，在南京河西倡奥体中心运动尖员村西侧地块拒的挂牌出让现惧场，南京顺驰欣以田6.5处3痕亿元总价拿下骨总建筑面引积过3净0据万平方米的两亲宗地块；获1锁2侵月缸8闭日功，莫经过机近牧3锈0英个回合的竞拍俗，界北京磁顺驰斗败天鸿间、富力因，更以船9.0鼠5姑亿元的价格股取得了大兴黄谁村卫星愤城顶1除号地的开发权纷，折合每亩成潮本痰20浸0强余万元，高出赖预期价格一倍待多；跪200劳4小年慈2私月，顺驰与万惠科联手帖以崭26.吨5葬亿元的天价摘妄得了无锡太争湖代#辰#添地块，顺驰付裤出地价涌款行1爱3钱亿元；徐200抄4踪年丝4凶月字1锻3抄日败，经鸭过颤6毛5棒轮的竞价，北攀京顺驰疑以犹5.1哈2汪亿元竞得北京稀丰台最区趋“涌菜户营西给街架11拔7张号住宅及配羡套今”河项目用地。该饲地块规划建筑巧面积售约喝2棋2四万平方米，起牙拍价循为玉3.8机9溜亿元。该项目玩将在今首年虹7心月开工杂，配9装月正式开盘销根售。标自卵200鹅3州年止9欧月眠至如200利4疲年老3军月的半年时间历里，顺驰以神殃速已进入北京领、石家绵庄、上海、南于京、无锡、苏瓜州、成都、长市春、榆次、荆诵州、保定、武晋汉等城市，获谣取的土地项目仗超疫过续1艇0贷个，面积超借过龟500美0隐亩，购地金额粪逾腔7称0曾亿元，顺驰已浓初步完成了第霜一轮全国化布真局。恶顺驰如此扩张洁的神速，不得召不令房地产界注人士惊讶和瞠恢目。作为目前买国内房地产业饥领军人物的万沫科，其全国化药的战略也是在冠经过了汁近征1超0私年的布局后，豆才得以形成，饥而顺驰却仅用革了一年的时间输。薯200闷4磁年，顺驰更是阔放出豪言，要泥在全国几个主攻要城市的开工恶面积将达燥到塑40务0士—面—苍50惰0陶万平方米，销奶售额目标纵为蛮10筝0灿亿。其中仅在梢天津本埠，要锡完成销售随额霉7咏0梳—赢—台8饲0集亿元；在上海灶、北京、石家们庄、武汉、苏厘州等地的项目根销售要达峰到待4村0安亿元。而随着容北文京恰“偿顺商驰贱•罗领顷海瓣”渐6蓝月的开盘干，冬200铜4服年销售收牌入崭10捡0硬亿的目标将提岂前完成，而且女似乎毫无悬念丙。这样，顺驰含就极有可能超动越万科，只用跃一年的时间，皱一跃成为中国格房地产业的新败霸主，用速度筐续写灰姑娘变志公主的童话。二、发展战略炉顺驰速度，无颗疑灯是付200魔3典年中国房地产提界的一道奇异焰风景，当一些扛业内人士对这锡道风景的真实滋性和长久性提励出质疑时，顺钉驰并没有停止专向既定目标前蒜进的步伐。而猪这个目标就是泥其确定穗的层“屠三年内做中国兽房地产铅业忘NO姑.词1尚”扩的发展战略。豪“很冰冻三尺非一犬日之刻寒度”豪，从顺驰起步起到全国出击，撇实际上顺驰也显经历了十年的日发展历程，积洗累了丰富的经汪验，为其战略裁的实施打下了济坚实的基础。鞠其实，人们之巡所以惊讶顺驰纤速度，只是以岸前很少听说过时顺驰。象万科戒就不同，作为昆最早的上市公塔司，万科的一欢举一动都在公荡众的视线之内遗，所以对于万增科今于的成绩逝，人们不会感辨到意外，有一披种水到渠成的摩感觉。而这些长年，顺驰一方侍面在扩展和巩套固天津市场，界一方面在寻找膀向外发展的时申机。圈200湾3板年哀7娃月，是顺驰确闯立全国发展战印略的时间，也夹是土地实行招体投标政策在全丈国全面实施的狠第一年。在时斥间上，这决不圣是一种巧合，攻而是顺驰透析无政策动态，向模全国出击的信匆号。在土地实彩行招投标以前尾，国内土地市被场存在壁垒，乒交易不透明，纳企业能否拿到挽地，主要看企铺业攻关的手段跃和与政府的脉乡络关系，这对豆于进入异地的核企业难度非常崇大。而对于像晴顺驰这样，领进导层年轻且绝持大部分都高学锤历出身的企业答，搞关系的难顺度就会更大。音土地市场放开艰后，使得异地探房地产企业滔通过公开方式笋迅速进入一个填新的城市成为玻可能，这也是停顺驰有信心制抵定胡“撞全国第利一货”胡发展战略的主门要原因之一。递为了保连证束“迈全国第雹一际”讲发展战略的实魔现，顺驰还制塔定了具体的战骂略规划和保障姓措施。汗1应、三年之内做波长三角区域第梁一禽长三角区域目僚前已成为房地往产企业扩张的雷必争之地。进撇军长三角，同幕样是顺驰实现嫂战略目标的关兵键。为此，顺槐驰制定了具体鼓的进入战略。锡即强势进入重卡点城市，形成舌以上海为核心积的多中心（区嫌域）发展的布脱局；成为进入染城市（区域）汗的市场领导者猎，用三年时间紧成为长三角区兽域第一。顺驰战选择进入城市军的标准是：市皆场化程度高，六经济总量大，看人口多，对周捐边城市的人群济具有明显汇聚买效应的大中城鼻市；经济快速殖增长，城市化聋进程明显，基辛础设施改造及促城市拆迁投资饼大的二、三线辱城市；政府行名政管理公开、现透明、规范。啄在这一战略规攻划下，顺驰又捕进行了具体分马区。重中之重驻的将“叼上海区盆域眉”料包含上海市区晌及一城九镇洋；棉“捧苏州区滩域蛙”已包括苏州、无懂锡、常州、南骗通等地斯；蛋“摧南京区却域翻”弊包括南京、镇助江、扬州、泰豪州等地叹；撇“纯杭州区少域岗”掩包括杭州、嘉链兴、湖州、宁奶波、绍兴、舟糠山等地。这样联，基本上长三矮角地区的重要呜城市都已囊括腐在顺驰扩张版梯图之中。通过秋这个布局，我露们可以看出，会顺驰不仅要抓法大城市，还要料深入长三角腹近地，要将长三丘角发展成为其州主要的业务领获域。对于长三移角的业务，顺职驰计划趟在未200歉4奥年销售收入要约达厕到滩3掀0挥亿元棒，三200陡5筒年要万达充7月0堤亿元四，爬200猛6浸年要喷达割12萍5猎亿元，成为区练域内的绝对第板一。械2贪、保证目标实再现的措施驻顺驰要超越万四科，实衡现碰“闲全国第由一蜡”竟的目标，就必付须在短时间内熊使销售面积和怖销售收入迈上脚更高的台阶，开而且还要保持休这种持续发展处的势头。为此展，顺驰制定了河以下四项保证浮措施：个第一，巩固在弦天津的市场份溜额，通过稳固稍大本营市场，宜为公司提供稳士定的现金流，炕确保公司的现蛋金回笼更及时服、更安全，为消顺驰的拿地和虫项目起动提供丰资金保障。掏200面3板年天津市场为体顺驰提供誓了闷4缎0私亿元的销售收额入，也为公司魄发展战略的全浊面实施提供了记强大的现金流签保证瘦。糟200装4坏年清1匆—坐—烛2役月天津房价上化升势头凶猛，还市司区内售价每平卵方机米套300朱0回元以下的房屋织已基本不存在仿，搜而砖200睁3忙年市区内房屋剩平均售价每平绵方米只施有黑200朴0牺多元。由此可环以预测，在未乔来时间里，天兔津市场将为顺爹驰提供更大的级现金流保证。渗第二，利用准家确的市场判断藏，持续快速获割取土地，拓展皱新的区域，新初的市场。陡第三，在每一辜个进入的城市距和区域，利用禁强大的产品开箭发能力，为当月地提供价值价边格比最优的产则品，迅速提高亭当地的市场份敲额，成为当地锣的主流开发商渣。渐第四，构建一煤个全国化的管闭理模式，在每须一个城市复制狼一个好公司。宾好的公司要有挨好的文化、好煮的战略，好的奸战略执行能力擦。衰实际上，顺驰旺就是通过资金真、土地、产品挨和管理团队等慎四个方面的控摸制和协调，来帖确保其战略实疏施的。捕总的来说，顺中驰的发展战略禾目标明确、清肆晰虹，虽“形全国第融一偿”慕量化了业绩表近现肾；蛇“西三年时恐间繁”初限定了速度、弊节奏；长三角筛作为重点进入所区域；资金、殊土地、产品和暴管理团队做为勾基本保证。因传此，顺驰的发归展战略是全面险的、具体的，隆不是空洞的口估号。员三、发展模式袜（竞争优势）准当人们探究顺谁驰速度的奥秘驴时，顺驰则将费所有的成绩归当功于良好的商杆业模式。而这邻种模式并不是随顺驰独创的，蚊而是顺驰经你过菊1吧0扔年的摸索，徒从偶“仍戴尔模辟式魔”天、甚“芽沃尔玛模铃式皆”津中领悟来的。护戴尔在制造业按中的现金流管唯理、供应链管讯理，以及零售朽业的沃尔玛通骑过规模效应实职现对供应商、荡客户资金资源言的整合，而自协身的资金占用膊相对较少。所肺以，通过现金也流的快速运转扔来做大规模，苍又靠规模大加平强对现金流、况物流的管理和丹调控能力，进请一步做大。乌领悟织到油“公戴尔模吼式商”凝、蓬“矩沃尔玛模令式婶”室的精妙之处，哄顺驰提出仙了汁“经保持理想的现托金此流壤”蔽是公司在新的鹅形势下、短时定间内飞速发展扛的关键。为了迈保持理想的现否金流，顺驰结虚合房地产业的默实际情况，制验定了相应的发锹展模式，即持渔续、快速获取盲土地；开发区耗域主流产品；醒迅速销售变现蜓产品。其实，把这种商业模式袭已被许多开发帝商认可，但是杰顺驰的秘诀就越在英于听,贡能够将这种模雁式做的更为彻踪底。因为它具福有能够让这种用模式连续运作尽的巨大能力。猛1收、持续、快速符获取土地的能涂力败首先，顺驰设基有专门的组织痒架构去研究全安国各地不同的巷土地市场和政还府推出的每一盛个地块。各区未域公司都设有我自己的发展部陈。天津总部还链向其他城市派细出披了而2柴0四个以上的工作贡小组，这些小航组要研究每个析区域市场和政板府推出的地块沾，同时还要研使究全国不同区愤域市场特点和款对它的投资比勤重，尽可能做重到对每个城市男政府推出的每喜个地块，都能逼做出准确判断败。得其次，坚持决记策本地化。各降地推出的每个饲地块，对它的灿判断由当地团幸队来完成。这酷样，本地决策愤会比集团总部拐决策效率更高湖，判断更准确爹。但是顺驰强郑调决策本地化竞要做到一定不茫是本土化。它幼强调决策前，估要理解一个区颤域市场，首先教要基于一种大辨的判断，要建谣立在对土地政茅策调整、城市烦化进程、及其隐他城市发展经泼验借鉴的基础遗上，这决不是收本土化思维可伟以做到的。皂最后，顺驰覆鼻盖全国十多个烧城市的置业房瞧屋连锁服务网泄络，充当了顺聚驰进军异地道的按“填开路先怖锋典”腔，它所收集的愉当地房地产市尺场环境、趋势秧、居民消费习达惯等信息，为从顺驰在开发业程务上作出判断梁，提供了重要轮依据。以房屋宋中介的方式提你前进入城市，垮也是顺驰独有柳的异地开发模扯式，而且这种恒模式的优越性轨正日趋明显，呜为顺驰选择投千标地块、土地吸价值判断、投比标出价、及项祥目定位、销售爪价格，提供了川准确的市场信节息。概另外，由于对待土地储备工作羽十分重视，顺司驰还在公司的永预算中安排出躺专门的战略预也算资金，用来旗保证未来的土湾地储备。芳顺驰对于土地厌储备的要求是劫，拥有可供未详来络3诉—倡4纱年开发的土地坑储备规模，能肌够保持公司未么来议3餐年稳定的盈利所预测。而且最档重要的是，要恒能够不断从市雕场上获取土地爹。顺驰认为，哲这也是中国未锣来快速发展房侧地产企业必须怖具备的能力。栋2魔、区域主流开急发商具备的产剩品开发能力米对于产品类型减和特点，顺驰亩和万科持的观植点截然不同。既顺驰认为，房筒地产行业在全厕国化的同时，唱区域化的特点梨并没有改变。朗每一个市场客吼户的需求是不储一样的，一个难公司必须能够贼为当地客户提脾供最适合当地佩的、价值价格塌比最优的产品艇，而且产品覆况盖面要足够广浊，能够提供不藏同的产品供客沸户选择。只有默这样，这家公姻司才能成为当沸地市场的主流厅开发商，才能熄拥有市场领导登者的地位和很猫高的市场占有怪率。生顺驰之所以选匪择多品种产品忧开发策略，还浙是基于做区域常主流开发商的伪考虑。因为要该想做到一个城芽市的主流开发助商，就要占据冻当地市场的主胸要份额。如果虹采取相似的产老品，则很难做很到这一点。顺王驰在天津的市辆场占有率达晴到梁20梅%而，也是靠丰富徒的产品类型来纳实现的。顺驰魂在天津的项目捞，既有高档别断墅，也有天津刃第一大盘，既四在市区发展，抱也覆盖郊县，程正是多档次、阵多类型的产品柱适合了不同人爽群的消费需求播，才使得顺驰挑占据了天津市盗场的绝对份额短。因此，拥有耕一个完整、多爷类型的产品线挽，可以支持顺物驰进入不同的泰市场。沫实际上，顺驰砖在进入一个城抖市拿地后，很闷短时间内项目况就能开工，很仙大程度上归功表于其产品的复锹制性。当然这群种复制不是简桥单的重复，其题选择复制的产闭品范围更广，世可以满足一个点城市的多层次拆产品的需求。杠这与万科以四硬种类型产品进槐行复制不同。的按照要提供最羡适合当地的、陪性能价格比最练优产品的要求络，顺驰首先会居在其产品库中姑选择最适合开址发的产品类型毯，然后还会根晶据地块的实际秀情况，确定要贫改进的设计，塞再由擅长这一轻方面的设计单掌位，进行设计动修改，从而创猫造出最优的开伤发产品。坡3暴、强大的销售捡变现能力矿200姜3光年顺驰在天津息销售面购积待11肆0堡万平方米，实挺现销售收驻入蔑4愿0有亿元，卖出近范一万套房子，浮相当于几乎每蛛天都要卖瓣出戴3刚0未套以上的房子欠。而今年年初跨，顺处驰五“鸟太阳她城光”熔二期偿有蚂30茄0咽套住宅，刚开押工没几天就预急售一空。当然敌顺驰在天津具丹有相当的号召佣力，其强大的寒销售能力似乎蒜并不能说明什辜么。但是，在姑其他城市，顺卵驰的销售工作歇几乎是与项目怎开工同时进行臂的。强大的营袜销传宣，为顺舒驰快速变现打缘下了良好的基宝础。同时，顺谈驰量化考核指坡标，对于销售吵人员也起了很座大的促进作用跌。唐另外，顺驰置叫业在销售渠道粱和客户资源方见面为顺驰的产溪品销售提供了素巨大的支持闹。所200疗3底年顺驰在天津研通过房屋连锁属中介店推荐成盟功的房屋占到胸总销售额罗的声30蠢%饰以上。目前，艘在顺驰异地开素发的项目中，倍顺驰房屋中介晚在销售中已经蚂开始扮演重要飘角色。人们可缎以发现，在顺模驰项目附近，伟一定会有顺驰蚁房屋连锁服务答店存在。坊持续、快速获称取土地的能力副、区域主流开锁发商具备的产桨品开发能力、散强大的销售变糟现能力可以说鸦是支持顺驰快奥速发展申的付“惠三驾马车巧”变。而这三驾马勿车又是紧密联税系、互为前提弓、缺一不可的夏。快速从公开旧市场上获取土绍地的能力，可示以从原朽材料方面支持排顺驰庞大的销葱售量；当地主适流商具备的产跨品开发能力可钩以让顺驰很快逐进入新市场，拾扩大客户资源什，占领市场份飘额；强大的销尚售变现能力可怨以使顺驰产品爹快速销售出去争，快速回笼资缓金。土地获取吊能力、产品开扔发能力是销售爆变现的基础，索而强大的销售豆变现能力很快浊实现了源源不都断的现金流，矮为获取土地和贵项目开工做好滋了资金准备。理解城市选择区域获取土地项目操作产品销售客户资源维护现金流支理解城市选择区域获取土地项目操作产品销售客户资源维护现金流支持时间轴制定明晰发展战略，提前介入，缩短进入##市时间通过市场化操作，缩短获取土地的时间通过产品提前设计、缩短项目前期时间、严控项目进程、营销宣传等，缩短现金到现金的周期聚焦管理决策本地化透四、竞争优势乏成因严顺驰坐的江“蠢三驾马版车锡”狗是驾驭顺驰快赴速飞驰的强大局动力，也是顺喊驰突出的竞争粒优势。这种优抢势得益于戴尔迁模式和沃尔玛篮模式。沃尔玛巨每年的销售量蚕、销售额都是泼全球最大的，叠而支撑起这去种电“探全球最盯大银”罢的，是其背后衡卓越的全球采抖购和配售系统龄。那么对于顺皂驰而言，能够象驱动顺驰三驾绘马车的原动力植又是什么呢？蛛正确的方析向六—浅—脉合理的目标，幅加速协调战器挤—妈—戚聚焦管理，好厕的骑搭手监—纲—殊优秀团队，是蒙缺一不可的。毕1斥、置业连锁经挎营使顺驰能够筋充分理解市场岸，制定合理战窑略目标暖顺驰认为，合沙理的战略目标但才是指导一切霞行动的指南。孔为此必须充分母理解市场，进满行合理布局。驾布局不仅要支虾持顺驰完成今两年的目标，还心要支持顺驰能恼够实现今后三有年的目标。所借以，战略决定悟顺驰今天的工美作简—野—借要在今天储备疾土地，寻找到渔客户，理解市棵场。狠而充分地理解城市场又是制定泛合理战略目标疼的基础。在这殖方面，顺驰通谜过独有摧的顺驰置业连携锁店，做到了渴准确地把握住药市场行情和商逮机。置业连锁里店与开发联动摇之所以是顺驰蜓独有的优势，暂是因为顺驰最橡早的起步就是翠房屋代理业务滑，而且目前已渗发展成为全国欺最大的房地产棚连锁服务商。葛房屋连锁服务境不仅是顺驰的中一项重要的业哭务，它与房地迹产开发、物业杜管理构成了顺男驰的三大业务降体系，顺驰在坦天津销售项皆目钉30停%竭是通过连锁中么介完成的，而垫且更重要的是衫，顺驰连锁经磨营店已成为顺骗驰进入当地市臂场的侦察兵。且顺驰在每进入拒一个市场前，浸一定会先将连皆锁经营店开到内当地。通过连弓锁经营店准确吴地了解当地的犯房地产政策、侵政府办事效率响、居民消费水石平和购买力、云各地块土地潜将在价值、受欢径迎的房屋类型收等，为顺驰房杆地产开发提供稍了重要的情报率，极具参考价丙值。也为顺驰罪进行全国化布塑局提供了重要盒的市场依据。雹4罩月予1役8盼日情，重庆顺膝驰猎1贵5松家连锁店同时埋开业，这标志贱着顺驰布局西么南地区房地产俭市场已经开始贵。昨2恩、彻底放权和绒指标考核使顺至驰聚焦管理体纤系得到充分发绸挥唉顺驰的管理目造标就匆是坡“渣产生理想现金财流侧”孝，围绕这一目挠标，顺驰在管赤理上突哨出冻“孩用现金流整合涝所有的行动，偏所有行动都聚韵焦在取得一个还好的现金流财上孔”径，即聚焦管理询体系。顺驰的羞取聚焦管理体即系要求在最短棚的时间内，实循现现金回流。哭为此，顺驰主握要通过提高组怨织管理体系工策作效率和提高肾个人工作效率些两方面来提高命企业的整体工馆作效率而实现猪的。博彻底放权提高惜了决策效率页顺驰的组织架辜构目标明确，胡就是要保证高庆效的流程。为猴此，顺驰采取键了集团总部和袜区域公司的两慎级组织形式。飘集团总部负责晨总体战略、市缸场调研、财务树规划和调度等房大方针的制定糊，区域公司负掘责完成区域内膜布局。集团和帖区域公司分权踩管理，区域公膛司权力很大，美集团对于区域抛公司采取考核存方式进行控制狼。穴而对于项目管糟理，顺驰采取过的是区域下的场项目管理体系初。项目管理的稠最大好处就是湖工作效率较高饮。顺驰采取项蜂目管理的与众殖不同之处是，货能够充分放权况，这一点主要霸体现在拿地上奏。一般拿地是逐房地产企业最春重要的工作，蛮往往是由企业疑决策层决定。鸡而在顺驰拥有霸决策权的不是摄集团总部高层武领导，而是各捎个区域公司。落拿什么样的地猪及投标价格完驶全由区域公司承说了算，集团锦总部不强加干昼涉。因此，在简顺驰参加的投婶标现场常常可云以看到这样的吹景暮象软—守—检各参与投标的弹开发商都在季忙于打电话向习最高决策层请刑示，而只有顺姓驰的投标人泰秤然处之、稳坐屑其中。因此，片顺驰选中要拿勒的土地，中标职概率极大。这秋种充分、彻底插地放权，给区亲域公司提供了夹种种捷径，大较大提高了决策境效率。巾有人说，顺驰薪拿地不计成本烧，经营风险由餐此大大增加。模其实，顺驰总暮部对于区域公虑司的放权并不伸是放任，是在馒合理范围内进城行的，也是通铜过一系列量化动指标进行监控壶的。对于项目词公司采取全面主预算管理，控低制资金风险。稿各个项目的质秀量情况和工程甘进展情况则是愈通过每薪晚针1滋0躲点的电视碰头签会，可以详细碑得之。感关注成本也一连直是顺驰所重境视的。在先期橡的土地获取阶许段，就有精确狗的预算保证土龄地价格在合理导的范围内；在摇采购阶段，会朵通过集团采购铲从规模上降低爽成本；在对成晋本控制影响最职大的方案设计边阶段，户型规拔划、建筑外立渠面设计等每一钓个细节，顺驰眯都会仔细规划耍，找到最科学捆的设计方案；令在施工阶段，询如合同设计变孕更、现场签证蹈、临线布置等远流程中，都会桂通过对各工序递施工组织的合唤理搭配，让各达个工序更好的宫衔接，从而更勿高效地控制成迎本。扛（逆2寒）考核指标体桶系提高了员工吨的工作效率。博顺驰通过考核招体系，不仅把劳财务指标进行次分解，还把非买财务指标进行冈分解，分解到女公司、项目、军个人，并将薪朝酬与考核挂钩泊，这样就使每弃个员工能够明和白自己每个月枪、每周、每天热的工作量。业妹绩完成的好，闲薪酬自然就高洽，极大地激发润了员工的工作朵热情。而且通垦过指标管理，廉顺驰的员工不喷仅对自己的工易作十分清楚，欧而且对集团、穷公司、部门的丈工作目标也都础很清楚。因为禾这些目标是与疮员工自身的利积益息息相关的明。侵3稼、优秀的企业徐文化和管理团慨队激发着顺驰碍人的工作热情愉一个优秀的企狭业必然有一个罩优秀的企业文略化，优秀的企训业文化吸引着秒一批优秀企业众人材。架顺驰人认为，本顺驰的核心价拨值观是顺驰企湿业文化的精横髓慨—伍—侵使命般的激情寺；信任并尊重御每一个人；永框不满足的挑战啦精神；鼓励创每新、主动变革落；创造奇迹的旅团队精神；共侮同发展、分享轧成功。惠首先，顺驰强域调激情、强调帜挑战高目标。烧激情工作使顺胆驰员工处于极烘高的工作状态映、甚至被认为播是疯狂，所以秀顺驰员工的淘侨汰率很高。有萍人执疑顺驰的眼激情长久不了赶，但是顺驰已搁经做到十年如怎一日激情不减脏；挑战高目标点使顺驰把不可旗能召变为了可能。互有人认为顺驰梅在搞大跃进，垦但是这种对高唯目标的追求，犬恰恰是把巨大支压力转化为强牙大动力的手段台，而且顺驰也奴正在朝着高目幅标前进。统其次，信任并杆尊重每一个人辣，使顺驰的每削一位员工在明氏确目标下，拥锋有最大限度的饲、以自己方式趁做事的自由，障可以充分表达险自己的意见，隶这样就使每一裕位员工的积极谊性得到充分发及挥；急最后，与企业狂共同发展、分罗享成功，使顺授驰能够提供机琴会让员工尝试友，能够提供舞袜台让员工施展征，能够让员工美有机会努力和点学习，并这个疲过程中得到发塘展。在顺驰的层管理团队中很梯少有空降部队席，几乎所有的朽各个层级的领所导人都是自己正培养的，公司谁的快速发展给鄙很多人提供了涉学习锻炼的机简会，提供了很点大的成长空间陪。负另外，在顺驰命的企业文化中滩有一种特殊的怀现象，就是顺愉驰的会议多。眨有人也戏称为卵顺驰的会议文告化。顺驰的会怪议之多、之长显，在业内都是倾闻名的。领导职会多、员工会缩也多；业务会因多、战略研讨盗会更多。顺驰例人每天和自己阵的领导、同事纷开会，和其他罩部门开会；顺背驰的会周周开福、天天开；协锄调会、汇报会剧、研讨会，涉间及面之广、参稳与人之多、历朽时之久，都是风非其间之人难帐以理解的。但脖是如果认为，寿顺驰的会是空宫洞的、不切实狼际的，那就大偶错特错了。实广际上，在顺驰选，会议是一种躁工作方式；是射一种管理工具交；在顺驰，会喘议起乳着木“赴沟通思想、达坊成共浪识绸”爬的作用；也是悉顺驰独特而鲜鸽明的企业文化歌。矩顺驰的管理团很队最大的特点垒就是年轻化。恒在顺驰，二十宗多岁的管理者鞠随处可见。有虽许多是毕业后胡工作一、二年桌就被提拔起来娱的干部。所以诸，顺驰的管理厨团队是一支富打有激情、富有番理想、充满活文力、敢于挑战反和不断创新的子队伍。五、发展潜力条在目前形势下密，衡量一个房气地产企业是否门具有发展潜力撤，主要看它获曾取土地的能力扛和资金运作的消能力。而这两努点恰恰是顺驰转的优势所在。潮在顺驰的速度第和成绩面前，敏顺驰的发展潜灌力应该是不言缸而喻的。但是成大部分业内人杨士认为，顺驰顷现象只是昙花映一现，其发展丙模式在房地产样行业具有极大协的风险。如果拜顺驰能够控制痛这种风险，那屈么它的发展潜像力将是巨大和留惊人的。这种快风险主要表现命为：准极速发展的战快略风险、高成耻本拿地的商业辩风险、战线过眨长的资金风险赏、高速扩容的去管理风险和过门度放权的决策巨风险。古所有的风险归码结到一起，最低终都会导致资吩金链断裂缴风险。页对于外界的质浙疑，顺驰认为棍，巨大的资金梢回笼是保持理处想现金流的基储础。另外，公努司还在四个方乐面加强了企业掏外部资金来源武保证。读1填、巨大的销售干回款使规模扩验张有回旋余地毙200要3电年顺驰实现闹了勤4昌0李亿元的销售收肠入展，魄200验4解年销售收入目颜标银是征10耕0航亿元。顺驰认设为，巨大的销符售收入使得公窗司能够根据现步金流的松紧程兽度，调整扩张跳的速度，包括柴进入新的城市拐的时间、拿地排节奏、开工项萌目等。而且顺恭驰每年二十多惠个运作的项目愤，也使得工程金之间资金的调捷节成为可能。选为了在整个集赔团内部更好地饱调度资金，顺颤驰的成本预算近已经由半年做腰一次变为一周欲调整一次，通崖过预算及时调懒整，可以找出美每一个资金变秆化对未来几个缸月甚至全局的岭影响。同时，骨顺驰还会准备录几个应对方案绒。如，如果某虽个项目的销售负回款没有按预仿算收回，公司折首先会增加其把他项目的回款箭；然后，调整馒原来预算中几赢笔付款的节奏南；或者会把下妻个月安排的几快笔贷款提前。框如果缺口还存巧在，就会推迟坝或少拿一两块量地，资金压力长会得到缓解。定当然这种调剂仆必须有一定的征总量。顺朋驰免200鹊3商年雁有泳2蜜9幅个运作的项目爷，猎200取4凳年将造有伴4屠0暑个运作项目，荷项目越多，资路金调剂的余地景越大。这在一盘定程度上，可输以更好地控制字资金风险。招2溉、良好的信誉客和巨大的销售省收入降低了信亚贷资金风险盈银行对企业进歇行贷款时，主伤要考虑信贷资斧金的风险是否举可控。资产质睛量和销售收入快是银行考察的蔑重点。而且按谦照银行习惯，所更喜欢保持与灰老客户的业务拦关系。而顺驰岩与银行的合作斥已有多年，银蹈行贷款从未发币生过一笔逾期玩，银行信誉极嘉佳，是多家商脖业银行总行级却优质客户，被谦授予信贷额度界。另外，顺驰多目前资产负债即率明为危60佳%奴—团70宝%饼，基本处于行需业平均水平，猴指标较为理想茅；同时，顺驰奋的销售收入非弯常大，这一点后对于银行十分胡重要，也是银下行能够控制贷晓款风险，愿意愧与顺驰合作的域主要原因之一借。所以，对于堂一个资信良好佛、收入稳定增浊长的大客户，蹲即便是在银根此趋紧的情况下灶，银行也会对脆其重点关照，秘不会放弃与其超长期合作的。后所以，银行对粒顺驰信贷资金输大幅度削减的滚可能性是不大服的。财3吨、合作开发解榴决了大项目资洋金瓶颈奋大项目资金占牛用量大、建设盯周期长，但是拼项目影响大、籍利润高，是开继发商即想做、旧又怕做的项目眯，因为往往会塌因运做中某些创环节的疏漏，回造成资金周转觉困难，拥甚至使开发商筝全盘皆输。而给顺驰在苏州、发无锡中标的项悟目都是业内公品认的大项目，纵其资金解决方纯案是与其他开嗽发商共同出资改、共同开发，成而且在这两个镜项目中合作方皱都是资金的主俘要出资方。组脾建合作平台，杜一方面使顺驰埋能够获得别人页艳羡的地块，棍另一方面也破俗解了顺驰大资融金占压的巨大岗风险。实际上炸，在顺驰十年巩的发展过程中至，可以列出一乎长串合作伙伴盟，有上市公司租、金融机构，惰也有新加入的划国际知名基金首、香港大型地颜产公司，有国多营企业也有民禽营企业，而合揪作者看重的正朵是顺驰的判断响力、操作力和防团队。炸199孝8劫年阔1如月，顺驰与天宅津华厦经济房肠建设公司合资轮成吹立颂“丝天津华厦住宅厚建设有限公宜司耗”阻；江199追9吓年先1雷1冶月，与天津市秧政局滨海建设软公司和天津路织桥基建投资有疑限公司合资组移建统“五天津顺驰建设玻有限公变司张”橡200齿2勾年殃1纵2钥月，顺驰与联恼想携手，共同卫组建天津顺驰韵融科置地有限渔公司，合作开倚发瑞景居住区踪项目，并取得饥相当不错的业康绩。绩200慌3瑞年扒1西2凭月，顺驰与北狸京城乡建设集昨团成功联手，坝共同开发朝阳勺区京沈高速路峰南侧占的地既130贴0爱亩的豆各庄项码目。棚200哨4肝年象4残月，顺驰拟与土华润置地联手博，准备共同提红升北京大兴房匆地产市场。叮据估计，项目蛾合作不仅将是困顺驰解决资金岗的重要方案之恢一，也将是顺满驰实施全国化的战略重要操作泊手段之一。爸4润、上市融资提肝供了持续的资净金保证判200位4批年猜2常月舟1就9秩日吴，顺驰与香港拌汇丰银行签订航协议，由汇丰疮银行出任顺驰冰在香港上市的漠保荐人，顺驰揭启动了上市融峰资平台。增与国内其他房蛮地产企业在国鉴内上市不同，奏顺驰香选择了在香港欣上市。顺驰认妄为，香港的资晋本市场更成熟谊、更规范，它风能够判断一家修企业是不是好受企业，能让企志业的运作更加验国际化、规范奶化、透明化。苍而且它能够为额一家快速发展堪的企业提供持筹续不断的资金易支持，而不像债国内，有的企贱业上市只是一斩锤子买卖。忠5慧、积极开拓其闪他融资渠道凳200炒3遍年末7剥月顺驰与天津喝信托合作，现富已发行了两种保信托计划。顺译驰认为，开发浮企业应该保持聚对金融领域政痕策变化和创新顾业务的高度敏霞感性，只有这气样才能根据预稍见形势变化，导提前把握商机运，顺驰会不断真探索新的融资肌方式。亲六、顺驰速度根对乓#耕#液的借鉴亏顺驰速度并是雪每个研究过它讨的企业就可以维校仿的，也不她是每个房地产衰企业都适合的海发展模式。但错是从顺驰身上筹确实存在着许僚多值弹得抹#谨#净学习和借鉴的关经验，也折射雷出许遭多飞#股#顾需要改进的地叛方。下面我们怕通过一个项目蚀的具体运作，恢寻闻找怕#善#假与顺驰的差距肯。答从我们对上驶海骑#找#寻置业公司进行去调研的过程中尝发现，在上海脊我公司运作家的郑##吨·裕逸境项目和上袄海顺驰运作的抢顺驰蹄·吃蓝湾项目同在消青浦的一个区性域。因我公司吨青浦项目土地嘴存在一些特殊筹情况，使得我至们无法确认，佩在正常情况下技我公司从拿地衣到项目开工的乒准确时间。但拔从项目运作的栏整个过程中，通我们还是可以徐发现，我公司弦与顺驰在项目铅运作环节上的秘不同。瞧我