年上海某住宅小区项目市场调研报告

****花园市场调研报告****花园市场调研报告报告单位： ****企业策划有限公司****房地产投资咨询有限公司报告日期： 二00二年十二月地址：上海市**路**号*楼电话：传真：卢湾区房地产市场分析区域概况卢湾区是上海中心城区之一，位于市中心南部，北距人民广场2公里，距铁路上海站5公里，西至虹桥机场15公里，东抵十六铺客站3.5公里。境域四至：东沿西藏南路至淮海中路与黄浦区相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江边路抵黄浦江江边码头，与原南市相邻，西沿日晖港东水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陕西南路至长乐路口，与徐汇区交界；继沿陕西南路至延安中路口与静安区接壤。南以黄浦江与浦东新区相望。北沿延安中路，至成都南路，与静安区相连；沿金陵西路、金陵中路与黄浦区比邻，全境东西约2公里，南北约4公里，总面积8.02平方公里，其中水域面积0.5平方公里，区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道，共设83个居民委员会。截止2001年末，全区常住人口34.63万人。卢湾区住宅市场概况2001年四季度-2002年三季度卢湾区商品房供求关系室卢湾区关批准预售面积始（万平方米）泪占中心城区总供量比重束（涨%者）跟已登记预售面吃积（万平方米衬）是占中心城区总汪量比重然（蚕%核）浆供求比雕200鸣1筹年纷4课季度杀58.56难90.66绞15.17延39.25耕1用：炸0.26绢200匪2苏年遮1糠季度坡2.11晃66.35江13.72稀35.13忙1粉：再6.50浇200它2饼年充2齐季度糊14.38少23.12因14.97洁36.40救1偶：战1.04脉200伶2耕年歼3撤季度颈22.32俩55.30距13.48状38.21坝1始：谦0.60料合计飞97.37遥57.34促57.34接37.21浑1鲁：弟0.59由上可见：中心城区供给量主要集中在本区域，四季区域累计批准预售量占总量占总量比重超过57%；区域成交量波澜不惊，四个季度在13-15万平方米狭窄区域内波动，各季成交量占总量比重均在40%以下。近四季度，区域累计供求比仅为1：0.59，是三个中心城区唯一一个累计供求比小于1的，且比值较低，说明区域供给大大超过需求，这会对区域后市产生较大影响。从季度走势来看，区域供求比已从上年四季度1：0.26的低位回升至1：0.60，随着上年四季度超量供给被市场逐步消化，供求比逐步趋高。卢湾区季度均价及指数变化情况袜卢湾指数充1094.6桶1涂1099.7喊4巨1117.9赶2复1194.5设2切1222.1撤9扯1272.3音1倍1383.3活3丧环比（斑+封）继1.93乌0.47浆1.65慢6.85截2.32杯4.10窑8.73层全市指数饶1050.3树7洲1072.5旧6围1084.7砖1问1127.3羞1呜1147.1比5趋1178.5尺0寨1221.7铁7扰环比（阿+猪）苦0.50税2.11缠1.13亏3.93奶1.76净2.73茧3.67由上可见：尼本区域均价前夹三季度在中心驼城区均线下方隆运行，并与中筹心城区一起缓窃慢上移允；链200巧2聋年三季度前三低个季度积蓄的雅能量得到猛烈表释放，季均价息增幅高帝达邻25.5摧%兵，道达园771坑5棒元梨/秘平方米，创下欲了行政区域价厨的新高，本区肚均价一举冲破算中心城区均价舰线，重回至中售心城区均线上杆方。瞎与均价上涨相旦应，区域指数结亦处于上行通荐道内，近三季勺度指数增幅加恰速度加快，几付乎成几何级增碎加忧，茶200摇2办年三季度指数挎季增幅达到糠了详8.73咽%恐的高位。感近期区域均价惩和指数双双配浴合，增速同时浊加快，显示本祥区住宅市场良谷好的发展前景茶。后期区域均润价和指数预计乓还会向上，但过上升幅度将明号显放缓。潜卢湾区主力单慎价范围及峰值脱变化情况鹿季度轰2001.1钻2001.2搁2001.3滩2001.4脖2002.1惑2002.2隔2002.3圣单价主力范围度（永元具/斤平方米）罚4000-5靠000跟4000-5确500侵4500-5屯500金4500-6季500毫5000-6躁000抵5000-6盖500脱5500-7苹500译单价峰值（粥元美/恶平方米）顷4500圣5000爹5000喉5000圣5500疼5500愚7000由上可见：侵近四季度，区昆域主力成交单户价震荡上行，任价位整体得到旬提升；今年三舞季度主力已达厅到一个全新的朵高度，三季度祥主力上限升远至削750邻0泥元款/羞平方米，与区恳域均价当季的换快速上涨一致决。接今年一、二季谊度还是主力量的销500画0僻元碧/滤平方米在三季股度时成交量急悉剧下猾，退出翼主力范围，坚且厨500相0谋元拒/扬平方米以下成枯交比重也下降澡明显；与此相阿对，本区高价难位成交量出现馒井喷现象，成砍交大幅增加。究在主力范围上醒移过程中，区身域成交比重相罗对稳定，面在紧68%-76供%重之间小幅波动厕，且主力间成孤交量分布较为哪均匀，显示主怎力价格整体上颗移亿得到市场秤的认同。雪峰值由前三个醒季度怎的采500示0园元最/略平方米过渡费至第550收0佛元木/离平方米，今年按三季度峰值随桑均价的大幅上额扬，一举抬掏升等700烫0险元疫/走平方米，且占较据了较大的份蜂额叼卢湾主力面积但范围及峰值变雹化情况这季度妖2001.1牵2001.2技2001.3斜2001.4针2002.1粪2002.2技2002.3屯面积主力范围元（平方粥米针/兴套）乘100-11薯0/130本100/12犬0-130笔100-12率0/140革100-15雾0级100/12蠢0/140-捏150防100-14顶0绸70/100认-110屿面积峰值（平和方乓米缸/卷套）下110寇100孙100殿110爷100卵140蚁100由上可见：慕近四季度，区锦域主力成交面各积变化较为频克繁，即拣有逼7见0答平方震米魄/歇套小户型面积广进入主力，又时有沙15场0乖平方巨米钻/宝套进入过主力威，主力范围较翁为宽泛，显示葬区域面积需求守层次多样。笋近四季度结，轻10稠0皂平方洲米爬/掘套蹦及醒14榆0鸡平方誓米友/眉套均在主力之慕列，说明此两歉面积附近的户桑型较受欢迎，练区域市场逐渐达形侍成植100-11牵0皂平方米套础和普130-14李0话平方声米蹈/氏套的小波峰农；段15脸0废平方掀米惩/时套前两季进入头过主力，随后竿两季退出主力苍，受价格因素象的制约，本区览域大面积户型浪市场有限。嫁峰值跌在跃10珠0票平方仁米浓/颤套占、取11兴0傅平方物米在/障套忍和姓14未0白平方畅米基/安套之间循环，递除今年二季宋度奋14躁0滥平方绝米丹/堪套热销比重较绪高外，其余三驶季峰值比重变同化不大。悬卢湾区主力总声价范围及峰值后变化情况墙2001.1辽2001.2尖2001.3哑2001.4竟2002.1泉2002.2筒2002.3刊总价主力范围盈（万失元族/披套）皇40-60揪40-60刷50-70唱50-80忍50-90伶60-100腰50-100剩总价峰值（万扑元阳/美套）盛50乐50趴50照60太60均80怪80由上可见：朵近四季度，区听域主力成交总枝价范围扩大上哗移，主力下限姥在隶5亭0享万朋元厌/闻套判和填6桥0葵万即元蓄/艺套之间徘徊；户主力上限稳步基上升，组由里8苹0男万限元络/恐套升愤至尝10泛0苹万阿元椅/批套，后两季主子力上限均稳定顽在瓦10涉0虏万简元誓/恳套。酸在主力区间变品大的同时，主丽力比重未见明协显增加，说明猪区域总价需求花由集中趋于分窑散，各价格段巡上均有一定成菜交量，主力间补的成交比重差台距缩小。武峰左值电200摔2趟年二季度抬升千至舌8抽0占万溜元防/植套，三季度重促回呢5驻0厨万庸元敞/披套，这是由于羡当季小户型成扭交增加成交增连加所致；峰值威比重小幅波动新下降。厉2001.9写-2002.街9图卢湾区分月成饲交套数走势胖由上可见，各砌盘走势各有不道同，较突出的算汇龙新城由于周开盘较早，因筐此销售中期的万成交量明显高染于其他楼盘，芳并呈波浪式走邀低；大同花园注在帆200搏2巾年撇6喊月三期开盘因逮此成交量在后盖期大幅上扬；砌名盛苑、思南晌新苑均在年中勒开盘，凭借位劫置优越都有不顾俗表现；其余灾楼盘走势都较竹平稳，且可看管出，开盘后的歼三罢-铸四个月为各盘笋去化量最大的荣时期，随后就乌逐月走低。液2001.9糕-2002.鹿9宰卢湾区成交面接积走势不由上可见，上蜡图走势与成交默套数走势基本稿一致，说明各庆盘单套面积差梅距不大。俱2001.9驴-2002.秀9森卢湾区成交单络价走势图个由上图可见，颈楼盘单价基本猜集中漏在寸5000-8悠00再0厘元劳/浓平方米左右，姑大部分集中晒在岔5000-6股00贵0旁元蜘/告平方米之间。等而各盘除步高柄苑、建德坊外虑大部分走势平结稳，没有大的茄波动。苍2001.9蜂-2002.乏9麻卢湾区成交总闪套数对比图饼由上可见朱，绢1涉2秃个月内成交量脊在防20捉0王套以下的基本巩为尾盘，成交芦量概在骂200-40求0辟套之间的大部鞭分为老盘新开谱，而思南新苑劝开盘仅四个月伶就检有的37款9鸽套的成绩。大复同花园的成交昼量能达哲到腹43侧4财套全依其三期末在组200泰2菠年挂6测月新开盘，而莲其三期全部为陕小户型，说明典区域市场对小盾户型也有相当仔的吸纳能力。粗最为突出的汇细龙新城，以其救良好的楼盘素巾质，成交量远李高于区域其他制楼盘，说明市计场最需要的还设是楼盘的整体械素质，而销售床过快从另一个拼侧面讲也反映宗出其定价偏低爸。爸2001.9藏-2002.储9济卢湾区成交总挎面积对比图港介忆由上可见，该遮图的各盘对比闷度与成交套数粘对比图的各盘集对比度基本相响同，说明区域陆内楼盘的单套押面积差距不大艺。灵2001.9娱-2002.贯9衬卢湾区成交总赵金额对比图储由上图可看出漠，该图的各盘拣对比度与成交钉套数对比图的争各盘对比度基捷本相同，说明仅区域楼盘的单驱套总价无太大柜差距。其中思粪南新苑的单套蝶总价略高。挺2001.9延-2002.漆9吹卢湾区平均成盐交单价对比图射坟闸由上可见，区稿域楼盘单价基胡本故在中500仪0热元读/律平方米以上。甚说明该区域市王场可接受的单自价瞎在战500疏0椒元墨/垂平方米以上。失其中成交均价临在幕5000-6贩00胁0简元丝/掉平方米之间的甜占嗽50磁%伪，氏600早0奔元枕/绢平方米以上咬的啦50咳%贡，而从成交量虽对比图可见成时交均价杨在筋600销0丢元亮/付平方米以上的富楼盘中汇龙新看城、东泰花苑凶、永业公寓、蠢名盛苑、思南豪新苑的成交量样都名列前茅，颜说明高质高价绒已得到市场的占认同。三、发展前景家上海市整体房晌地产市场的发巩展稳健，卢湾次区楼市亦进入念新一轮繁荣期远，结合上海市症新一轮旧区改赚造和黄浦江两送岸综合改造等缓重大工程的启狗动，卢湾搅区货“荐十宜五岔”放规划对区域发油展提出较高建共设要求，房地捕产市场也迎来朽良好的发展前滋景，促进楼市矮发展的利好不赴断：组—扇—烤卢浦大桥、明射珠二号线建设态，立体交通网我进一步完善枣—状—流黄浦江两岸综老合改造启动，罚随着上海申博益的成功，卢湾嫂南部地区作为疼世博会选址范熟围，吸引全市始关注洒—膊—污新一轮旧区改盛造工程启动，赔卢湾区目标：沈每年就里改造斗不少互于寄1塔0说万平方米扭—歇—色完善城市基础忘建设，拓宽斜拣土路、黄陂南挺路、丽园溉路许3抵条道路罚—赢—慨瞿溪路沿线规康划为商业发展绪轴，休闲步行须街建设已启动怜—惰—碌淮海路写字楼鸣招租率提高，含达炊95岭%淘以上，为房地管产市场带来相旋对有效需求反同时蔽，比“确十惰五火”棋期间，卢湾区撤整体建设战略欢目标是成为择“浅具有赌国际握大都市水平，穴体现溪上海特点商的歪现代化蝇城穿区毅”贼，具体实施的栽重点分布在三供大功能区：精以淮海中路为圈代表的北部地矮区漏。即建国路以嚷北地区，区域灵面积桂3.34捷平方公里缠。起“移十撞五历”蠢期间，规划投抱资９７亿元，僻重点实施太平位桥地区开发、送小浜湾地区改腊造，改造和修瞎缮思南路、茂遣名路、尚贤坊孩等历史保护建起筑。依以打浦桥为核黑心的中部地区革。即建国路以尖南、斜土路以病北地区，区域坛面积疲1.59潮平方公里袖。学“贝十差五柳”爸期间，规划投欠资车55忍亿元，重点实钥施徐家汇路东枯段两侧开发和任建设。房目标形成现代帝化商住区。粗以沿江岸线为改重点的南部地厦区宵。即斜土路以透南地区，包括己黄浦江沿岸地种区，陆地面积染2.59讲平方公里，水卸域面积益0.5横平方公里启。烫“欺十节五宰”恒期间，规划投国资值48幕亿元，重点实华施卢浦大桥和镜明珠线二期鲁日班路站周边地缸块的开发建设我及浦江沿岸景例观绿化建设。盟目标形成卢湾迫新兴的居住区缸和休闲观光区斧。板块分析1空间格局庭盘伤从空间地理概鞭念上看，本案翼位于斜土路与俊鲁班路的交汇抚口，处于内环贱线内，东面紧虑临鲁班路南北居高架，行政归娱属上属于卢湾困区五里桥街道普，与打浦桥街资道相临。因此畅，与本案构成舍竞争的区域主裙要为卢湾打浦君桥和五里桥地廉区。考虑到地猛域的接近和产携品的竞争性，迁徐汇区东侧和钞黄浦区西侧部槐分楼盘对本案此有一定的影响衡，因此，本报线告在竞争的空驳间范围上主要跑为大木桥路（冰西岸）咬—斩—给建国路（北散）端—透—且西藏南路（东弱）冈—吓—西黄浦江（南）你所围合地区。1）板块划分项在本案构成的粉竞争区域内，掀物业主要沿三关线展开：徐家晚汇路沿线、斜检土路沿线、中昂山南一路滨江粪沿线，三个板上块在产品方面君存在各自特点胁。徐家汇路沿线债北到建国路、咏南至丽园路围晶合区域，该区进域楼盘素质较矩高，且具有一企定规模性，如更汇龙新哭城虫1柄7涝万平方米、永培业公罚寓点1像6驶万平方米；受牵新一轮房地产症繁荣时期到来替的影响，地段虚价值越来越引岁起全市关注，穗售价也提升较貌快，从去年下鸟半年汇龙新城纽均获价慢680鹅0饥的热卖到今年毫上半年永业公夸寓挨750杨0丽的热销，而思侧南新苑更是以尘均宗价亩800写0针再创新高。斜土路沿线菌北到丽园路、杨南至瞿溪路围毯合区域，该区告域楼盘密集，倡但体量不大，斯一般庙为佳5-匪6阻万平方米，小汉盘量运作，大代多楼盘已销售插结束，目前在哲售主要楼盘有促东泰花园、名索盛苑，平均价捧格鼻在退6300-6寄40辟0我元擦/等平方米左右。览由于汇龙、永拜业的带动，斜率土路沿线楼盘段素质在逐渐提救高，如东泰花私园引进张爱玲钳纪念图书馆主采题会所，同时葡售价也在提升腹。随着打浦桥阵周边土地资源阶的利用饱和，烫该区域将逐渐受成为卢湾区中吐高档楼盘新一魄轮竞争的主战谜场。距中山南一路滨恭江沿线介北到瞿溪路、坡南至黄浦江围艳合区域，由于惕地理位置偏离寸中心，该区域坝楼盘一直没有龄受到太多关注艘，但今年的滨务江改造及世博拌会选址规划，萌随着上海申博忌的成功，使该况区域成为全市职关注焦点，价寺值提升趋势明躬显；卢湾城市雪花园、江南新节浪等楼盘价格睁在抢4800-6往00土0崭之间，已经售它磬，而香港新筐世界花府园王5描0顺万方的规划，让将配合市政的甚利好性成为卢如湾区重点楼盘爪，值得引起关际注。周边个案情况品1矮、周边已售楼呀盘情况：忽徐家汇路沿线夹：代〖大同花园（业三期）〗巩楼盘地址滚鲁班路耐售楼地址达鲁班路靠售楼电话舒发点送展驾构商环上海木****猎房地产发展有肺限公司腐物业管理雹**丛物业阅物腥币理晋彼费爹1.8伯6欣元括/际平方裙米弃/惧月这

逼销售价格背最低单价：邪￥去5,63赏0棋元冷

另税最高单价败：晓浸￥膛8,00抵0必元化物业形态蚂高层美：冰

1按1段幢钻（工28-3超5段层）小高层倍住户数量台1500摇笼户冈房型面积竿1冻室到1常厅倦1晓卫迅戒75M因2瞧须建筑面积绸200000复M栽2讯占地面积乘38000扰M摸2筒装修情况锋毛坯喘预开盘日期西200涂2-7-9佩丧交房日期蛙2003-0膏9梅得勉筹房贝贴率匀举绿暗桥化饿评率胆容怎团积丧嫂率兰个案分析搂前两期的成功纲开发产生较大苍的品牌吸引力现，小户型定位化同周边形成错头位竞争，市场泡力强，目前销颂售达宝到怪95震%魄。歪〖馨空天种地累.世永业公寓〗怒楼盘地址玉徐家汇路伯售楼地址黄徐家汇路谨售楼电话盟发壤乘展盯概商战**拾集团胃行销企划杰**妥房屋可物业管理砖**糊物业纤物眉雾管汗宾费彼2皆元辜/爱平方幕米贪/迹月胀

脾物业类型本小高层咐：慢

播6脉幢为1写2慈层员闲高层春：伍

疗1稀幢尤3蒸4霜层瓦占地面积圾27000匪M摆2轧

群建筑面积朵68000歇M蓬2大

姿住户数量透488与户曾销售价格挑最低单价：融￥漂620往0厅元毯

敞首最高单价歼：债咳￥倦920重0炼元帆房型面积亩3榴室螺2法厅醋2艺卫踩141.8M禁2秃送2饰室梁2勇厅俗1指卫埋100.7M嗓2衰开盘日期绘2001-1恭2-28打

躲交房日期拘2003-4厚-30池得守童房希旱率客 寺 骄79-87%腐

只绿引剑化轧晃率壤 唯 灰40%址容宵射积购额率换2.8胀个案分析议小区的地理位翼置不错，周边辱的商业交通发碎达，与高架隔嫁一条马路，噪忌音较小。目前主销售达民到禽90%〖思南花苑〗考楼盘地址彼思南路亡售楼地址逃思南路场售楼电话耍发元娘展扑爽商泳**时房产肿行销企划窜物业类型共2暴幢高层组成选，万A扛幢梦3支1简层禾，第B指幢携3懂2嫌层，其朗中窗A阁幢套1挺、壁2壶层为商用裙房裁。反占地面积耻建筑面积君6.肚3久万平方米聪住户数量脊销售价格彩均其价龟800帮0膨元茄/惧平方米稳房型面积拳面鼠积数62-22炉5老平方米，主煮力嚷2雄房面辨积避100-11捷5涉平方米，主父力显3柱房面谷积皆120-13籍6屈平方米测开盘日期炉2002-6织交房日期把2003-1拆2垫得川蛾房高乒率厅 廉 颈80%便绿块恰化老肠率立 件 浴40%抽容沟取积僚霸率优个案分析坛楼盘地段闹中凝取静，开发时离机把握较好难定位明确，能覆吸引部分卢亲湾讽“授老肤贵室”捐的眼光〖汇龙新城〗吴楼盘地址侨徐家汇路驶售楼地址规徐家汇路泥售楼电话胳发抛津展陵期商皇****煎房产三行销企划碎物业类型兔5屑幢高层蹦占地面积洗建筑面积日1半7虹万平方米辟住户数量庸销售价格齐5800-8朋500承房型面积示2编房平均面社积挖10疗5恶，潮3轧房偏大，平均以面背积阻150构开盘日期翅2001-8则交房日期涌2003-3距得坛虹房渐烂率包 惨 剖绿愈仍化宽萍率颤 督 枪36%省容蹈死积反凉率约4.36界个案分析浮小区规划较好招，地段优势明腊显，销售速度盐快，周边的配姥套齐全，就是坊靠近高架，有青一定的噪音。窄目前已经售磬当。〖汇峰衡园〗撕楼盘地址幸肇嘉浜路拼售楼地址闷肇嘉浜路锁售楼电话紧发批虚展畜约商乳****打房地産開發有党限公司纱行销企划镇上海销**狐物業代理有限恢公司戒物业类型参一雾幢踩2条1荒层，一排幢唤3妇3叉层秀占地面积冤30000乏M达2悟

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顾交房日期鞋2003-1舒2毯得道斑房倘搂率限 按 疏80%

姜绿璃陕化浩将率导 想 驼55%某容厉侦积桥呢率转3.3推个案分析泽地段较好，周赤边的配套及交覆通比较方便。江目前已经售磬鸟。〖中汇公寓〗计楼盘地址义局门路宗售楼地址颈局门路踩售楼电话勒发遍州展改矮商狱**菌集团溉行销企划吗物业类型马2绞幢高层番，浴2吸幢小高层组成烤占地面积母1熔万平方米见建筑面积坟4绵万平方米惭住户数量俘销售价格渐4800-6务600陪房型面积客以桶3屠房为主，面葵积缎133-15暂2剂，秘2搂房驶93-104铃开盘日期套2001-1丧2-23陵交房日期槐2002-1廉2颠得舱况房尤如率尿 医 形绿恨浴化膨演率畏 载 采38%酸容每杀积赵戏率煌3.7项个案分析贵地处成熟生活碎居住区，周边打交通方便，生歇活配套齐全。尾目前销售结束忠。斜土路沿线：饱〖桃源兴城苑宵（二期）〗长楼盘地址监斜土路类售楼地址贩斜土路雹售楼电话笨发溜好展贸昂商反上海喘***锐房地产有限公府司嗽行销企划摄价格范围宝均承满价河：任缸￥折5,00芒0睡元镜物业形态秧高层怖：置

剃2竿幢婚（扰1乔8滥、蜜2跌4熟层）棕房型面积项2仍室弯2努厅氏1并卫结干94M伸2移饱韵2横室立2盛厅恋1表卫迫编107.71梁M参2胜迹塌3纠室巷2搁厅象1改卫闭113.08梯M充2体建筑面积辨20000晴M贝2卖

汉占地面积熟7700M消2伞

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巧交房日期乔2003-3梢-31来得课肢房恐飘率来 疤 费82%陵绿天扰化葛切率较 骂 蒸42%白容航霸积简陈率优2.4蹲个案分析宴容积率低，主拿力证3绍房面积比本案阵小宏产品设计规划资较好。目前本碰案已经售磬。柳〖申江名去园洽(盖二陡期券)庙〗挠楼盘地址郑瑞金南路协售楼地址抵瑞金南路骨售楼电话适发镰沫展亭悟商痒上海碌**江实业有限公司研行销企划灾上海熊**校房产代理有限茅公司彩物业管理概**香物业旷物咏示管甘扑费逐1.陆7窝元授/莲平方片米他/劣月祸

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