工业园物业服务项目管理规章制度

工业园物业服务项目管理规章制度

目录

第一节项目总体管理制度........................1

一、行政管理制度............................1

二、会议学习制度...........................6

三、项目保密制度...........................8

四、培训管理制度...........................10

第二节保洁管理制度...........................12

一、保洁员管理制度.........................12

二、保洁设备管理制度......................12

三、保洁人员防护制度.......................13

第三节绿化管理制度...........................15

一、绿化工作管理制度.......................15

二、绿化养护管理制度.......................17

三、绿化设施管理制度.......................18

四、养护档案管理制度.....................18

第四节保安管理制度..........................20

一、门卫管理制度..........................20

二、巡视管理制度..........................20

三、监控值班管理制度......................21

第五节车辆停放管理制度......................25

一、停车场管理制度........................25

二、停车场停放管理制度....................26

三、机动车停放管理制度....................28

四、非机动车停放管理制度..................29

第六节机电维修管理制度......................30

一、配电室管理制度.......................30

二、电梯维修安全制度.....................31

三、供水系统管理制度.....................32

四、排水系统管理制度......................33

第七节公共设备管理制度......................35

一、设备管理制度..........................35

二、空调管理制度..........................35

三、水电管理制度..........................37

四、电梯管理制度..........................39

第八节消防安全管理制度......................51

一、消防培训制度..........................51

二、消防安全检查制度......................56

二、灭火器管理制度........................62

四、火灾处理制度..........................67

第九节财务管理制度..........................72

一、财务公开制度..........................72

二、财务控制制度..........................72

三、账户管理制度..........................73

四、资产管理制度..........................74

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五、重点支出制度..........................74

第十节档案管理制度..........................76

一、档案管理员岗位责任制..................76

二、档案安全保密制度......................77

三、档案安全保管制度......................79

四、档案借阅制度..........................80

五、档案鉴定销毁制度......................81

六、档案统计制度..........................81

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第一节项目总体管理制度

一、行政管理制度

(-)文档管理制度

文档管理包括：文件、资料、证照、证函等。按照分类

归档，分工管理的原则，由管理处及各部门指定专人管理。

1.文件管理：

(1)文件包括：会议记录、会议决议、申请报告、通

知批复、来函来电、规章制度、管理办法、工作计划等。

(2)行政文件由管理处指定专人管理部门文件由各部

门指定专人管理，文件管理人要及时对各类文件分类归档、

编号管理。

(3)公司人员开会、学习带回的文件及资料要根据其

性质及时送交各部门文件管理，不得个人保存。

(4)文件的阅批与分转：文件接收人要根据文件内容

和性质分送承办部门阅办，重要文件应呈送总经理、董事长

亲自阅批后分送承办部门阅办。

(5)文件的传阅与催办：传阅文件应严格遵守传阅范

围规定，不得将秘密的文件带回家、宿舍或公共场所，也不

得将文件转借其他人阅看。对尚未传达的文件不得泄露内

容；阅读文件应抓紧时间，当天阅完后应在下班前将文件交

还文件管理人；阅批文件一般不得超过2天，阅后应签名以

示负责；如有领导“批示”“拟办意见”，各部门经理要责

成有关部门和人员按文件所提要求和领导批示办理有关事

宜；文件阅完后，应送交文件管理人，切忌横传。

(6)文件的起草：行政文件由管理处起草；部门文件

由各部门起草，起草的各类文件应形成统一格式；起草的各

类文件经总经理审批后，方可形成正式文件报抄、发给各级

部门。

(7)文件的使用包括借阅、复印等，文件的使用按使

用管理规定程序执行。

(8)文件使用审批权限：普通文件由部门经理审批；

重要文件由经理审批；机密文件由董事长审批。

(9)文件使用人要填写《文档使用登记表》，并对使

用的文件负全部责任。

(10)文件使用人应妥善保管。如发生遗失或被盗，应

立即向综合管理处汇报，并迅速采取相应措施，避免造成损

失。

(11)审批后的《文档使用申请表》由文件管理人存档

作为《文档使用登记表》的凭证。

2.资料管理

(1)资料包括：项目资料、人事资料、申报材料、合

同资料、工资资料、发票凭证、业务资料、设备资料、保洁

维修秩序管理操作规程、业务单据、客户资料等。

(2)各类资料分由各部门指定专人管理，资料管理人

2

要及时对各种资料分类归档、编号管理。

（3）各类项目资料、人事资料、申报材料等由综合管

理处指定专人管理。

（4）各类合同资料、工资资料、发票凭证等由财务部

指定专人管理。

（5）各类业务资料、设备资料、保洁维修秩序管理操

作规程等分别指定专人管理。

（6）各类业务单据、客户资料等指定专人管理。

（7）资料分类归档要求：资料完整齐全；根据资料内

容合并整理建档；根据资料的历史编号；案卷标题简明确切、

便于查询。

（8）资料管理人要做好防盗、防火、防虫、防鼠、防

潮、防高温等工作，定期检查。

（9）资料的使用包括借阅、复印等，资料的使用按《使

用管理》规定程序执行。

（10）资料使用审批权限：普通资料由部门经理审批；

重要资料由总经理审批；机密资料由董事长审批。

（11）资料使用人要填写《文档使用登记表》，并对使

用的文件负全部责任。

（12）资料使用人应妥善保管。如发生遗失或被盗，应

立即向综合管理处汇报，并迅速采取相应措施，避免造成损

失。

（13）审批后的《文档使用申请表》由资料管理人存档

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作为《文档使用登记表》的凭证。

3.证照管理

(1)证照文件是指由上级主管部门颁发的各类证书、

批文等。

(2)公司证照由管理处统一管理。

(3)证照的使用包括借用、复印、扫描、翻拍等。

(4)证照的使用按《使用管理》规定程序执行。

(5)证照的使用须总经理审批。

(6)证照使用人要填写《文档使用登记表》，并对使

用的证照文件负全部责任。

(7)证照文件使用人应妥善保管。如发生遗失或被盗

应立即向管理处汇报，并迅速采取相应措施避免造成损失。

(8)未使用的证照文件，要及时退还证照管理人审批

后的《文档使用申请表》由证照管理人存档作为《文档使用

登记表》的凭证。

4.使用管理

(1)文档使用包括借阅、复印、借出、扫描、翻拍、

开出等方式。

(2)使用程序：使用人申请一一在管理处领填文档使

用申请表一一部门负责人审批一一总经理审批一一填写《文

档使用登记表》一一使用一一归还一一填写《填写使用登记

表》。

(3)管理处要仔细核实《文档使用申请表》的审批是

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否符合各类文档使用要求。

（4）文档借阅由管理处根据《文档使用申请表》中审

批意见，调用文档供使用人阅读，阅后立即交还文档管理人。

（5）文档复印由管理处根据《文档使用申请表》中审

批意见，统一复印并加盖“再复印无效”章，复印完毕立即

交还文档管理人。

（6）文档借出由使用申请人凭经权限审批后的《文档

使用申请表》，到文档管理人借出文档，并填写《文档使用

登记表》，归还后填写《文档使用登记表》。

（7）文档扫描、翻拍由管理处根据《文档使用申请表》

审批意见，统一扫描、翻拍后交给使用申请人，使用申请人

必须保证扫描、翻拍件的安全使用，并承担全部责任。

（8）文档开出指需要开具的证函文件，由管理处根据

《文档使用申请表》中审批意见开具证明函件。证明函件需

要加盖印章的，使用申请人要按《印章管理制度》规定程序

操作。

（9）《文档使用申请表》应包括编号、申请人、资料

类型、所办事宜、使用方式、使用数量、使用时间等内容（见

附表）。

（10）《文档使用登记表》应包括使用人、使用方式使

用时间、归还时间等内容。

（-）办公用品使用制度

1.领用管理

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(1)各部门领用办公用品必须填写《办公用品领用登

记表》方可领取。

(2)管理处发放办公用品应按《办公用品申请表》核

实，并要求领用人填写《办公用品领用登记表》。

(3)除笔墨纸张外，凡属不易消耗物品和工器具等重

复领用时，一律交旧换新。

(4)《办公用品领用登记表》应包括领用品名、规格

品牌、数量、领用部门、领用人等内容。

2.保管管理

(1)办公用品由管理处统一保管维护，管理处要认真

维护和保管好所存物品，以防发生潮、锈、蛀、霉等。

(2)使用人要爱惜办公用品，非因不可抗力因素造成

的损毁由使用人照价赔偿。

(3)管理处要定期填写《办公用品报废申请表》经总

经理审批后销毁。

(4)《办公用品报废申请表》应包括品名、规格、品

牌、数量、原使用人等内容。

二、会议学习制度

(-)部门办公会议

1.经理办公会议，是研究讨论有关公司重大事项以及日

常经营管理活动重要工作的会议。

2.经理办公会议采取集体讨论，经理决策的议事方式，

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原则上每月定期召开一次，特殊情况由经理根据工作需要决

定组织召开，会议的持续时间根据讨论的议题而定。

3.经理办公会议是公司经营管理的最高咨询和决策机

构。出席人员包括、经理、副经理、各部门主管。经理或会

议主持人也可根据会议需要，决定其他有关人员列席会议。

4.经理办公会议由经理召集和主持，或由经理委托副经

理召集和主持。

5.经理办公会议程序

(1)提报方案：副经理及各部门管理人员认为需要提

交经理办公会议研究讨论的有关问题，应事先向经理或会议

主持人报告，提交议案要求。

(2)确定议案：由经理根据有关人员提报议案的轻、

重、缓、急和工作实际确定，并提前一至两天发出计划规划

等重大问题，应提前四至五天发出通知并将有关资料送达与

会人员。

(3)会前准备：会议各议案的提报人或部门在提报前

应做好充分准备，并就议案提出自己的初步意见，供会议研

究讨论。

(4)召开会议：与会成员应围绕议题集思广益，所议

事项经过充分讨论后，由经理做出决定，并形成经理办公会

议纪要，由经理签发执行。

(5)分工落实：经理办公会议形成决议后，副经理和

各业务部门按分工负责的原则逐级落实，并在下次会议上报

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告执行落实情况。

（6）经理办公会议在研究经营管理等重要决策之前应

充分征求公司有关领导的意见。

（-）部门例会（业务学习）

1.部门例会

每周一早晨召开，由部门主管以上人员参加，会议内容

主要是分析完成任务、训练、政治学习、行政管理的情况，

讲评各班组的工作落实情况，研究布置阶段工作。

2.队伍会

每周召开一次，由队长主持，全队人员参加，听取汇报

收集好人好事，小结前一段工作，提出下一步工作要求。

3.建立完善会议登记制度

各种会议每次必须指定专人做好记录，内容包括会议时

间、地点、参加人、会议列席人、会议主持人，会议记录人

和会议内容。

二、项目保密制度

（一）目的和适用范围

适用于公司所有人员，以加强文件和机要事项的管理防

止泄密。

（二）职责

1.各部门负责本部门机密文件的管理。

2.各部门经理负责制度落实的质量检查。

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3.项目团队各级、各类人员必须严格遵照保密规定。

(三)规定

1.本规定是为处理涉及公司机密的文件及机要事项而

制定的，公司职员必须根据自己的职务遵守处理机要文件和

机要事项的纪律。

2.本规定中所称机要是指不得泄露其内容的文件及事

项，符合下列条款之一者均属于机密文件：

(1)关于公司的重要政策或计划、质量管理体系文件;

(2)关于经营状况；

(3)关于财务状况；

(4)关于人事问题；

(5)关于客户、客源的档案资料；

(6)契约、协定或根据协商而决定的事情；

(7)规定、命令中特别指定的事项；

(8)其他属于秘密的事项。

3.机要文件及其处理、按程序可分为三种：

(1)公司内部秘密不能向公司以外公开；

(2)秘密，不能向部门经理，以及业务相关人员以外

者公开；

(3)绝密，不能向部门经理公开，以及特别指定的最

小范围内的相关工作人员以及承办人员以外者公开。

4.机要文件，机要事项及种类的认定，原则上由所管部

门的经理负责，但公司总经理可以命其变更。

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5.机要文件或机要事项由该部门负责人负责印制和传

达，并填写《文件发放、回收记录》，文件发送至有关部门

时，必须请收件人签字盖章。

6.机要文件由制发部门制成正本、副本各一份，一份由

制发部门分类加以保管，另一份由片区专人保管，机要文件

应加盖标识。

7.公司内机要文件的传递，除责任者自行携带方式外，

必须加封后传递，不能以文件方式传递的秘密事项必须由直

接关系者亲自传达。

8.机要文件发放执行《文件控制程序》。

9.机要文件及其相关草案，其他无用物品的销毁，应确

定一定的时间，由主管经理负责销毁，具体执行《文件控制

程序》的有关规定。

10.凡违反本规定的，由管理者代表、总经理办公会讨

论处理。

四、培训管理制度

（一）基本原则

1.我单位按照国家相关规定依法足额提取员工教育培

训经费，专款专用，切实保障员工培训权利。

2.我单位建立健全员工培训制度，完善内部员工职业培

训和技能实训平台建设。

（二）岗前培训

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新入职的员工，安排为期XX天的岗前培训。培训内容

包括单位基本情况、本用工管理规章制度、工作流程、岗位

责任、工作技能、安全规程等，促使新员工在短时间内熟悉

单位情况，提高工作技能，尽快适用新岗位，发挥个人所长。

(三)在岗培训

我单位关心员工的成长和发展，每年根据员工的具体岗

位安排为期XX天的岗中培训，帮助员工提升技能水平。

(四)转岗培训

1.我单位根据情况，依法对以下员工安排转岗培训：

(1)申请转岗并经单位批准的员工；

(2)不能胜任工作的员工；

(3)患病或非因工负伤且在规定的医疗期满后不能从

事原工作的员工；

(4)因客观情况发生重大变化致使劳动合同无法履行,

经协商同意转岗的员工。

2.我单位对转岗的员工安排为期XX天的培训，促使员

_L尽快胜任新的工作岗位。

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第二节保洁管理制度

一、保洁员管理制度

（-）熟悉分管清洁卫生区域情况，掌握清洁工作必要

的标准和要求。

（二）熟悉掌握各类清洁工具，清洁剂的使用方法，熟

知各类建材、玻璃、不锈钢等的保洁方法。

（三）严格按清洁规范操作，以防损坏设施、设备。

（四）保持分管区域的清洁水准，工作次数每天不少于

4次。

（五）节约使用清洁原料，爱护使用各种清洁用具。

（六）接受经理、部长的监督检查，不断改进工作。

（七）文明用语，着装整齐，佩戴工作牌上岗。

二、保洁设备管理制度

（-）库房建立《机器设备台帐》，对机器设备进行统

一管理。

（二）机器设备进行统一编号，由各区域主管负责，出

了问题由主管承担相应责任。

（三）主管须在每天下班前对机器进行使用后的检查，

机器是否清洁干净，有无损坏，如发现问题一定要查明原因

分清责任，落实到个人。

（四）每星期日由保洁员对吸尘器进行一次大清洁，对

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吸尘袋、爬头、吸管进行检查是否堵塞，电线插头是否破损

漏电发现问题及时报修，并填写《机器设备清洁保养记录》

《机器设备维修记录表》。

（五）其他大型机器，如：单刷机、吸水机、抛光机、

抽吸两用机等，由主管负责。监督做到每天各种机器使用要

有记录，使用后机器设备清洁保养要有记录，机器设备维修

要有记录，并填写《机器设备使用记录》，《器设备清洁保

养要有记录》，《设备维修记录表》。

（六）各种机器使用完后，必须清洁，主管要负责检查,

使用人要爱护机器，不得违反操作或摔打机器，如有发现，

将对此给予除名并罚款处理。

（七）严格遵守公司规定，各种机器不得随便外借，如

有特殊情况需要外借的，须报上级批准后方可借出，并需要

借条，注明坏了要照价赔偿等字样。

（八）本公司内部其他部门需借用，归还时必须保持机

器内部清洁，如有损坏需修理好后再归还。

（九）严禁私自将机器他人，具后果一切自负。

（十）使用人必须严格遵照执行机器设备的操作规范要

求。

三、保洁人员防护制度

（-）护员工安全，工作中使用具有腐蚀性的清洁剂时

保洁员必须佩戴橡胶手套。

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（二）为保护员工安全，清洁2米以上高空区域时，必

须两人相互保护作业。

（三）为保护员工健康，夏季外围员工在工作中佩发草

帽，并预备防中暑药。

（四）为保护员工健康，冬季外围员工在工作中配发棉

大衣、棉手套、棉鞋等防冻用品。

（五）为保护人员安全，清洗地面时，要摆放警示标志

牌，以免人员滑倒。

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第三节绿化管理制度

一、绿化工作管理制度

（-）目的

规范绿化工作的管理，确保绿化植物长势良好。

（二）范围

适用于工业园绿化工作的管理。

（三）内容

L绿化管理范围

各管理处辖区内的果树、乔木、灌木、绿篱、绿化地、

爬藤、地面覆盖物、攀缘物、草皮和其他植物的养护。

2.绿化工作管理规定

（1）绿化员承担辖区内绿化的日常巡视、养护、监管

重任，绿化员应服从管理处的工作安排，遵守所有绿化管理

规则，爱护公物，同时认真履行绿化养护任务。

（2）严格执行绿化养护工作的技术规范要求，按规定

标准作业，保质保量完成所负责的绿化区域和管理处安排的

各项绿化工作，并由管理处定期检查和定量考核。

（3）进行绿化养护前，应小心谨慎，确保辖区公共设

施及建筑物等的完好，若发现任何破坏环境行为或故意损坏

行为应及时制止，对不听劝告者，立即向保安员和主管报告。

（4）爱护绿化工具和设备，确保工具和设备保持良好

使用状态。

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3.绿化养护过程安全规定

(1)在实施植保喷洒时要采取预防措施，不让烟雾飘

进房屋，特别是喷洒药物时，应注意风向，选择合适的喷洒

方向和控制喷洒范围，确保避免对客户或设施的损害，并将

“危险”标志牌放在关键位置进行警言提醒。

(2)在使用机器时应采取安全措施，避免客户或设施

造成危险、损害、伤害，在使用水管淋水时，应注意穿越道

路、人行道时对行人和车辆造成的不便。

(3)机器应安装钢制防护罩，防止碎片、飞出物造成

损害；在机器使用前要进行安全检查，确保螺丝和螺帽固定

在切削片上，避免切削片飞出；机器使用中，不得改变和改

动机器的防护罩。

4.绿化管理检查规程

(1)绿化员按规定每日进行巡视、养护，并将养护内

容进行记录，对疑问或事故情况向主管或相关人员汇报。

(2)绿化主管按《绿化服务质量检查规程》的要求对

辖区绿化养护情况进行巡视检查，及时处理绿化员或相关人

员提交的相关问题，重大事故及时提交管理处主任处理，绿

化主管每月应对辖区的绿化养护管理工作进行总结，并向管

理处汇报。

(3)管理处主任按《绿化服务质量检查规程》的要求

对辖区绿化养护情况进行巡视检查，及时处理绿化主管提交

的重大事情，对绿化主管提交的月工作报告进行审查。

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二、绿化养护管理制度

（一）养护管理制度措施

绿化养护管理制度健全，管理记录健全，管理得当，达

到黄土不露天。

（二）绿地管理

L绿地完整，无堆物、堆料、搭棚，树干上无钉拴刻画

等现象。行道树下距树干2m范围内无堆物、堆料、围栏或

搭棚设摊等影响树木生长和养护管理的现象。

2.花坛、花带轮廓清晰，花坛地势平整或顺平，浇灌不

积水，边缘留深不低于7cm。

3.绿地内各类摊点应证、照齐全，遵守管理单位的各项

规章制度，要定点、定位、定数量，保持场地整洁、造型美

观，不影响交通和园容园貌，保持卫生整洁、无废弃物，不

经营国家禁止的或劣质的商品。

4.管辖范围内严格执行车辆管理规定，确保无违规车辆

出入现象，各种车辆定线定点存放。

5.绿地整洁，无杂物、无白色污染（树挂），对绿化生

产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）、绿地内水面杂物，重点

地区随产随清，其他地区日产日清，做到巡视保洁。休闲场

地卫生干净，随时清扫全日保洁，地面破损恢复及时，无各

类杂物堆放。

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三、绿化设施管理制度

（-）绿化设施完整率达80%以上。

（二）雕塑定期刷新，景石、小品清洁完整，果皮箱、

导向牌、栏杆定期油漆，残缺、破烂的及时维修、更换；桌

椅等休息设施干净整洁，无乱贴、乱画现象，健身、休闲娱

乐设施及时维护、修缮，保证安全。

（三）各类灯饰、喷泉、喷灌等水电设施运行良好，及

时维护和随时消除安全隐患；湖、渠、池等水面清洁、无漂

浮物，警示牌醒目、完备，定期更换；喷泉严格按照规定定

时开放，并能保证各类应急要求。

（四）公厕全天保持干净整洁，做到地面无垃圾、污垢、

便溺，无蚊蝇蛆虫，无异味。

四、养护档案管理制度

（-）应建立完整的绿化养护台账，并由专人负责。绿

化资料记录详细，分类清楚，数据详实。编制档案目录，内

容应与档案盒外标签一致。

（二）月度养护计划及养护作业应按时记录、及时上报,

并符合现状和季节特点，针对性强，养护档案做到完整、真

实，不弄虚作假。

（三）应建立绿化养护数据库，并根据实际情况进行变

动。

（四）考勤登记表每月由工程师填写，月底交项目部。

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（五）借阅档案须经相关管理人员批准并记录。

（六）及时完成绿化管理任务，按质按时完成上级交办

的突击任务，并达到绿地养护要求。

（七）养护负责人应按时参加由绿化管理部门召集的月

度工作例会、专项养护等会议，

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第四节保安管理制度

一、门卫管理制度

（-）保安人员在必要时，查询进入单位的陌生人，并

向客户解释，以加强治安管理，若有失敬及不便，敬请谅解。

（二）严格禁止闲杂人员进入，严禁小摊小贩进入叫卖。

严禁废品收购人员及可疑人员进入，实行24小时保安巡逻

和电子监控，外来人员进入单位实行登记制度。

（三）严格落实对外来人员、车辆进行查询，外来机动

车辆（除消防、救护、执行公务警车、清洁和特许的车辆外）

经查询后方可进入。

（四）门卫室是单位的窗口，是保安的主要岗位，保安

员要认真履行职责，对出入单位的人、车辆进行查询、登记、

管理，并做好值班日志、监控巡更、交接班记录等，严禁外

来车辆和出租车进入单位，保安门卫人员应该尽忠职守，坚

守岗位，确保安全，不得睡岗，不得在岗期间吃零食，阅读

与JL作无关的书籍。

二、巡视管理制度

（-）各管理处必须为每个管理岗位员工划分一定范围

的工作责任监督区。

（-）每个工作日必须到各自的监督区域巡视两遍，并

做好巡视记录，无记录视作未巡视。

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（三）巡视监督要求：

L检查工业园保安员、卫生员在岗位工作情况（着装、

佩证及有无其他违反有关规章制度的行为）。

2.工业园是否有安全隐患（窖井盖是否完好，消防通道

是否被堵，室外输电线路是否完好，工业园内有无可疑人员

活动）。

3.工业园内环境管理是否符合要求（树木花草有无损

坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，垃圾亭管理是否

符合要求，道路上是否有乱停车辆，乱晒衣物等、工业园内

是否有影响正常休息的噪声源）。

4.基础设施是否完整（路面有无破损，室外上下管道是

否渗漏，路口和栏杆是否完好）。

5.留意倾听客户对服务管理的意见反映。

（四）在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的

应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主管汇报。

二、监控值班管理制度

（-）值班监看制度

1.监控中心实行轮班全日值班制度，确保实行24小时

监控，值班人员不得随意离开值班室，值班人员要遵守值班

岗位职责，每日做好值班记录。

2.当班人员要有高度的责任心和警觉性，能熟练掌握安

全系统设备的操作规程，负责对各种监控设备的监视和运

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用，不得擅离职守，做好检查、操作等工作，并将各种设备

的运行状况做好记录，并向下一班人员做好交接。

3.熟悉本区域所采用的防盗监控系统的基本原理功能，

熟练掌握操作技术，协助技术人员进行修理、维护不得擅自

拆卸、挪用或停用，保证设备的正常运行和外观整洁。

4.监控室设备及通讯器材等要进行经常性的检查，定期

做好各系统功能试验，以确保监控设施各系统运行状况良

好。

5.做好交接班工作，认真填写值班记录及系统运行登记

和控制器材的检查登记。

6.交班时必须对安防系统进行测试，测试情况记录于监

控系统运行记录表，记录设备使用状况，保证设备处于正常

使用状态，出现故障必须在15分钟内出报是单通知专业公

司和技术部的人员维修，并知会各岗位留意跟进处理结果，

三天内未修复完成必须报公司主管领导。

7.安防系统出现报警信号时，首先核查信号的真伪情

况，并呼叫岗位同事，赶往报警所在防区，查明报警的原因,

如属误报，要及时消除警报，发现异常情况，请报当值领班、

经理或保安部，并视当时情况拨打“110”报警，事故处理

完毕后，填写发生信号的时间、防区、内容及处理结果。

8.当值人员每班必须按要求填写有关的记录，记录要长

期保管，检查录像带是否工作正常，录像内容如无异常保存

七天后才可处理，有关资料不得向外泄露。

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9.当值人员应熟悉系统各部分设备的性能和作用操作

时用力恰当，要爱护设备，禁止对设备进行与监控无关的任

何操作。

10.保修期内厂家维修保养设备时，当值人员要及时通

知专业公司派员到现场监管，并填写维修保养情况。

11.监控中心内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易

燃易爆等危险品。

12.监控中心内的电话属专用报警联系电话，任何人不

得占用。

13.当值人员及巡察人员外，未经管理处批准不允许任

何人进入监控中心。

（-）图像信息保存、使用登记制度

L监控系统图像实行自动保存，重要物资库房图像保存

时间不少于30天。

2.外来人员需要查看监控图像需分管领导批准，填写监

控信息图像查看记录表，对图像信息的录制人员、调取时间、

调取用途等事项进行登记。

3.任何人不得擅自复制、查询或者向公安机关以外的其

他单位和个人提供、传播图像信息。

4.任何人不得擅自删除、修改监控系统的运行程序和记

录。

5.任何人不得擅自改变公共安全图像信息系统的用途

和摄像设备的位置。

23

6.任何人不得干扰、妨碍监控系统的正常运行。

（三）安全保密制度

1.保安监控工作人员使用计算机要及时主动设置密码。

2.严禁将计算机密码告知无关人员。

3.未经相关领导批准，任何人员不得将数据、软件及资

料复制给其他单位或个人。

4.未经许可，保安监控工作人员以外任何人员不得使用

操作监控计算机系统及相关设备。

5.任何人不得擅自提供、传播图像信息。

6.对涉及秘密、商业秘密和个人隐私的图像信息予以保

24

第五节车辆停放管理制度

一、停车场管理制度

为加强XX工业园停车场的泊车、卫生、治安等方面的

综合管理，给全体车位使用者提供一个良好的使用环境，特

制定此管理制度。

（一）泊车管理

I.本车场为XX工业园内部使用停车场，所有进入本车

场的司机视为接受本条例。进入车场的车辆须按指定位置停

放。

2,本停场限泊车司机进入车场，司机停放或取车后，必

须立刻离场。

3.本场保留拒绝未办理正常手续的车辆进入本停车场

的权利。

4.进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，严禁任何

人在本场内学习驾驶。

5.进场车辆如不服从管理人员指挥或未按本管理条例

规定行驶和停泊，造成自身的人身、车辆受损的，本停车场

概不负责赔偿；若造成他人人身、车辆或本停车场受损的该

车辆的车主应负责赔偿。

（二）交通管理

1.进入本车场的司机和车辆，必须服从车场管理人员的

指挥，遵守相关交通安全规则。

25

2.进入本场的车辆，必须按规定的方向行驶，办理有关

手续后方可进入，否则，作非法进入处理，一切后果自负。

3.进入本场的车辆必须服从管理人员指挥，按标定的交

通标志停泊在规定的车位界限内，若车辆在停泊时占用相邻

车位，本场有权采取必要措施。

（三）卫生管理

1.进场车辆必须保持卫生清洁，不得在场内弃置垃圾、

废物。

2.严禁在停车场墙内外乱写、乱画、乱贴字画广告。

二、停车场停放管理制度

（一）停车场出入口显著位置标示统一的停车场标志

牌、标价牌、停车场管理制度和投诉监督电话。

（二）工作人员佩戴服务牌证。立体机械式停车设备的

操作人员持有特种设备作业人员证。

（三）对进出车辆进行查验登记，引导车辆进出和停放

维护停车秩序。发现长期停放或者可疑车辆，及时向公安部

门报告。

（四）保持场内交通标志、标线清晰和完整，场地整洁

通道畅通。

（五）确保停车收费设施、自动收费停车设施、信息化

设备的正常使用和维护。

（六）根据需要安装或建设照明、通风、消防、排水、

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防盗、监控等设施，并保持其正常运转。

（七）采取必要措施控制机动车停放过程中废气、噪声

对附近居民的影响。

（八）尽量购买停车场责任保险。

（九）禁止停放载有易燃易爆、有毒有害等危险物品的

车辆。

（十）无正当理由不得拒绝提供车辆停放服务。

（十一）停车场实行分区管理，划分机动车辆禁停区消

防通道严禁停车。

（十二）对外来车辆实行定点停放，专人看管，对特殊

车辆如军车、警车等，执行公务的车辆，优先停放。

（十三）车辆驶入工业园须按规定限速行驶，不鸣喇叭。

（十四）完善规范服务中心内交通标识，提高服务中心

内交通警示作用，保障道路畅通。

（十五）完善停车场管理制度、智能化管理系统以及全

方位的安全保卫协管员监控紧密配合，保证无控制盲点。

（十六）做好各种安全标识和安全设施的管理，保证行

车安全，如限速器、转弯凸镜、限高牌、限速牌、道路指示

牌、区域指示牌等。

（十七）车辆按规定道路、方向行驶，做到持证行车一

证一车，安全有序。

（十八）聘请专业停车场规划单位对停车现状及场地进

行详细调研，在可能的情况下重新划定车位，提高场地利用

27

率。

（十九）实行24小时值班巡逻制度，定时对地下停车

场进行全面巡视，查看车辆有无损坏、漏油、漏水情况和车

辆防护状况是否良好，是否有可疑人员在车场滞留等。

（二十）严格执行停车场管理制度，以标准的交通指挥

动作指挥疏导车辆，按规定停泊车辆，防止交通事故的发生

遵守相关交通安全规则。

（二十一）控制好停车场的出入口，防止无关人员进入

停车场，禁止无关人员逗留；认真疏导入口处车辆，保持应

急车道畅通。

（二十二）发生交通事故时，迅速保护和控制现场，报

警并抢救伤员，防止车辆堵塞现象发生。

（二十三）实时了解停车情况，合理指挥车辆进出。

（二十四）法律、法规、规章规定应当遵守的其他规定。

三、机动车停放管理制度

（-）接受停车场工作人员的指挥调度，按照场内交通

标志、标线有序停车。

（二）不得停放装有易燃易爆、有毒有害等危险物品或

者其他违禁物品的车辆。

（三）停车后及时关闭车辆发动机。

（四）正确使用和爱护场内设备。

（五）按规定支付车辆停放服务费用。

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（六）不得利用停放车辆从事非法活动和经营活动。

（七）法律、法规、规章规定应当遵守的其他行为。

四、非机动车停放管理制度

（-）自行车、助动车、电动车应听从工作人员的指挥

顺序停放到指定位置。

（二）各类非机动车严禁进入车库，严禁随地乱放影响

通道畅行。

（三）车主（包括使用人）应做好车辆防盗、充电安全

等工作，停车场及工作人员不承担相关赔偿责任。

29

第六节机电维修管理制度

一、配电室管理制度

（-）配电值班人员必须具备相关专业知识和处理突发

事故的能力，并能严珞遵守公司和部门制定的各项规章制

度。

（二）配电值班人员必须持有国家及行业认可的从业资

格证上岗。

（三）配电值班人员要忠于职守，严禁值班员期间擅自

离岗、串岗。

（四）值班期间，值班人员必须穿工作服、佩戴工作牌

保持整洁、端庄的工作面貌。

（五）非工作人员，严禁入内。若有外来人参观，须填

好进出人员登记记录。

（六）定期清扫配电室清洁卫生，严禁在配电室内吸烟

随时保持配电室内设备设施的干净卫生。

（七）定时对配电室内设备、设施进行巡检，定时抄表

做好设备运行的动态记录。

（A）定期检查配电室内消防器材的有效性。消防器材

操作手柄必须整齐、有序地摆放。

（九）配电值班人员必须认真做好运行记录，填写表格

字迹要工整、清晰，运行参数要准确。

（十）值班人员必须对巡回检查记录与现场情况进行逐

30

项核对。

二、电梯维修安全制度

（-）维修人员必须经过安全和技术培训并经考试合

格，经有资格的主管单位批准持证上岗。

（二）电梯发生故障时专业维修人员2小时到达现场，

维修停机不超过4小时；发生困人时专业维修人员须在半小

时赶到救援。

（三）电梯专业维保单位维修人员必须服从物业公司监

督和管理。

（四）对维修、保养的电梯要悬挂“维修停用”等相关

告示牌。

（五）维修、保养作业时应严格遵守《电气安全工作规

程》或相关规程，严禁违章作业、违章指挥。

（六）在轿顶作业时，应把安全钳联动开关和轿顶急停

开关断开。

（七）用手轮盘车时，应断开电梯总电源。

（八）在底坑作业时，应将限速器张紧装置的安全开关

和底坑检修急停开关断开。

（九）禁止将安全开关等用机械方法或电气短路方法短

接起来运行。

（十）维修时不得擅自改动线路，必要时经物业公司批

准后方可改动，改动部分应有相应的技术资料存档。

31

（十一）检修人员暂时离场时要在场地挂“危险”“切

勿靠近”等警告牌，并派人看守。

（十二）检修完成后应立即清点工具、材料，打扫现场,

摘除告示牌，并与物业公司监管人员交接，同时填写检修记

录。

三、供水系统管理制度

（-）机电维护人员每周应不少于三次对供水系统进行

检查，检查水泵工作状态、管道法兰接头、阀门有无漏水现

象。

（二）每季度进行一次水泵转动部位润滑点加润滑油。

（三）每季度一次对泵房内的水泵设备、室内外管道设

施、阀门进行除锈刷漆。

（四）机电维护人员应每年进行一次水泵、电机检查维

保；对控制柜的线路、断路器、接触器、开关进行检查维保。

（五）每月一次对主/备用水泵进行轮换运行，检查及

更换设备盘根。

（六）每周打扫一次水泵房室内清洁卫生。

（七）严格按照国家相关规定请专业公司，每年定期进

行两次检查水池（水箱）清洗消毒，保证二次供水水质符合

国家生活用水标准。

（八）每年定期进行两次各楼宇供水管道减压阀前后级

供水压力测试，保证各楼宇高低供水区压力满足要求。

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（九）做好每天水池（水箱）水位、盖板、溢流口巡查。

确保供水量正常、盖板完整并锁好、溢流口金属防护网完好。

（十）每年秋、冬季对户外暴露管道做好防冻处理。

（十一）以上每项工作完成后填写记录，以备查验。

四、排水系统管理制度

（一）每天二次检查排水泵、污水泵、污泥泵、提升泵、

空压机、曝气机等设备的工作状态，查看工作电流是否正常,

设备运转是否平稳，有无异常。

（二）检查各阀门开关是否在正常的工作状态，是否灵

活、不遗漏；电气控制柜运行正常；污水过滤格栅无堵塞：

排水管道及排水口无堵塞。

（三）熟悉排水及生化处理系统操作使用方法，准确识

别系统异常情况，判断故障位置及时排除故障。

（四）熟练掌握排水及生化处理系统维保方法，确保系

统设备正常运行。

（五）为确保生化处理排放的澈精度和水质，保证曝气

机的正常运行，必须每年两次清洗曝气机空气滤网，发现破

损立即更换。

（六）每年必须要进行两次对污水处理系统全面维护保

养。

（七）确保污水处理系统周边无异味，运行时无明显噪

声，污水排放符合环保要求。

33

（八）为保证排水泵、污水泵、提升泵正常运行，每季

度进行一次排水泵、污水泵、提升泵润滑加油。

（九）每年定时检查，出水的水质情况。

34

第七节公共设备管理制度

一、设备管理制度

（一）全体员工要爱护公司物业、公共设施，正确使用，

规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜

绝浪费。

（二）物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照

工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养

维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人

员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问

题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

（三）物业图纸、设备安装、使用和维护保养技术资料、

物业质量保修文件和物业使用说明文件等由公司办公室和

设备维护保养部门一式二份分别存放保管。

（四）物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管

理部门提出维修方案报公司领导审批。做到科学计划，周密

安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

（五）物业及公用设施设备的日常报修，由各部门报公

司办公室，再由办公室统一填写《维修派工单》，经公司领

导批准后，安排设备或水电工程部门负责维修。

二、空调管理制度

（-）办公室负责公共场所空调日常运行管理工作，分

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管人员要严格按照规程操作，做好开关使用纪录。设备部负

责其维修保养工作。

（二）空调开机时间根据季节变化确定，原则上在每年

6月1日至9月31日（也可根据实际情况调整）开机制冷。

（三）节假日期间公共场所空调不开启，因加班等特殊

情况需要使用的，必须提前通知办公室。

（四）空调使用部门要注意节约能源，降低能耗。空调

启动后，应及时关闭门窗，提高降温效果，夏季设置空调温

度不得低于摄氏26度。室内无人和下班后，及时关闭空调。

（五）各部门（人员）要自觉爱护空调设备，注意保持

清洁卫生，确保空调正常运行。

（六）各类空调场所有足够的新风供应，新风量不得低

于20m3/人.h,新风口必须设在室外并远离污染源，新风口

应定期清洗。

（七）空调系统的各处过滤器的滤网必须定期清洗，不

得积尘，保持干净完整，清洗的频次视滤网的清洁状况而定。

（A）回风口、出风口、排气口等处应定期清洗，保持

干净，不得积尘，保持完整不破损。出风口四周不应有黑烟

迹。

（九）设立空调系统清洗记录簿和检查记录簿，记录每

次清洗及检查的情况。

（十）各类空调场所必须重视排气，采用机械排气的，

排气扇及入风口应保持清洁干净，不积尘，排气扇应能正常

36

运转。

（十一）采用集中式空调的区域，必须加强冷却塔卫生

管理，应每半年更换冷却水一次。集中式空调系统应由资质

服务机构进行定期清洗消毒。

三、水电管理制度

（一）总则

1.为节约能耗，降低成本，保障公司正常的经营活动，

特制定本制度。

2.公司水电管理由综合管理部管理，并设专人负责。

（二）用水管理

1.公司员工应树立“节约用水”的思想，做到人离开水

龙头时及时关闭，不随意浪费水资源。

2.公司用水管理责任人应对本公司各进水管道的位置、

布局要清楚。经常巡视检查工位、餐厅及生活用水区的水龙

头、备件、阀门是否完好。

3.公司用水设备发生损坏时，要及时修理或更换，作到

“预防为主”。

4.自来水公司停水前，要及时通知公司主管领导，以便

提前存储，保障公司正常的经营活动。

5.对空调需要用水增压时，首先要了解各管道内部是否

达到供水要求，做到及时调整用水流量。

6.对外单位借用水时，必须先向公司主管领导汇报，经

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同意后方可借水。

(三)用电管理

1.公司员工应树立“节约用电”的思想，做到不随意浪

费电资源。

2.电工应持证上岗，作业时要精力集中、头脑清醒，责

任心强。

3.在公司设备停电检修时，必须严格执行供电局有关安

全规程，检修完后方能合闸供电。

4.停电设备在供电前，责任人应认真检查，确认无误后

方可供电。

5.电工工具由专人管理，并经常检查完好情况。

6.对于照明用电，应做到人离开时及时关灯。

7.公司配电室的管理：

(1)配电室为公司的要害部门，严禁闲杂人员随意进

入配电室，要进入配电室必须经上级领导批准后，方可进入。

(2)配电室应保持干净、整洁、凡经允许进入配电室

的人员应更换鞋子后，方可进入。

(3)值班人员值班时，严格遵守组织纪律，不得在配

电室打闹和高声喧哗。

(4)配电室工作人员在工作时，应对配电柜的运行情

况及时作好记录，工作交接时必须连同记录表一起交接。

(5)配电室的专用工具应由专人保管，每次用完后应

及时清理。

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（6）配电室门窗应经常关闭，以防止小动物入内引起

运行事故。

（7）配电室图纸、资料、记录应由专人妥善保管。

四、电梯管理制度

（一）适用范围

适用于XX工业园物业服务中心对电梯设备维护的管理。

（-）职责

1.电梯的维护保养计划由物业服务经理会同水电工程

部主管对方案进行审核，物业服务中心不定期检查电梯保养

情况及相关质量记录，对电梯突发故障、大修及重要维修工

作进行监督和提供指导。

2.水电工程部主管负责电梯设备的管理工作，监督外委

单位制定维修保养方案。

3.水电工程部负责电梯设备的日常巡视、应急救人及监

督检查维保单位进行检修、故障排除、年检工作。

（二）方法和过程控制

1.维修管理制度

（1）项目配备电梯安全管理人员，持证上岗，监督电

梯维保单位严格按照《电梯维修保养计划表》对电梯进行维

修、保养，抽查并做好记录。

（2）维保单位应有资质，监督维保单位应有两人同时

对电梯进行维修保养，两人配合协调，互相提醒，确保安全,

39

每月检修至少两次并有记录。

（3）维保单位每次到现场工作时，应对每部电梯进行

巡视检查,发现问题及时处理。

（4）对安全系统做到定期检查，及时配合处理电梯的

突发故障，并作好记录。

（5）监督电梯维保单位做好电梯的清洁工作，特别对

轿厢和厅、轿门地坎的清洁，保证厅、轿门的开、关顺畅。

（6）协助做好电梯机房的“三防”工作，如机房门窗

有损坏时，应及时修复。

（7）电梯机房进水时，应及时配合切断电梯电源，并

手动将电梯升到最高层。

（8）当电梯年检期临近时，协助电梯维保单位对电梯

进行年检保养，并根据电梯年检报告，督促维保单位整改不

合格项目。

（9）电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（10）保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙。

（11）电梯机房门应上锁，门外有警告标识，门窗应有

防飘雨设施。

2.安全操作要求

（1）电梯维修人员必须经过国家相关部门的专业培训

并取得上岗证后方可上岗工作。

（2）开启厅门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该

层。

40

(3)严禁在电梯运行中开启厅门。

(4)电梯因故停用时，必须将轿内照明、风扇开关断

开，必要时关断电梯主电源。

(5)严禁在正常情况下用检修档来替代正常运行。

(6)手动盘车，必须先将电梯总电源断开，同时注意

轿厢位置，以免电梯冲顶或蹲底，盘车完毕将专用工具放回

原处。

(7)维修时，如机房无人必须锁上机房门。

(8)监督电梯维修人员进入轿顶、底坑作业时，必须

切断急停开关，同时穿戴好防护用品，注意轿厢、配重的移

动，以免挂伤。

(9)监督检修时的短接跨线，完工后必须拆除。

(10)监督更换保险管(丝)必须与原规格相同，严禁

用铜丝替代保险管(丝)。

(11)电梯机械钥匙、操作面板钥匙必须由电梯专业维

修人员保管和使用。

(12)物业公司应制定相关的应急预案，如：电梯困人、

发生火灾、自然灾害等。

3.维修工作制度

(1)电梯维保人员上岗前做到不酗酒、不熬夜，上岗

时保持精神饱满、头脑清醒，思维敏捷。

(2)监督电梯维保人员维修时须严格遵守本手册电梯

《安全操作要求》及电梯维修有关规定，并在电梯基站厅门

41

前设置“电梯维修，请勿靠近”等告示牌。

(3)监督维修中若需要切断电源，则必须在电源处悬

挂“有人操作，严禁合闸”警示牌。

(4)监督电梯维修人员严禁电梯正常运行时将安全回

路和保护回路元件如安全窗开关、安全钳开关等用机械或电

气方法短接。维修情况下进行短接，检修后必须立即恢复。

(5)监督电梯维修人员在轿顶作业时，应断开安全钳

联动开关及轿顶检修急停开关。在底坑作业时，应断开限速

器安全开关及底坑检修急停开关。检修后各类开关要及时复

位。

(6)监督电梯维修人员井道中作业时，必须戴安全帽。

严禁作业时一脚踏在轿顶，一脚踏在井道中任何一支点上作

业。并注意轿厢间和轿厢同配重交错时的距离。以防止人身

及工具与配重发生碰撞。

(7)监督电梯维修人员检修作业时，严禁从井道外探

身到轿厢内或轿厢顶作业。

(8)监督电梯维修人员检修时所用照明必须是36V安

全电压。

(9)监督电梯维修人员维修中，严禁擅自更改系统电

气线路，保证系统线路同图纸保持一致。

(10)监督电梯维修人员维修结束后，必须将各线路、

开关等恢复到原始状态(正常运行状态)，并清理干净工作

现场，保证清洁。然后将电梯上下运行两次，正常后才能投

42

入使用。

（11）监督电梯维修人员维修中无关人员严禁入内。

（12）监督电梯维修人员维修中做好故障状态和故障处

理记录工作。

4.运行使用制度

（1）轿厢内严禁吸烟，严禁嬉戏打闹等任何可能损坏

轿厢及影响电梯正常运行的举动。严禁和杜绝一切发生在电

梯内的不良和不法行为。

（2）电梯严禁运载易燃易爆的危险物品及国家规定禁

运的任何物品。

（3）电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准

确，轿厢通风、照明良好，从启动到平层皆无异常震动和

异常声响。

（4）电梯运行货物时，应注意将货物分散、均匀堆放,

避免集中放置和偏角堆放，使轿厢运行平稳。避免货物损坏

轿厢内壁。

（5）电梯正常运行时，严禁将检修开关作为正常运行

开关使用。电梯的检修状态不能作为电梯的正常运行状态。

（6）电梯在不使用时，必须停放在基站，关断轿厢内

的控制开关，关好轿门和厅门。

（7）电梯钥匙必须由水电工程部电梯专人负责管理使

用，任何个人不得私自加配和使用。

（8）运输大量物品时，须由专人进行手动操作（此项

43

工作提前通知设备主管部门）。

（9）严格控制室内温度，夏季机房内温度超过36度开

启降温设备，保证电梯正常运行，水电工程部应设立专人管

理降温设备和严格控制开启时间（可根据气温变化进行调

整）。

5.操作注意事项

（1）全自动运行

1）进入停放在基站的电梯内，打开轿厢内的操作箱。

打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风扇正常运行。将

自动/手动开关置于自动状态。

2）将自动/手动开关置于“自动”状态。并关闭操作箱。

经数秒后，电梯自动关闭轿门厅门，按所需楼层，电梯即可

正常运行。

（2）手动运行

1）将操作箱内自动/手动开关置于“手动”状态。电梯

呈开门状态。

2）按预选楼层，按下关门按键至关门起动后松手，电

梯进入手动状态运行。

（3）安全运行程序

1）监控中心值守人员24小时监控电梯运行情况，发现

异常及时通知电梯维修人员，杜绝乘客的不文明行为，严禁

易燃、易爆等危险物品和超长超重等物品进入电梯。

2）电梯维修人员每周进行一次检查保养，并作好记录,

44

督促电梯维保公司按照合同要求进行相关的工作。

3）任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。

（4）电梯机房的管理

1）电梯机房内所有设备非电梯维修工作人员、电梯公

司专业人员，禁止操作。

2）非工作人员进入机房，须经水电工程部主管批准后,

由电梯维修人员陪同，方可进入，并做好外来人员登记。

3）电梯机房地面应铺装或进行油漆。

4）保持良好的照明和通风，保持机房内温度适宜，温

度保持在5至38摄氏度之间，保持门窗开启灵活无破损。

5）保持机房内整洁，不准堆放杂物。

6）定期对电梯机房地面进行维护，防止地面起砂和地

面灰尘对设备的影响，造成设备正常运行。

7）盘车、救人设施设备应安放在机房明显位置，盘车、

救人规章制度粘贴在明显位置；钢丝绳有明显平层标识；粘

贴平层标识对照表。

（5）运行异常

1）当发生火灾时监控中心值守打开迫降开关，将消防

电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防状态，电梯维修

人员应当迅速关闭无消防功能的电梯。

2）当楼层被水淹而使井道边或底坑进水，应将电梯停

于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。

3）电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应

45

报告O

6.维护保养

(1)维修保养工作过程中，严格遵守电梯安全操作程

序。

(2)电梯设备责任人按《电梯维保检查记录》《电梯

巡查记录》进行巡检、监督、检查。

(3)电梯维保公司按《电梯维保合同》对电梯作半月、

月、季、年保养，按电梯维修保养工作程序规定记录。

(4)日常巡检

1)日常巡视项目每天检查控制柜和电机温度是否过高,

空调器的制冷状况，电梯运行声音是否正常；电梯机房应有

通风降温设施，温度保持在5—38度之间，月平均气温不高

于25度；承重梁和吊钩应标明最大允许负荷；无机房电梯

底坑的防水与排水的控制措施到位。

2)每天巡视客梯、货梯的运行情况，如有异常需立刻

停止使用并及时处理或通知服务供方处理，做好对服务供方

维修、保养的监督工作，并做好记录。

(5)周检

1)电梯设备维保责任人或服务供方应每周一次对电梯

的主要机构和设备检查其动作的可靠性和工作的准确性，并

进行必要的修正和润滑。

2)轿厢按钮和停车按钮检查其动作，要求动作可靠，

操作轻便。

46

3）轿厢照明应良好，光亮足够、信号（指示器、方向箭

头）准确。

4）合格平层状态平层误差在正负7MM以内；

5）轿厢门检查门的开关动作，要求开关门灵活，声音

正常，自动门检查门的重开线路（按钮、安全触板、光电管

等），安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能

用手将门拨开。

6）厅门检查门锁是否灵活，接点之间是否正常，在必

要时进行调节更换。

7）检查门导轨中有无污物。

8）检查制动闸的情况，制动盘与制动瓦之间的间隙是

否正常及有否磨损，必要时调整或更换制动瓦。

9）曳引机和电动机检查油位是否在油位线上，必要时

添加润滑油。

10）检查驱动电动机有无异常噪声和过热现象，轴承温

升不超过80摄氏度。

11）导向轮、选层器检查其润滑、运行情况。

12）检查开门机是否灵活，电磁力是否足够。

13）缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

14）电梯轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无

油污，无积水。

15）门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及滚轮应灵活转动

润滑良好。

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