年广东房地产市场报告

2007年广东房地产市场分析报告广东省房协市场分析课题组（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处）一、社会经济环境2007年广东经济运行继续保持快速增长态势，完成国内生产总值30606亿元，比上年同期增长14.5%，增幅同比加大0.4个百分点。完成全社会固定资产投资9595亿元，同比增长18%，增幅同比提高1.3个百分点。城镇居民人均可支配收入17699元，同比增长10.5%；扣除物价因素，实际增长6.9%。二、数据分析（一）房地产开发投资1、完成开发投资广东房地产完成开发投资2510.05亿元，同比增长36.84%，比全国平均增长高6.82个百分点；增幅同比上升14.41个百分点。固定资产投资占GDP比重为31.4%，比全国平均水平低24.25个百分点；房地产开发投资占GDP比重为8.2%，比全国平均水平低2.05个百分点（见表1）。表1完成开发投资增长数据表单位：亿元瓜地币挠区屡时嗽肾间犹国内生产拨总值宫固定资产观投资校房地产开发稍投资皇固定资产投资香占稼GD嚷P有比绑重掘(迹%)派房地产投资占哈固定资产投资矛比根重筑(兄%)托房地产投资占鉴GD邪P增比雪重愤(养%)烟全喜放碑国徒200任6冬年牲2扫21382祥109无967楼19概443困49.67修17.68哨8.78厉200欣7弹年傅246619疏137239希25280国55.65苏18.42胆10.25惭同比增盘长项(两%)选11.4遍24.8我30.02赛5.98拼百分点裂0.7沉4消百分点源1.47哪百分点仅广的输喝东斜200虫6双年针26730求8131舱1834.3蜡30.4叶22.56拆6.86艺200势7跳年眠30606仍9595恨2510楼31.尘4得26.16滨8.2泽同比增妄长霸(依%)诚14.5锹18.0致36.84策.1.0远百分点蚂3.6角百分点播1.34犹百分点按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长30.97%的基础上，又有38.58%的增长；办公楼增长－3.86%，与上年同期相比减少近58个百分点；商业用房同比增长15.39%，与上年同期相比增加1.5个百分点；其他投资增长62.15%，与上年同期－11.56%增幅形成较大反差。数据表明，投资者对住宅的开发投资延续了上年较高的回报预期，其它投资则成为新的投资热点（见表2）。表2按用途完成开发投资数据表单位：万元块完成临投资总额启住宅投资兄办公楼投资棚商业用房投资避其它投资就200犯6级年疫183433泼62执129474径50方112292蔑4吩181878呀5贝245420枣3三200懂7归年锣251005爪49妨179429廊30疲107954苦1记209863定0谣397944锐8侨同比增贺长质(啊%)悼36.84南38.58锣－典3.86度15.39黑62.152、开发资金来源全年到位资金3952.76亿元，同比增长42.31%,比上年同期增长高出10个百分点。从资金来源看，自筹资金、外资增长趋势较快（见表3）。表3房地产资金来源基础数据表单位：万元昼资金来源逗国内贷款评外互案资僻自穿亿筹豪其它（定耕金、预付）拾金额寻%凝金额临%次金额怜%些金额思%排200蚕6浩年唉277763袋34葬576152预4液20.74固530163球1.91晶691813顺0擦24.91骆145665竹17向52.44扮200柄7草年及395275虚69句768960拍9荣19.45祝881048跟2.23泻106370刻76刻26.91导203198四36柜51.41飘同比增苍长罩(汁%)考42.31渣33.46秃－螺1.29藏个屋百分点浙66.18殃0.32赖个堤百分点沉53.7增6筒2皱个飞百分点鸽39.5皆－涛1.03异个英百分点从近几年房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，2004年比例为1.37∶1，后逐年增长，至2006年为1.51∶1。2007年为近几年来的最高位，比例为1.57∶1，同比增长3.97%，房地产开发资金较为充裕（见表4）。表4近年来房地产到位资金占房地产开发资金的比重肌年严竖度状房地产脱到位免资金（妻亿垂元）价房地产开发资咳金魄（头亿萍元）挣到位资金杜占是房地产开发资俱金仅的造比例砖增长繁（村%恳）尼200鲜3敬年样1927.5葛5是1209.9世2治1.59荣∶划1咱-慈—每200宾4痰年遥1863.8唯9爬1355.8买4东1.37附∶金1岩－谦13.84育200揪5夫年膝2102.6岗2万1498.2约8呈1.40辰∶窄1饲2.19夏200行6跑年观2777.6骑3夫1834.3丸4巨1.51萍∶歼1朴7.86嘱2007岂年闻3952.7走6但2510.0盈5堆1.57摸∶宏1常3.97（二）土地购置然与上年相比，帖房地产企业墙购置锐土地松面积增长薪22.42运%唯，徒购置限金额蔑增长悦62.47耍%例，购置任单价毛增长弹32.64%灭（见表猜5亮）。蒸表盐5丝房地产企业撕购置刘土地膝数据凑表岩师单位：万元、宜万耽m笼2另土地购置悼投资谜面积沾单价串（色元均/m剥2牌）酒200园6更年柿251580妥6即2482.0客1挡1014闲200刮7冰年则408754惰7倡3038新.苹49赵1345婆同比增烧长挡(手%)季62.47肢22.42结32.64调（三）商品房泽建设瘦商品房驴施工面积慢、新开工面积拉同比衰分别邀增长椅17.星9叔%米、怀3炎0.37点%捐。新开工面积匠增长速度较大拥，对缓解未来插的市场供应有臣积极史作用蠢（见砌表篇6冒）庸。梅表库6嘉奇侨贷昨各类商品房建仇设数据技表顽奔宣亲那单位：孙万劲m享2菌面积银总数衬住宅滋办公楼撒商业测其他骤200絮6掌年汪施工面积筹17049.喇42萌13101.俘19敢705.83兵1747.1辨4发1495.2集7咬新开工面积碑5500.7闸3衫4436.1端9禁147.02阵461.24苍456.28决竣工面积晌3992.4痕6碍3179.3宵6幕107.62仔400.30挨305.20砌200耳7婆年修施工面积珍20100热.羞81个15747洋.碎2絮1砌735闲.宿5动6塞1740乱.馒5狐6敬1877馋.伐49霸新开工面积附7171惜.赠24鱼5886召.积05木122敲.航02搏510川.奶7泊1削652押.最46叠竣工面积去4027习.膝3占3309摸.矮4运92肝.源9畏2踏325牺.馅34懂299宿.瘦64或同比增惧长拜(芒%)艘施工面积拥17.9相20.2旱4.21鞠－峰0.38铲25.56资新开工面积卵30.37敌32.68乘－桌17.0棕10.73耀43.0尽竣工面积锅0.87崖4.09老－矛13.66普－剧18.73谦－犁1.82利（四）商品房趟交易熄全年傻商品房销售额萍3663.9甘7尤亿元，份同比增晶长码47.11葛%愁；殖销售面积畜6219.7较5蹲万平方米能，披同比增新长载21.8%弃。经商品住宅均价堆5贺653煤元僚/好平方米，同比音增长糖2泉2.78凯%巨；其中第掀四彼季度均价赛5450票元愚/再平方米，环比镜增长职－答10.96岩%兵（见小表紫7椅）员。备表抢7饮欧杯描房地产交易数聋据表古时者数产间鸣商品房销售额星（亿元）骡商品房销售面协积（赶万妙m脚2片）剖均价购（雷元床/m童2绞）般住宅销售额滋（亿元）望住宅销售面积黎（然万动m秩2害）撑均价独（帅元知/m勺2体）思2006吹年欧2490.6言4暮5106.4闷4辰4877简2135极.冷68方4638浴.仆2牢5姨4604矮2007里年攀3663努.乱9割7捞6219灯.付75联5891旋3203司.俩12符5666椅.学65演5653仰同比增营长倦(适%)汽47.11响21.8颤20.79瞒49.98朽22.17贺22.78统(矩五哑)救住宅交易面积颈结构艘全愧省住宅交易面污积结构有所改榨善，但与国家饶有关政策的要倡求还有较大努差距楚（见表颜8座）。拥表章8钓住宅交易银面积栽结构数据表袜单位：协万辽平方米狗地区揉总数嫌9肌0归平方米以上住者房朵9货0堂平方米以下住关房辽经济适用房亮别墅、高档公搁寓伤面积启%唱面积起%确面积铺%俘面积碑%屋全旺众草省忽5666咏．瓦65屡3794郑．嘱06张66.95票838挂．亦82波14.8拉146副．吨88纤2.59扁886泪.银8娃9蛮15.65售广州市挨1280雹.浊8汇7脆730屿.麦1境1菌57.0潮271峰．谱42炮21.19混123掌.神0夹1默9.6轿156程．披33且12.21砌深圳市厘500盟.厚3辞5年220撤．晃78斤44.13尊161逆．航74疑32.33羡－阀－症117拜．舍82网23.55豆（六）毁市场消化系数1、定义剑“略市场消化系掩数纤”栽是通过计算一鹿定时期内商品虑房俩吸纳量离占市场乳供应量劲的比值，反映韵市场消化能力家。计算义公式：销售面碍积喉/室（扶k堆×决竣工面积妨+流待销面积摇×脏以月为单位的贤时段而数请/12腔）抱。悔公式定义为：臂市场题实现吸纳脱量际/策市场歼有效供应量我。逗系数越大，说侧明市场越活跃元，消化能力越五强。2、分析屿与去年同期相顽比，膜全年花市场消化阔系数柴有一定追增长，增己加裕0.2啄874聋，匙销售赖比较夏活跃、滩消化能力弃较强烫（见表锣9你）。这表吗9吃生成指标数据蕉表随名渗费称杀200床6锅年绪200悦7池年额总体增长织市场消化系数折1.3875已1.6749耳0.2874沙（躬七纯）商品房乓空置岔200伯7溪年尾末商品房空置奸总挠量纳1宵5序79.21神万平方米，循较具200奖6纳年末减少肿2骂18政万平方米，下已降近1抄2.15言％，夺但裁第松四殃季度则却增颂加浓56槽万平方米。赞滞销箱（空枣置劣1厌－洋3溜年）映和积压汽（空坏置抢3葬年以上）聋面积滨下降幅度达揉17.08繁%浙，改待销（空置一阻年以内）面积应则有所增加嘴。住宅空置减俭少晃179加万平方米狡，片下降链19.22伤％凭，但根第波四悦季度另却增固加妄38押万平方米锋。其余各类型丈物业的空置指集标除了办公楼称待销增加袍122故％、察其他待销增加债1欣30领％拢外，都呈现大蜜小不等的下降腐态势圈（见表勾10统）。攀表粥1异0题绝居塔士房地产浙空置米数据帆表绢淹元养效单位：援万物m璃2扎总数去住宅瞧办公楼发商业毛其他捷200屋6渔年恒末煌空置面积挠1797.6糖8盛930.39远123.46做467.73肠276.10凯其中悄 萝 贴待销斤486.25英308.68距15.30占95.05米67.22野滞销系847.35翠451.33池52.34米208.30秤135.38沿积压狱464.08眯170.38殿55.82续164.38津73.51役滞销和积压痰1311.4草3啊621.71输108.16运372.68蓄208.89点200愉7痛年磨末嫩空置面积撞1579峰.看21营751号.固6首1馒104璃.岸59铁439点.茎42埋283汪.尚5复9鲜其中蝶 阻 壤待销廊491.74践268中.外05登33托.多9为7君100医.轰0吩4荷154副.于59扇滞销坏689射.年5锦7母352析.脆7放7侨25壤.承71利189都.蒜32藏121娱.哄7璃6屠积压猫397摘.盆9捏130缝.阻79株44害.饺91钻150创.句06菌72健.揉1践4惹滞销和积压他1087.4侧7垒483.56侄70遭.绸6穴3卵339役.喝3丑9挂12颤9.0谱增已长舰(款%)右空置面积则－窑12.15笨－编19.22简－凉15.28宿－劈6.05井2.71针其中周待销由1.1挨3珠－霉13.16在122.0冬5.25妹1真30.0涝滞销和积压爆－渔17.08呀－昌22.22妖－让34.7读－坚8.93范－虫38.25三、结论狱200玻7行年广东房地产震开发投资增幅池为近年最高。芬开发投资规模忧占固定资产投检资比例、宗占施GD裂P借比例分别轻微芽上调，但尚在饺合理范围。众房地产到位资爷金与开发资金钓的比例达致近皱年最高位。资畜金来源结构中柏企业自筹与外酷资比例有所加迫大，国内贷款秋与其他比例略嫂为下降。土地垂购置成本大幅碗度上升。药住宅施工面积才增长两成钟，新开工面积梁增长三成多，励对缓解未来市弯场供应有积极冠作用。铜商品房与一手横住宅销售面积雪增长均超两成骂，销售额增长勾均接近衣五睬成。商品房均肾价倡589呜1轿元睛/浑m膜2惩，一手住宅咸565笼3忆元滤/怎m扯2刃，涨幅分别阳为矩20.将8廊％羡和块22.吩8莲％。房价水平穷与增长幅度仍全省各地表现婆不一嫁。灭市场消化系数领持续了授从劲200困4雅