年深圳市商用物业市场

2007年深圳市商用物业市场分析1、近年深圳写字楼新增供应量2003年以来，随着福田中心区逐步进入规模式开发，深圳写字楼发展进入繁荣时期，五年间新增供应面积约177.54万平方米。此后，写字楼开发重心西移，深圳写字楼开发呈下降趋势。近年深圳写字楼批准预售面积2、2007年深圳新入市写字楼项目2007年(截止12月21日)，深圳共有6个写字楼项目入市，新增预售面积17.8万平方米，较2006年同比减少51.85%，是近6年来的最低点。锤行政区议项目名称蠢片区垄办公素福田揉金运世纪大满厦尿眼车公庙绸36853.因61蔽华强广蹄场引均华强北在29988.傍58禁富春东方大惩厦禁扔农科后42073.滨1志南山旺阳光华艺大厦惕南头芬13898.悼36燕佳嘉豪商务大锈厦鲜说同乐惕15270.虏59双海岸大厦风南山商业文化旨中心区辽39904.幕233、各区写字楼新增供应比重从2007年新入市的写字楼物业的分布来看，仍主要集中在福田区，占全市写字楼新增供应总量的61.19%，但其比重较往年有较大幅度的下降。2003年～2007年间，福田区写字楼新增供应量达到143.33万平方米，占全市的80.73%，其中2005年比重达到88.19%。此外，福田中心区经历几年的集中放量后进入存量消化阶段，2007年没有新项目取得批准预售，而2005年、2006年福田中心区写字楼新增供应量占全市的比重分别为55.15%、54.22%。近年深圳各区写字楼新增供应比重从近年各区写字楼新增供应走势看，南山区虽然总体供应量仍然不大，但是增长迅速，2005年～2007年年同比增幅在35%以上，2007年批准预售面积为6.91万平方米，占全市新增供应总量的38.81%。从目前在建项目工程进度看，香年广场、益田假日广场预计都将在2008年年初入市，供应量约8万平方米，南山写字楼开发有望在2008年继续保持较快的增长态势。2006年宝安中心区成交的多宗写字楼用地项目将在2008年有陆续上市，其中荣超滨海大厦、龙光世纪大厦办公用房面积约8.1万平方米，宝安中心区将成为深圳写字楼市场的又一热点区域。4、2007年1～11月深圳写字楼销售2007年前1～11月，深圳写字楼二级市场成交面积22.03万平方米，同比下降38.29%，主要是下半年受到“限外令”以及银行银根收紧等政策的影响，投资客比重大幅下降所致。上半年，在新增供应量大幅下降的情况下，成交面积16.52万平方米，同比降幅仅为2.42%，第三季度，写字楼市场提前入冬，全季销售面积仅3.21万平方米，环比锐减57.98%，仅为2007年同期22.7%。10月份由于佳嘉豪商务大厦的入市，销售量有一定回暖，但11月再次跌入谷低，预计第四季度销售量将与第三季度基本持平。2007年1～11月深圳写字楼二级市场销售面积（万平方米）随着深圳总部经济地位的不断提升，写字楼市场需求迅速膨胀，2003年～2006年年均增长25.94%，尤其是2006年以来，由于新增供应量的递减，市场呈供不应求的态势。近年深圳写字楼二级市场年销售面积（万平方米）相比市场需求的快速增长，深圳写字楼价值提升速度更快，2007年1～11月，深圳写字楼二级市场销售均价为23604元/平方米，同比增长54.68%，与2004年相比，增幅达到136.11%。近年深圳写字楼二级市场销售均价安200售7萝年前三季度，库深圳写字楼二泄级市场销售均色价整体呈增长非趋势，其中第逼三季度环比增钉长什31.24屈%糖，主要是由于哨总体成交量较骡小，且成交物稼业主要集中在唉福田中心区或妇者楼层较高所奔致使催。定哑9寸月份销售均价还达雪到我3177悟0园元言/骆平方米，创下库历史新高找；挂1戚0优月帐低价写字楼智（佳嘉豪商务谷大厦）享入市园且成交比重较旦大，浙造成了销售均称价的结构性下煮跌回；馆1帮1虹月总体成交量旺及佳嘉豪商务右大厦成交比重行均大幅下降，沾整体销售均价唤回升。提200境7巨年决1艇～记1喊1圆月深圳二级市芝场写字楼成交鱼价格走势（胳元退/竿平方米）登5读、那200滚7讽年深圳写字楼更市场特点及发迈展趋势：鼻200散7艺年福田中心区危无新写字楼项之目入市，全市偿写字楼新增供怠应量创近六年驳最低；勺写字楼价值不篮断攀升，单月别销售均价创历世史新高；厉200暴7兵年下半年，受碌宏观调控政策辨的影响，写字筒楼需求量大幅疯下跌，渴单一业权写字伪楼受到市场追灌捧；遗写字楼开发重植心继续西移。料旧城改造将推钞动老城区写字朴楼物业的更新饱升级鄙（三五）兄200须7缴深圳商业物业发市场简析半一、抓深圳商业笑物业曾供滴给分锣析公深圳商业用房婆新增供给规模罚经过多年的增洞长后章在使200顾5找年达到一个峰晴值，此后，随证着房地产开发众重心逐步向特劈区外迁移，商商业用房新增供部应规模迅速下见跌。根据深圳仆市国土资源和瘦房产管理局公烤布的数据统计鞠整理得触，梁200叨7等年（截止过1恼2斤月臭2弊4散日胃）深圳商业用教房批准预售面袖积托44.撤3歉万平方米，同物比下价降暴42.74饲%王，新增供应量约为捕近什1龄0粪年来最低。忙近年深圳商业咏用房批准预售躺面积（万平方垒米）闷与涛200序7便年担相比模，从各区朵除龙岗、罗湖属新增竹供应有所增加木外，福田、南渗山、盐田、宝烘安商业物业新羞增批准预售面驰积均呈现较大旱幅度的下降。香但是，仅从各沃区商业物业批怜准预售面积来贫看，宝安区、皱龙岗区成榜为鹰200为7柔年深圳市商业碑物业新增供应渐面积的集中供格应区，共批准晓预售商业物业假面践积碍30.稍4转万平方米，谜占宗200贩7狡年新增商业物臂业批准预售面杯积这的狗68.62寒%豆，可以看出，省随着住宅开发法重心不断向特统区外转移，商烛业开发也随之耳转移，这是目罩前商住混合开炸发建设的特点栏决定的，单纯徒的住宅开发、鲜商业开发逐步守减少。其中，毛龙岗区是深圳击市新增商业供拳给最多的区域口，大量纯社区商业吩的推出幸，是该区域商统业物业供应量掀充足的保证。狐从供给结构来便看，除了网少量的抚商业为写字楼灾底商苗外扛，住宅底商的井供给面积占总深比重午高达玩98.6释%暴。住宅底商供丑给量占如此大盛的比重，一方艳面是受住宅项负目开发过旺的攀影响，另一方摧面则是受商住华配套观念深化炉的影响。冷200短7容年深圳各区商婚业物业批准预刑售面积（万平裕方米）膏此外，新增商滋业项目的平均胁规模明显下降弓。一方面特区蝴外商业房地产馅市场尚不成熟苏，社区商业的伙销售、经营较惕为困难，加上侍近年来特区外祝商业物业空置仰率有上升势头茅，导致开发商帅在设计社区商役业面积比重时脑更加谨慎；另潜一方面特区内牢大型购物中心滔经旁过逼200回5卡年工、填200裹6马年的开发热潮磁后趋于饱和，认大规模的商业贞项目日趋减少旨。统计显示挎，乒200界5笋年深攀圳岁17怖0裳个项目新增商摘业用房建筑面特积滔110.6樱8粘万平方米，平读均每个项目商箱业面积掠为般0.6浸2彻万平方米紫；留200码6握年新增商业用双房项目个数诱为普13恼6姓个，平均每个蛾项目商业面积部为富0.5幻7雪万平方米尼；扶200圾7刃年商业用房项匙目个数跌嗽至塑9婶8锹个，项目平均助商业用房面积宜仅缎为票0.4殿5宫万平方米。支具体来看，近戏三年，新增商均业规模旱在秘1慌万平方米以上蹄的项目比重分忧别著为新17.06备%幅、韵11.03蹲%光、恒8.16够%疤，而规模垫在胸0.么1遵～召0.喝5朗万平方米的项容目比重分别讯为祸47.06贼%族、远51.47涛%栏、塞59.18值%格。火200莫5哄年炮～录200拔7湿年各项目商业躁面积规模比重槽二、深圳商业蛇物业签需求分析仓随着商业用房犹新增供应量的棒递减，近年深表圳商业用房的仓需求量也逐年现下降，估商业用房空置悟面积稳定个在躬6政0京万平方米以上礼，输但由于新增供起应量的降幅要择明显大于需求悠量的降幅因此身新增供需比呈风递减的趋势。蜜近年深圳商业境用房销售面积恶（万平方米）届、新增供需比租200繁7衔年稠1便～把1蹄1鲁月加，深圳龄商业用房销售兰面野积石29.6智1旨万平方米，同优比下搭降缠29.92偿%镰，其功中倦1尤月份销津售刚7.6弹3忧万平方米，占阿前万1夺1混个月成交总量徒的眨25.77牌%耗；下半年露从掉8蛾月开始，成交取量连续下跌，碧7煮～括1洞1堂月总销售面积抵为夹11.3刮4汪万平方米，仅愤占森前遗1乒1骂个月成交总量讨的队38.3争%繁。究其原因，炎一续方面是然受商业物业的百新增供应持续渔减少的影响；余另一方面则拳是埋自孤7谣月后频出的限挡外资、税收调乎节、加强商业个性房地产信贷蜜管理等一系列艳宏观调控政策未加大了投资成奸本和投资风险外，投资者普遍亚采取观望的态遇度来应对目前已的政策风险。穗200秧7耀年洗1惹～请1性1蓝月各月商业用桨房销售面积（里万㎡）誓三、深圳商业陷物业逼价格分析偿200威7筑年资，受市场炒作采及国家宏观调兰控的影响，深竿圳商业物业销献售均价波动幅典度较大。猾上半年亿市场的整体过化热运行推动了傲商业物业销售妥价格的连续快伯速未上涨苦，尤其闭是天“照地铁物音业超”淹概念的炒作导逮致特区外商业痛物业价值透支差严重；下半年辽政府加大宏观录调控力度，销讲售价格回归理落性，出现大幅佩回落。键前三季度，深值圳