房地产估价房地产及描述

房地产估价房地产及描述第1页/共73页为什么要学习房地产估价？1.房地产市场的快速发展和日益成熟2.涉及到房地产的诸多经济活动（房地产买卖、租赁、抵押、拆迁补偿、破产清算、房产税征收等）2023/4/82现状存在的问题典型不完全市场，价格影响因素多，不会自动形成常人容易识别的适当价格。市场信息不对称，阻碍房地产价格合理形成因素多。房地产真正的价值扑朔迷离需要专业的估价师发现房地产的价值建立合理房地产秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化第2页/共73页第一章房地产估价概论本章要求

1.掌握房地产估价的概念、目的、特点及估价要素;2.

理解房地产估价的现实需要及估价师的职业要求；3.了解我国及世界其他国家房地产估价的发展状况。2023/4/83第3页/共73页§1.1对房地产估价的基本认识1.房地产估价的概念

房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规，政策和标准，在合理假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。2023/4/84第4页/共73页2.专业估价与非专业估价的本质区别

（1）由专业机构和人员完成；（2）是一种专业意见；（3）具有社会公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。2023/4/85§1.1对房地产估价的基本认识第5页/共73页§1.1对房地产估价的基本认识3.估价与评估的异同

估价

是指价值评估（范围窄）

评估

不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）。

2023/4/86第6页/共73页4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义

美国

RealEstateAppraisal

英联邦国家

PropertyValuation

日本和韩国不动产鉴定评价

香港物业估值或物业估价

台湾不动产估价2023/4/87§1.1对房地产估价的基本认识第7页/共73页二、房地产估价的特点（五点）（一）评估房地产的价值而不是价格。（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价。（三）提供价值意见而不是作价格保证。（四）估价有误差，但误差应在合理范围之内。（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。2023/4/88第8页/共73页（一）评估房地产的价值而不是价格。

价值

是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。

价格

是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中价格偏离价值是普遍现象。2023/4/89§1.1对房地产估价的基本认识第9页/共73页（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

估价

是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。

定价

是当事人个人行为。2023/4/810§1.1对房地产估价的基本认识第10页/共73页（三）是提供价值意见而不是作价格保证

估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任。提供专业意见的用途：（1）鉴定性估价：为委托人向第三方证明而估价。如：房屋征收补偿、房地产抵押贷款。（2）咨询性估价：供委托人自己用。如：确定房地产出售价。2023/4/811§1.1对房地产估价的基本认识第11页/共73页（四）估价有误差，但误差应在合理范围之内

误解：评估价值应当采用事后的实际成交价值来衡量

（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值。（掌握信息量不同）（2）所有评估价值都有一定的误差。评估价值=真实价值+误差。（3）误差范围+-10%~+-15%，难度大放宽到+-20%。（4）检验误差：与合格的估价师的重新估价结果进行比较。2023/4/812§1.1对房地产估价的基本认识第12页/共73页（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。

估价师的实践经验很重要，因为影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化，必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡。

2023/4/813§1.1对房地产估价的基本认识第13页/共73页三、房地产估价的必要性（三点）

1.专业估价存在的基本前提，必须同时具备两个特性：（1）独一无二性；（2）价值量大。（房地产满足专业估价的要求）2.房地产市场需要专业估价原因

房地产市场有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代”市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。2023/4/814§1.1对房地产估价的基本认识第14页/共73页三、房地产估价的必要性（三点）

3.房地产估价在估价中占主体地位

（1）房地产“量大面广”，其他资产数量相对较小。（2）房地产需要估价的情形较多（转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险等）其他资产需要估价的情况相对较少。（3）相对于其他资产估价主要限于本身价值评估，房地产估价还提供咨询顾问服务。2023/4/815§1.1对房地产估价的基本认识第15页/共73页1.房地产估价师

知识＋经验＋职业道德＝好的房地产估价师

只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。2023/4/816§1.2房地产估计要素第16页/共73页2.房地产估价机构

（1）法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；

（2）资质等级（由低到高）分为：暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；

（3）从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象

2023/4/817估价机构、估价委托人第17页/共73页

估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。

估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、抵押、租赁等）。一个估价项目一般只有1个估价目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一步细分。

估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果。

2023/4/818二、估价目的第18页/共73页房地产估价分类2023/4/819根据提供的专业意见的用途和作用进行分类鉴证性估价（或称证据性估价、公证性估价）咨询性估价（或称参考性估价）

根据估价目的进行分类

土地使用权出让价格评估

房地产转让价格评估房地产租赁价格评估房地产抵押价值评估房地产保险估价房地产课税估价征地和房屋拆迁补偿估价房地产分割、合并估价房地产纠纷估价房地产拍卖底价评估企业各种经济活动中涉及的房地产估价其他目的的房地产估价VS第19页/共73页即估价客体，也称被估价房地产，估价标的，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。房地产存在的三种实物形态纯土地纯建筑房地合一三、估价对象2023/4/820第20页/共73页

估价时点：也称为价值时点、价值日期。是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。

估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在先，评估价值确定在后。

2023/4/821四、估价时点第21页/共73页2023/4/822过去现在未来第22页/共73页

价值类型：是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。

基本价值类型有六种市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。

同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的。

2023/4/823五、价值类型第23页/共73页

估价依据是指估价项目中估价所依据的法律法规和标准。包括相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。

估价师应当对委托提供的有关情况和资料进行必要的核查。

2023/4/824六、估价依据第24页/共73页

估价原则

是指在房地产估价的理论与实践中，总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。

估价原则使得不同的估价师，对房地产估价的基本前提认识一致，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。

2023/4/825七、估价原则第25页/共73页八、估价方法2023/4/826谨慎原则基本原则独立、客观、公正原则普通技术性原则合法原则最高最佳利用原则估价时点原则替代原则特殊原则，也属于技术性原则三大基本方法市场比较法收益法成本法衍生的其他方法假设开发法长期趋势法基准地价修正法路线价法第26页/共73页

业务两步：获取估价业务、受理估价委托

规划一步：制定估价作业方案

外业两步：搜集所需资料、实地查看估价对象

关键三步：分析、测算、判断估价对象价值

后续四步：撰写估价报告、内部审核、交付估价报告、估价资料归档

履行必要的程序，才能规范估价行为、保障估价质量、提高工作效率、防范估价风险。2023/4/827九、估价程序（一般12步）第27页/共73页

估价师分析、测算、判断的估价对象价值及其提供的相关专业意见。估价结果应该客观公正。

估价师不得有以下行为迁就客户、未完成估价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结果、未估价之前就征求估价委托人对估价结果的意见、迎合估价委托人。

2023/4/828十、估价结果第28页/共73页一、国有建设用地使用权出让的需要

□招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价

□拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最高出价

□挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最高报价

□协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价

2023/4/829§1.3房地产估价的现实需要第29页/共73页二、房地产转让和租赁的需要

转让方式增多买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。

租赁有房屋租赁、土地租赁、建设用地使用权出租等。

三、房地产抵押贷款的需要

抵押人担保债权不得超出抵押物价值。

抵押对房地产估价的需要（7种）初次抵押估价、再次抵押估价、增加抵押贷款估价、抵押期间估价、转抵押估价、续贷抵押估价、处置抵押房地产估价2023/4/830§1.3房地产估价的现实需要第30页/共73页四、房地产征收征用补偿的需要

征收是强制收买，所有权变更，不返还

征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人

五、房地产分割的需要

一般采取折价或者拍卖变卖价款分割2023/4/831§1.3房地产估价的现实需要第31页/共73页六、房地产损害赔偿的需要

□因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估

□在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等造成相邻房地产价值损失的评估

□因施工中挖基础不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估

□因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估

□因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估

2023/4/832§1.3房地产估价的现实需要第32页/共73页七、房地产争议调处的司法鉴定的需要

八、房地产税收的需要

九、房地产保险的需要

十、企业有关经济行为的需要

十一、房地产行政管理的需要了解

十二、其他方面的需要

2023/4/833§1.3房地产估价的现实需要第33页/共73页房地产估价师的职业道德是房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的行为规范的总和。包括职业品德、职业情感、职业行为习惯。

概括为

■独立、客观、公正

■专业胜任能力

■诚实守信

■勤勉尽责

■保守秘密

■公平竞争

■社会责任2023/4/834§1.4房地产估价师的职业道德第34页/共73页□1995年以法律形式确立了房地产估价的地位房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度

□建立了房地产估价师执业资格制度.1995年起取得房地产估价师唯一途径是通过全国房地产估价师职业资格考试。

□1999年制定并颁布了国家统一标准《房地产估价规范》。制定了房地产估价国家标准和相关指导意见

。（房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见）

2023/4/835§1.5中国房地产估价行业发展概况第35页/共73页□1994年成立了中国房地产估价师协会，并创办了《中国房地产估价师》杂志。

□拓展了房地产估价业务领域。从主要为房地产交易提供参考价格和参考依据，发展到为房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、房地产税收、司法鉴定等。

□形成了公平竞争的房地产估价市场。

□形成了较完善的房地产估价理论方法体系。

2023/4/836§1.5中国房地产估价行业发展概况第36页/共73页

□房地产估价概念

□房地产估价的本质

□专业估价与非专业估价的本质区别□房地产估价要素（估价人员、估价机构、估价目的、估价原则、估价方法、估价程序、估价对象和估价时点）□房地产估价目的（土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押贷款、保险、课税等）□房地产估价师职业要求2023/4/837第一章小结第37页/共73页例题：判断

某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）2023/4/838例题1错误解析：必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。第38页/共73页例题2例题：评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。【2008年真题】

A.传统评估业务

B.价值分配

C.相关经济损失评估

D.价值减损评估2023/4/839答案：C【解析】房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。第39页/共73页例题3【判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）【2006年真题】

2023/4/840答案：×

【解析】评估房地产的价值而不是价格。第40页/共73页例题4房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。【2007年真题】

A.发明

B.发现

C.创造

D.确定2023/4/841答案：B第41页/共73页例题5不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。【2007年真题】

A.掌握的有关信息不同

B.作出的估价师声明不同

C.估价对象状况不同

D.委托人不同2023/4/842答案：A

【解析】由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值（估价不可避免）。第42页/共73页例题6【判断题】

一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（）【2007年真题】

2023/4/843答案：√

【解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。第43页/共73页第二章房地产及其描述2023/4/844熟悉房地产的含义，特性及种类，能从估价的角度充分认识房地产，以及从哪些方面对房地产进行了解并如何予以描述。本章要求第44页/共73页§2.1房地产的含义房地产估价的定义

房地产是指土地及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。（1）土地

土地的地表范围——该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域土地的地上空间范围——以飞机的飞行高度为限土地的地下空间范围——以人类的能力所及为限2023/4/845第45页/共73页§2.1房地产的含义（2）

建筑物的含义

广义的建筑物－包括房屋和构筑物

狭义的建筑物－仅指房屋，不包括构筑物

定义：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。

房屋和构筑物的区别

□人是否直接在里面生产生活，是则为房屋

□是否有门、窗、顶盖，有则为房屋2023/4/846第46页/共73页（3）其他土地定着物的含义

定义：建筑物以外的土地附着物，是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。

土地符着物与土地或建筑物物理上不可分。虽然可分离，但是从经济角度不合理。2023/4/847例：埋设地下的管线、设施，建造在地上的围墙等。（√）例：摆在屋内的家具、电器，临时搭建的戏台等。（X）为了提高土地或建筑物的使用价值或功能。仅仅是放在土地或建筑物中，置于建筑物表面。第47页/共73页（4）房地产实物的含义定义

指房地产中看得见、摸得着的有形部分。包括有形的实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能。2023/4/848有形的实体-房屋的建筑结构（砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构）第48页/共73页§2.1房地产的含义房地产估价的概念

房地产是土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

房地产权益的含义

是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。

房地产的各种权利——所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等。

2023/4/849第49页/共73页房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）。建设用地使用权（实质上是空间利用权利）

国有建设用地使用权，包括出让土地使用权、划拨土地使用权、其他建设用地使用权

宅基地使用权宅基地使用权人依法对集体所有土地享有的占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利。如：通行地役权——在他人的土地上通行的权利；排水地役权、眺望地役权。

2023/4/850第50页/共73页抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其他权利都是物权

2023/4/851第51页/共73页§2.1房地产的含义房地产估价的概念

房地产是土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

房地产区位的含义

房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。包括：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。

2023/4/852第52页/共73页§2.2房地产的特性1.不可移动（位置固定性）

房地产位置固定，不可移动。其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。

不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费，不能在不同地区之间调剂余缺，因此房地产市场不是全国统一市场，而是地区区域市场。2023/4/853第53页/共73页§2.2房地产的特性2.独一无二

也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。

没有两宗完全相同的房地产

难以出现相同的大量供给，使房地产之间不能完全替代，价格容易受个别因素的影响，房地产交易难以采取样品交易方式。

尽管如此，房地产存在一定程度的替代性和相互间的竞争，这是估价替代原理的基础。

2023/4/854第54页/共73页§2.2房地产的特性3.寿命长久

对于土地而言，也称不可毁灭性或永续性，建筑物寿命长久。可以为其占用者带来持续不断的利益。4.供给有限

供给有限造成房地产具有独占性。

原因

■土地总量不可增加

■房地产不可移动造成了供给不能调剂

5.价值量大

单价高，总价大。

2023/4/855第55页/共73页§2.2房地产的特性6.用途多样

也称为用途的竞争、转换及并存的可能性

一宗房地产可以有多种不同的用途

用途不可以随意转换的原因

政府的用途管制——符合城市规划（合法原则）

不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）

2023/4/856第56页/共73页§2.2房地产的特性7.相互影响

房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。

房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受邻近房地产的影响。

外部性正外部性——某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。负外部性——某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。

2023/4/857第57页/共73页§2.2房地产的特性8.易受限制

政府对房地产限制的四种特权

管制权——对房地产的利用作出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。

征收权——为了公共利益而征收

征税权——对房地产课税

充公权——政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产

2023/4/858第58页/共73页§2.2房地产的特性9.难以变现

也称为变现能力弱、流动性差

变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度

房地产交易手续复杂，成交时间长，变现能力差

当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现

影响房地产变现能力的主要因素：通用性（用途转化的能力）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况2023/4/859第59页/共73页§2.2房地产的特性10.保值增值（了解）

引起房地产价格上升的原因：

对房地产进行投资改良——投资增值

外部经济——自然增值

需求增加导致稀缺性增加——自然增值

通货膨胀——保值

房地产使用管制改变——自然增值

2023/4/860第60页/共73页§2.3房地产的种类2023/4/861居住房地产

商业房地产

办公房地产

旅馆房地产

餐饮房地产

体育和娱乐房地产

工业房地产

农业房地产

特殊用途房地产

综合用途房地产按开发程度分类2023/4/8生地——无基础设施

毛地——有基础设施＋未

拆迁

熟地——完善的基础设施＋场地平整可直接建造建筑物

在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件（包括缓建工程）

按用途分类第61页/共73页2023/4/862熟地的类型

三通一平，平都是指场地平整，三通指水、电、路五通指水（供水和排水）电、路再加上电信七通再加上热力和燃气

第62页/共73页权益状况分类“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。“