房地产评估综合报告-杭州丁桥区域

2011-2012学年第一学期实验报告实验课程名称房地产评估第二次作业专业班级金融00904学生学号30905437学生姓名王颖颖实验指导教师吴步昶房地产评估实验报告丁桥区综合报告地理位置：杭州大型居住区（丁桥）位于杭州主城区东北部，距市中心10公里，建成后将是一个居住人口达20万人，功能完备的大型现代化居住区。交通情况：丁桥大型居住区将构成“一绕、二快、三横、四纵”的区域网骨架，共建8条30-60米宽的主要道路，再加上规划的地铁3号线、快速公交（BRT）3号线，形成“条条大道通市区”的道路格局。规划前景：根据杭州城市规划，位于杭州市东北部的江干区丁桥镇将成为杭州主城区的“后花园”，与田园区块、华丰区块、天都城共同构筑城北新城，总体定位为“城北新城的核心区”。1城北新城丁桥一期城北新城丁桥一期位于主城北部，用地范围东起绕城公路，西至丁桥港、笕丁路，南起沪杭铁路，北止上塘河，规划总用地约366.2公顷，其中居住用地187.1公顷，计划居住人口达到10万人。共有留用地共8块，占地面积281.7亩，建筑面积约60万平方米。一期共配套学校6所，规划新建社区10个，社区服务中心1个，派出所1个，邻里中心3个。2城北新城丁桥二期城北新城丁桥二期是由丁桥西单元和丁桥单元两大块组成。规划总用地约559.47公顷，其中住宅面积167.68公顷，计划居住人口达5.5万余人。二期中共有留用地5块，占面积250亩，总建筑面积约55万平方米。规划配套幼儿园、小学、中学、高中，新建社区8个，派出所1个，体育中心1个，三甲医院1所，规划中的地铁3号线以及一个水景中央公园。3城北新城长睦单元城北新城长睦单元位于杭州主城与临平副城的交界处，靠近主城一侧，规划范围东起学堂港，西至绕城高速，南起沪杭铁路，北至上塘河，用地面积287.96公顷，计划居住人口达到72201人。在规划中，定位城北新城长睦单元为“旅游休闲商贸中心”。4皋亭山旅游风景区皋亭山旅游风景区位于丁桥北部，总面积约1万余亩(包括山地)，540余农户约2000人。通过努力，将成“杭州市重点旅游风景区”——皋亭山旅游风景区。基础设施和公共配套设施：1地铁：三号线一期工程：线路全长28.1公里，全为地下线，设车站20座，设车辆段1座（丁桥车辆段），主变电2座（同协路站、天目山主变电站附近）。大架修车辆基地与5号线仓前车辆综合基地资源共享，控制中心共享地铁1号线建华控制中心。杭州市地铁二期建设项目，拟在2011～2016年间建设177.9公里的轨道交通工程，加上一期建设的82.2公里，总计建成里程为260.1公里，设车站118座，其中轨道交通线路之间的换乘站35座，有望年内动工。2、公交：丁桥-公交总公司、丁桥-城西的交通已经基本解决，目前有218路、386路、B3路、K812路等公交路线，但是总体的交通系统还未建立。未来将新增开通社区通勤快车。218路、386路、B3路、K812路3、道路已建：蕙兰雅路、明珠街、紫丁香路、环丁路等在建：同协路丁桥东路华丰路等。同协路北起临丁路，南至杭海路，全长约9.2公里（丁桥直达钱江新城），为城市主干道。同协路建成后将南北贯通沪杭铁路以东区块，道路建设将起到完善区块路网配置、改善区块交通状况的作用。待建：临丁路绕城高速公路等4医院：杭州市中医院丁桥院区（三甲）（未建）5学校：丁桥小学、丁桥中学、采荷小学（未建）6广场：新城广场（业态齐全的综合体。目前物美、KFC、苏宁、知味观已入驻，新城广场的开发商拿出最后一批商业区开始招商，其中，招商的对象是百货业，特色餐饮，还有大型电玩城、量贩式KTV、咖啡馆、美容生活馆等。）长睦新天地商务广场（家居广场，位于新城广场东侧，在建）丁兰广场（将建成，二次招商正在进行，横店影院、家乐福已确定入驻。）主要住宅楼盘项目名称出让面积出让时间商品房广宇36号地块58714方07.07.25祥瑞39号地块40508方07.08.29新筑40号地块34319方07.08.29楼盘名称建筑面积建设进度经济适用房华元邻里人家22万方在建瑞立辰秀嘉园26万方在建丁桥兰苑22.08万方在建丁桥景园16.93万方在建美都雅苑10万方在建主要楼盘信息:住宅楼盘地址价格（元/平方米）开盘开发商广宇上东城丁桥核心区，勤丰路140002010-5-1广宇紫丁香房地产开发有限公司冠宇隽园江干区丁桥板块\丁桥丁群路140002011-1-1浙江冠宇置业有限公司丁桥颐景园丁桥东路与大农港路交叉路东南150002010-7-12杭州颐盛房地产有限公司华元邻里人家江干区丁桥大型居住区勤丰路未知2008-5-1杭州邻里置业有限公司天阳观筑丁桥大型居住区300002010-5-1浙江天阳置业有限公司美邻嘉苑丁桥大型居住区东南侧未知未知浙江天阳置业有限公司联合格里丁桥大型居住区，南至大农港路13000未知杭州新联置业有限公司楼盘分析\o"华元邻里人家"华元邻里人家区位状况：华元•邻里人家位于丁桥大型居住区主干道勤丰路，地处丁桥居住区核心，毗邻丁桥目前最大的新城广场商圈，总建筑面积约22万平方米，总户数约2000余户。小区入驻率已经很高，并且有陆续交付的天阳•观筑和联合•格里两大商品房住宅。基本情况：当期规划户数：1,942户当期规划面积：220,000㎡绿化率：30%车位配比：1:0.35物业费0.50元/平米·月容积率：2.50邻里人家的在规划上，采用了大栋距居住格局，能完全满足日照要求；户型主力面积在80—90平方米左右，毛坯，一梯两户，户型设计精致实用，南北通透，采光通风具佳，同时把景观作为设计众多，多种设计元素融入业主的生活。无障碍电梯、残疾人坡道、中心花园等设置，更体现商品房建造标准。诸如双层中空塑钢门窗、外保温复合墙体、变频技术供水等近几年兴起的商品房开发新技术也将全部在邻里人家项目得以使用。邻里人家的会所服务包括桌球馆、棋牌室、阅览室、健身房、桑拿房、美容中心、餐厅等。性价比分析：价格水平：根据2011年以来华元•邻里人家成交的20个套房（包含不同面积、楼层、等等因素）做一个平均值，得到18420每平方米的价格。通过实地勘察，该小区地理位置很占优势，地处丁桥居住区核心，附近的商圈也有很大的潜力，入住率已经很高。车位配比：1:0.35，大大降低了小区的性价比。现在的家庭几乎每家每户都拥有一辆车，有的甚至两三辆，所以在车位配比的问题上，这个楼盘的规划没有充分考虑住户的需求，欠缺车位。小区的绿化率达到了30%，说明小区环境良好，使客户居住的环境上为小区居住未来居住潜力增值。在一些基础的配套设施上，小区也做得相当周到。如无障碍电梯、残疾人坡道、中心花园，都体现了小区的人性关怀。一些高科技技术的运用，使小区的安全得到很好的保障。周边的小区和商场设施也很齐全。总体来说，华元•邻里人家小区的性价比优良，适合小户型家庭居住。二、广宇上东城区位状况：广宇上东城位于位于杭州市江干区丁桥镇大型居住区核心区域，总占地面积约14.75万平方米，地上总建筑面积约32.10万平方米，地下建筑面积约8.70万平方米，容积率2.18，是杭州体量较大的住宅项目。上东城项目由上东领地、上东臻品、上东名筑三大楼盘组成。基本情况：当期规划户数：2000户当期规划面积：128000平米绿化率：30%车位配比：700个(1：0.7)物业费1.5元/平米/月容积率：2.40装修情况：毛坯广宇上东城的楼盘特点是高层，小户型三房，主力户型为83㎡、86㎡和89㎡。附近的基础设施中学校有杭州丁桥中学、杭州师范大学附属丁兰实验小学，规划配套另有2所中学、2所小学和6所幼儿园；银行目前有中国信和、民生银行；超市包括世纪华联、好又多等；公交有B3快速公交性价比分析：根据资料的搜集，广宇上东城的均价在13000元/平米左右，而且是在2010年12月交房，大部分的住户已经入住。从车位配比来看，还是非常高的，满足了大部分业主的需求，在车位这个硬件设备上是达标的。绿化率和物业费在数据上和其他的小区差不多，但是在实地勘察中发现，真实的绿化率没有达到30%。在公交和周边设施上还有待欠缺。通过一些资料的搜集发现，小区的一些设施没有跟上，就在11年的4月，因为无法通燃气，使小区的近千户业主不能解决生活中的烧饭，带来极大的不方便，一些业主因此推迟了入住，除了不通燃气的问题外，小区的安全问题，设计缺陷，导致空调安装不了等问题还有一大堆。在实地勘察中，一些设施还在施工当中。但是已经交房的小区出现这样的问题，开发商是很不负责任的，对业主存在着欺骗行为，在性价比上一定会大大折扣。综上一些分析，发现这个楼盘没有宣传中的性价比高，也存在着很多实际的问题，13000元/平米左右的价格对于这个楼盘来说是有点偏高了。接下来是看后续的一些建设和周边环境的改善的时期。如果在未来几年内，有大幅度改善，楼盘的价值可能还会升值。但是按照目前的形势来看，该楼盘价格会继续下跌。因为性价比不高。三、冠宇隽园区位状况：冠宇隽园位于杭州市江干区丁桥镇大型居住区核心区域，总占地面积约14.75万平方米，地上总建筑面积约32.10万平方米，地下建筑面积约8.70万平方米，容积率2.18，是杭州体量较大的住宅项目。上东城项目由上东领地、上东臻品、上东名筑三大楼盘组成。基本情况：当期规划户数：850户当期规划面积：39352平米绿化率：30%车位配比：540个(1：0.6)物业费1.5元/平米/月容积率：2.30装修情况：毛坯建筑面积120000平米冠宇隽园位于CLD核心区域板块、优质潜力发展板块，由11栋高低错落的高层建筑群构筑仅10万平方米建筑面积的家园，立面简约俊朗无凹槽，主力户型86-115平方米三房两厅精细化全明设计，四大庭院落环抱约5000平方米中央水景花园，以独特的“后现代主义”风格成就杭城CLD尚品生活的标杆。楼盘类型是小高层，以89平米左右的小三房型居多，目前可售房源较少在交通路线中公交还是很方便的，K99、快速B3线、335、345、K667、K812路等数条公交线路都可以直达冠宇隽园。道路中留石快速路、德胜快速路、秋石高架、中河高架，便捷抵达市中心以及钱江新城CBD。附近有规划建有二级综合性医院、金融商业中心、公园、幼儿园、小学、新城广场等等，休闲、购物、运动、医疗、教育等。性价比分析：通过资料查询，冠宇隽园的价位大概是13000元/平米，从上述的具体情况看冠宇隽园的性价比应该是三个楼盘中最高的。应该说，冠宇