城市更新政策解读笔记本

城市更新政策解读笔记本第1页/共31页城市更新办法一二三深圳市城市更新办法的由来

一、市政府2004年10月28日颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》

二、广东省政府2009年8月25日颁布《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》

市政府2009年10月22日颁布《深圳市城市更新办法》，2009年12月1日开始实施。

第2页/共31页城市更新办法亮点一二三一、从“旧城旧村改造”到“城市更新”1、城市更新包括综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动2、注重城市功能提升和旧城区活化的内涵3、尽可能以综合整治为主

第3页/共31页城市更新办法亮点一二三二、两个新概念：城市更新年度计划和

更新单元1、城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分

2、更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定

第4页/共31页坂田工业区更新单元范围图第5页/共31页城市更新办法一二三城市更新办法亮点----拆除重建类的三个突破一、什么样的片区能改？

所有符合改造条件的建成区1、更新范围符合更新单元划定的条件2、拟建用途符合法定图则的基本规定3、业主改造意愿符合两个三分之二的条件第6页/共31页城市更新办法一二三城市更新办法亮点----拆除重建类的三个突破二、改造实施主体的选择谁说了算？

业主说了算，充分发挥市场的配置作用1、与更新范围土地、房屋权利人通过协议形成单一权利主体2、协议可以是买卖、原地和异地安置、作价入股合作开发3、协议的原则是平等、自愿的市场原则第7页/共31页城市更新办法一二三城市更新办法亮点----拆除重建类的三个突破三、采用哪种方式出让土地？

协议出让和公开市场招拍挂1、市场主体自行收购更新范围内物业，形成单一主体后签订土地出让合同补充协议或补签土地出让合同2、政府主导收购更新范围内物业后公开市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权第8页/共31页城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准

一、城中村部分

新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域。第9页/共31页城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准

一、城中村部分

1、非农建设用地包括居住、工商、公建三类，其中工商用地每人100平方米，公建每户200平方米。

2、非农建设指标内用地指规划国土部门历年来批准社区股份公司（居委会）的非农工商和公建用地。第10页/共31页城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准

二、旧屋村部分

现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

1993年7月前已经形成的居住用途旧屋。第11页/共31页城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准

三、工业区改造

1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

第12页/共31页龙城天安数码城第13页/共31页城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准

三、工业区改造

2、

改建为住宅、办公、商业等经营性用途原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）

增加建筑面积部分：市场评估地价

市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。第14页/共31页城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准

四、其他情形的用地按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价

第15页/共31页城市更新办法一二三拆除重建项目缴纳地价标准

五、两个地价标准

1、公告基准地价：市政府按年度通告设定条件下的土地使用权平均市场价格2、市场评估地价：市房地产评估中心按照评估时点对地块进行评估的土地使用权市场价格第16页/共31页XX工业区拆除重建范围图拆迁范围30261平方米，出让建设用地范围17515平方米，新建商业、住宅容积率4.5。第17页/共31页XX工业区拆除重建应补地价公告基准地价商住混合1500元/平方米，市场评估地价6000元/平方米：一、按城中村用地计算，应缴地价为

17515X(4.5-2.5)X1500X20％＝1051（万）二、按工业区升级计算，应缴地价为

32000X（1500-373）+46817X6000＝31696（万）第18页/共31页XX酒店拆除重建范围图用地范围29413平方米，新建住宅容积率3.6，可售面积96600平方米。第19页/共31页XX酒店拆除重建应补地价公告基准地价住宅1172元/平方米：一、按城中村用地计算，应缴地价为

29413X(3.6-2.5)X1172X20％＝758（万）二、按其他用地计算，应缴地价为

96600X1172-31000X1550X0.65

＝8198（万）第20页/共31页城市更新办法一二三

拆除重建项目实施基本工作程序

一、城市更新单元规划制定计划二、(土地及房屋确权、登记)

三、城市更新单元规划的编制和报批四、改造单位协议收购更新单元内物业,办理改造实施主体确认五、办理项目用地规划行政许可，补缴地价，补签土地出让合同

六、更新项目开发建设第21页/共31页城市更新办法一二三龙岗区拆除重建类项目推进三措施

一、由区政府出资土地整备，土地在公开市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权1、委托原村集体股份公司开展收购补偿安置工作2、土地净收益全部用于支持原村股份公司3、收购补偿程序按照公共设施用地拆迁程序第22页/共31页城市更新办法一二三

龙岗区拆除重建类项目推进三措施

二、引进企业资金共管

1、原村集体股份公司引进企业改造的项目

2、共同设立共管账户

3、投入物业收购所需资金第23页/共31页城市更新办法一二三龙岗区拆除重建类项目推进三措施

三、项目移交的公共设施用地适当补偿

1、在区土地净收益限额内

2、按公共基础设施拆迁标准（市政府

161号令）

3、扣减已优惠的地价第24页/共31页XX工业区拆除重建项目适当补偿范围第25页/共31页XX村拆除重建项目适当补偿范围第26页/共31页城市更新办法一二三城市更新的其它问题一、更新办法能否解决“钉子户”难题

二、城市更新办法是否三年有效三、原农村集体住宅建成区按何种类型补缴地价第27页/共31页谢谢！龙岗区城中村改造办公室项目监督科陈志文联系电话：

28948238子邮箱:cgb@城改办网址：第28页/共31页

城市更新办法新概念之一：

城市更新年度计划

城市