《中级财务会计学》第8章 投资性房地产

第8章投资性房地产8.1投资性房地产的特征与范围8.2投资性房地产的确认和初始计量8.3投资性房地产的后续计量8.4投资性房地产的转换和处置8.1投资性房地产的特征与范围8.1.1投资性房地产的特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。8.1投资性房地产的特征与范围8.1.2投资性房地产的范围1．已出租的土地使用权指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。8.1.2投资性房地产的范围8.1.2投资性房地产的范围2.持有并准备增值后转让的土地使用权指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。3.已出租的建筑物指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。8.2投资性房地产的确认和初始计量8.2.1投资性房地产的确认与初始计量1．一般原则与方法投资性房地产在符合定义的前提下，还要同时满足下列条件才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。8.2投资性房地产的确认和初始计量8.2.1投资性房地产的确认与初始计量2．外购投资性房地产的确认和初始计量外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。外购投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。8.2投资性房地产的确认和初始计量8.2.1投资性房地产的确认与初始计量3．自行建造投资性房地产的确认和初始计量企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。8.2投资性房地产的确认和初始计量8.2.2与投资性房地产有关的后续支出1．资本化的后续支出所谓资本化的后续支出，是指与投资性房地产有关的、满足投资性房地产确认条件的后续支出，该支出应当计入投资性房地产成本。采用成本模式计量的，投资性房地产进入改良或装修阶段后，应当将其账面价值转入“在建工程”科目。采用公允价值模式计量的，投资性房地产进入改良或装修阶段，借记“在建工程”科目，贷记“投资性房地产——成本”、“投资性房地产——公允价值变动”等科目；在改良或装修完成后，继续用于投资性房地产的，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“在建工程”科目。8.2投资性房地产的确认和初始计量8.2.2与投资性房地产有关的后续支出2．费用化的后续支出所谓费用化的后续支出，即指与投资性房地产有关的、不满足投资性房地产确认条件的后续支出，如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出。该支出应当在发生时计入当期损益，借记“管理费用”、“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。8.3投资性房地产的后续计量8.3.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用固定资产准则。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用无形资产准则。即企业应当对投资性房地产按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。对投资性房地产的减值处理，适用资产减值准则。投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。8.3投资性房地产的后续计量8.3.2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。8.3投资性房地产的后续计量采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业采用公允价值模式进行后续计量，资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。8.3投资性房地产的后续计量8.3.3投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照会计政策、会计估计变更和差错更正准则处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。8.4投资性房地产的转换和处置8.4.1投资性房地产的转换1.投资性房地产的转换形式和转换日房地产的转换，指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。8.4投资性房地产的转换和处置8.4.1投资性房地产的转换满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用。（2）作为存货的房地产，改为出租。（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。（4）自用建筑物停止自用，改为出租。8.4投资性房地产的转换和处置8.4.1投资性房地产的转换转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括：（1）投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。（3）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且管理当局作出房地产转换决议的日期。8.4投资性房地产的转换和处置8.4.1投资性房地产的转换2．投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理8.4投资性房地产的转换和处置8.4.1投资性房地产的转换（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产在成本模式下，企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。8.4投资性房地产的转换和处置8.4.1投资性房地产的转换（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。8.4投资性房地产的转换和处置8.4.1投资性房地产的转换3．非投资性房地产转换为投资性房地产（1）非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产①作为存货的房地产转换为投资性房地产这种情况通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。8.4投资性房地产的转换和处置8.4.1投资性房地产的转换②自用房地产转换为投资性房地产通常指自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，则无形资产转换为投资性房地产。自用建筑物停止自用，改为出租，则固定资产转换为投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应于转换日，按照无形资产或固定资产的账面价值，将无形资产或固定资产相应地转换为投资性房地产。按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。8.4投资性房地产的转换和处置（2）非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。8.4投资性房地产的转换和处置8.4.2投资性房地产的处置1．采用成本模式计量的投资性房地产的处置处置采用成本模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。8.4投资性房地产的转换和处置8.4.2投资性房地产的处置2．采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置处置采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，则需一并转入其他业务收入。借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。本章小结投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。可作为投资性房地产的有已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产以及作为存货的房地产不属于投资性房地产。本章小结投资性房地产同时符合一定条件才能确认。应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。本章小结与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足确认条件的，应当在发生时计入当期损益。本章小结企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，并同时满足一定条件，才能采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允