知名房企工程项目招标及总承包合同重点解读讲义

工程项目招标及总承包合同

重点解读(现场部分)xx集团工程造价管理部2010年7月23日课程安排一、简述招标流程(8:30---9:30)二、解读xx建设工程施工合同（2010）现场部分(9:00-11:0014:00—16:00)三、互动、交流、问题探讨(11:00---12:0016:00-17:00)四、考试（17:15-17:45）1、填空题（最多每空三个字）涉及数字用阿拉佰数字2、单选题（每空一个字母）3、多选题（每空一个字母）4、改错题重点数字、责任重点字着眼下手，不要在语法、含义方面下功夫！(我不是孔乙已,不会在”茴”字的几种写法上下功夫)培训的三种方法一、照本宣科，一成不变！二、结合现场，传授经验！三、互动讨论，活学活用！死、活管理一、管理中存在的问题或需要解决的问题：管理死、死管理、管死理、死理管！(视频)二、管理的目标或管理的境界：管理活、活管理、管活理、活理管！(视频)三、管理没有静止不变的放之四海而皆准准则，是以动制动，随机应变的能力。没有最好的管理模式，只有更好的管理思路！xx工程总承包合同

(2010版)简介xx工程管理的特点：1、工程规模大2、工期短3、质量高4、工程造价管理严5、付款及时6、工程分布广7、工程复制性强（标准化高）8、集团决策、区域运作如何理解频繁合同的修改？1地产形势在变，xx的发展战策也在变。地产形势三月一点刹，九月一急停！多变的形势，必有多变的策略，策略体现于合同中。2承包人在变，管理中不断有新问题出现，亡羊补牢，犹未晚也。争点防面，快速防范。3发包人在变，强中自有强中手，自我完善方呈圣！xx成长为地产巨人，主要是学习和自我完善能力的别于其它企业。如现在推行的创优100计划，大手笔，起宏图。4合同本身的发展规律。没有一成不变的事物，任何事物的发展都是螺旋线式的上升，这才是发展。xx合同版本与国家标准版的区别结构是一致的(四部分)内容是相同的权益有区别制定的99版国家范本(建设部工商行政管理局制定)、FIDIC施工合同通用条件和香港土木建筑施工合同示范文本如何理解霸王条款”?五、如何理解xx合同的“霸王条款”？1、合同版本不同承包人说得“霸王条款”主要是对比99版国家标准范本，此版本更适用发包人是国有企业性质公司采用，大家认为有更多的所谓“公平与对等”；应引导承包人对比的主体是FIDIC施工合同通用条件及香港土木建筑施工合同示范文本。2、合同发包人主体性质不同国有企业讲的是公平与对等，私营企业讲得是效率与双赢，没有绝对的公平与对等，只有强强联合，各自发挥自己的优势，才能赢得未来。3、开发模式不同xx“双快”开发模式，动如惊雷，一气呵成。绝对不会因为非主流因素动摇“快速开发、快速销售”的决心，决不充许承包人因各种原因拖延工程，为了防范部分承包人先占有工程，再以各种借口索赔拖延，才有强有力的处罚条款及对于xx来说的不可抗力的承担。4、开发的地域环境要求，xx开发的楼盘多数处于相对欠发展的城乡结合部，这样的区域是市政配套的主干神经的末稍，电压不稳、水压不够、村民起哄时有发生，这样的专营的产品及区域的风土人情不是xx可以左右的，需要参与各方共同努力方能推进工程。招标流程2009-6-16关于明确外包工程招标及合同签订审批流程的通知.pdf

2009年11号（关于对《明晰区域负责制及其权限的通知》的修改通知）.pdf招标立项书实样酒店、超豪别墅及周边的石材问题？思考问题：1、集团模式2、区域模式3、权限问题4、肢解工程现象合同的组成部分一、第一部分协议书二、第二部分通用条款三、第三部分专用条款四、第四部分合同附件项目管理的法宝---47.4.特别约定47.4.特别约约定承包人已经清楚明明白,目前发包包人对工程管理、、质量、进度、安安全施工有其特殊殊的要求，并且有有其制度，承包人人愿意接受其监督督管理、配合巡查查；并且接受日后后发包人所制定的的新的管理制度。。目前管理制度及及文明施工及安全全管理守则另附。。问题：1、项目管理部角角色：组委会、、裁判员、运动员员？2、集团管理巡查查部的罚款有没有依据据？3、后续的管理制制度如何体现？第一部分协议议书一、工程概况1.4.工程内容：施工总承包（包括括土建、室内安装装工程、室外工程程【包括分户围栏、、庭院内排水，道道路工程、永久围围墙，附属工程（（其它排水、电缆缆沟、挡土墙等））及室外安装工程程】等。6.2发包人有权权决定承包人标段段红线范围内及红红线外距离50米米范围之内增加零零星工程是否由承承包人施工，如发发包人决定将以上上工程委托给承包包人施工，承包人人必须充分理解发发包人对该委托的的要求，予以配合合并按时完成，价价格按照合同内同同类工程和合同约约定条款计取。如如承包人拒绝接受受发包人指令，发发包人将该项工程程委托给分包单位位施工，并按照该该项工程造价的20%索取违约金金。思考:1、临时道路与永永久道路有冲突时时如何处理?2、政府专营工程程、指定分包如何何协调统筹？二、工程承包方式式2.1.单体土建工程的承承包方式2.1.1分部分项工程采用用工程量清单综合合单价包干（详见见附件5）；2.1.2措施费（含其它项项目费）采用建筑筑面积单方造价（（报价户型采用固固定总价）包干。。（详见附件5））；2.2.室内装修工程、室室内安装工程采用用全费用综合单价价包干的承包方式式（详见附件5-3及附件8）；；2.3.室外工程【包括分分户围栏、庭院内内排水，道路工程程、永久围墙，附附属工程（其它排排水、电缆沟、挡挡土墙等）及室外外安装工程】采用用单项全费用综合合包干单价承包方方式；（详见附件件9）（每平方米米造价包干、每延延长米造价包干等等）问题：1、根据合同单价价的性质如何合理理的安排现场施工工程序？三、合同价款及支支付（1）3.2.本工程实行工程预预付款，预付款为为本工程合同价款款暂定金额的10%，即（大写））人民币元；（小写）￥。预付款的扣回从从工程进度款累计计金额达到合同价价款暂定金额的40%（含本数））开始扣回，至工工程进度款累计金金额达到合同价款款暂定金额的80%（含本数）全全部扣完（详见专专用条款24.工工程预付款）。3.3、进度款支付：当期期进度款应按当期期实物量完成量的的80％进行支付付。【详见专用条条款26.工程款款（进度款）支付付】。合同价款及支付（（2）履约保函3.4、在签订施工合同前前（承包人收到中中标通知书三天内内），承包人提交交由发包人认可的的在中华人民共和和国注册并经营的的地市级以上银行行出具的履约保函函（附件**），，履约保函金额为为本工程合同价款款暂定金额的10%。（详见专专用条款41.担担保）。思考问题：1、履约保函的作作用？签定合同的前提，，预付款、质量、、进度、管理的担担保。2、履约保函的时时效？3、提供保函的对对象？必须是地市级以上上银行4、不能提供保函函用更换保函如何何处理？五、质量标准五、质量标准工程质量标准：按专用条款的约定定及现行的国家相相关行业及工程所所在地的技术规范范及质量验收评定定标准，工程质量量一次达到当地政政府质监部门验收收合格等级并备案案完毕。思考问题：1、质量如何控制制？2、如何做到全员员质量管理？3、地产质量的特特殊性是什么？４、地产对于质量的特特殊要求项目管理理如何运做？各种桩的约定6.1.1.13.桩基工程结算桩桩长（管桩）：按按经发包人确认的的实际入土桩的长长度，不另计送桩桩、桩尖长度（送送桩及桩尖费用在在综合单价考虑））。如发生断桩时时，原则上每个断断桩位只计量一根根（除土质特殊情情况外）。如遇特特殊地质情况，承承包人应向监理工工程师及发包人提提交可行的施工方方案，并经监理工工程师及发包人审审定确认后方可继继续施工，因特殊殊地质情况造成的的断桩由发包人负负责，若承包人不不提交特殊地质情情况施工方案或不不按工程师及发包包人审定确认的施施工方案施工，造造成的经济责任与与工期延误由承包包人负责。[l1]6.1.1.14.夯扩桩的工程量量（钢筋笼除外））按设计图示截面面积乘以设计桩顶顶至实际桩底的长长度按立方米计算算。[l2]1、PHC管桩的的分类？特别注意意非标桩在工程中中的应用。（镇江江管桩）2、桩的计算规则则？土方的约定6.1.1.15.本工程清单的挖基基础土方及回填土土方的综合单价，，不适用于大开挖挖的土方工程。[l3]6.1.1.16.土方及余泥场内内运输需按发包人人指定的地点进行行堆场推平，此费费用由承包人在投投标报价时综合考考虑，结算时不另另计取。[l4][l1]按实际情况修改，，无桩基础工程的的合同可删除此条条[l2]同上，且夯扩桩的的工程量计算规则则，每次问专业组组提供。此条款不不完全准确。[l3]“本条款不适用于于需要大开挖及基基坑支护的工程””[l4]20100629插入思考问题：1、土方清单的规规则？2、土方的调配？？6.1.4.建筑、装修及安装装的材料品牌6.1.4.建筑、装修及安装装的材料，除图纸纸及补充说明作了了规定品牌和要求求外，没有要求的的，承包人应选择择中等以上品牌厂厂家的优质产品【【要求为省名牌产产品（须为省名牌牌网站可查询）以以上，承包人收集集有关材料上报，，报发包人项目管管理部及监理工程程师确定后方可采采购，其中钢筋必必须按发包人指定定品牌。在施工前前，承包人须将材材料样板送监理单单位及发包人确认认封板后方可使用用。思考:如何操作?1、承包人申报时时必须提供；2、发包人代表一一定按要求审查；；3、审查办法如下下；详见查询省名名牌网站指引4、省名牌的范围围。（各省名牌而而非工程所以及省省名牌）6.1.5.发包人指定品牌材材料（2）湖南区域钢筋品牌牌：采用以下品牌牌“博升”牌牌、“博长”牌、、“武钢”牌、““双菱”牌、“湘湘钢”牌、“豫信信”牌、“袁河””牌、“山凤”牌牌）思考问题：1、为什么要强调调钢材的质量？2、确定的品牌的的原则是什么？6.1.5.发包人指定品牌材材料（1）6.1.5.发包人指定品牌材材料，承包人要求求的到货时间从订订货时间的间隔不不得少于48（广广东省内30）个个日历天。所有发发包人指定品牌材材料由材料供应商商供货至施工现场场（承包人应负责责运货集装箱车能能够到达的指定地地方的场内道路修修建），承包人负负责卸货及采购保保管，卸货、场地地内的运输及采保保费用包含在单体体土建工程综合单单价及室内安装工工程全费用综合单单价、室外工程【【包括分户围栏栏、庭院内排水，，道路工程、永久久围墙，附属工程程（其它排水、电电缆沟、挡土墙等等）及室外安装工工程

单项全费用用综合包干单价中中。思考问题：1、甲指材料有那那些种？2、甲指材料指什什么？三指基本的四指是:品品牌\系列\型号号\价格3、甲接材料如何何管理？6.2.承包范围围（1）6.2.承包范围围承包人按发包人提提供的招标图纸及及现行国家规范确确定的施工范围完完成工程建设、承承包人对发包人指指定的分包工程进进行总承包管理及及配合。因政策或或市场原因造成发发包人发展战略的的调整，而使本合合同工程不能持续续发展或停止发展展、或发包人变更更工程规划类型、、减少工程施工面面积的，发包人有有权终止合同，风风险共担,承包人人不要求发包人进进行任何赔偿、补补偿；如发包人要要求继续履行合同同的，发包人有权权对承包人的承包包范围进行适当调调整，承包人同意意继续履行合同，，并不要求发包人人进行任何赔偿、、补偿。若承包人对本工程程部分分项工程拒拒绝施工时，则属属于承包人违约行行为，发包人有权权在合同价款中扣扣除相应分项工程程造价，同时承包包人应向发包人支支付相应分项工程程造价的20％作作为违约金。重点理解：因政策策或市场原因造成成发包人发展战略略的调整，而使本本合同工程不能持持续发展或停止发发展、或发包人变变更工程规划类型型、减少工程施工工面积的，发包人人有权终止合同，，风险共担,承包人不要求发包包人进行任何赔偿偿、补偿；如发包包人要求继续履行行合同的，发包人人有权对承包人的的承包范围进行适适当调整，承包人人同意继续履行合合同，并不要求发发包人进行任何赔赔偿、补偿。6.2.承包范围围（2）发包人有权决定承承包人标段红线范范围内及红线外距距离50米范围之之内增加零星工程程是否由承包人施施工，如发包人决决定将以上工程委委托给承包人施工工，承包人必须充充分理解发包人对对该委托的要求，，予以配合并按时时完成，价格按照照合同内同类工程程和合同约定条款款计取。如承包人人拒绝接受发包人人指令，发包人将将该项工程委托给给分包单位施工，，并按照该项工程程造价的20%索索取违约金。[l1]20100528新修改合同条款款思考问题：1、为什么有此规规定？2、实际施工时如如何协调？3、承包人不配合合时如何处理？材料价格调整原则则(一)6.3.5.（（措施项目费不予予调整）6.3.5.1.本工程的土建工工程结算时的材料料价格按以下方式式进行调整：本工程投标时的当当期材料信息价是是采用政府造价部门公布布年第月份[l1]的信息价。在合同约定的施工工期间内（超出此此施工期间的价差差不予调整，除合合同约定顺延工期期的情况外）钢筋筋、商品混凝土、、砌块材料，调整整价差，进行涨价价补差、降价减差差，价差只计取规规费及税金,其费费率按当地文件规规定执行，价差不不参与下浮。材料价格调整原则则(二)6.3.5.1.2、具体价差调调整原则如下：6.3.5.1.2.1.钢筋材材料价差调整原则则：按施工期间当地政政府造价部门公布布的材料信息价（（按此施工期间信信息价的算术平均均计算）与投标时时当期材料信息价价进行对比，调整整价差＝∑（结算算时双方确认的工工程量×该种材料料价差）。该种材材料价差调整时工工程数量根据上述述6.3.5.1.1条款约定的的施工期间按月平平均计算。6.3.5.1.2.2.商品混混凝土、砌块主要要材料按此施工期期间当地政府造价价部门公布的材料料信息价与投标时时当期材料信息价价进行对比，若差差价在±3％以内内（含±3％）的的，均不予调整；；超过±3％以外外的那部分价差【【即C=B-A-A*3%（当B大于A时）或C=B-A+A*3%（当B小于于A时），其中C就是可以调整的的那部分价差，B为施工期间的材材料信息价，A为为投标时当期材料料信息价】可调整整，调整的原则如如下：1、钢筋调差的期期间如何计算？2、商品混凝土与与砌块的±3%以以外的那部分如何何定？民法通则中，第一百五十五条民民、法所称的“以””、“以下”、“以内内”、“届满”，包括本数；；所称的“不满”、““以”，不包括本本数。所以在使用以、以以下时，注意哪个个区间需要含“本本数”的概念材料价格调整原则则(三)6.3.5.1.2.2.1.主主体结构部分：商商品混凝土调整差差价＝∑（结算时时双方确认的工程程量×该种材料价价差），该种材料料价差调整时工程程数量根据上述6.3.5.1.1条款约定的施施工期间按月平均均计算。6.3.5.1.2.2.2.砌砌块部分：砌块材材料调整差价＝（（结算时双方确认认的工程量×该种种材料价差），该该种材料价差调整整时工程数量根据据上述6.3.5.1.1条款约约定的施工期间按按月平均计算。6.3.5.1.3.以上6.3.5.1.2条条款中约定的工程程数量的“施工期期间的按月平均计计算”指的是算术术平均。思考问题：1、砌块材料包括括那些？标准砖、各种砌块块2、调差区间指什什么？2010版本关于于土方的规定6.3.8.4.承包人于签订合同同后须会同发包人人、监理单位全面面测量现场土方面面标高，并绘制成成10米×10米米的方格网标高图图（若地面起伏较较大，应绘制满足足工程量计算的方方格网标高图）。。于签订合同之日日起或发包人发出出开工之日起三天天内将方格网标高高图提供给发包人人进行确认。如果果承包人未能在规规定时间内提供方方格网标高图的，，则视为已认可发发包人提供的土方方标高等数据。若若因此造成差异而而导致工期及造价价增加的，发包人人均不给予任何工工期及经济补偿。。若发包人交付承包包人施工之施工现现场（施工围墙内内）土方标高超过过设计室外标高的的±30cm以外外的，则由发包人人项目管理部解决决。项目红线内土（石石）方属发包人资资源，发包人有权权在项目红线范围围内调配。承包人人外运土（石）方方时必须征得发包包人同意，否则,承包人须按专用用条款“35.2.2”约定向发发包人支付违约金金。6.1.8.新型型墙体材料及其它它专项资金6.1.8.新型型墙体材料及其它它专项资金由发包包人按政府规定缴缴纳，专项基金预预收款返退时，承承包人需按发包人人及政府有关部门门的要求及规定提提供新型墙体材料料及其它专项资金金专用发票及证明明资料。若承包人人没有按规定提供供发票及证明资料料或发票金额不足足、证明不齐备的的造成返退专项资资金不全的，发包包人有权在给承包包人任何一次工程程款支付中按差额额的双倍作为违约约金扣除；承包人人除按前述约定承承担违约责任外还还须按专用条款““35.2.2””中约定承担违违约责任。思考问题题：1、那些些基金需需要返还还时需要要承包人人提供发发票及证证明？2、如何何事前管管理？结算承包包人需要要提交的的资料(重点讲讲解)6.3.9.结算承包包人需要要提交的的资料：：发包人人、监理理单位确确认的竣竣工图、、设计变变更单（（原件））、经发发包人、、监理单单位确认认的现场场签证单单（原件件）、工工程量计计算书（（包括钢钢筋抽料料表）、、工程结结算表、、结算需需要的其其它资料料。基础部分分完成并并经监理理单位及及发包人人验收合合格之日日起30天内，，由承包包人向发发包人移移交合格格的结算算资料（（含桩基基础、土土方、签签证、设设计变更更等），，否则，，发包人人有权不不予计取取。第三部分分专专用条条款建筑工程程安全防防护、文文明施工工措施费费用三、合同同价款及及支付3.1.合同价价款暂定定金额（（大写））人民币。。（小写））￥；（具体合合同价款款组成详详见本合合同附件件4）本合同价价款已含含建筑工工程安全全防护、、文明施施工措施施费用，，按法规规专款专专用，具具体金额额及支付付详见附附件三。。9．承包包人工作作9.1.承包人人应按约约定时间间和要求求，完成成以下工工作：9.1.1.承承包人合合同签订订之日起起15天天内须编编制详细细的可供供监理检检查的切切实可行行的质量量控制、、施工安安全管理理、文明明施工管管理、施施工测量量控制、、施工人人员安排排及管理理架构（（有管理理人员及及特殊工工种上岗岗证、资资格证））、施工工材料设设备进场场计划（（含分包包及发包包人供材材料）、、承包人人与发包包人指定定分包单单位现场场配合事事项、成成品保护护措施等等的施工工组织设设计，并并报送监监理单位位、发包包人审批批；开工工之日起起10天天内，承承包人提提交砌筑筑抹灰工工程专项项保质方方案（含含构造节节点大样样图）报报送监理理单位、、发包人人审批；；承包人人在收到到发包人人提供的的防渗漏漏体系文文件之日日起10天内，，根据该该文件深深入结合合本工程程实际，，编制详详细而具具体的防防渗节点点深化设设计图及及专项保保质方案案报送监监理单位位、发包包人审批批；发包包人和监监理单位位在提交交之日起起10个个工作日日内未予予以书面面形式确确认或提提出修改改意见，，视为同同意。承承包人未未按时提提交上述述内容，，承包人人按本合合同的专专用条款款35.2.1的约定定承担违违约责任任，并按按发包人人、监理理单位指指定要求求提交上上述内容容及整改改措施。。承包人合合同签订订之日起起15天天内须按按附件3《建筑筑工程安安全防护护、文明明施工措措施费用用及使用用管理协协议》的的规定结结合本工工程所在在地建设设行政主主管部门门的要求求及现场场实际情情况详细细填写附附件3-1《建建设工程程安全防防护、文文明施工工措施项项目清单单》，报报送监理理单位、、发包人人审批后后送建设设行政主主管部门门备案；；如承包包人不按按时提供供或提供供不合格格的备案案资料，，发包人人有权暂暂不支付付此部分分工程款款。七、材料料设备供供应七、材料料设备供供应27.发发包人、、承包人人双方采采购供应应的材料料设备必必须符合合设计要要求、国国家相关关质量标标准及政政府有关关规定，，均需有有原出厂厂合格证证明和质质量保证证书等必必要的质质量文件件资料，，必要的的还须提提供符合合规定的的生产许许可证。。本工程不不准使用用含铅油油漆、含含易碎石石棉或含含多氯聚聚笨等任任何对人人有害的的设备材材料，不不准使用用附件十十三：《《禁用材材料设备备清单》》中所列列的材料料设备，，且承包包人必须须确保所所使用的的设备材材料符合合环境卫卫生有关关规定，，并必须须执行《《民用建建筑工程程室内环环境污染染控制规规范》（（GB50325-2006）中对对材料要要求的规规定。九、竣工工验收与与结算(1)重重点讲述述32.分分阶段结结算资料料提交及及竣工验验收32.1．工程程分“±±0.00（或或地下室室顶板））以下””和“±±0.00（或或地下室室顶板））以上””两阶段段进行验验收与结结算资料料提交。。32.1.1.±0.00（（或地下下室顶板板）以下下部分验验收与结结算提交交：32.1.1.1.无无地下室室的建筑筑物（无无论有无无桩基础础）：在在±0.00以以下部分分完成并并经监理理单位及及发包人人验收合合格之日日起30天内，，由承包包人向发发包人移移交合格格的结算算资料（（含桩基基础、土土方、签签证、设设计变更更等）；；如不及及时提供供，发生生争议引引起的一一切后果果由承包包人负责责。九、竣工工验收与与结算(2)重重点讲述述32.1.1.2.有有地下室室的建筑筑物（分分两次移移交结算算资料））：桩基基础完成成并经监监理单位位及发包包人检测测合格之之日起30天内内，由承承包人向向发包人人移交合合格的桩桩基础结结算资料料；地下下室顶板板完成后后经监理理单位及及发包人人验收之之日起30天内内，由承承包人向向发包人人移交合合格的从从桩基础础至地下下室顶板板部分的的结算资资料（含含地下室室、土方方、签证证、设计计变更等等）；如如不及时时提供，，发生争争议引起起的一切切后果由由承包人人负责。。32.1.2.±0.00（（或地下下室顶板板）以上上部分至至工程竣竣工：工程竣工工验收合合格之日日起30天内，，由承包包人向发发包人移移交合格格的完整整的工程程竣工结结算资料料，且结结算资料料必须明明确竣工工结算的的具体范范围。如如不及时时提供，，发生争争议引起起的一切切后果由由承包人人负责。。32.2.工程程具备竣竣工验收收条件，，承包人人按国家家工程竣竣工验收收有关规规定的验验收要求求，提前前15天天向监理理单位提提供完整整竣工资资料、竣竣工报告告及工程程质量保保修书。。监理单单位认为为符合验验收条件件后组织织发包人人、监理理单位初初步验收收。竣工支付付与备案案移交33.4.在工程程各阶段段完(竣竣)工检检测或验验收通过过，承包包人向工工程所在在地城市市建设档档案管办办理备案案手续、、取得《《建设工工程竣工工备案证证明书》》和《房房地产房房屋初始始总登记记》、与与发包人人完成完完(竣)工资料料移交之之日起30天内内支付至至该部分分工程总总价的85%；；并在初审审完毕之之日起15天内内支付经经发包人人确认的的该部分分工程初初审造价价的90％。在在结算手手续办理理完毕之之日起15天内内支付至至工程结结算总价价的95％，留留结算总总价的5%作为为保修金金。39.不不可抗力力39.不不可抗力力39.1.双方方约定不不可抗力力包括因因战争、、动乱、、空中飞飞行物体体坠落或或政策的的颁布、、改变、、行政干干预等政政府行为为、及其其他非发发包人承承包人责责任造成成的爆炸炸、火灾灾，以及及以下方方面的自自然灾害害：39.1.1.5级级以上的的地震；；39.1.2.8级级以上持持续24小时的的大风；；39.1.3.持续续降雨24小时时且降雨雨量为200mm以上上；39.1.4.日最最高温度度40℃℃及以上上；39.1.5.日最最低温度度-5℃℃及以下下（在东东北地区区属冬季季停工施施工除外外）。39.1.6.6小小时内降降雪量达达15m