河南高层住宅小区营销方案

xx营销方案xxxx地产策划部自2008年下半年以来，周口房地产市场得到迅速发展，市场上高层项目逐渐被消费者认可。步入2011年，本案也即将推向市场，在信贷政策趋紧、市场观望情绪逐渐加大的情况下，如何快速去化产品并实现高价值价格比是我们营销推广工作中的重点。一、认识自我产品基本资料：占地12.34亩，3幢27层高层，面积区间85-120㎡，两房比例72%。产品产品剖析：随着周口房价的增长，市场对面积小、总价低、功能全的两房、小三房需求逐渐增加，本案产品符合了主流市场的产品形态。产品会是本案的USP（独特的销售主张）吗？2010年周口房地产市场销售主力户型森林半岛绿色港湾两房，三房94-130㎡国际星城两房，三房95-115㎡锦都三房115㎡万达鑫莲半岛多层，三房155㎡两房，三房78-135㎡两房，三房87-133㎡两房，三房88-140㎡产品VS产品产品雷同，产品层面无法对市场形成冲击力。？本案切入点本案具有一一流的品质质，但370套房的的体量能否否支撑起项项目对品牌牌和高端品品质的塑造造呢？配套本案区域配套资资源是本案案的优势，，但周口城城市框架较较小，配套套资源已经经成为区域域内楼盘的的共同优势势。本案市中心市委房管局文化局海事局农业局地段市中心的中中心，地段段就是价值值。价格高的溢价空空间小结：1.产品层层面：与市场上同同类产品差差异化不明明显，产品品无法形成成竞争优势势；2.品质层层面：本案体量无无法支撑项项目品牌和和高端品质质的塑造；；3.配套层层面：周口的城市市框架使区区域配套资资源成为本本案的共享享优势；4.地段层层面：本案周边行行政事业单单位集中，，处于周口口的核心政政务区；5.价格层层面：本案价格目目标为高溢溢价、高利利润。5个方面，，本案只有有地段可以以作为一个个价值属性性，但这一一个点，略略显单薄，，本案需要要突破，需需要寻找出出路。出路项目突围二、寻找客客户市中心青年85㎡左右两房政务核心区区域；配套套成熟，出出行方便，，总价低，功功能齐全喜欢繁华、、便利的生生活，但是是整体收入入较低。目标客户群群A:孩子中年120㎡左右三房适合于三口口之家生活稳定，，为社会中中坚阶层年年龄在30-40岁岁之间。目标客户群群B:可能是家中中唯一的孩孩子，被父父母寄予厚厚望。配套老年85㎡左右两房120㎡三房滨河公园园，五一一广场留个房间间给孩子子喜欢便利利的生活活，离儿儿女近一一点。目标客户户群C:60%10%30%中年老年青年经过我司司的市场场调研，，本案目目标客群群呈现如如下比例例：（一）他他们是怎怎样的一一群人？？青年人喜欢繁华华的都市市，梦想想期望在在这里实实现。需要便捷捷的交通通,快节节奏的生生活是他他们的常常态。他们年龄龄在20~35岁之间间，大都都接收了了良好的的教育，，有着丰丰富的文文化知识识，爱聚聚，爱玩玩，爱消消费。他们喜欢欢追求时时尚，有有着稳定定的工作作和收入入，但收收入相对对较低。。他们喜欢欢玩，成成群结伴伴或者独独自背包包旅行。。1.梦想想：80一代代，他们们向往着着城市的的生活，，梦想从从未破灭灭；2.现实实：买房，结结婚，现现实不断断的在拨拨动着他他们的心心弦。小结：中年人希望尊贵贵已经成家家立业孩子是他他们生活活的重心心关注孩子子的成长长1.梦想想：社会砥柱柱，向往往着尊贵贵与荣耀耀；2.责任任：孩子的健健康成长长是他们们的责任任，首先先是给孩孩子一个个家。小结：老年人一生操劳劳，现在在健康是是福。孩子，却却最被他他们牵挂挂。1.享受受：享受生活活，享受受健康，，便利是是必须的的；2.顾亲亲：亲情很重重，照顾顾孩子。。小结：（二）他他们对生生活的希希望和追追求？青年人他们都喜喜欢开阔阔的空间间，喜欢阳光光、喜欢随意意一些的的生活。。喜欢房子子里有新新潮的元元素，舒舒适安逸逸。中年人希望过着着受人尊尊重的生生活，尊尊贵感对对他们有有很强的的吸引力力。喜欢房子子有书房房，来个个客人可可以做临临时客房房。喜欢物美美价廉，，高性价比比的房子子总是能能吸引他他们。希望附近近有学校校，孩子子上学方方便。老年人重视安全全。喜欢舒适适。他们心中中都充满满希望。。了解他们们才能够够吸引他他们希望是购购买力三、吸引引客户（1）针针对产品品我司做做出以下下建议：：大落地窗窗大飘窗灵动空间间雷同的产产品里，，我们加加入一些些让他们们眼前一一亮的元元素………雷同的产产品里，，我们加加入一些些让他们们眼前一一亮的元元素………大门厅空调门禁系统统（1）针针对产品品我们做做出以下下建议：：（2）寻寻找核心心价值点点（即卖卖点）A梳理市场场产品卖卖点森林半岛品牌，环环境绿色港湾湾价格，景景观国际星城地段，配配套锦都地段，低低碳万达鑫莲半岛品质，景景观配套，地地段品质，景景观价格、地地段、配配套、景景观、品品牌，市市场上项项目都在在由自身身来寻找找卖点。。再次梳梳理我们们的价值值属性：：B项目价值值属性梳梳理建筑有地面汽汽车停车车位,地地下汽车车停车库库，地下下自行车车停车库库外窗采用用中空玻玻璃塑钢钢窗外墙采用用聚苯乙乙烯泡沫沫塑料保保温板设设计价值梳理理风格来自现代代欧洲的的建筑风风格立面简洁洁明快、、细致优优雅环境集中绿地地与带状状、点状状绿地相相结合每栋楼的单元出入入口均面对中心庭庭院季季有绿、时时有有花产品户户朝阳动静分区、洁污分分区面积85—120，两房、小三房房价值梳理配套地段由小学到中学，一一站式教育医院环伺周边市中心，市委、市市政府所在地置身中州南路七一一路繁华都市圈价值梳理经过前面对市场及及消费者分析，得得出本案的核心卖卖点：（1）地段1.本案三种目标标人群均重视地段段；2.地段优势是本本案溢价的支撑点点位。本案二高四中六小一高武警医院中心医院烧伤医院市委市中心（2）教育1.本案主力目标标客户为中年人群群，所占比例为60%；2.在同等地段，，孩子上学成为他他们选择产品的决决定因素。经过前面对市场及及消费者分析，得得出本案的核心卖卖点：本案二高四中六小一高市中心市直幼小七小景观带学区集中带小结：1.地段：核心政务市中心，，滨临沙颍河景观观带，本案处于上上风上水的绝佳佳位置；2.教育：可作为本案的差异异化路线，发挥本本案的教育资源优优势，是项目立立足市场的关键。。由此得出本案核心心卖点即核心价值值体系……地段+教育表现Slogen（1）市中心·名校旁··观景华宅.1.市中心，突出出我们位置2.名校旁，突出出我们周边的教育育优势表现Slogen（2）据城市核心，撷名名校资源1.强化地理位置置2.突出教育资源源找到了USP如何做？四、营销策略一批认筹二批认筹开盘一批解筹常规方法：二批解筹三批认筹1.营销费用少2.营销周期短本案实况：常规营销显然不符符合本案实况，本本案需要打破常规规----------策略：事件营销事件活动能够迅速速的使本案在市场场上形成热度，进进而对项目的去化化产生效用。我们需要切入点事件目的：1.使本案迅速传传播2.引起周口市民民对本案的兴趣大众明星大事件执行：大众明星被所有人人熟知，利用明星星的效应可以迅速速的传播项目的位位置，产品等基本本资料。谁符合本案产品基基调？1.凤凰传奇有着着非常强大的群众众基础，歌曲的的传唱程度遍及大大江南北，男女老老少都非常喜欢。。2.本案要在周口口树立标杆和塑造传奇，凤凰传奇正好符符合本案的诉求点点。明星+楼盘：项目亮相大事件：：凤凰百硕龙城城传奇主题X月X日，xx携携手凤凰传奇献唱唱周口XXX活动目的1.借势：力邀凤凰传奇献唱唱周口借助凤凰传传奇的知名度宣传传本案；2.促销：活动安排在项目认认筹之前，通过这这次事件活动促进进本案的认筹排卡卡量。活动时间节点3456789101112媒体推广4月中旬5月底6月初凤凰传奇演唱会客户登记发放门票票7月9日认筹活动媒体推广报纸网站户外电视项目亮相起到传播播作用，本案还需需要活动来引导消消费下定决心认定定本案。xx·成龙计划主题X月X日，于丹老老师亲临xx畅谈谈教育方法，“成成龙计划”全城同同时启动。项目活动：活动内容1.名师解惑：于丹老师与现场观观众互动交流教育育孩子的方法；2.成龙计计划：设置教育基基金，凡定定房业主子子女都可享享受xx赠赠送的入学学助学金。。活动目的1.传势：：通过于丹老老师的到来来，继续增增强项目的的热度；2.引导：：通过成龙计计划引导客客户对本案案进行口碑碑宣传；3.攻心：：成龙计划重重点强调本本案的教育育优势，锁锁定目标人人群。活动时间节节点34567891011126月中旬信息释放7月9日认认筹于丹讲座活动媒体推推广报纸电视五、营销通通路物料准备期项目亮相期内部认购期开盘强销期持续热销期3~5月11~12月10~11月7~10月月5~7月（1）全年年阶段任务务划分第一部分：：任务及目目标分解1.销售团队组组建2.销售员员销讲培训训3.项目物物料准备34567891011125.1售楼部落成9.1取得预售证10.2开盘12.31销售70%7.9开始认筹蓄客期项目亮相项目亮相广广告实现蓄客300组意向客户VIP排卡实现排卡客客户500组开盘实现销销售200套新客户认购购达到60套260套（2）全年年阶段目标标分解（3）推盘盘策略集中推货，，统一开盘盘根据本案特特点，分批批推货会使使项目销售售的时间拉拉长，建议议集中推货货。一可以集中中客户选房房制造热销销场面，二二可以使项项目迅速回回款。（4）价格格策略合理入市针对项目特特点及我司司多年的操操盘经验，，建议项目目价格结合合市场，合合理入市。。第二部分：：客户储备备3）客户开开拓执行制制度2）客户储储备进度表表1）客户分分类建议客户储备计计划1、客户分分类建议1、咨询客客通过电话询询问了解项项目的顾客客。2、来访客客通过到项目目售楼中心心了解项目目的客户。。3、意向客通过对项目目的了解有有购买意愿愿的客户。。4、诚意客对于项目目认同度度较高，，具有购购买能力力，并且且购买