政务中心物业管理方案

AAA人力资源市场、AAA公共服务中心物业管理项目方案一、物业概况AAA人力资源市场、AAA公共服务中心大楼（以下简称大楼），位于号（）,由承建。基地面积为24481。50平方米,总建筑面积为24960平方米（地上)，地下室（车库）面积为6600平方米.主楼高度50米12层，西裙楼高度米二层，东裙楼高度米三层，地下室一层。绿化占地面积为8087平方米，占比33%.大楼内设中央空调、消防监控设施，配有电梯3台。大楼业主为AAA人力资源和社会保障局和AAA行政服务中心。二、物业管理目标物业管理弘扬“真诚、善意、精致、完善”的物管精神，坚持“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针和以人为本的服务管理理念，创建精优管理、服务事业的新环境，不断调整更新、导入先进的管理理念,构建一套与业主层次及办公需求相适应的管理模式，使业主能真正感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受.、参照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，物业各项使用功能,一年内深化管理服务,提高物业管理水平,提升物业管理形象。三年内通过“南通市物业管理优秀大楼"考评。、严格遵守国家的法律、法规、条例以及江苏省的各项管理规定。科学、规范管理，全面导入和推行ISO9001质量管理体系认证，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。、建立严格规范的物业防火、防水、治安等应急体系,确保安全工作万无一失.、严格认真推行并实施酒店式管理与服务，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，每季度向业主所属科室、单位发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，努力提高业主满意度，测评满意率达到95%。（五）、加强与业主的沟通与协作,自觉接受业主的监督，广泛听取、接受业主的建议和意见，了解和熟悉大楼内业主的业务，在不损害业主利益的前提下，利用本物业的一切条件，支持和配合业主开展工作。（六)、协助业主，确保大楼房屋主体及各类设备设施运行良好，维修正常，服务配套，为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。(七)、规范和执行24小时值班制度，对业主和使用人对物业管理服务求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的反馈时间，无论正常工作日还是非工作日均不超过2小时并视轻重缓急及时处理,建立配套的回访制度和记录.(八）、本物业涉及物业管理的各类标识标牌的设置由物业公司提出方案（标识标牌费用由业主承担），经报大楼物业管理指导办公室审核通过后，自行做到统一、规范、完备，无安全隐患。（九)、提高优质环境保障，确保大楼卫生状况良好,垃圾日产日清，定期进行消杀,使大楼保持洁净、明亮、舒适。（十）、不断完善各项管理制度、各岗位工作标准,建立严格的考核办法,充分调动员工的工作积极性和主观能动性，切实增强员工的服务意识和责任意识。（十一)、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质,确保持证上岗率达100％.、严格执行食品卫生制度,不断改善餐饮服务，建立健全食品卫生监控机制，努力构建员工生活和公务接待的服务保障。、认真维护楼园美化，保障树木花草生长旺盛，保持植物造型整洁美观，绿地清洁。三、物业管理模式依据县政府办《通知》（东政办发〔2009〕159号）规定，通过公开招标或邀请招标的方式,交由具有物业管理资质的物业公司实施专业管理。中标单位根据有关物业管理规定与AAA人力资源市场、AAA公共服务中心签订物业管理委托合同,对该物业实行统一管理，综合服务.大楼物业管理实行项目经理负责制，项目经理对工作全权负责，分设安保、保洁、保绿、设备维护、餐饮服务、会务服务等6个项目部门。四、物业管理组织机构为规划、筹备、实施好大楼的物业管理,依据工作开展的需要,设立相应的组织机构:（一）、物业管理筹备领导组.由人社局牵头，各业主单位委派一名负责人和一至两名工作人员，组建成立大楼物业管理筹备领导组。组织实施大楼物业管理的策划、招标、签约等前期工作.（二）、物业管理公司.招标签约的物业公司，为大楼物业管理实体单位，承担大楼物业管理的正常运行。（三)、大楼物业管理指导办公室。指导办为大楼物业管理的监督机构，由业主单位、物业公司各派一名同志组成.指导办负责汇集物业管理业主意见，协调相关管理决策的执行，定期对物业管理公司提出整改完善决策方案，实施对物业管理的全面监督。五、物业管理内容、本物业规划红线内所有区域的“进驻开荒”保洁服务工作。每年一次大楼外墙清洗。（三）24小时保安护卫及公共秩序管理。交通、车辆行驶和停泊管理。会务服务(不含会标服务）。水电维修（不含弱电）.绿化监控器装置保养。消防系统维护。电梯维保清洁物业档案资料管理.餐饮服务（由业主择定承包方交由物业公司实施，或由业主确定承包方独立实施）。（十二）属于物业管理的其他工作事项。（十三）业主与中标企业在物业管理委托合同中规定的其他事项。六、物业人员配备、设备投入基本要求物业公司工作人员应遵纪守法，热爱本职工作，身体健康，有一定的工作经验.物业公司负责招聘、培训和管理。（一）人员配备职数及任职要求.岗位人数工作时间 岗位分布 任职要求周一至周五担负管理处员工的统一具有建设部颁发的物业管理企业经理上班,夜间查指挥、协调、培训、处理上岗证，有3年以上的物业管理工作岗每周不少2日常管理事务和紧急事经历或有2年以上大楼经理任职经历.项目 1人次。 项;负责与大楼相关部门熟悉物业管理经理 的联络工作；整个物业项相关法规,并能规范组织大楼的管理目的运作监督管理。服务工作。不 365天24负责大楼日常的安全 身高1。70米以上,年龄在20-—45少小时值 管理、车辆管理、监岁，初中以上文化,五官端正,头脑灵安保于勤。 控管理、消防管理.活,．身体健康，无不良习惯，掌握治员8安管理法律法规、相关专业知识和操人 作规程。退伍军人优先。周一至周负责公共区域的日常年龄在20--50岁，小学以上文化，品不少保洁 五．，周六、清洁工作；室外场地德良好，身体健康，无不良习惯，有于9员 周日安排值保洁(包括绿地、水 吃苦、敬业精神，掌握相关专业知识人 班。 面）；会议室的清洁。 和操作规程.周一至周五,负责会议服务；负责局领年龄20-30岁,身高162厘米以上,高不少会务 周六、周日安导办公室的清洁工作。中以上文化，形象好，气质佳，头脑于3服务 排值班。 灵活,身体健康,无不良习惯，服从管人 理，掌握办公自动化，掌握相关知识、操作流程。水电不少周一至周五，负责整栋大楼水电维修、具有水电维修、消防安全上岗证、操维修、于1周六、周日安整栋大楼消防系统保养、作证。设备 人排值班。电梯维保、监控设备的维维护 护、二次供水设备保养周一至周五，负责业主安排的工作人具有餐饮服务的专业资质，或有一定不少周六、周日安员工作餐及公务接待服的餐饮服务专业工作经历。餐饮 排值班或根务。于8服务 据接待需要人加班。绿化维护绿化维护不少于2人周一至周五负责大楼全部树木、花卉及绿地的维护。具有绿化养护的工作经历。(二）基层人员就岗主要职责（三)物管设备投入基本要求本着提高劳动作业效率的基本原则，本项目人员配备(基本要求）数量较少，因此必须提高物业管理作业的机械化程度.本项目物管设备投入基本要求为:驾驶式扫地车(视外场清洁情况使用）1辆全自动洗地机l台多功能刷地机1台布艺清洗机l台高压清洗机l台多功能吸尘吸水器2台七、物业管理的要求及标准大楼物业管理标准参照全国物业管理示范大楼标准执行(一)房屋管理与维修养护标准大楼外观完好、整洁,玻璃幕墙，清洁明亮、无破损；无纸张乱贴、乱涂．、乱画和乱悬挂现象。室外门牌招牌、霓虹灯保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。（二)安保服务标准及要求监控岗仪容仪表服务态度服务要求工作要求1、按规定着装，衣冠整洁,佩戴工号牌：精神饱满,姿态良好；举止文明，大方；在监控室，坐有坐相、站有站相,不能因为没有外人就放松要求。l、微笑服务；接报警电话先说“你好”，说话和气，礼貌待人；主动，热情，耐心，周到地为大楼业主服务；不发生争吵,打斗事件。l、接电话使用规范的文明用语，详细记录报警内容；发现异常及时上报，并跟踪处理情况；严格控制人员出入，原则上无领导（包括建设局领导、局党政办负责人与项目经理）批准，外来人员不得入内。认真做好各类记录，包括监控设备运行记录、监控室人员出入记录、T作交接班记录等;岗位负责对讲机、应急电筒的充电、保管、借用手续.监控室物品保管完好，交接班无差错，未经同意不得私自外借。凡外借物品应做好登记、签收工作.．工作纪律其它内容3、负责监控设备与监控室空调的报修;4、值班室清洁整齐，各项文件、记录存放有序。按时交接班，不迟到,不早退,忠于职守；不在岗位上闲谈、嬉笑、打闹、吃东西、玩手机；处理问题讲原则、讲方法，以理服人:保守内部机密。能遵守安管员培训制度，坚持学习，训练;能遵守安管员职责、权限、纪律规定。标准车管岗仪容仪表服务态度服务要求工作要求1、按规定着装，衣冠整沽,佩戴工号牌；精神饱满，姿态良好；举此文明，大方；不袖手、背手或将手插入衣袋,不勾肩搭背.微笑服务；说话和气，礼貌待人：．主动、热情、耐心、周到地为大楼业主服务;不发生争吵、打斗事件。使用规范的文明用语,敬礼姿势准确：车辆指挥手势准确,引导车辆及时有效；对待违章车主耐心说服，不失原则;记录准确无误.物管区域内公共场地、专用停车场按划定车位泊车，无车辆违章停放在绿地、人行道、路口、消防通道；摩托车、自行车停入车棚整齐、有序入口、路口、区内行车道进出路口畅通，行驶有序，上、下班车辆出入高峰期，有专人指挥交通；值班室清洁整齐，各项文件、记录存放有序.按时交接班，不迟到，不早退,忠于职守；工作不在岗位上闲谈、嬉笑、打闹、吃东西、玩手机;纪律处理问题讲原则、讲方法，以理服人；保守内部机密。 其它 1、能遵守安管员培训制度，坚持学习，训练； 2、能遵守安管员职责、权限、纪律规定.清洁、保洁服务标准水电维修标准1.建立大楼用水、供水管理制度.积极协助业主制定合理的用水和节水计划。2.设备、阀门、管道工作无常,无跑冒滴漏(不包括零部件购置费）.3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生无二次污染。4。高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，保持不锈蚀，水池、水箱周围无污染隐患。5.排水系统通畅、汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。6。遇有事故,维修人员在规定的时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水长时间停水现象。7.制定事故应急处理方案。消防系统维护标准1.防控制中心坚持24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。2。消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。3．组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火负责人。4．订有火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通。5．无火灾事故隐患.电梯系统维保标准电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。轿厢、井道、机房保持清洁电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗运行出现故障后，维修人员应在规定的时间内到达现场维修运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。客服员工作标准及要求会议中每隔10-15分钟续水一次；应用正确续水规范动作；会议期间服务员一般不得随意进出会议室,会议开始后在会议室门外提供站立服务（涉密会议按要求执行）。1、站立送客； 会 2、对会场进行检查，有无遗留物品；务 工作要求 3、检查设施设备和会议用品有无损坏和遗三;：服 4、会后保洁,及时将茶杯等收回清洗； 务 5、关闭照明、空调等电器开关、话筒座位复位。（注：一般会务服务需提供会前和会后清理、保洁服务)(八）会务服务标准椅子排放整齐，要相互对称。茶杯、烟缸、杯垫、果盘摆放标准，与会议桌形状统一，并相互对称.茶杯要求:杯身、杯盖无黄斑、无缺口、无水迹。茶杯使用前必须经过消毒。茶叶的要求:根据有关部门要求准备好茶叶，茶叶无毒无霉变(业主提供）.热水瓶的要求：热水瓶表面光亮无水迹，水温在90℃以上,冲泡时注意防止水珠外溅烫伤.鲜花、盆景摆放科学、美观（业主提供）.(九)绿化维护基本要求。养护管理内容：浇排水、施肥、修剪、病虫害防治、松土除草、补栽、扶正支撑、绿地容貌、安全施工等.实施附属绿地整洁美观、树木草花正常生长的一切养护管理措施.绿化养护标准:（1）树木长势旺盛(2）叶片叶色正常、叶大而肥厚、不黄叶、不焦叶、不卷叶、不落叶、无明显虫屎、虫网、被虫咬食叶片数量、每株在10%以下。（3）枝干树干挺直、倾斜度不超过10度,树干基部无蘖芽滋生、枝干粗壮、无明显枯枝、无疑桩、基本无蛀干害虫的活卵、活虫，介壳虫在主、侧枝上基本无活虫。(4)树冠完整美观、分枝点合适、侧枝分布均匀、枝条疏密适当，内膛不乱，通光透光。行道树分枝点高低、树高、冠幅基本一致，无连续两株缺株、相邻5株的高差<10％.花灌木着花率高、开花繁茂、无落花落蕾现象.色块灌木无缺株断行、覆盖度达100％,色块分明，线条清晰流畅。绿篱、造型灌木形状轮廓清晰，表面平整，圆滑、不露空缺、不露枝干、不露捆扎物。（8)藤木长藤分布合理、枝叶覆盖均匀、附着牢固、覆盖度达85％以上.（9)草花生长健壮、花繁叶茂、无残花败叶。花坛整洁美观、四季有花、层次分明,图案清晰、色彩搭配适宜.（10）草坪生长茂盛、叶色正常、基本无秃斑、无枯草层、无杂草、无病虫害、覆盖度达98％以上，留茬高度经常保持在6-8cm。（11）随时保持绿地清洁、美观。（12）及时清运、草屑、树枝、死树等施工残留物，现场堆放时间不得超过当天。(13)经常冲洗树木枝叶上的积尘，防止堵塞气孔和影响景观效果。行道树每年10月1日至次年4月1日保证每周冲洗1次以上。（十）餐饮服务基本要求。服务内容:提供业主所属全部工作人员的工作午餐和业主公务接待服务。管理要求：（1)服务人员需具有较好的职业素质、文化素质、专业素质.(2）日常管理做到菜谱搭配合理，营养价值丰富，安全卫生放心，服务快捷温馨，性价比合理化，致力追求满意。建立卫生安全管理的全员参与、全过程控制、全方位监督机制。健全食品加工卫生、餐具消毒卫生、个人卫生、熟食间卫生、饮食卫生、环境卫生、食品卫生、食品采购卫生、食品储存卫生等规章制度,建立采购员岗位、验收员岗位、保管员岗位、加工岗位责任制。制定完善厨房运作流程、生产服务流程、食品卫生控制流程、质量保障流程。（6)执行控制非因业主需要或安排对外接待的规定。（7）服务人员须统一着装，持有健康证。八、物业管理费用概算（一）建筑物开荒费用（一次性)按5元/㎡计算为12。5万元。（二)管理服务费用测算每年约62.7万元1安保服务费用16万元2保洁服务费用18万元3设备维护费用2万元4绿化维护费用3万元5会务服务费用5万元6管理人员费用4万元7设备折旧费用6万元8税费3。24万元9净利润（按不超过百分之十计算）5。46万元九、其他事项说明（一）餐饮服务实行承包经营,费用独立核算，自负盈亏。水电汽费用由业主承担（内设独立分户核算）业主所属全部工作人员工作餐,由承包方按成本价供应。公共接待服务依据物业公司或业主与承包方协洽的相关规定，与接待方核算费用。工作餐、公务接待费用结算按财政规定执行。（二)公共费用分担办法公共费用遵循分类核算、共用分担的原则，按不同的费用类型采取不同的方式分摊：保安、绿地维护费用：两业主各负担二分之一食堂水电汽、保洁费用：按业主实际发生餐饮费用占比分摊，即：应付费用=当期水电汽保洁费用总额/当期餐饮费用总额＊某业主餐饮费用额剔除保安、绿地维护、食堂保洁费用后的其他物业管理费用：按两业主实际使用大楼面积分摊，即：应付费用=〔物业费用总额-（保安费用+绿化维护费用+食堂保洁费）〕/大楼面积*某业主使用面积4、大楼公共水电费用：公共水电费用指大中会议室、电梯、信息中心机房、地下室（含水泵房）、亮化工程、公共卫生间、室外配套部分、多功能厅的强电费用及水费。(1）公共强电费用依据两业主大楼实际使用面积分摊，即：应付电费=公共强电费用总额/大楼面积＊某业主使用面积;（2）公共水费按实际工作人员数分摊，即：应付水费=水费用总额/工作人员总数＊某业主工作人员数。物业委托管理期限暂定为36个月（三年)，按合同约定的期限为准。三年须支付物管费用约200.6万元物业管理年度方案（特别是安保方案）必须经业主审批同意才能执行，不合理或完善的管理方案必须无条件调整。在委托管