广安PPP项目投资方案

广安PPP项目投资方案广安PPP项目投资方案（说明：该项目原先审批单位为四川宏凌公司，后该公司因重大变故不能投资。目前，该项目一同并入PPP项目公司，所以，该批原件为原先文件，新文件需替换）。第七章、棚户区改造项目之二《橡树沟小区整体改造项目投资分析书》一、项目经济技术指标一、项目经济技术指标1、项目总占地面积：120亩，约合：80000㎡2、容积率：5.03、建筑密度：≤35%（按照一般项目规划指标计算）3、建筑面积：550000㎡地上：计入容积率面积：420000㎡其中：商业面积：100000㎡（按照临街心花园全栋商业计算）住宅面积：300000㎡地下：150000㎡（根据1:1车位配比计算，地下两层另加购物临停车位，不配置地面车位）。以上经济技术指标为现有材料测算，实际规划时有一定出入，本测算为计算项目可行性之用。二、项目投资回报分析1、拆迁补偿1.1、返迁面积：按照1:1.2进行返迁其中：商业20000㎡X1.2=24000㎡；住宅：40000㎡X1.2=48000㎡1.2、拆迁补偿费：过渡费：1.8万元每户每年X420户X3年=2268万元装修款：2万元每户X420户=840万元合计：3108万元2、项目总投资表1：总投资分析总表项目总收入表2可销售物业总收入分析表序号序号名称可售面积(㎡)均价(元/㎡)销售额(万元)备注1商业铺面76000178671996231楼商铺2533338000962652楼商铺2533322800577593楼商铺2533318000455992住宅25200050001260003车库3000个48000144004.8万元/个合计340023项目投资回报说明：本项目未计算土地出让费，计算数据为项目可售物业全部销售情况下的测算。表3：项目投资回报情况分析项目利润率单位：万元总销售收入总销售收入项目总支出税后利润利润备注340023万元240088万元99935万元30%根据目前市场售价，保守测算所得。工程利润 单位：万元工程标的工程标的利润率回报总金额备注15亿元10%150003-5年股金直接收益实际资本投入实际资本投入利率周期回报总净额4000012%二年9800结论：项目收益+工程利润+股金直接收益=124735万元

第八章、棚户区改造项目之三《滨江小区整体改造项目投资分析书》一、项目经济技术指标一、项目经济技术指标1、项目总占地面积：60亩，约合：40020㎡2、容积率：5.63、建筑密度：≤35%（按照一般项目规划指标计算）3、建筑面积：299112㎡地上：计入容积率面积：224112㎡其中：商业面积：44822㎡（按照临街心花园全栋商业计算）住宅面积：179289㎡地下：75000㎡（根据1:1车位配比计算，地下两层另加购物临停车位，不配置地面车位）。以上经济技术指标为现有材料测算，实际规划时有一定出入，本测算为计算项目可行性之用。二、项目投资回报分析拆迁补偿1.1、返迁面积：按照1:1.2进行返迁其中：商业10000㎡X1.2=12000㎡；住宅：20000㎡X1.2=24000㎡1.2、拆迁补偿费：过渡费：1.8万元每户每年X210户X3年=1134万元装修款：2万元每户X210户=420万元合计：1154万元2、项目总投资表1：总投资分析总表项目总收入表2可销售物业总收入分析表序号序号名称可售面积(㎡)均价(元/㎡)销售额(万元)备注1商业铺面3282217867862071楼商铺1094038000415722楼商铺1094022800249433楼商铺1094018000196922住宅1552895000776443车库1500个4800072004.8万元/个合计171051项目投资回报说明：本项目未计算土地出让费，计算数据为项目可售物业全部销售情况下的测算。表3：项目投资回报情况分析项目利润率单位：万元总销售收入总销售收入项目总支出税后利润利润备注171051万元129477万元41574万元25%根据目前市场售价，保守测算所得。工程利润 单位：万元工程标的工程标的利润率回报总金额备注8亿元10%80003-5年股金直接收益实际资本投入实际资本投入利率周期回报总净额2000012%二年4900结论：项目收益+工程利润+股金直接收益=54474万元

第九章、重要说明一、项目执行方案执行方案为两种，如下：1、整体改造PPP项目公司成立以后，由第三方专业市调公司，针对三个棚户区改造项目做定性、定量专题调研，其结果可行，公司执行该方案。2、一、二级土地整理PPP公司成立以后，经第三方专业调研后，其结果风险较大时，可放弃整体改造，仅作拆迁、还房及基础设施等整理工作，除去还房所占用的土地49亩，余下243亩可上市交易，其总金额约为14.5亿元，作为PPP公司收益。二、棚户区改造项目收益概算（一）棚户区整体改造总收益（单位：万元）项目名称项目名称项目利润工程利润股金回报总计一苑110648150009800135248橡树沟99935150009800124735滨江415748000490054475总计2521573800024500314458三个棚户区整体改造项目总收益为314458万元。（二）一、二级土地整理总收益（单位：万元）1、一二级土地整理面积（亩）项目名称项目名称一苑橡树沟滨江总计整理面积11212060292拆迁补偿款（单位：万元）项目名称项目名称一苑橡树沟滨江总计拆迁费用3048.8310811547310.8三个项目的拆迁补偿款总计约7310.8万元返迁面积（单位：亩）项目名称项目名称一苑橡树沟滨江总计返迁面积18.4219.649三个项目返迁面积共计与49亩返迁房屋建筑成本（单位：万元），建筑成本按2800元每平米计算项目名称项目名称一苑橡树沟滨江总计商业面积4800240001200011424住宅面积64000480002400038080总计49504（万元）土地一二级整理利润三个项目共计292亩，可上市交易的土地为243亩，按照目前广安地区土地交易价格平均值（每亩600万元计算），共计可成交价格为14.5亿元，减去拆迁补偿款（7310.8万元）及返迁房屋建筑费用（49504万元），最终土地上市交易利润为88985万元。三、20亿元市政工程收益预算20亿元市政工程收益，按10%的投资净收益计算，约计2亿元直接投资回报。四、总结投资收益总表序号序号项目建筑内容投资总销售额利润1大学城市政道路10亿10亿1亿2工业园园区道路10亿10亿1亿3一苑（棚户区）房建54㎡23亿34亿10亿4橡皮沟（棚户区）房建55㎡24亿34亿10亿5滨河小区（棚户区）房建30㎡13亿17亿4亿6广播电视大楼房建40㎡15亿20亿5亿合A.市政道路20亿2亿B.棚户区及广电大楼开发180万㎡（4个项目）75亿106亿31亿计C.房建工程费180万㎡X2800元/㎡按%10净利X50亿5亿总投资：（A+B+C）95亿总收益：A+B+C38亿优势1、政府平台公司兜底，股东零风险退出。2、PPP项目公司以股权融资介入，债权融资方式滚动投入，保障了项目资金不会发生断链现象。3、项目操作方式灵活，即可常规操作，也可深入全方位操作。4、PPP项目公司以棚户区为起点介入广安市，依托融资、移交模式可最