江西某高档住宅小区项目可行性报告

目录前言…………………2第一章项目目背景………………3第二章市场场调研报告………12第三章市场场分析与前景景展望…………………81第四章项目目营销与推广广………87第五章项目目组织管理及及进度安排………100第六章项目目投资预算与与财务分析………102第七章结论…………………103前言云南路桥房地产产开发公司为为云南路桥股股份公司所属属企业。今年年初，经过科科学论证、谨谨慎决策、决决定对萍乡市市安源新区世世纪广场旁的的172亩进行全面面开发，这是是公司房地产产开发项目中中的一个重大大举措。按照照策划一流、项项目一流、涉涉及一流的要要求，该项目目建成后，将将成为萍乡市市地产开发项项目之经典，市市场设计之名名作，城市商商圈之亮点，萍萍乡市之名片片。面对如此艰巨的的任务，且策策划期短，因因此，本策划划只就项目市市场调查（仅仅限萍乡），和和项目可行性性研究及市场场营销推广提提出策划思路路。三个方案中核心心是围绕项目目设计、市场场营销定位而而展开。当然然，任何一个个项目的策划划都是一个过过程，既不但但有一个准确确的定位，而而又具有科学学性、客观性性，更要有可可操作性。本本方案的制定定也是基于此此。三个方案具体需需要说明是：：市场调查报告。主主要分析萍乡乡市经济社会会发展情况，及及各商圈业态态状况和消费费倾向，这对对于策划十分分重要；同时时也重点对项项目的周边情情况进行了调调查。项目可行性研究究报告。主要要分析项目建建设的必要性性和可行性；；重点分析市市场建设总体体布局，并提提出三种建设设方案进行分分析比较；对对项目的风险险和财务情况况进行分析评评估，以供决决策。项目市场营销推推广方案。主主要对项目的的市场定位、市市场策略、价价格策略、推推广计划做了了具体研究并并提出实施办办法，力求使使之具有科学学性和可操作作性。上述三个方案在在调查、研究究和论证策划划中，征询了了有关专家意意见，并收集集了国内有关关市场资料，分分别走访调查查萍乡市委、市市政府十几家家管理和研究究部门，以使使本方案符合合萍乡市实际际。当然，在在实施中可根根据情况变化化对本方案进进行细化和调调整。第一章项目目背景一、项目概况及及开发方案和和总规布局本项目位于江西西省萍市安源源新区“世纪广场”东北角，安安源区政府正正前方。南为为48米宽的井岗岗山路，北为为30米宽的韶山山路，东西两两侧各临30米长及22米宽的规划划路。场地呈呈南北约275米宽，东西西约510米长的长方方形。场内地地貌起幅较大大，最高在101米至120米之间，属东西高，南南北低的浅丘丘地势。地块块总占地面积积1147007.7㎡，总建筑筑面积1352004.04㎡，容积率率为1.14。项目所在区域属属于安源经济济开发区，周周边紧邻东方方巴黎、雅典典世纪花园、等等素质较高的的住宅小区，具具备较高的生生活居住气息息和良好的自自然生态环境境。1、项目优势：：1、占地面积较较大，还属于于地块前期规规划阶段，在在渐已形成居居住气候的片片区大环境下下，本项目相相对其他在售售（如雅典世世纪花园等）或或已建成的项项目（如东方方巴黎等）而而言，具有较较高的市场适适应性和调整整空间。另外外，云南路桥桥品牌在该片片区的进驻，无无形之中也为为本项目提供供了一定的品品牌提升力和和影响力。2、优越的区位位优势：安源源新区刚刚获获得“最佳人居区区域”的称号。距距安源区政府府咫尺之遥。加加上属于新开开发区域，周周边较少农民民楼等低档物物业或住宅区区，营造高档档楼盘的先天天条件较为理理想。3、自然条件优优越，区域内内常年绿意盎盎然。最为重重要的是本项项目地势较高高，依山而建建，大有俯瞰瞰安源新区全全貌之势。优优越的自然环环境和良好的的地势条件，将将会对居住环环境要求较高高的客户起到到较大的刺激激作用。4、不久的将来来，萍乡市公公交总站将整整体搬迁到项项目片区，这这将极大的改改善本项目周周边的人气，同同时也使得项项目未来的居居民出行非常常通畅便捷。5、根据市政府府要求，代表表萍乡教育最最高水平的萍萍乡市中学、萍萍乡市小学将将搬迁到本区区域内，这就就给未来本项项目的住户子子女接受教育育提供了一个个最佳环境。而而方便、高水水平的教育配配套，也将成成为本项目最最具吸引力的的卖点之一。6、相临本项目目不到100M的地方，正正在兴建一个个萍乡市目前前最高档的“五星级”酒店——天宇大酒店店，而随着本本项目和天宇宇大酒店的建建成和投入使使用，将使得得本区域逐渐渐演变成萍乡乡最高级的商商务居住区域域。7、东南角有一一水源流入，具有有较好的开发发价值。社区区定位为萍乡乡综合档次最最高，全面全全新的精品楼楼盘，以展示示萍乡发展的的风貌，树立立以萍乡为中中心的大区域域或超大区域域标致性社区。8、房态定位为为，高品质的的多层花园洋洋房、多层景观洋洋房、连排式低层层住宅及展示示建筑艺术、拉高城市居居家风貌的小小型住宅。9、社区环境定定位：依山就就势，打造真真正意义上的原生态态且最适人居的的居家环境，造造就收藏版的的永久社区。2、规划理念：：主题·原生生态自然景观观社区·滨水森林岛式式居家··阳光建筑及及阳光环境··健康、通透透与运动七大全新的规划划理念：1、设计城市，提提高城市竞争争力的理念。社社区是城市组组建的重要元素，打造合合谐、生动、美美丽、高尚而而持久的高级级社区，不仅仅为人们提供供了舒适的居居家场所，更更主要表现为为打造了优美美的城市风貌貌，提高了城城市的竞争力力。我们的“香湲美林”正是踏实实实现这一目标标的。2、依据地势，改改良地势，打打造自然风貌貌下的原生态态居家理念。该项目的规划划依据场地南南高北低的不不良地貌，修修整为三个基基本台坡，每每一个台坡的的高差处均设设计成崁入式车库。并用森林和叠叠泉、小溪作作为自然阻隔。项目规划从东东至西排列，把把社区分为几几个南高北低低的波峰与波波峪相替的“山岛”式居住组群群，每一个组组群都作成了了一个自然发发育而成的坡坡岛，每两个这样样的坡岛之间间就是波峪，波波峪沟迥自然洒脱脱，林木五彩彩十色、高低自然组组构，林间水水景渗渗流淌淌、时放时收、生动流远、滨水花草丛丛生，石景成成趣。并把每每一个居住岛岛上的建筑形形态作成高台台地，低层房房，完全化解解了南面面山的局面。这这造就了一幅幅比画更美、全空间合谐谐，全方位完完美而灵动的的大自然原生生态风貌。为为此，我们生生活在了比画更美，比比自然更生动动的浪漫空间间中。3、阳光建筑，阳阳光环境的全全阳光理念。规划上1：1以上的日照照间距，错落而而有序的布局局，严格的正正南或南稍偏偏东、南微偏西的的良好朝向，宽阔而通透透的东西景观观阳光走廊，南低，北高高的建筑布局局无不打造出出全市日光社社区的优美格格局——我们总是迎迎着朝霞出门门，迎着晚霞霞回家，在阳阳光斑驳的环环境中休闲。4、道路包围环环境，环境包包围建筑的人人本理念。规规划中把社区区临城市道路路周边均用森森林带或商业用房隔隔起来，社区区内部的交通通线路也尽可可能少而便捷捷，并用水景景森林、小溪溪隔离开，使使我们的居家家始终置于一一个个无声、光光、尘、污染染的安全绿岛岛上。5、通透、健康康、运动的人人本空间。规规划布局把建建筑南、东南南、西面朝向向灵活错落开开放布局，拒拒绝围合，拒拒绝平庸，拒拒绝违背人本本的形式。空空间通透，空空气流通。环环境中森林、水水景点线相系系、宽窄相济、自然然一体，造就就了极高的性性价比和博大大的天然氧吧吧。也就造就就了一流的健健康环境。社社区内设置了了健身环形跑跑道和全民健健身的场所及及器具，设置了残残疾人专用的的无阻碍绿色色通道。及会所、网球球场、户外泳池及及健身俱乐部。无不不体现益智益益身的运动环环境。6、人车分流为为主，人车混混流为辅的理理念。社区分分设四个车行行入口，三个个人行入口，车车库及森林泊泊车位，均设设置于消防环环道旁，消防防环道也兼作作社区内主要要交通道路，入入口道路多由由林间滨水小小径构成。造造就便捷的人人车分流为主主辅以人车混混流的交通体体系。7、水乡人家的的理念。社区区由道路、小小溪、小湖、森森林景观带纽纽合一体的原原生态绿化体体系围合而成成的一个个居居住群体，入入户及前后花花园均为滨水水而设，把居家的私私家空间和大大环境的空间间，适度的分分离而又有机机的联系起来来，造成全面面人性舒适的的空间。3、景观体系：：社区由西部会所所泳池中心景景观区，中部台式广广场，西部水水上网球场及及幼儿园景观观区，构成均均衡的三大主题中心心景观。南北北由“山峪”式的叠式景景观带，东西西由纽联曲徊徊的风景走廊，构构造出一幅完完美、生动而而和谐的原景区区。4、交通体系：：利用社区外部交交通和社区内内居住体系的的自然分区及及泊车的分布布，构成简捷捷便利的环式式交通体系。5、配套服务体体系：社区西部是老城城区进入的口口岸，此部分分设置了对内内对外服务疗疗、购物、邮邮政、储蓄、餐餐饮、休闲、室室内健身、家政服务等等功能商业区及及泛会所。区内变配配电室，当日收运的垃圾圾箱，道路标标认牌，公卫卫等功能性服服务设施布置置周道合理。泳泳池、网球场场、全民健身身器具及老年年、儿童场所所，高雅而充分。社区区内并设置了了一个8班幼儿园。总总之，社区配配套十分齐备备。6、社区建筑形形态的分布：：社区南部高势区区、布置小型型住宅，中部部布置景观洋洋房，沿北部部布置多层花花园洋房。商业及泛会所布置在在西部（与老老城区的入口口口岸处），幼幼儿园布置在在东北角，社社区标识钟楼楼设于中心台台式广场底部部高位处。7、建筑个性及及风格：建筑个性，所有有功能空间布布置，无不从从人性的充分分关怀入手，舒舒适、前卫而而潇洒、自然而而尊贵、立面亲和、现代而简简捷，一个完美的的原生态环境境中的西班牙牙高档小镇风风貌。8、生活给水系系统：根据小区内建筑筑高度,住宅及室外外绿地用水由由市政自来水水直接供给,各户给水计计量采用IC卡式水表计计量。本小区住宅采用用分户热水供供给方式，各各户热水供给给采用容积式式电热水器，或或燃气热水器器。9、供配电系统统：1、安全防范系系统1.1室外电视视监控系统1.2防盗报报警系统1.3出入口口控制及门禁禁系统1.4巡更系系统1.5楼宇可可视对讲系统统2、有线电视系系统3、宽带系统10、暖通空调调设计规划：：每户均采用分体体式空调，创创造一个良好好的居住环境境。11、道路交通通系统：（一）车行系统统为保障小区东部部中心的安全全，结合周边边道路的退线线要求，设置置外围环形的的车行系统，使使车行系统不不直接穿越中中心区内部，保保持了中心区区高档社区内内部的完整性性和安静环境境。环形车行行系统流畅地地连通了各个个居住组团。本方案中步行系系统主要在几几条中轴线方方向布置。通通过步行系统统来引导人流流去感受轴线线上空间地层层次与序列。步步行系统渗透透到每个组团团内，每个幢幢号及每个院院落，并且串串连了小区的的服务设施，使使人们活动方方便自由。同同时，步行系系统与小品、绿绿化、水景纽纽联一体，形形成一个又一一个的景观点点走廊，交织织成一个风景景的网。（二）停车停车涉及到小区区的档次及品品位，也是小小区今后物业业升值的重要要标志。规划划中，小住宅宅自带私家车车位，每户两两个。其余各各区分别就近近设置地下或或半地下停车车场，车场出出入口均设在在环道上，车车场内设置通通入住户入口口的通道，并并结合绿化、小小品进行采光光通风和美化化，使地下停停车依然生态态。12、主要经济济技术指标：：表1-12主要要经济技术指指标项目计量单位数值备注规划总用地㎡114707..7总建筑面积㎡135204..04一期建筑面积㎡69130二期建筑面积㎡66074.004地上建筑面积㎡129661..04住宅建筑面积㎡111554..44商铺㎡9674会所㎡4364.8地上车库㎡4242.600幼儿园㎡2000辅助用房㎡200地下建筑面积㎡5543地下车库㎡1449人防地下室㎡4094容积率——1.14建筑占地面积㎡32089.662建筑密度％28.0绿地率％46住宅总户数户672每户平均建筑面面积㎡166汽车停车位个520根据萍乡市的经经济发展趋势势，结合到安安源新区住宅宅发展潮流，本本项目拟立项项为“安源新区现现代生态住宅宅示范小区”。13、项目总结结：从2003年开开始萍乡市的的房地产消费费市场出现“井喷”现象，优秀秀高尚住宅区区成为市场追追捧的对象，安安源新区业已已演变成一个个高尚住宅小小区的理想居居住环境，因因此在本项目目用地范围内内建设一个高高尚住宅小区区，是有着坚坚实的市场基基础和市场依依据的。二、发展商资信信情况萍乡市云路房地地产开发有限限公司成立于于2002年，注册资资金2400万元，为云云南路桥房地地产开发有限限公司在江西西省萍乡市注注册成立的子子公司。云南南路桥房地产产开发有限公公司是云南省省工商局登记记注册的有限限责任公司，注注册资金4010万元。下设设贵阳分公司司、江西分公公司、物业管管理等分支机机构、设有以以下项目公司司：昆明西晋晋房地产开发发公司、贵阳阳昊业房地产产开发公司、云云南鸿基生态态技术有限公公司、昆明鸿鸿基实业公司司、萍乡市云云路房地产开开发有限公司司、萍乡市金金碧辉煌物业业管理有限公公司。公司具具有房地产开开发企业贰级级资质，现有有职工157人，其中房房地产及相关关专业高、中中级职称技术术人员49人,是中国房地地产业新生的的实力型公司司。公司自20011年成立以来来已成功开发发和正在开发发近88万平方米的的房地产项目目，已完成的的项目有：位位于昆明大观观商业城“昆安大厦”建筑面积1.6万平方米，投投资1亿元；位于于江西省萍乡乡市“安源区党委委行政办公楼楼”建筑面积6万平米；江江西省萍乡市市“金碧辉煌”时尚广场，总总建筑面积3.5万平方米，总总投资1.2亿人民币，绿绿化率高达56%，现是萍乡乡市目前开发发面积最大，功功能最齐全、环环境最好的“园林式”集中开放型型购物广场，这这一项目的成成功开发获得得当地政府的的一致好评；；位于昆明南南市区的“虹桥花园”建筑面积：3万平方米，实实现“当年开工，当当年竣工，当当年销售达100%”的佳绩。公司在建的项目目有位于贵阳阳市南明区的的“路桥·阳光小镇”项目现已进进入拆迁阶段段。总投资3.2亿，建筑面面积：15万平方米。建建成后将是贵贵阳城区较大大规模的一个个园林生态自自然住宅小区区；位于云南南省楚雄市的的“楚雄开发区区项目”占地1700亩地，开发54万平方米的的特大型联片片开发项目，现现已做完三通通一平；位于于云南省大理理的“大理泛亚汽汽车城”占地240亩，建筑面面积5.4万平方米建建成后将是西西南最大的汽汽车交易市场场；现工程已已完工80%；2005年公司在萍萍乡市安源新新区“香溪美林”项目总投资资约2亿元，建筑筑面积13.5万平方米，容容积率仅1.14。建成后将将是当地品质质最好，居住住环境最佳的的高尚居住小小区，现已进进入施工前期期准备阶段。目前公司在云南南约有380亩地的土地地储备，将会会在未来几年年内开发完成成。公司秉承国有企企业优良传统统，又推行现现代新型企业业的管理模式式，使公司具具有无比强大大的生命力，公公司开发的房房地产项目均均是100%的合格率，优优良品率在90%以上。这些些项目的成功功开发为公司司创造了很好好的经济效益益和社会效益益。公司董事长董建建洲带领全体体员工本着“诚信、合作作、创新”的企业宗旨旨，用“建一个项目目，树一面招招牌，交一方方朋友，得一一种思想”的经营管理理理念，立志志做最优秀的的专业地产公公司，为使我我公司成为中中国一流房地地产企业而不不懈努力！公司主要管理层层介绍：[董建洲]男、董董事长——大学本科学学历——具有三十余余年道路桥梁梁建设经验，高高级经济师。（云云南路桥股份份总会计师）[马武]男男、副董事长长——大学本科学学历——具有11年房地产开开发经验，教教授。（鸿基生态总经经理）[金天]女女、副总经理理——大学本科学学历——具有9年的丰富管管理经验，经经济师。[张文武]男监学富高[朱建华]男男、工程部经经理——大学本科学学历——具有15年工程建设设经验，工程程师。三、萍乡市政策策环境与经济济文化背景萍乡市政府为了了在未来五年年实现经济社社会发展的总总体目标，加加大了对第三三产业发展的的支撑力度，在在加快城市化化过程中，目目标是将萍乡乡中心城区建建设成人口达达50万，面积达45平方公里以以上，功能较较齐备的现代代化城市。按按照萍乡市的的城市发展思思路，并下在在营造和改善善投资环境，先先后出台了一一系列招商引引资优惠。由由此可以看出出，萍乡正处处于经济的全全面转型时期期，相应的新新旧经济，文文化理念也处处于碰撞期，一一方面旧的封封闭，传统文文化发展观将将逐步被新兴兴的开放型，开开发型所取代代，而另一方方面人们对新新消费形式，消消费理念的形形成将呈现复复杂态势，并并需要一个相相对较长的过过程，其间必必然为本项目目实施带来深深厚的经济社社会文化背景景，尤其安源源是中国革命命的发祥地之之一，安源人人具有的优良良的革命传统统，民风淳朴朴，社会稳定定，为本项目目的开发建设设提供了较为为良好的综合合环境——从萍乡市整整体经济运行行状况来看，非非农人口成为为全市经济的的主导者，这这些城市人口口创造的经济济价值相当高高，按照人均均GDP达431400元的水平基基本达到中国国目前经济发发达地区的人人均水平，而而且萍乡市的的GDP年增长达到11％，超过国国家的平均水水平由此看来来，萍乡是一一个具备较强强经济基础、工工业基础的城城市，同时也也是一个充满满市场活力和和潜力的城市市。——工业在萍乡乡市国民经济济中的主导地地位更加突出出。2004年规模以上上工业对国内内生产总值的的贡献率达24.6%，拉动GDP增长7.3个百分点，对对财政的贡献献率达到57.2%，比去年同同期提高16.2个百分点。——从宏观角度度来看，萍乡乡积极合理运运用国家宏观观经济调控政政策抑制投资资冲动性，建建立科学的投投资市场化机机制，一批重重大重点工程程项目严格按按照财政启动动、银行拉动动、自我滚动动的方式运行行发展。同时时大力发展非非公有制经济济，取消限制制个体私营企企业市场准入入和社会投资资的不合理规规定，全面放放开经营领域域和经营范围围，集百家力力，聚百家财财，实现多元元化投资。去去年以来，全全市民营企业业新扩改上亿亿元项目8个，投资500万元以上项项目62个。全市地地方收入的80％，财政收收入的70％、税收的60％来自民营营经济，民营营经济萍力胞力为进积——从萍乡整体体的情况来看看，人均可支支配收入和消消费性支出的的绝对量都在在增长，按非非农人口计算算人均年零售售消费额约为为1.13万元，比2003年增长约4.5％左右，而而从调查的情情况来看，萍萍乡市2004年储蓄存款款的增长幅度度高达18.7％。非常明明显，萍乡市市民在消费性性支出的增长长速度较可支支配收入增加加幅度9.3％要低一倍倍左右，从侧侧面反映出萍萍乡市民在大大宗消费上的的能力会逐步步提升，对房房地产市场非非常有利。——财政收入的的直接增长，有有力的支持了了宏观经济的的增长和政府府投资力度的的加大，2004年止，萍乡乡市政府基建建投资项目达达53个，总投资资额达9.57亿，人工湖湖的基础工程程、萍安大道道等重大工程程相继完工，表表明政府在财财政收入不断断增加的同时时也相当注重重在市政工程程上的投入，为为整个城市的的面貌带来改改观、为百姓姓创造出更加加优越的环境境，在这种形形式下，房地地产开发的地地域范围将进进一步扩大，开开发的水平和和对居住环境境的投入也会会相应有所提提高，购房者者将能选择更更多更好的住住宅。——经济总体态态势运行良好好，各主要经经济指标均实实现较大的提提高。工业是是萍乡市的支支柱产业，工工业产值对GDP的贡献最大大，极大的拉拉动了整个萍萍乡市的GDP增长，而中中小企业的增增加推动了整整个经济的发发展，调整了了整个产业结结构，也将先先进的管理及及历年引进了了萍乡，为总总体经济作出出了贡献。居居民生活水平平进一步提高高，且家庭收收入的提高及及恩格尔系数数的降低已经经对房地产市市场购买力的的提高产生了了推动作用。随随着居民生活活水平的提高高以及信贷消消费意识的增增强，越来越越多有条件的的居民开始着着手实现一次次甚至二次置置业，购房支支出呈现上升升态势。第二章市场场调研报告第一部分萍乡乡市宏观部分分调查及分析析一、萍乡市概况况萍乡市地处江西西省西部湘赣赣边界、罗霄霄山脉北端。位位于东经113°°34'至114°°16'、北纬26°557'至28°000'之间。东靠靠宜春、安福福，南邻永新新和湖南茶陵陵，西接湖南南醴陵和攸县县，北连湖南南浏阳。下辖辖三县两区（上上栗县、芦溪溪县、莲花县县，安源区、湘湘东区）。全境南北长约1120公里，东西西宽约67公里，状如如火炬。土地地总面积38266.99平方公里。山山地、丘陵、河河谷平原错落落分布。其中中山地占27.11%、丘陵占61.77%、河谷平原原占11.22%。主要山脉脉有武功山(最高峰白鹤鹤峰海拔19188.3米)和杨歧山(主峰千拉岭岭海拔944米)。主要河流流有萍水、栗栗水、袁水、草草水、莲江等等，南部的莲莲江、东南部部的袁水入赣赣江水系，中中部的萍水、西西部的草水和和北部的栗水水入湘江水系系。自然资源丰富。已已发现矿种36种，金属矿矿主要有铁、锰锰、铜、钼、钨钨、钴、铅、锌锌等14种，非金属属矿主要有煤煤、石灰石、瓷瓷土、石英砂砂、大理石等等22种。其中煤煤炭为萍乡主主要矿产，储储量达7.2亿吨；铁储储量5.5亿吨，石灰灰石储量500亿吨，石英英砂储量4300万吨，瓷土土储量1000万吨。大理理石有白玉、墨墨玉等10余种。植物物资源有林地地面积1930平方公里，占占土地总面积积的50.4%。主要植物物群落有杉木木林、马尾松松林、竹林、油油茶林和其他他各类常绿阔阔叶林等，森森林覆盖率达达54.55%。萍乡气候温和，四四季分明,雨量充沛,光照充足，属属亚热带季风风气候。气象象条件较好。全市总人口1880.02万，非农业业人口52.48万，全市人人口密度为每每平方公里470人。全市从业人员992.78万人，其中中城镇从业人人员29.52万人,农村从业人人员63.26万人。人口构成以汉族族为主，有回回族、维吾尔尔族等18个少数民族族。二、宏观经济调调查及分析1、2004年年萍乡市经济济总体状况2004年，经经济保持了平平稳健康的发发展格局。在在国家加强宏宏观调控的背背景下，经济济不但保持了了较快的增长长速度，而且且有所加快，这这是宏观调控控取得阶段性性成效、经济济结构调整进进一步深化、经经济内在活力力进一步增强强等多种因素素综合作用的的结果。全年年经济运行的的特征主要有有：制造业与与工业共同推动动经济增长；；投资、消费费、二大需求同向向扩张；城市市综合服务功功能持续提升升；经济效益益和资源集约约利用水平稳稳步提高；收收入就业改善善，价格结构构性上涨明显显等。据最新新统计资料显显示，20004年萍乡市市主要经济指指标全面上升升，经济运行行继续保持快快速、健康的的增长势头。萍萍乡市统计局局的最新资料料显示，20004年全市市实现国内生生产总值172.566亿元，按照照萍乡市非农农业人口40万人计算，人人均GDP达431400元，按照萍萍乡市总人口口180万计算，达9586元，其中农农业对GDP的贡献约占10％。所以，从萍乡市市整体经济运运行状况来看看，非农人口口成为全市经经济的主导者者，这些城市市人口创造的的经济价值相相当达，按照照人均GDPP达431400元的水平基基本达到中国国目前经济发发达地区的人人均水平，而而且萍乡市的的GDP年增长达到11％，超过国国家的平均水水平。由此看看来，萍乡是是一个具备较较强经济基础础、工业基础础的城市，同同时也是一个个充满市场活活力和潜力的的城市。2、2004年年萍乡市工业业经济运行情情况（1）工业经济济运行的成效效工业生产保持高高速增长。2004年，全市规规模以上工业业企业保持了了去年高速增增长的势头，全全年完成工业业增加值42.37亿元，增速速为40.844%，列全省11个设区市首首位，市属企企业完成工业业增加值35.9亿元，增速速达到54.711%。

工业总量迈上上新台阶。2004年，全市规规模以上工业业企业销售收收入突破百亿亿元大关，完完成137.1亿元，同比比增长了62.4%，经济总量量在全省11个设区市的的排位由去年年的第8位上升到第6位。超亿元元的企业由去去年的3户增加到8户。

经济效益和运运行质量明显显提升。2004年全市规模模以上工业企企业实现利税税总额15.6亿元，同比比增长30.7%，其中实现现利润4.8亿元，综合合效益指数达达到144.66%，比去年同同期增长5.77个百分点。萍乡积极合理运运用国家宏观观经济调控政政策抑制投资资冲动性，建建立科学的投投资市场化机机制，一批重重大重点工程程项目严格按按照财政启动动、银行拉动动、自我滚动动的方式运行行发展。同时时大力发展非非公有制经济济，取消限制制个体私营企企业市场准入入和社会投资资的不合理规规定，全面放放开经营领域域和经营范围围，集百家力力，聚百家财财，发展形式式一片大好。工业在萍乡市国国民经济中的的主导地位更更加突出。2004年规模以上上工业对国内内生产总值的的贡献率达24.6%，拉动GDP增长7.3个百分点，对对财政的贡献献率达到57.2%，比去年同同期提高16.2个百分点。（2）工业经济济运行的特点点全市规模以上上工业企业利利润每年以550％的速度递递增，工业经经济提供的税税收占全市税税收总额的68％，工业增增加值占全市市GDP增加额68％，并实现现经济增长方方式从数量型型向效益型转转变。今年全全市实现GDP1770亿元，拉动动财政增收4．4亿元。提前前一个多月实实现省政府提提出的工业三三年翻番目标标。非国有工业高速速发展。近几几年萍乡市大大力扶持民营营经济的发展展，为民营企企业制订了系系列优惠政策策，创造了良良好的发展环环境，民营经经济得到了快快速发展。2004年，非国有有企业完成工工业增加值34.85亿元，同比比增长51.7%，实现销售售收入113亿元，占全全市规模以上上企业的82.5%，实现利税12.85亿元，占全全市规模以上上企业的82.4%，无论是规规模、速度，还还是效益，非非国有企业均均处于领先地地位。支柱产业增势强强劲。2004年，萍乡市市的四大支柱柱产业都实现现了快速的增增长，医药化化工行业增长长最快，增速速达102%，建材行业业增长44%，冶金行业业增长32%，机械行业业增长36%，分别完成成销售收入10.9亿元、14.7亿元、71.4亿元、5.3亿元。四大大支柱产业共共实现利润3.53亿元，占全全市规模以上上企业利润的的73.2%，对全市工工业增长的贡贡献率达80%。全市工业产销衔衔接良好。2004年，各工业业企业狠抓了了市场的开拓拓工作，大力力开发适销对对路的产品，工工业生产保持持了快速增长长的同时，产产品销售也保保持了同步增增长，产品产产销率达99.599%，比去年同同期增加2.34个百分点，产产销衔接良好好。县区工业持续快快速增长。三三县两区全面面完成“三年翻番”目标，工业业增长速度都都保持在80%以上，安源源区、上栗县县增幅达到140%，湘东区、芦芦溪县、莲花花县增速分别别为134.77%、83.8%和82.7%。各县区规规模以上企业业完成税金成成倍增长，上上栗县税金总总额1.65亿元，是去去年同期的4.12倍，安源区区增长2.9倍，湘东区区、莲花县、芦芦溪县增幅都都在100%以上，三县县两区全部实实现赢利。工业园区建设加加快。2004年，全市各各级政府坚持持依托工业园园区办工业，工工业园区的建建设和发展呈呈现喜人局面面。全市三个个工业园区基基础设施投入入9.31亿元，同比比增长76%，招商签约约资金79.2亿元，同比比增长3.4%，入园企业108家，完成销销售收入37.1亿元，同比比增长144.66%，上交税金2.7亿元，增长165%，实现利润2.97亿元，增长117%。（3）20044年萍乡市政政府招商引资资（含合资）状状况2004年萍乡乡市政府进一一步加大力度度进行招商引引资工作，提提供多种优惠惠政策以吸引引更多的外部部资本进入萍萍乡，据初步步统计，2004年萍乡市招招商引资金额额约为51229万美元，折折合人民币约约4.36亿元元，比上年略略有增幅。外部资金进入萍萍乡的增加，加加快了萍乡市市的国民经济济建设步伐，也也为各方面带带来了新的机机遇和挑战。从宏观角度来看看，萍乡积极极合理运用国国家宏观经济济调控政策抑抑制投资冲动动性，建立科科学的投资市市场化机制，一一批重大重点点工程项目严严格按照财政政启动、银行行拉动、自我我滚动的方式式运行发展。同同时大力发展展非公有制经经济，取消限限制个体私营营企业市场准准入和社会投投资的不合理理规定，全面面放开经营领领域和经营范范围，集百家家力，聚百家家财，实现多多元化投资。去去年以来，全全市民营企业业新扩改上亿亿元项目8个，投资500万元以上项项目62个。全市地地方收入的80％，财政收收入的70％、税收的60％来自民营营经济，民营营经济成为萍萍乡最富活力力的经济细胞胞和极具潜力力的增长源，为为萍乡经济进进一步发展积积蓄了后劲。3、2004年年萍乡市其他他经济指标情情况（1）人均生活活水平及人均均消费水平总体上略有上升升，2004年萍乡市居居民消费价格格总水平比上上年略有上升升。2004年全年消费费品零售总额额为54.6亿元人民币币，比去年增增加7.6亿元人人民币，增幅幅为13.9％；其中中商业房地产产消费总额为为5.19亿元元人民币。旅旅游基础设施施不断完善，以以武功山旅游游开发为龙头头，以安源、杨杨岐景区和文文化园旅游开开发为重点，创创出了萍乡旅旅游特色，22004年，来萍乡乡旅游人数达达145.7万人次，旅旅游收入达7.69亿元；餐饮饮业、邮政、通通讯信息业发发展也保持旺旺盛势头。城镇居民生活水水平和质量进进一步提高。萍萍乡全年城镇镇居民人均可可支配收入比比上年实际增增长9.3%。城镇居民民人均消费性性支出实际增增长10.33%。萍乡市到2004年的人均可可支配收入已已达1.13万人民币元元，20044年末居民储储蓄存款余额额124.5亿元人民民币，比起同同期增幅达18.7%。从萍乡整体的情情况来看，人人均可支配收收入和消费性性支出的绝对对量都在增长长，按非农人人口计算人均均年零售消费费额约为1.13万元，比2003年增长约4.5％左右，而而从调查的情情况来看，萍萍乡市2004年储蓄存款款的增长幅度度高达18.7％。非常明明显，萍乡市市民在消费性性支出的增长长速度较可支支配收入增加加幅度9.3％要低一倍倍左右，从侧侧面反映出萍萍乡市民在大大宗消费上的的能力会逐步步提升，对房房地产市场非非常有利。（2）人均财政政收入近年来，萍乡经经济一直保持持高速发展态态势。财政总总收入一路攀攀升，从20001年的7．3亿元至今年年翻番不到三三年。一般预预算收入增幅幅也连续三年年居全省设区区市前茅。2004年萍乡乡财政总收入入完成18亿元，一般般地方预算收收入完成9．15亿元，同比比增长33％和29．3％。全年人人均财政收入入首次突破千千元大关。职工工资水平稳稳步提高。全全年全市在岗岗职工工资总总额53.2亿元人民币币亿元，比上上年增长133.6%。在岗职工工年平均工资资12552元人民币，增增长9.3%，扣除物价价因素，实际际增长8.00%。财政收入的直接接增长，有力力的支持了宏宏观经济的增增长和政府投投资力度的加加大，2004年止，萍乡乡市政府基建建投资项目达达53个，总投资资额达9.57亿，人工湖湖的基础工程程、萍安大道道等重大工程程相继完工，表表明政府在财财政收入不断断增加的同时时也相当注重重在市政工程程上的投入，为为整个城市的的面貌带来改改观、为百姓姓创造出更加加优越的环境境，在这种形形式下，房地地产开发的地地域范围将进进一步扩大，开开发的水平和和对居住环境境的投入也会会相应有所提提高，购房者者将能选择更更多更好的住住宅。（3）第三产业业发展势头迅迅速随着城市化进程程的不断加快快和产业结构构的不断调整整，萍乡市的的第三产业将将得到跨越式式发展。“十五”期间，萍乡乡将加快以专专业批发市场场为重点的商商品市场建设设，进一步发发展商贸业；；着力搞好旅旅游基础设施施建筑，加快快开发旅游商商品，完善服服务体系，促促进旅游业的的发展；积极极发展社区服服务和中介服服务业；努力力加快信息产产业的发展。力力争2005年末第三产产业在三次产产业的比例达达到34%，使经济结结构进一步优优化。（4）中小企业业经济运行态态势良好2004年1——10月，萍乡市市中小企业运运行态势良好好，发展步伐伐加快，三大大产业协调发发展，经济效效益进一步提提高，对国家家贡献明显增增多。截止十十月底，全市市中小企业共共完成产值17610089万元，增加加值4568336万元，实现现营业收入15502208万元，分别别比上年同期期增长19.7%、19.3%、20.4%。实现工业业产值15434458万元,工业增加值3922772万元，同比比增长22.5%和20.7%。中小企业业完成国家税税金37450万元，实现现纯利润89220万元，企业业发放工资1008333万元，分别别比去年同期期增长31.8%、15.0%、15.0%。实现了产产值、效益同同步增长。中小企业能能有如此的两两哈运行态势势，是因为：：——规模企业发发展迅猛，成成为拉动中小小企业快速增增长的火车头头。1—10月共完成工工业产值1581229万元，工业业增加值40585万元，同比比分别增长66.7%、51.7%，实现营业业收入1263774万元，利润9559万元，实交交税金7609万元，同比比分别增长50.5%、69.7%、44.4%。——重点行业运运行态势良好好，经济效益益继续提升。，——园区经济超超常增长，成成为萍乡市工工业发展主战战场。——招商引资稳稳步推进，新新扩改项目增增多，企业发发展后劲增强强。据初步统统计，全市中中小企业新扩扩改项目（不不含市工业园园）340项，投入资资金6.2亿元，已竣竣工175项，形成生生产能力近20亿元，外商商投资占投资资总额的60％以上。——企业改革改改制获得新突突破，体制创创新取得新进进展。今年以以来，萍乡市市中小企业改改革改制工作作进一步深化化，一些规模模较大、效益益较好，属于于当地政府主主要财源的乡乡镇集体企业业，也排除阻阻力，实行产产权制度改革革。三、宏观经济分分析结论——从萍乡市整整体经济运行行状况来看，非非农人口成为为全市经济的的主导者，这这些城市人口口创造的经济济价值相当高高，按照人均均GDP达431400元的水平基基本达到中国国目前经济发发达地区的人人均水平，而而且萍乡市的的GDP年增长达到11％，超过国国家的平均水水平。由此看看来，萍乡是是一个具备较较强经济基础础、工业基础础的城市，同同时也是一个个充满市场活活力和潜力的的城市。——工业在萍乡乡市国民经济济中的主导地地位更加突出出。2004年规模以上上工业对国内内生产总值的的贡献率达24.6%，拉动GDP增长7.3个百分点，对对财政的贡献献率达到57.2%，比去年同同期提高16.2个百分点。——从宏观角度度来看，萍乡乡积极合理运运用国家宏观观经济调控政政策抑制投资资冲动性，建建立科学的投投资市场化机机制，一批重重大重点工程程项目严格按按照财政启动动、银行拉动动、自我滚动动的方式运行行发展。同时时大力发展非非公有制经济济，取消限制制个体私营企企业市场准入入和社会投资资的不合理规规定，全面放放开经营领域域和经营范围围，集百家力力，聚百家财财，实现多元元化投资。去去年以来，全全市民营企业业新扩改上亿亿元项目8个，投资500万元以上项项目62个。全市地地方收入的80％，财政收收入的70％、税收的60％来自民营营经济，民营营经济成为萍萍乡最富活力力的经济细胞胞和极具潜力力的增长源，为为萍乡经济进进一步发展积积蓄了后劲。——从萍乡整体体的情况来看看，人均可支支配收入和消消费性支出的的绝对量都在在增长，按非非农人口计算算人均年零售售消费额约为为1.13万元，比2003年增长约4.5％左右，而而从调查的情情况来看，萍萍乡市2004年储蓄存款款的增长幅度度高达18.7％。非常明明显，萍乡市市民在消费性性支出的增长长速度较可支支配收入增加加幅度9.3％要低一倍倍左右，从侧侧面反映出萍萍乡市民在大大宗消费上的的能力会逐步步提升，对房房地产市场非非常有利。——财政收入的的直接增长，有有力的支持了了宏观经济的的增长和政府府投资力度的的加大，2004年止，萍乡乡市政府基建建投资项目达达53个，总投资资额达9.57亿，人工湖湖的基础工程程、萍安大道道等重大工程程相继完工，表表明政府在财财政收入不断断增加的同时时也相当注重重在市政工程程上的投入，为为整个城市的的面貌带来改改观、为百姓姓创造出更加加优越的环境境，在这种形形式下，房地地产开发的地地域范围将进进一步扩大，开开发的水平和和对居住环境境的投入也会会相应有所提提高，购房者者将能选择更更多更好的住住宅。——经济总体态态势运行良好好，各主要经经济指标均实实现较大的提提高。工业是是萍乡市的支支柱产业，工工业产值对GDP的贡献最大大，极大的拉拉动了整个萍萍乡市的GDP增长，而中中小企业的增增加推动了整整个经济的发发展，调整了了整个产业结结构，也将先先进的管理及及历年引进了了萍乡，为总总体经济作出出了贡献。居居民生活水平平进一步提高高，且家庭收收入的提高及及恩格尔系数数的降低已经经对房地产市市场购买力的的提高产生了了推动作用。随随着居民生活活水平的提高高以及信贷消消费意识的增增强，越来越越多有条件的的居民开始着着手实现一次次甚至二次置置业，购房支支出呈现上升升态势。第二部分萍乡乡市房地产整整体状况及住住宅市场调研研分析一、萍乡市房房地产市场总总体供求状况况1、2004年年萍乡市政府府建设规划及及基建投资状状况从1999年以以来，萍乡市市政府就开始始加大市政建建设的步伐，尤尤其是安源新新区的规划建建设方案确定定下来以后，基基建投资状况况更是得到了了前所未有的的飞跃，截止止到2004年底，萍乡乡市政府批建建及开始建设设基建项目共共计53个，总投资资额达9.557亿元。投投资增长幅度度之大，基建建项目数目之之多，基建项项目规模之大大，为历年所所无法比拟的的。2、萍乡市土地地储备数量截止到20044年底为止，整整个萍乡市土土地（含商业业住房用的）储储备数量达到到了1420亩，合计约95万平方米。预计2005年年房地产开发发用地主要是是存量土地。存存量房地产开开发用地是指指通过协议、招招标、拍卖以以及市场价方方式出让，但但目前仍未开开工建设的土土地。在房地地产开发用地地中，住宅用用地占80％以上，是是近几年房地地产开发用地地的主体，而而土地储备的的主要区域将将集中源以内房市商的之由于土地审批手手续逐渐严格格，加上银行行的银根紧缩缩，发展商由由于各方面因因素造成土地地的交易开始始活跃，而部部分非地产行行业的开发企企业对土地又又有一定的吸吸收，使得土土地交易的价价格迅速上涨涨。以2002年为基期，2004年住宅用地地价格增长超超过平均10万元/亩，但随着着土地可供出出让面积的增增加将在不久久后出现供过过于求的局面面，随之而来来的将是土地地交易价格的的回落。3、2004年年萍乡市土地地出让状况2004年，萍萍乡市严格控控制土地供应应总量特别是是房地产开发发用地量；市市场供求平衡衡，商品房交交易稳步增长长，价格稳步步上升。据有关统计数据据显示，2004年全年萍乡乡市土地出让让面积为945亩，合计约约为63万平方米，共共计出让资金金4.1亿元人民币币；通过以上上数据可以看看出，萍乡市市土地的价格格约为650元人民币。可以估计按照主主导住宅多层层建筑的建设设成本350元/平方米、各各种其它费用用100元/平方米计算算，萍乡市住住宅房地产的的未来的多数数住宅项目的的成本价格将将会接近1000元/平方米，而而这个数值对对于房地产而而言具有标志志性的意义，因因为突破1000元成本后，发发展商会更加加注意在投入入上的有效性性和高质性，只只有这样才能能进一步提升升土地价值，让让购房者心甘甘情愿的接受受千元以上的的住宅价格。4、2004年年萍乡市房地地产投资状况况房地产市场必须须与宏观经济济协调发展。萍萍乡市房地产产投资增长率率与GDP增长率的比比例目前开来来有所过剩。2004年商品房完完成投资12.3亿元，同比比增长66.７％，房地地产投资增长长率与GDP增长率之比比约为6:１。投资过过快问题已经经呈现，房地地产市场在2005年需要平稳稳、理性的发发展局面。存量用地有待进进一步消化。２004年全市以公开招标、拍卖方式出让的新增经营性房地产开发用地面积为945亩，而存量用地的量则非常惊人，据初步统计目前市场在售项目的土地储备就有约1400亩以上，所以存量土地的随机入市将会造成市场供给加快的重要因素。所以，从土地的的情况来看，萍萍乡未来2～4年的房地产产市场将处于于空前繁荣状状态，而高额额的投入必定定意味着更多多的高档次、高高素质商品房房项目涌现，整整个房地产市市场也必将引引来新一轮激激烈的房地产产市场竞争。5、2004年年萍乡市商品品房竣工面积积及销售面积积据有关统计数据据显示，2004年全年萍乡乡市商品房竣竣工面积为40～50万平方米；；全年的销售售面积为60万平方米左左右；这两项项数据表明，2004年萍乡市房房地产市场整整体态势良好好，出现了供供不应求的局局面，但整体体供求关系基基本合理。6、2004年年止萍乡市商商品房现楼空空置率根据统计数据显显示，2004年萍乡市商商品房现楼的的空置率为14.1%；据惯例，一一个城市房地地产空置率低低于15％即为正常常。也就是说说，萍乡市的的整体房地产产市场处在健健康发展的轨轨道上，市场场供求关系趋趋于平衡，市市场结构基本本合理，空置置总量虽有所所下降，但仍仍需一定的消消化过程。7、萍乡市房地地产泡沫分析析萍乡与经济发达达地区的经济济指标对比表表GDP(亿元元)总人口（万）全市平均房价（元元/平方）人均GDP（元元）人均GDP与房价比值今明两年的供应应量（万平方方米）供应量与人口比值上海745016006385465627.317001.1深圳32088005600401007.26000.8南昌6504002494162506.55001.3萍乡173180145096116.61100.6随着房价的持续续劲升,不少人开始始抱怨自己买买不起房子了了,这足以说明明目前房价上上涨的水平已已明显超出了了一般城镇居居民的平均购购买力,房地产泡沫沫在中国已见见雏形，萍乡乡现在有没有有泡沫，未来来会怎样？针对这一点，我我们通过萍乡乡与几个发达达的大中型城城市的几个与与房地产市场场相关的数据据进行了对比比，基本结论如如下：从之前的经济状状况分析来看看，萍乡市的的整体经济状状况运行良好好，居民收入入也在不断提提升，从上表表中的对比可可以看出，萍萍乡的供应量量与人口比值值同深圳的比比值接近，如如果仅考虑萍萍乡市区的非非农业人口数数，其比值将将是2.75，这个比例例将令人深思思，人口数的的不足将是困困扰萍乡房地地产市场的一一大障碍，如如果未来萍乡乡城市化进程程的速度过慢慢，城市人口口不能快速增增加的话，房房地产的泡沫沫将会逐步出出现。8、萍乡市房地地产未来发展展趋势分析根据之前所得数数据的分析，2004年的供求关关系趋于平衡衡，而从2004年50万平方米的的到2005——2006年111万平方米的的供应量，差差距极大，在在这种情况下下，2005年——2006年萍乡市的的房地产市场场极有可能出出现“供大于求”的状况。2004年萍乡乡市地价的平平均价格约在在35～45万元/亩，相对于2003年的20～30万元/亩来说，涨涨幅超过了40％，地价的的增长势必会会影响整体房房价的价格，在在加上银行贷贷款政策的缩缩紧，还贷压压力的加大，开开发商不得不不将售价提高高，将直接促促使整个房地地产的价格的的上升趋势。从萍乡目前城市市化的进程来来看，萍乡市市的消费群体体数量有限，一一旦出现供大大于求的不利利局面，开发发商的开发压压力将随之增增大，同时土土建成本的上上涨，将是部部分开发商放放弃开发，而而是会将地块块转手以求生生存和利益，所所以，洗牌的的结果将会在在萍乡市场上上出现为数不不多的几家大大型专业的房房地产开发企企业，最终竞竞争将取决于于开发企业的的品牌、实力力和自身土地地的储备量。从2004年的的政府各种政政策和举措当当中（之前已已经分析），我我们可以预测测，2005年的经济增增长将会再向向上迈一个台台阶，人均的的收入水平及及人口也会继继续上升，我我们预测的供供应量虽大，但但市场变化无无常，能否达达到这个供应应量的水平仍仍是个未知数数9、萍乡市房地地产整体状况况及住宅市场场分析总结——由于土地审审批手续逐渐渐严格，加上上银行的银根根紧缩，发展展商由于各方方面因素造成成土地的交易易开始活跃，而而部分非地产产行业的开发发企业对土地地又有一定的的吸收，使得得土地交易的的价格迅速上上涨。以2002年为基期，2004年住宅用地地价格增长超超过平均10万元/亩，但随着着土地可供出出让面积的增增加将在不久久后出现供过过于求的局面面，随之而来来的将是土地地交易价格的的回落。——可以估计按按照主导住宅宅多层建筑的的建设成本350元/平方米、各各种其它费用用100元/平方米计算算，萍乡市住住宅房地产的的未来的多数数住宅项目的的成本价格将将会接近1000元/平方米，而而这个数值对对于房地产而而言具有标志志性的意义，因因为突破1000元成本后，发发展商会更加加注意在投入入上的有效性性和高质性，只只有这样才能能进一步提升升土地价值，让让购房者心甘甘情愿的接受受千元以上的的住宅价格。——存量用地有有待进一步消消化。２０００4年全市以公公开招标、拍拍卖方式出让让的新增经营营性房地产开开发用地面积积为945亩，而存量量用地的量则则非常惊人，据据初步统计目目前市场在售售项目的土地地储备就有约约1400亩以上，所所以存量土地地的随机入市市将会造成市市场供给加快快的重要因素素。——所以，从土土地的情况来来看，萍乡未未来2～4年的房地产产市场将处于于空前繁荣状状态，而高额额的投入必定定意味着更多多的高档次、高高素质商品房房项目涌现，整整个房地产市市场也必将引引来新一轮激激烈的房地产产市场竞争。——根据统计数数据显示，2004年萍乡市商商品房现楼的的空置率为14.1%；据惯例，一一个城市房地地产空置率低低于15％即为正常常。也就是说说，萍乡市的的整体房地产产市场处在健健康发展的轨轨道上，市场场供求关系趋趋于平衡，市市场结构基本本合理，空置置总量虽有所所下降，但仍仍需一定的消消化过程。——从楼盘销售售看，虽然萍萍乡在2004年仍然能够够保持一定的的消费能力，但但是在未来市市场供应基数数增大的情况况下，市场消消化能力必将将有一定程度度的下降，并并在无形中拉拉长了消化周周期，从而使使整个市场的的价格在一段段时间内停滞滞不前，从卖卖方开始屡屡屡推出不同的的优惠政策，而而消费者也开开始注重实惠惠，注重产品品的户型、包包装、服务等等等。在这种种形势下，萍萍乡市的房地地产市场已经经开始由“卖方市场”向“买方市场”过渡。——安源区已经经当仁不让地地成为萍乡地地产界的主角角。而老城区区、新开发区区、人工湖区区域都在政府府、媒体的配配合下进行大大规模片区推推广。事实上上，由于短期期内开发商亦亦不会推出所所有单位，因因此作为市场场热点来说，这这些区域更多多的是在逐渐渐的预热、造造势以吸引置置业者目光，为为未来销售市市场积累足够够的潜在购买买力。二、萍乡市总总体住宅市场场基本特征1、萍乡市房地地产整体状况况就总体来看，22004年度萍乡房房地产市场运运行稳中有升升，出现了房房地产投资增增加、竣工面面积增加、销销售面积和销销售收入增加加、商品房销销售均价上升升等特点。这这说明由于宏宏观调控措施施的进一步落落实到位，萍萍乡市房地产产市场呈现出出健康发展的的态势。萍乡市房地产市市场在19999年以前基本本处于较为初初级形态，但但通过近几年年的快速增长长，逐步达到到了一定层次次，商品住宅宅市场影响力力开始显现。1999年，萍乡较较好地段（金金陵小区、华华雅广场花园园）的三楼价价格大约在每每平米600元左右，而2004年，金典城城和凤凰山庄庄的三、四楼楼价格已上升升为每平米1500--1700元左右，五五年大约上涨涨了近三倍。这这里面有地价价上涨的因素素，更体现了了萍乡市房地地产开发水平平的不断提高高，产品品质质也在不断提提升。伴随着着城市经济发发展和人民生生活水平的提提高，居民购购买力的增强强，未来房地地产市场需求求将不断增大大；同时，市市场供应量的的急剧增长，亦亦将使未来市市场竞争变得得更加激烈。总体而言，由于于城市发展水水平的限制，萍萍乡市房地产产市场发展起起步较晚，从从最初的经济济实用房、集集资房，到逐逐步开发商品品住宅，在相相当长时间内内处于低水平平的运作模式式。但近三年年以来，随着着城市经济的的快速发展，在在充分发挥煤煤炭等资源型型产业优势，萍萍乡市政府大大力招商引资资，通过“城市化经营”战略的实施施，多渠道、多多方式加大房房地产开发投投资力度，使使整体房地产产市场呈现快快速增长态势势。2、选择的主要要区域根据有关调查访访问及相关背背景资料现时时，在本地居居住的生活习习惯为相当部部分客户的置置业原因；而而为了改变居居住环境而置置业的客户也也达到了28.8％的比例；；约16％的客户是是因为方便工工作而选择区区域置业；部部分客户是因因为家庭结构构的改变（儿儿女结婚、养养老等）而置置业，比例占占到11.2％，另外有11.6％的客户置置业为了投资资、保值、商商住或其它用用途。对于安安源新区来说说，目前很多多消费者报以以极大的期望望，但因为安安源新区现时时处于开发的的初级阶段，市市政设施及各各项建设均无无成形，所以以消费者在报报以期望的同同时，也存在在观望的态度度。3、市场户型特特征分析调查户型统计一一览表序号物业名称二房三房四房五房1凤凰山庄24%39%37%——2家兴花园——61%25%14%3金典城二期14%58%28%——4御锦园一期20%55%25%——5雅典世纪花园一一期——65%35%——6东方巴黎一期10%55%35%——7雅天大厦——22%48%30%8城市风情——75%25%——9赛纳名城一期25%45%30%——10景泰星湖湾——50%50%——根据我司对萍乡乡市18个楼盘的抽抽样调查结果果，所有统计计的总户数约约为9169户，其中一一房（公寓）占1411户，约占市场总户数的15％；三房占4774户，约占市场总户数比例的52％；四房占4082户，约占市场总户数比例的44％；五房占86户，约占市场总户数的0.9％；别墅占81套，约占市场总户数的0.88%。户型比例抽样调调查项目名称总户数2房面积（MM2）3房面积（MM2）4房面积（MM2）5房面积（MM2）家兴花园836————116～160061%130～190025%170～14%金典城二期150096~10014%130~162258%179~186628%————御锦园一期4369020%120~136655%15025%————雅典世纪花园234————130~160065%150~220035%————东方巴黎一期180010010%120~140055%150~160035%————雅天大厦135————159~165522%155~180048%154~161130%城市风情104————14875%18025%————赛纳名城一期5358815%137~145555%161~182230%————景泰星湖湾84————144~146650%162~164450%————同时，针对热销销楼盘分析其其主导户型、面面积则可得出出如下结果：：萍乡市住宅主导导户型与主导导面积对照表表主导户型主导面积(m22)五房以上150以上四房150～1700三房125～1500二房85～100总结：通过上表表可以看出，萍萍乡市近阶段段推出的商品品住宅以中型型户型为主，供供应面积主要要在125～170平方米之间间，供应户型型以适合核心心家庭居住的的三房二厅和和四房二厅为为主，而二房房的比例仅占占约7%。4、各物业类型型比例特征序号物业名称物业类型1金领宫馆小高层2蓝天白领公寓小高层3凤凰山庄三期TOWNHOUUSE独立别墅4金典城二期多层5御锦园一期多层6雅典世纪花园一一期多层7东方巴黎一期多层小高层8雅天大厦小高层9城市风情小高层10赛纳名城一期多层11景泰星湖湾多层、独立别墅墅就目前来说，萍萍乡市整个住住宅市场物业业类型主要以以商住小区为为主，其中住住宅的比例占占有绝大多数数。在物业的的建筑类型上上以多层为主主，出于居住住习惯、消费费习惯、心理理因素、管理理费用等方面面的考虑，萍萍乡市的消费费者大多倾向向于多层住宅宅；自2004年雅雅天大厦、金金领宫馆、蓝蓝天白领公寓寓及今年城市市风情等一批批小高层的推推出后，萍乡乡市消费者对对小高层住宅宅有了初步的的认识，但是是从上述楼盘盘的销售率及及销售周期来来看，消费者者还没有完全全接受这一“新生事物”，在置业方方向的选择上上还是多倾向向于多层住宅宅。（注：因因TOWNHHOUSE、独立别墅墅在萍乡市物物业总量的占占有率上太小小，故没有将将此数据融入入《各类型物物业所占比例例表》）。5、供给特征分分析（1）未来两年年的总供给量量将呈上升趋趋势2005－20006年萍乡市房房地产市场供供应量状况一一览表项目名称位置可供应面积（mm2）安源新区星湖湾安源中大道80,000东方巴黎二期井岗山大道180,0000盛世华城项目建设东路50,000雅典世纪花园萍安中大道40,000家兴花园苏州东街100,0000萍乡国际汽车城城金三角40,000云路项目井冈山大道150,0000合计640,0000人工湖片区未知据有关方面信息息，上海广元元在人工湖区区域准备投入入大量的资金金及精力，但但其现时仍然然处于前期工工作阶段，并并无迹象表露露其准备马上上动工，而其其静坐的态度度令其它发展展商也不敢轻轻举妄动，预预计其项目的的供应量约为为10万平方米米。另外一个个在蓝波湾入入口处的项目目也约有100万平方米，预预计这两个项项目将会在22005年底底或20066年动工。城中心区及老城城区自然家园滨河西路鹅湖小小区附近50,000赛纳名城二期长兴立交桥西侧侧10,000加洲阳光一期长兴立交桥西侧侧40,000御锦园二期公园南路50,000伊天花园秋收起义广场附附近20,000金典城三期秋收起义广场附附近60,000合计230,0000总合计870,0000就供应区域来看看，安源新区区是主角，其其次是老城区区和城中心区区。安源区的的规模、地位位及未来建设设的规划非其其它区可比，优优势明显，但但因安源区的的发展处于初初步阶段，诸诸多的配套设设施及基建没没有到位，所所以其优势地地位现在并没没有突出的展展现出来。而而老城区和城城中心区是萍萍乡市最早发发展的区域，也也是全市的经经济文化商业业中心，各种种配套设施俱俱全。从20005年到2006年看，萍乡乡市的商业房房地产供应量量约为87万平方米，而而老城区和城城中心区约为为23万平方米；；安源新区的的雅典世纪花花园、东方巴巴黎以及人工工湖的一系列列大规模社区区将在这两年年逐渐成形，其其会加快安源源新区的建设设步伐，推进进周边相应配配套设施的建建设。而老城城区和城中心心区的赛纳名名城、加洲阳阳光、金富利利、金典城、御御锦园等一批批楼盘会在萍萍乡的住宅房房地产市场上上继续扮演主主要的角色。（2）从供应区区域来看市场场格局的变化化未来两年萍乡市市房地产市场场的热点分为为三个点：老老城区以赛纳纳名城、加洲洲阳光和金富富利为代表的的住宅及商业业项目；城中中心区以金典典城、雅天大大厦、伊天花花园和伊天公公寓等项目；；安源新区以以雅典世纪花花园、东方巴巴黎、星湖湾湾及一批正在在作前期工作作的项目；也也就是说，在在未来2－4年内甚至更更长时间，整整个萍乡市的的房地产总体体呈现“三足鼎立”的市场格局局，而在这三三者中，安源源新区无论从从区域发展定定位、规划建建设、政府的的重视度、资资金的投入、社社区的规模、档档次及未来配配套设施都是是其它二者无无法比拟的，从从这一点看，安安源新区的房房地产市场将将会在整个萍萍乡市充当领领军的角色，而而同时，其区区域内各项目目之间的竞争争也将会异常常激烈。(3)需求前景景分析从需求角度来看看，未来两年年萍乡市商品品住宅的需求求结构也会有有所变化。从供给与需求平平衡关系来看看，未来二年年内萍乡房地地产供求与需需求将呈现出出一种相对较较为平衡发展展的状态，随随着城市人口口增长及城市市经济的发展展，萍乡房地地产在未来二二年将会偏向向较为乐观的的发展势头。——中高档住宅宅市场发展形形势——从购置萍乡各大大豪宅物业的的客户成交情情况来看，其其成交单位多多集中在150——300平方米左右右。总价维持持在30万—100万之间，客客户十分看重重物业自身居居住环境及社社区形象等因因素。总结各区数据，萍萍乡市已经形形成以人工湖湖为中心的城城北和以北桥桥为中心的城城东及世纪广广场为中心的的城东的三个个住宅区域，庞庞大的供应面面积说明中高高档住宅市场场的竞争更趋趋激烈。6、后市展望安源新区处于萍萍乡市区的最最东端，319国道自南向向北横穿而过过，东临萍乡乡的矿产基地地，北临秀丽丽的人工湖。政政府总规划开开发面积为10平方公里，首首期开发面积积为4.17平方公里，是是以房地产业业、商贸和旅旅游服务为主主导产业，兼兼有行政、商商务等多功能能的新型生态态城区，并且且各种设施及及基建工程已已经在紧锣密密鼓的进行着着，预计2006年安源新区区的建设会迈迈上一个新的的台阶。在这种环境下，萍萍乡市人们的的购房选择区区域在心里上上已经有了悄悄悄的变化，公公务员、私营营企业主、公公司中高管在在未来将会成成为安源新区区的主力消费费群体。对于二次置业者者来说，安源源新区未来的的各种配套设设施先进，整整体规划及环环境比老城区区和城中心区区更有吸引力力，良好的片片区规划、大大型的居住社社区以及便捷捷的交通道路路是竞争对手手难以媲及的的优势点，但但因这种良好好的条件需要要一个不断调调整规划和建建设的周期，所所以很多消费费者会以密切切关注的态度度来面对安源源新区，也不不排除有消费费者会将新区区与城中区结结合点住宅项项目作为二次次置业目标。三、萍乡市住宅宅整体价格分分析及价格走走势分析1、萍乡市各楼楼盘价格及统统计根据我司对萍乡乡市房地产市市场在售的11个楼盘把价价格的核算统统计，得出：：市场在售楼盘类类型及价格一一览表序号物业名称物业类型价格销售备注1金领宫馆小高层2700销售率30％2蓝天白领公寓小高层2050销售率20％3凤凰山庄三期TOWNHOUUSE3000售罄独立别墅42004金典城二期多层1550销售率80％5御锦园一期多层1800销售率50％6雅典世纪花园一一期多层1400销售率90％7东方巴黎一期多层1450正在认筹小高层18008雅天大厦小高层1900销售率25％9城市风情小高层1780正在认筹10赛纳名城一期多层145070%11景泰星湖湾多层1230销售率15％从上述表格可以以看出，目前前萍乡市房地地产的物业类类型主要以多多层为主，但但小高层的不不断涌现势必必不断改变萍萍乡人的置业业习惯。从上上述表格的数数据中统计得得出：多层住宅的市场场平均价格为为1480元/平方米；小小高层的市场场平均价格为为2046元/平方米；联联排别墅（TOWNHHOUSE）的市场平平均价格为3000元/平方米；独独立别墅的市市场平均价格格为4200元/平方米。根根据之前的分分析以及通过过上述图表分分析表明，多多层住宅为市市场的主导产产品，也是为为大多消费者者所接受的产产品，小高层层价格偏高，在在萍乡市整个个房地产市场场也是刚刚起起步，还有待待消费者的进进一步了解和和接受。2、萍乡市住宅宅房地产价格格分析从上一节的统计计数据可以看看出，萍乡市市自1999年以来住宅宅房地产的价价格从600元/平方米上升升到了2004年的1500元，5年的时间增增长幅度将近近三倍，这一一方面是由于于土地价格上上涨的原因造造成的，但更更多是的萍乡乡市在近几年年经济发展的的速度突飞猛猛进，人均收收入及生活水水平有了较大大的提高；地地产开发商的的开发水平不不断上升，涌涌现出了更多多的更新换代代的新产品，产产品品质有了了较大的飞跃跃，产品的结结构及内涵相相对以前也有有了很大的提提高，整个房房地产市场属属于空前繁荣荣状态。从区域价格的划划分来看，目目前萍乡市房房地产的区域域性还没有完完全呈现，所所能划分的标标准介于新城城和老城之间间，老城区以以赛纳名城、金金典城为代表表，其均价分分别为1450元/平方米和1550元/平方米，而而新城区以雅雅典世纪花园园和东方巴黎黎为代表，其其均价分别为为1400元/平方米和1450元/平方米，二二者相差不大大，这说明：：老城区的优势仍仍在老城区作为萍乡乡市的经济文文化中心，其其各种设施配配套及服务都都具有很明显显的优势，而而且很大一批批在老城区居居住的居民已已习惯了当地地的繁华、便便利及配套的的居住条件，且且老城区的住住宅房地产价价格（以赛纳纳名城为代表表）均价为1450元/平方米，这这个价格是略略低于萍乡市市整体住宅房房地产价格的的，在价格上上具有一定的的优势。新城区的优势没没有完全呈现现出来虽然安源新区的的各方面都比比老城区具有有优势，但因因为其开发处处于初级阶段段，各方面设设施及配套都都没有到位，很很多地方属于于空白，所以以其住宅房地地产的价格一一直处于全市市的平均水平平，从价格上上并没有体现现新区域的优优势，另外，因因为新区的现现实状况而导导致了该域基空人人体区个3、萍乡市住宅宅房地产价格格走势分析2004年到22006年全市的商商业房地产供供应量将近110万平方米，按按照市区内50万常住人口口计算，其消消化能力可见见一般，市场场竞争压力非非常大。安源新区的建设设属于初步阶阶段，虽然有有雅典世纪花花园和东方巴巴黎这两个大大规模社区作作为后盾，但但因其各种配配套及市政建建设尚不完善善，新区的优优势并没有得得到体现和释释放，因此该该区域住宅房房地产的单独独高价情景在在短时间内不不会出现。老城区及城中心心区不断涌现现中等规模的的项目来冲击击市场，因其其周边环境配配套非常成熟熟，因此很多多置业者在短短期内将会把把注意力放在在老城区及城城中心区。地价在不断上涨涨、人均收入入水平等方面面的提高会导导致住宅房地地产价格的上上升，但这种种上升的幅度度会和前者成成正比。综上所述，庞大大的供应量和和消化能力的的矛盾导致2005年到2006年萍乡市房房地产可能会会出现“供大于求”的现象；而而安源新区的的优势并不能能体现出来，老老城区和城中中心区的中等等规模项目又又在不断的冲冲击市场和牵牵制安源新区区，所以在2005年－2006年，整个萍萍乡市的住宅宅房地产价格格会处于一个个平稳中带有有涨幅的状态态。第三部分本项目所在在区域商品住住宅市场状况况分析及预测测一、安源区整体体状况及住宅宅市场调查分分析1、安源区简介介安源区，地处江江西省萍乡市市政治、经济济、文化的中中心，是一座座有着悠久历历史、富有光光荣传统的名名城，是湘赣赣边界秋收起起义的主要爆爆发地。安源源区，为萍乡乡市辖县级区区，原名萍乡乡市城关区，1971年3月正式成立立，1993年5月经国务院院批准，更名名为萍乡市安安源区。全区区总面积212平方公里，总总人口34.3万，其中城城市人口22.57万，辖5个镇、1个乡、5个街道办事事处，有56个行政村、3个农垦分场场、101个居委会。

安源区地理理位置优越，交交通发达，通通讯便捷，基基础设施完备备，历史上有有“吴楚咽喉、赣赣湘通衢”之称，浙赣赣铁路复线横横贯其中，319、320国道纵横境境内，公路密密度达1.5公里/平方公里。境境内人文景观观与自然景观观较多，有安安源路矿工人人运动纪念馆馆、总平巷、安安源路矿工人人俱乐部、秋秋收起义军事事会议旧址、谈谈判大楼等历历史景观，有有横龙寺森林林公园、小金金山、乌龙山山风景区等自自然景观。目目前，以区内内安源镇为中中心，以开发发区内人文与与自然景观为为重点，规划划面积4.17平方公