毕业设计湖南某专卖店房地产转让价格评估报告

XX专卖店房地产转让价格评估报告XX房地产评估估有限公司一、致委托方函函…………二、估价师声明明…………三、估价的假设设和限制条件件…………四、房地产估价价结果报告………………五、附件………………六、房地产估价价技术报告………………致委托托方函房屋所有权人XXX先生：承蒙委托，我公公司对位于XX专卖店房地地产进行估价价，估价对象象建筑面积160平方米，权权利人为XX专卖店，房房屋用途为综综合，土地用用途为商业用用地，土地使使用权性质为为划拨。估价价对象为于1994年6月建成，土土地使用年限限40年，砖混结结构，楼高6层。根据《房地产估估价规范》以以及实地查勘勘时间，确定定估价时点为为二零一四十二二月二十五日日，估价目的的是为房地产产市场转让提提供价值参考考；报告应用用的有效期自自完成并提交交估价报告之之日起原则上上为一年（自自二零一四年年十二月二十十五日起至二二零一五年十十二月二十日日五止），若房地产市市场有较大波波动或超过一一年或房地产产状况发生变变化需重新进进行评估。估价人员本着独独立、客观、公公正、合法的的原则，采用用科学的估价价方法，对估估价对象进行行了实地查勘勘、市场调查查、评定估算算等工作，在在此基础上对对本次估价对对象进行测算算，确定估价价对象于估价价时点2014年12月25日的市场价价值为62.83322万元，大写写人民币陸拾貳貳萬捌仟叁佰佰貳拾貳圆整整，建筑面积积平均单价为为3927元/平方米。XX房地产评估估有限公司法人代表：XXX二零一四年十二二月二十五日日估价师师声明我们郑重申明：：1.我们在本估估价报告中陈陈述的事实是是真实和准确确的。2.本估价报告告中的分析、意意见和结论是是我们自己公公正的专业分分析、意见和和结论，但受受到本估价报报告中已说明明的假设和限限制条件的限限制。3.我们与本报报告中的估价价对象没有利利害关系，也也与有关当事事人没有个人人利害关系或或偏见。4.我们依据中中华人民共和和国国家标准准《房地产估估价规范》进进行分析，形形成意见和结结论，撰写本本估价报告。5.我们已对本本估价报告中中的估价对象象进行了实地地查勘。注册房地产估价价师：XX估价的假假设和限制条件一、估价的假设设前提1.对于估价对对象产权，以以估价委托人人提供的《房房屋所有权证证》、《国有有土地使用权权证》为依据据，我们并未未得到有关主主管部门对《房房屋所有权证证》、《国有有土地使用权权证》记载内内容的真实性性进行核实，由由估价委托人人保证其产权权的真实性、合合法性。2.对于估价对对象土地面积积、建筑面积积等影响估价价结果的数据据资料，以估估价委托人提提供的《房屋屋所有权证》、《国国有土地所有有权证》记载载为准，本次次估价假设上上述数据资料料于估价时点点合法有效。3.估价对象在在估价时点土土地使用权性性质为国有土土地划拨使用用权，其土地地使用权起始始时间须从1994年6月起算，出出让年限为商商业用途法定定最高出让年年限40年。因此，截截止至估价时时点估价对象象土地剩余可可使用年限为为19.5年。4.估价对象房房地产证登记记土地用途为为商业用途，房房屋实际用途途为综合。经经对估价对象象周边进行调调查，该估价价对象作为商商品用途能够够体现土地的的最高最佳使使用原则。根根据当地政府府管理状况，认认定估价对象象作为商业经经营为合法经经营状况。二．估价报告限限制条件1.估价结论仅仅在估价报告告中载明的估估价时点有效效，只能用于于载明的估价价目的和报告告使用者，对对任何第三方方及其他目的的用途不承担担责任。2估价人员对估估价对象的法法律权属状况况给予了必要要的关注，但但不对估价对对象的法律权权属作任何形形式的保证。因因此，本报告告也不可作为为任何形式的的产权证明。3本报告必须完完整使用，对对仅使用报告告中的部分内内容所导致的的有关损失，受受估价机构不不承担责任。4未经估价机构构书面同意，本本报告的全部部或部分内容容不可在公开开的文件、通通告或报告中中引用，也不不得以任何方方式公开发表表。三、有关说明1．本报告提供供的评估价值值为估价对象象市场价值，即即在公开市场场下最可能形形成的价格。所所谓公开市场场，是指在该该市场上交易易双方进行交交易的目的在在于最大限度度地追求经济济利益，并掌掌握必要的市市场信息，有有较充裕的时时间进行交易易，对交易对对象具有必要要的专业知识识，交易条件件公开并不具具有排他性。2.估价对象房房地产权证登登记土地用途途为商业，房房屋实际用途途为商业。本本次估价设定定商业用途进进行估价，未未考虑土地用用途不一致可可能需要的补补地价事宜3．本次估价的的目的为转让让，但我们未未考虑未来市市场变化风险险和短期强制制处分等因素素对估价结果果的影响，也也未考虑转让让时所需的中中介费用和买买家应承担的的有关税费。4.本次估价我我们未考虑估估价对象可能能的其他权利利对估价结果果的影响。估价结结果报告一、委托方法人代表：XXX地址：XX步行行街二、估价方单位名称：XXX房地产评估估有限公司法人代表：XXX地址：XX三、估价对象1.位置状况XX步行街位于于XX商业中心地地段的XX庙，东起该该市人民路，西西至龙洲路，由XX房地产开发有限公司共同投资开发。交通状况公交交路线：3、7、20、23、28、30路学校：XX商业：步步高超超市、同欣电电器、万木春春购物广场、金金鸿百货银行：农业银行行、工商银行行医院：益阳市第第三人民医院院其他：赫山区政政府、益阳汽汽车站、益阳阳宾馆、华天天大酒店2.房地产权益益状况根据估价对象相相应《益阳市市房地产权证证》及房地产产登记中心查查询，估价对对象于估价时时点未有抵押押登记、租赁赁备案登记，也也未有法院查查封等其他权权利限制。3房地产实物状状况土地状况按益阳市基准地地价标准，估估价对象土地地利用级别为为I级。土地面积：1660平方米；登登记用途商业业；开发程度度：地块基础础设施条件达达五通一平。建筑物及地上附附着物状况该房地产建成于于1994年，砖混结结构，共一层层，内外装饰饰属中低档次次。四、估价目的为房地产转让提提供价值参考考。五、估价时点2014年122月25日六、价值定义估价对象房地产产在全部假设设和限制条件件下的于估价价时点的市场场价值。七、估价原则合法原则、替代代原则、最高高最佳使用原原则、估价时时点原则、客客观、公正、公公平原则八、估价依据1、国家标准《房房地产估价规规范》；2、房地产估价价委托书；3、房地产估价价合同书；4、政府部门有有关计价和税税费标准及目目前本地区房房地产价格信信息；5、委托方提供供和估价人员员现场勘验调调查取得的全全部资料。九、估价方法常见的估价房地地产估价方法法有市场比较较法、收益法法、成本法、假假设开发法和和长期趋势法法。最终选择择收益法、市市场比较法、成成本法作为本本次估价的基基本方法来求求取估价对象象价值。主要要基于以下几几个方面考虑虑:1.估价对象所所处区域房地地产租赁市场场较为活跃，租租金、出租率率等相关资料料较容易获取取，估价对象象是具有客观观收益的物业业，因此适宜宜采用收益法法。2估价对象所处处区域大型商商业房地产整整体交易的价价格可以最为为直接和客观观地反映估价价对象市场价价值，选择市市场比较法也也最具说服力力；但考虑到到由于区域内内整体交易的的成交案例较较少，获取真真实的相关信信息难度大，在在应用市场比比较法时可在在周边区域选选择交易实例例并根据需要要结合租赁市市场水平进行行估价。3估价对象属于于建成物业，且且地上建筑已已办理产权登登记，目前使使用状况良好好，从投入产产出比以及建建筑环保的角角度，没必要要进行开发或或再开发，因因此不适用于于假设开发法法。4目前房地产市市场价格波动动较大，不适适应采用长期期趋势法。在运用成本法时时，采取基准准地价修正法法求取土地使使用权价格，再再与成本法加加权求取综合合土地使用权权价格，进而而求取房地产产现值。市场场比较法框架架内，运用收收益法求取各各可比实例的的收益价格，进进而修正估价价对象房地产产价格。最后后三者加权求求出房产估价价。十、估价结果经以上估价测算算，确定益阳阳市赫山步行行街“XX专卖店”建筑面积1660平方米，在在估价时点2014年12月25日的房地产产市场价评估估总值为人民民币62.83322万元，大写写人民币陸拾拾貳萬捌仟叁叁佰貳拾貳圆圆整，建筑面面积单价3927元/㎡。十一、估价人员员项目负责人（房房地产估价员员）：XX领导审签（房地地产估价师）：XX十二、估价作业业日期2014年122月20日至2014年12月25日十三、估价报告告有效期本估价报告有效效期为一年，即即自2014年12月25日至2015年12月25日止。在在有效期内若若房地产价格格发生较大变变动或或受到到不可抗力的的影响，该价价格应作相应应调整。估价技术术报告一、个别因素分分析土地使用总面积积：160平方米用途为商业业土地使用年限：：40年剩余19.5年宗地形状：矩形形层数：一层结构类型：砖混混结构一等建成年月：19994年6月建筑物状况：结结构质量良好好，房屋维护护保养状况好好，市政条件件完善，所需需上下供水、供供电、通讯条条较好。二、区域因素分分析估价对象所处XXX步行街，位于于益阳市中心心城区范围，土土地利用级别别为一级。周周围商业环境境好，商业人人文气氛较好好，地区较繁繁华。附近的公共配套套设施有宾馆馆、KTV、超市、酒酒店、电影院院等，配套较较为齐全。周周围无明显污污染，因交通通便利车人流流量较大，有有轻微噪音与与废气影响。三、市场背景分分析估价对象为运动动服饰店，随随着人们生活活水平的提高高，人们对运运动和健康的的给予越来越越多的重视，对对运动服饰的的需求经久不不衰，这让运运动服饰类型型房地产有了了更大的发展展前景。四、最高最佳使使用分析法律上允许。最最高最佳使用用原则受到合合法原则的约约束，在运用用最高最佳使使用原则估价价时，首先要要求估价对象象的最高最佳佳用途是法律律上允许的。本本估价对象土土地证用途载载为商业用地地，房屋证载载用途为综合合，最高最佳佳用途应为商商业，估价对对象证载用途途符合最高最最佳使用原则则技术上可行。房房地产的最高高最佳使用还还需得到技术术上的支持，不不能把技术上上无法做到的的使用当做最最高最佳。这这里的技术主主要是指房屋屋建筑工程方方面的技术。由由于估价对象象建筑物为砖砖混结构，目目前施工的技技术手段完全全能满足建筑筑要求。经济上可行。确确定房地产最最高最佳使用用时，还应注注意经济上可可行，不能通通过不经济的的方式来实现现房地产的最最高最佳使用用，即在各种种可能的使用用方式中，选选择收入现值值大于支出现现值的方式，寻寻求以经济上上有限的投入入而能获得最最大收益的使使用方法。从从估价对象所所处区域与权权属方来看，商商业用途在经经济上是可行行的。最高最佳利用方方式。在所有有满足法律上上允许，技术术上可能，经经济上可行的的使用方式中中，能使估价价对象的价值值达到最大化化的使用方式式，才是最高高最佳使用方方式。从估价价对象权属方方角度而言，需需考虑企业整整体收益和经经营方向，从从估价对象现现状来看，建建筑物建成年年代较早，不不适合转换用用途，因此估估价对象应以以现状用途使使用最为有利利五、估价方法选选用基准地价修正法法求取估价对对象土地使用用权价格XX市基准地价价成果及内涵涵XX市基准地价价一级商业用用地的基准地地价(元/建筑平方米)级别商业用地住宅用地工业用地Ⅰ28751092568级别土地权利容积率标准深度开发程度估价期日一级地权402.22.0181512土地使用权地面面熟地价=适用的基准准地价（楼面面熟地价）×期日修正系系数×年期修正系系数×熟地价容积积率修正系数数×因素修正系系数×级别平均容容积率期日修正系数的的确定基准地价的基准准日为2010年5月1日，当年商商业用途地价价指数为102。2014年12月25日商业用途途地价为123，综合考虑虑，确定期日日修正系数为为1.21..年期修正系数年期修正系数公公式K=【1-1/((1+r)^^n】/【1-1/((1+r)^^m】土地报酬率采用用累加法确定定，累加法=无风险报酬酬率+风险报酬率率无风险报酬率（2014年11月22日央行调息息后）一年期期定期存款利利率3%,。考虑到管管理的难易程程度，投资的的流动性以及及作为资产的的安全性等因因素，讲风险险分为低、中中、高三等，根根据特菲尔对对各等级的风风险报酬率取取值为：物业类型低中高备注办公物业2.5%-3..5%3.5%-5..5%5.5%-6..5%----------商业物业3%-4%4%-6%6%-7%-----------工业物业2%-3%3%-4.5%%4.5%-5..5%一般物业综合物业---------------------采用内内插法确定----------------------------------------------投资风险报酬率率处于中档偏偏高取值4.63%，则估价对对象的报酬率率为：3%+4..63%=77.63%((本报告中涉涉及的土地报报酬率均一致致)。因此确定定年期修正系系数为0.80441各影响因素的修修正系数为1.2土地使用权地面面熟地价=28755x1.211x0.80041x1..2=33557(元/平方米)成本法求取估价价对象土地使使用权价格土地取得成本土地重置价格＝＝2875*11.1*1..11*0..8041==2949（元/平方米）相关税费与土地开发相关关的税费已包包含在土地取取得费中土地开发成本根据估价人员对对估价对象土土地使用权的的土地开发程程度和该区域域基础设施配配套情况的调调查以及对平平均开发成本本的测算，估估价对象基础础设施程度在在达到“五通一平”情况下，其其开发成本平平均为150元/平方米。投资利息经调查该项目开开发周期为1年，投资利利率按估价时时点（央行2014年11月22日调息后贷贷款基准利率率下调0.4个百分点至5.6%）一年期贷贷款利率5.6%投资利息=(土土地取得成本本x土地开发周周期+开发成本x土地开发周周期/2)x投资利息=(29949x1++150x11/2)x55.6%=1169.3元/平方米开发利润开发利润=（土土地取得成本本+开发成本）x利润率=(29449+1500)x8%==247.992（元/平方米）土地成本费用取上述五项之和和，则：土地地成本=土地取得成成本+土地开发成成本+投资利息+开发利润=2949+1550+1699.3+2447.92==3516..22（元/平方米）年期修正系数年期修正系数==1-1/((1+r)nn=0.95523式中的r根据前前面基准地价价修正法中土土地报酬率确确定方法，为为7.63%%;在估价对象象土地设定年年限内，假定定土地报酬率率报酬不变;n-估价对象剩剩余年限为19.5年熟地价估价对象土地权权价格=土地成本费费用x年期修正系系数=3516.222x0.99523=33348元/平方米综合求取估价对对象土地使用用权价格对基准地价修正正法与成本逼逼进法求取土土地权价值进进行加权平均均，由于两种种方法求取结结果相差不大大，可信度均均较高，故取取两者简单算算数平均值为为最终结果,则:估价对象土地权权单位地面熟熟地价=(33448+33557)/2==3352..5元/平方米重置成本法求取取估价对象房房产价值建筑物重置成本本重置价格=10000×1660=1600000元计算建筑物折旧旧额假设估价对象转转让扩建改造造后不损坏其其一般综合营营业的经济寿寿命情况下，采采用年限折旧旧法评估折旧旧=1600000×(11-2%)××20.5//50=644288元现值现值=土地重置置成本+建筑物重置置成本-建筑物折旧旧额=33522.5*1660+1600000-664288==63.211万元五）市场比较法法求取估价对对象房产及土土地使用权的的租金价格可比实例李宁特步阿迪达斯坐落位置赫山步行街赫山步行街赫山步行街用途商业商业商业出租面积150㎡170㎡140㎡出租价格5600元/月月6000元/月月5300元/月月出租日期2009年6月月2009年6月月2009年9月月交易类型出租出租出租竣工时间1994年6月月1994年6月月1994年6月月个别因数建筑结构砖混砖混砖混层数一层一层一层装修档次普通档普通档普通档环境条件较好较好较好区域因数设施齐全齐全齐全临街状况一面临街一面临街一面临街繁华程度好较好较好交通状况好好好（2）确定修正正系数=1\*GB3①交易情况可比实例ABC剩余使用年限303030成新率63%65%62%残值率2%2%2%收益法求取可比比实例收益价价格A、B、C应应修正为正常常交易，资本本化率：r=7.663%A、可比实例一一1.年租金总收收益=5600×112＝67200元2.房地产出租租总费用：a.年管理费=672000×4%=26888元b.年维修费==1000××150×2%=30000元c.年保险费费=10000×150×2‰=300元d.年税金=667200××12%=80644元e.年折旧费==1000××150×（1-2%）/50=2940元3.房地产年纯纯收益=672000－2688－3000--300－8064--2940＝502088元4.综合还原利利率=7.63%%收益价格=500208*[1-1//(1+7..63%)^^30]/7.663%=5854225元建筑面积单价==5854225/1500=39033元/㎡B、可比实例二二1.年租金总收收益=6000××12=72000元.2.房地产出租租总费用：a.年管理理费=720000×4%=2880元b.年维修费费=1000××170×22%=34000元c.年保险费==1000××170×22‰=340元d.年税金==720000×12%==8640元e.年折旧费==1000××170×（1-2%）/50=3332元3.房地产年纯纯收益=720000-28800-34000-340--8640--3332＝53408元4.综合还原利利率=7.63%%收益价格=533408*[1-1//(1+7..63%)^^30]/7.663%=6227337元建筑面积单价==6227337/1700=36633元/㎡C、可比实例1.年租金总收收益=5300×112=63600元2.房地产出租租总费用：a.年管理理费=636000×4%=25444元b.年维修费==1000××140×22%=28000元c.年保险费==1000××140×22‰=280元d.年税金=663600××12%=7632元e.年折旧费==1000××140×（1-2%）/50=2744元3.房地产年纯纯收益=636000-25400-28000-280--7632--2744==476044元4.综合还原利利率=7.63%收益价格=477604*[1-1//(1+7..63%)^30]/7.633%=5550663元建筑面积单价==5550663/1400=39655元/㎡=2\*GB3②交易日期修正正交易实例均在估估价时点近期期发生，市场场行情比较稳稳定，故无需需修正。=3\*GB3③区域因素修正正估价对象在步行行街，繁华程程度相对可比比实例有好有有坏，以估价价对象为基准准，则A为+1%、B为-3%、C为+2%。=4\*GB3④个别因素修正正三个实例结构、装装饰等情况比比较接近，但但在建筑结构构、建筑规模模、装修标准准、配套设施施等方面各有有特色，故需需作较大修正正，以估价对对象为基准，实实例修正系数数A为0%，B为-2%、C为+1%。（3）计算比准准价格（见下下表）项目ABC交易价格390336633965交易情况100/1000100/1000100/1000交易日期100/1000100/1000100/1000区域因素100/1011100/97100/98个别因素100/1000100/98100/1011比准价格386438534006评估值=（38864+38853+40006）/3=33908元/平方米总价=39088x160==62.5228万元（六）收益法求求取估价对象象房产及土地地使用权的租租金价格1.年租金总收收益=6000××12=72000元.2.房地产出租租总费用：a.年管理理费=720000×4%=2880元b.年维修费费=1000××160×22%=32000元c.年保险费==1000××160×22‰=320元d.年税金==720000×12%==8640元e.年折旧费==1000××160×（1-2%）/50=3136元3.房地产年纯纯收益=720000-28800-32000-320--8640--3136＝53824元4.综合还原利利率=7.63%%收益价格=533824*[1-1//(1+7..63%)^^30]/7.663%=6275888元4、最终评估值值根据估价目的，估估价对象状况况和估价思路路，结合估价价经验分析取取算术平均数数评估房地产现值值=(63..21+622.528++62.75588)/33=62.88322万元则平均每平方米米建筑面积6283222/1600=39277元/㎡（七）估价结果果的确定经以上估价测算算，结合市场场调查和估价价经验分析，认认为上述估价价结果公正、合合理、切合市市场实际，故故确定益阳市市桃花仑东路路“XX专卖店”建筑面积160平方米，在在估价时点2014年12月25日的房地产产市场价评估估总值为人民民币62.83322万元，大写写：人民币陸陸拾貳萬捌仟仟叁佰貳拾貳貳圆整，建筑面面积单价3927元/㎡。附件房地产估价委托托协议房屋所有权证国有土地使用证证中华人民共和国国城市房地产产业资质证