公寓住宅项目前期调研及项目定位报告案例

xx村项目前期调研及定位报告目录CONTENT

宏观市场分析

项目本体分析

市场竞争分析

发展战略建议

项目定位建议

物业发展建议

宏观市场分析

张店位于淄博市中部，东临齐国故都，南接聊斋故里，属山东半岛对外开放区、环渤海经济发展带、半岛城市群，是中国城市综合实力50强淄博市的中心城区，全市政治、经济、文化、金融、科技和流通中心。全区总面积244.2平方公里，人口75.26万人，城市化水平达82.49%，09年全区实现GDP447亿元。临淄区是国家重要的石油化工基地，历史文化名城；周村区是轻纺工业、不锈钢商贸基地，商贸名城淄川区是以建材、服装为主的私营企业及商业中心博山区是机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地，风景名胜区；沂源县绿色农业、食品加工基地；张店区全市的政治、经济及文化中心，具有极强的向心吸引力；张店区概况

张店城市规划总体原则为西括、北延、东改、南展。城市整体以向西发展为主。并且在世纪路以西，规划为淄博新区。随着城市的逐渐扩展，西部将逐渐成为张店区乃至淄博市新的中心，其城市配套也将逐渐完善并达到一个新的高度。中心路张店区长远规划xx与山东省内其他同类城市房价、人均收入、GDP等数据分析结论：相对于山东其他同类城市，张店区经济总量及人均可支配收入排名均在前列，而房价却处于中游，因此相对于城市人均收入和经济的发展，张店的房价还有较大的上升空间，并且房价泡沫不大，房产业健康发展；城市房价（元/㎡）GDP（千万）人均收入（元）张店区3689447020670历下区8705555024917市南区23557520024710芝罘区80232045.520418环翠区48892181.720117奎文区411296018756东营区5300208321278泰山区3890289017737年份2007200820092010前三季度新开工面积(万㎡)200.18108192.7259.02竣工(万㎡)202.95169.74275.58295.6销售(万㎡)163.8108.57195.7166.3结论：单从自身数据来看，xx房地产开发量及消化量逐年上涨，可以反映出目前xxx房地产市场发展迅速，开发商及消费者对市场前景看好；但纵向比较，目前xx房地产开发量及消化量与其他城市仍有一定差距，市场仍未饱和，市场潜力巨大。xx房地产发展状况张店区近年房地产市场价格变化分析张店区07年的整体房价约为2610元/㎡；08年受经济危机的影响，市场成交量大幅下跌，但价格依旧坚挺，全年整体房价约为2880；直到09年初，楼市突遇“小阳春”市场需求量陡然增加，大大刺激了消费，房价从年初的2950元/平米涨至12月份的3340元/平米，涨幅高达22%；10年以来，房价更是一路上涨，目前已经达到了均价3689元/平米，但目前在售商品房价格已经远远超出此价格。张店近年房地产市场价格变化图示张店区近年土地出让情况分析从张店区土地近年来土地出让数据可以看出，随着房地产市场的发展，土地成交价格逐年上涨，虽然土地出让面积增长幅度较大，但仍与其他地区有一定产局，土地供应量相对偏小，而且平均地块面积仅为3万㎡，平均地块面积较小。年份200820092010前三季度成交量（幅）122526成交面积（万㎡）30.7590.390成交总价（亿元）3.1211.0713.18平均单价（万元/亩）67.781.897.5张店房地产市场产产品发展状况自上世纪90年代，张店区房地地产市场开始起步步，就其产品形态态经历了三个阶段段：以多层为主，出现现小高层产品以小高层及高层产产品为主产品种类逐渐丰富富，低密度产品成成为新宠第一阶段xx看市场：自上世纪90年代后期及本世纪纪初起，随着改革革开放步伐的加快快，张店房地产市市场逐渐成形。这一时期张店房地地产市场产品的主要特点是：一，产品以多多层为主；二，出出现部分小高层产产品，但接受度较较差。其代表项目目：建业花园园xx看市场：随着张店房房地产市场场的进一步步发展，特特别是消费费者观念的的改变以及及土地价格格的提高，，又出现了了一批全新新的房地产产项目。这一时期张张店房地产产市场产品品的主要特点是：一、市市场上主流流产品逐渐渐转变为小小高层及高高层产品；；二、消费费者对小高高层及高层层产品的接接受度逐渐渐提高；三三、多层产产品仍受市市场追捧；；四、产品品同质化严严重。其代表项目目：七海里、、龙凤苑第二阶段xx看市场：伴随着张店店房地产市市场的飞速速发展，市市场的产品品逐渐多样样化，更多多复合型及及创新型及及低密度项项目如雨后后春笋般涌涌现这一时期张张店房地产产市场产品品的主要特点是：一、主主流产品仍仍然为小高高层及高层层产品；二二、普通多多层产品由由于其品质质难以提升升逐渐减少少；三、低低密度产品品成为市场场新宠，占占有量逐渐渐提升。其代表项目目：美林小镇镇、名尚城城市广场。。第三阶段张店区各大大版块市场场特点分析析中心城区：：核心东部城区为为：突破西部城区：：热点及高点点南部城区：：城市化北部城区：：借势中

心

板块借助中心区域的完善城市配套，大力发展高端产品，以高层及小高层为主，后期土地供应量将非常紧缺。代表项目：黄金国际、颐景园南部板块三大亮点：一是汽配产业集群已经连成一片，其影响正在形成并在扩展壮大中；二是板块内集结了10个左右的楼盘，有的一下开了十几个楼座，有的是旧村改造，颇有点当年广州华南板块的味道；三是新客运中心投入运营后将会极大地带动周边的发展。代表楼盘：盛世康城、南苑绿洲等东部板块大踏步发展的制约因素已经撬开一角。洪沟片区改造和东部化工区产业调整是东城发展的两大引擎。两大引擎如今都有了实质性的启动，特别是洪沟片区的改造令人欢欣鼓舞。东城的居住价值正一步步体现出来。代表楼盘推荐：改造中的洪沟片区、花山府邸、盛世新东城北部板块目前北部片区有近10个楼盘在销售。而且随着体量近60万㎡的昂展项目的落成，可以预计，今后对北部片区的拉动将不可估量。同时伴随着其他几个项目高科技陶瓷园的完工北部板块引来业界和人们的关注只是时间早晚的问题。板块代表楼盘：名尚国际社区、盛世名苑、华侨城、弘韵豪庭等。西部板块西部城区是淄博市下一步规划的重点区域，也是淄博市发展的主要方向。随着佳士客新城购物中心启用以及政府西迁，西部板块的发展将新添一个强大的发动机。目前一大批楼盘项目已经动工或正在前期准备中。板块代表楼盘：颐丰花园、创业体育场项目等。本案未来张店房房地产市场场预测张店房地产产市场将迎迎来较大的的发展机遇遇，市场整整体向好，，特别是西西部区域将将会成为未未来持续的的开发热点点；张店房地产产市场未来来发展潜力力巨大，远远未达到饱饱和状态，，价格将会会持续平稳稳走高；；土地成本增增大，使得得大盘将会会减少，100亩左右的项项目更适宜宜开发；产品将多元元化，小高高层及高层层产品仍然然为主流产产品，低密密度产品将将会成为高高端市场的的宠儿。项目本体分分析地块区域认认知◆项目位置：：处于世纪路以西西、鲁泰大大道以北；◆项目位于：张店西部及及北部板块块交界处；；中央居住区中心城区商务区本案世纪路鲁泰大道济青高速◆项目地块四四至：东至阿波罗大酒酒店，西至大张村村民民回迁房，，南至鲁泰大道，，北至村里小路。。地块东端地块西端地块南端地块北端地块区位四四至项目地块现现状地块现状已拆村民房房已拆村民房房待拆村民房房待拆村民房房待拆小工厂厂待拆小工厂厂大张村委会会项目地块现现状◆项目地块现现状：该地块由xx村土地、房房镇镇政府府用地、大大张粮管所所、庄园集集团、张店店区法院◆项目地块面面积：项目地块方正，面积约8.15万㎡，约122.5亩。大张村土地地大张粮管所所房镇镇政府府用地庄园集团、、张店区法法院地块通乾拉菲◆项目南临鲁鲁泰大道，，东边邻近近世纪路，，路政建设设较好，但但是公共交交通通车率较低低，属于城城市边缘地地带，而且且鲁泰大道道通行大型型货车车辆辆，居住私私密性较弱弱。◆项目地处张店新区，，项目周边边现为农村村旧址，生生活配套有有待完善；；◆项目所在区区域已经形形成张店城城区居住区区，周边大大盘较多，，居住氛围围浓厚；◆区域在售楼楼盘集中鲁泰大大道以南区区域。如：通乾拉拉菲、远景景花园、阳阳光花园、、名尚城市市广场、华华侨城、创创业颐丰花花园等。项目区域周周边环境分分析主要道路项目南部村村民房项目北部村村民房冠都新城玉龙河猪笼河项目周边生生活配套状状况◆生活配套：：通乾拉菲菲、名尚城城市广场、、义乌小商商品城◆城市景观：：火炬公园园、玉龙河河、莲池公公园◆教育配套：：世纪花园园小学、大大张村中心心小学、张张店美术中中学等◆医疗配套：莲池池医院名尚城市广场莲池医院大张村中心小学通乾拉菲张店美术中学高中部

世纪花园小学火炬公园

义乌小商品城玉龙河莲池公园结论：国际化生活，享享受奢华级生活活配套；远离城市的喧嚣嚣，交通的拥堵堵项目属性定位虽然处于城市主主发展方向上，，但位于西部及及北部片区交汇汇处；距离淄博新区核核心区域上有一一段距离。区域临近城市主主干道，路政建建设较好，交通通便利，但是公公共通车率较低低；目前城市配套尚尚不齐全，城市市形象较差，但但后期发展潜力力较大。◆项目地块涉及村、镇、区三方方面的土地，前期需投入较大大的精力、成本本进行协商、拆拆迁、安置。◆地块平整，高低低起伏不大，体体量适中；◆地块容积率为2.5，属于小高层及及高层物业类型型区域属性配套属性土地属性项目属性项目分析小结属于城市主发展展方向，但距离离核心区域有一一定距离；目前周边配套较较为缺乏，城市市形象较差，但但后期发展潜力力较大；地块较为方正，，但存在拆迁改改造；产品以小高层为为主，与周边项项目相似。项目所处区域较较为尴尬，长远远来看发展潜力力良好，但容易易被边缘化及同质化！市场竞争分析盛世名苑市场竞品扫描◆选取原则：◆空间区位相近，，处于相同板块块或临近板块；；◆产品形态以小高高层、高层为主主；项目档次接接近，存在直接接竞争◆在售竞争楼盘：：中润华侨城、黄黄金国际、名尚尚城市广场、紫紫园、龙凤苑、、创业颐丰花园园、通乾拉菲、、远景玉城竞品项目样本选选取本案名尚·城市广场七海里黄金国际华侨城通乾拉菲阳光花园远景·玉城世纪花园·兰花园创业颐丰花园中心板块北区板块西区板块紫园中润润大大道道世纪路市场主要竞品分分析主要竞争个案——黄金国际项目名称黄金国际项目位置西六路联通路交汇处西南角占地面积592亩，合39.5万㎡建筑面积80万㎡建筑形态目前在售18号楼开发进度A、B、C、E区现房，DE建设中户型区间97㎡的两居133-150㎡的三居180-267㎡的四居主力户型97㎡、147㎡,153㎡销售均价6000元/㎡优惠措施暂无项目配套机关幼儿园、中央水系景观、高尔夫练习场、多功能运动会所区域配套莲池公园、莲池小学、张店七中、义乌商品城、大润发、银座购物广场优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：项目配套完善、品质高端（例温泉入户）劣势：1：价格高于周边在售项目近1000元、客群较薄；

2：后期开发高层产品品质较差；项目基本信息市场主要竞品分分析主要竞争个案——黄金国际景观设计中心组团景观、、景观节点、楼楼间绿化，符合合其高端定位；；中心组团景观（（C区）：9洞GOLF推杆练习场、中中央水系、下沉沉式网球场、下下沉式会所；市场主要竞品分分析主要竞争个案——黄金国际户型设计在售18#楼户型图黄金国际的高价价位，实际支撑撑点包含以下几几点：1）生活方式创新新（温泉入户、、GOLF）2）景观创新3）会所、配套及及物业管理4）前期建立起高高端形象。黄金国际核心卖卖点可归结为：：完善的城市配套套高端的自身配套套创新的生活理念念主要竞争个案——黄金国际市场主要竞品分分析市场主要竞品分分析主要竞争个案——龙凤苑项目名称龙凤苑项目位置张店区联通路与西八路交叉口西北角占地面积23.49公顷建筑面积6580万㎡建筑形态目前在售龙凤苑四期开发进度预计2011年10月交房户型区间118——169㎡主力户型130㎡、146㎡,158㎡销售均价6000元/㎡优惠措施暂无项目配套幼儿园、小学区域配套佳世客超市优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：新区发展的核心位置，升值空间较大；劣势：1：建筑密度相对较大

2：开发周期过长，前期入住客户影响较大项目基本信息市场主要竞品分分析主要竞争个案——龙凤苑景观设计小区内多层、小小高层、高层住住宅错落有致，，增添了龙凤苑苑整体的层次感感。功能结构与布局局，可概括为“一环、两轴、两两心”市场主要竞品分分析主要竞争个案——xx苑户型设计99㎡两房两厅一卫三房两厅一厨一一卫168㎡三房两厅两卫三房两厅一厨两两卫主要竞争个案——龙凤苑龙凤苑的高价位位，实际支撑点点包含以下几点点：1）市政府西移，，片区的升值2）合理的景观规规划3）配套及规范的的物业管理4）树立高端大盘盘形象。龙凤苑核心卖点点可归结为：完善的城市配套套产品创新与多元元化以人为本的生活活理念市场主要竞品分分析市场主要竞品分分析主要竞争个案——华侨城项目名称华侨城项目位置张店区联通路与西八路交叉口西北角占地面积1800亩建筑面积120万㎡建筑形态四期加州海岸开发进度多层三成在建，小高层8层在建户型区间90——130㎡主力户型100——120㎡销售均价预计起价6000元/㎡优惠措施凭身份证绿卡办理中项目配套会所、商业、华侨城实验幼儿园，北京大学外国语学院实验学校区域配套猪笼河景观带、火炬公园、名尚城市广场、高新区实验中小学校、淄博11中、

优劣势分析优势：1：淄博第一大盘，高端生活区；

2：高品质景观的打造

3：中润大道带来交通优势；劣势：1：部分产品品质交差，影响产品形象

2：营销出现失误，价格提升较慢。项目基本信息市场主要竞品分分析主要竞争个案——华侨城景观设计纯正古典欧式建建筑风格，14国风情园林景观观；现代的材质、多多变的色彩、三三段式立面构图图；整个社区以水为为界，以湖、河河为主题，空间间恢弘、错落有有致、秩序井然然，形成一个有有序的、活跃的的生态有机组合合体，市场主要竞品品分析主要竞争个案——华侨城户型设计市场主要竞品品分析主要竞争个案——名尚城市广场场项目名称名尚城市广场项目位置西五路鲁泰大道交汇处西北角占地面积23万㎡建筑面积56万㎡（住宅26万㎡）建筑形态电梯多层、小高层、高层开发进度主体封顶户型区间85-260㎡主力户型110-140㎡销售均价5500元/㎡优惠措施--项目配套30万㎡城市综合体，会所区域配套新玛特超市、猪龙河景观带优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：项目商业定位超前；劣势：位于城市边缘，周边生活配套缺乏；项目基本信息息未开发待售组团在售组团交房组团商业综合体高层公寓A区B区C区D区住宅组团：分为ABCD四个组团，分分别为：多层层、小高层高高层、洋房、、联排组团；；目前在售为为B区，主力户型型92-120㎡两房三房；均均价5500元/㎡；商业组团：分为集中商业业综合体、公公寓组团。目目前为主推组组团；正在火火爆招商中，，中国首座家家庭主题乐园园。工程进度方面面，住宅部分分建设主体完完工。规划、产品主要竞争个案——名尚城市广场场市场主要竞品品分析市场主要竞品品分析主要竞争个案——名尚城市广场场户型设计116㎡三房两厅两卫卫107㎡三房两厅一卫卫92㎡二房两厅一卫卫市场主要竞品品分析主要竞争个案——远景玉城项目名称远景玉城项目位置中润大道以北，西八路以东占地面积--建筑面积11.58万㎡建筑形态电梯花园洋房开发进度项目在建户型区间258-345㎡主力户型--销售均价8000元/㎡优惠措施--项目配套名流会所区域配套世纪花园小学、名尚城市广场优劣势分析优势：1：高端电梯花园洋房，项目档次高；

2：打造稀缺隐秘大宅

3：城市重点发展区域，升值空间大项目基本信息息市场主要竞品品分析主要竞争个案——远景玉城景观设计项目效果图市场主要竞品品分析主要竞争个案——紫园项目名称紫园项目位置张店区政务中心正对面占地面积21.15万㎡建筑面积21.22建筑形态别墅、洋房、多层、小高层开发进度主体封顶户型区间90-380㎡主力户型110-150㎡销售均价5150元/㎡优惠措施--项目配套会所区域配套区政府、理工大学、实验中学、水上乐园优劣势分析优势：1：地理位置优越，未来发展好；

2：高端城中别墅，项目

3：项目商业定位超前；劣势：1、存在部分回迁客户，整体性、品质性受到影响项目基本信息息主要竞争个案——紫园市场主要竞品品分析景观设计市场主要竞品品分析未来主要竞争争个案——通乾拉菲地段：位于鲁泰大道与世世纪路交汇处处西北角，项项目东临；规模：项目总规划占占地面积6.18万平方米，总总建筑面积约约26万平方米。酒酒店及配套公公寓占地面积积2.13万平方米，建建筑面积11万平方米。住住宅占地面积积4万平方米，建建筑面积15万平方米。产品：包括1座5星级酒店，1座小户型公寓寓以及4座星级高档住住宅组成。进度：项目主体完工工；现场售楼楼处还未开放放。竞争态势总结结市场主要竞品品分析总结◆规模方面：市场竞争楼盘以大体量量为主；◆产品方面：市场推出楼盘盘多以小高层层、高层产品品为主；周边边世纪花园、、远景花园以以多层洋房为为主。◆户型方面面：市场热销户型型产品以120—140㎡舒适三房型为为主，另外90——105㎡经典两房，销销售状况良好好◆价格方面面：淄博新区价格格不断攀升，，区域内楼盘盘均价在5000/㎡㎡以上；◆特色方面面：竞争项目主打打教育、交通通、景观、配配套等卖点，，小区整体规规划合理，注注重景观打造造与产品创新新，打造高档档住宅社区。。项目SWOT分析SWOT分析——S优势淄博新区，未未来区域发展展的核心；区域居住氛围围浓厚；地块方正，方方便统一规划划；临城市主干道道，道路通达达性好；景观资源丰富富；SWOT分析——W劣势公共交通较弱弱；鲁泰大道通行行大型车辆，，环境嘈杂西、南、北三三面为尚未改改造的村民房房，影响项目目档次；新区发展不完完善，生活配配套欠佳。SWOT分析——O机会SWOT分析——T威胁□同物业产品集集中投放，加加剧竞争态势势：小高层、高层层将是目前建建筑形态的发发展趋势，市市场整体放量量较大，目前前市场在售项项目推出的产产品均是小高高层、高层产产品，加剧竞竞争态势；未未来同质化竞竞争严重。□越来越高的价格门门槛：随着政策调控反抑抑的价格报复性上上涨、和土地稀缺缺造成的地价上调调势必带动房价整整体上涨，房价过过高带来的抗性将将进一步体现□周边新建小区众多多，形成客户分流流片区发展潜力:政府对西北方向城城市建设的扶持，，新区将成为淄博博的重点发展区域域；未来1—2年，周边城市配套套逐渐齐全；区域楼盘的提升价价值：区域内大盘带动片片区持续保持市场场热点和焦点，名尚城市广场、通通乾拉菲的建立，，对该区域的项目目档次给以提升。。项目区位优越、土土地资源稀缺，适适合培育高端住宅宅项目；项目规划合理，人人车分流，景观突突出，社区会所、、配套完善，产品品以小高层为主，，项目整体档次适适合做高端；区域受华侨城、名名尚城市广场、远远景花园等项目带带动，区域形成高高端住宅物业集群群；项目SWOT分析发展战略建议公司使命——快速回款、抢占市市场是本案的必然然使命淄博前所未有的新新区高品质、新理理念、创新性、宜宜居住宅。本案作为贵司在淄淄博开发的第一个个房地产项目，快快速回款、抢占市市场是其必然使命命。可以从以下方方面着手：产品创新以创新的产品设计计吸引客户关注，，从居住舒适度、、性价比等方面更更好地满足客户的的需要，便于项目目快速销售回款。。对企业进行必要的的包装，利用企业业第一次进入淄博博市场造势，做好好宣传和推广，树树立良好的企业形形象。公司包装通过以上准备工作作，力图在贵司进进入淄博市场后给给淄博人民打造：：竞争策略目前房地产市场充充斥着各种竞争策策略，通过我们对对淄博市房地产市市场的详细调研，，我们对目前淄博博市房地产市场上上存在的竞争策略略进行归纳，共得得出四种竞争策略略:垄断价格较大的市场权重品牌至上领导者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值创新者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点补缺者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者追随者黄金国际、名尚城城市广场：开发商商的品牌、项目品品质及项目的规模都是周边项目目所无法企及的。。盛世名苑：借助中中润大道以北地区区的全面开发以及周边项目的带带动，以价格取胜胜。通乾拉菲：作为为淄博西区的城市市综合体，其中推推出一栋小公寓填填补了周围公寓产产品的空白。领导者追随者补缺者各种策略的代表项项目本项目所选择的竞竞争策略本项目所面临的态态势：1.项目规模：项目占占地规划用地总面面积8.15万㎡，建筑面积20.38万㎡。从规模上无法与周周边大盘进行规模模竞争。2.项目地段：位于淄淄博新区，处于城城市西部板块、北北部板块发展的交交汇处，但目前城市配套仍仍不齐全。3.开发商品牌：贵司司作为一个第一次次进入淄博市场的的开发商，规模及及品牌无法与已进入淄博市场的的开发商大鳄进行行直接竞争，但贵贵公司以一个创新新的项目产品、全新的居住理念为为淄博市民提供一一个舒适的居住空空间，必会实现利利润打造品牌。创新者！创新的重要性创新对市场竞争的的意义：产品的创新可以使使得项目在激烈的的市场竞争中快速速脱颖而出，从而而在市场上占据自自己的份额创新对价格的意义义：产品的创新，可以以增加产品的附加加值，从而在侧面面提升产品的价值值已达到最终提高高产品价格的作用用。创新对开发商品牌牌的意义：作为一个第一次进进入淄博市场的开开发商，其第一个个项目采用全新的的产品，可使得开开发商迅速打开淄淄博市场，得到淄淄博市民的认可。。创新对消费者的意意义：作为一个全新的产产品，可迅速吸引引消费者的关注度度，同时培养消费费者对开发商的品品牌忠诚度。项目定位建议既然项目的竞争策策略为创新者，那那么我们如何创新新；项目周边竞争激烈烈，目标客户必将将会与其他项目重重叠，如何寻找我我们的目标客户；；目标客户的真正需需求点在哪里，我我们如何利用客户户的需求打造我们们的产品，或者是是引导客户的需求求。定位前的思考我们将会带着以上上的问题进行思考考从而给项目一个个明确的定位！追求全新生活理念念的精英圈层城市准财富阶层事业有成，财富积累阶段与城市富裕阶层仍存在部分差距希望享有独有的居住文化改变生活方式的富裕阶层（企业管理层、生意阶层）、追求生活品味的中级公务员开发商关系户政府高级公务员高新区企业高管中产阶层高收入工薪家庭祖辈父辈有一定社会地位，拥有较大的财富积累收入丰厚跟随型客户中小生意阶层、企事业中层员工、有社会背景的公务员、重要领域的技术人员企业中层员工、技术人员一般公务员小型私营企业主普通阶层稳定的收入投资型客户区域内个体商户周边原住民餐饮、娱乐、超市经营者目标客户定位目标客户分析他们是这样一群群人：有自己的的生活方式，他他们厌倦了铺天天盖地的舶来品品，对传统文化化怀有向往；喜喜欢创新事物。。有自己固定的社社交圈，喜欢群群居、事业正处处于上升阶段但但仍需不断努力力的城市准财富富阶层正是我们们需要寻求的目目标客户。项目形象定位新区生活圈>>新中式原创精英英社区城市化与房地产产开发，就是为为了达成人类对对两个根本需求求的满足——方向感与归宿感感。US.约翰.奈斯比特项目并非是简单单建造房子，亦亦非西部新区所所增加的一座楼楼盘，而是为面面向全淄博而建建造的一种富有有全新中式文化底蕴的的精英生生活方式。项目产品定位小高层、高层：：通过楼层的高矮矮排布，形成丰丰富的天际线，，给人以动感的的美学；新中式人文社区区：通过对园林景观观，社区配套以以及产品自身的的提升，营造社社区新中式人文文气息；精细化户型：建议项目根据市市场竞争情况，，户型设计做到到人性化、精细细化。具有丰富天际线线的小高层、高高层新中式人文文社区、精细化化户型项目案名定位案名阐释：大观：意为为人所仰慕慕及事物的美好好繁多盛大壮观观之意；天下：恢弘大气，观天天下；案名大气，既体体现了项目的中中式意象，又展展示了项目高端端品质及尊贵之之感。紫郡备选案名：大观华府大观·天下物业发展建议本项目开发策略略制定原则规模为122亩，面积适中，，考虑到开发商商初次开发，建建议根据地块目目前现状分期数量为3期，一方面减少资金金压力，另一方方面根据后期市市场变化对产品品进行局部调整整；首期启动分区物物业应该以提升项目形象及聚拢人气为原则，后期根根据市场反应，，对产品不断创新，在培养一定人人气后，利用成成熟社区做为样样板，加速后期期楼盘销售；充分考虑项目的的沿街昭示性，应充分利用项项目沿街面打造造社区特色商业。分期开发策略南侧地块规整方方正，借助其临临街昭示性作为为形象展示，可可以一期率先启启动；中间地块目前为为粮管所，可作作为二期开发地地块；北侧地块可作为为三期最后开发发；I期II期III期项目整体规划建建议项目整体地块较较为规整，利于于后期规划，可可按照地块形状状进行纵向排布布，利用楼座的的排布形成社区区围合，同时规规划遵循以下原原则：人车分流、地下下停车：体现项目档次，，实现人车分流流地下停车。中央景观、均好好性佳：社区设计中心水水景长廊，各楼楼座均能观景；；增加社区互动区区域：社区规划社区会会所、开放式网网球场、羽毛球球场等运动设施施。小高层、高层产产品的结合：根据项目容积率率的要求，产品品应该是小高层层及高层的组合合社区商业：考虑项目自身配配套及为周边提提供商业配套，，建议在鲁泰大大道一侧设置一一层商业。1F11F11F13F13F17F17F17F17F13F13F景观规划建议社区景观设计以以和谐共生的规规划理念为基础础，以“社区主主题景观带”、、“水系景观””、“楼与楼之之间的组团绿化化”为核心理念念、以“复合式式植物群落”为为表现，通过三三大系统景观体体系的有机结合合，实现整个社社区景观资源的的均好与共享。。1F11F11F13F13F16F16F16F16F13F13F主题景观带水系景观带组团景观带创造资源带——形成社区中心,带动高价值物业业和户型增值核心景观——传统意境境的现代代表达借鉴古典典园林先先抑后扬扬、一咏咏三叹的的造园手手法，避避免核心心区一览览无余。。小小广场场还可以以局部下下沉，进进一步强强化场所所感案例：北北京金金都杭杭城核心景观观——先抑后扬扬的现代代表达建筑风格格建议项目名称黄金国际中润华侨城通乾拉菲名尚城市广场阳光花园紫园产品风格欧式欧式现代北美风情现代欧式打造新中中式建筑筑风格目的实现现产品的的主题性性、都市市性、超超越性竞争项目目本项目产产品价值值体系构构建外内

规划布局外部建筑形象入口围挡/围墙展示区园林景观内部建筑形象产品构面

设计目标

“中式”表达手法/要点尺度/原则

秀给城市看的高端形象惊艳超越的楼盘气场城市尺度千尺为势标定感昭示性

话题性亲人尺度百尺为形游线引导惊爆点设置核心区构建场所感营造现代风格与中式元素的拼贴、对比元素说话全面借鉴中式造园风格与手法空间说话

规划追求大围合与大形式；突出建筑形象的都市感，强化天际线塑造；入口、围墙等突出夸张的尺度与仪式感；原型引用集萃主义文脉主义

我们主张张：现代代风骨，，中式元元素首先是都都市的、、高端的的、高层层的；然然后是是体现设设计感的的巧妙““移植””，让中中式元素素成为现现代风格格的手法法之中常用元素素1：符号常用元素素2：色彩常用元素素3：细节元素之一一：符号号案例：北北京禧禧福会禧福会建建筑形象象上突出出了现代代建筑利利落的线线条、高高耸的体体量。在在建筑顶顶部借用用了古典园林林中花格格窗，加以夸夸张变形形，成为为鲜明的的古典符符号。元素之一一：符号号窗格作为符号号，在建建筑的其其他部分分也反复复出现，，甚至在在项目LOGO上也予以以呼应，，古典主主线通过过符号得得到了反反复强化化。选用了沉沉稳大气气的赭石石色系，，虽然形形象仍是是现代风风格，但但与项目目的案名名与皇家家园林的的主题形形成呼应应。案例：曲曲江华府府曲江华府府山墙顶顶部使用用了大面面积的灰灰色，与与整体白白色调搭搭配，直直接唤起起了传统统民居经经典的色色彩印象象。元素之二二：颜色色元素之三三：颜色色案例：成成都锦锦都锦都的高高层住宅宅延续了了主流的的现代风风格，但但细部出出彩——窗格的古古典意味味不言自自明；山山墙的折折线造型型写意不不写实，，简约一一笔，却却是对古古典建筑筑致敬竞争项目目项目户型区间主力户型黄金国际70-267㎡110-150㎡中润华侨城100-500㎡130-160㎡通乾拉菲80-180㎡130-120㎡名尚城市广场85-260㎡110-140㎡紫园90-380㎡120-160㎡住宅面积积区间：：与市场差差异化竞竞争，避避开竞争争项目的的户型设设计区间间，我们设计计以100-120㎡为主力的的经济型型户型，，辅以70-90㎡的紧凑型型户型，，适当延延展少量量区域热热销的120-130㎡户型。项目产品探研研A、D为3室2厅2卫建面110-120㎡B、C为3室2厅1卫建面100-110㎡优点：全部户型客厅厅附赠大面积积观景花园阳阳台全部主卧、客客厅南向设置置、所有卧室室附赠凸窗观景花园阳台台凸窗项目产品建议议——100-120㎡紧凑三居优点:较大户型南北北通透户型方正、经经济实用全部户型客厅厅和主卧南向向设计客厅赠送观景景阳台ABC观景阳台项目产品建议议——70-90㎡二居（高板2梯3户）项目产品建议议——一梯两户点塔塔户型（130㎡）国际城案例(一梯二户)三室两厅一卫卫建筑面积：130㎡◎双客卧面积适适中，层次分分明，小客玲玲珑剔透，大大客外飘窗更更显雍容◎家政阳台◎独守一片窗外外风情，动静静自如◎独立餐厅与厨厨房相近，与与客厅有效错错开，显私秘秘◎明卫设计，可可自由分隔◎约7平米方正露台台，尽情享受受阳光浴◎宽敞厨房面宽宽2.2米◎客厅尺度适中中，与观景阳阳光室相连◎书房超大面宽宽落地窗连接接露台完备的配套表表现为：满足精致人生生追求的会所所满足居住需要要的商业街体现生活品味味的生态阳光光车库提高居住便利利性社区体验设施施项目整体价值值的实现提升住宅价值值承担城市功能能丰富都市生活活整合项目区域域资源体现项目整体体形象由于本项目所所在区域位于于淄博市新区区，目前周边边城市配套较较为缺乏，位位于淄博城区区主要发展两两方向的交汇汇处，城市配配套的全面覆覆盖仍需一定定时间，故本本项目的商业业配套既要考考虑提升项目目的价值，又又要考虑承担担一部分的城城市配套功能能。商业配套定位位时尚化、风情情化的商业空空间►红色窗框和幕幕墙古典分格格

►酷酷酷的不锈钢座座椅印上古典典花纹

►黑黑色简约的的路灯获得古古典装饰配套商业：以以服务于社区区内部居民生生活需求为主主，业态以满满足生活配套套为主，包括括小型超市、、茶馆、咖啡啡厅、干洗店店、银行、面面包店、餐饮饮等药品店便利店家居装修面包店干洗店银行时尚化、风情情化的商业空空间会所类型效用倾向设置意向科目投资收益使用率少高高使用、效益鼓励乒乓球、桌球少少高使用鼓励篮球、单双杠、门球、棋牌、儿童活动、阅览、多功能厅高高高形象鼓励壁球、健身、羽毛球馆、游泳池高少高形象权衡网球、网吧、咖啡厅高少低广告取缔桑拿、温水游泳池、迷你高尔夫、保龄球运动会所商务中心室外运动室内运动阅览室、多功功能室篮球、门球、、单双杠、儿儿童活动中心心羽毛球室、乒乒乓球室、、、桌球室、健健身房、棋牌牌室会所功能设置置以社区居民民的需求为导导向，采取开开放式经营，，面向业主及及周边居民。。会所配套定位位右图案例：广广州云山诗意意·人家玻璃天窗模拟拟了传统木结结构的构架项目会所规模模建议控制在在1000-2000平米左右启启动期作为为项目展示体体验中心和销销售中心，后后期转为社区区会所，临近近主入口和商商业街设置，，便于形成经经营上的互动动阳光停车场——实现真正的人人车分流交通组织出入口尽量量远离高价价值物业区区域高层集中地地下停车，，尽量做到到人车分流流，车行路路沿社区外外环线布置置；车行动线与与地下停车车场出入口口设置相协协调；车库设有电电梯直接入入户，地下下入户大堂堂也要有品品质；地下阳光车车库处理，，设计有采采光口和采采光井，以以及灯光细节材料服务环保节能及及智能化技技术：以完善的功功能提升居居住的舒适适性；对细节的追追求：只有同多对对细节的把把握及不断断追求，才才能创造更好的的产品物业服务的的进一步加加强：物业的作用用已经不仅仅仅是保安安及收费。。产品附加值值新技术应用用——本项目运用用新技术的的三项原则则原则一：选选用价格适适中的经济济型材料，，控制建造造成本原则二：运运用合理的的规划设计计以及施工工技术，减减少维护成成本原则三：综综合利用各各种节能系系统，最大大限度的减减少业主使使用成本新技术的应应用新技术的应应用成本案例在项目中的作用智能化社区智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗帘及家电全方位远程控制系统等；高深圳红树西岸（由于智能化技术使用门槛较高，成本高，目前仅在少数项目中进行了尝试）项目的主要卖点舒适性恒温系统，恒湿系统，新风系统、隔音系统等；较高当代MOMA锋尚国际公寓项目的主要卖点节能太阳能运用，屋面绿化等一般万科东丽湖（使用较广泛）并非项目的主要卖点，主要为项目节约成本本项目中新新材料、新新技术的使使用并非项项目的核心心竞争力和和主要发力力方向，但但部分新技技术的运用用成本低且且可以为项项目节约成成本，因此此，可以选选择节能方面的新技术运运用于本项项目。目前新材料料、新技术术在住宅中中的运用主主要分为三三种：当代MOMA红树西岸锋尚国际公公寓太阳能热水水系统太阳能新技术的应应用——太阳能利用用子系统楼梯间、走走道、厕所所等“冷空空间”朝北北布置，作作为朝南布布置的起居居“热空间间”的热能能缓冲区。。建筑南面争争取尽量多多的采光面面，最大限限度的获得得太阳能。。建筑南向要要考虑夏季季遮阳，避避免能源消消耗紧张，，可选择遮遮阳帘，在在不影响建建筑外观的的条件下达达到遮阳的的目的。电梯间北置置建筑南部争争取最大采采光面遮阳帘遮阳帘新技术的应应用——产品设计子子系统项目物业管管理建议物业管理是是项目入驻驻后社区档档次的直观观体现，因因此，建议议引进国内内顶级物业业管理公司司，全面提提升社区物物业管理水水平；合作模式：：1）托管：直直接由该公公司负责管管理；2）顾问：开开放商注册册物管公司司，由聘请请公司做顾顾问工作；；物业公司建建议：全球知名物物管：第一太平戴戴维斯世邦魏理仕仕戴德梁行仲量联行国内知名物物管：中海物业深圳万科物业浙江绿城物业北京均豪物业关于xx山东xx投资顧問有限公司

TIMESUNIONCONSULTANCY诚信·专业·策略·整合·运营xx简介山东xx房地产投资顾问问有限公司——一个精英团队；一个将发达城市市的成熟营销理理念和本地市场场完美融合的集合型团队；一个凭专业的智智力资源在地产产市场谋求生存存和发展的前进型团队；一个集完备的开开发商资源、密密切的媒体拓展展资源和良好的的政府公关资源源于一体的开拓型团队；一位真正辅助开开发商规避开发发运营风险的“地产军师”山东xx房地产投资顾问问有限公司将以以专一的精神、、专业的姿态，，专注于客户委委托的每一个项目目，真正为客户户创造最大价值值！xx简介代理服务顾问服务经纪服务金融服务营销策划销售代理全程顾问二手房交易资产管理公司服务领域观念决定思路思路决定出路团队座右铭不找不行的借口口只找可行的策略略……行为理念先声夺人■□人海战术■□杀鸡用牛刀■□集中销售法■□注重推广节奏■□做足客户储备■□量身定做的价格格策略■□成为市场焦点与与热点■□创新性的拓展销销售渠道■□与主流媒体进行行深度合作■□凡战者,以正合,以奇胜地产操作理念□■项目前分析＞＞□■项目策划＞＞□■销售策划＞＞□■推广执行计划＞＞四韬战略无数成功的个案案都证明了一点点：策划先行。孙子兵法云：上上兵伐谋。解决“此时、此地，投投资何种项目风风险小、收益大大等”问题◆xx认为，每一个房房地产项目，其其开端应该是分分析——谨慎、周到的全全面分析，辅以以相应的市场调调查与研究，解解决下列问题：：此时，在哪里投投资回报大、风风险小？在这个地域投资资是否合适？对手们在做些什什么？◆xx认为，每一个项项目研究，都要要深入挖掘项目目的个性、特色色、潜质与卖点点，从而解决几几个问题：市场走势预测，，行情分析；街区功能研究；；投资概算与效益益分析；项目可行性报告告。当xx对您刨根问底时时，请体谅他们们的敬业精神。。如果，研究的的结论有悖于您您的初衷，请相相信他们是为您您规避潜在风险险。项目前分析任何房地产项目目都要进行全方方位的项目策划划，策划费用与与避免的风险相相比简直微不足足道。解决“以什么形象，用用什么价格，卖卖给谁”的问题◆xx认为，项目策划划的主旨是在项项目的可行性研研究得到一个肯肯定的答案后，，着手拟定详细细、规范、实用用的策划方案，，以解决问题为为根本：项目定位；提出详尽的建筑筑规划要求；项目功能安排合合理，个性鲜明明；设计产品品牌形形象；提出物业管理新新思路；价格定位、目标标客户分析；设计置业策略与与技巧。当xx带着厚厚一本策策划报告拜会您您时，请给他们们一点时间。xx的策划报告力求求滴水不漏，切切中要害。项目策划在本阶段，策略略与方案基本确确定，关键在于于将此前所研究究的一切落到实实处。策划中设设计到的所有方方面必须是完全全可操作的，任任何空话均不允允许存在。解决“目标客户的喜好好及最可能的成成交价格，目标标体系与销售方方式等”问题◆xx认为，销售策划划的主要目的是是全面阐释项目目前分析与项目目策划，是战略略部署的战术演演绎。再做一次针对性性的市场调查；；目标客户群分析析；竞争对手的研究究与价格定位；；建立销售目标体体系；决定进入市场的的时机与姿态；；制定公开计划；；预算推广成本；；干扰因素分析；；执行监控。当xx又带着厚厚的一一本策划报告拜拜会您时，请再再给他们一点时时间，xx的策划一贯力求求严谨、周到、、具有全面的可可操作性。销售策划一切准备就绪，，此前前期所有有的准备工作将将有力的保障本本战役的成功。。解决“媒体广告运用、、推广方式、职职责、分工、目目标及其保障并并予以实施等”问题◆xx认为，推推广计划划是一道道明确的的作战指指令，要要点是分分工明确确、职责责明确、、目标明明确。媒体运用用；促销策略略；培训计划划；销售执行行；跟踪监控控；评估总结结当xx坚持按照照既定方方针进行行推广，，甚至反反对您的的时候，，请相信信他们的的理由，，xx相信经过过如此精精准的谋谋划，推推广定会会成功！！推广执行行计划√充分的市市场把握握能力；；√完善的资资源配套套；√项目统筹筹和团队队协作能能力；√专业的全全程策划划能力；；√远程操作作能力；；√一体化的的优秀服服务；√丰富的实实战操作作经验；；√深刻的理理论优势势。八大核心心竞争力力——xx科学传播播策略◆统一的广广告风格格；◆单一的广广告诉求求；◆清晰的广广告内容容；◆准确的诉诉求对象象；◆明确的广广告目标标；◆合理的媒媒介计划划；◆把握热点点事件进进行传播播。做有销售售力的广广告别墅类物物业：阳光名筑筑■□香溪庭院院■□美林小镇镇■□儒风印象象■□城市住宅宅类物业业：城市风景景■□天府名城城■□博泰花园园■□盛世康城城■□商业办公公类物业业：财富广场场■□蓝钻国际际■□齐都国际际■□齐城商务务中心■□部分经典典项目概概览◆阳光名筑筑:淄博首席席联排别别墅社区区。占地地5.8万平方米米，容积积率0.6，绿化率率近60%，共有联联排别墅墅160余套，户户型面积积从170－230平米。◆主题推广广语：天空下下的极贵贵人生阳光名筑筑——淄博首席席联排别别墅区高端别墅墅香溪庭院院——淄博市外外商居住住区生态态别墅◆项目总占占地面积积约200亩，由252栋别墅和7万平米多层共同组组成。◆项目定位语：中央生活，纯生态态别墅◆主题推广语：城市中心最后的别别墅高端别墅◆项目位于淄博市周村区张周周路与柳园路交汇汇处北1000米路西。项目周边边绿化环境和空气气质量良好，北临临孝妇河风景区、、大学城片区，东东南向、南向、西西