成都酒店市场分析最后版

千里之行，始于足下。第2页/共2页精品文档推荐成都酒店市场分析最后版文件一：成城市旅游及酒店行业概要

2010年成城市，和酒店行业有关的数据参照：

1．2010年全年共实现旅游总收入1886.09亿元，同比增长28.1%；2010年四川省累计接待国内旅游者2.71亿人次，同比增长23.8%。全国第9。

2．成都会展业取得迅猛进展，得益于XXX的政策支持。早在2003年8月，成城市委、市政府就提出建设“会展之都”的目标，并在组织机构、财政政策、产业政策等方面予以支持。建立了重点展会政务服务联络协调制度，省市30多个部门协调配合，提供优质、全面的会展政务服务，对推动和促进成城市产业进展的会展、节庆、赛事项目，赋予资金、人力和物力上的支持。

在一次北京进行的成都会展新闻公布会暨联谊沙龙上，成城市博览局局长、成城市贸促会常务副会长陈琳透露，2010年，成都共进行各类会展节庆活动366个，会展业直截了当收入32．1亿元，增加值23．8亿元，同比增长27．8％，拉动消费272．06亿元。

此外，2011年，成都将编制并开始实施会展业“十二五”重点专项规划，以“专业化、品牌化、国际化”为进展方向，创新运作机制，加大政策支持，优化进展环境，哺育国际品牌，全力打造“会展品牌集聚区、国际会议目的地都市、休闲节庆之都”。

3．2010年1—12月份成都旅游接待和收入事情如下：接待总人数6818.48万人次，同比增长22.32%；其中接待入境旅游者人数80.21万人次，同比增长24.14%，接待国内旅游者人数6738.27万人次，同比增长22.29%。实现旅游总收入603.87亿元人民币，同比增长20.45%；其中旅游外汇收入28890.49万美元，同比增长22.15%，国内旅游收入584.60亿元人民币，同比增长20.49%。

4．2010年，成都双流机场的旅客吞吐量为2580万人次，排在全国第6位。

5．成城市政府新闻办在2011年首次新闻公布中透露，去年成都“扩大开放年”中，全市实际利用外资64.1亿美元，增长43.2%，位居中西部第一。其中外商投资实际到位48.6亿美元，同比增长73.6%。

6．2010年，新降户成都的世界500强企业12家，为史上最多的一年。其中包括XXX钢铁、法国电力、澳新银行等。目前，成都已引入世界500强企业189家，居西部都市第一。其中降户成都区域又以高新区（含高新西区）、温江海峡开辟区为重点。

7．2011年7月13日，成城市《2010年治安工作会》上通报数据：A。目前全成城市每天登记入住人数为10万人，全年度最高峰为13万人/天；B。2010年，全成城市实际登记入住酒店人数为2800万人/次；C。目前全成城市各类酒店（含酒店、宾馆、公寓、旅馆）共4619家，总床位约18万张，其中涉外酒店床位约2万张。

8．2010年平均每周出入境航班达140余架次、旅客21000余人次。2010年，入境游客超过100万。

依照以上和旅游及酒店有关数据来看，成都酒店行业近年来处于明显的上升和良好趋势，也必将并且产生大量:

1.高端商务入住需求;

2.高端\大型会务需求;

3.大量涉外接待需求;

4.大量高品质中短期长租房(酒店公寓需求);

5.大量旅行团房务需求.

在如此大好形式下面，而目前成都真正意义上的5星酒店（或具备5星标准的）分不是：

成都海悦酒店四川省成城市春熙路东段步行街

四川锦江宾馆（成都）四川省成都人民南路2段80号

成都世纪城天堂洲际大饭店四川省成城市高新区世纪城路88号

成都香格里拉大酒店中国四川成城市滨江东路9号

成都天府丽都喜来登饭店成城市人民中路1段15号

成都望江宾馆四川省成城市下沙河铺42号

世纪城假日酒店成城市天府大道中段1号

成都索菲特万达大饭店成城市滨江中路15号

成都总府皇冠假日酒店四川省成城市总府街31号

四川川投国际酒店成都双流金河路66号（双流）

成都鱼凫国都温泉大酒店四川成都温江温泉大道四段

成都家园国际酒店成都机场路181号美好花园

成都加州花园酒店成城市沙湾路258号国际会议展览

成都都市名人酒店四川省成城市人民南路一段122—

平均入住率在65%-70%。

以上5星群，要紧有以下特点：

1．连锁品牌优势，以：香格里拉、喜来登、皇冠假日、索菲特万达为代表；

2．大型会议展览为基础，以：世纪城假日酒店、川投国际、花园酒店、加州酒店；

3．大型休闲设施为依托，以：鱼凫温泉酒店为代表；

4．在本地历史悠久，以锦江宾馆、望江宾馆为代表；

5．以商务和小型会议为依托，以都市名人为代表；

6．从分布区域上看，要紧分布在以“人民南路”——世纪城为中轴的核心商务区内。

文件二、三、四、五、流、七、八为表格形式

文件九:本项目投资前景分析

依照成城市旅游及酒店行业大环境、中高端酒店运营行情、本项目周边酒店业现状等因素的分析。脚以得出结论：在本项目位置能够投资兴建一家按照5星标准的酒店！

理由：

1．成城市现行旅游、会议、展览、商务活动客流量，具有5星酒店消费的大环境和消费能力；2．本项目周边因处于高新西区及温江开辟区的要道，今后进展前景广大，具备了吸引高品质客户的基础；

3．本项目周边差不多有两家比较成功的高端纯商务酒店案例，并是在几乎没有传统酒店的会议、餐饮配套功能优势取得初步成功的；

4．本项目周边现有酒店经营状况及本项目其他配套商业设施开业后，对本区域内的人气及商机将起到巨大的促进和带动作用；

5．经过对以上“非传统”酒店的综合客源分析，要紧以商务客户、政府接待、境外客人为主，而恰恰这部分群体，对这些功能需求别突出，因此餐厅和会议室的规模和档次等将别再是决定因素；6．经过以上“非品牌”酒店运行现状分析，是否是连锁品牌和国际酒店品牌都别是酒店是酒店良好与否的决定因素；

本酒店建成后优劣势分析：

优势

1．本项目建成后，因为独特的建造层高优势、地理位置优势，必将成为本区域标志性建造，对迅速扩大本酒店知名度有巨大促进作用；

2．本项目内规划的综合商业模式商场、快餐、写字楼、会所、酒店、酒店公寓，本身将吸引大批消费群体（能够类似二环光华路口的“仁和春天”）；

3．本项目周边5KL范围内临时没有5星或接近5星标准的酒店，别代表本区域没有如此的消费市场和群体，我们的开业恰恰弥补那个市场空缺；

4．因本项目投资商集团公司总部在湖北，能够借助参加“湖北商会”类似社会团体，迅速建立和形成一大批长期、稳定的客户群体；

5．本项目周边地面交通改造差不多基本完成（路面改造、高架桥修筑），今后三到五年内不可能大幅度的交通网络改造，对小区域内的交通畅通有基本保证，并且项目周边的地铁出口，将对本项目交通便捷进一步提供支持；

6．本项目周边有大量知名度高的事业、企业单位，如省医院、中医学院、烟草公司、档案馆、省车辆治理所、国安局等等，并且还有成都最早一批写字楼“温哥华广场”，为本项目启动的原始客源积存提供的可操作基础。

7．因本项目总体规划布局，对酒店版块来讲，别再需要安全部、工程部等后勤部门，从长期来看，将在经营成本和费用上有巨大优势

劣势

1．本项目别是品牌酒店治理公司，在本地客户认可度建立和外地客源网络建立初期将面临更大挑战；2．本项目所在区域别是核心商务区，人气聚拢周期将更长（包括楼下其他规划区人气聚拢周期）；3．离成都核心会议、会展区域（南延线）和核心商务区（天府广场周边及人民南路延线）有5-10KL直线距离，约15-30分钟车程，对重点开辟商务及会务客人有挑战；

4．本项目主体建造结构别适合建大型会议室，别便于举行大型或超大型会议接待；

5．本项目总体规划及物业成本和基础设施（打算别通天然气）等，决定不会配置大型餐饮，无法开展大型宴会接待；

6．周边多家酒店实际执行平均价格，长期以来没在本地段内形成“高端酒店消费区”，如：人民南路沿线、滨江路沿线、南延线沿线等。这对我们前期积存高端基础客户群，再举行客户“筛选”

的过程将更具挑战；

7．由于项目所在大楼总体规划，有商场、写字楼、对外招商的餐饮等等项目，必将在本项目内形成大量和酒店消费无直截了当关系的人群，以及电梯使用的时段性拥挤等弊端，对酒店入住客人的便捷、私秘、停车、甚至安全等服务环节，基本上巨大挑战。

酒店初步功能区域规划及定价建议：

1．27-28F，高端酒店公寓约36套。

设置理由：

（1）依照前文市场资料，成都具备了高端酒店公寓的市场大环境，也具备了相对固定并日益扩大的消费群体，并有多家酒店公寓运作成功的案例；

（2）经过对成都四星以上酒店的套房客户调查，需要中长期包租的客户群体，对酒店套房的配套功能（居家和房间内部商务功能需求）别中意，因此在酒店式服务的基础上延伸到“总管式”

酒店公寓配套和服务，将会是今后高端商务客人中长期包租的新趋势；

（3）依照本项目自身的优势：写字楼、地理优势、交通优势、以及综合定位基础，设置高档酒店公寓具备客观条件；

（4）小比例的高端酒店公寓，能够作为提升酒店档次的“名片”之一。

价格定位建议（协议单位实际执行价人民币）：

（1）日租2000元-2500元/间/夜；散客2400-2800元/间/夜

（2）周租1800元-2000元/间/夜；

（3）月租1400元-1600元/间/夜；

（4）定价原则，参照：成都现行同档次价格和前文所有分析数据，以及自身客户定位；

（5）平均实际执行价：1600-1800元/间/夜。

2．26F，“楚”文化主题楼层（或内部叫行政楼层），约35间。

设置理由：

（1）依照前文其他酒店的设置综合分析，几乎各酒店都在刻意挖掘自身的“环境”、“文化”、“外部大环境”的优势，并将其无限放大，以形成自我独特的优势，并最后提升自身的档次——

实现更高价格销售；

（2）5星酒店设置行政楼层几乎是惯例；

（3）依照本酒店附近以濠景和闰邦为代表的中高端商务酒店的现行经营状况，我们要在本市场立脚并取得长远进展，就必定需要在现有各竞争对手的基础上有所突破，否则将难以形成档次

和价格优势。而用少部分房间设置文化楼层，恰好能够起到“四两拨千钧”的作用；

（4）文化酒店具有：前期投入大，周期长；后期维护和治理成本高；客户相对单一等明显缺点和特点，如超过一层楼的规模，在前期投入和后期经营灵便多变上，都将并且面临巨大风险和

挑战；

（5）有了独特的“文化楼层”，别仅彰显了个性、提升了档次，更为今后借助“湖北商会”等等相对稳定的资源平台打下了基础；

（6）一旦运作成功，将迅速成为成都酒店业的新兴名片，对迅速提升酒店治理公司知名度将至关重要，并可弥补非国际品牌连锁酒店治理公司治理的劣势；

（7）文化主题酒店，对外地尤其是境外客户，具有非常大吸引力；

（8）适量设置主题文化酒店区，对酒店投资公司在本区域进一步提升知名度。

定价建议（协议单位实际执行价人民币）

（1）单间700-800元/间/夜（半年后）

500-600元/间夜（半年内）

（2）标准间650-750元/间/夜（半年后）

450-550元/间/夜（半年内）

（3）套房1800元-2000元/间/夜（半年后）

1200元-1500元/间/夜（半年内）

（4）