房地产策划法则

策划法则转变思维法则：：策划是一门门复合性、交交*性、边缘性性学科，其本本质是思维的的科学。它的的精妙之处在在于不同思维维方式的运用用。策划是将将单线思维转转变成复合思思维，将封闭性思思维转变成发发散性思维，将将孤立、静止止的思维转变变为辨证的、动动态的思维，将将传统的量入入为出的思维维转变为量出出为入的思维维。在感到困惑的时候，换换一种思维方方式考虑问题题，往往豁然然开朗，感到到海阔天空。创新法则：：克隆的价值值是有限的。策策划贵在创新新。只有创新新才能保持竞竞争优势。这这是一个创新新的时代，永永远不变的只只有变化本身身，但创新不不能凭空想象，想当然地“创新”。太超前了了要跳楼，不不超前要被淘淘汰，怎么适适度超前？需需要有对企业业特性和中国国国情非常深深刻的把握，以以及对社会及及行业趋势的把握。在在掌握规律的的基础上创新新。理念先行法法则：创新有有不同种类和和层次：产品品创新、服务务创新、技术术创新、营销销创新、管理理创新、制度度创新、品牌创新新、理念创新新，由表及里里，由浅入深深。理念创新新是其它层面面创新的灵魂魂和统帅。理念创新是是打破规定动动作的框框，创创造自选动作作。依据创新新理念开发出出的不是工业业化、标准化化的“工业品”，而是量身身定做的原创创性的“工艺品”。理念创创新贵在原创创性。可以毫不夸夸张地说，理理念创新，乃乃是一切创新新之源，是一一切创新之本本，它决定着着其他种种创创新活动的开开展和成败，它它既是其他创创新活动的基基石，也是其他创创新活动的罗罗盘和指针。如如果说其他创创新都还只是是战术层面的的创新的话，那那么理念创新新就是战略层层面的创新。战战略定位决定定着战术动作的展开。因因此，理念创创新具有更大大的难度。是是一种更高级级别的创新挑挑战。如果说其他创新新都只是制造造常规武器的的话，那么理理念创新就是是制造核武器器的活动。理理念创新决定定着未来竞争争的成败。自选动作法法则：工作室应是是自选动作的的创造者。自自选动作的天天地最宽，因因为可以由你你任意发挥；；自选动作的的难度很大，因因为你没有成成规可以借鉴鉴。但自选动动作依旧应是人们们的追求目标标，因为谁创创造了自选动动作，谁就创创造了一个新新的规矩，就就成了游戏规规则的制定者者和解释者，就就拥有了话语语权。自选动动作的本质是创新新。三性法则：：如何达到唯唯一性、权威威性、排他性性是项目和产产品策划必须须要考虑的。具具有这三性的的项目或产品品，可以在一一个时期内处处于无竞争状状态。唯一性是差差异化竞争策策略的结果。权权威性与排他他性与策略思思路、资源整整合对象以及及科学创新密密切相关。三三者的统一与与完整，可以以保证竞争壁壁垒的固若金汤，可可以拒追兵于于城外，可以以有效抗拒克克隆技术的魔魔力，可以赢赢得市场的追追捧。适度超前法法则：策划要讲究究审时度势，太太超前不被市市场接受，要要跳楼；太滞滞后坐失良机机，没有效益益；与市场同同步，利润摊摊平且很易被被人模仿，效效益短暂。如如何适度超前地引引导市场、创创造市场大有有学问。适度度超前产生的的先发效应，可可保持相对时时间的无竞争争状态，从而而获取超额利利润。梳理分析法法则：做策划首先先要考虑三个个问题：第一，老板板判断。企业业的掌门人怎怎样，是决定定策划成败的的关键。因为为企业家是企企业的人格化化，企业是企企业家的物化化。任何一个个好的思路、好好的策划方案只有有在老板领会会、吃透、充充分赞同和肯肯定并创造性性实施和操作作的基础上才才能变为现实实。第二，企业业诊断。企业业从那里来，今今天处于什么么状态，明天天向那里去。存存在决定意识识，出身决定定风格，对企企“来龙”的掌控，是是对“去脉”设计的前提。第三，资源源盘存。企业业有那些资源源，除了有形形资产，更注注意它有什么么无形资产和和隐形资源。比比如公共关系系、优惠政策策、上级扶持持等特殊优势。辨证施治法则：：西医的哲学学是把人当成成机器，分解解成各个零部部件来考虑问问题，难免头头痛医头脚痛痛医脚。中医医则是把人当当作一个整体体，考虑其阴阴阳是否平衡衡，血脉经络是否通通畅。根据丰丰富的临床经经验，望、闻闻、问、切，把把握根本，辨辨证施治。我我们的策划更更接近中医，从从整体的角度度把握和解决决问题。系统化运作作法则：策划不是一一两个点子而而是一个系统统工程，包括括：调查研究究、企业或项项目诊断、企企业或项目战战略定位、理理念创新、策策略设计、资资源整合、操操作实施、顾问监理理、动态调整整、总结提升升等诸多环节节。“垫脚石”法则则：任何策划目目标的实现，要要想一步到位位是不现实的的。我们往往往将这一过程程分解成若干干可以控制的的步骤，每一一步都有阶段段性成果。就就像过河，要要想不湿鞋，每跨跨一步都要有有块垫脚石。使使企业或项目目通过这些中中间的支点，顺顺利达成最后后的目标。如如此不仅可大大大降低失败败的风险，而而且每一次小的收获都为最最终的成功奠奠定基础，最最后的成功则则成为必然。大大处着眼，小小处着手，是是企业发展永永恒的基础法法则。核心优势法法则：策划不管是是对区域、企企业还是个人人，最主要的的是准确的自自我定位，即即找出自己的的核心优势，最最大限度地开开发和利用这这种优势，并并量身度造设设计一套切实可行行的发展策略略，才能以最最小的投入，取取得最大的收收获。量身度造法法则：寸有所长，尺尺有所短。如如何扬长避短短，是企业战战略的精髓。策策划应该因时时、因地、因因人制宜，把把策划对象放放在这个坐标标里面，对他他进行准确的定位，帮助他他对拥有的资资源要素进行行梳理和整合合，以期达到到最佳效果，也也就是度身定定造。因时：即审审时度势，把把对象放在时时代的背景下下，搞清楚他他的昨天、今今天、明天，从从宏观上把握握社会和行业业发展的趋势势和脉络。因地：挖掘掘对象所在地地区的资源，和和文化底蕴，充充分利用人文文地理各种环环境优势，从从而聚人气、地地气、财气。因人：针对对企业自身和和企业老板的的特性，设计计不同的战略略和策略。策策划家相当于于服装设计师师而不是裁缝缝。服装设计计师要根据每每一个人的体体形和气质，扬长避避短，再参考考社会的时尚尚和潮流，进进行独家创作作。战略至上法法则：策划最讲究究的是战略，在在战略方向没没有确定之前前，任何战术术都无所谓好好坏。正如一一句英格兰名名言：“对于一艘盲盲目航行的船船来说，任何何方向的风都是逆风。”系统定位法法则：准确的市场场定位是成功功策划的关键键。对社会大大趋势的精妙妙把握是能否否定位准确的的前提。我们们策划时首先先要用全新的的思维方式，帮帮助企业确定定自己的位置。这这种定位要将将企业放入地地区、行业、企企业发展状况况的三维坐标标系中来考量量，从而确定定企业在行业业中的位置、产产品在市场中中的位置、品牌在社会中的的位置。预留“管线线”法则：策划不要仅仅局限于眼前前，而要有长长远的考虑，宽宽打窄用。要要为未来的发发展预留充分分的空间，埋埋下可以发挥挥的伏笔，为为未来的产业业嫁接事先留留下对接口，为未未来的利润增增长点培育胚胚胎。形象的的说法就是预预留“管线”。预留管线需需要策划人具具有超前长远远的战略远见见，故非一般般以眼前利益益为中心者可可以为之。预留管线法法则要求，既既要保证当前前项目的成功功，还要预见见项目在未来来的发展态势势，并尽量使使现在的成功功策略与未来来的成功接轨轨。故此法则则实际上使现在的成成功策略成为为一个开放的的而不是封闭闭的系统。这这个系统的开开放性面向未未来。故预留留管线法则要要求策划人策策划的不仅是是项目的现在在，更是项目的未来来。换芯片法则：企业家是企企业的头脑。他他不仅是权利利的源泉，也也是企业智慧慧的主要来源源。策划一个企业，在在很大程度上上就是策划一一个企业家，帮帮助他实现知知识和智慧的的充实，以及及升级换代。策划活动在在某种意义上上主要表现为为策划人与企企业家之间头头脑的磨合与与相互影响。策策划人如果不不能成功地影影响企业家并并使其思维方方式朝正确方方向转变，则成功功的策划活动动就无从说起起。所以我们坚坚持与老板们们的直接交流流，也坚持帮帮助企业家实实现方法论以以及知识智慧慧上的升级换换代。用时髦髦的数字化生生存时代的语语言来说，就就是为老板换芯片。消化老板法法则：欲策划老板板，必先吃透透老板。能成为老板板，其阅历和和智慧定有过过人之处，一一般都非等闲闲之辈。或者者说，他本身身就具备策划划人的素质，就就像一个好的的导演同时也也常常是一个个好的编剧一样。他他之所以能不不断地从一个个成功走向另另一个成功，肯肯定是把握住住了现实中的的某种规律。但但他们为什么么需要我们呢呢？这是分工工协作所使然，亦是信息息爆炸、机会会风险频生的的知识经济所所使然。作为为企业分外看看重的外脑机机构，我们之之所以能为企企业家所倚重重，一个重要要的因素是我我们获得了站在巨人人肩膀上的特特权。我们同同企业家合作作的第一课就就是消化企业业家。由于我我们这个特殊殊的职业，使使我们常常能能够在两三个个小时里吸纳纳和消化企业家用血血肉、灵魂数数十年打拼出出来的精华，再再转化为我们们的能量。消消化企业家，再再造企业家，也也许是我们的的工作室在跟跟市场经济对对接时一个鲜明的特点。所所以，策划实实际是一个教教学相长的过过程。大势把握法法则：“条条大路通罗罗马，策划就就是寻找最近近的那条路。”“最近”是指顺应大大势，吻合规规律，尽可能能不走弯路。趋趋势的潜流就就在现实平静静的海面之下，策划就是是要找到它的的流向，通过过创新让企业业之船适度超超前地顺应它它的流向，借借势、借力，被被潮流推着走走。才能像冲冲浪者那样立立于潮头之上，成为规则的的制定者。面面对时代的快快速变革，一一个企业能否否持续发展，能能否打造百年年老店，不在在于它一时的的技术领先或或市场的占有有率，关键在在于它能否审时度度势，在一个个又一个时代代的转折点上上，及时调整整企业的航向向，“好风凭借力力，送我上青青云”，是企业战战略运营的最最佳境界。文化底蕴法则：：名牌的背后后是文化。策策划最有神韵韵之处，往往往体现在对每每一个地方文文化底蕴的把把握，发挥、利利用和体现上上。工作室策策划方法论的的一大特征是是更强调区域文化化背景的分析析。在尊重传传统市场调查查方法和结论论的基础上，更更注重社会学学式的感悟式式调查，通过过交流取样。注注意捕捉特定定的历史文化浸淫下形成的的区域文化个个性与社会经经济结构及消消费心理偏好好。重在把握握社会运行的的脉搏，脉象象既明，即可可将区域文化化底蕴注入项项目的理念（概概念）开发及市场场推广策略之之中，常可获获厚积薄发、石石破天惊之效效。如：顺德碧碧桂园借用“可怕的顺德德人”；昆明世博博会推出“万绿之宗，彩彩云之南”云南新形象象；武夷山申申报世界自然然和文化遗产产年，浓缩为为“千载儒释道，万万古山水茶”。地域解码法法则：中国有句古古话“一方水土养养一方人”。这深刻地地揭示了一个个朴素的真理理：每一地域域有这个地域域特有的文化化，每一个城城市有这个城城市特有的性性格。从事房地产产开发，除必必备的专业知知识以外，如如何做到“近水知鱼性性，隔山识鸟鸟音”，准确为地地域文化解码码，是关乎地地产商生死存存亡的大事。20度直觉法则则：市场调查880%*数据，20%*直觉。尤其其是在知识经经济时代，市市场瞬息万变变，*统计得来的的数据很难准准确反映处于于动态中的市市场变化，搞搞不好就会是刻舟求剑。特特别是中国这这个市场是一一个不成熟的的市场，不像像西方市场那那样有据可查查。所以，我我说市场调查查就像烧水一一样，可以烧烧到80度，最后的20度得*直直觉、经验来来把握。顺瓜摸藤法法则：市场调研的的作用，应如如任何情报工工作一样，一一在于摸清未未知之情况，二二在于印证已已有之判断或或假设。大势势把握的结果果，自当有一一个基本的结结论，顺此结论去去探索市场需需求之来龙去去脉，知其然然而知其所以以然，谓之顺顺瓜摸藤。其其思路有异于于一般的市场场调研，往往往能达到事半半功倍的效果果。嘴尝市场法则：：饮食文化是是地域文化的的重要组成部部分。我们一一向倡导在策策划实践中对对地域文化的的发掘与利用用。而吃饭是是到哪儿都必必不可少的基基本需要，透透过吃来品尝、感受受与体验当地地的文化特色色与底蕴，我我们称为“嘴尝市场法法则”。带有地方方特色的饮食食文化与一个个地区的风土土民情，消费费习惯和喜好，生活水准与与格调等策划划需要了解的的方方面面有有密切的关系系。所以，用用嘴吃出当地地的文化与市市场感觉，就就成了一种颇颇为有效的调调研方法。食食不必贵，但必须代代表地方特点点与神韵。做市场法则则：市场是做出出来的。企业业的市场经营营有三种境界界“等市场”、“找市场”和“做市场”。所谓“等市市场”，就是计划划经济时期及及市场经济萌萌芽时期的做做法，重生产产与内部管理理，轻市场营营销，坐等市市场找上门来来；所谓“找市市场”，是目前最最惯常的做法法，从短缺到到过剩的过程程中，企业被被迫开始关注注外部环境，研研究市场，进进行目标市场场定位与细分分，开始讲究营销策略，但但一般还是按按惯常的思维维方式跟风，一一哄而上，同同构竞争异常常激烈，不时时引发“价格大战”、“广告大战”等恶性竞争争的肉搏战，常常是你死死我活，两败败俱伤；所谓“做市市场”，则是指跳跳出同构竞争争，进行战略略创新，跳出出三界外，不不在五行中，改改变行业游戏戏规则，超常常规、反传统统，创造全新新的需求，进入一个相相对无竞争的的境界“做市场论”不同于各种种市场营销策策略与市场管管理技术（如如4C、4P、UPS、整合营销销等），不是是针对企业经经营的某一局部环节，而而是强调企业业整体经营战战略的创新，其其精髓是改变变游戏规则，提提高竞争门槛槛，确立具有有“唯一性、权权威性、排他他性”的竞争优势势地位。要素整合法法则：策划是通过过全新的理念念和思路，对对生产力的各各种要素、资资源重新整合合，使之产生生1+1>2，甚至原子子裂变式的市市场和经济效效益。这些要要素包括经济的、政治的、社社会的及其它它各种相关的的显形或隐形形的要素。策策划人是整合合大师，是把把文化和商业业、知识和利利润有机结合合起来的人。突破与引爆爆法则：王志纲工作作室作为市场场化的顾问机机构，与学院院派及官方类类似机构相比比，更加强调调策划方案的的可操作性和和直接的市场场效应。为此此，工作室在在项目策划过程中，在在把握总体战战略和通盘考考虑的前提下下，尤其强调调寻找和设计计项目市场突突破点或引爆爆点的重要性性。以保证使使客户能够得得到短、中、长期的回报。复合嫁接法法则：复合嫁接方方法是整合思思维的结果。尤尤其适于房地地产这个横跨跨第二和第三三产业、涉及及面极广、产产业拉动力巨巨大而惊人的的特殊行业。从策略角度度而言，复合合嫁接能创造造全新的产品品、经营模式式和市场，塑塑造全新的企企业、项目形形象，增强项项目和产品的的吸引力，体体现企业卓而而不凡的竞争力，从从而达到一个个全新的境界界。在创新制胜胜时代，复合合嫁接是房地地产创新的重重要方法，是是使开发商在在白热化竞争争中脱颖而出出和参与“巨鳄游戏”必备的利器器。新“木桶”法则：传统的木桶桶理论认为补补短板是解决决问题的关键键。新木桶理理论则认为，市市场经济是一一种分工合作作、资源整合合的经济，如如果能把原有有的长板做得得更长，做到极致致，使其成为为绝对的优势势，并且依此此长度，到市市场上去寻找找短缺的其它它长板，通过过优势组合，组组成一个新木木桶，既可解解除短板的困困扰，又可最大限限度地发挥长长板的作用，同同样可以取得得好的效益，。因为就企业业或项目而言言，有的短板板是永远无法法弥补的，而而要其加长其其长板却易如如反掌，在此此态势下，新新木桶理论就就很有效果了了。多兵种协同同作战法则：：策划不能哪哪一家包打天天下，要解决决复杂纷呈的的问题，在整整体战略和策策略方案确定定之后，需要要整合利用各各方面的相关关资源，多“兵种”协同作战是策划成功的的保证。动态监理法则：：策划不是简简单地制定一一个方案，提提交一份报告告，而是要对对整个项目运运作过程加以以动态的把握握，对出现的的各种问题做做出准确和快快速的反应，捕捕捉稍纵即逝的机机会。顾问监监理就是在动动态过程中发发现问题、解解决问题，修修正调整策划划方案，整合合资源的过程程。车头车厢法法则：这是关于竞争争策略选择的的比喻。所谓谓做车头，就就是做行业竞竞争者中的领领头羊。做市市场的领跑者者、市场领袖袖。从某种意意义上说，并并不是任何企企业都可以选择做做车头的。这这不仅取决于于企业规模、市市场占有率等等硬性指标，更更取决于企业业战略和企业业领导者的眼眼光与能力等等软性指标。缺缺乏战略远见的企业是没没法做好领跑跑的。所谓做车厢厢，就是做追追随者，跟在在领跑者后面面拣便宜，领领跑者筚路蓝蓝缕，开创出出一条通道，追追随者就在这这条道上毫不不费力地快速速前进。这是是做车厢的好处。可可以节省许多多研发成本以以及市场开拓拓费用。但它它永远只能跟跟在别人屁股股后面。策略取决于于资源与能力力，做车头还还是车厢，只只有综合分析析盘存企业资资源与能力之之后才能决定定。头啖汤法则则：喝头啖汤是是善于煲汤的的广东饮食文文化的特殊讲讲究。指喝汤汤要喝老火煲煲就的、原汁汁原味的第一一道浓汤，才才能保证其纯纯美与营养都都先为我所得得。其后二道、三道道掺了水的汤汤，不仅味道道全无，营养养大减，食者者还不免有所所谓“拾人牙”或“残羹剩水”的嫌疑。比比喻只有抢占占先机，才能能获得最大效益。故，英英雄多敢为天天下先。俗语语所谓：先下下手为强。亦亦竞争之一策策也。鲍鱼法则（众众星捧月法则则）：所谓鲍鱼法法则的灵感，也也来自于粤菜菜。鲍鱼者，主主菜也。需要要精心打理，精精心炮制。只只要做好了这这一主菜，则则其他都属于于配菜，略上上一些，衬托托一下场面，热热闹热闹即可可。待客的级别与好坏，主主要就从主菜菜体现出来。所所以，鲍鱼作作为主菜，实实在是不能不不重视的。策划一个项项目，好似做做一桌宴席，首首先必须要帮帮助客户精心心炮制好这道道“鲍鱼”，只要市场场买你这个鲍鲍鱼的帐，你你就大功告成成了。一盘散散沙的概念堆砌是没没用的。必须须突出一个主主题，也就是是这里所谓的的鲍鱼。这鲍鲍鱼实际就是是月亮，其他他的搭配就是是星星了。更更高的策略境境界是，在众众多的竞争者中将自自己做成鲍鱼鱼，以他人为为配菜。由此此，众星捧月月，不仅逃离离同质性竞争争的窘境，反反获烘云托月月之妙。所以以鲍鱼法则也也可以说是众众星捧月法则。层层剥笋法则：：笋子在成为为竹子之前，是是有多层外皮皮包裹的，剥剥笋时总得一一层层的剔开开才能剥到所所需的笋心。所所谓造化天工工，为我们提提示了一种有有益的策划方法。这就是我们们在策划的时时候，可以把把项目策略设设计得环环相相扣而天衣无无缝，使之逐逐层展开时令令人有大开眼眼界、览之不不尽、层出不不穷的纵深感感。也使得策略设计计可以如孙子子所谓"无穷如天地地，不绝如江江河"，可以相互互支撑得巧妙妙而长久。而而不是一览无无余，了无伸伸展余地。从另一方面面说，层层剥剥笋也可以是是对项目或企企业资源的一一种利用方式式。即从某个个立足点生发发开去，把藏藏在深处的核核心资源给挖挖掘出来。而而其周围资源也因此此而得到更合合理的利用与与整合。一虾三吃法法则：高明的厨师师可以把一种种菜做出多种种味道与吃法法来。高明的的食客更善于于把一道菜做做多种享受。三三吃只是中国国数字里习惯惯的虚指而已已。指对同一一事物，分解开来来，换一种思思路和做法，可可能会得到额额外的收获。策策划实践中对对于一个特定定的项目或项项目资源，显显然要努力做做到价值最大大化利润最大化成本最小化化。这就需要要对项目和资资源做最佳的的安排和利用用。一是如何何把资源用到到最合适的地地方上，二是是如何把资源源做最佳的多多层次使用。拔萝卜法则则：拨出萝卜带带出泥，这是是生活里的常常例。它说明，在在你致力于获获取所需目标标的时候，会会不经意带出出许多隐藏的的、关联的、具具有深层次意意义的东西。如如何有意识地地挖掘这些背背后的奥秘，有效利用这这些顺带的成成果，则显示示出不同的境境界。这也正正是我们有别别于他人的一一种功力吧。剥牛皮法则则：俗话说一头头牛身上剥五五张皮，比喻喻尽最大可能能挖掘潜力，可可以争取多元元和超值效益益。对于任何何项目而言，在在策略设计之之初就应考虑虑如何能最大限度地获取多多重效益，这这种对资源和和成果的多层层次利用法则则，正是我们们一贯追求的的重要原则之之一。搂柴打兔子子法则：这是农业文文明社会里生生活的哲理---上山收集柴柴草，惊出了了草中的兔子子，顺便打一一只，反而成成了主要收获获。我们的策划划人员奔波于于全国各地，为为各种项目出出谋划策的同同时，接触了了大量第一手手的社会经济济信息和各种种不同的地域域文化，以及及各种类