房地产开发程序与管理

第一章房地产开发特点房地产开发是房房地产业中最最基本、最主主要的物质生生产活动，同同时又在城市市建设中担当当着重要的角角色，房地产产开发具有自自身的特性。一、综合性房地产开发最本本质的特性是是综合性，主主要体现在以以下三个方面面：1、综合性是房房地产开发的的内在要求。现现代城市建设设要求在开发发过程中必须须坚持“全面规划、合合理布局、综综合开发、配配套建设”的方针，也也就是在开发发过程中，不不仅仅是对建建筑地块或房房屋建筑进行行有目的建设设，而且要对对被开发地区区的一些必要要公用设施、公公共建筑进行行统一规划，协协调建设。尤尤其是住宅开开发，要以人人为本，以综综合的思想来来对居住用房房、服务用房房、文教卫生生用房和福利利娱乐用房等等实行配套设设施，并注意意生活环境的的营造。缺泛泛综合性与配配套性的开发发活动不符合合现代城市建建设要求。2、综合性还表表现为开发过过程中工作关关系的广泛性性及项目操作作的复杂性。房房地产开发过过程环节很多多，涉及的部部门与关系也也很多，不仅仅要涉及规划划、设计、施施工、供电、供供水、电信、交交通、教育、卫卫生、消防、环环境和园林等等部门，而且且还通过征地地、拆迁和安安置等工作与与城市居民的的生活密切联联系。同时，每每一个开发项项目所涉及的的土地条件、融融资方式、建建设设计与施施工技术的要要求和市场竞竞争情况等可可能不一样，需需要开发商认认真地进行综综合分析，统统筹安排，制制定最佳开发发方案。3、房地产开发发的综合性还还体现在其作作为一个基本本的物质生产产部门，必须须与本国、本本地区各产业业部门的发展展相协调，并并起到一定的的先导作用。脱离了国情、区情，发展速度过快或过慢，规模过大或过小都会给经济及社会发展带来不良影响。二、长期性房地产开开发从投入资资本到资本回回收，从破土土动工到形成成产品，需要要经过几个阶阶段的工作，如如准备阶段、施施工阶段和销销售阶段等。三、时序性从项目的可行性性分析到土地地的获取，从从资金的融资资到项目的实实施，乃至后后期的房屋租租售管理等，虽虽然头绪繁多多，但先后有有序。这不仅仅是由于政府府的土地、规规划和建设等等部门的行政政管理，使许许多工作受到到审批程序的的制约，而且且也与房地产产开发生产活活动的内在要要求有关。因因此，开发项项目的实施必必须要有周密密的计划，使使各个环节紧紧密衔接、协协调进行，以以缩短周期、降降低风险。四、地域性房地产不可移动动，房地产的的使用、价值值和市场等带带有强烈的地地域特性，并并且使房地产产开发投资更更为地域所限限制。从微观观来看，开发发项目受区位位或地段的影影响非常大，因因为涉及诸如如交通、购物物、环境和升升值潜力等很很多与项目有有关的因素，因因此我们对项项目的选址尤尤须谨慎。五、风险性房地产开发的风风险性表现为为以下三个方方面：1、筹集资金的的风险。房地地产开发需要要巨额资金，在在市场经济的的条件下，筹筹集巨额资金金是有风险的的：由于开发发周期长，很很多因素有可可能变化，会会给开发项目目带来一定的的市场风险；；房地产开发发的产品是供供人们居住或或从事商业经经营、工业生生产的建筑物物，每一个项项目在相当长长的时间里几乎乎没有重新建建造的可能。因因此，项目一一旦失败，将将遭受巨大的的损失。2、竞争的风险险。房地产开开发是市场经经济的产物，可可以说在开发发的每一个环环节上都充满满着竞争，如如在土地使用用权上的竞争争、规划设计计上的竞争、营营销过程中的的竞争等。归归根到底，这这些竞争直接接关系到所开开发的房地产产商品是否具具有较高的市市场占有率，是是否具有较好好的经济效益益、社会效益益和环境效益益，这种激烈烈的竞争增加加了房地产开开发的风险。3、受形式和政政策影响的风风险。房地产产开发受宏观观经济效益和和有关经济政政策的影响也也较大，因此此房地产开发发是一项高风风险的投资行行为。然而，风风险与回报同同在，房地产产开发是一种种高收益的经经济活动。第二章房地产产开发策划内内容一、开发区位和和地段的分析析与选择房地产开发项目目的区位作为为战略性选择择，是对项目目宏观区位条条件的分析与与选择，主要要考虑项目所所在地区的政政治、法律、自自然条件等因因素。项目具具体地段的分分析与选择是是指项目坐落落地点和周围围环境、基础础设施条件的的分析与选择择，主要考虑虑项目所在地地点的交通、城城市规划、土土地取得代价价、拆迁安置置难度、基础础设施完善与与通达程度及及地质水文等等因素。房地产开发地段段总体上可以以分为三类：：一是高投入入高产出地段段；二是中投投入中产出地地段；三是低低投入低产出出地段。尽管管如此，一定定要通过比较较选择相对低低的投入与相相对较高产出出的地段，特特别要考虑所所选地段的未未来发展潜力力和发展的强强劲程度。二、开发内容和和规模的分析析与选择房地产项目的开开发内容和开开发规模应在在符合城市规规划的前提下下，选择最佳佳的用途和最最适合的开发发规模，主要要包括市场定定位、建筑总总面积、建设设和装修档次次、设备配备备等。可供选选择的用途包包括商场、写写字楼、高档档公寓、普通通住宅、别墅墅、酒店、娱娱乐场所、标标准工业厂房房和会展中心心等或者他们们的组合。此此外，还可考考虑将生地或或毛地开发成成为可直接进进行房屋建设设的熟地后租租售的情况。在在开发内容和和开发规模的的分析与选择择中，特别要要注意在细分分市场的基础础上发掘出某某些方面优于于他人的项目目。三、开发时机和和开发进度的的分析与选择择房地产项目开发发时机和开发发进度的分析析与选择，首首先应考虑开开发完成后的的市场前景，再再倒推出获取取开发场地和和开始建设的的时机，必须须充分估计到到办理前期手手续和征地拆拆迁的难度对对开发进展的的影响。大型型房地产开发发项目通常应应考虑分期分分批开发或滚滚动开发。由于房地产开发发所需要的时时间较长，通通常应采用反反周期运做。所所谓反周期运运做，是指房房地产市场在在一定程度上上呈周期性波波动，有高潮潮也有低谷。除除了房地产投投机炒做之外外，如果在房房地产市场低低潮时进入，可可供选择的项项目多，竞争争对手少，成成本低，但开开发完成后往往往迎接的是是高潮；而在在高潮时进入入，开发完成成后往往迎接接的是低潮，所所以房地产市市场高潮时反反而要持相当当谨慎的态度度，避免一哄哄而起。四、开发合作方方式的分析与与选择房地产项目开发发合作方式的的分析与选择择，主要是考考虑自身在土土地、资金、开开发经营专长长、经验和社社会关系等方方面的实力或或优势程度，以以及从分散投投资风险的角角度出发，对对独资、合资资、合作合建建、委托开发发等方式进行行选择。在考考虑合资、合合作方式时，特特别要注意对对方是否能与与自己坦城相相处和发挥优优势互补。五、项目融资方方式的分析与与选择房地产开发项目目融资方式的的分析与选择择，主要是结结合开发项目目的合作方式式设计资金结结构，确定合合作各方在项项目投资的资资本金中所占占的份额，并并通过分析可可能的投资来来源和经营方方式，对项目目所需短期和和长期资金的的筹措做出合合理的安排。开发所需资金的的来源归纳起起来有下列几几种：自有资资金、预售或或预租收入、抵抵押贷款、合合作方出资、集集资或发行债债券、融资性性租赁等，如如项目所需电电梯、中央空空调等设备可可以采用租赁赁方式解决。六、开发完成后后产品推广方方式的分析与与选择房地产开发完成成后的产品营营销方式分析析与选择，主主要是考虑近近期和长远利利益的兼顾、资资金压力、自自身营销能力力以及市场的的可接受程度度等因素，对对出售（包括括现房出售和和期房预售）、出出租（包括现现房出售和期期房预售）和和自营等营销销方式进行选选择。第三章房地产产开发程序房地产开发程序序分为四个阶阶段：项目立立项阶段、项项目前期准备备阶段、项目目建设阶段、项项目销售及售售后服务阶段段。一、项目立项阶阶段项目立项阶段的的开发程序如如下：1、投资机会研研究。进行投投资机会研究究首先是对投投资地区和投投资环境进行行研究、分析析，然后根据据对自然的了了解和市场情情况的调查预预测，以及国国家的经济政政策和政治环环境等情况，分分析是否具有有最有利的投投资机会，为为投资机会的的选择提供依依据。关于投投资机会研究究着重调查两两项即市场和和配套及周边边两公里内新新建项目的建建筑风格，户户型面积、小小区配套环境境、容积率、绿绿化率、规模模、销售概况况（包括那种种户型是畅销销或滞销，开开盘时间，销销售周期）。市场调查及预测测：专业人员员进行市场走走访和成立销销售咨询处。市市场走访是指指对新建项目目周边两公里里范围内的配配套及周边建建筑市场的建建筑与销售概概况；具体的的2、申请项目选选址意见书及及项目立项批批文。选址意意见书是项目目进行设计、开开发和管理的的重要依据。申申领选址意见见书，需要主主管部门提交交选址申请报报告、有效的的项目建议书书以及其他必必须的图件。项项目批文是由由计划管理部部门颁发的，确确定开发项目目通过审核、可可以进行开发发建设的文件件。申领立项项批文时，须须向主管部门门提交可行性性研究报告、立立项申请书、资资金来源说明明、房地产开开发物业类型型说明等文件件。3、申请定点。到到城市规划管管理部门申请请定点。在此此环节中，须须向规划管理理部门提交有有效的项目立立项批文、选选址意见书、申申请定点报告告、申请用地地报告、企业业的资质证明明、企业的营营业执照和法法人代表委托托书等文件或或证书。4、申请购置土土地，办理土土地产权手续续。根据《中中华人民共和和国管理法》、《中中华人民共和和国土地管理理法实施办理理》、《中华华人民共和国国城镇国有土土地使用权出出让和转让暂暂行办理》、建建设部《城市市国有土地使使用权出让转转让规划管理理办法》等法法律法规，开开发企业以出出让或转让方方式取得土地地时，必须到到相关的土地地管理部门办办理土地出让让或转让手续续，签定土地地使用权出让让或转让合同同，并缴纳土土地使用权出出让金。5、申领土地规规划红线图、规规划设计条件件设计书等文文件。6、编制规划设设计总图。开开发商根据规规划设计意见见通知书等文件，委托规规划设计院编编制规划设计计总图。7、申领建设用用地规划许可可证。提交建建设用地规划划设计总图，供供规划管理部部门审核，然然后由规划管管理部门核定定用地面积，报报经政府批准准，发给开发发商建设用地地规划许可证证。二、项目前期准准备阶段1、选择勘察队队伍和设计单单位。通过招招标选择勘察察队伍进行地地质勘察。当当设计任务由由几家设计者者分别承担时时，要做好组组织协调工作作，以确保质质量和进度。通通过招标选择择设计单位进进行建筑设计计，业主的项项目管理班子子主要做一些些大的方面的的管理审核工工作，如设计概概算、设计进进度、建筑风风格及结构类类型等。再就就是为设计者者提供必要的的设计基础资资料，如批准准的可行性研研究报告、规规划部门的规规划设计条件件通知书，而而一些更为具具体的管理工工作可委托监监理来进行。2、申领建设工工程规划许可可证。建设工工程规划许可可证，是由规规划管理部门门审批颁发的的，表达拟建建项目自己具具备开工条件件、允许开工工的法律文件件。依据《中华人民民共和国建筑筑法》规定，要要求由建设行行政主管部门门对建筑工程程进行施工所所具备的基本本条件进行审审查，以避免免不具备条件件的工程开工工后不能顺利利和进行所造造成的损失和和浪费。3、申领施工许许可证应当由由建设单位在在开工前办理理。必须在交交纳完相关配配套费用以后后到建委领取取施工许可证证。4、申领房屋拆拆迁许可证。征征地拆迁须申申领房屋拆迁迁许可证，同同时被拆迁人人签定拆迁补补偿安置协议议，表达拟建建项目已具备备开工条件、允允许开工的法法律文件。5、做好“七通通一平”工作。建设设用地的“七通一平”工作，这一一工作是实施施施工招标的的前提条件之之一，也是保保证施工单位位进入现场速速度开展施工工的必要条件件。（供水、供供电、排水、供供热、供气、电电讯和道路畅畅通，场地平平整）6、选择合同承承包单位。通通过招投标方方式选择工程程承包单位，与与承包单位签签定建筑工程程合同。具体体招标方式，准准备招标文件件，编制标底底，向招标主主管部门申请请招标，发布布招标通知或或邀请投标函函，对投标承承包企业的资资质进行预审审，发送招标标文件，招标标工程交底及及答疑，开标标，评标，决决标，发出中中标通知书及及签定合同。7、选择监理单单位。通过招招标方式选择择监理单位，与与监理单位签签定工程建设设监理合同。三、项目建设阶阶段（一）、项目建建设阶段的开开发程序如下下；1、组织承包商商进场，组织织监理单位进进行监理。组组织由业主负负责的材料、设设备进货，必必要时可进行行设备招标。与与材料设备供供应商签定建建设物资采购购供应合同。2、加强开发项项目工程管理理与控制。开开发项目工程程管理与控制制是开发企业业为了保证项项目施工顺序序进行所从事事的有关管理理工作，包括括配合承包商商作好各种准准备工作。包包括按时提供供施工现场，完完成场地的“七通一平”；及时提供供以约定数量量的图纸，组组织以约定的的承包商负责责订购的材料料设备及时进进场，协助承承包商作好接接收、检查工工作等；对项项目的投资、进进度和施工质质量进行控制制；进行合同同管理；有效效的协调参与与项目单位的的关系；如设设计承包方与与承包商之间间的关系，设设计单位与施施工单位之间间的关系，总总承包商与指指定分包商之之间的关系，承承包商与材料料设备供应商商之间的关系系等。（二）、工程施施工管理与控控制工程施工过程的的管理（1）、在工程程施工图拿到到后，工程部部应组织相关关部门及预算算人员进行一一次内部图纸纸会审，将会会审结果报公公司领导决策策。（2）、工程部部负责主持召召开有监理、施施工、业主三三方参加的监监理授权会，明明确监理单位位在工程施工工中所应有的的权利和义务务，并形成会会议纪要签字字认可。（3）、工程部部应协助监理理单位建立有有业主、监理理、施工三方方参加的工程程例会制度，协协调解决工程程施工过程中中存在的问题题，保证施工工在适宜的环环境中进行。（4）、根据需需要，工程部部主管可随时时组织有监理理、施工方参参加的工地协协调会，会后后形成会议纪纪要，委托监监理单位发放放并落实会议议精神。（5）、工程部部负责工地进进度、质量、安安全的控制管管理和存在问问题的协调和和处理。并及及时将工地有有关情况上报报公司。（6）、工程开开工前，工程程部应及时组组织设计、监监理、施工各各方参加的图图纸会审、整整理出会审记记录，经监理理、施工、设设计各方签字字认可后报公公司总工审核核。（7）、工程开开工前对监理理单位编制的的监理计划和和监理实施细细则进行审查查，并上报公公司审查批准准后，以《审审查意见通知知单》形式将将审查意见通通知监理单位位，由监理单单位组织实施施。（8）、工程开开工初期，应应及时对已通通过监理单位位审核的施工工单位施工组组织设计和重重要部位分项项工程的施工工方案进行审审查，并上报报公司审查批批准后，以《审审查意见通知知单》形式，将将审查意见通通知监理单位位，由监理工工程师批准并并督促施工单单位组织实施施。（9）、应会同同监理单位对对工程的进度度、质量、投投资方面进行行控制，形成成事前控制、事事中检查、事事后核验的工工作步骤。所所依据的文件件和标准如下下：a、施工、监监理合同；b、设计图纸纸，设计说明明；c、国家有关关规程、规范范、工程建设设强制性条文文；d、国家有关关法律、法规规；e、市建设管管理部门有关关规定和本公公司有关规定定。（10）、施工工阶段质量控控制1）.工程部应应对中标监理理公司进驻现现场工程师进进行资质审查查，要求持证证上岗。2）.工程部应应会同监理单单位对中标施施工单位进驻驻现场工程师师及其它管理理人员进行资资质审查，要要求持证上岗岗，有较强的的管理力度，能能保证工程施施工的顺利进进行。3）.工程部应应会同监理单单位对中标施施工单位选定定的劳务分包包单位进行观观察、了解和和评价，一旦旦发现力量不不够，施工质质量太差，管管理混乱等情情况，立即通通知施工单位位另选队伍，以以保障工程施施工满足质量量和进度的要要求。4）.设计变更更需报请工程程部审查，经经公司总工程程师批准后才才能下发监理理、施工单位位执行。5）.工程签证证需经公司分分管经理批准准后方可作为为结算依据。6）.驻工地工工程师应对施施工各阶段和和各分项的质质量进行严格格控制，经常常巡视或旁站站监督监理、施施工单位的执执行情况，要要有很强的责责任心和敬业业精神。7）.隐蔽工程程在施工单位位自检（班组组自检、互检检、交接检、专专检）合格后后，经监理单单位验收合格格，依据监理理提交的隐检检记录进行核核验，部分隐隐蔽工程还需需报请工程质质量监督机构构验收后才可可隐蔽或进行行下道工序施施工。8）.分部、分分项工程在施施工单位自检检合格后，工工程部应组织织监理，施工工单位共同检检查验收，再再报请设计、质质量监督机构构验收。9）.若发现施施工单位违规规操作或有经经检验不合格格情况，工程程部应及时下下发《整改通通知单》责成成监理单位下下达监理通知知，要求施工工单位整改，不不整改或整改改不力的，通通过监理单位位下达停工通通知，整改完完毕达到要求求后再复工。10）.若发现现监理人员对对质量控制不不严或控制不不当，应当即即书面通知监监理单位总监监进行整改。11）.工程部部应会同监理理单位对施工工单位的材料料进行检查，查查出厂合格证证、质量证明明、产品说明明及材料实体体质量，并监监督监理单位位和施工单位位及时取样送送试验室复试试。合格后才才能认可，用用于工程施工工。12）.工程部部应会同监理理单位对施工工单位委托的的试验室进行行资质等级、试试验能力和信信誉情况等方方面的考察，以以控制材料和和试块检验的的准确性和可可信程度。13）.工程所所采用的新产产品、新材料料、新工艺、新新技术应由驻驻工地工程师师配合监理单单位审核其技技术鉴定书或或试验参数，并并充分考察论论证后报工程程部审查，经经公司总工批批准后再用于于工程。14）.工程部部应建立健全全工地各种质质量管理制度度，包括现场场会议制度，现现场质量检验验制度，质量量事故控制及及处理制度，现现场文明施工工管理制度等等，并监督检检查执行情况况。15）.工程竣竣工后，在施施工单位验收收合格后，工工程部应会同同监理单位验验收，合格后后及时审查施施工单位竣工工验收技术资资料监理单位位与技术资料料，合格后上上报市质监站站，请市质监监站验收备案案。（11）、施工工阶段进度控控制1）.工程开工工前，工程部部应审查经监监理单位审核核后的施工总总进度计划，并并上报公司工工程部审查，经经公司生产经经理批准后，下下发《审查意意见通知单》，由由监理单位批批准并监督施施工单位组织织实施。2）.工程部应应依据批准的的施工组织设设计和施工方方案在施工前前检查施工单单位的准备情情况和监理单单位的落实情情况以避免返返工现象。3）.工程部应应现场巡视、检检查进度计划划的实施情况况，并做好工工程进度记录录。4）.工程部要要制定工程进进度的关键控控制点并随时时了解工程动动态，逐点检检查落实情况况并及时书面面向公司生产产经理汇报工工程进展情况况及需协调解解决的问题。5）.工程部应应及时审查经经监理审查的的月进度计划划，和计划落落实情况。6）.当出现工期期拖延情况时时，工程部应应督促监理单单位要求施工工单位制定适适当的技术、组组织和经济等等方面的赶工工期措施、保保证总工期。（12）、施工工阶段投资控控制1）.工程开工工前的图纸会会审是投资控控制的一个主主要控制点，工工程部应在会会审图纸技术术问题时，审审查图纸设计计在选材、用用料、结构、等等方面是否有有超出预算范范围之外的情情况，并及时时与设计人员员沟通，做相相应改动。2）.工程部应应会同财务部部在工程开工工前制定工程程拨款计划，上上报公司领导导批准后执行行。3）.工地现场场只对设计图图纸以外及设设计变更原因因引起的签证证进行受理，签签证内容由驻驻工地工程师师及公司预审审部预算人员员到现场核实实无误后再签签证。4）.工程款拨拨付应由工程程部每月按施施工单位实际际完成的工程程量和工程进进度上报拨款款计划，由工工程部及财务务部审批后上上报公司分管管领导批准后后再拨付。5）.工程部应应制定工程进进度奖罚措施施和现场联合合检查制度、奖奖励先进、惩惩罚后进、激激发工程施工工单位的竞争争意识。6）.工程阶段段或完工后的的结算书，应应在工程部审审查后转财务务部审查确定定，工程尾款款的拨付应由由财务部依据据工程结算值值分期拨付。（13）、工程程部应建立健健全工地现场场安全、文明明生产管理制制度、并会同同监理单位定定期检查、评评比，对安全全、文明管理理差的施工单单位应给予一一定的经济处处罚，督促其其改进施工环环境、增强安安全意识。（14）、工程程的技术资料料和档案在施施工期间归工工程部管理存存档，竣工验验收交付使用用后应整理齐齐全送交公司司存档。驻工工地工程师的的《工程日志志》资料应一一并转交存档档。（15）、工程程完工后，工工程部应与销销售部物业公公司或业主完完成工程的现现场交接。2、现场施工管管理工作程序序2.1、从工程程开工之日起起，由施工单单位、监理单单位、业主代代表三方共同同对整个施工工过程进行组组织管理，三三方应密切配配合，及时解解决现场发生生的问题。（1）.施工单单位对工程质质量、工程进进度、现场安安全文明施工工等负有全面面的直接责任任。（2）.监理单单位受业主委委托，在授权权范围内行使使权利和职责责。（3）.业主代代表主要负责责组织、协调调、监督、检检查工作。（4）.各方面面应严格履行行合同规定的的权利和义务务，认真做好好组织和管理理工作，完成成约定的质量量目标和工期期目标。对有有争议的问题题，协调解决决，三方达成成共识。否则则违反合同条条款，应承担担相应的违约约责任。2.2施工单位位进驻工地后后，五日内应应将配属队伍伍的资质情况况、管理人员员名单、分工工情况等及按按《关于申报报施工手续所所需资料的要要求》的有关关内容报监理理单位；监理单位对施工工单位所报上上述资料进行行审查，确认认资料是否齐齐全完整；配配套队伍是否否符合要求，并并提出确认意意见等，于三三日内报业主主工程主管。2.3、施工单单位应合理安安排进度计划划，开工后七七日内将整个个工期的时标标网络计划及及每月二十四四日前将下月月进度计划报报监理单位审审核。监理单位对施工工单位所报时时标网络计划划、月进度计计划，根据工工程工期的要要求和进度情情况进行审查查确认，签署署意见后，时时标网络计划划三日内、月月进度计划于于每月二十四四日报业主工工程主管。监理单位月末对对于施工单位位月进度计划划完成情况进进行核实，并并在资金申请请单中签署意意见报业主工工程主管。2.4、施工单单位应于图纸纸绘审后三十十日内将施工工组织设计（方方案）报监理理单位，十日日内监理单位位审核确认后后报业主工程程主管。对监理单位位确认的施工工组织设计（方方案），业主主将于五日内内复审，并以以书面意见通通知监理单位位。监理单位应督促促检查施工单单位严格按审审查通过后的的施工组织设设计（方案）进进行施工，业业主将根据施施工组织设计计（方案）的的实施情况，对对监理单位的的工作进行评评议。施工中每一工序序必须做好技技术交底，重重要特殊的分分部分项工程程应制定施工工方案，并报报监理单位及及业主审核同同意后方可实实施。2.5、对于每每月完成的工工作量，施工工单位应于每每月二十四日日前将月形象象进度报量（二二份）、月形形象进度表（三三份）、资金金申请单（二二份）报监理理单位；监理理单位对施工工单位申报的的已经完成并并确认合格的的工程进行核核实，于每月月二十八日上上午前将一份份月形象进度度报量表、二二份形象进度度报表和资金金申请表报工工程部及预审审部。工程部对月形象象进度报量表表及形象进度度报表进行审审核，预审部部负责对形象象进度报表和和资金申请表表进行审核。形象进度报量应应与形象进度度相吻合，当当月报量含经经济签证内容容时，应付经经济签证单，每每月的四日前前各施工单位位与审计预算算部联系，确确认月形象进进度报量，对对漏报当月不不予调整，未未付经济签证证单的不计入入形象进度报报量。2.6、现场只只对设计图纸纸范围以外的的及设计变更更无法核实工工程量的内容容进行经济签签证。需要办办理经济签证证的工程量事事前需经监理理单位、业主主同意后方可可实施。现场发生需需办理经济签签证的工程量量，应经施工工单位、监理理单位、工程程部（两人以以上）三方共共同实测工程程量，由施工工单位填写经经济签证单。监监理单位审查查签署意见，报报业主代表审审核后，办理理签证手续。2.7、施工单单位要严把材材料质量关，进进入现场的材材料必须具有有准用证、出出厂合格证、检检验报告、产产品说明书等等，严禁不合合格的材料进进入现场。施工单位应做好好材料的复试试和检验，试试块和试样的的留置应按有有关规定执行行。监理单位对对进场材料的的质量进行检检查并负有责责任，应及时时督促并参与与施工单位现现场取样和送送检。2.8、施工单单位应严格执执行隐蔽工程程验收程序。首首先应进行自自检、互检、交交接检，然后后填报验收通通知单，报监监理单位进行行验收；监理理单位接到验验收通知单后后，应即时组组织验收，不不得因延误验验收影响施工工，验收应严严格执行上道道工序；不经经验收合格，不不得进行下道道工序施工，否否则要进行返返工处理。凡报质监站分部部分项验收或或竣工验收的的工程，监理理单位接到施施工单位的分分部分项验收收或竣工验收收核验申报后后，应进行检检查初验，达达到条件后方方可办理手续续。2.9、监理单单位应加强责责任心，加大大管理力度。以以事前予控为为主，事中监监督检查、事事后核验，加加强巡视及旁旁站。严格执执行监理程序序，及时督促促施工单位上上报各种资料料。监理单位进驻工工地后十日内内向业主提供供监理规划及及监理细则，每每月五日前将将监理月报报报业主，并不不定期向业主主通报工程进进度等情况。监监理单位定期期主持召开监监理例会，施施工单位有关关人员及业主主代表按时参参加；对于施施工中出现的的质量事故，监监理单位应组组织分析事故故原因、分清清责任，拟定定处理方案报报工程部审查查，并将事故故报告报业主主。施工中如如遇图纸等技技术问题，监监理单位应协协助施工单位位与工程部联联系解决。2.10、技术术资料、经济济签证等有关关手续，要即即时发生、及及时办理。十十五日内为有有效办理时间间，要求工程程竣工，手续续办完，结算算不补，责任任自负。2.11、各单单位应加强安安全教育，做做到安全文明明施工，搞好好现场文明工工作。要严格格执行安全生生产及现场文文明的有关规规定，对工程程部下发的关关于实施容貌貌工程及<<现场安全文文明生产管理理办法>>要认真执行行。达不到要要求，给予相相应的经济处处罚。2.12、图纸纸发放：施工工单位、监理理单位所需施施工图纸到工工程部领取；；设计变更由由业主施工现现场管理人员员负责发放。2.13、现场场的施工用水水、用电管理理由工程部负负责。施工单单位进场后，向向工程部提交交施工用水、用用电平面及申申请，待批准准后严格按照照业主的审批批意见执行。2.14、所有有报业主的资资料，均应由由施工单位项项目经理、监监理单位总监监或总监代表表签字并加盖盖公章。3、工程经济签签证管理办法法经济签证的范围围是指设计范范围以外及设设计变更没有有体现工程量量的内容，其其它情况原则则上应以协议议形式办理。要要求采用通用用格式，书写写规整，文字字述叙明确，涂涂改处加盖公公章。工程部部及财务部各各留存一份原原件。经济签签证的工程量量应经发包人人、监理人、承承包人三方共共同实测实量量，并做好记记录备查核对对。经济签证证内容应注明明发生的原因因、范围和所所在工程的部部位；现场只只对工程量、图图纸类别、用用工性质等进进行认证，费费用工程部根根据合同及相相关规定结算算，涉及需确确定单价的应应提前3日提交工程程部，由工程程部及相关人人员与承包人人协商确定后后，办理价格格认证单。经济签证单由施施工单位填写写，其经办人人和项目经理理签字盖章后后交监理人签签署意见报业业主代表。参参加人和工程程主管应认真真审查、核对对经济签证单单，发现疑问问的内容，应应会同监理及及工程部签署署修改意见，报报财务部审签签后办理盖章章手续。经济济签证要求即即时发生及时时办理，十五五日内为有效效办理时间，过过期不补，责责任自负。4、工程质量控控制（1）、施工前前质量控制1）、工程部接接到设计图纸纸后，先组织织监理单位、施施工单位各方方进行设计图图纸预审，整整理出预审记记录报公司总总工，审核后后交设计单位位，并组织有有设计、监理理、施工、业业主和公司财财务部预算人人员等参加的的图纸会审，对对设计图纸的的建筑性能、使使用性能以及及工程施工的的技术问题提提出意见和建建议，并整理理会审记录交交各方签字盖盖章存档。2）、工程部负负责审核监理理单位的监理理计划和施工工单位的施工工组织计划，应应有充分而完完善的工程质质量保证措施施，措施要切切实可行，有有可操作性。3）、新材料、新新工艺、新技技术在采用或或实施前，工工程部应组织织有关人员对对其性能、技技术指标、工工程实例等进进行充分的考考察和论证后后，写出可行行性研究报告告报公司领导导审核批准后后实施。（2）、施工过过程的质量管管理1）、工程部根根据工程特点点、质量标准准、工期要求求等情况，制制定相应控制制工程质量措措施报公司领领导审核批准准后实施。工程质量控制措措施的内容应应包括分项质质量目标、质质量管理人员员组成、质量量责任、工程程质量检查方方式、工程技技术资料管理理等。2）、工程部应应会同监理监监督施工单位位在每个分部部，分项工程程施工前按照照质量标准、技技术要求对班班组进行技术术交底，关键键部位施工单单位应编制施施工方案交监监理、工程部部审核，做到到不交底不允允许施工。3）、上道工序序验收不合格格，不能进行行下道工序施施工，对不合合格项坚决要要求整改，工工程部负责整整改后的验收收，通过后才才能进入下道道工序施工，并并留有整改记记录。4）、隐蔽工程程验收由监理理方负责，工工程部进行抽抽查，重要部部位的分部、分分项工程隐蔽蔽验收，如地地下防水工程程、楼、屋面面防水工程，基基础等，驻工工地工程师必必须参加。5）、墙面、地地面抹灰、涂涂料、装饰及及屋面、厨卫卫间、外墙面面镶贴等必须须先做样板间间，或样板墙墙，经监理、工工程部验收合合格后，方可可允许大面积积施工。（3）、加强对对质量通病的的防治与管理理。1）防水工程必必须严格按《屋屋面防水工程程技术规程》施施工，做好闭闭水试验，驻驻工地工程师师必须亲自参参加检查验收收工作。2）砌体工程应应注意拉结筋筋按规范要求求设置，掌握握好砂浆配合合比，及顶部部砌体严格按按照规范执行行。3）、门窗工程程应严把门窗窗进场验收关关，成品保护护关和竣工验验收关，杜绝绝门窗框断裂裂、门窗框与与墙体间填塞塞不实、抹灰灰“吃口”、开启不灵灵活等质量通通病的发生。4）、严把进场场材料验收关关，工程部对对进场材料的的质量负责、应应督促监理、施施工方对进场场材料的取样样、送检、复复试按规范要要求实施，不不合格材料不不允许用在工工程上。5）、对工程质质量事故，工工程部应及时时汇报，不许许隐瞒，并组组织监理、施施工、设计方方判定可行的的补救和整改改措施报公司司领导批准后后实施，并监监督整改。对对相应责任人人给予处罚。6）、公司领导导不定期组织织工程部对所所开发的工程程进行质量抽抽查，检查采采取现场观感感、实测和资资料检查相结结合的办法。7）、工程技术术资料由工程程部负责收集集、整理和存存档，竣工后后交公司行政政部存档。（4）、工程质质量保修建设工程的保修修范围和内容容，按照《建建设工程质量量管理条例》的的规定和合同同的约定执行行。施工单位位在提交竣工工验收报告时时，应提交质质量保修书，保保修书中应明明确保修范围围，期限和保保修责任。（三）、申领商商品房预售许许可证，与用用户签定商品品房预售合同同。在项目建建设完成到一一定阶段后，可可以进行商品品房预售。预预售是房地产产企业经常采采用的一种经经营方式，他他是指在房屋屋处于营建阶阶段尚未竣工工之前，由开开发商与用户户签定房屋预预售合同，预预先约定将房房屋整栋或分分屋、分套出出售给购房者者，待房屋竣竣工后再办理理过户手续。通通过预售，开开发商可提前前实现资金的的部分回收，购购买者通常会会因购买预售售商品房而得得到升值带来来的收益。进进行商品房预预售必须满足足以下条件；；1、商品房预售售必须向当地地房地产市场场管理部门申申请，经批准准并申领《商商品房预售许许可证》后方方可进行。申申请办理《商商品房预售许许可证》应具具备以下条件件：建设项目目各种批准手手续已齐备，且且已确定竣工工交付使用日日期；已完成成建设项目投投资的25%或已完成单单体项目的主主体结构（即即结构封顶）；；已确定预售售款的监管机机构和监管方方案；已制定定房屋使用管管理维修公约约。2、根据《城市市商品房预售售管理办法》规规定，开发经经营企业在申申请办理《商商品房预售许许可证》时，应应提交下列证证件及资料：：开发企业的的营业执照；；建设项目的的投资立项、规规划、用地和和施工等批准准文件或证件件；工程施工工进度计划；；投入开发建建设的资金以以达到工程建建设总投资的的25%以上的证明明材料；商品品房预售方案案。预售方案案应当说明商商品房的位置置、装修标准准、交付使用用日期、预售售总面积和交交付使用后的的物业管理等等内容，应附附有商品房预预售总平面图图。3、项目的竣工工验收。项目目的竣工验收收与交接是施施工过程的最最后一道程序序，是全过程程检验设计与与施工质量、考考核工程造价价的重要环节节，是实现开开发投资向使使用价值转化化的标志，是是开发商实现现经营效益的的基础。从质质量控制角度度来说，项目目竣工验收是是确保项目质质量