房地产投资培训讲解

房地产投资分析主讲内容：第一章房地产投资分析概述第二章房地产投资分析基本知识第三章房地产投资环境及市场分析第四章房地产筹资与融资第五章房地产开发项目投资估算第六章房地产开发项目财务评价第七章不确定性分析与风险分析第八章房地产开发项目投资分析报告思考？房地产投资分析的重要性？房地产投资分析目的有哪些？第一章房地产投资分析概述一、房地产投资二、房地产投资分析主讲内容第一节房地产投资一、投资概述（一）投资含义投资是指某个经济主体（国家、企业、个人）、将一定的资金或资源投入某项社会再生产过程，以便取得未来的收益或效益的经济活动或经济行为。四要素：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程

（二）投资的特性1、有目的的经济行为2、时间性3、收益性4、风险性二、房地产及其特性（一）房地产的含义房产+地产（二）房地产的特性1、房地产的自然特性不可移动性（位置固定性）异质性（差异性）数量的有限性（稀缺性）不可毁灭性（耐久性）体积庞大（二）房地产的特性2、房地产的经济特性建设周期长，投资规模大开发条件差，涉及面广供求调整缓慢变现难（变现性差）保值增值性投资风险性三、房地产投资概述（一）房地产投资的概念房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投机是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为。■动机不同（未来收益）■持有期限不同■行为方式不同（客观规律）房地产投资与投机（二）房地产产投资的构成成投资主体的构构成：国家、企业业、个人投资的资金构构成：信贷资金、、集资、外资资、财政资金金等。（三）房地产产投资的要素素时机、地段段、质量（（效果）（四））房地地产投投资的的类型型1、按投投资方方式划划分直接投投资（（房地地产开开发投投资、、置业业投资资）间接投投资（（房地地产股股票或或债券券、信信托基基金））2、按房房地产产投资资经营营方式式划分分出售型型房地地产投投资经营型型房地地产投投资混合型型房地地产投投资3、按房房地产产投资资对象象划分分土地开开发投投资房屋开开发投投资房地产产经营营投资资物业管管理和和服务务投资资房地产产中介介服务务投资资4、按房房地产产投资资的用用途划划分住宅房房地产产投资资商业房房地产产投资资工业房房地产产投资资特殊用用途房房地产产投资资（五））房地地产投投资的的特征征房地产产投资资对象象的固固定性性或不不可移移动性性房地产产投资资的高高投入入和高高成本本性房地产产投资资的回回收期期长、、周期期性长长房地产产投资资的高高风险险性房地产产投资资的环环境约约束性性房地产产投资资的低低流动动性（六））房地地产投投资过过程（开发发投资资）投资分分析土地使使用权权开发建建设销售经经营（七））房地地产投投资的的作用用带动相相关产产业的的发展展促进家家庭合合理消消费改善城城市环环境抵御通通货膨膨胀影影响第二节节房房地地产投投资分分析一、房房地产产投资资分析析概述述（一））房地地产投投资分分析的的概念念房地产产投资资分析析，是是房地地产项项目在在投资资活动动前，由由房地地产投投资者者或委委托的的专业业人员员，以以房地产产投资资项目目的经经济运运行方方面为为重点点，进进行科学学的预预测分分析和和评价价论证证的过过程。。其目目的是研研究房房地产产投资资项目目的财财务可可行性性并选选择最佳佳投资资方案案，为为投资资决策策提供供可靠靠的、、科学的的依据据。（二））房地地产投投资分分析的的主要要内容容房地产产投资资环境境分析析房地产产投资资市场场分析析房地产产投资资成本本估算算房地产产投资资经济济评价价房地产产投资资不确确定性性分析析房地产产投资资风险险分析析房地产产投资资决策策分析析二、房房地产产投资资分析析的必必要性性■投资的的收益益需要要预测测；■收益获获得的的时间间需要要校正正；■收益的的置信信程度度即风风险需需要考考虑；；■面临多多种投投资机机会但但资源源有限限。三、房房地产产投资资分析析的作作用■为投资资者指指出投投资方方向为投资资者提提供运运作方方式为投资资者估估计投投资收收益为投资资者分分析风风险及及提供供避险险策略略四、房房地产产投资资分析析的基基本过过程对于开开发项项目，，房地地产投投资分分析一一般要要经过过以下下几个个步骤骤：市场调调研与与预测测建设方方案选选择基础数数据估估算资金筹筹措和和融资资方案案选择择财务分分析不确定定性分分析和和风险险分析析决策分分析第二章章:房地产产投资资分析析基本本知识识想想今天的的一元元钱与与一年年后的的一元元钱相相等吗吗？如果一一年后后的1元变为为1.1元，这这0.1元代表表的是什么么？第二章章房地产产投资资分析析基本本知识识第一节节资资金金的时时间价价值及及其计计算一、资资金时时间价价值的的含义义资金的的时间间价值值：将将资金金作为为某项项投资，由由于资资金的的运动动可得得到一一定的的收益益或利润，，即资资金增增值，，资金金在这这段时时间内内所产生的的增值值，就就是资资金的的时间间价值值。举例:三个例例子体体现时时间价价值的的四个个要点点：1.有一笔笔资金金P02.投入到到“社会经经济活活动”之中3.经过一一段时时间4.结果：：获得得资金金价值值增值值价值增增值的的三个个条件件缺一一不可可二、资资金时时间价价值的的特性性1、资金金的时时间价价值与与资金金运动动过程程紧密密相关关；2、资金的时时间价值与与一定的时时间点密切切相关；3、资金的时时间价值与与资金的周周转率直接接相关；4、资金的时时间价值与与一定的风风险有关；；5、资金的时时间价值是是客观存在在的。三、资金时时间价值的的度量（1）绝对尺度：：利息、纯收收益（2）相对尺度：：利率、收益益率四、资金时时间价值的的决定因素素从投资的角角度来看，决定资金金时间价值值大小的因因素主要有有：1、投资利润润率，即单单位投资所所获得的利利润。2、通货膨胀胀率，即对对因货币贬贬值造成的的损失所应应得到的补补偿。3、风险因素素，即对风风险可能带带来的损失失所应获得得的补偿。。五、资金时时间价值的的计算（一）利息息与利率的的概念■利息:是指因占用用资金所付付出的代价价，或因放放弃资金的的使用权所所得到的补补偿。■利率:一定时期内内，所得到到的利息额额与本金之之比。（二）计息息形式——单利与复利利1、单利计息息在计算利息息时，仅用用最初本金金计算利息息，而不计计入先前利利息周期中中所累加的的利息，即即通常所说说的“利不不生利”。。单利法计算算利息的公公式为：单单利法计算算本利和的的公式：F＝P(1+i)n单利法计算算本利和的的公式：2、复利计息息是用本金和和前期累计计利息总额额之和进行行计息。即即除最初的的本金要计计算到利息息外，每一一计息周期期的利息都都要并入本本金，再生生利息，也也即通常所所说的“利利生利”、、“利滚利利”。复利法计算算本利和、、利息的公公式为：例：某企业业以6%的年利率向向银行贷款款1000万元，贷款款期限5年，分别以以复利法和和单利法计计算5年后企业支支付的利息息是多少？？复利法：I=F-P=1000×(1+6%)-1000=338.23(万元）单利法：I=F-P=Pni=1000×5××6%=300(万元）（三）名义义利率与实实际利率1、名义利率率名义利率是是按年计息息的利率，，即计息周周期为一年。用r表示:2、实际利率率实际利率是是按实际计计息周期计计算利息的的利率。用用i表示:i=(1+r/m)m-1例：现有一一笔资金1000元，年利率率10%，试计算计计息周期为为一年、半半年、一季季度、一个个月的期末末本利和及及实际利率率。（1）计息周期期为一年本利和=1000×（1+0.1）=1100（元）年利率即为为实际利率率10%。（2）计息周期期为半年本利和=1000×（1+0.1/2）2=1102.5（元）实际利率=10.25%第二节现现金流量量与现金流流量图一、现金流流量的相关关概念1、现金流入入（正值））资金的收入入，称之为为现金流入入。2、现金流出出（负值））资金的支出出，称之为为现金流出出。3、现金流量量在一定时期期内，各时时点上所发发生的现金金流入和现现金流出，，称之为现现金流量。。4、净现金流流量在一定时期期内，同一一时点上现现金流入与与现金流出出之差，称称之为净现现金流量。。二、现金流流量图及其其绘制（一）现金金流量图的的含义现金流量图图是表示项项目系统在在整个寿命命周期内各各时点的现现金流入和和现金流出出状况的一一种图示。。现金流量图图具有三要要素：（1）时间；（（2）方向；（（3）大小现金流量图图时间t0123时点，表示示这一年的的年末，下下一年的年年初200150现金流量现金流入现金流出注意：若无无特别说明明时间单位均均为年；投资一般发发生在年初初，销售收收入、经营营成本及残残值回收等等发生在年年末。现金流量的的大小及方向向（二）现金金流量图的的绘制规则则横轴为时间间轴，0表示时间序序列的起点点，N表示时间序序列的终点点。与横轴相连连的垂直箭箭线代表不不同时点的的现金流入入或现金流流出。用箭线的长长短表示现现金流入或或现金流出出的大小。。三、案例说说明2009年，某投资资者拟用三三年时间以以500万元的价格格按照分期付付款的方式式购买某一一商业楼。。已知前2年的付款比例分分别为20%、30%，余下的在在第3年付清，并在该该年年末装装修完毕，，装修成本本为15万元，第4年即出租，，毛租金为为60万元，经营营成本为20万元，并假设设今后几年年毛收入和和年经营成成本均保持持不变，出租4年后，该投投资者把该该楼转售给给别人，获获得800万元的收入入，假设投投资和经营营期的收支支均发生在年末，要要求：编制制该商业楼楼投资项目目的现金流流量图和净现金金流量图。。练习：绘制制现金流量量图1、某企业计计划投资的的一个项目目，在第一一年年末需要要投资100万元，第二二年年末需需要投资150万，项目目能在以以后三年年内每年年年末产生生100万的收入入。试画画出现金金流量图。第三节资资金的的等值计计算一、资金金等值的的相关概概念1、资金等等值资金等值值：数额额不相同同，但但价值相相等的资资金，我我们称之之为资金等值值。资金等值值包含3个因素：：（1）资金额额大小；；（2）资金发发生的时时间；（（3）利率2、现值（（P）将未来时时点上的的资金额额换算成成现在时时点上的的资金额额，称之之为现值值。3、终值（（F）与现值等等价的未未来时点点上的资资金额，，称之为为终值或或将来值值。4、时值资金在运运动过程程中某一一时点上上与现值值等值的的金额称称之为时时值。5、年金（（A）一定时期期内等额额收付的的序列称称之为年年金。6、折现（（贴现））将终值换换算成现现值的过过程称之之为折现现（贴现现）。7、折现率率（贴现现率）在折现过过程中所所使用的的利率称称之为折折现率（贴现率率）。二、资金金等值的的计算1、复利终值值的计算算复利终值值是现在在投入的的一笔资资金按照照一定的利率率计算，，到计算算期末的的本利和和。已知复利利现值P、利率i，求n期后的复复利终值F，复利终终值的计计算公式式为：F＝P（1＋i）n=P或F＝P（F/P，i，n）式中（1＋i）n为终值系系数或复复利系数数，记为（F/P，i，n）。[例]某工程项项目需要要投资，，现向银银行借款款100万元，年年利率为为10%，借款期期为5年，一次次还清。。问5年末一次次偿还的的本利和和是多少少？2、复利现现值的计计算如果想在在未来的的第n期期末一一次收入入数额为F的现金流流量，在在利率为为i的复利计计息条件件下，求现现在应一一次投入入本金P是多少。。现值的计计算公式式是终值值的计算算公式的的逆运算。即：：P＝F（1＋i）-n或P=F（P/F，i，n）式中（1＋i）-n，为现值值系数，，记为（P/F，i，n）。[例]某企业拟拟在5年后能从从银行取取出2万元购置置一台设设备，若若年利率率为10%，，那么么现在应应存入银银行多少少钱？3、年金终终值的计计算年金终值值是在一一段时期期内，每每隔相等等的的时间等等额支付付的现金金流量A，按照利利率i复利计息，，按照一一定的利利率计算算到期的的年金本本利和F的公式为为：式中称称为年金金终值系系数，用用符号（F/A，i，n）表示。。[例]某公司为为设立退退休基金金，每年年年末存存入银行行2万元，若若存款利利率为10%，按复利利计算，，第5年末基金金总额为为多少？？4.偿债资金金的计算算偿债基金金是为了了应付若若干年后后所需要要的一笔笔资金，按照照一定的的利率计计算，在在这n期内连续续每期期期末等额偿债债基金值值A。计算公式式为：式中称为为偿债基基金系数数，用符符号表示示。[例]某工厂计计划自筹筹资金于于5年后新建建一个基基本生产产车间，，预计需需要投资资5000万元，若若年利率率为5%，在复利利计息条条件下，，从现在在起每年年年末应应等额存存入银行行多少钱钱？5.资本回收收的计算算资本回收收是指为为了回收收现在投投入的一一笔资金，按按照一定定的利率率计算，，在一段段时间内内每相等的的时间应应该提取取的等额额款项。。计算公式为：：式中称为资本本回收系数，，用符号表示示。[例]某工程项目投投资借款为50万元的现值，，年利率为10%，在复利计息息的条件下，，拟定分5年于每年年末末等额偿还，，求每年的等等额偿还额是是多少?6.年金现值的计计算年金现值是指指在一段时间间内每隔相等等的时间投入的款项，按按照一定的利利率计算，折折合到现在的的值。年金现值的计计算公式为：：式中称之为年年金现值系数数，用符号表表示。[例]如果某项工程程1年建成并投产产，寿命为10年，每年净收收益为2万元，按10%的折现率计算，恰好好能够在寿命命期内把起初初投资全部收回。问问该工程起初初所投入的资资金为多少？三、资金等值值计算注意事事项1、P是现在第一计计息期开始时时（即年初））发生；2、F是在考察期期期末发生；3、各期的等额额支付A，发生在各期期期末；4、当问题包括括P与A时，第一个A与P隔一期。即P发生在A的前一期；5、当问题包括括A与F时，支付系列列的最后一个A与F同时发生。四、小结资金等值计算算涉及到现值值（P）、终值（F）、年金（A）之间的相互互转化，如果果已知其中两者者，就可以推推导出第三者者，他们之间的相互转转化可以用图图示表示：PFA五、应用举例例例:某工程项目计计划3年完成，3年中每年年初分别贷贷款1000万元，年利率率8%，若建成后分三三年每年年末末等额偿还全全部投资额，每年年应偿还多少少?解：先画现金金流量图（以以项目为研究究对象）0123456A2=?A1=1000第三章房地产投资环环境及市场分分析一、房地产投投资环境分析析二、房地产投投资市场分析析第一节房房地产投资环环境分析一、投资环境的含含义及其特征（一）投资环境含含义狭义上：投资环境主要指自自然环境和经济环环境。广义上：投资环境是指影响响投资活动整个过过程的外部的各种种情况和条件的总总和。包括：地理理环境、基础设施施、社会、政治、、经济、文化和习习俗等各个领域。。（二）投资环境的的特征系统性投资环境是一个包包含多要素的有机机整体，系统各要要素相互联系、相互制约约。动态性投资环境是一个动动态系统，总处于于不停的运行过程程中。主导性在不同的发展阶段段，区域社会经济济各要素中总有一一个或几个要素居于主导导地位。区域性投资环境具有显著著的区域特性。二、投资环境的分分类1、按其与投资的关关系广义：自然、经济济、政治和社会四四大因素在内的综综合的复杂的系统。狭义：自然环境和和经济环境2、按投资环境所具具有不同特点与分分类硬环境：自然环境境和基础设施软环境：对投资活活动有重大影响的的政治、经济、社社会、人文等方面的外部部条件。3、按投资环境层次次分，有宏观、中中观和微观之分宏观：总体经济环环境中观：地区投资环环境和行业投资环环境。微观：投资活动的的具体场所的自然然、经济、社会条条件。三、房地产投资环境分分析的内容房地产投资环境分分析的八大因素：：一、社会环境社会制度：政治制制度与社会管理制制度社会秩序：社会政政治秩序和经济生生活秩序社会信誉：公共道道德水准和法律二、政治环境政治体制和政权问问题政治局势政策三、法律环境法律完整性；法制制稳定性和法律的的公正性。四、经济环境宏观经济环境：总总体经济环境市场经济环境：投投资项目面临的市市场状况：市场现现状和趋势、竞争争对手的情况等。。财务环境：金融环环境和经营环境资源环境：人力资资源、土地资源等等。五、文化环境社会的意识形态：：风俗习惯、语言言文字、宗教信仰仰、价值观念、文化传统统、教育水准等。。六、自然地理环境境投资项目所在区域域的自然和风景特特征。自然地理环境包括括：地理位置、地地质地貌、自然风风光等。七、基础设施环境境“硬环境”：投资区域的交通通、能源、通讯、、给排水、排污等。八、社会服务环境境硬件环境：金融服服务、生活服务、、通讯服务、交通服务、信息服务务的服务内容的设设备状况；软件环境：服务效效率和服务态度。。四、房地产投资环环境分析方法冷热对比法等级尺度法道氏评估法闵氏评价法（一）冷热对比法法依据：1968年，美国利特法克克和班廷两位学者者对美国和加拿大等国国工商业人士的调调查，在《国际商业安排的概念构构架》中提出了对投资环环境分析的冷热因素法。基本方法：从投资者和投资国国的立场出发，选选定诸投资环境因素，，具此对目标国家家逐一进行评估并将之由“热”至“冷”依次排列，热国表表示投资环境优良；冷国国表示投资环境欠欠佳；具体过程：把投资环境分为七七大因素：政治稳定性；市场机会；经济发发展及成就；文化化一体化；法律阻碍；；实质阻碍和地理理及文化差距。特性：是最早提出的投资资环境分析方法，，虽然在因素的选择及评判上上有失系统性，但但为环境分析的方方法的形成和完善奠奠定了基础。（二）等级尺度法依据：1969年，美国学者斯托托伯发表了《如何分析国外投资气候》，提出了投资环境境的等级尺度分析法。过程：将投资环境境分为八大因素：：资本抽回限制度；；外国股权比例；；对外商的管制和和歧视程度；货币稳稳定性；政治稳定定性；给予关税保保护的意愿；当地资资本的可供程度；；近五年的通货膨膨胀率高低。又把八大因素分为为4-7个子因素，根据个个因素和子因素对投资环境的影影响程度，定出从从最差到最好的各各种情况的分类标准准，好的情况评分分为12、14、20分不等。最差情况为为0、2、4分不等，按各种情情况打分，综合后得出投投资环境总分：8-100分，分数越高，投资环境越好好。优缺点：指标趋向于具体，，因素趋向于量化化。但考核的是东道国对外外资的优惠条件及及吸引外资的能力，并没有考虑项项目所在地的具体体环境条件，有其其局限性。（三）道氏评估法法依据：美国道氏化学公司司根据自己在海外外投资的经验提出的。方法：把海外投资风险分分为：竞争风险和和环境风险。道氏公司把影响投投资环境的因素按按其形成的原因和作用范围分分为两部分。1、企业从事生产经经营的业务条件；；2、可能引起这些条条件变化的主要压压力；过程：■评估影响企业业务务条件的诸因素；；■评估引起变化的主主要压力因素；■在前述两步的基础础上，进行有利因因素和假设条件的汇总，从中指出出8-10个在某个国家的某某个项目能获得成功的关键因因素；■在确定这个关键因因素及其假设条件件后，提出4套项目预测方案：第一套方案：根据据未来7年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预预测方案；第二套方案：假设设各关键因素的变变化比预期的好，提出“乐观”预测方案。第三套方案：假设设个关键因素的变变化比预期的差，提出‘悲观’的预测方案。第四套方案：各关关键因素变化最坏坏，可能导致公司“遭灾”的预测方案。四套方案提出后，，请专家对各方案案可能出现的概率进行预测，为为决策提供参考。。（四）多因素和关关键因素法依据：香港大学的闵建蜀蜀教授提出。1、多因素分析法又称为体制评价法法，从政治体制、、法律体制和经济体制对外国国投资者投资风险险的影响出发，将影响投资环境的的因素分为十一类类，在按五级分别计算。先对各类因素的子子因素作出综合评评价，按此对该类因素作出优优、良、中、可、、差的判定。最后按公式计算：：投资环境总分=∑Wi(5ai+4bi+3ci+2di+ei)Wi:第I类因素的权重；Ai、bi、ci、di、ei:第I类因素被评为优、、良、中、可、差的比率率。投资环境总分在1-5之间，越接近5，说明投资环境越好。多因素分析方法影响因素子因素权数政治政治稳定性、国有化可能性、当地政府的外资政策；0.15经济经济增长率、物价水平；0.10财务资本与利润外调；对外汇率；集资与借资的可能性；0.15市场市场规模；分销网点；辅助机构；地理位置；0.10基础设施国际通讯设备；交通与运输；外部条件0.05技术条件科技水平；劳动生产力；专业人才的供应0.05辅助工业辅助工业的发展水平；辅助工业的配套设施等；0.10法制商法；劳工法；专利法等各项法律健全度；执行情况0.10行政效率机构设置；办事程度；工作人员的素质等；0.05文化当地的风俗习惯；对外企的信任与合作程度；0.05竞争竞争对手的强弱等0.102、关键因素法针对多因素分析法法只是对某一地区区的投资环境进行一般性分分析,没有对各类投资动动机进行分析，又提出了关关键因素法,从影响投资环境的的一般因素中,找出影响投资动机机实现的关键因素。然后根据这些些选出的关键因素素采用多因素分析的方法进行评评价。例如：影响投资环环境的关键因素1、降低成本：适合合当地工资水平的的劳动生产率；土土地费用；原材料价价格；运输成本2、发展当地市场：：市场规模；营销销辅助机构；文化化环境；地理位置；；运输等；3、获得原材料：资资源；当地货币汇汇率；当地通货膨膨胀率；运输条件；；4、风险分散：政治治稳定性；国有化化可能性；货币汇汇率；通货膨胀率5、追随竞争者：市市场规模；地理位位置；法制建设6、获得当地的生产产和管理技术：科科技发展水平；劳劳动生产率；例如：我国开发建建设的普通住宅投投资项目1、重点因素：权数数[0.6]市场环境中的购买买能力，市场容量量，供应量等；财务环境中的项目目融资可能性；融融资成本，税费负负担等自然环境中的地理理位置，风景地貌貌，基础设施条件中的的电力、通讯、给给排水、交通等；；2、一般因素：权数数[0.3]经济环境中的消费费结构、居民收入入、物价指数；资源环境中的劳动动力资源条件、原原材料供应等；3、次要因素，权数数[0.1]社会环境中的社会会秩序、社会信誉誉；文化环境中的文化化传统、教育水准准；环境因素的类型及及权数确定后，按按照多因素法的计算公式式，计算该投资项项目的投资环境总分，进行评评价。（五）SWOT分析SWOT分析思路宏观环境重要因素中观环境重要因素微观环境重要因素企业内部环境分析综合分析经营决策SWOT说明：S为企业内部环境的的优势，W为企业内部环境的的劣势，O为企业外部环境的的机会，T为企业外部环境的的威胁。四种内外因素的组组合S＋T＝可规避风险点S＋O＝机会点W＋O＝可借力机会点W＋T＝风险点

机会即可进取的市场空间，包括市场空白、市场供给不足、市场供给缺陷以及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击。

外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚可规避。此时应以企业优势点为基础，进行经营方向改革。

外部环境产生了机会，但企业处于劣势，所谓有心无力，机会在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取。

自身资金不足，还要去做市场上已饱和的项目，市场风险大，自身回避风险的能力差，决策失误可能导致房地产企业的破产。

一、房地产投资市市场分析的含义房地产投资市场分分析是通过信息将将房地产市场的参与者与房地地产市场联系起来来的一种活动，即通过房地产产市场信息的收集集、分析和加工处理，寻找其其内在的规律和含含义，预测市场未来的发展趋趋势，用以帮助房房地产市场的参与者掌握市场场动态，把握市场场机会或调整其市场行为，从从而使投资者的预预期尽可能靠近实际结果。第二节房地产投投资市场分析二、房地产投资市市场分析的必要性性1、运用科学方法对对市场调查的资料料进行详尽分析是是确保投资目标实实现的基础。2、历史的教训：决决策的失误使项目目损失巨大。3、市场分析具有以以下作用：A、掌握市场变化的的态势；B、有利于作好投资资决策；C、为房地产价格确确定和营销策略的的制定提供基础和和依据。三、房地产市场分分析的主要内容1.市场分析的三个层层面（1）城市房地产市场场分析（2）区域房地产市场场分析（3）房地产项目市场场分析三、房地产市场分分析的主要内容2.房地产市场分析的的内容（1）房地产市场供给给分析（2）房地产市场需求求分析（3）房地产市场供求求关系分析（4）房地产市场竞争争分析四、房地产投资市市场分析的依据1．房地产市场供给给方面的信息2．房地产市场需求求方面的信息（1）房地产产市场需求总量量方面的信信息。如如：现有有人口数数量、使使用中的的房地产产数量、、空置量量信息；；现实和和潜在的的房地产产需求量量。（2）房地产产市场需需求倾向向方面的的信息。。（3）房地产产市场需需求客户户特征方方面的信信息。（4）房地产产市场需需求未来来趋势方方面的信信息。四、房地地产投资资市场分分析的依依据3．房地产产供求关关系方面面的信息息（1）供求关关系状况况方面的的信息，如：供供给量的的缺口程程度或空空置率、、空置量量，价格格上涨或或下跌幅幅度及比比率，成成交量与与需求量量，市场场吸纳能能力与速速度等。。（2）供求关关系未来来趋势方方面的信信息，如政策策法规信信息，房房地产税税收信息息，城市市建设与与发展规规划信息息，城市市化状况况及其趋趋势方面面的信息息，产业业发展及及其趋势势方面的的信息，，GDP及其增长率方面面的信息，消费费结构和消费水水平方面的信息息，房地产投资资收益率及房地地产开发利润率率变化的信息等等。四、房地产投资资市场分析的依依据4.房地产市场竞争争方面的信息（1）竞争对手信息息：存在哪些竞争对对手、优势和劣劣势、对手战略略目标等。（2）竞争项目信息息：项目定位、特色色、房型、销售售战略、定价等等五、房地产投资资市场分析的注注意事项1．房地产投资市市场分析要有明明确的思路2．房地产投资市市场分析要根据据分析目的确定定研究内容和角度3．房地产投资市市场分析要把多多种分析方法结结合起来4．房地产投资市市场分析数据要要真实可靠5．房地产投资市市场分析要避免免陷入不必要的的误区第三章房地产产筹资与融资一、我国房地产产筹融资现状二、房地产筹融融资创新三、房地产筹融融资案例分析一、我国房地产产筹融资现状我国房地产资本本市场情况各种自有资金39.6%银行房地产抵押押贷款58%上市房地产企业业债券0.9%上市的房地产公公司1.5%我国房地产开发发资金结构变化化银行+预售+开发商(自有资金)资本(股权+债权)+开发商+银行+预售房地产=土地+资金房地产的核心竞竞争力:一是土地，二是是资金。有了土土地就可以融更更多的资金，有有了资金就可以以得到更多的土土地，最终是要要先有钱，这是是房地产融资的的基本模式。房地产企业自有有资金与银行贷贷款比例：30:70或20:80房地产企业资金金现状房地产融资就是是房地产资金的的融通,是房地产业与金金融业密切结合合的产物。房地产企业融资资的特征1.开发资金需求量量大，对外源性性融资依赖性高高。2.土地和房产的抵抵押是重要条件件。3.资金面临较大经经济风险和财务务风险。我国房地产企业业融资方式的现现状以银行信贷为主主我国70%左右的土地购置置和房地产开发发资金都直接或或间接来自银行行。企业上市融资为为辅“上市融资——用融来的钱买地地——再用买来的地融融资”的方式,已经被许多业内内人士看做推高高土地价格的一一种重要因素。。个别企业能够涉涉及到其他融资资方式仅有个别企业使使用过如债券、、房地产信托投投资基金(REITs)、典当融资、金金融租赁、过桥桥贷款以及信托托融资等方式。。以银行信贷为主主的融资方式存存在的问题1.对于开发商而言言,贷款受政策影响响比较大,且贷款的门槛越越来越高。2.对于银行而言,至少存在着以下下两种风险:第一,呆坏账风险。银银行无法使用如如证券化的方式式来分散这种风风险,而只能将风险集集中在自己身上上。第二,成本增加风险。。我国还没有发发达的评估市场场和评级市场。。3.对于政府而言,如果大量的房地地产融资都是来来源于银行系统统,必然会增加对房房地产调控的难难度。宏观调控下房地地产企业融资现现状1.紧缩政策下银行行贷款难度加大大2010年以来，央行4次加息，每一次次加息都直接增增加了房地产企企业的开发成本本，加剧了经营营风险。央行12次提高大型金融融机构的银行存存款准备金率，，使得目前的银银行存款准备金金率上升到21.5%，目的在于收缩缩商业银行的信信贷数量，缓解解市场上货币流流通过剩问题。。但紧缩信贷的的同时也减少了了房地产企业的的贷款数量，使使房地产企业通通过银行贷款进进行融资的难度度进一步加大。。宏观调控下房地地产企业融资现现状2、房企再融资遭遭拒在合适的时候抛抛出增发融资计计划，抑或借道道并购重组曲线线融资，房地产产企业轻而易举举便能通过资本本市场圈钱的好好日子在2010年宣告破灭。4月，监管部门要要求对存在土地地闲置及炒地行行为的房企暂停停批准其上市、、再融资和重大大资产重组；10月，房企重组正正式叫停；11月，监管层要求求只要主营业务务收入中出现房房地产业的上市市公司，其融资资要求也将不予予通过。房地产产企业迎来了自自2007年冬天证监会暂暂停房企IPO之后的第二次““极寒”。宏观调控下房地地产企业融资现现状3、房地产信托融融资受限2007年中国银监会颁颁布了《信托公司管理办办法》和《信托公司集合资资金信托计划管管理办法》等文件来规范信信托融资。2010年2月21号，中国银行业业监督管理委员员会又下发了《关于加强信托公公司房地产信托托业务监管有关关问题的通知》，该通知要求开开发商具备二级级资质，并且房房地产开发项目目“四证齐全”，项目资本金达达到国家最低比比例，不得以信信托资金发放土土地储备贷款。。这些要求，无无疑又使房地产产企业获取资金金的门槛提高了了。宏观调控下房地地产企业融资现现状4、预售资金监管管全国蔓延将已有商品房项项目的预售资金金用作购买土地地或新项目开发发，历来都是部部分开发商以小小博大、分散风风险的重要途径径之一，而2011年商品房预售资资金监管制度已已在全国各省市市全面铺开。针针对预售资金被被严格监管，有有业内人士就对对此表示：“从从长期来看，流流动资金不充足足的中小型开发发商可能在此影影响之下出现‘‘无钱拿地、无无盘可开’的状状况，最终将引引起地产业新一一轮洗牌。”面对融资困境的的房地产企业应应对策略1、调整心态和思思路，制定多元元化融资战略比如将直接融资资方式和间接融融资方式相结合合，或者将信托托计划及股权融融资与银行信贷贷融资相结合、、房地产企业融融资与个人融资资结合起来的方方式等。多种融融资方式相结合合，一方面，可可以减少对银行行贷款的依赖，，缓解资金压力力；另一方面，，可以降低资金金成本，减少企企业的融资风险险。面对融资困境的的房地产企业应应对策略2、探索有效的民民间融资方式随着我国经济发发展和民间金融融资产的逐步扩扩张，民间借贷贷逐渐活跃，特特别是在经济发发达、市场化程程度较高的地区区。房地产业的的投资回报率相相对来说比较高高，往往民间闲闲置的资金也愿愿意投入到这个个行业。因此，，在确保避免金金融风险的前提提下，可以按适适当高于银行同同期利率寻求向向其它企业、自自然人融资。面对融资困境的的房地产企业应应对策略3、寻求合作开发发一是与建筑企业合作作开发，由建筑筑企业垫资建设设，由开发商支支付所垫资金利利息，在约定时时问内付清所垫垫本金。如支付付还有困难，可可用开发房屋作作抵押，或者由由建筑企业出资资建设，开发企企业出土地，合合作开发。二是与大公司合作，，这种方法，一一方面能得到大大企业部分资金金支持，解决暂暂时的资金困难难；另一方面可可以借助大企业业的良好声誉吸吸引购房者。只只要合作能成功功，对中小企业业来讲是条融资资捷径。面对融资困境的的房地产企业应应对策略5、地产企业融资资创新目前我国房地产产企业融资渠道道较为单一，房房地产市场的融融资产品较少。。因此可以借鉴鉴国外房地产企企业融资模式，，采取租赁权融融资、权益性融融资、过桥贷款款、委托贷款、、土地典当等新新型融资方式，，通过多种融资资方式的创新来来确保房地产企企业的持续发展展。案例分析：保利房地产（集集团）股份有限限公司公司简介保利房地产（集集团）股份有限限公司是中国保保利集团控股的的大型国有房地地产上市公司，，也是中国保利利集团房地产业业务的主要运作作平台，国家一一级房地产开发发资质企业，国国有房地产企业业综合实力榜首首，并连续五年年蝉联中国房地地产行业领导公公司品牌。2006年7月，公司股票票在上海证券券交易所上市市，并入选"2008年度中国上市市公司优秀管管理团队"，2009年，公司获评评房地产上市市公司综合价价值第一名，，截止2010年底，公司总总资产达1514.61亿元，实现销销售认购过661.68亿元。公司项目展示示公司筹资情况况公司筹资近况况上市后的5年，保利地产产总资产增长长了18倍，由2005年的80亿上升为2010年的1523亿。与此同时，保保利地产正在在上演着“速度地产”的传奇。在保保利地产董事事长宋广菊的的引领下，保保利地产正向向“3-5年内再造一个个保利地产”目标迈进。快快速发展无疑疑需要庞大的的资金作为后后盾。2011年，保利地产产房地产直接接投资总额预预计达812亿元，但截至至2010年底，结余货货币资金为192亿元，此间资资金缺口超过过620亿元。公司融资决策策2010年3月19日，保利地产产公布再次增增发预案，即即计划募资不不超过96亿元，用于开开发13个地产项目。。2011年3月25日，保利地产产股东大会决决议修改2010年度非公开发发行预案，调调低增发底价价，增加非公公开发行数量量，保证96亿元的融资规规模不变。同年4月19日晚，据保利利发布2011年第一次临时时股东大会决决议公告显示，，这笔96亿元的再融资再延长12个月。虽然资本市场场融资无门，，但保利地产仍具备相相对强大的融资能力。““资本市场融融资一旦放开，保利地地产凭借其央央企的背景，也也将会在批准准融资的次序上获得优优先。”公司融资决策策纵使有千万条条融资渠道，，保利地产最最根本的资金金来源还是销销售回笼资金金。保利地产产今年推出的的很多项目都都在二三线城城市，将在很很大程度上化化解限购令对对保利的影响响。保利地产产的销售量将将明显向二三三线城市倾斜斜。调整城市战略略之余，保利利地产也在加加码商业地产产。据2010年年报，保利利地产投资性性房产金额为为42.39亿元，同比增增长425.1%，主要原因是是广州保利世世贸中心等经经营性物业投投入使用。此此外，保利地地产商业地产产方面的经营营收入也突破破5亿元，光保利利世贸中心就就达2.5亿元，保利洲洲际酒店于2010年4月10日开业，不到到9个月的营业收收入就达9189万元。公司融资决策策面对严厉的调调控政策和日日益趋紧的货货币形势，保保利地产除加加强传统的银银行贷款外，，积极开拓多多元融资渠道道。2010年报显示，公公司已发起设设立了信保(天津)股权投资基金金管理有限公公司，年内完完成募集资金金24亿元，完成6个项目投资，，2011年计划进一步步扩充基金整整体规模。小结1.从我国房地产产企业目前融融资实际情况况看，银行贷贷款仍然是普普遍采用的融融资模式。拓拓展其他融资资渠道，上市市直接融资也也不失为一种种好的融资方方式，资本市市场给房地产产企业更好的的融资平台，，上市公司在在这方面总是是有更大的资资金优势。2.就外源融资而而言，还有其其他可供选择择的方式，．．如债券融资资和私募融资资，房地产企企业在业绩表表现良好等等等的条件下也也可以考虑，，但是利用这这些融资模式式有一定的要要求，企业应应当谨慎权衡衡。3.对于内源性融融资模式，如如果房地产企企业业绩好，，利润多，可可以利用留存存收益增资，，这种方式比比较方便易得得，企业容易易把握和控制制，没有筹集集和发行费用用，从这个角角度来说，融融资成本相对对较低。4.提高资产资本本周转率和利利用效率，尤尤其是被很多多企业忽视的的提高资会周周转率方面，，企业资金(包括固定资金金和流动资金金)在生产经营过过程中不间断断地循环周转转，从而使企企业取得销售售收入。加快快资金周转本本身就是一种种变相的融资资模式。二、房地产筹筹融资创新三、房地产筹筹融资案例分分析第五章房地地产开发项目目投资估算一、房地产投投资与成本构构成二、房地产开开发项目投资资与成本费用用估算三、房地产开开发项目收入入估算四、房地产开开发项目税金金估算第一节房地地产投资与成成本构成一、房地产开开发投资资金金的含义房地产开发投投资资金是指指拟建设项目目全部建成、、投入经营所所需的费用总总和。对一般建设项项目而言，其其总投资是固固定资产投资资、建设期借借款利息和流流动资金之和和。二、房地产开开发项目总投投资构成建设项目总投资建设投资工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息房地产开发项项目属于非生生产性建设项项目，其总投投资构成如下下图所示：房地产开发项项目总投资建设投资开发建设投资资是指在开发发期内完成房房地产产品开发建设所需需投入的各项项成本费用。。建设期利息三、房地产投投资费用及成成本费用组成成序号

项目

总投资

估算说明123456789101112土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费第二节投资与成本费费用估算一、投资与成成本费用估算算的依据□专门机构发布布的建设工程程造价费用构构成、估算指指标、计算方方法和定额，，以及其他有有关计算工程程造价的文件件。□主管机构发布布的工程建设设其他费用计计算办法和费费用指标，以以及政府部门门发布的物价价指数。一、投资与成成本费用估算算的依据□拟建项目各单单项工程的建建设内容及工工程量。□与项目投资、、与成本估算算有关的其他他政策、文件件或规定。二、投资与成成本费用估算算的要求工程内容和费费用构成齐全全，计算合理理，不提高或或降低估算标标准，不漏项项，不重复计计算。选用指标与具具体工程之间间存在标准或或条件差异时时，应进行必必要的换算或或调整。估算精度一般般不超过实际际总投资的10%--20%。三、房地产开开发项目投资资与成本估算算（一）土地费费用估算土地费用是指指为取得房地地产项目用地地使用权而发生的费用用。对土地费用的的估算要依实实际情况而定。1、土地征用拆拆迁费土地征用拆迁迁费分为：农村土地征用用拆迁费和城镇土地拆迁迁费。农村土地征用用拆迁费农村土地征用用拆迁费主要要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补补偿费、安置补偿费、新菜地开发建建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。城镇土地拆迁迁费城镇土地拆迁迁费主要包括括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费费，搬家费，临时拆迁安置置费，周转房摊销以以及对于原用用地单位停产产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等等。2、土地出让地地价款土地出让地价价款是指国家家以土地所有有者的身份将将土地使用权权在一定年限限内让予土地地使用者，并并由土地使用用者向国家支支付的土地使使用权出让金金及其他款项项。土地出让地价价款主要包括向政政府缴付的土地使用权出出让金和根据土地原原有状况需要要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施施建设费或征地费等。3、土地转让费费土地转让费是是指土地受让让方向土地转转让方支付土土地使用权的的转让费。4、土地租用费费土地租用费是是指土地租用用方向土地出出租方支付的的费用。5、土地投资折折价房地产项目土土地使用权可可以来自房地地产项目的一一个或多个投投资者的直接接投资。在这这种情况下，，不需要筹集集现金用于支支付土地使用用权的获取费费用，但一般般需要对土地使用权评评估作价。土地费用估算算表（单位：万元元）序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价61509000实际交易价格实际交易价格合计15150（二）前期工工程费用估算算房地产项目前前期工程费主主要包括：开开发项目前期期规划、设计、、可行性研究究，水文、地质勘勘测，以及“三通一平”等阶段的费用用支出。前期工程费估估算表（单位：万万元）序号项目金额估算说明12345规划、设计费用水文、地质、勘察费可行性研究费道路费、供水费、供电费土地平整费330.39165.2055.06275.3368.50建安工程费×3%建安工程费×0.5%建安工程费×1.5%建安工程费×2.5%60元/㎡合计894.48（三）基础设设施建设费估估算基础设施建设设费是指建筑筑物2米以外和项目目用地规划红红线以内的各各种管线和道道路等工程的的费用，主要要包括供水、供电、供气气、排污、绿化、、道路、路灯、环环卫设施的建设费用，以及及各项设施与市政政设施干线、干管管、干道的接口费费用。一般按实际工程量量估算。基础设施建设费用用估算的方法单元估算法基本建设单元的综综合投资×单元数单位指标法单位工程量投资×总工程量工程量近似匡算法法工程量×单价概算指标法每平方米造价×建筑面积基础设施建设费估估算表（单位：万元）序号项目单价数量合计12345678

供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施651520342.1385.425.245.24320.470.470.350.47340.7778.6460619.723.741.890.94合计511.70（四）建筑安装工工程费用估算建筑安装工程费是是指建造房屋建筑筑物所发生的建筑筑工程费用、设备备采购费用、安装装工程费用和室内内装饰家具费等。。建筑安装工程费用用估算可以采用单单元估算法、单位位指标估算法、工工程量近似匡算法法、概算指标估算算法、概预算定额额法，也可以根据据类似工程经验进进行估算。建筑安装工程费用用估算表（万元）项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2…合计（五）公共配套设设施建设费估算公共配套设施建设设费是指居住小区区内为居民服务配配套建设的各种非非营利性的公共配配套设施（又称公公建设施）的建设设费用，主要包括：居委会会、派出所、托儿儿所、幼儿园、锅锅炉房、变电室、、公共厕所、停车车场等。一般按规划指标和和实际工程量估算算。公共配套设施建设设费用估算表（万元）序号项目建设费用

估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场301203个幼儿园200个停车位合计150（六）开发间接费费估算开发间接费是指房房地产开发企业所所属独立核算单位位在开发现场组织织管理所发生的各各项费用。主要包括：工资、、福利费、折旧费费、修理费、办公公费、水电费、劳劳动保护费、周转转房摊销和其他费费用等。（七）管理费用估估算管理费用是指房地地产开发企业的管管理部门为组织和和管理房地产项目目的开发经营活动动而发生的各项费费用。管理费可按项目投投资或前述1~5项直接费用的一个个百分比计算，这这个百分数一般为为3%左右。（八）财务费用估估算财务费用是指房地地产开发企业为筹筹集资金而发生的的各项费用。主要包括借款和债债券的利息、金融融机构手续费、融融资代理费、外汇汇汇兑净损失以及及企业筹资发生的的其他财务费用。。（八）财务费用估估算长期借款利息的估估算每年应计利息的近近似计算公式如下下：每年应计利息=（年初借款本息累累计+本年借款额÷2）×年利率（有效年利利率）流动资金借款部分分是按全年利息。。利息计入财务费费用，每年照付，，期末一次还本。。利息以外外的费用用一般占占利息的的10%左右。（九）销销售费用用估算销售费用用是指房房地产开开发企业业在销售售房地产产产品过过程中发发生的各各项费用用，以及及专设销销售机构构或委托托销售代代理的各各项费用用。主要要包括销销售人员员工资、、奖金、、福利费费、差旅旅费、销销售机构构的折旧旧费、修修理费、、物料消消耗、广广告费、、宣传费费、代销销手续费费、销售售服务费费及预售售许可证证申领费费等。（九）销销售费用用估算广告宣传传及市场场推广费费，一般般约为销销售收入入的2%-3%。销售代理理费，一一般约为为销售收收入的1.5%-2%。其他销售售费用，，一般约约为销售售收入的的0.5%-1%。以上各项项合计，，销售费费用约占占到销售售收入的的4%-6%。（十）其其他费用用估算其他费用用主要包包括临时时用地费费和临时时建设费费、工程程造价咨咨询费、、总承包包管理费费、合同同公证费费、施工工执照费费、工程程质量监监督费、、工程监监理费、、竣工图图编制费费、工程程保险费费等。这这些费用用按当地地有关部部门规定定的费率率估算，，一般约约占投资资额的2%-3%。其他费用用估算表表（万元））序号

项目

金额

估算说明123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费

合计（十一））开发期期间税费费估算开发期间间税费是是指项目目所负担担的与房房地产投投资有关的各各种税金金和地方方政府或或有关部部门征收收的费用。各各项税费费应根据据当地有有关法规规标准估估算。开发期税税费估算算表（万元））序号

项目

金额

估算说明12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费

合计（十二））不可预预见费估估算房地产项项目投资资估算应应考虑适适当的不不可预见见费用。。不可预预见费根根据项目目的复杂杂程度和和前述各各项费用用估算的的准确程程度，以以上述各各项费用用之和的的3%--7%估算。如果是开开发完成成后出租租或自营营的项目目，还应应该估算算下列费费用：13．运营费费用14．修理费费用估算房地地产开发发项目的的收入，，首先要要制定切切实可行行的租售售计划（（含销售售、出租租、自营营等方式式）租售计划划的内容容通常包包括：拟拟租售物物业的类类型、时时间和相相应的数数量，租租售价格格，租售售收入及及收款方方式。租售计划划应遵守守政府有有关租售售和经营营的规定定，并与与开发商商的投资资策略相相配合。。第三节房房地产产开发项项目收入入估算1．租售方方案的确确定租售方案案一般应应包括以以下几个个方面的的内容：：1）项目出出售、出出租还是是租售并并举？出出售面积积和出租租面积的的比例是是多少？？以及整整个项目目中哪些些出售、、哪些出出租、哪哪些自营营？2）可出售售面积、、可出租租面积、、自营面面积和可可分摊建建筑面积积及各自自在建筑筑物中的的位置；；3）出售和和出租的的时间进进度安排排和各时时间段内内租售面面积数量量的确定定，并要要考虑租租售期内内房地产产市场可可能发生生的变化化对租售售数量的的影响；；4