房地产开发二级开发流程

北京市房地产二级开发

流程简介基本节点图

此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点此节点未含大、小市政的节点内容取得土地使用权的注意事项市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划指标，各地块之间有市政路分割2.市国土局在“招拍挂”文件中注明可按各宗地的具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同参考规定：取得土地使用权的注意事项注意事项：

公司在实施的土地一级开发项目划分入市土地的规模设计土地入市的顺序选择土地入市的时机控制土地入市的节奏取得土地使用权的注意事项注意事项：非公司实施的土地一级开发项目选择投标主体、成立项目公司结合政策规定确定土地分块方案，搭建项目操作平台节能审批流程编写节能专篇基本流程及所需时间环资处受理向区发改委申报编写申请报告节能中心审核第三方审核其它处室意见取得审批向市发改委申报3至7个工作日1个工作日2至4个工作日1个工作日1个工作日3至5个工作日5至7个工作日3至5个工作日1个工作日注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日环资处批办3至5个工作日节能审批主要审查内容:

项目用能总量及能源结构是否合理实施项目是否符合国家、地方和行业节能设计规范及标准项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和设备国家规定的其他条件和标准节能审批受约束节点:制约节点:

制约项目申请报告的报批

项目设计方案是否足够深化，提供的设备资料、图纸等数据是否完善合理项目节能专篇编制得是否完备、符合规定项目申请报告是否及时有效项目核准基本流程及所需时间投资处受理向区发改委申报编写申请报告取得能评批复签订出让合同取得审批向市发改委申报2至4个工作日注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。20个工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。征求意见期间，工作日停止计算3至7个工作日征求市规委意见会签市建委市规委建管处根据项目情况反馈意见，如需重新核发规划意见书，则需要重新审核市建委根据项目情况反馈意见1个工作日1个工作日1个工作日2至5个工作日1个工作日1个工作日2至45个工作日项目核准主要审查内容

符合国家有关法律法规和外商投资产业政策符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求符合公共利益和国家反垄断的有关规定符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求符合国家规定的技术、工艺标准的要求符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定项目核准受约束节点制约节点节能专篇批复复项目申请报告告的编制以及及是否合格有有效土地出让合同同勘察设计招投投标的申报年度计划任务务的申报建设用地规划划许可证用地钉桩成果果基本流程及所所需时间综合科受理向区规划委申申报土地出让合同同规划科审查副局长审查局长决定核发用地证1个工作日1个工作日3至15个工作日1至3个工作日1至3个工作日注：区规划委委审查决定时时间为20个工作日(可延长10个工作日)。项目地名核准准1个工作日建设用地规划划许可证主要审查内容容实体审查►确定建设用地地的性质►确定建设用地地及代征城市市公共用地范范围和面积►其它法律、法法规、规章中中要求审查的的内容形式审查►所有申报材料料是否符合要要求建设用地规划划许可证受约束节点制约节点国有土使用权权出让合同的的签署建设用地及代代征地的钉桩桩成果规划意见书项目地名核准准批复建设工程规划划许可证施工许可证预售许可证及及国有土使用用证勘察设计招投投标项目核准批复复基本流程及所所需时间勘察设计招投标管理处确定勘察设计单位中标通知书1个工作日注：勘察设计计招投标管理理处审查决定定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。规划意见书1个工作日招标立案登记记资格预审招标文件审核核招投标备案1个工作日3至15个工作日3至10个工作日1至3个工作日勘察设计招投投标主要审查内容容勘察及设计单单位资格审查查及委托代理理机构的资格审查对方案的技术术指标进行审审查程序审查勘察设计招投投标受约束节点制约节点项目立项批复复规划意见书修建性详细规规划方案的申申报建设工程规划划许可证修建性详细规规划方案勘察设计招投投标审查基本流程及所所需时间综合处受理向市（区）规规划委申报规划意见书建管处审查副处长审查处长决定方案审定1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：市、区规规划委审查决决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。技术图纸1个工作日其它资料修建性详细规规划方案主要审查内容容实体审查►审查配配套指标、车车位指标、建建筑间距、绿绿地指标、容积率、户型型标准、建筑筑高度等各项项技术指标是是否满足城市控制制性规划及相相关规定的要要求►审查项项目规模、建建筑退线、日日照等是否符符合要求►历史文文化保护规划划的相关要求求►其它法律、法法规、规章中中要求审查的的内容形式审查►所有申报材材料是否符符合要求修建性详细细规划方案案受约束节点点制约节点规划意见书书勘察设计招招投标建设工程规规划许可证证人防规划意意见书涉及交通、、园林的方方案规划方案示示例建设工程规规划许可证证规划意见书书基本流程及及所需时间间综合科受理理向区规划委委申报修建性详规规规划科审查查副局长审查查局长决定核发规划证证1个工作日1个工作日5至25个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：区规划划委审查决决定时间为为30个工作日(可延长10个工作日)。图纸资料1个工作日工程档案登登记表勘察设计招招投标文件项目地名核核准建设工程规规划许可证证主要审查内内容实体审查►已审查通过过设计方案案的建设项项目：申报报图纸是否符合修修建性详细细规划或已已审查通过过的设计方案。►前款规定项项目以外的的建设项目目：①申报报图纸的用用地范围与与规划确定定的范围是是否一致建设工程规规划许可证证主要审查内内容建设项目的的性质符合合城市规划划的要求容积率符合合城市规划划的要求建筑高度符符合城市规规划的要求求建筑密度、、空地率或或绿地率符符合城市规规划的要求求停车位数量量符合法律律、法规、、规章和城城市规划的的要求建设工程规规划许可证证主要审查内内容建筑间距符符合法律、、法规、规规章和城市市规划技术标准的要要求，绿化化率符合城城市规划的的要求⑧公共服服务设施符符合法律、、法规、规规章和《北京市新建改建建居住区公公共服务设设施配套建建设指标》的规定建设项目后后退道路红红线的距离离符合法律律、法规、、规章和城市市规划技术术标准的要要求建设工程规规划许可证证主要审查内内容⑩已安排了必必要的水、、电、气、、热等市政政基础设施施►其它法律、、法规、规规章中要求求审查的内内容。形式审查►所有申报材材料是否符符合要求建设工程规规划许可证证受约束节点点规划意见书书及其中的的要求修建性详细细规划方案案及其中的的要求工程档案登登记资料勘察设计招招投标审查查通知书项目的地名名核准批复复技术图纸建设工程规规划许可证证制约节点工程施工许许可证工程建筑面面积预测量量预售许可证证房屋权属初初始登记项目地名核核准基本流程及及所需时间间综合处受理理向市规划委申报规划意见书书地名办审查查副处长审查查处长决定地名核准1个工作日1个工作日3至15个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：规划委委审查决定定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。技术图纸1个工作日其它资料项目地名核核准主要审查内内容申请人提交交的材料齐齐全、规范范、有效，，符合法定定形式以上文件图图纸均按A4规格折叠装装订符合各类城城市规划保证全市范范围内无重重名，并避避免同音符合地名科科学化、标标准化、规规范化的总总要求，与与国家地名标标准一致用字符合《中华人民共共和国通用用语言文字字法》要求，不使用用生僻字、、繁体字、、异体字和和简化字项目地名核核准主要审查内内容无损国家主主权及领土土完整，不不使用外国国地名（包括别称称、谐音等等）符合社会主主义精神文文明无民族歧视视性质和妨妨碍民族团团结内容，，少数民族聚居区区地名符合合民族政策策符合北京地地名文化传传统符合“尊重重习惯，照照顾历史，，体现规划划，好找好记”的北北京地名命命名总原则则非纪念地地地名原则上上不含人名名项目地名核核准主要审查内内容非纪念地地地名原则上上不含人名名市政设施名名称中不含含企事业单单位名称申请名称的的专名、通通名齐全，，汉语语义义明确通名使用准准确，与地地域功能、、建设规模模相符申请材料中中所用地名名（所在政政区、四至至等）全部为标准准地名使用行业专专用语词，，需有行业业主管部门门同意使用的函件件项目地名核核准主要审查内内容合作项目需需提交合作作方同意申申请名称的的有效文件住宅区地名名更名，需需提供经公公证处公证证的全体业主同意意更名的意意见（未建建、未出租租、未出售的，要要提供书面面说明）公安部门对对原有地名名变更或撤撤销没有异异议地名命名或更名名方案必须公示示，征求公众对对公示方案的意见见，并根据公众众意见提出修或或确定地名命名、、更名方案，按按程序报请批准准项目地名核准受约束节点制约节点规划意见书相关技术文件建设工程规划许许可证预售许可证楼门牌号权属登记施工监理单位招招投标备案招标文件编制（含清单）内部招标流程及及所需时间确定候选单位注：内部确定候候选单位约需7至15天。7天发放招标文件提问及答疑开标1天4天评标1天施工监理单位招招投标备案招标文件发放外部招标流程及及所需时间签订合同并备案案注：外部确定中中标单位约需45天。1—3天标底编制提供拟派专家资料开标15天1个工作日书面报告备案选定专家并备案评标中标及结果备案1至3个工作日1个工作日1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至3个工作日施工监理单位招招投标备案审查内容程序审查招投标范围与建建设方案的一致致性招投标内容审查查施工监理单位招招投标备案受约束节点制约节点立项建设工程规划许许可证安全监督备案质量监督注册施工合同及监理理合同相关费用的缴纳纳质量监督注册中标通知书及合同基本流程及所需需时间质量监督站北京市、区建委委施工图纸审查通知书备案通知1个工作日1至3个工作日注：建委质量监监督站审查注册册时间为5个工作日。1个工作日质量监督注册主要审查内容施工单位、监理理单位执行质量量管理有关强制制性标准及要求质量监督人员的的资质审查工程建设应当严严格执行国家有有关质量管理的的基本程序定期进行取样检检测并报告质量监督注册受约束节点制约节点施工单位招标程程序及中标通知知书施工及监理合同同施工图纸审查文文件建设工程规划许许可证施工许可证施工安全监督备备案中标通知书及合同基本流程及所需需时间施工管理处受理、审核并备案北京市、区建委委社会保险登记及缴费凭证备案通知1个工作日1至3个工作日注：建委审查备备案时间为5个工作日。1个工作日施工安全监督备备案主要审查内容安全设施、保障障措施、安全预预案、应急预案案及执行建设工程程有关的强制性性标准工程特种设施的的安全保障措施施施工企业资质审审查及相关人员员的资质审查食品安全、消防防安全、疾病安安全措施及环境境保护措施等施工安全监督备备案受约束节点制约节点施工单位招标程程序及中标通知知书建设工程规划许许可证建设用地规划许许可证项目社会保险登登记手续施工许可证施工许可证建设用地规划许可证基本流程及所需需时间开发办受理向市、区建委申报建设工程规划许可证两项基金副职审查核发许可证1个工作日1个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：市、区建委委审查决定时间间为10个工作日。技术图纸及审查通知书人防施工图审查备案银行资金证明安全监督备案领导决定质量监督注册1至2个工作日1个工作日施工许可证受约束节点建设工程规划许许可证建设用地规划许许可证人防初步设计审审查意见安全及质量监督督手续施工及监理单位位招投标树木移伐审查施工场地占道审审批节能及专项基金金缴纳等施工许可证制约节点工程开工预售许可证房屋面积预售测测量及备案基本流程及所需需时间面积成果报告测量单位成果汇交回执1个工作日注：测绘所审审查备案时间为为10个工作日(遇如成果修改，，不计算时间)。建设单位测绘所审查成果数据上传3至20天10个工作日1至3个工作日1至3个工作日房屋面积预售测测量备案备案主要审查内内容测绘楼栋面积与与规划许可证面面积一致程度房屋套数、户型型、套型面积与与规划许可证的的一致程度分摊的面积的计计算与分摊部位位是否合理交叉分摊的计算算是否合理其它审核房屋面积预售测测量备案受约束节点制约节点施工图审查通知知书建设工程规划许许可证人防审查意见项目地名核准批批复和土地出让让合同预售许可证预售许可证国有土地使用证基本流程及所需需时间市场处受理向市建委申报国有土地使用权出让合同复审副处长审核核发许可证1个工作日1至5个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：市建委审查查决定时间为10个工作日。地价款缴纳核实函1个工作日建设工程施工许可证银行资金证明施工合同领导批准测绘成果汇交回执网上数据审核1至2个工作日1个工作日预售许可证主要审查内容规划许可证相关关数据与国有土土地使用证、施施工许可证等相关数数据的一致程度度出让楼栋相关数数据与规划许可可证的对应数据据一致程度出让房屋套数、、户型、套型面面积与规划许可可证的一致程度网上上传数据的的正确程度建设资金的到位位程度预售许可证受约束节点制约节点国有土使用权出出让合同及国有有土地使用证建设工程规划许许可证项目地名核准批批复施工许可证等房屋预售销售机构备案销售机构注册备备案预售许可证基本流程及所需需时间市场处北京市建委销售机构资料备案通知1个工作日1至3个工作日注：建委注册备备案时间为5个工作日。1至2个工作日代理合同销售机构注册备备案及变更主要审查内容销售机构资质审审查销售内容与预售售范围的一致程程度备案制约节点房屋签约销售机构注册备备案及变更以下情况需要变变更注册销售代理机构所所代理销售项目目房屋的范围发发生变更开发企业与销售售代理机构的委委托事项中止项目销销售期期间，，开发发企业业由自自行销销售变变为委委托销售代代理机机构销销售商商品房房销售代代理机机构企企业名名称、、注册册资本本、法法定代代表人等发发生变变更人防规规划意意见书书规划方方案审审定基本流流程及及所需需时间间工程处处受理理北京市市民防防局规划意意见书书规划意意见1个工作作日3至7个工作作日注：民民防局局审查查时间间为10个工作作日。。1个工作作日相关图图纸审查区民防防局联联审1个工作作日2个工作作日人防规规划意意见书书主要审审查内内容人防规规划布布局、、人防防面积积及功功能是是否满满足要求求人防专专业队队的设设置及及布局局防空报报警装装置的的设置置等人防规规划意意见书书受约束束节点点制约节节点规划方方案审审定规划意意见书书相关技技术图图纸及及面积积计算算表人防初初步设设计人防方方案示示例人防初初步设设计图图审查查基本流流程及及所需需时间间注：民民防局局审图图中心心审查查时间间为10个工作作日，，（如如遇修修改，，则工工作日日停止止计算算）。。人防规规划意意见审图中中心审审查北京市市民防防局规划方方案人防工工程设设计审审核批准准通知知单1个工作作日1至3个工作作日人防工工程初初步设设计审查查意见见书3至7个工作作日人防初初步设设计图图审查查主要审审查内内容人防面面积审审核人防结结构审审核人防设设施审审核技术标标准审审核人防通通道及及出入入口审审核人防初初步设设计图图审查查受约束束节点点制约节节点规划方方案审审定人防规规划意意见书书人防施施工图图设计计建设工工程规规划许许可证证人防施工设计图审审查基本流程及所需时时间注：民防局审图中中心审查时间为10个工作日（如遇修修改，则工作日停停止计算）。人防初设审核批准通知书审图中心审查北京市民防局人防初步设计审核意见书人防工程施工图备案通知单1个工作日1至3个工作日人防工程施工图设计审查意见书3至7个工作日人防施工设计图审审查主要审查内容初设要求修改的内内容人防结构、人防设设施审核技术标准审核人防施工设计图审审查受约束节点制约节点人防初步设计审核核意见人防初步设计审核核批准通知单施工许可证预售许可证建筑设计防火审核核基本流程及所需时时间注：消防局审查时时间为8或16个工作日。设计图纸建审处审查北京市消防局规划方案消防审核意见通知书1个工作日3至10个工作日建筑设计防火审核核主要审查内容总平面布局和平面面布置中涉及消防防安全的防火间距、消防车车道、消防水源等等建筑的火灾危险性性类别和耐火等级级建筑防火、防烟分分区和建筑构造、、安全疏散和消防电梯消防给水和自动灭灭火系统；防烟、、排烟和风、空调系统的防防火设计建筑设计防火审核核主要审查内容消防电源及其配电电；火灾应急照明明、应急广播和疏散指示标志志火灾自动报警系统统和消防控制；建筑内部装修的防防火设计；建筑灭灭火器配置；有爆炸危险性的甲甲、乙类厂房的防防爆设计；国家工程建筑标准中中有关消防设计的的其它内容建筑设计防火审核核受约束节点经审定的规划方案案制约节点施工图设计交通组织审核基本流程及所需时时间注：交管局审查时时间为7个工作日（如遇修修改，则工作日停停止计算）。交通影响分析报告秩序处审查北京市交管局规划方案项目交通规划审查意见函1个工作日3至7个工作日交通组织审核主要审查内容项目内部交通组织织方案及流线项目与外部交通组组织的衔接大门的设置地上、地下机动与与非机动车位的设设置及配比等交通组织审核受约束节点制约节点施工图设计规划方案交通影响分析交通方案示例绿化方案审核基本流程及所需时时间注：园林局局审查查时间为7个工作日（如遇修修改，则工作日停停止计算）。绿化方案及相关资料建设处审查北京市园林局规划方案园林方案审查意见函1个工作日3至7个工作日绿化方案审核主要审查内容绿地率及绿化布局局集中绿地面积与人人均绿地面积地下空间的覆土绿绿化古树名木的保护要要求绿化方案审核受束节点制约节点规划方案技术图纸施工图设计景观设计绿化方案示例规委竣工验收竣工技术资料基本流程及所需时时间执法队受理向区规委申报面积测量成果现场验收副局长审核核发验收结果1个工作日1至3个工作日1至3个工作日1至2个工作日注：规委的竣工验验收时间为15个工作日。楼座测量成果1个工作日用地规划证工程规划证局长决定资料审核1至2个工作日1个工作日规划竣工验收收主要审查内容容建设项目是否否已达到交付付使用条件建设项目与审审批的内容是是否一致对建设内容不不一致的处理理措施规划竣工验收收受约束节点制约节点竣工资料现场条件面积及控制测测量成果建委的竣工备备案建委竣工备案案规委竣工验收收合格通知书基本流程及所所需时间工程质量管理理处受理向市、区建委委申报消防竣工验收收合格通知书现场验收主管领导审核核核发竣工备案案表1个工作日1至3个工作日1至2个工作日1至2个工作日注：建委的竣竣工验收备案案时间为10个工作日。人防工程竣工工验收合格通知书书1个工作日其它竣工资料料档案移交证明明主任决定资料审核1至2个工作日1个工作日建委竣工备案案主要审查内容容申报材料是否否齐全有效建设项目是否否已达到交付付使用条件建设项目与审审批的内容是是否一致工程质量产否否达标等建委竣工备案案受约束节点竣工资料档案移交