房地产经纪与房地产市场

第三章房地产经纪与房地产市场第一节房地产经纪第二节房地产市场第三节房地产市场环境建设第四节房地产市场调查第一节房地产经纪

一、经纪与市场经济（一）、经纪业及市场地位1.经纪业是一种把同一商品的买卖双方连接在一起的中间买卖业，充当供需中介服务系统，传播、运用市场信息、勾通买卖，从中获取服务报酬的一种行业。2.市场经济需要通过经纪人在市场机制下去实现社会资源有效配置的改善和优化。3.有助于社会资源的帕雷托改善。第一节房地产经纪（二）、经纪在市场经济中的作用1.经纪业历史悠久。2.经纪活动是勾通社会经济发展联系的桥梁。经纪业是一种中介服务系统。3.经纪具有咨询、中介、代理三方面作用。是交易成交的媒介。4.经纪活动对市场机制的完善有一定的推动和补充作用。5.经纪业应该有完善的管理制度。统一的注册登记制度；严格的经营制度；规范的监管、审查制度。第一节房地产经纪

二、房地产经纪的发展及业务范围（一）房地产经纪的三种类型房地产管理部门成立的事务所；社会各部门和事业单位注册成立的房地产经纪企业；个人挂牌或不挂牌的房产中介。（二）房地产经纪的业务范围主要从事房地产售让与购买中介服务经营范围也可以更大、更广第一节房地产经纪三、房地产经纪的资质审查与管理（一）房地产经纪管理1.房管部门对房地产经纪业进行行业管理2.对房地产经纪人进行资质审查。3.房地产经纪人考试执业制度。（二）、房地产经纪中介制度1.中介方的营业保证金制度。2.经纪人资格、培训制度。3.中介佣金收取制度。第一节房地产经纪四、国外的房地产经纪业发展1.美国的房地产中介制度法规：《一般代理法规》、《契约原则》、《州执照法》、《专业伦理法则》、《不动产执照法》等。两大房产中介组织：美国不动产师协会和全国不动产经纪人协会。第一节房地产经纪四、国外的房地产经纪业发展2.日本的房地产中介制度以美国为蓝本，更详尽、具体日本房地产经纪人称为宅地建物交易主任者，主要受《不动产交易业法》、《诚实信用法则》、《执业考试法则》等。日本政府对职业者的积极监督与引导指导与检查；执业资格评定；听证会制度第一节房地产经纪五、中国房地产经纪业的发展1.发展迅猛，数量庞大，已成为中国特色的社会一景。2.制度滞后，法律制度不健全，法规执行随意性大。3.中介结构良莠不齐，入行门槛低。4.信用度低，交易纠纷频繁。第二节房地产市场一、房地产市场及其特点1.市场：市场的初始概念是指从事商品买卖的场所，或商品交换关系的总和。2.房地产市场：房地产交换关系和房地产交易活动中的多层次、多方位、多元化的活动与媒介关系的总和。3.房地产市场的特点：地域的固定性、耐久性、资源的稀缺性、永续性、增值性等决定房地产市场的特点：第二节房地产市场3.房地产市场的特点：⑴房地产市场是一个不完全开放的市场①土地稀缺和国家对一级土地市场的垄断②房地产开发受国家政策、计划和城市规划影响大③房地产市场受制于一个区域经纪社会发展水平和城市化水平的影响，有滞后于其他市场的特性。第二节房房地产市场场3.房地产市场场的特点：：⑵房地产产市场是一一个多方位位的市场①市场结构构模式的多多元化，一一、二、三三级市场等等；②流通方式式的多元化化，无形市市场和有形形市场（国国内市场、、涉外市场场等）③交换价格格的多元化化；第二节房房地产市场场3.房地产市场场的特点：：⑶房地产产产品的多多层次和多多流通形式式①住宅、、店面、写写字楼、别别墅、高层层住宅和底底层住宅的的区别；②出售、、出租、出出典、抵押押、拍卖的的多流通方方式③付款方方式的多样样性，一次次性付款；；按揭付款款；先租后后买；每年年付款方式式等第二节房房地产市场场4.房地产市场场的时空矛矛盾⑴房地产产市场的时时空矛盾表表现在空间间上的固定定性与时间间上的长期期性的统一一体。⑵房地产产交易费资资浩大，时时间长，涉涉及面广，，是一项需需谨慎对待待的交易行行为。⑶房地产产市场是一一个投资性性与投机性性相结合的的市场。⑷房地产产交易目前前还存在透透明化与暗暗想操作、、规范化与与违规炒作作、市场公公开化与营营私舞弊等等诸多矛盾盾。第二节房房地产市场场二、房地产产市场的作作用与意义义（一）作用用1.交换功能。。2.信息功能。。3.激励功能。。4.协调功能。。5.带动功能。。第二节房房地产市场场二、房地产产市场的作作用与意义义（二）意义义1.深化房地产产改革、促促进房地产产业发展的的基础。2.有助于城市市房地产资资源的有效效配置。3.有助于中国社会会主义市场经纪纪体系的发展。。4.满足人民群众需需要，调动人们们的工作积极性性。第三节房地产产市场环境建设设一、房地产市场场信息网络1.信息是事物存在在方式、运动状状态及其对人们们产生效用的综综合反映。2.房地产市场信息息是指房地产品品在市场交易过过程中所形成的的差异及其相互互作用、相互联联系并产生效用用的综合反映。。3.房地产信息内容容：房地产市场场供求信息；房房地产市场行情情信息；房地产产市场交易信息息；房地产市场场营销环境信息息；房地产市场场反馈信息等。。第三节房地产产市场环境建设设4.房地产市场信息息→形成信息网网络→房地产市市场信息系统5.房地产市场信息息搜集⑴.房地产产品需求求容量信息的搜搜集。⑵.房地产价格信息息的搜集。⑶.房地产质量信息息的搜集。⑷.房地产企业信息息的搜集。⑸.房地产交易信息息的搜集。⑹.房地产品价格趋趋势变化信息的的搜集。第三节房地产产市场环境建设设二、房地产金融融市场建设1.房地产金融市场场的含义：是指指发生在房地产产市场经济活动动中，由房地产产金融专业机构构通过各种信用用方式和工具，，办理和调剂各各种存款、贷款款、信托、租赁赁、抵押、保险险、贴现、承兑兑、有价证劵发发行与货币资金金交易活动的总总和。2.房地产市场发展展的关键因素第三节房地产产市场环境建设设二、房地产金融融市场建设3.房地产金融市场场的作用⑴筹集资金，，吸收存款，房房地产开发建设设的基础。⑵为房地产产开发企业提提供资金支持持。⑶为居民购购房提供资金金支持。⑷疏通、理理顺资金渠道道，加速资金金周转。第三节房地地产市场环境境建设二、房地产金金融市场建设设4.房地产金融市市场结构⑴住房储蓄蓄银行（部分分城市试点））⑵专业银行行下设房地产产信贷部⑶房地产开开发财团（将将开发、经营营、信贷三者者有机结合））⑷住宅合作作社（民间房房地产金融组组织）⑸民间资金金拆借结构第三节房地地产市场环境境建设二、房地产金金融市场建设设5.房地产金融贷贷款⑴贷款对象象：一般情况况下，所有从从事经营业务务、有经济收收入来源的经经济实体都是是贷款对象。。包括各种经经济所有制的的房地产企业业、及其代理理结构和自建建、自购住房房的家庭和个个人。第三节房地地产市场环境境建设二、房地产金金融市场建设设5.房地产金融贷贷款⑴房地产开开发企业贷款款建筑贷款（短短期贷款）抵押贷款（中中短期贷款））⑵对家庭和和个人购买住住房的贷款住房按揭贷款款（中长期贷贷款）公积金贷款和和银行一般商商业贷款第三节房地地产市场环境境建设三、房地产市市场税收管理理建设1.房地产税收建筑税、房产产税、契税、、营业税、所所得税2.房地产税收管管理⑴征收管理理⑸⑸发票票管理⑵税务登记记⑹⑹税款款征收方式⑶纳税申报报⑺⑺税收收的管理形式式⑷纳税辅导导⑻⑻建帐帐制度第四节房地地产市场调查查一、房地产市市场调查是对房地产市市场供求变化化的各种因素素及动态、趋趋势进行的专专门调查，通通过调查，搜搜集有关资料料和数据，经经分析研究，，掌握房地产产市场的变化化规律，了解解消费者对房房屋面积、质质量、价格等等的意见，以以及对各种结结构房地产房房屋的需求量量和销售趋势势有一个比较较清晰的了解解。第四节房地地产市场调查查与预测二、房地产调调查的内容（一）市场环环境调查1.国家的政策、、经济、税收收、利率背景景2.相关城市法规规、规划、条条例的研究3.城市国民生产产总值、人均均收入水平等等4.城市人口及其其增长趋势5.城市消费结构构和消费水平平6.风俗习惯、观观念及家庭储储蓄状况第四节房地地产市场调查查二、房地产调调查的内容（二）消费者者的调查1.消费者购买能能力调查2.消费者对房型型及地段的偏偏好3.对潜在消费者者心理的倾向向调查4.消费者的经济济来源和支付付方式调查5.消费者购房风风险调查第四节房地地产市场调查查二、房地产调调查的内容（三）房地产产市场情况调调查1.对城市商品房房总需求量和和饱和量的调调查2.房屋销售趋势势调查3.房地产营销方方式和技巧调调查4.房地产信息传传播方式与传传播渠道调查查5.房地产竞争水水平调查第四节房地地产市场调查查二、房地产调调查的内容（四）房地产产价格情况调调查1.影响房地产价价格变化的因因素2.房地产市场供供需变化的因因素3.商品房需求弹弹性的大小4.不同价格政策策对商品房销销售的影响第四节房地产市市场调查二、房地产调查的的内容（五）房地产竞争争情况调查1.竞争对手的房型结结构调查2.竞争对手的房价制制定和广告策略3.竞争对手的销售渠渠道和销售情况调调查4.对潜在竞争对手情情况的分析与估计计5.对竞争对手房地产产开发成本的调查查6.对竞争对手房产开开发量的调查第四节房地产市市场调查三、房地产市场调调查程序1.确定调查的题目和和主题2.确定调查资料的来来源3.设计调查方案和选选择调查方法4.一手数据和二手数数据的收集渠道5.信息搜集6.信息处理7.完成调查报告第四节房地产市市场调查四、搜集资料的方方法1.观察法；2.实地调查法；3.实验法；4.问卷或调查表法；；5.跟踪法；6.网上搜集法7.相关机构咨询法；；第四节房地产市市场调查五、编写调查报告告1.写作原则⑴突出调查重点点⑵文字精练，扼扼要，简短易懂⑶结构合理、严严谨2.调查报告的结构⑴调查目的和调调查范围⑵调查方法⑶调查