隆尧公园壹号营销提报（终稿）

隆尧公园壹号营销思路案①市场情况②客户锚定③本案分析④营销策略⑤团队架构目录计容面积：3.1万㎡销售套数：244套货值约：1.5亿去化周期约1.5年项目现状①市场形式概览市场容量及流速隆尧近三年年均流速约1500套，22年受疫情、收入、竞品入市等综合因素影响去化约1000套;剩余库存去化周期约5年左右。供应增速大于需求，库存迅速上升。马太效应明显，竞争分化加剧。板块楼盘名称在售产品户型区间销售价格2月销量剩余货量唐尧板块盛钰华府高层/洋房90-127高层：630015一期20套二期460套洋房：7000碧桂园高层/洋房105-200高层（精装）：55008152套洋房（精装）：6500滏河湾高层/洋房110-210高层：520052035套洋房：5600合鑫国际高层/洋房96-135高层：6200洋房：6600446核心板块（泜河）丰硕院高层/洋房75-158高层：6000228洋房：6400隆鼎天悦高层/洋房115-136高层5600，

洋房：6300154银苑世纪高层103-1396200357天一府高层/洋房122-192高层6000，洋房6500-7000排卡145张1700金科和院小高层116-135小高层5650882270套麒麟和府小高层/洋房120-140高层6150/洋房630022510老城板块上书院高层94-127高层：5900洋房：6400387都市豪庭高层105-127高层：63002158合计150套，145张卡约7577竞争格局与客户认知唐尧片区老城区太行路新华路康庄路金隆路唐尧街都市豪庭均价：6400元月均：7套库存：160套郭威街银苑世纪均价：6200元月均：6套库存：60套(尾盘)隆鼎天悦均价：6200元月均：4套库存55套(尾盘)丰硕院高层均价：6000元洋房均价：6400元月均：5套库存：35套(尾盘)盛钰华府高层均价：6300元洋房均价：6500-7000合鑫国际高层均价：6200元洋房均价：6600元滏河湾高层均价：5200元洋房均价：5600元碧桂园（精装）高层均价：5500元洋房均价：6500元上书院均价：5900元月均：8套库存：90套核心片区城西片区高层成交均价：6100元/㎡洋房成交均价：6600元/㎡目前库存：2022年新增供地454亩，家乐园、中鼎、金科同时进驻，竞争激烈。客户说：城西生态环境好、商业配套也成熟，单位、高档社区比较多，属于富人区。老城区高层成交均价：5900元/㎡洋房成交均价：6400元/㎡目前库存：片区竞争较弱客户说：老城区生活配套比较全。唐尧片区高层成交均价：6000元/㎡

洋房成交均价：6400元/㎡片区竞争激烈，碧桂园、金科带头降价客户说：唐尧板块未来的医疗配套好，县医院会搬过去，但是发展还需要时间，南环总是过大车，现在看还是偏。金科和院小高层5650中鼎

麒麟和府高层6150/洋房6300天一府本案市场小结市场存量大，客户观望情绪严重；马太效应显现，金科占据销量大头；以价换量，以碧桂园、金科为代表；隆尧房价过高，尤其20-21年，县城主要项目高层均价达到6900元/㎡，

经过21年的回落，已基本稳定，不会再有大幅下降;村镇青年结婚必须要在县城买房，刚需市场依然存在较大空间。对于本案来说，区域内楼盘少，但是竞品多，分流至西边严重。6②客群锚定本案客群预判地缘1.5公里地理层面：本案客群在地缘1.5公里刚需客群为主，其中包含县城刚需外溢和东部乡镇刚需结婚、孩子上学为主。产品层面：本案被公园环绕，我们预判可以吸引部分县城及村镇养老客户（闹区静巷）。随机调研访谈27代表客户一：张女士，女，39岁，电信公司员工。已婚已育，四口之家。爱人做机械生意，两个儿子，1高中+1小学，现在住奎山锦观城。意向产品洋房133㎡/140㎡，注重开发商品牌和小区环境；抗性点：对回迁非常介意，强烈要求分区管理。深度访谈20组客户，其中10组普通改善、5组刚需、5组再次改善代表客户二：冀先生，男，35岁，建筑公司老板。已婚已育，四口之家。爱人在环保局工作，双胞胎儿子，上小学，现在住奎山锦萃城。意向产品高层180㎡，注重小区档次和环境，房子很多（隆尧3套、邢台市2套、石家庄1套）在隆尧住得多，认为隆尧没有好房子，如果产品足够优质，价格不是问题。抗性点：对回迁非常介意，强烈要求分区管理。代表客户三：李先生，男，34岁，广告公司老板。已婚已育，四口之家。爱人和自己一起工作，女儿7岁、儿子2岁，现在住自建房。意向产品：高层110-120㎡，买房只为让孩子上个好学校，比较重视户型，对其他不敏感抗性点：担心价格高。隆尧客户特点总结价格敏感：先问价格再问产品，策略制定上需要考虑客户获得感；面子敏感：热衷通过人脉关系享受特权；教育敏感：非常注重子女教育，对“学区房”认可度高；圈层敏感：非常介意回迁，并认可“富人区”“高档社区”说法。28本案主力目标客群锚定老城地缘客群刚需＋首改东边乡镇进城客群刚需价格敏感户型功能敏感学校教育敏感生活便利敏感社区文化敏感③本案优势挖掘闹市静巷：老城城东，静巷宜居一墙之隔：双亭园一路之隔：任敖公园、柏人公园、文化广场教育资源：自建4班幼儿园、义丰小学深耕隆尧：交付力强，口碑较好。价值分析公园本案文化广场学校学校繁华主城闹中取静有口碑、有公园、有学校，可静，可闹定位语（我是谁？）：闹市静巷里的公园学府优势资源紫祥苑一期于2013年开工建设，历时三年半交付使用，二期为住建局保障性住房（独立小区），三期18亩2018年2月摘牌（99万/亩）更名为公园壹号也已售罄。目前老业主资源近600组。充分的老业主资源。有利于本案4期消化，建议加大老带新维护与利益刺激！5000-10000元价格优势本案客群属于价格敏感性客户。根据本案工期、板块等情况，以及结合周边愉景台（封顶准现房5500元/㎡）、龙溪尊苑（现房5700元/㎡）本案建议均价：5200-5500元/㎡。④营销策略总策略：①做足曝光拦截：防止客户西流；②做细渠道渗透：发动业主与内外双核模式齐头并进。阻击竞品——案场升级鉴于现在货量仅244套，没必要重新选择新的售楼部。蓄客排卡期间可将主城区上书院售楼部作为城市展厅使用，同时负责公园壹号的咨询引流工作。本案上书院售楼部为主案场进行引流，拦截西进及老城客户阻击竞品——案场升级门头进行升级更换，建议升级为雕刻发光字阵地搭建精神堡垒以及路边道旗，增加昭示性，拦截客户到访。公园壹号公园学校精神堡垒阻击竞品——案场升级栅栏铁网全部打开，更换升级为广告灯箱。售楼部门口建议全铺红色或蓝色地毯，增加仪式感现有玻璃门门进行更换升级，同时门口设置礼仪迎宾岗位。阻击竞品——案场升级案场内部目前比较空旷，建议增加沙盘、户模以及部分展板、前台logo墙。阻击竞品——阵地昭示大门主入口形象提前做出开盘前大门口提前做出形象形成阵地昭示效果，增强客户购买信心公园壹号抢占竞品广告资源

增加项目曝光途径

提前抢占隆尧核心广告资源，线上线下实现项目炮火覆盖式推广,减少金科、盛钰华府等竞品宣传途径，削弱竞品在市场上的影响力。城区广告资源项目阵地工地围挡新华路、义丰街沿街灯杆广告网络广告资源重点乡镇广告资源18辆公交车体、1个干道高炮10个乡镇公交候车厅200面刷墙广告阻击竞品——阵地户外

当地抖音、公众号大V深度合作阻击竞品——爆点活动拦截关于公园与教育话题的活动炒作如：“公园生活发布会”、“我与春天有个约会之春季明星演唱会”。造足话题，提升全城传播认知，大力度将目光吸引到本案，为排卡蓄客做足铺垫。1、组织架构：招聘销冠级销售团队，双经理制，组建最强线下传播团队。2、工作机制：①企事业单位宣讲、活动组织；②意向客户挖掘；③重点乡镇承包，发展关键人；④商会、协会等组织资源整合发动；⑤渠道资源整合，县域人脉资源发展客户；3、考核机制：考核重点圈层拓展数量；体验活动组织数量及体验感考核；对业主权益知晓程度及体验量考核。5月-6月（团队30-50人）大军团作战模式全城突击4月-5月（团队20人）销拓一体模式

精准拦截1、组织架构：大兵团分组作战，全面拓客，深挖重点资源，实现客户数量裂变。2、工作机制：①企事业单位、重点组织客户资源转化；②老业主重点维系活动，发展老带新；③全员发动、供应商资源发掘；3、考核机制：考核企事业单位等重点群体客户发掘量；考核老业主维系动作组织落地数量；考核业主体验活动及体验感；考核客户接待及客户转化率。以一当十

精准拦截军团作战

全城覆盖第一阶段20人通过圈层、资源整合对西流客户实现拦截；第二阶段50人全城拓客、重点突击，增加客户拓展、维系、裂变，实现客户转化。渠道渗透--内外双核机制备注：费用甲乙双方协商渠道渗透--业主维系社群维护【圈层维护】工地数字化+工地开放日【品质交付】儿童素质养成计划【高品质成长】通过在一期和三期小区组织社区活动，如踏青、烧烤、羽毛球比赛等进行维护，促进老带新①工地数字化，客户在售楼部即可看到工地实况②定期组织工地开放活动，提振客户购买信心①儿童素质养成计划关心业主最关心的事②儿童淘气堡滑滑梯比赛等604月3月5月