房地产基础知识培训七

1房地产基础知识培训2房地产基本术语3单元式住宅单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。4框架结构住宅框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩，浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。高层住宅多为框架剪力墙结构5框架结构图片6开间和进深

开间：住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。一般参数3-4.5米进深：住宅的实际长度，是指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。一般参数4-6米为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。7层高和净高层高：指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。一般参数为2.7—2.9米净高：指下层地板面表面到上层楼板面下表面之间的距离。关系：净高＝层高－楼板厚度8户

型

图是按一定的比例绘制的住宅建筑的水平剖面图。 一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅的基本情况，往往在平面图上配置家具的尺寸和位置，便于人们的联想和识别。9楼层平面图户型楼层平面位置图标明户型在楼层平面中所处的位置10小区规划图11商品房商品房是指具有经经营资格的房地产产开发企业（包括括外商投资企业））开发经营的住宅宅。商品房的价格由由成本、税金、、利润、代收费费用以及地段、、层次、朝向、、质量、材料差差价等组成。12商品房效果图13经济适用房是指由政府扶持持的具有经济性性和适用性特点点的社会保障商商品住宅。这类类住宅应减免工工程报建中的部部分费用，其成成本略低于普通通商品房。购买对象是城镇镇常住户口的中中低收入家庭，，重点是公务员员、教师、科技技人员和国有企企业、事业单位位职工。14经济适用房——北京回龙观小区区15商品房的“五证证”、“两书””1、《国有土地使用证证》：本证是证明土土地使用权，向向国家支付土地地使用权出让金金而获得了在一一定年限内某块块国有土地使用用权的法律凭证证。住宅用地使使用年限70年（商业用地50年）。2、《建设用地规划许许可证》：本证是建设单单位在向土地管管理部门申请征征用、划拨土地地前，经城市规规划行政主管部部门确认，且建建设项目位置和和范围符合城市市规划的法定凭凭证。3、《建设工程规划许许可证》：本证是有关建建设工程符合城城市规划要求的的法律凭证，其其核发的目的是是确认建设单位位建设活动的合合法地位，保证证有关建设单位位和个人的合法法权益。该证件件同时也是建设设活动中接受监监督检查时的法法定依据。4、《建设工程施工许许可证》：本证是建筑施施工单位符合施施工各种条件、、允许其开工的的批准证件。5、《商品房销售许可可证》和《商品房预销许可可证》：此两证是市、、县人民政府房房地产行政管理理部门允许房地地产开发企业销销售商品房的批批准性证件。16商品房的“五证证”、“两书””两书：房地产开开发商在商品房房交付时，应当当向购买人提供供《住宅质量保证书书》和《住宅使用说明书书》。《住宅质量保证书书》用于明确开发商商应承担的保修修责任，《住宅使用说明书书》的作用是向业主主提示合理使用用住房的注意事事项。《住宅质量保证书书》的内容：1.工程质量部门核核验的质量等级级；2.保修范围；3.保修期；4.用户报修的单位位；5.答复和处理的时时限。《住宅使用说明书书》的内容：1.开发单位、设计计单位、施工单单位，委托监理理的应注明监理理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意意事项；4.上水、下水、电电、燃气、热力力、通讯、消防防等设施配置的的说明；5.有关设备、设施施安装预留位置置的说明和安装装注意事项的说说明；6.门、窗类型，使使用注意事项；；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙墙、防水层、阳阳台等部位注意意事项说明；9.其他需要说明的的问题；10.住宅中配置的设设施、设备，生生产厂家的使用用说明书。应注意的事项：：1.“两书”的交付时时间为：商品房房交付的时间；；2.商品房的保修期期以将竣工验收收的住宅交付用用户使用之日起起计算；3.两书制度执行1998年建设部颁布的的《商品住宅实行住住宅质量保证书书和住宅使用说说明书制度的规规定》。17容积率、建筑密密度、绿化率容积率：建筑筑面积／占地面面积建筑密度：所有有基底面积之和和／占地面积积绿化率：绿地地面积／占地面面积18房屋使用率指房屋的使用面面积／建筑面积积一般来讲，塔楼楼的使用率在70—80%。板楼使用率在75—85%，别墅最高，能能达到90%以上。19起价、均价、最最高价起价：销售价格中最低低价格均价：销售价格相加之之和数／单位建筑面积的的和数最高价：销售价格中最高高的价格20低层住宅是指1-3层高的住宅主要指：（一户）独立式式住宅别别墅（二户）连立式式住宅（多户）连排式式住宅（townhouse)特点：低层住宅宅与多层和高层层住宅相比，最最具有自然亲和和性，宜人的居居住氛围。但受受到土地价格与与利用效率、市市政及配套、规规模位置等客观观条件的限制，，总体供应量有有限。21低层表现形式22多层住宅、小高高层、高层住宅宅多层住宅多层住宅指：4-6层高的住宅。小高层住宅主要指9-11层高的住宅。高层住宅一般至12层以上的住宅。。23高层建筑24期房指开发商从取得得商品房预售许许可证开始至取取得房地产权证证大产权止，在在这期间的商品品房称为期房。。消费者在这一一阶段购买商品品房是应签预售售合同。期房也称楼花25现房是指开发商已办办妥房地产权证证大产权证的商商品房，消费者者在这一阶段购购买商品房时应应签订出售合同同。在现场主要检验验质量问题：如如看各厅室过道道的地面，墙面面、顶棚、门窗窗、电话插孔是是否合理等等26尾房是指销售进入尾尾声的房子。通通常指楼盘销售售后其剩余的一一部分房屋，一一般占整个楼盘盘的10%——20%左右。如果楼盘运作好好，可能在短期期内销售空，否否则会剩余部分分尾房。27跃层住宅是指有上下两个个楼面，卧室，，起居室、客厅厅、厨房、卫生生间及其他辅助助用房，上下层层之间的通道不不通过公共楼梯梯，而采用户内内独用的小楼梯梯。28复式住宅受跃层式住宅设设计购想启发，，由香港设计师师李鸿仁首先设设计，是一种经经济型住宅。每户仍分上下层层，实际是在层层高较高的一层层楼中增建一个个夹层，两层总总层高一般不小小于3.3米。29跃层住宅30拼装房装配式住宅的通通俗称呼，他的的全称是预制装装配式住宅，是是将预先在工厂厂生产的部材运运到现场，进行行装配而建成的的住宅，在欧美美及日本被称作作产业化住宅或或工业化住宅。。这种住宅由三种种结构：钢筋混混凝土结构、木木结构、轻量钢钢结构。面积以以100-200平米最多。31水景住宅、旅游游房地产水景住宅：水景住宅就是依依水而建的住宅宅。“水之北为为阳，山之南为为阳。”旅游房地产：休闲度假村、产产权酒店、海景景住宅等旅游置置业项目。所有有这些以旅游、、休闲度假为主主题置业，可称称为旅游房地产产。32townhouse住宅指城区住宅，多多指连排别墅，，一般3-5层。特点：1、多建于市郊区区域2、高绿化率和优优美的小区景观观，居住环境更更贴近自然3、住宅居住功能能齐全33Penthouse住宅概念来源于美国国，指屋顶上的的房间，可称为为空中别墅。小小进深，大开间间，采光通风极极好。超大平台，又有有私家花园。34商品房买卖合同同基本内容1、用地依据、商商品房坐落位置置、商品房交付付使用时间2、总价款、付款款方式、付款时时间3、建筑面积、套套内面积、分摊摊面积4、商品房销售方方式5、商品房屋的产产权性质、产权权登记约定的期期限和有关方责责任6、发生变更的约约定7、关于房屋设计计标准、房屋质质量的承诺和责责任8、合同约定面积积与实测面积发发生差异的处理理9、违约责任35水箱供水指在楼盘顶部的的屋顶水箱，由由泵房将水抽至至屋顶水箱，在在会留下来满足足各层用水。弊病：长期使用用形成二次污染染，特别是积淀淀水垢后容易产产生有害细菌，，有些住宅区的的楼顶水箱由于于管理不善，没没有做到定时清清洗，甚至长出出青苔，严重污污染水源的清洁洁。36变频供水是指取消了屋顶顶水箱，居民生生活用水直接来来自设立在小区区的变频泵房输输入，从而大大大提高了用水质质量。而且，也使得设设计楼盘外观更更为简洁，更为为美观。将成为为完善供水配套套质量上的发展展趋势。37物业管理物业管理是物业业管理企业接受受房屋产权人或或业主委员会的的委托，依照物物业管理合同或或者协议，对已已投入使用的各各类房屋建筑和和附属配套设施施及场地进行管管理，同时对房房屋区域周围的的环境、清洁卫卫生、安全保卫卫、公共绿地、、道路养护等实实施统一管理，，并向住用人提提供多方面的综综合性服务。38物业管理39物业管理费用1、管理、服务人人员的工资和按按规定提取的福福利费2、公共设施、设设备日常运行、、维修及保养费费3、绿化管理费4、清洁卫生费5、保安费6、办公费7、物业管理点为为固定资产折旧旧费8、法定税费40小区车位标准普通住宅，按每每千户300～500个车位为标准设设置中高档商品住宅宅按每户1个车位标准设置置，高档公寓和和别墅按每户1～3个车位标准设置置目前车位的价格格不等，一般从从6～11万左右。41公共维修基金指住宅楼房的公公共部位和公用用设施，设备的的维修养护基金金。用于对住宅楼房房公共部位和共共用设施、设备备的维修、养护护。商品房的公共维维修基金为总房房款的2%。42购买商品房付款款方式1、一次性付款2、按揭付款银行按揭公积金按揭3、分期付款4、其他付款方式式例如：5%首付款等43公用建筑面积分分摊规定可分摊的公用建建筑面积：大堂、公共门厅厅、走廊、过道道、公用厕所、、电梯前厅、楼楼梯间、电梯井井、电梯机房、、垃圾道、管道道井、消防控制制室、水泵房、、水箱间、冷冻冻机房、消防通通道、交电室、、煤气调压室、、卫星电视接收收机房、值班警警卫房、物业管管理用房等以及及其他功能上为为该建筑服务的的专用设备用房房44不应分摊公用建建筑空间仓库、机动车库库、非机动车库库、车道、供暖暖锅炉等，作为为人为防工程的的地下库、单独独具备使用功能能的独立使用空空间售房单位自营、、自用的房屋为多栋房屋服务务的警卫室、管管理（包括物业业管理）用房但每个项目自身身有其特点，具具体可见每个项项目的公摊原则则。45购房应缴纳的相相关税费购买房产时涉及及到的税共有8种，包括营业税税、城市建设维维护税、教育费费附加、固定资资产投资方向调调节税、房产税税、印花税、城城镇土地使用税税和契税。个人购买住宅要要缴纳的税是印印花税和契税46装修标准主要是项目的基基本装修情况介介绍。如：大堂、公共共走廊、窗、门门是合同的附件之之一47印花税、契税什么叫印花税印花税是对经济济活动和经济交交往中书立、领领受凭证征收的的一种税。什么叫契税契税是指房屋所所有权发生变更更时，就当事人人所订契约按房房价的一定比例例向新业主征收收的一次性税收收。他是对房地地产产权变动征征收的一种专门门的税种。48商品房预售商品房预售也称称楼花买卖，是是指房地产开发发企业与购房者者约定，由购房房者交付订金或或预付款，而在在未来一定日期期拥有现房的房房产交易行为。。其实质是房屋屋期货买卖，买买卖的只是房屋屋的一张期货合合约49商品房预售条件件已交付全部土地地使用出让金，，并取得土地使使用权证书，土土地使用权未经经抵押持有建设工程规规划许可证按提供预售的商商品房计算，开开放上投入开发发建设的资金应应达到工程建设设总投资的25%以上，并已确定定施工进度和竣竣工交付时间同金融机构已经经签订预售款监监管协议50取得商品房预售售许可证

应当当提交的资料和和证件1.开发经营企业的的营业执照；2.建设项目的投资资立项证明文件件；3.工程施工进度计计划；4.投入开发建设的的资金已达工程程建设总投资的的25%以上的证明材料料；5.商品房预售方案案，方案中应当当说明商品房的的位置、装修标标准、交付使用用日期、预售总总面积、交付使使用后的物业管管理等内容；6.需向境外预售的的应当同时提交交允许境外销售售的批准文件51商品房的销售面面积如何测算商品房按“套””或“单元”出出售，商品房的的销售面积为购购房者所购买的的套内或单元内内建筑面积与应应分摊的公用建建筑面积之和，，即：商品房=套内建+分摊的公用销售面积筑筑面积积建建筑面积积52预售合同约定的的商品房面积与与建成后实测面面积有出入的处处理办法实测面积与暂测测面积存在一定定范围（如3%）内的误差，不不视为卖方违约约；但双方应按按实测面积和合合同约定的单价价重新结算，多多退少补。若实实测面积与暂测测面积的误差超超过一定范围(如3%）视为卖方违约约，卖方应承担担违约责任，买买房也可以把这这一情况视为解解约的原因。53房地产转让房地产转让是指指土地使用权人人和房屋所有权权人通过买卖、、交易、赠与、、继承等方式，，将房屋的所有有权和相应的土土地使用权（二二者统称为房产产产权）转移给给他人的行为。。54办理房地产转让让的手续1.签订书面转让合合同；2.在合同签订后30日内持房地产权权属证书、当事事人的合法证明明、转让合同等等有关文件向房房地产所在地的的房地产管理部部门提出申请；；3.房地产部门对提提供的有关文件件和申请进行审审查、核审，并并做出相应答复复；4.房地产转让当事事人，按照规定定缴纳有关税费费；5.房产管理部门核核发过户单；6.当事人凭过户单单办理过户手续续，领取房地产产权属证书55房地产产权