房地产投资招商经营管理三房地产投资解析总结计划

一、单项选择题（共40题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最切合题意）

1、房地产开发活动能够从（C）两个方面进行观察。

A、资本投入和预期利润B、出让形态或自我经营形态

C、物质形态与钱币形态D、物理形态与投资形态

2、以下表述错误的选项是（A）

、现金流量指的是一准时期内各时间段上实质发生的资本流出或流入

、净现金流量指的是现金流出与现金流入之差

C、现金流量图是用以反应投资项目在一准时期内资本运动状态的简化图示

、现金流出主要包含土地花费、建筑花费、还本付息、税金等

3、当计息周期短于1年时，实质利率与名义利率的关系是（D）

、名义利率大于实质利率

、实质利率小于名义利率

C、名义利率等于实质利率

、实质利率大于名义利率

4、以下对于现金流量图的说法正确的选项是（C）

A、坐标轴上的时点“1”往常表示目前时点

、为了简化计算，发生在计息周期时期的现金流量如期中发生对待

C、往常把初始投资作为上一周期期末发生

、相对于时间坐标的垂直线代表不一样周期段的现金流量

5、在市场经济条件下，贷款利率水平的高低主要取决于（A）

A、利润B、资本成本C、税收D、风险成本

6、年利率为12%，存款额为1000元，限期为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年

后的本利和为（A）元。[1000*（1+12%/4*4）=1120]

A、1120B、1125.51C、1126.83D、1126.18

7、以下有关资本等效值与复利的观点表述错误的选项是（B）

、一次支付现值系数等于等额序列支付终值细数乘以等额序列支付资本回收系数。

、不一样时点发生的绝对值不等的资本必定拥有不一样的价值。

C、等额序列支付现值系数与等额序列支付资本回收系数的乘积为1。

、假如两笔资本等值，则用复利公式把他们变化就任何时点，变换成任何支付形式都仍是等值的。

8、等差序列年花费系数为（A）

A、1/i–n/[(1+i)n–1]B、n/(1+i)

C、i(1+i)n/[(1+i)n–1]D、[(1+i)n–1]/i

9、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年实质利率是（A）[i=（1+2%）4-1=8.24%]

A、8.24%B、8%C、6.12%D、12.62%

110、单利计息与复利计息的差别在于（C）A、能否考虑资本的时间价值B、能否考虑本金的时间价值C、能否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、采纳名义利率仍是实质利率11、投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获取的（C）与投资者初始投入的权益资本的比率。A、现金回报B、利润总数C、净利润D、税后利润（太难）12、某商务楼投资项目在20年的拥有期内各年净营运利润均为80万元，第20年末,经转售收入为900万元，假如折现率为10%，那么该商务楼投资项目的利润现值为（B）[80*[1-（1+10%）-20/10%]+900/（1+10%）20=681.076+133.779=814.8680*8.5136+900*0.1486=814.83(查表)A、838.55万元B、814.86万元C、858.35万元D、858.23万元13、开发项目净现值NPV的正确计算式为（D）ni)tA、NPV=(CICO)(1t0tPttB、NPV=t0(CICO)(1ic)tnIRR)tC、NPV=(CICO)(1t0tn(CICO)(1ic)tD、NPV=t0ti(1i)nPiPin1，式中Pi是投资者投入资本P后的14、A=Pi)n1(1i)i)n(1(11（A）A、投资回收B、投资利润C、投资利润D、投资回报15、某投资者以100万元的价钱购入一永远产权的写字楼单位用于出租，已知年毛租金收入为35万元，含各样税费在内的年经营成本为毛租金收入的40%，假如贷款利率为12%，贴现率为15%，则该投资者的年投资利润率为（B）。[35*（1-40%）/100=21%]2A、35.00%B、21.00%C、29.75%D、25.55%16、已知某笔贷款名义利率为12%，年实质利率为12.62%，则该笔贷款为按（C）计息。[12.62%+1=112.62%=（1+12%/x）x，测出x=6]A、半年B、季C、两个月D、月17、房地产开发投资的经济成效主要表现为（A）A、销售收入B、开发利润C、成本利润率D、投资利润率18、基准利润率是致使投资行为发生所要求的（A）A、最低投资回报率B、均匀投资回报率C、最低投资利润率C、均匀投资利润率19、对于一般的房地产投资项目，偿债备付率指标应当大于（C）A、1B、1.5C、1.2D、220、以下不属于清账能力指标的是（C）A、借钱偿还期B、财产欠债率C、现金回报率D、偿债备付率21、某房地产开发项目的财务净现值大于零，则说明该项目的利润率高于（D）A、社会均匀利润率B、通货膨胀率C、公民经济增添率D、项目基准利润率22、动向投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（C）所需的时间。A、所有现金流入补偿所有现金流出B、经营收入补偿所有投资C、净利润补偿所有投资D、净利润现值补偿所有投资23、某物业的月租金收入为10万元，经营花费占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营花费的1/3，那么，该物业投资的偿债备付率为（C）[10（1-50%）/10*50%/3=3]A、2B、1.5C、3D、1

24、假定某项房地产投资项目的财务净现值（NPV）大于零,那么它的财务内部利润率（IRR）

和投资酬劳率的关系是（A）

A、IRR>投资酬劳率

B、IRR=投资酬劳率

C、IRR<投资酬劳率

D、二者没关

第25—26题在此例基础上达成。

3某房地产物业管理公司，现有一设备，此设备投资项目连续5年，各年的现金流量以下所示年次012345现金流出量300001500015000150001500015000现金流入量0250002500025000250002800025、此设备的第5年的净现金流量是（B）（28000-15000=13000）A、43000B、13000C、15000D、2800026、设备5年报废时，净现值为（A）（假定折现率为10%）A、9771B、4436C、3465D、64505[NPV=10000（P/A，10%，5）+3000/（1+10%）-300000=10000*3.7908+3000*0.6209-30000=9771]27、假定公司按12%的年利率获得贷款200000元，要求在5年内每年年终等额偿还，则每年的偿付额为(C)元。[A=200000（A/P，12%，5）=55428]A、40000B、52000C、55428D、6400028、投资净现值大于零，说明该项目（C）A、项目不可以投资B、项目不行行C、项目刚可回收投资D、项目会出现损失29、某公司计划投资30万元购入一设备，估计投产后每年的净利润为5万元，固定财产每年需要3万元维修，假如用静态投资回收期计算，则此项投资的回收期为（B）[30/（5-3）=15]A、6年B、15年C、10年D、3.75年30、甲将购买某处商店作为投资，商店购买的价钱为120万元，此中银行贷款60万元，非银行其余的金融机构贷款20万元，其余用甲多年积蓄，现假定租金的税率为20%，每年可以回收租金10万元，两项贷款年利息率共为5%，求该项投资的税后现金回报率为（D）[（10-80*5%）*（1-20%）/40=12%]A、4%B、14%C、20%D、12%31、某房地产投资项目的财产欠债表上我们能够看到，欠债共计3000万元，财产共计5000万元，流动财产和流动欠债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，该项房地产投资项目的财产欠债率为（B）[3000/5000=60%]A、167%B、60%C、80%D、200%32、我国房地产投资经营过程中公司所得税主假如对公司年（B）征收的一种税。A、租售收入B、所得额C、扣除成本的销售收入D、营业额33、某房地产投资项目购买投资为4500万元，流动资本为500万元，假如投资者投资的权益成本为1500万元，经营期内均匀利润总数650万元，年均匀税后利润为500万元，试计算该投资项目的资本金利润率为（A）[650/1500=43.3%]A、43.3%B、13.0%C、33.3%D、23.3%4

34、以下对于财务评论指标的计算公式中，正确的有（D）

A、投资利润率=项目利润总数/项目总投资额×100%

B、资本金净利润率=年利润总数或年均匀利润总数/资本金×100%

C、在不考虑物业增值利润时，投资回报率=（税后现金流量+投资权益增添值+物业增值

利润）/权益投资数额

D、资本金利润率=年税前利润总数或税前均匀利润总数/资本金×100%

35、在进行设备更新时，一般采纳机器设备的哪一种寿命作为设备的使用年限（A）

A、经济寿命B、技术寿命C、自然寿命D、折旧寿命

36、某房子出租，每年租金收入为160000元，空置损失为125000元，其余物业收入为50000

元，每年营运花费为30000元，此项房子收入的所得税税率为33%，则将来每年房子现金

流出量为（C）（160000-125000+50000-30000）*33%+30000=55000*0.33+30000=48150

A、36850B、55000C、48150D、120600

37、以下说法不正确的选项是（D）

Ａ、财务内部利润率是能够使将来现金流入量现值等于将来现金流出量现值的贴现率Ｂ、财务内部利润率是方案自己的投资酬劳率

Ｃ、财务内部利润率是使方案净现值等于零的贴现率

Ｄ、财务内部利润率是使方案现值指数等于零的贴现率

38、某投资方案，当贴现率为16%时，其净现值为338元，当贴现率为18%的时候，其净

现值为-22元。该方案的内部利润率为(D)[16%+2%*338/（338-(22)）=17.88%]

Ａ、15.88%Ｂ、16.12%Ｃ、18.14%D、17.88%

(太难)39、某宗房地产的利润年限为40年，展望将来3年的净利润分别17、18、19万元，

从第4年起，每年的净利润将稳固在20万元左右，假如资本化率9%，则此刻将将来现金

流折现能够获取该房地产的利润率价钱为(A)万元。[

A、195B、210C、213D、217

40、已知两税一费的税，费率分别为营业税5%、城市建设保护税为7%、教育费附带为3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总数为(A)万元（1000*5.5%=55）

A、55B、85.6C、150D、123.6

二、多项选择题（共20题，每题3分，每题的备选项中，有2个或2个以上的选项切合题

意，错选，少选，此题不得分）

1、现金流入包含（ABCD）

A、销售收入B、利息收入C、贷款本金收入D、出租收入E、折旧

2、以下有关复利计算过程中的各项系数及有关知识讲解正确的选项是（AC）

、等额序列支付在现金流量涂上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额。

、等额序列的收入或支出每年以同样的比率发生变化。

C、等额序列支付的储藏基金系数是在已知终值F的状况下求A。

、等比序列这类现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的数目发生变化。5

E、等额序列支付终值系数等于一次支付终值细数乘以等额序列支付资本回收系数。

3、以下有对于名义利率与实质利率表述正确的选项是（BCE）

、名义利率比实质利率更能反应资本的时间价值

、名义利率越大，计息周期越短，实质利率与名义利率的差别就越大

C、当每年计息周期数m=1时，名义利率与实质利率相等

D、当每年计息周期数m>1时，实质利率小于名义利率

E、当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实质利率i的关系为i=er-1

4、房地产置业投资项目的静态盈余能力指标包含（BDE）

A、投资利润率B、投资回报率

C、资本金利润率D、现金回报率

E、静态投资回报率

5、以下对于投资回收和投资回报的说法正确的选项是（BDE）

、投资回收是指投资者对其所投入资本的回收

、投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获取的酬劳

C、投资回报往常是用提取折旧的方式获取

、投资回收则经常表现为投资者所获取的或希望获取的利润率或利息率

E、投资回收主假如指开发商所投入的总开发成本的回收

6、财务评论能够经过计算（AC），对开发项目进行清账能力剖析。

A、财产欠债率B、投资回收期

C、贷款偿还期D、成本利润率

E、财务净现值

7、从投资的角度看，资本时间价值的大小取决于（ACD）

A、投资利润率B、投资额大小

C、风险要素D、通货膨胀率

E、社会均匀利润率

8、对于财产欠债率的描绘错误的选项是（CD）

A、属于长久偿债能力指标

B、财产欠债率高，则公司的资本金不足，应变能力差

财产共计C、财产欠债率=100%欠债共计

D、房地产开发属于资本密集型经济活动，因此房地产开发公司的财产欠债率一般较低E、财产欠债率能够用来权衡客户在清理时保护债权人利益的程度

9、决定基准利润率大小的主要要素是（BC）

A、开发种类B、资本成本

C、项目风险D、行业状况

F、开发规模

610、对于财务内部利润率，下边说法正确的选项是（ABDE）

A、内部利润率表示了项目投资所能支付的最高贷款利率

B、假如贷款利率高于内部利润率，则以为项目投资见面对损失

C、财务内部利润率是指项目在整个寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率

D、财务内部利润率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未回收投资每年的净利润

率

E、当目标利润率小于内部利润率时，则以为在财务上是可行的

11、就房地产开发投资来说，以下表述正确的选项是（ACD）

A、投资回收往常采纳折旧的方式获取

B、内部利润率不可以作为投资回报的指标

C、投资回报则主要表现为开发商利润

D、投资回报经常表现为投资者所获取的或希望获取的利润率或利息率E、投资回收指的是所投入的总投资的回收

12、建筑物及有关的设备、设备在使用过程中的有形消耗包含（AE）

、外力作用下的实体磨损

、劳动生产率提升的效能磨损

C、技术进步出现的功能磨损

、社会经济环境造成得设备贬值

E、受自然力影响产生的生锈、腐化、老化等

13、无形消耗产生的原由有（CDE）

、连续使用

B、自然力的作用

C、科学技术进步

D、劳动生产率的提升

E、社会发展

14、固定财产经济寿命是以下哪几项的相加之和的最小值（BE）

A、年维修成本

B、年等额财产恢复成本

C、年等额总成本

D、年折旧额

E、年等额营运成本

15、以下对于我国房地产开发投资公司纳税主要税种的表达正确的选项是（ABC）

、房地产项目中“两税一费”指营业税、城市建设保护税和教育费附带

、营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率

C、应纳税所得额=实现利润－同意扣除项目的金额

D、营业税的税率为5.5%

E、房产税在营业税以前列支

716、对于现金回报率的说法正确的选项是（ABCE）

、与资本化率不一样，由于资本化率往常不考虑还本付息影响

、能够是税前现金回报率

C、能够是税后现金回报率

、与投资回报率同样

E、该指标反应了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系

17、影响财务内部利润率的要素包含（AB）

、投资项目的有效年限

、投资项目的现金流量

C、公司要求的最低投资酬劳率

、银行的贷款利率

E、投资项目的折现率

18、某公