浅析大陆外资企业拆迁补偿

浅析大陆外资企业拆迁补偿浅析大陆外资企业拆迁补偿

致远企业管理顾问(昆山)有限公司钱盛华

中国许多城市因旧城改造、城市重新规划和房地产开发的需要，早期投资的外资企业纷纷面临拆迁、补偿等一系列问题，由于拆迁、补偿涉及各方利益，部分地区因当事人未能达成协议甚至出现拆迁纠纷。许多外资企业管理者，不懂得拆迁法规，拆迁人补偿多少，就被动地接受多少，拆迁人提供什么样的安置条件，就被动地接受这些安置条件，致使自身利益受到侵害，还蒙在鼓里，更谈不上如何保护自身权益了。笔者认为，作为被拆迁人的外资企业，其管理者应当充分了解拆迁相关的法律法规，认真做好事前规划和安排方案，只有这样才能运筹帷幄，维护自身合法权益。本文拟以外资比较集中的江苏省昆山市为例，以被拆迁人角度浅析拆迁涉及相关法规、税务的相关规定，旨在让外资企业管理者了解更多的拆迁补偿法规、实务。一、拆迁补偿的基本流程1．

拆迁人（或建设单位）向建设管理部门、国土管理部门、规划管理部门办理建设项目审批、建设用地审批和建设规划许可手续；2．

拆迁人向拆迁管理部门提出申请，办理拆迁许可证；3．

拆迁范围确定后，房屋拆迁管理部门应当书面通知工商、规划、房管、国土等有关部门暂停办理拆迁范围内的营业执照，新建、扩建、改建房屋，转让、租赁、抵押房屋和房屋析产，改变房屋和土地用途等相关手续；4．

房屋拆迁管理部门将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等有关事项予以登报公告；5．

拆迁人需要委托他人拆迁的，可以签订委托拆迁协议，由受托拆迁人办理拆迁；6．

拆迁人委托资产评估公司对被拆迁人拆迁范围的资产进行评估；7．

拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，当事人可以向批准拆迁的房屋拆迁管理部门申请裁决。当事人对裁决不服的，可以依法向人民法院起诉；8．

拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋、其它资产进行评估；9．

拆迁人、被拆迁人办理拆迁、安置、补偿手续。需要提醒注意的是，◆

在房屋拆迁搬迁期限内，被拆迁人或者房屋承租人未完成搬迁的，由市、县级市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁；◆

根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，而应当向批准拆迁的房屋拆迁管理部门申请裁决。二、特别关注事项1．

拆迁补偿1）

拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，由被拆迁人选择。2）

被拆迁资产的分类被拆迁资产一般分为：◆

房屋建筑物、构筑物◆

不可搬迁的设施及设备◆

需拆除安装设备◆

不需拆除安装设备3）

被拆迁资产的评估（1）房屋建筑物、构筑物的评估房屋建筑物、构筑物的评估评估价值＝［基本重置单价×（１＋层高增减率）＋房屋勘察设计费单价＋附属公共配套设施费单价＋公共基础设施费单价＋管理费用单价］×成新率×建筑面积房屋建筑物、构筑物的重置价值指在现时条件下，于评估基准日购买或取得与所评房产功能相同或相似的全新资产，并使其出于全新状态所需的社会一般公平耗费，一般由:房屋勘察设计费单价、质监费、场地三通一平费等前期费用，定额直接费、人工费、机械费、材料费等土建费用，水电附属设施费用，建设单位在建造时发生的工程项目管理费用，基建资金投入建设期利息成本等构成。（2）不可搬迁设施及设备的评估不可搬迁设施及设备的补偿是以重置价值为基础，考虑成新度的影响确定，不可搬迁设施及设备重置价值为现行购置价值、从属费用之和。A现行购置价值有保护等费用。B搬运费用指对已拆除设备进行运输前后的两次起吊，短途运输、运输车辆进退场空载费、起吊人工费、合理利润税金等。C安装费用指对已拆除设备工、机具水平搬运，设备开箱、检查、基础验收、铲麻面、划线、定位、起重机具装拆、清洗、吊装、组装、连接、安放垫铁地脚螺栓，设备找平、调平、精平、焊接、固定灌浆、单机试运转等费用。D设备基础费用指安装设备进行新址设备基础建造发生之设计、施工费用。（2）不需安装设备搬运费用的评估不需安装设备系指拆除、安装比较简单，单套设备体积或重量较小，由较少人力即能完成拆除、安装的设备。其搬运费用即为搬运费用。（3）停工损失补偿停工损失补偿各地标准不尽相同，昆山市标准为按照非住宅面积一次性每平方米240元计算。（昆山市建设局昆价【2002】第34号）4）

土地使用权涉及之补偿一般来说，外资企业土地使用权系通过土地使用权出让或转让方式获得的，土地所有权仍然归国家，房屋拆迁法规并未对土地使用权涉及补偿作出规范，原则上讲，被拆迁房屋所在区域的土地使用权的补偿，已经涵盖于相关房屋建筑物、构筑物的补偿之中，因此，土地使用权亦不存在拆迁补偿情况。但是，在事务中还是存在货币补偿情形，如昆山市的作法是按照土地实际增值的一定回馈比例给予补偿（回馈比例由拆迁人、被拆迁人协商，一般不高于50％），具体为：项目金额A拍卖收入拍卖收入额B10%公共设施A×10％补偿费：

C土地成本购入土地使用权成本D不可拆卸设备（含房屋）不可拆卸设备（含房屋）评估价值E可拆卸设备可拆卸设备拆除、搬运、安装等费用的评估额F停工损失停工损失补偿额G10%补偿费（XX万/亩）按XX万元/亩之补偿额H补偿费小计（C+D+E+F+G）I土地增值（A-B-H）J拍卖手续费（A-B）*4%K土地实际增值（I-J）L回馈金（K*回馈比例）

2．

抵押资产的拆迁补偿以不动产产权作为抵押物向金融机构抵押贷款，是企业取得资金的常用手段。这类不动产在拆迁时，银行作为抵押权人，将加入到拆迁法律关系中来，否则抵押权就可能遭受侵害，为此，抵押房屋的拆迁纠纷便具有一般房屋拆迁活动所不同的特性。《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：“拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”按照目前法律规定的拆迁补偿的两种方式，拆迁设有抵押权的房屋具体操作也有不同。1）抵押房屋拆迁采用货币补偿方式如果抵押房屋拆迁，选用了货币补偿方式，应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋原有的抵押权消失，被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金；如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。按照合同法的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。2）抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下两点：(1)

抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。(2)

抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

3．

租赁房屋的拆迁补偿1）

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。2）

拆迁以标准租金租赁的直管公房和单位自有房屋，被拆迁人选择货币补偿，与房屋承租人解除租赁关系的，拆迁人按照下列办法给予补偿：（1）住宅房屋：货币补偿的金额（不含房屋装修评估值）的20％给被拆迁人，80％给房屋承租人，房屋装修补偿金额给装修出资人；（2）非住宅房屋：货币补偿的金额（不含房屋装修评估值）的30％给被拆迁人，70％给房屋承租人，房屋装修补偿金额给装修出资人。

三、补偿收入的税务、会计处理目前对补偿收入是否征税问题，存在各种说法，有的认为是免税，有的认为是缴税，有的认为冲减固定资产原价，有的则挂账不处理。笔者认为，补偿收入一定严格遵循相关税法的要求进行税务、帐务处理，谨防税务风险、税务处罚的发生。1．税法规定依据相关税法规定，企业取得的搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。2．税务、会计的处理1）

重置相同或类似固定资产若按照税务规定要求进行会计核算，即采用余额去冲减重置固定资产原值，一方面随意改变了重置资产价值，实质上低估了重置固定资产价值，同时也影响了当期折旧额提取，更严重的是未来重置固定资产在进行资产重组、出售、投资等方面带来了很多的后续问题。如果用于冲减的余额大于重置资产价值，则冲减后重置固定资产原值岂不成了负资产，这显然不合理。笔者建议按照以下方法进行处理。A处置拆迁固定资产时借固定资产清理借累计折旧贷固定资产

借固定资产清理贷银行存款（应付工资等）贷应交税金—营业税（转让不动产）

借银行存款贷固定资产清理

借预提费用－拆迁补偿费贷固定资产清理B取得补偿时借银行存款贷预提费用－拆迁补偿费C重置相同或类似固定资产时借固定资产贷银行存款（或应付帐款）若余额大于重置资产价值，差额部分作如下处理：借预提费用－拆迁补偿费贷补贴收入D计提重置相同或类似固定资产折旧时借预提费用－拆迁补偿费贷累计折旧

余额冲减完后，计提重置固定资产折旧借制造费用（管理费用）贷累计折旧

按照上述方法处理后，既符合税法要求，财务帐又能够反映固定资产及其折旧的真实状况。

2）

不再重置相同或类似固定资产此种情况下由于税务、会计无差异，处理比较简单：A处置拆迁固定资产时基本上和重置相同或类似固定资产