第八章 物业的基础管理

第八章物业的基础管理1、物业维修的概念、特点，物业维修管理的概念、特点、意义和内容。2、物业设备管理的概念、特点、意义和内容。3、熟悉房屋完损等级的评定，危房的评定与解危办法，掌握房屋修缮工程的分类，尤其是按工程规模来分时的小修、中修、大修、翻修、综合维修。1第一节房屋维修管理一、房屋维修管理概述1、房屋维修的概念2、房屋维修责任3、房屋维修管理的概念4、房屋管理维修的特点5、房屋维修管理的意义6、房屋维修管理的原则7、房屋维修管理的内容8、2二、房屋的质量管理

1、房屋完损等级的评定2、房屋结构分类3、房屋完损等级的评定基本做法4、危房的评定与解危办法5、房屋安全检查的方法3三、房屋修缮工程的分类小修工程中修工程大修工程翻修工程综合维修工程4四、房屋维修工程经济技术指标根据建设部颁发的《房地产经营、维修管理行业经济技术指标》的规定，考核房屋修缮管理的五个主要标准如下：（1）房屋完好率为50%~60%。（2）小修养护及时率为99%。（3）中修、大修工程质量合格品率为100%，其中优良品率为30%~50%。（4）安全生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故率小于3‰。（5）年房屋完好增长率为2%~5%，年房屋完好下降率不超过2%。5第二节物业设备管理一、物业设备的涵义二、物业设备系统的构成

三、物业设备管理的作用四、物业设备管理的内容五、房屋附属设备设施的保养制度

六、房屋设备的维修分类七、设备维修管理的经济技术指标

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房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，因自然或人为等因素导致房屋损耗，而对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。导致房屋损耗，主要有以下几方面因素：（1）自然因素。（2）生物因素。（3）地理因素。（4）灾害因素。（5）使用因素。（6）设计或施工质量低劣。（7）日常保养不善。

7房屋维修的特点维修计划性与临时性相结合。维修普遍性与分散性相结合。维修技术复杂、要求高。维修经营性与服务性相结合。8（1）新建房屋在保修期内的保修责任由建设单位承担。最低保修期限：

①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

③电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

④装修工程为2年；

⑤其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。（2）保修期满后由所有权人承担责任。（3）无论是在保修期内还是在保修期满后，由于人为造成房屋损坏的，都应由行为人负责维修或承担相关维修费用。9房屋维修管理指物业管理企业依据房屋维修标准要求和合同的约定,对其所经营管理的房屋进行维护、维修的管理活动.房屋维修管理的主体是物业管理公司10房屋维修管理的特点:（1）复杂性。（2）计划性。（3）技术性。（4）维修成本和维修进度的有效控制。11（1）搞好房屋维修管理，有利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用安全性能，改善住用条件与质量。（2）搞好房屋维修管理，有利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，实现房屋保值增值的目的，为业主、物业管理公司和国家带来直接的经济效益。（3）搞好房屋维修管理，有利于城市建设和管理，保持城市房屋的建筑形象，起到美化生活的作用。（4）搞好房屋维修管理，可以使物业管理公司在广大业主和住户中建立良好的信誉、塑造良好的企业形象，从而为占领竞争的物业管理市场打下扎实的基础。因为在激烈的市场竞争中，良好的信誉和高质量的维修管理服务技术，是一种竞争资本。12（1）确保房屋完好的原则（2）改善使用功能的原则（3）提高使用效率的原则13具体内容如下：（1）做好对所管房屋的查勘鉴定工作。（2）维修计划管理。（3）维修质量管理。（4）维修工程预算。（5）维修工程招标投标。（6）维修成本管理。（7）维修要素管理。（8）维修施工项目管理。（9）维修施工监理。14根据各类房屋的结构、装修和设备等的完好可将房屋的完损等级分为五类：完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房屋15房屋安全检查法：直观法、刺探敲击听声法、仪器检查、结构构件验算法。------------------------------------------------完好房：这是指房屋的结构构件完好，装修和设备齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。16基本完好房：这是指房屋结构基本完好，少量构件有轻微损坏，装修基本完好，设备现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修（小修）就能修复。17一般损坏房：这是指房屋结构一般性损坏，部分构件有损坏或变形，屋面局部有破损，油漆老化，设备管理不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。18严重损坏房：这是指房屋年久失修，部分结构严重变形或损坏，屋面严重漏雨，装修破损严重，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺或严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。19危险房：这是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保信用安全的房屋。房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：①房屋结构组成分为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；②房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、顶棚、细木装修；③房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。20它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定的。

按照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》的规定，将房屋结构分为四类：①钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的；②混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；③砖木结构：承重的主要结构是用砖木建造的；④其他结构：承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的。21钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法：①房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。②房屋的结构部分各项完损程度符合一个完损标准，在装修\设备部分中有一、二项完损程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。③房屋结构部分中非承重或楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余3个组成部分的各项都符合上一个等级以上完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。④房屋结构部分中地基基础、承得构件、屋面等项的完损程度符合同一个完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度来确定。22房屋完损等级的评定基本做法评定房屋等级的做法一般分为定期和不定期两种：定期评定房屋完损等级每隔一定时期（1~3年，或根据各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级评定，包括组织准备、实施查勘、统计汇总3个阶段。不定期评定房屋完损等级①根据气候特征，如雨季、台风、暴风雪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和损坏房屋等进行检查，评定完损等级。②房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级。③接管验收新建或原有房屋时，要对房屋完损情况进行评定。23（1）制定划分危房的标准房屋危险程度的划分，一定要根据房屋构件损坏范围的大小、变形和损坏程度及对周围环境和整个房屋的危险程度而定。①整幢危房。是指整幢房屋随时有倒塌的可能，无维修价值。②局部危房。是指房屋构件大部分结构尚好，只有局部结构损坏，只要排除局部危险，就可继续安全使用。③危险点。是指房屋某个承重构件或某项设施损坏，但对整幢房屋结构未构成直接威胁。（2）建立危房鉴定机构，组织鉴定（3）确定解危办法，监督检查排险情况①观察使用法。这一方法适用于采取一定技术解危措施后，尚能短期使用，但仍需随时观察危险程度的房屋。②处理使用法。这一方法适用于采取适当技术解危措施后，可以解危使用的房屋。③停止使用法。这一方法适用于无修缮价值，又暂无条件拆除，不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。④整体拆除法。这一方法适用于整幢既危险又无维修价值、随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。24小修工程通常又称为养护工程，是指及时修复使用过程中构件、配件和设备正常的小损小坏工程。用工量少，综合平均费用为所管房屋现时总造价的1%以下，以保持房屋原来完损等级为目的日常养护工程。其特点是项目简单，零星分散，量大面广，时间紧迫，服务性很强。小修工程主要包括：屋面渗漏（补漏）、修补屋面、修补泛水、屋脊等；钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等；修补楼地面面层，抽换个别楞木等；修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等；卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等；水管道的疏通、修补明沟、散水及落水管等；检查时发现的危险构件的临时加固、维修等。25中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。这类工程工地比较集中，项目较小而工程比较多，有周期性。适用于一般损坏房屋，其一次维修费用低于该房屋同类结构新建造价的20%。经过中修后的房屋70%以上要符合基本完好或完好标准房的要求。因此，及时地开展中修工程是房屋基本完好的有力保证。中修工程主要包括以下一些维修内容：少量结构构件形成危险点的物业维修；一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的更换等；整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装，安装工程以及单项的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌，等等。26大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和设备（包括上、下水通道，取暖设备等）的大更换、改装、新装，以保证房屋基本完好或完好的工程。这类工程的工程地点集中、项目齐全，具有整体性的特点，其费用为该房屋同类结构新建造价的25%以上。房屋大修工程一般都与房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。经大修后的房屋，一般都要求达到基本完好房的标准。大修工程一般包括：大修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程；对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程；对房屋进行局部改建的工程；对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。27翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。这类工程具有投资大、工期长的特点。由于翻修工程可尽量利用原房屋构件和旧料，因此其费用应低于该房屋同类结构的新建造价。一般翻修后的房屋必须达到完好房屋的标准。翻修工程主要适用于下列房屋的维修：房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险；因自然灾害破坏不能再使用的房屋；地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼积水长期无法排出的地区的房屋；主体结构、围护结构简陋，无修缮价值的房屋；国有基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。28综合维修工程是指对成片多幢或面积较大的大部分严重损坏的单幢楼房进行有计划的成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。这类维修工程应根据各地情况和条件，考虑一些特殊要求，如抗震、防灾、防风、防火等，在维修中一并解决。综合维修工程的费用应是该片（幢）房屋同类结构新建造价的20%以上。其竣工面积和数量在统计时可不单独列出，可计入大修工程项目中。经过综合维修后的房屋应达到基本完好或完好的标准。综合维修工程适用于以下这些房屋：大部分已严重损坏，需要进行有计划维修的房屋；需改变片（幢）面貌的房屋。29物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称。物业设备的系统构成：1、给排水设备系统包括室内给水系统、室内热水供应系统、室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统等。2、消防工程设备系统包括消火栓消防系统、自动喷淋灭火系统和其他非水消防系统，如干粉灭火系统、泡沫灭火系统等。3、供热、供燃气、通风与空调工程设备括室内供暖及热源、室内燃气供应、建筑物通风及防排烟系统、空气调节系统及冷源等。4、建筑电气设备包括低压配电系统、建筑照明、建筑防雷、消防控制系统、安保系统、通信与广播及有线电视系统等。30设备管理作用：1、有利于充分利用房屋住用功能。2、有利于延长设备使用寿命，保障设备安全运行。3、有利于推动房屋建筑设备的现代化。4、有利于保障业主的利益，实现物业的保值增值。311、物业设备的基础管理2、物业设备的运行管理3、物业设备的安全管理4、物业设备的维修管理5、物业设备的更新改造6、物业设备的购置及评价32（1）资料档案管理（2）标准化管理（3）规章制度管理物业设备管理的规章制度主要包括三类：生产技术规程、管理工作制度、责任制度。（4）人员教育培训管理33（1）设备运行的劳动组织概括地讲，一是合理配置劳动力；二是根据设备操作的技术要求与岗位设置的要求，采取合理的劳动组织形式以提高劳动效率。具体地讲，主要包括：①合理确定工作岗位的人数，

②作业组的组织，如电梯设备运行组，水电设备组等；

③工作轮班组织。（2）设备运行的管理制度落实主要包括的内容：设备的安全操作规程；设备的巡视工作制度；岗位责任制度；值班与交接班制度；记录与报表制度；报告制度和服务规范等。34（1）维修操作人员安全作业的培训与教育（2）业主和使用人的安全教育和宣传（3）建立设备的安全管理措施（4）安全责任制度35设备维修的特点：维修成本高、维修技术要求高、随机性与计划性、集中性与分散性结合。设备维修内容：（1）日常保养设备日常维护保养的主要内容是设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐、安全等工作。（2）定期检查通过检查，及时查明和消除设备的隐患，针对发现的问题，拟定改进的工作措施。按照时间间隔，设备的检查也可分为日常检查和定期检查。日常检查即每日检查和交接班检查，并同设备的维护保养相结合，主要由操作人员实施；定期检查是同设备修理相结合，按计划日程表由专业检修人员所实施的检查。（3）计划修理计划修理的定额标准大致有：①修理周期及其结构。②修理复杂系数。③修理劳动量定额。④其他定额标准。如修理费用定额、修理停歇时间定额等。36（1）设备的寿命设备的寿命通常可分为设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命。（2）设备改造更新应注意的问题①确定设备合理的使用年限。②在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适时进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。③设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限，这是国际上普遍认同的做法。（3）设备更新改造的类型①设备的改造。②设备的原型更新。③设备的技术更新。

37设备的经济性评价方法主要有两种，即年费法与现值法。①年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最省的方案为优选方案，其数学表达式为：

设备年总费用=CF·+CV

其中：CF：设备初期投资费=P；

CV：设备年均维修费；

i：折现率；

n：设备使用年限。A：每年投资费用支出。

投资回收系数（A/P,i,n）=，可查表求得。

i·(1+i)n(1+i)n–1i·(1+i)n(1+i)n–138②现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为：设备寿命周期费用=CF+CV·其中年金现值系数（P/A，I，n）=，可查表求得。(1+i)n–1i·(1+i)n(1+i)n–1i·(1+i)n39三级保养制度（1）日常维护保养。（2）一级保养。（3）二级保养。40日常保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，做好必要记录等。一级保养是由设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。41目前，对房屋设备维修分类还没有统一的规定，一般分为以下4种情况：1、设备更新和技术改造。这是指设备使用到一定年限后，技术性能落后，效率低，耗能大，或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，必须更新设备，提高和改善技术性能。2、大修。这是指对设备进行定期的、包括更换主要部件的全面检修工程。更换率在30%以上。3、中修。这是指对设备进行正常的和定期的全面检修，更换少量零部件。更换率一般在10%---30%。4、日常维修保养。这是指对设备进行日常的保养、检修，以及为排除运行故障而进行的修理。更换率在10%以下。42根据建设部颁发的《房地产经营、维修管理行业经济技术指标》的规定，考核设备维修管理的五个主要标准如下：1、机械设备完好率：85%2、维修人员劳动生产率：5000元/人·年3、维修工程成本降低率：5%-8%4、流动资金占用率：小于30%43案例讨论11、2002年冬季，某写字楼曾发生一起多家客户投诉室温过低、空调不暖的问题。维修人员对设备运行状况进行仔细检查，发现设备运行状况良好，仪表显示的各项技术参数均为正常，供暖水口温度、回水温度及水泵压力都在正常范围内，空调机组也没有问题。那么，究竟是什么原因造成客户区域室温过低呢？2、在排除了设备及设备系统因素后，技术人员到现场分别对送风口和室内平温层（距地面高度0.8-1.2m）进行温度实测，发现天花板出风口温度高达43℃，而桌面（距地0.8m）温度只有14℃，坐姿状态下，风感微弱。经进一步分析，该区域上一楼层为空置楼层，因装修工作尚未完成，其空调系统并未开启，从而形成局部冷区。根据冷热空气的比重和对流原理，热空气在天花板顶部聚集；另一方面，由于空调出风口采用的是平流式散叶风口，这也是造成热风无法送抵下层的原因之一。3、问题的原因找到了，由于控制楼层的空调系统还不能正常开启，那么就只能先解决客户楼层的风口问题，于是工程技术人员将原平流式散叶风口换成射流式风口。换装完毕后，经实际测量，室温很快达到了24℃。44案例说明1、作为设备管理人员或工程技术人员，仅把眼光放在设备本身的运行状态上是不够的，设备正常的运行状态并不代表设备效能的真正体现。物业公司的经营方针是为客户提供满意的服务，那么作为物业管理公司的设备管理人员和工程技术人员就要把任务的重点放在紧紧围绕为客服务上，务必保证使设备充分发挥其实际效能。2、所以，对设备管理优劣的评价标准就不能仅以设备运行的技术状态来衡量，而要看其是否保证了企业的经营方针和目标的实现。3、既然企业的经营方针和目标是以提高服务质量、增加服务功能、提高经济效益和满足客户需求为主要任务，那么设备管理者就应按经营的需要对设备进行全方位的监测，根据实际情况和实际需要，适当、适时地调整设备的运行参数和保障措施，以便对影响服务质量的状态变化及时加以控制和排除，从而实行动态化的管理方式。45房屋完好率与危房率的计算1、计算房屋完损率，一律以建筑面积为计量单位；评定时则以幢作为评定单位。2、房屋完好率----就是完好房的建筑面积加上基本完好房的建筑面积之和占总的房屋建筑面积的百分比。

（完好房的建筑面积+基本完好房的建筑面积）房屋完好率=————————————————————X100%

总的房屋建筑面积3、危房率----就是整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。

整幢危险房屋的建筑面积危房率=————————————X100%

总的房屋的建筑面积46第三节建筑智能化管理系统一、智能化建筑的含义二、建筑智能化系统的组成（5A）1、建筑设备自动化系统2、火灾自动报警与联动控制系统3、安全防范自动化系统4、办公自动化系统5、通讯自动化系统。47智能化建筑-----建筑设备自动化系统-----由空调监控、变配电子、给排水、照明监控、电梯监控、三表远控接受、停车场管理子系统构成。火警与联动系统-------由报警功能、火灾灭火及消防联动子系统构成。安全系统------由电视监控、防盗报警、出入门控制、电子巡更子系统构成。通讯自动化系统------楼内程控交换机（电话）、有线电视、宽带网、计算机网络子系统构成。办公自动化系统------电脑、传真机、复印机及相关运行软件系统构成。48案例分析:片面追求设备最长的使用寿命的不利影响

在20世纪70年代，那时还是实行计划经济体制的年代。某地的一家工厂，始建于20世纪50年代末的“大跃进”时期，其厂房的部分墙体还是用土坯建造的。由于年代久远，该厂房本应拆除重建，但因为拆除重建所需费用属于固定资产更新费用，如要拆建必须逐级上报，最终需上级主管部门审核批准才能重建，而如果采用局部拆改、加固的方式，其所需费用则属于日常维修费用，无需报上级批准，于是该厂采用分段拆改的方式，这样用了几年的时间总算把厂房拆建任务完成了。但仅仅过了不到两年时间，该厂房还是倒塌了，究其原因，是因为厂房墙体虽经拆改、加固，然而其基础却并未采取强化措施。事后经核算，其拆改费用完全可以新建两座同等规模的厂房。49练习题:单选1、房屋安全检查，检查小组检查现场首先要做到四核对，防止漏查、错查，其中不正确的做法是（）

(A)平面图与房屋现状是否相符(B)图示房向标号与现场房向标号是否相符

(C)房屋使用人与档案登记资料是否相符(D)产权关系是否相符2、房屋结构基本完好，少量构件有轻微损坏。装修基本完好，油漆缺乏保养，设备良好，经一般性维修就能修复的房屋是（）

(A)完好房(B)基本完好房(C)一般损坏房(D)严重损坏房3、假如房屋的结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级属一般损坏房标准，装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级属严重损坏标准，其余3个组成部分（指地基基础，承重构件屋面）都符合上一个等级标准，该房的完损等级为（）

(A)完好房(B)基本完好(C)一般损坏房(D)严重损坏房4、《特种设备安全监察条例》规定的特种设备是指涉及生命安全，危险性较大的设备，在下列选项中不包含（）

(A)锅炉(B)电梯(C)高压水泵(D)压力容器5、特种设备维修养护管理需要遵循的基本原则，在下列选项中不正确的是（）

(A)安全至上，预防为主(B)企业全责，转嫁风险

(C)权责一致，统一监管(D)综合治理，严格监督506、电子巡更系统是一种（）的电子设备。

(A)代替警员巡逻(B)记录犯罪嫌疑人作案

(C)检查记录警员巡逻是否到位(D)发现监控部位异常情况采取适当措施。7.沉降缝是为了防止房屋由于（）而引起的倾斜和墙体裂缝。沉降缝必须将房屋的基础、墙体、楼板、屋顶等全部断开。

A.受到温度变化B.地震因素C.外来荷载D.不均匀沉降8.阳台是容易（）的部位，对阳台的养护管理要给予格外重视

A.违规装修B.造成客户忽视C.严重损坏D.产生安全隐患9.房屋日常养护的考核指标不包括（）。

A.定量指标B.定额指标C.经营指标D.服务指标10.小修养护部位费用主要通过收取（）筹集，不足部分从物业管理公司多种经营的收入中弥补。

A.公共性维修费B.物业管理服务费C.物业的保修费D.专项维修资金11、房屋的弱点设备，是指房屋建筑附属设备中的弱点设备部分，不包括（）。

A.消防报警设备B.户内型漏电保护自动开关

C.广播设备D.电视监控设备5112、建设部的《住宅室内装饰装修管理办法》规定，在正常使用条件下，有防水要求的厨房、卫生闻的防渗漏保修期为()?(A)1年(B)2年（C）3年（D）5年13、国家对安全性能要求高的设备实行()制度，并要求维修人员经培训考核后持证上岗.(A)资质认证(B)合格证(c)统一维修养护制度(D)不定期审验制度14、电梯运行人员和维修人员要持证上岗，电梯故障的修理必须由()审查认可的单位和人员承担。

(A)房地产管理部门(B)安全部门(C)公安部门(D)劳动部门15、以下关于中央空调管理的说法错误的是()。

(A)中央空调机房禁止吸烟(B)中央空调机房必须备有防疫设备(c)中央空调机房必须通风良好(D)中央空调机房应光线充足16、房屋附属设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染严重，须更新设备，提高和改善技术性能，这种维修工程属于房屋附属设备的()；

(A)零星维修工程(B)中修工程(C)大修工程(D)设备更新和技术改造17、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用应按()进行分摊。

(A)保险受惠物业总面积(B)物业管理区域内物业总面积

(C)住宅总面积(D)住宅档次5218、根据房屋完损等级的评定标准，房屋承重构件已属危险构件．结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋，属于()．

(A)基本完好房(B)一般损坏房(C)严重损坏房(D)危险房19、根据建设部的《房屋修缮范围和标准》，凡需牵动或拆换少量主体构件．但保持原房的规模和结构的房屋修缮工程为()工程。

(A)小修(B)中修(C)大修(D)翻修20、由于使用不当或其他人为原因造成房屋损坏，应由()负责修复或给予赔偿。

(A)房屋所有人(B)房屋使用人(C)损坏责任人(D)房屋管理者21、设备维修人员对房屋附属设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养，是设备的()保养·(A)一级(B)二级(C)三级(D)日常22、根据房屋完损等级的评定标准，房屋的结构构件完好，装修和设备齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常：或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的房屋，属于()。

(A)完好房(B)基本完好房（c）一般损坏房(D)严重损坏房23、物业管理区域房屋完好率是区域内的()的百分比。

(A)完好房建筑面积占总的房屋建筑面积

(B)基本完好房建筑面积占总的房屋建筑面积

(c)完好房建筑面积和基本完好房建筑面积占总的房屋建筑面积

(D)完好房建筑面积占完好房建筑面积和基本完好房建筑面积之和24、当业主或使用人房屋自用部位必须修缮，而房屋修缮责任人不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到责任人的借故阻挠，或发现有可能导致房屋危险情况出现时，房管部门可采取“排除解危的强制措施，费用由()承担。

(A)房屋所有人(B)房屋使用人(c)房屋修缮责任人(D)房屋管理者53多选题1、房屋附属设备中特种设备安全技术档案应当包括的内容（）(A)设计文件制造单位产品合格证，使用说明书等资料(B)定期检验和自行检查的记录(C)日常使用状况运行故障和事故记录(D)设备及其安全附件，安保.测量调控装置等日常保养记录2、房屋附属设备设施和养护管理制度一般应包括以下内容（）(A)确定维修保养类别、内容及要求(B)实施分工责任制(C)某些设备预防性试验周期(D)设备操作人应具备证书使用操作要求3、实行预防性计划维修保养制度可以（）扭转被动局面(B)延长设备修理间隔期(C)降低修理成本(D)提高维修质量4、屋面工程养护应加强屋面使用管理增设各种设备，如天线、广告牌等要保证（）

A、不侵害他人眺望权B、不影响原有功能

C、符合整体技术要求D、安装牢固避免大风吹落5.房屋日常维修急修项目包