汉阳片区房地产市场分析报告

汉阳片区房地产市场分析报告

一区域概括1.地理位置汉阳地处武汉西南部，北依汉水，东临长江，与汉口、武昌隔江而望。全区总面积108.34平方公里，常住人口46万多人，人口密度约为4304人/平方公里，下辖11个乡镇人民政府、97个社区居民委员会、36个村民委员会。2.自然环境汉阳区地势除龟山及中部丘陵地带外，其余多为河湖阶地，因群山环抱、湖泊星罗棋布，早在唐代，汉阳已是名胜之地。其气候属亚热带大陆性湿润季风气候，雨量充沛，四季分明，无霜期长，年平均气温约16℃左右，年平均降水量为1247.1毫米。3.区域简介汉阳区有风景秀美的月湖、蜿蜒起伏的龟山、寻觅知音的古琴台、闻名中外的归元禅寺。众多的风景名胜和悠久的历史文化内涵，奠定了该区成为风景旅游发展区的坚实基础。而发展旅游业、房地产业、商贸业、旅游观光农业、高新技术等五大产业是发展区域经济的总体思路。4.交通环境区内现有道路109条，总长103公里，道路总面积为1.64平方公里。以钟家村、二桥二处为中心，以5条平行汉江和6条平行长江的干道纵横连接，交会成综合式道路网络。为发展旅游区建设，规划开辟旅游区道路，形成八大风景旅游区道路网络。该区现已有武汉长江一桥、武汉白沙洲大桥，跨长江与武昌相通；已有晴川桥、江汉桥、月湖桥、知音桥、长丰桥，跨汉水与汉口相连，形成汉口、汉阳、武昌三镇交通枢纽网络。京广铁路由该区东北部穿过，设有汉阳车站，运输畅通。5.政策环境随着武汉新区建设拉开帷幕，汉阳已明确定位于“三城”：文化旅游城、中国武汉汽车城、现代商住城，是武汉各城区中明确将房地产业作为主导产业的城区，政府的规划支持为房地产提供了良好的政策环境；基础设施的进一步完善、环境改造的进一步深入、道路交通系统的进一步成熟，加快了现代商住城建设的步伐，必将成为都市人置业的新乐园。房地产发展现已加速，其开发销售现状出现了一个新的局面。二汉阳房地产发展现状武汉市目前正在开发建设武汉新区，汉阳房地产正由沌口片逐渐向汉阳中心区鹦鹉大道沿线的钟家村商业圈、拦江路和杨泗港方向，以及由其构成的扇形区域发展。人们以往对汉阳的印象是“落后”两个字，但是随着2005年“锦绣长江”项目的开工建设，人们正逐渐改变着这种认识。与此同时，汉阳近年来通过对月湖、墨水湖、梅子路、墨水湖南路、马鹦路等的改造与建设，区内的基础设施得到明显改善，但相比汉口、武昌的房地产发展情况来看仍然有着一定的距离，城市整体环境还有差距，汉阳在市民中的认可度还不高。目前，汉阳房地产呈现出住宅、商业并进的格局，特别是商业地产在2005年得到长足的发展，如：“闽东中天国际城”、“铜锣湾”项目等。物业形态上则以多层、小高层为主。三汉阳商品住宅发展特征产品特征：以多层住宅为主。价格特征：汉阳城区商品住宅总体价格水平在3500元/平方米以上。供求特征：全市商品房销售项目中，汉阳区域占20.5%。汉阳区域楼盘求大于供。消费者特征：国有及外资企业职工。产品定位：形成明显的住宅区域，市中心湖区以高档楼盘为住，城郊结合部以中档产品为主。文化诉求特征：浓厚的历史、工业、自然旅游的文化特征。四2005～2006年上半年汉阳商品住宅供给和销售情况基本分析1.商品住宅价格与销量分析2006年上半年该区商品住宅平均价格为3370.66元/平方米，住宅销售套数为3905套，与去年同期相比增加了145%。图1汉阳区2005～2006年上半年销售均价和销售套数比较图2.汉阳商品住宅市场供求关系根据亿房网监测数据估计，2006年汉阳住房市场全年的市场总容量为10564套，其中，上半年的市场容量为6530套，而上半年市场的实际总供给量是8257套，供给已经远大于需求，供需比例达到1.26∶1。主要销售的住房产品价格集中在3000～4000元/平方米。图2汉阳区不同价格项目的销量比较图上半年主要销售的住房产品户型集中在120～140平方米。2006年上半年的户型销售比例统计结果显示，汉阳地区商品住宅主要成交面积集中在120～140平方米，占总销量的30%以上，其次是140平方米以上的，其中大户型销售主要集中在沌口片区。图32006年上半年汉阳区按户型上市面积与销售面积的比较图五汉阳各片区住宅市场发展概况汉阳目前由汉阳老城区、沌口片区两个片区组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析。1.汉阳老城区据统计，自住是目前潜在购房者的主要购房动机。除自己居住外，购房给儿女、长辈和用于自己第二套居所所占的比例也有相应提高，说明汉阳区的房地产市场主要依托于自住的有效需求。从调研结果来看，潜在购房群体中自住需求的主要动因是改善居住环境与条件。由于这一部分潜在购房者基本上属于二次及以上置业，因此其住房潜在消费会受诸多因素影响而改变，甚至取消。如连续加息的预期很可能改变这类潜在购房者购房的时间节点和购买行为，因此如何刺激这一部分有效但不稳定的需求变现成为开发企业取胜的关键。图4汉阳老城区分面积上市量分析从不同面积户型销量的百分比来看，最畅销的户型面积为120～140平方米的中等户型。图5汉阳老城区分面积销量分析从分价格段商品住房销量的百分比来看，3000～4000元/平方米价格段的房源占总销量的78.85%。汉阳老城区的房地产市场具有如下特点：消费者对不同面积的房源需求多样化，而可以接受的价格基本在同一个水平线上。这说明汉阳老城区的房地产市场整体发展比较均衡，产品差异化较为明显。图6汉阳老城区分价格段销量比较图2.沌口片区沌口片区的发展主要依托于武汉经济技术开发区的强力经济支撑，以及由于政府市政规划所带来的繁华效应。随着沌口片区的成型，该区域开始发挥区域拉动作用。房地产业的需求也有了一定的变化，到沌口买房置业成为不少汉阳人的首选。沌口片区要进一步发展，必须在综合配套及区域定位上再上一个层次。2006年商品住宅上市量为8.6万平方米，120～140平方米及以上的户型占据市场主力供应者的地位。沌口引进了不少有实力的企业，这些企业的员工具有较强的购买能力，他们对房屋的舒适性要求较高，且大部分是随企业以家庭为单位整体搬迁到武汉，因此他们对居室的要求一般是3房或以上，这种需求是决定现阶段该区域房地产市场的供应结构以大户型为主体的重要因素。图7沌口片区分面积上市量分析商品住宅销售面积为25.59万平方米，从分面积的销量情况来看，最畅销户型面积在120～140平方米之间，140平方米以上的居第二位。沌口的消费者偏爱中大户型，这与该区域的房价相对较低不无关系。图8沌口片区分面积销量分析分价格段的销量显示