略论房地产项目的前期策划

略论房地产项目的前期策划摘要随着房地产业的迅猛开展，房地产已经成为国民经济的新增长点，但在房地产界对房地产策动还有不少偏见，开发企业不重视房地产前期策动，直接导致大量商品房空置，造成资源严重浪费，与国家提出的建设节约型社会这一目标相背离。提出了房地产前期策动的意义、内容以及目前存在的问题和改良办法，希望为房地产策动业的开展起到一定的推动作用。

关键词房地产工程前期策动科学开展观

通常意义上的房地产工程开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的工程前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设工程的成功，取决于对工程的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个工程的成败起着至关重要的作用。无疑，做好工程开发前期的策动工作，为工程开发提供科学的决策支持，是工程开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策动就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产〞的问题。

1房地产工程开发前期策动工作的任务

主要有：环境调查和分析、工程定义和论证、组织策动、管理策动、合同策动、经济策动、技术策动、营销策动、环境文化策动、风险策动。各个组成局部的具体内容为：环境调查和分析主要是了解工程所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、根底设施)以及建筑环境(格调、主色调等)等,从而为工程的定义和论证提供资料；工程定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定工程的规模、组成、功能、规范和布局、总投资以及开发或建设周期；组织策动主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；管理策动要确定工程建设和经营期的管理总体计划；合同策动是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策动注重于工程开发中的本钱效益分析,制定资金需求量方案和融资计划；技术策动主要是分析和论证技术计划以及技术规范和标准的应用和制定；营销策动是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策动关注工程规划中的环境艺术、生态文化等方面；风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的工程方案和计划,从而对开发工程做出决策。工程策动是一个知识管理和创新增值的过程,通过工程策动,可以对工程开发中的各个方面进行充沛调查和研究,制定计划,为工程实施中的控制提供前提。

2房地产工程前期策动重要性的具体表现

〔1〕选址错误。示例开发商在高档区域开发低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充沛地显现出来。这种选址错误是最为典型的不足前期策动，对区域因素不足考虑的结果。

〔2〕功能定位、设计。示例有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，而有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。

〔3〕房型设计与套内面积控制相互矛盾。如有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。

〔4〕为了节省设计费用，套用旧的设计计划、规划设计陈旧。如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不佳，单位平面布局不好，如高层点式蝶形，结果阳面商品房销售较为顺利，而阴面商品房那么形成积压。

〔5〕有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加本钱、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策动不足或不到位。

3房地产工程前期策动存在的问题

3.1房地产市场方面

中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策动不足赖以生存的思想根底。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上工程、破坏规划。前期策动作为根本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。

3.2开展商存在的问题

开展商不重视深入、系统地市场调查，使前期策动不足现实、科学的市场导向。开展商对前期策动仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发工程的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。开展商不足应有的规划和环境意识，往往造成前期策动的实施过程失控。由于片面追求投资回报，开展商常常在工程进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高工程规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市根底设施合乎过大或失衡，导致工程的整体环境素质下降。

3.3建筑师存在的问题

在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，不足前期策动所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从开展商，逐步丢失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，不足对市场科学、深入的认识，已无法在前期策动中找到现实、准确的立足点。

4解决房地产前期策动问题的主要途径

〔1〕要了解经济与开展形势及房地产市场开展态势。房地产的开展与一个国家、和地区的政治和经济、金融、教育和治安社会开展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发工程的完成投资额、竣工面积、施工面积、新动工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，当然，也包括银行发展住房抵押贷款情况的力度和开展趋势等。

〔2〕要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，尊纪守法防止稍微出点过失就要直接影响到开发工程的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。政府对“放心房〞的要求等，更须严格执行，要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于工程的成功。

〔3〕要对工程周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。必须深入了解居民尤其是工程周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的冀望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修规范、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发工程的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定工程营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位，制定正确的竞争对策，示例楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修规范、配套设施、环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。

〔4〕树立科学开展观更新房地产开发观念的政策体制。旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重妨碍了房地产业的健康开展。新经济、新市场的开展特点，使科学的前期策动成为房地产工程成败关键，这必然要求开展商和建筑师携手结盟，形成良性互动。开展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策动为先导的行业意识。开展商应从现行的开发程序中把前期策动作为房地产工程的产品研发阶段而独立出来，而建筑师要突破现行设计程序的束缚，拓展专业视野，全面承当起在前期策动中主导专业角色的责任。中国房地产业的经营现状和开展前景，使科学的前期策动成为房地产开发唯一选择。而前期策动得以科学、系统的发展和完成，那么有赖于开展商和建筑师的良性互动。